Abstract:Sincetheestablishmentofthelandmarket,primarymarketdeveloperapidly,whilethesecondarymarketisstillatarelativelyslowandlaggingsituation.However,withthetransformationofcountry'seconomicdevelopmentpattern,andupgradeandoptimizationoftheindustrialstructure,toactivelypromotethestockoflandtransferandacceleratethedevelopmentoflandinthesecondarymarkethasbecomeanimportantpartoflandmanagement.
关键词:土地二级市场;问题;对策
Keywords:landsecondarymarket;problems;countermeasures
中图分类号:F293文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)24-0142-01
0引言
土地使用权作为商品进入市场,必然会在市场上流转,形成土地二级市场。土地二级市场对繁荣土地市场,优化重组土地资源配置有着积极的作用。但是,如不加以规范管理,土地二级市场无序发展就会冲击土地一级市场,影响土地市场健康发展,导致国有土地资产流失,扰乱经济秩序。
1土地二级市场现状
据了解,目前各地的土地使用权转让、租赁、抵押等二级市场交易十分频繁,其中土地使用权的转让存在私下交易较多等不规范状况,主要表现为以下几个特点:
①交易的自发性。土地私下交易、隐形交易较为普遍。存在大量土地私下交易的原因,一方面固然和当事人受经济利益驱动有直接关系,但和土地二级市场不完善,土地交易没有固定场所,交易信息不灵也有关系。土地交易当事人互相隔绝,不能及时掌握交易信息,致使买家找不到卖家,卖家找不到买家,就只能托亲戚、找熟人打听信息,私下谈价成交。在交易过程中,由于当事人不懂土地使用权转让的法律及政策规定,对划拨土地、工业用地、集体土地甚至未经处理的违法占地,也进行私下流转。
②交易的非法性。城镇范围内的存量土地,大多为国有划拨用地。有些用地者违反法律规定,采取作价、入股、合资等方法变相、私自流转这些土地;有的将拆迁安置用地或多余的安置用房,私下买卖转让;还有的私自改变土地用途,改变土地的使用条件进行交易。
在城市、城乡结合部和经济较发达村镇,部分单位、村委和农民擅自出租、出售房屋,造成了集体土地的非法流转。
③管理的多头性。土地使用权的转让、租赁、抵押等交易行为,主要有三个部门的介入。一是房产管理部门。目前地产和房产分别属于国土部门和建设部门管理。城市国有土地使用权的房屋转让交易还比较规范,但集体土地使用权的房屋转让交易十分不规范,处于“各扫门前雪”的状态。二是人民法院。有些法院在裁定涉及土地使用权方面的案件时,没有充分考虑土地权属是否合法,未经国土部门批准将土地使用权裁定给相关当事人。三是拍卖公司。少数拍卖公司在拍卖房产时,将土地使用权一并转移,扰乱了土地二级市场健康、稳定发展。
④交易多样性。在土地隐形市场中,既有国有土地交易,又有集体土地交易,交易的形式也多种多样。一是纯土地非法买卖或变相买卖流转。有的村集体经济组织借办福利、公益事业或筹集旧村改造资金之名,未经批准私下将集体土地使用权卖给其他单位和个人进行非农建设。有的村甚至擅自招标出卖二、三产业用地。二是集体建房和农民拆迁安置住宅买卖。部分村集体经济组织和农村居民,在经济利益驱动下,以转让为名,出售拆迁安置用地,从中牟取暴利。区位较好的村集体经济组织以土地为条件,吸引外地单位和个人兴办企业,流转集体建设用地使用权。三是企业将因迁移、转产、改制、兼并非农建设用地使用权,以作价入股、联营等方式进行转让。四是出租房屋同时出租土地使用权。在城镇规划区内、城乡结合部、经济发达的村镇,部分单位和农村居民凭借地理环境优势,通过出租房屋,实现土地使用权租赁。对城郊结合部的村集体组织和农户而言,转让、出租土地、房屋获取的经济收益远高于农业收入,因而有的甚至擅自把农用地转为建设用地或违章建房出售、出租,获取高额回报。
2规范土地二级市场管理的对策
在管理中要兼顾土地一、二级市场。国土部门在强化对土地一级市场垄断的同时,必须加强对二级市场的管理。一级市场经营不善,就会促成二级市场混乱无序,二级市场不能有效管理,也会扰乱一级市场的正常秩序,最终影响到土地在经济发展中的宏观调控作用。
认真落实国土资源部关于建立土地有形市场,促进土地使用权规范交易的有关规定。在土地市场各方面相对健全完善的基础上,进一步强化职能,落实责任。建立固定的交易场所,创造条件,建成类似于行政审批式的土地交易大厅;要畅通交易信息,采取多种手段,公布和提供土地供求信息,收集、储存、土地交易行情和交易结果;委托中介机构代办土地交易相关事务,积极拓宽业务渠道和范围,提供土地政策法规、土地市场管理规则、土地利用投资等方面的咨询。
加强农村集体土地使用权转让管理。在农户住宅用地审批过程中,要严把一户一宅关,从源头上制止农村集体土地非法转让。同时,尽快制定出台农村集体土地使用权转让及流转的意见和办法,促进农村集体土地使用权合法流转。
加强对非法土地市场的打击力度。土地交易机构的性质是事业单位,不具备执法的职能,但应积极协助国土执法监察大队查处打击非法土地交易。交易机构要多深入基层、加强调查研究,拓宽渠道,为专业执法机构提供线索和信息。督促交易者主动办理相关手续,最大限度地减少违法交易行为的发生。
应该说,在A+H的发行模式主导下,近期香港新股的不合理溢价发行取向在一定程度上与内地A股高市盈率发行趋势的影响不无关系。A股IPO定价制度早就经历过从固定市盈率到放开的尝试,后来在选择了询价制的模式之后,又经历了有底价无上限,到以20倍市盈率为限,再到取消20倍市盈率限制的一再反复的过程。这一次IPO重启之后,询价制的定价模式基本上没有改变,只是证监会原来一以贯之的“窗口指导”,改成了由保荐人所主导的“窗口指导”。但重启后的IPO不仅延续了突破20倍市盈率的趋势,而且很快就由一开始的30倍市盈率提高到最近的近60倍市盈率,创业板更是有过之而无不及,最高发行市盈率甚至超过80倍。这不仅导致了融资规模出人意料的超计划,而且也大大增加了二级市场对“破发”现象大面积再现的危机感。
中国中冶A股发行市盈率降到了20倍左右,不管是否合理,如果只是具体涉及到对个股估值水平的估量,并不代表20倍市盈率标准的重回江湖,那当然是无可非议的。按照市场化的原则,不同的估值水平决定不同的市盈率,那么,不要说20倍市盈率可能是合理的,30倍或者60倍市盈率也未尝不是合理的。问题在于,如果发行市盈率本身并不能体现一级市场定价方向对二级市场交易价格的指导作用,而只是成为一种完全背离了市场意义的行政性调控的固定底价或上限,那就不仅意味着对询价制乃至定价制度市场化改革的否定,而且,既不利于一级市场本身的稳定,也不利于二级市场的稳定。在这方面,中国中冶等H股的“五连破发”对内地A股主板和创业板新股发行定价的警示意义无疑是不容忽视的。
我们注意到,在这次IPO重启之后的新股发行过程中,当58倍市盈率初次出现的时候,证监会也曾表示过关注,可惜的是,仅仅只是关注而己,实际上非但没有遏制不合理的高市盈率发行,甚至对融资额度远远超出了原来发行书所公开披露计划的极不正常的倾向,也没有表示过任何的反对或制止。笔者认为,这完全违背了“窗口指导”退出的本意。行政调控机制的退出,并不意味着监管机制的退出。放弃监管,同样不是一种负责的态度。
今发行市场在10月略显活跃，一些发行者为完成本年度的融资计划，积极运作，以避开日益临近的“千年虫”
10年10月带给国际债券市场的是一片灰暗。在各西方主要国家抑制通胀，提高利率的阴云笼罩下，债券市场价格持续下跌，收益率上升。美国30年期长期国债收益率本月创下一年以来的新高，达6.38％，一年前的10月5日，美国30年期国债收益率在创下近20年的破纪录低点4.716％以后，就开始步入“熊”途，从此一蹶不振。受美国加息压力影响，各主要国家债券二级市场均呈弱势。投资者对市场前景均不乐观。
发行市场在10月略显活跃，一些发行者为完成本年度的融资计划，积极运作，以避开日益临近的“千年虫”。10月在发行市场上先后有三家中国机构登场。即中国农业银行的美元浮动利率债券、中国电信的全球债以及中国进出口银行的美元浮动利率债。中国进出口银行此次发行的2亿美元的5年期浮动利率债是该行首次在国际资本市场举债，其发行条件为6个月伦敦同业拆放利率（LIBOR）上浮105个基本点。中国电信此次债券融资由于股权融资同步进行，因此备受市场关注。该债券总额为5亿美元期限5年，其发行条件为同期美国国债收益率上浮220个基本点。标准普尔对该债券的信用评级为“BBB”，穆迪的评级为“Baa2”。
除中国机构外，10月其他新兴市场国家也颇有建树，如巴西政府推出了120亿美元的巨额债券，期限10年，票面利率14.50％，为同期美国国债收益率上浮850个基本点，创下近期内新兴市场国家单笔融资额最大的纪录，此外菲律宾政府也发行了10亿美元的债券，该债券期限为25年，即2024年到期偿还，债券票面利率9.5％，为美国长期债券收益率上浮318个基本点。
10月初的发行者中，信用等级最高的公司当属美国最大的化工企业杜邦公司。该公司的信用评级为“AA－”（标准普尔）和“Aa3”（穆迪）。具有这样信用等级的发行者近期在市场上并不多见。据悉，在过去两年中尽管公司债的发行屡创记录，但具有与杜邦公司相同或高于该公司评级的债券发行只有16笔，加上这次是该公司第一次发行全球债，为此投资者认购相当踊跃。杜邦公司这次共发行20亿美元，其中5年期债10亿美元，另10亿美元为10年期，分别为同期美国国债上浮83和98个基本点。10月最大的公司债当推美国第二大汽车制造商福特公司所属福特汽车财务公司推出的50亿美元全球巨额债券，期限10年，为同期美国国债收益率上浮126个基本点。据福特财务公司称，该公司今后将定期推出巨额债券，并把这一举动称之为“指标性全球债融资计划”，目的是靠不断推出巨额债，提高债券的流动性溢价，从而降低融资成本。