关键词：房地产；项目管理；质量控制；预防
中图分类号：TU-02
文献标识码：A
文章编号：1009-8631（2012）05-0032-01
质量管理的原则是全面质量管理。即以质量为中心，项目全员参与，以达到预期目标。全面质量管理既是原则，也是可行的操作程序，即PDCA循环（计划、执行、检查、处理），具体的控制方法则有ABC分析法（也称主次因素图、排列图方法）、因果分析法、控制图法、直方图法等，这些具体方法的作用在于找出质量偏差原因并加以修正。
1房地产项目开发前期的质量问题
在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理，而把主要精力放在施工阶段。作为建设方，以项目而成立的团队，这种思维就应该改变。当开发项目进行到施工阶段时，假如规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，很难保证工程项目的整体投资效益。
2前期阶段的质量控制
房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键，直接决定着拟开发项目的前途和命运。个人建议从如下几点着手：
2.1建立开发项目质量管理责任制
项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，检查项目质量计划执行情况，对发现重大的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告，编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员各自均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。
2.2制定开发项目的质量计划
充分了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准，熟悉质量管理体系文件，把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确。质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有可操作性。
2.3建立开发项目前期成果的质量评审制度
建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段，采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。项目咨询公司对咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成相应记录文件，以提高投资效益。
3设计阶段的质量控制
3.1在房地产开发项目中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位，是作为规划方案设计的依据。因此，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。根据一些经验教训，建议开发商根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计。设计前，对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与做出最优方案的设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出审批方案。
3.2初步设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的，因此，规划方案是项目初步设计的设计依据。施工图设计是在开发项目的初步设计通过审查的基础上进行，因此初步设计是施工图设计的依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。开发项目的设计阶段质量控制方法是：
（1）正确地编制设计任务书，设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差；不足设计，存在隐患或功能降低。
（2）建立设计主管人员质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求，组织设计策划；并对设计过程进行控制，负责各专业之间的衔接。
（3）明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责。建设方各专业工程师要明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求，并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制：要求设计单位保证项目具有足够质量和数量的人力资源，以确保设计质量：负责确定设计中采用的专业技术方案，对设计专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责；组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。
4施工阶段的质量控制
施工是开发项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高开发项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。
4.1房地产项目施工前准备阶段质量管理
（1）明确质量目标。房地产开发项目的质量目标确定与项目投资人的开发项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。因此，项目开发的质量目标必须适合项目本身的特点。要进行质量投入的收益和费用分析，要树立开发项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。
（2）制定项目建设实施的质量管理计划。在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，编制切实可行的质量计划。
（3）质量保证。质量保证就是实施质量计划，增强项目投资人、项目最终用户项目的质量信心。如，在标前举行标前说明会，在会上开发商公开讲明本开发项目的质量目标，进度目标，成本控制目标以及招标条件等。
理工类
序号
代码
院校名称
专业类别
计划数
院校要求
分
最低分
最低位次
投档比例(%)
1
0703
贵州师范大学
地方专项
3
100
486
481
38530
2
0705
贵州师范学院
地方专项
12
100
475
472
43173
3
0708
贵州医科大学
地方专项
3
100
485
473
42959
4
0712
贵州中医药大学
地方专项
3
100
475
【关键词】农村贫困地区招生专项计划建议
为贯彻落实中央有关文件精神和《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010―2023年）》，促进义务教育均衡发展，扶持困难群体，促进教育公平，缩小教育差距，教育部、发改委、财政部、人力资源社会保障部、国务院扶贫办于2012年组织实施面向贫困地区定向招生专项计划。实施专项计划是贯彻落实党中央、国务院关于新阶段扶贫宏观战略部署、促进教育公平的重要举措，是招生制度改革的重要组成部分，也是贫困地区增强自我发展能力的客观需要。从2012年至2015年间，教育部不断提高重点高校招收农村学校的比例，并进一步拓宽农村学生就读重点高校的升学渠道。
一、农村贫困地区招生专项计划的类别
1.农村贫困地区定向招生专项计划（简称国家专项计划）
2012年，教育部等部门开始组织实施农村贫困地区定向招生专项计划，即在普通高校招生计划中专门安排适量招生计划，面向680个集中连片特殊困难地区，实行定向招生，引导和鼓励学生毕业后回到贫困地区就业创业和服务。专项计划招生规模为1万名左右，以本科一批招生计划为主，由中央部门高校和在本科一批招生的地方高校共同承担招生及培养任务。
2013年，教育部继续实施并扩大农村贫困地区定向招生专项计划，本科专项计划招生规模扩大至3万名，覆盖区域扩大到832个贫困地区，承担专项计划本科任务的高校由2012年的222所扩大到263所，覆盖所有“211工程”学校和108所中央部属高校。
2014年，农村贫困地区定向招生专项计划招生规模扩大至5万名。
2.农村学生单独招生计划（简称高校专项计划）
为进一步拓宽农村学生就读重点高校的升学渠道，教育部于2014年规定教育部直属高校和其他自主选拔录取改革试点高校开始实施农村学生单独招生。招生名额原则上不低于高校年度本科招生规模的2%，主要选拔边远、贫困、民族地区县及县以下中学勤奋好学、成绩优良的农村学生。
3.实施地方重点高校招收农村学生专项计划（简称地方专项计划）
地方重点高校招收农村学生专项计划于2014年开始实施，由各省（区、市）本地所属重点高校承担，招生计划由各省（区、市）根据本地实际情况确定，原则上不少于有关高校本科一批招生规模的3%。
二、针对农村贫困地区招生专项计划的几点建议
实施农村贫困地区招生专项计划是国家招生考试制度深化改革和不断完善的重要内容，对促进农村落后地区的教育、经济、社会发展有着重大意义。为了使该项计划能深入落实，使优秀的农村学生能切实感受到此项政策的优惠，保障他们的利益，建议可以从以下三个方面进一步促进该项政策的开展：
1.加大专项计划宣传力度
专项计划使符合条件的农村学生在本科一批投档之前最多增加了3次投档机会，这确实是一个很大的福音，为了使农村学生更加了解农村贫困地区招生专项计划，使该项计划真正对其有益，这就需要做好切实有效的宣传。
首先，地方教育部门要发挥关键作用。部分偏远贫困地区信息封闭，很多地方甚至没有网络，即便考生知道农村贫困地区招生专项计划，可能也不了解其中的内涵。这就需要地方政府从考生和家长的利益出发，切实做好服务，通过各种途径宣传，使考生和家长能够更加了解相关信息。
其次，相关招生高校要加大宣传力度。以农村学生单独招生为例，目前招生高校的宣传方式主要是向省内部分中学邮寄招生简章、在学校招生网站公布招生政策等。这样一来，若是接收到材料的中学宣传不到位，学生因学习紧张而缺乏对高校招生信息的关注，就可能错失报名的机会。部分信息闭塞的偏远地区的学生甚至不清楚该如何报考。这就需要学校加大宣传力度，想办法让更多考生和家长了解单独招生政策。高校可以争取与各地区教育部门做好对接，借助教育部门的力量达到向当地中学和考生宣传自主招生的效果，甚至可以深入偏远但是生源质量较高的地区，派专门的宣传团队赴当地宣讲，向中学、家长及学生讲解自主招生的意义，并对有条件报考的学生进行有效的报名指导。
2.调整专项录取批次顺序
教育部实施农村贫困地区招生专项计划的目的在于促进教育公平，给经济欠发达、教育资源相对落后的优秀农村学生更多上重点大学的机会。就部分符合户籍、学籍条件，单独招生合格且高考一本上线的农村考生而言，他们在高考录取中最多有4次选择机会，即国家专项计划、农村学生单独招生、地方专项计划、普通一本招生。这意味着在大范围的本科一批投档之前，部分农村学生比其他人多出3次投档机会。这样问题便出现了：
首先，机会多，不意味着可以浪费。投档次数相对较多造成了有些考生不珍惜提前批次的填报机会，抱着冲一冲的想法，只选择自己想要读的专业，并且不服从专业条件，录不到被退档了也不觉得可惜。
其次，从录取情况来看，国家专项批次和地方专项批次的分数居高不下，最低录取分比正常的普通一批的最低分还要高，而且还是经过了多次征集志愿后的结果。以云南大学为例，2014年云南大学面向省内设立国家专项批次、地方专项批次、农村学生单独招生（归于自主招生批次）。2014年云南大学普通本科一批文史类的最低录取分为580分，理工类的最低录取分为549分;国家专项批次文史类最低录取分为576分，比普通本科一批只低了4分，理工类最低录取分为560分，比普通本科一批高出11分;地方专项批次文史类最低录取分为596分，比普通本科一批高出16分，理工类最低录取分为575分，比普通本科一批高出26分。可见，除了国家专项文史类，其他专项的最低分都高于普通本科一批最低分10分以上。当然，千军万马过独木桥，这是竞争的必然结果，对于高校来说也未尝不是一件好事，因为它拉高了学校的整体录取分数线。但是，这对于大部分农村学生来说不一定是最好的。经济欠发达，对应的教育必然相对落后，想必即使非常用功刻苦，这些地区大部分学生的成绩也不会非常高。既然专项批次的录取分数高于普通本科一批的录取分数，那分数够高的农村学生完全有能力在本科第一批次与其他学生进行竞争，所以建议可以将国家专项批次和地方专项批次调整到本科一批之后、本科二批之前。贫困地区的农村学生可以先在本科一批冲刺，没有顺利录取的可以继续参与国家专项计划和地方专项计划，这样学生会更加珍惜每次填报志愿的机会，对大部分农村学生也更加有利。
3.切实做好户籍、学籍信息的审核工作
根据教育部规定，原则上符合当年普通高校统一考试招生报名条件、高中阶段具有在相关贫困地区中学连续三年学籍并实际就读、具有农村户籍且家庭在农村的学生均可报考专项计划。《教育部关于做好2015年重点高校招收农村学生工作的通知》（教学[2015]3号）文件中进一步规定，要求报考专项计划的考生具有实施区域当地连续3年以上户籍和当地高中连续3年学籍并实际就读、符合当年统一高考报名条件、父母或法定监护人具有当地户籍。
虽然教育部针对农村贫困地区招生专项计划的户籍、学籍条件做了严格规定，但是这毕竟是一项非常优惠的招生政策，符合报名条件的考生有多次填报高考志愿的机会，所以不排除有部分人会进行身份造假。所以负责审核户籍、学籍的当地招生主管部门、当地公安部门、相关中学、高校都必须严于律己、守住原则，同时要相互配合、相互监督，杜绝造假，保障农村学生的利益。此外，相关部门要建立惩罚机制，对造假者进行严厉惩罚。
三、结语
农村贫困地区招生专项计划是针对贫困地区考生的一项优惠性招生政策，是进一步促进教育公平、提高贫困地区的发展能力、缩小发展差距的需要。为了考生的利益、为了农村社会的发展，我们需要不断探索、不断积累经验，将专项计划做到更好。
【参考文献】
[1]唐景莉.促进教育公平加快贫困地区发展――就实施国家扶贫定向招生专项计划访教育部部长助理林蕙青[J].中国农村教育，2012（05）.
[2]吉敏莉.“贫困生专项计划”招生政策的必要性和正当性分析[J].甘肃广播电视大学学报，2013（06）.