关键词物业公司财务内控财务风险防范
由于当今市场竞争越来越激烈，物业公司想要提高经济效益，更好的发展，必须加强企业的内部控制，防范财务风险。物业公司内部控制主要是指建立科学的制控制度来保证公司各项资金的安全，从而提高企业各方面的效率。物业管理企业加强对内部控制的管理是十分重要的，它能够从一定程度上保证企业的稳定性发展。
一、物业公司内部控制的相关内容
做好物业公司的内部控制，能够保护企业的资金安全，降低财务风险。物业公司的财务内控一般包括以下内容：
（一）对企业收入的控制
物业公司首先要合理的规范物管费（物业管理费）的收缴流程及内控制度，确保公司的主营收入。管理物管费的收缴，主要是做到准确的记载数据、按时收取、分项的核算等，使每个流程紧密结合，并对部分相容的职务进行分离，完善监管制度。首先，要控制资金的完整性。主要包括：银行的对账单、收据和发票、往来账的核对及业务量的控制等。此外，还要对资金的安全性进行控制。包括：控制库存的限额、账实的盘点及控制岗位的分离等。
（二）控制库存的物资及材料
要建立完善的管理制度，合理的控制物资及材料，明确岗位的相关权限与职责。其中最主要是控制：（1）储存量。（2）采购量。（3）批量采购的过程。（4）少量采购。
（三）控制费用的支出
费用支出的控制，主要包括对物业公司代收和代付费用（如水电费的收入、支出）的控制，及物业公司运行的成本控制。在费用的支出中往往会出现一些问题，如计量仪表出现差错、管线出现泄露等。因此，要及时检查总表的用量，完善审批制度，发现漏点，以便合理地控制费用支出。
二、物业公司的财务内控现状
目前，很多物业公司的规模不大，所涉及的资金量较小，但具有很大、很杂的业务量，如水电费的收取、采暖费收取及物业服务费等。在收取过程中，会遇到前面所说的问题，还有部分业主不配合等，导致重复工作的出现。很多公司没有重视业务的复杂性，忽视了相关工作人员的工作。或是出于对公司成本的考虑，没有专门的财务内控部门，而是将审计工作交由财务部的人处理。这就造成了物业公司内各部门对财务内控不重视，并且减弱了内部控制机构的独立性，影响到企业内部控制的质量。
三、如何加强物业公司的内部控制，防范财务风险
要防止物业公司出现财务风险、信息失真等经济犯罪问题的产生，物业公司必须加强内部控制。对于公司的内部控制来说，完善内部财务制度有着极为重要的意义。要做好公司内部财务控制，需要从以下几个方面进行改善：
（一）控制好库存物资及材料
相关部门在控制库存物资时，应注意以下几点：（1）确定适当的储存量。（2）对于采购量，加强监管和控制。（3）在进行批量采购时，由财务部、采集部、审计部、使用部门等一起参与，以此达到采购过程的透明公开化。（4）如果采购的量较小时，需要相关部门对其价格、质量等进行比较选择，严格按照规定进行审批。
（二）加强物业公司资金的筹措管理，增加企业收入
一般来说，物业公司的收入都是来自业主及用户缴纳的管理费用。物业公司的资金必须科学、合理地使用，使之用在重要的、必要的项目上，使资金发挥最大的作用，资金使用公开透明化。此外，公司可以通过融资的方式进行资金筹措，但要防范风险。对于物业公司来说，多进行融资，寻找更多的资金来源，获取大量的借贷资金，是筹措资金的好方法。此外，物业公司还可以选择抵押贷款、投资等，选择科学的投资方式，进行短期投资，并加强对短期投资项目的管理，实现公司的最大价值。
（三）建立规范的基础财务工作
为了降低公司的成本，获得良好的经济效益，必须要重视公司的基本财务信息。而要确保财务信息的真实性、完整性，必须要有科学的财务基础工作作为保障。（1）首先，要加强对公司财务信息原始记录的管理。建立完善的财务管理制度，对原始记录的相关内容、方法格式统一规划，要及时反馈、传递、保管原始记录，保证它的真实性和准确性。（2）要规范物业公司的物资管理，如购入、进库、领用等，加强对物资的验收、计量等工作，以免出现差错。（3）制定限额管理。制定相关的限额，如物资限额、人员限额、劳动限额、费用限额及考核方法等。（4）物业公司要加强对物资的预算，在项目前期做好资金控制。建立完善的财务预算制度，对财务的预算过程做好检查，确保公司活动能在计划的资金内进行。
（四）对财务信息进行分析，保证资金的有效利用，规避财务风险
一般来说，物业公司的收入主要是来自对客户提供物业管理而收取的管理费，还有物业公司自身进行投资理财等活动获得的收入。物业公司想要加强内部控制，防范财务风险，就要对财务信息进行有效的分析，了解企业资金的利润、支出、资产负债、资金的流动等。此外，物业公司的财务部门要了解公司的资产量及负债水平等，分析公司的财务状况，保证资金的正常运转。此外，还要对公司的管理效率进行分析，了解公司的具体情况，防范财务风险。
（五）企业要购买相关的社会保险，以便在出现问题时减少企业的损失
有的企业为了节约成本，会选择自己承担风险，并对可能发生的某些风险进行控制。但这种做法本身也算一种风险，一旦出现问题，就可能会对企业造成极大的损失。因此，企业可以通过购买商业保险（如公共责任险、财产险、物业管理责任险等），做好财务风险预防措施，尽最大可能地降低财务风险，减少企业的损失。
四、结束语
随着物业管理行业的日益成熟，物业公司在蓬勃发展的同时也面临着很大的竞争，以及各种财务风险。加强内部控制，对于物业公司有着重要的意义。公司只有做好内部控制，才能减少资金的流失，防范资金的风险，使企业正常运转。因此，物业公司应该建立健全内部控制体系，完善财务管理制度，加强内部控制，做好防范财务风险的相关工作。只有提高了财务管理的质量，物业公司才能正常、稳定地发展。
（作者单位为兰州石化公司蓝馨管理公司）
参考文献
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【关键词】现代物流企业管理制度
一、什么是现代物流企业管理制度
现代物流企业管理制度是现代物流企业制度的重要组成部分。它是依据现代物流企业内部各种环节、各项工作的特点，从各个侧面规定在物流活动中应该遵循的原则和方法，它是现代物流企业管理物流活动的基本制度。它相当于现代物流企业内部的“法律”，它是保证现代物流企业物流经营活动正常进行的手段。
二、现代物流企业管理制度的内容
现代物流企业的一切管理规章制度，都是依据现代物流企业运输、仓储、配送等方面的内容而定。现代物流企业的物流活动，决定了现代物流企业管理不仅要加强对经营过程的全面管理，而且还要加强对经营要素的管理。现代物流企业管理制度的内容如下。
（一）实现全面计划管理的规章制度
编制计划应作为现代物流企业管理的一项主要规章制度，应当以“立法”的方式，让全体员工遵守，发挥计划职能的作用。首先，它要求现代物流企业各部门、各环节的物流活动都要实行计划化。实行计划化就是要使现代物流企业物流作业和经营活动所涉及的一切方面都必须根据经营决策做出相应的计划安排。其次，要使计划管理贯穿于现代物流企业物流活动的全过程之中。最后，要使计划管理层层落实，成为现代物流企业全员性的计划管理。
（二）人力资源管理方面的规章制度
人力资源是现代物流企业经营的最主要因素，加强这方面的管理特别重要。一般来说，人力资源管理规章制度，包括人事管理制度和劳动管理规章制度两个部分。人事管理制度的基本内容大致有：各类员工的招聘、录用、培训、考核、晋升、奖惩的原则和方法的具体条文。劳动管理制度主要有劳动定额、劳动定员、劳动力组织的管理制度、劳动纪律、劳动保护制度、劳动操作规程，安全守则、劳动竞赛奖励等方面的管理制度。
（三）物流作业管理方面的规章制度
现代物流企业物流作业管理方面的制度包括物流作业操作管理制度和物流作业工具管理制度。现代物流企业物流作业操作方面的管理制度包括：采购管理制度、运输管理制度、储存保管管理制度、装卸搬运管理制度、流通加工管理制度、配送管理制度、物流信息管理制度等内容。
现代物流企业物流作业工具方面的管理规章制度有：各种机器设备的使用规程、维护、保养、修理以及领用发放制度等。它主要根据机器设备使用说明的技术文件要求，规定员工操作驾驶的正确方法，维护和修理的周期和方法等。这些制度的作用在于充分发挥劳动手段的效用，保持机器设备的完好程度，避免人为破坏，有利于现代物流企业物流活动的开展。
（四）营运物资方面的管理规章制度
营运物资主要是现代物流企业开展物流活动的各种物资。这些物资的管理规章制度主要有：物资验收入库制度、保管的原则和方法、维护保养质量规程、物资的盘点制度、储备量控制等方面的制度。这些规章制度的作用在于，保证经营过程的稳定性和连续性，保证各种物资的质量完好、数量准确。
（五）财务管理方面的规章制度
财务管理制度是现代物流企业按照国家有关物流财务方面的方针、政策制定的，适合本企业物流财务活动的一项管理制度。物流财务管理制度贯穿于物流活动的全过程，现代物流企业的全体员工都必须遵守物流企业的财务管理制度。它具体包括：资金管理制度、报销管理制度、会计管理制度和审计管理制度等内容。
三、现代物流企业管理制度的创新
波士顿咨询公司的研究表明，1970年《财富》杂志中评出的500强企业，近1/3在1990年的名单中消失。这些企业“消失”的原因就在于没有对环境做出认真、准确、及时的分析和判断，或者讲环境已经变化了，但管理企业的方式和制度仍然没有作相应的调整而引起的。现代物流企业也应该吸取这些企业“消失”的教训，随时要根据物流环境的急剧变化而做出适当的改变。现代物流企业管理制度的创新应具备的特点有：
（一）先导性
现代物流企业要从市场环境出发，及时调整现代物流企业的发展战略，修改和重新制定现代物流企业的管理制度，组织现代物流企业的创新活动，这就是现代物流企业管理制度的先导性。现代物流企业只有具备了创新性的管理制度，才能形成现代物流企业的一种主动创新和持续创新的动力。
（二）协调性
现代物流企业管理制度的创新应与外部制度创新相互协调，形成内外统一的现代物流企业管理制度。比如，美国的3M公司，成立于1902年，它是一家涉及办公用品、通讯运输、航空航天的综合性公司，它的全称为明尼苏达矿业公司。它以创新为公司价值观的核心，公司形成了一套多层次的“利于创新、勇于创新”的制度体系。它把公司的管理制度分为公司整体层次的管理制度、小组层次的管理制度和个人层次的管理制度。特别是它保证“员工有15%的创新时间的规定”激发了员工的创新意愿。3M公司的制度创新与外部环境相互协调。
（三）动态性
关键词：内部控制风险内部控制意义分析评价
目前国内对物业管理企业内部控制的研究大多数比较单一的从财务角度出发，重点关注物业管理费收缴及资金收取的内部控制程序控制。这些观点从物业管理企业某项具体的操作出发提出了问题的解决办法，在实际经营过程中有一定的借鉴作用。但结合物业行业的特点，系统地将基于风险考虑下的以战略为导向的内部控制运用到物业企业经营中的，目前研究还并不深入。
实施企业既定的战略目标，实现企业价值的创造是任何企业发展的根本动力和最终追求。企业战略目标的实现是需要在管理层审慎确定的战略规划下以整体组织的战略实施为前提的。内部控制的根本目标就是通过策略规划和实施过程的控制，确保企业战略的实施从而保证企业战略目标实现的一种机制和手段。内部控制制度是通过一系列风险分析后设置合理的业务流程并且建立明晰的岗位职能，使企业能够在业务及管理的关键环节上实施有效的控制，从而尽可能的使企业避免风险，保障其按照既定的目标轨道快速运行，实现企业一系列可持续发展的战略目标。因此，内部控制的设计需要以公司战略为导向，覆盖公司所有业务事项，全面考虑企业内外环境及其存在风险的系统整合。在内部控制架构设计中，策略规划及实施战略是始终贯穿于企业整个经营活动过程的主线。要实现企业战略目标，首先需要在综合考虑内外风险因素的条件下制定实施策略，即进行策略规划，其次需要依据策略规划实施战略，实施的过程就是各种具体的业务事项的综合汇总。通常企业的内部控制存在三个层级：与战略和管理层相联系的策略控制，与执行层相联系的管理控制和与操作层相联系的作业控制。
针对物业行业的特点，建立以战略为导向的风险管理下的内部控制制度能最终解决物业公司的生存与可持续发展问题，通过建立并有效实施内部控制及风险管理机制使工作质量标准保持统一的水平并自驱性地对管理控制体系进行有效评价和持续改善，不但能满足物业管理公司不断改善其管理水平、增强企业经营业绩的需要，同时满足物业公司管辖下的所有物业资产委托人和物业使用人日益提高的服务期望的需求。在保障物业公司经营运作及经营战略目标实现，使物业公司本身直接受益的同时也使利益相关者业主、投资方、供应商和员工因此受益。
建立以战略为导向的内部控制的总体架构设计首先应以内部控制环境为起点，物业公司所面临的外部环境千变万化，内部的要求也千差万别，如果采用静态、封闭的管理模式是不能适应物业公司所面对的内在因素和外界环境变化的，物业公司应当建立起一个开放的自适应的内部控制系统，并与内外部环境变化相适应。其次，在进行内部控制的总体架构设计时还要考虑风险因素。企业战略与内部控制整合的基础是风险。
一、风险因素体现在内部控制体现
（一）内部环境
内部环境提供了风险管理的原则与企业的组织结构，决定了企业做事的规范与用人的标准。内部环境是其他所有风险管理要素的基础，是风险的源泉。
（二）风险控制
风险控制是管理者制定企业的战略目标，选择战略并确定其他与之相关的目标并在企业内层层分解和落实，是风险的甄别、度量和承受度的确定并确定应对风险的策略，即：规避风险、减少风险、共担风险和接受风险四类。
（三）控制活动
控制活动是帮助保证风险反应方案得到正确执行的相关政策和程序，是对风险的控制。
（四）信息和沟通及监控
信息和沟通是是风险控制的保障；监控是指评估风险管理要素的内容和运行以及一段时期执行质量的一个过程可以看出，风险管理活动贯穿于内部控制中，基于战略导向下的风险管理是内部控制的核心主线，内部控制就是控制风险，控制风险就是风险管理。
基于企业战略目标为导向，以物业行业特点和业务活动为中心，风险管理下的物业管理公司的内部控制总框架的设计体现为两个层面三个层级的设置和运用。两个层面是指公司层面和项目中心层面，三个层级是指战略实施中的控制层级，即战略控制、管理控制和作业控制。在设计中还要充分考虑到信息技术的运用，将其贯穿于内部控制实施的整个过程，降低内部控制成本，减少人为操纵因素，从而达到将内部控制的程序与措施固化于信息系统的效果。
这一内部控制模式，基本上实现了将内部控制制度建立为一个整合的系统体系。以战略目标为导向，在考虑内外部环境因素对物业公司带来的风险影响下，由公司制定出为达成战略目标的策略规划并将战略目标在物业公司中两个层面三个层级的各个部门间层层分解、控制直至组织的各个部门和各个业务流程中。这一内部控制模式，还将内部控制五大要素贯穿在各个层面的业务活动中。
下图描述了物业公司基于风险管理下的以战略为导向的内部控制整体框架：（如图）
二、研究以战略为核心风险管理导向下的内部控制制度的意义
（一）改善业务流程及制度
通过在物业公司实施有效的内部控制制度，可以在内部和外部因素变化的情况下不断的提升改善管理职责、工作流程、服务标准及管理运作程序，可以使公司中的每名员工都明确的知晓自己的工作范围是什么，工作标准是什么，如何达到公司要求的标准以及如何不断提升服务水平。有效的内部控制制度可以起到对可控风险的预先防范，并可以优化管理体系，使物业的接管、服务体系的设定、企业文化的建立等都不断改善，各类工作流程及程序方法也不断提升。
（二）促进持续改善，提供超期望的服务，全面满足客户需要
物业管理行业属于劳动密集型的服务业，物业管理企业的收入来源几乎为单一的物业管理费收入。物业管理费收取的完整率和及时率直接影响物业管理企业营运的现金流，所以，客户的满意度直接影响到一家物业企业的生存和发展。因此物业公司必须时刻关注客户的需求，不断开发新的服务项目，扩展服务领域，不仅要做好常规性的保洁、绿化、保安服务，日常的物业维护，还要拓展物业全方位管理服务、如委托服务、特约项目服务等设法满足以致超越客户期望的目标。
（三）明确内部控制是一种全员参与和全程控制的过程。
内部控制的制定和实施是一个全员参与、全过程控制的过程。控制活动穿行在企业经营的每一个业务活动中，伴随风险的防范涉及各部门的相关环节中。风险无处不在，物业管理服务涉及面广，服务对象层次差异性较大，内容琐碎，容易出现诸多预想不到的问题，因此内部控制要在每个方面和每个环节上有效的被贯彻实施，这必须靠全体员工的参与才能实现在全过程中进行控制。在运行中对于流程关键控制点的有效控制也需要群策群力的进行研究分析不断改善工作程序、流程使风险得到预先、及时地防范。
（四）建立以预防为主的过程控制模式
物业管理行业的经营活动涉及众多的资产所有者或物业使用者，从行业特征来看，物业管理服务内容涉及到广泛的空间和时间范围。这就决定了物业管理企业在日常经营管理中无时无处不处于风险当中。将各种风险按类型划分，分为可管理控制风险和不可管理控制风险。企业通过风险管理体系，对两种类型的风险进行防范和应对。可管理风险，企业可以通过在管理过程中开展有效的事前控制、事中控制与事后控制的内部控制制度，实施风险管理降低经营风险。对不可管理风险，物业企业应研究通过风险转移等管理方式进行风险规避的应对方法。
物业公司在建立和完善各项控制活动时，需要建立起控制活动分析评价制度，在日常经营活动中依照以下的要求建立并完善各项控制活动的分析评价：
（1）控制活动的标准和管理制度；
（2）控制目标及要求的标准；
（3）风险控制分析文档编制标准和模板；
（4）关键控制确认标准及审定程序。
控制活动不是一个个独立的管理制度或政策，而是一个相互关联、相互作用的完整体系。通过上述标准和制度，可以使各项内部控制活动能在考虑风险因素的条件下防止错误和误操作行为的发生，达到预先控制的效果。在建立内部控制制度时关键控制是最具影响力和控制力的一项或多项不可缺少的控制内容，必须将关键控制作为控制活动的重点，进行仔细分析、全面管理，以防范风险的发生。在确认关键控制的基础上，建立关键控制程序文件，持续跟进改善并将其作为公司定期内部测试基础性资料，以满足测试公司内部控制体系的完整性和有效性。
物业管理行业属于微利服务行业，这一行业特点使得物业企业对风险的自我承受力非常弱，任何风险的发生都很可能导致物业企业无法进行正常经营活动，面对经营管理中各种可能发生的风险行为，公司管理层必须通过全方位、全流程和全员实施内部控制来保证企业经营的有效运行。因此，建立基于风险管理下的以战略为导向的内部控制整体框架，设计构建物业公司从企业内部控制环境、组织架构到业务工作流程的内部控制制度，使内部控制从纠错防止舞弊的目标导向转为价值目标，即增强企业创造价值的能力。同时达到对企业资源的高效利用、保障财务信息和报告的真实、经营的合法合规，通过实施一系列控制措施，合理确保企业经营战略目标的实现。
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