1、企业物业管理的内涵比较
企业对物业进行自行管理，也称之为自管，是由企业业主直接管理自己的物业。根据物业管理实施主体的法人地位，可以划分为企业下属物业子公司、企业物业管理项目部或管理中心，但随着物业业务的不断发展，无论项目部门或是管理中心，都必须发展为具有独立法人资格的公司。物业管理的委托管理模式是基于物业管理权利主体与业务实施主体的分离，由企业委托专业物业公司或机电、保洁、绿化等专业公司从事项目管理。委托管理模式分类较多，分为全权委托、委托监管、并行委托等主要形式。
2、企业物业管理模式的优劣势比较
企业物业自行管理具有明显的优势，由于从属于或曾经从属于企业本身，物业管理的机构、人员以及财务系统都与企业是一体的或与企业是集中管理模式下的分支体系之一，因此，企业物业的自行管理存在天然的优势———与企业业主的密切联系。从经济意义出发，企业业主作为物业权利所有者，物业管理公司或部门作为物业业务实施者（管理者），二者之间必然存在着所有者———管理者”之间的信息不对称矛盾，这就会导致信息不对称容易引起的管理成本问题。显然，企业物业的自行管理，可以减轻信息不对称问题引起的主体之间的矛盾问题。如企业内部上下级沟通的便利性，信息的互通性，无论是物业管理运作上的便利性还是体现企业管理文化的直接性，都可以予以实现；同样，物业管理过程中如果需要上级企业的支持，无论是新制定制度的批准还是某些服务功能的增加，相对于呈分离状态的独立物业管理机构来说，自行管理模式有明显的优势。并且，从成本角度，与企业呈一体化的物业管理，能够为企业节约成本费用。但是，应该看到企业物业自管，由于企业自身的持续而欠缺物业管理专业性，物业管理的低效而导致额外成本过高是企业物业自管存在的问题。另外，企业与物业管理的一体化，责任实施主体与权利主体的一体容易导致责任的推诿，从而致使物业管理责任由于搭便车”的存在致使物业管理效率低下。显然，自管模式的良性发展需要企业自身拥有专业的物业管理队伍，并通过物业人员培训或引进补充管理队伍，不断强化物业管理部门的管理经验。物业管理的委托管理模式是基于物业管理权利主体与业务实施主体的分离，由企业委托专业物业公司或机电、保洁、绿化等专业公司从事项目管理。委托管理模式分类较多，分为全权委托、委托监管、并行委托等主要形式。相较于企业物业的自行管理模式，首先是企业从附属的物业管理业务脱离出来，而从事于自身长期进行的且最具有专业性的主营业务，提高了企业经营的效率；其次是物业管理业务方面，专业的物业管理公司具有专业的物业管理队伍，高效的物业管理业务流程；再次是多样化的委托管理模式，丰富了物业管理行业的可持续发展，在社会化专业分工的优势基础上，真正实现了权责分开，效率优先”的现代化企业管理发展需求。但是，企业物业委托管理模式也有显然的缺点，相对于自行管理来说，物业管理费用十分高。另外，企业与物业管理公司之间，存在一定的信息不对称问题，对于物业公司的项目运作并不完全可控，可能造成物管费用过高；同时，企业与物业管理公司之间的沟通不顺，企业不断更换物业管理公司的情况也较为常见，会造成企业支付的费用进一步增高。
二、企业物业管理两大模式的发展趋势比较分析
就我国目前物业管理行业的现状来看，企业物业自行管理的模式仍然占企业物业管理市场的一部分份额，尤其是企业自建，物业也就顺其自然以自管模式为主。这与我国企业发展的现状有密切联系，即如前所述，企业可以节约成本，可以实现对物业管理的无信息损失上传下达”，可以有效管理物业项目部门的服务项目规划或实施等等。而且，对于我国早期的企业，尤其是国有企业，通常是艘航空母舰”，经营的业务除了主营业务，几乎都是作为企业的自营项目。另外，相较于物业管理的委托管理模式，即专业物业管理公司对于企业也是有一定的选择的，如研究发现，物业管理具有规模效应，如果物业管理面积未达到其管理的盈亏临界点，专业物业管理公司不会接受这样的委托业务。因此，就成本角度企业物业自行管理仍占有一定的市场份额；但从专业化分工视角，委托物业管理将成为企业物业管理的未来主要模式。而在我国经济发达的地区与城市，企业物业委托管理模式已经开始发展甚至成为主要的物业管理模式，这与物业委托管理的效率是密不可分的。如前所述，企业若要克服自行物业管理模式效率的低下，需要培养自身的专业物业管理人员，或是通过培训或是引进模式。诚然，相对于自行物业管理，企业委托物业管理中由于具备专业的物业管理人员而效率较高。因此，从这个角度来看，无论是自行物业管理还是委托管理，专业的物业管理人员成为关键，那么，两种模式的优劣势共同决定了处于效率考虑，企业物业未来的发展趋势将出现职业物业管理经理人”。从西方发达国家的物业管理实践来看，专业化也是物业管理行业最显著的特点之一，以美国为例，物业管理公司一般只负责小区的整体管理，具体服务内容由业主委员会征求业主意愿后决定，有关业务则由物业管理公司聘请专业的清洁、保安、设备维修等服务公司承担。我国在借鉴西方国家先进制度的基础上，已从2005年开始推行物业管理师制度，也称之为物业管理职业经理人制度，并于2007年培养出第一批专业化的注册物业管理师队伍，这些注册物业管理师基本上都隶属于专业化的物业服务企业。企业物业管理势必往更高效的模式发展，预计独立的物业管理CEO会像注册会计师一样，受雇于物业管理公司或物业管理事务所，成为物业管理行业发展趋势中的关键一环。正如前文比较的一样，企业主营业务与物业管理业务的分开，适应了社会化专业分工的发展趋势，能够提高物业管理效率也使企业自身专注于主营业务，提高企业的经营绩效。而企业委托物业管理模式分类较多，根据委托权利的是否继续细分分为的全权委托、并行委托等方式。可以看出，全权委托模式对于企业来说较为简单，而对于物业管理公司来说则需要具有较强的统筹管理能力，如果物业管理公司采取聘用专业物业管理人员针对项目进行管理，将企业物业中的各个组成部分的分包进行有效组合与管理，将不断提高物业管理的专业化与效率，促使企业物业管理具有明显的现代化特征。
三、结语
一、设备管理的重要性
现代物业的价值不但取决于座落位置、建筑结构、空间布局和室内外装璜，而且在很大程度上还取决于配备设备的品质性能、系统结构和运行状况。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业对现代化设备的需求和依赖程度越来越高，设备的作用也越来越突出。事实上，设备管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节，归纳其功效与意义主要有以下几个方面。
（一）关系到声誉和生存
作为企业管理的重要组成部分，设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设施一直处于良好状态，人们能安心方便地生活和工作，企业被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔。反之，如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。
（二）关系到服务的成本和企业资金的合理利用
设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。
加强维护保养，能有效地延长设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。
树立经济运行的意识，注意节约运行中的能耗费用、操作费用，通过严格、规范的管理来减少日常机物料的使用量，杜绝“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以减少相关费用开支，使设备一直处于最佳、最经济的运行状态。
随着现代化设备的不断发展和普遍使用，设备所占资金在固定资产中的比例越来越高，显然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设备管理的科学化无疑是关键。具体说，就是取决于设备经济管理的一系列环节是否达到最佳水平。
（三）关系到技术安全和环境保护
若设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外，不仅破坏了企业的生产经营秩序，同时也使国家和企业遭受重大的经济损失，也给家庭带来不幸。
若设备陈旧落后，排放有害物质或噪声超标，就会污染环境、危害人类和生物的生存，成为社会公害。
因此，保证安全生产，消除环境污染，有效地预防设备和人身事故及社会公害，是现代设备管理的重要课题。
物业管理企业的迅猛发展，物业建设中的科技含量在迅速上升，网络化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致胜的关键筹码。为保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力，就必须依靠技术进步，而先进的设备管理是企业技术进步的根本保证。
二、设备管理要达到的基本目标
良好的设备管理要做到：
（一）建立先进的设备管理体制
1、按物业管理企业的规模、考虑用设备的数量、复杂程度和设备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式，结合企业的特性、功能及工作特点（运行班次、有无假日）等各种因素、实事求是地设置设备管理体制。管理体制力求理顺关系，提高工作效率，体现先进性。
2、设备管理负责人必须熟悉国家的有关政策、法规、条例；必须熟悉设备的技术理论知识，必须具有一定的业务能力。
3、加强设备管理体系的人员培训教育工作、提高员工的职业道德及业务水平，对管理人员实行岗位责任培训，对操作人员实行使用维护培训，对检修人员实行技能培训，并把各项培训工作列入设备管理工作计划中。
（二）建立完善的设备管理规章制度
规范的物业管理企业设备管理规章制度应主要有以下几种：
1、设备管理岗位责任制度。
2、设备基础资料管理制度。
3、设备运行和维护保养制度。
4、设备检修制度。
5、固定资产管理制度。
6、培训教育制度。
7、特殊设备管理及应急制度。
8、各类机房、变配电房的出入登记制度等。
（三）做好设备管理的基础资料工作
基础资料工作是设备管理工作的根本依据，基础资料必须正确齐全。利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，活化其作用。
设备的基础资料包括：
1、设备的原始档案：
①基本技术参数和设备价格；②质量合格证书；
③使用安装说明书；④验收资料；⑤安装调试及验收记录；⑥出厂、安装、使用的日期。
2、设备卡片及设备台帐。
设备卡片将所有设备按系统或部门、场所编号。一台设备有一张设备卡片，设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。
按编号将设备卡片汇集进行统一登记，形成一本企业的设备台帐，从而反映全部设备的基本情况，给设备管理工作提供方便。
3、设备技术登记簿
设备从一开始到报废的全过程。包括计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、改造、报废，均应有比较详细的记载。
每台设备建立一本设备技术登记簿，它是设备的档案材料。设备技术登录簿中有：
①设备概况：即设备台帐上的资料；②设计参数和条件、技术标准及简图；③设备运行状况；④备品配件；⑤设备维护保养和检修情况；⑥设备大中修记录（包括时间、费用、人员）；⑦卡；⑧设备事故记录；⑨更新改造及移装记录；⑩报废记录。
设备技术登录应及时准确齐全，应反映该台设备的真实情况，用于指导实际工作。
4、设备系统资料。
物业设备都是组成系统才发挥作用的。例如中央空调系统由冷水机组、冷却泵、冷冻泵、空调末端设备、冷却塔、管道、阀门、电控设备及监控调节装置等一系列设备组成，任何一种设备或传导设施发生故障，系统都不能正常制冷。
因此，除了设备单机资料的管理之外，对系统的资料管理也必须加以重视。系统的资料包括：
①竣工图：在施工时原则上应该按施工图施工，但在实际施工时往往会碰到许多具体问题需要变动，把变动的地方在施工图上随时表注或记录下来，尤其是管道及阀门安装的规格、位置、标高及走向等。如果在施工时没有把变动的地方表注或记录下来，容易造成管理上的困难。
施工结束，把施工中变动的地方全部用图重新表示出来，这样的图纸符合实际情况，这就是竣工图。竣工图应由资料室及管理设备部门保管。
②系统图：竣工图是整个物业或整个层面的布置图，在竣工图上各类管线密密麻麻，纵横交错，非常复杂，不熟悉的人员一时也很难查阅清楚，系统图就是把各系统分割成若干子系统（也称分系统），子系统中可以用文字对系统的结构原理、运作过程及一些重要部件的具置等作比较详细的说明，表示方法灵活直观、图文并茂、使人一目了然，可以很快解决问题。系统图也是对员工培训教育的一种行之有效的参考教材。
（四）设备管理目标
管好、用好、修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，这是设备管理的根本目标。设备的使用维护及检修是设备管理的重要环节。设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，固然同设备的先天条件有关，但在很大程度上是取决于它的后天条件，即设备管理的好坏。如果一台设备能正确使用，精心维护保养，定期检查修理，就能保持设备的完好，延长设备的使用寿命；相反，如果使用不当，就会降低设备的有效利用率，缩短设备的使用寿命，严重时还会引起设备事故，造成设备的损坏或报废。
1、设备的有效利用率：
根据统计，设备事故大多是由于操作使用不当而造成的。由于操作使用不当，没有正确的维护保养，设备必然容易陈旧老化，设备的故障及检修也逐步趋向频繁，花费在排除故障及计划外检修（抢修）的时间也越来越多，设备有效工作时间越来越少，设备停机或无效工作时间来越多，势必会大大降低设备的有效利用率。但是不能任意削减必要的维护保养时间来提高有效利用率，也不能任意加大设备的运载能力，使设备长时期超负荷运行，这样“拼设备”势必加剧设备的损坏直至报废。
2、设备的完好率：
设备的完好与否是通过检查来评定的。行业的不同、企业的不同，评定的标准也不同。一般的完好标准为：
①零部件完整齐全、符合质量要求及安全要求；
②设备运转正常、性能良好、功能达到规定要求；
③设备技术资料及运转记录齐全；④设备整洁，无跑冒滴漏现象；
⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效。
评定为不完好的设备，应针对问题进行整改，经过维护、维修，消除不完好因素，升级为完好设备。
如果经过维修，仍无法达到完好的设备，应该加以改造或者报废处理，不能使其长期处于不完好状态。
（五）加强培训教育工作，做到专业管理同全员管理相结合
越是优秀的物业管理企业，越应注意对员工的培训、教育。
专职设备管理人员应成为具有一定专业知识及管理业务水平的人才。但是单纯依靠少数专职设备管理人员来管好企业的所有设备是不可能的，还应该发动企业全体员工自觉执行各项规章制度，共同用好管好所管辖区域内的所有设备。因此，对操作使用设备的人员要加以培训教育，要求操作使用人员懂设备的用途、结构、原理、技术性能、使用要点、维护方法、故障的排除及报告等基本知识，教育大家正确使用设备、爱护设备。最后应该做到操作人员会检修设备、维修人员会操作设备，并要求只有取得了国家考核颁布的技术资格等级证书的人员才能上岗，全面提升从业人员的整体素质。
三、实现设备管理目标的影响因素
（一）现代化设备带来的新问题
现代化设备在各类物业管理企业的大量使用，使物业管理企业在服务过程中产生了许多前所未有的新情况，给设备管理工作带来了一系列的新问题。
1、现代化设备的使用可以获得高效率和高经济效益，但同时也导致了一系列严重的后果：故障损失大、磨损腐蚀加快、严重污染环境和能源资源消耗大等。
2、设备的投资和使用维护费用大量增加，迫切要求注重设备与设备管理的经济效果。
3、现代化设备技术综合性强，全过程环节多，且相互影响、相互制约。因此，必须进行系统管理，确保服务体系的优化运转。
4、使用现代化设备，岗位分工较细，经常是单工序操作，设备结构复杂，人的感官能力难以适应。因此，要求加强人机关系的研究，以保证人与设备的协调。
（二）传统设备管理方式的局限性
面对使用现代化设备所带来的一系列新情况、新问题，传统的维修型设备管理方式越来越暴露出它的局限性。
1、传统设备的大量工作集中在维修阶段，而较少注意设备全过程的管理。设备维修的目的是为保障服务的单一设备修复，本质是静态管理；在科技迅速发展的情况下，只能是“复制古董”。因此，不能适应对现代化设备进行系统管理的要求。
2、传统设备管理不能保证各环节之间的有机联系。制造与使用分家，前半生管理与后半生管理脱节。因此，不利于有效解决使用现代化设备所带来的新问题。
3、传统设备管理在技术、经济、组织三者关系方面，侧重技术管理，忽视经济管理，同时对组织管理工作不够重视。
4、传统设备管理仍然停留在单纯配角服务的阶段。在企业转变为以经营为中心的情况下，不能为贯彻企业的经营方针目标及时提供技术、经济保证。
5、传统设备管理只注重设备管理机构和专业人员的参加，没有把同设备有关的部门、人员组织协调起来，缺乏广泛的群众基础。
由于传统设备管理存在局限性，它己不能适应和满足在科学技术和商品经济迅速发展形势下，管理好现代化设备的客观要求。
四、设备管理的内容
（一）设备管理的范围
设备在其整个寿命周期中都处于运动状态，分别表现为物质运动和价值运动两种状态。设备的物质运动是指设备在使用过程中，由于物理的和化学的作用而产生磨损、疲劳、腐蚀和老化等性能劣化，因而需要修复、改造和更换，甚至报废处理。设备的价值运动是指设备在制造产品过程中的资金转化，即将设备原有价值和维持费用通过提取折旧和记入服务费用，逐步转移到服务的成本中去，从而导致设备净值不断下降的过程。两种形态形成设备的两种管理：技术管理和经济管理。它们分别受技术规律和经济规律的支配。因此设备综合管理的范围不仅包括技术管理，而且包括经济管理。
设备的整个寿命周期一般又分为前半生和后半生两个阶段。研究、设计、试制至制造称为设备的前半生；选购、安装、使用、维护、修理、改造、更新至报废称为设备的后半生。因此，设备综合管理的范围不仅包括前半生管理，而且包括后半生管理。但是，在目前条件下，设备的前后半生管理多数分属制造厂家和用户两个单位，因此，物业管理企业很难知晓和管理设备的前半生。但是，随着时代的发展，国家技术标准和制造规范的不断完善，以及物业管理企业设备管理人员素质的提高，最终会实现设备管理贯穿于设备一生的目标。
设备的后半生管理，习惯上又分为设备投产使用前的前期管理和使用后的后期管理两个阶段。前期管理抓从规划到投产这一阶段的全部工作，物业管理企业早期介入前期管理工作，这将为后期管理工作和向业主（用户）提供优质服务打下良好基础。后期管理工作抓从设备运行到报废这一阶段的全部工作。它是物业管理企业的设备管理工作的重点。
（二）设备管理的具体内容
设备管理围绕设备的两种运动状态和整个寿命周期，具体开展以下各项工作。
（1）组织管理包括设备管理工作目标的确定和展开，组织机构的建立及人员培训，各项规章制度的制定、贯彻和实施。
（2）设备前期管理包括设备的规划、选型、采购、定货、安装、调试、使用初期管理及信息反馈等。
（3）设备固定资产管理包括设备资产的验收、编号、移装、调拨、租借、封存、报废以及设备档案、资料管理等。
（4）设备使用与维护管理包括设备使用制度、操作维护规程的制定，日常维护与定期维护、组织维护检查评比及管理等。
（5）设备修理管理包括设备修理计划的编制和实施，修理工艺的设计和新技术的采用，修前技术、生产准备，修理技术文件、工作定额的制定以及备品配件管理等。
（6）设备状态管理包括设备技术状态完好标准的制定，设备的日常检查、定期检查和状态监测、诊断，设备的故障和事故管理等。
（7）设备技术改造与更新管理包括技术改造、更新项目的确定和计划的编制、改造、更新的组织和实施。
（8）动力设备（管网）管理包括安全运行、维护检查和供能管网管理等。
（9）设备经济管理包括设备投资、固定资产折旧、修理费用、改造更新资金管理等。
（10）设备信息系统管理包括信息系统的建立，信息的分类和处理，计算机化、网络化、智能化在设备管理中的应用等。
五、做好设备管理现代化工作应具备的基本条件
目前，物业管理企业的设备管理工作，有许多不能令人满意的地方，归根结底是设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时展的步伐，成为制约我国物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果，对设备有效地进行综合管理，充分发挥设备效能，达到设备管理现代化是物业管理企业解决制约其发展的重要环节。因此，领导必须重视，尽快完善本企业的设备管理体制、组织建设和制度建设，为进一步实现设备管理现代化开辟道路。
（一）树立现代化的科学管理思想
设备管理现代化首先是管理思想的现代化，即树立设备综合管理的思想，明确设备管理在企业生产经营中的重要地位，使它与企业管理系统的各个方面形成有机的结合。运用系统管理理论，改变过去孤立地看待设备管理的观念，做到与企业管理现代化同步发展。
（二）完善设备管理组织和管理制度
根据设备管理现代化的要求，不断调整和改革设备管理与维修组织机构，健全规章制度。建立与设备综合管理思想相适应的全员设备管理组织机构，强化专群结合的班组设备管理。健全设备前期管理、状态维修、改造更新和奖惩制度，以适应设备管理现代化的需要。
（三）采用先进的设备管理方法
推广应用设备诊断技术，从状态维修向预知维修发展；应用ABC分类法提高备件管理水平；应用网络技术组织关键设备大修理工作，达到缩短修理工期和维修费用、资源优化的目的，以提高设备寿命周期各个环节的经济性。
（四）使用先进的设备管理工具
为了有利于部署工作，简要总结今年工作，重点部署明年任务。
一、2003年回顾
2003年，物流市场强手云集，竞争加剧，同时又面临“非典”突发灾难，在出乎意料的困难环境下，我们在诚通集团领导和全体中储人的全力拼搏下，取得了令人振奋的业绩：中储基于资产的物流和智力、技术物流并举，铁路和公路运输互补，商贸和物流互动，全国物流和区域物流共进，呈现出综合物流的巨大优势。2003年，是近10年来业绩最佳，效益最优，后劲最强的一年，充分展现了中储作为中国最有实力的仓储物流企业的崭新形象。
2003年，中储超额完成诚通集团下达的预算指标，实现主管业务收入35亿元，比去年增长43％。
2003年的业绩，反映了中储从管理体制到经营业态，从资产质量到员工素质发生了巨大变化，从传统储运向现代物流转变取得了跨越式发展：利用中储股份对中储系统进行全面股份制改造取得阶段性成果，中储系统一半以上的优质资产已进入股份公司；总部实现新的突破，靠大客户、大项目、新资源率领系统专业化经营的条件逐渐成熟；上海、沈阳南北两大置换战役开局良好；经营业态明显升级，物流与商贸结合的运作模式和风险控制机制的完善，实现了良性、持续和规模发展；中储的质押监管业务规模名列全国物流企业前茅，这项创新的物流服务受到金融界和物流界的普遍赞誉：一批钢材现货市场的发展，促进了中储的金属材料供应链一体化物流模式的形成，这些市场经过集成将成为中国最大的钢材交易、加工、仓储、配送、质押监管中心；一批现代化物流中心投入使用，许多已成为我国城市配送中心的标志建筑，受到跨国制造和物流企业的青睐，为中储向高端物流发展提供了硬件支持；一批明星企业快速发展，股份南京、无锡、新港、南仓、江湾公司，汉口公司总收入突破3000万元，股份经销分公司、无锡、新港公司利润超过700万元；汉口公司利润比去年同期增加329万元、平顶山仓库利润增力口119万元。
2003年中储的业绩鼓舞人心，显示了中储全体员工以发展为主线，以改革为动力，与时俱进，开拓创新的务实精神，为明年实现更大的跨越积聚了后劲，增强了信心。
2003年有八件大事是值得总结的：
1、总部加速转型取得实效。中储总公司历史上作为一级总公司，主要是行政管理职能。去年集团发展战略确定中储为二级企业，定位于利润和运营中心。总部迅速响应，从年初起迈入了艰难的转型征程。3月，总部调整机构，管理部室由原来的11个减为6个。强化运营部门，新成立运输部，将资产经营部做为经营部门考核。10月，运营二部改组，成立质押监管部。改革后从组织上落实了总部的职能定位，重新确立了各部门的工作职责，完善了相关规章制度，为总公司实现从管理中心向运营中心转变奠定了基础。
总部运营水平大幅提高。商贸部全年累计签订进口合同110份，进出口额4210万美元，汽车销售收入3970万元；取得了山西海鑫钢铁集团的华北地区的经销权，今年钢材合同订货量5万吨，实际到货4万吨，实现销售收入1．5亿元。总公司控股的国际货代公司中标云天化50万吨合成氨设备运输项目。总部与中信实业银行合作，获得10亿元的质押监管授信额度；物流运营部开发了新飞、中牧、易初莲花等大型企业全程物流业务，取得了新飞在全国范围的57个仓库的管理权；与全国棉花交易市场签订了协议，中储的14家仓库成为其指定交割库；承接华商2万吨储备糖任务等。
2、经销业务跨越发展．经销业务经过整顿、规范管理，开始走上快速发展的轨道。销售差价收入1.3亿元，比上年增长40％，占中储系统总收入的20％；销售量完成108万吨，比去年上升19％，是1996年以来增幅最大的一年。中储股份销售额突破17亿元。全系统形成了多种经销模式：衡阳公司的统进分销、南京分公司的重点项目供货，经销分公司和上海事业部的钢厂，各有特色，业绩不凡。经销风险控制机制进一步完善，一批专业化经销企业在迅速成长，经销业务已经成为中储的重要支柱业务。
3，质押监管业务实现新的突破。今年，全系统有20家单位开展此项业务，比去年增加9家，授信额度突破20亿元，客户200多家，质押的产品涉及黑色、有色、建材、食品、家电、汽车、纸张、煤炭、化工等九大类。质押监管模式由简单到复杂、由低级向高级发展，出现了保兑仓、融通仓等与金融机构更加密切结合的模式，以及由一点到多点的全国性监管仓的需求。四大国有商业银行以及中信银行、广发银行、光大银行、华夏银行、交通银行、浦发银行、招商银行、深发展等十几家金融机构都与中储建立了合作关系。
4、现货市场呈现新的生机。中储的钢材现货市场已发展到11家，其中6家被采购联合会评为“推进流通现代化重点联系批发市场”。现货市场摊位总数达到3411个，出租3106个，出租率为91％，给仓库带来的吞吐量达706万吨，比上年同期增力口190万吨，上升37％。中储股份三家现货市场ll丈入近2000万元，同比增长31％。汉口公司的钢材市场收入在系统位居第一，年收入达620万元。今年大连钢材市场开始运营，已有80家客户进驻。南京生产资料市场单位面积收益率在全系统最高，今年交易额达90亿元。股份沪西分公司引进了钢材市场。现货市场给客户带来了众多的增值服务，在拉动仓储、经销、质押监管、加工、配送、信息等服务中发挥了重要作用。
5、南北置换两大战役拉开大幕。早在四年前总公司就针对上海地区可能面临的城市规划，提出要将上海地区的土地置换做为战略机遇把握。今年中储股份上海地区事业部所属江湾、沪西、沪南分公司地决被列入市政规划，中储股份和上海地区事业部领导按照董事会的部署，在置换谈判、税收政策、新址规划、业务整合、人员分流等方面进行了艰难，认真、细致的运作，置换后企业净资产增值10倍，成效卓著，贡献巨大。总公司和董事会对主要有功人员，将给予与其贡献相对应的重大奖励。目前已启动吴淞物流基地、江桥物流基地等建设项目。通过置换，将大大增强中储在上海的生产能力和服务功能，加快业务升级和设施设备的现代化。
辽宁地区事业部抓住沈阳孤四、孤五两个仓库因政府规划整体拆迁的机会，盘活资产1．5亿元，盘活资金主要用于改造物流中心的设施设备，计划兴建5．2万平米新库房，同时也解决了历史债务、分流安置员工问题。这一置挟将为中储打造东北地区综合物流服务功能最强的现代物流中心奠定基础。
天津有限责任公司唐家口分公司东库区的置换也在顺利进行。
通过置换，中储国有资产大幅增值，资产质量显著提高，并带动了企业硬件设施、经营机制、人员结构等的全面改造。
6、中储与国家产业结构调整良性互动．各单位主动适应国家产业升级、结构调整的变化，以实施大客户战略为核心，不断调整和优化业务结构。目前，中储系统共有仓储类客户7822家，比去年增加1800家。中储股份新开发客户593家，占总客户数的22％，同比增力口28％；前30名客户吞吐量在800万吨左右，占总吞吐量47％，收入占．38．5％。汉口公司新增金属物资客户240家，引进了五矿钢铁、湖北联谊实业集团等大客户。陕西地区三个仓库新增客户111家，开发了百利威、箭牌口香糖、海信等大客户。各公司在开发大客户的同时，加强了对客户结构的调整。大场分公司成为上海期交所橡胶指定交割仓库，无锡公司成为上海期交所铝锭指定交割仓库。沪南分公司培育船板配送的专业化核心优势，成为上海地区最大船板配送基地。沈阳东站仓库逐步向汽车物流专业配送中心转变。成都天二库成为科龙、小天鹅的集成品、配件、维修于一体的西南地区家电配送中心。
7、整合、瘦身、强体。今年总公司对石家庄地区的仓库进行整合试点，撤销了河北事业部，组建河北中储物流中心，减少26个部门，减员166人，通过资源的重新配置，增强了物流运营能力。今年预计实现主营业务收入9783万元，比上年同期增加630万元；实现利润130万元，同比增加38万元，河北物流中心已成为冀中南经济圈最大的区域物流中心。
上海物流有限公司经过资产重组和人员结构调整，从负债累累到良性发展。公司领导直接开发市场，培育了一支精干的物流团队，成为集仓储、货代、配送、检验等功能的“精、特、全”的物沉企业。
重庆公司划归四川地区事业部管理后，生存状况有了较大改观。四川事业部通过债务重组，以180万元解除了东方资产管理公司603万元债务，使重庆公司办公楼及所属仓库的优质资产得以保全；积极促成重庆公司刘家坝仓库以行政划转方式，整体移交重庆钢铁公司，妥善安置了260多名在册职工及离退休人员，遏制了资产质量的进一步恶化。
招商公司全面完成了解债和安置职工的工作。
湖北地区事业部经过艰苦努力，用200万现金解决了武汉公司欠华融资产公司的1800万元历史债务，并同时解除了汉口公司的连带担保责任。
总公司对武昌公司进行了整体改制，以全部职工量化经济补偿金和离退休人员预留安置管理费用后的净资产作为总股本，向外部投资者转让了77％的股权。目前，该企业全部职工和离退休人员共437人已得到了妥善分流及安置，所得股权转让收入，主要用于解决原武昌公司债务和湖北地区的历史遗留问题。
8、输出管理初见成效。2003年，全系统按照标准化要求，积极规范提升管理水平。总公司总部通过了IS09000认证。中储股份全面完成了IS09001：2000质量体系的转版工作。中储系统进一步统一各项业务流程，制定了《质押监管业务管理办法》、仓单格式和《仓单质押合作协议》标准格式；还制定了《配送业务流程》和《经销业务流程》等。
在规范内部管理的同时，利用中储的专业储运管理经验，输出管理和服务，整合社会物流资源，扩大了中储物流管理品牌在物流市场中的地位和影响，开始向供应链一体化物流业务推进。全系统共整合社会仓储资源15万平方米，整合社会车辆2300多辆。新飞在全国的57个仓库全部外包中储管理，总部目前已接收70％。四川地区事业部今年外租库房面积共1万多平方米，比上年同期增加了3倍多。河北中储物流中心整合社会库房2万多平方米，整合车辆103台，扩大了物流规模和网络。
2003年中储系统取得的成绩是令人鼓舞的。在这里我代表总公司对全体员工致以崇高的敬意和衷心的感谢!战鼓催征人，我们应该清醒地看到，作为一个从计划体制转型的企业，体制死、机制不活、人工费用高、创造的附加值低、缺乏持续竞争力的问题仍然非常突出。如果我们不能从根本上解决上述问题，中储退出市场只是时间问题。改革与发展是我们面临的非常紧迫的任务。
二、2004年形势和任务
党的十六届三中全会提出了加快国有企业改革的总体要求——“积极推行公有制的多种有效实现形式”，“实现投资主体多元化，使股份制成为公有制的主要实现形式”。国资委领导在听取诚通集团工作汇报时明确指出，物流行业是充分竞争行业，整合很重要，一定要进而有为，退而有序，强的尽快做强，退的尽可能安排好。国家准备要打造30—50个具有国际竞争力的大企业、大集团，两年内，中央企业必须是行业的前三名，否则将面临再次重组或退出。这一系列信号强烈地表明，中储又将面临一个重大战略机遇和新的重大挑战，关键要把握好、消化好，开创中储发展新局面。
新的一年乃至今后较长时期，我们面临的环境形势是：
┈┈国民经济的较高增长速度与资源“瓶颈’的矛盾加剧。为实现2022年GDP翻两番的目标，CDP必须保持年递增7％以上的发展速度。但由于我国能源资源和黑色、有色金属矿产资源的稀缺，使经济高速增长与资源供给不足的矛盾日渐突出。目前支持我国经济增长的主导行业是建筑、制造、汽车、造船、铁道、石油天然气、家电等七大行业，而这七大行业全部是耗能耗材高的行业。目前，钢材价格已超过1993年水平，钢价升高，引发了钢铁业的投资增加，生产能力扩大，从而带动了世界性的铁矿石价格的增长，从十几美元一吨一直升到40多美元一吨。电解铝的产能从2000年的279万吨猛增至2003年的750万吨，从而带动了氧化铝的进口价格由上年的163美元增长到2003年的340美元一吨。同时，我国关税政策将做重大调整，特别是出口退税调整，将增加出口企业成本，由此也会影响出口贸易量。这些变动必然会影响到中储的经销、质押监管和物流业务，我们必须密切关注客观经济形势和行业的变化，做出快速、正确的反应。
┈┈物流行业发展迅速，市场竞争日趋激烈．纵观2003年物流业发展，可以看出以下明显趋势。一是国际知名物流企业已经完成进军中国的战略布局，正在进一步实施本土化。UPS、联邦快递、马士基物流、和记黄埔、新科安达等知名企业的业务在迅速扩张，出现了几家外资物流商争相以中储仓库资源对外投标的情况。二是国内大型物流企业迅速扩张，管理型物流公司业绩不凡。中铁快运、中邮物流、中海物流、中远物流、中外运物流、中铁联合物流以及宝供等新型企业，正在瓜分中国物流市场。中储与上述企业同时竞标一个项目的情况频繁出现。三是全程物流外包的需求迅速增加，客户的服务需求越来越高，矛盾的主要方面转移到物流供应商。越来越多的生产企业接受物流外包的理念，要求产品自出厂门一直到消费者手中都由物流商承担，但目前很少有物流商能满足客户需求。
┈┈国资委对中央企业的管理力度在加强．国资委成立之后，颁布了一系列的管理办法和措施，其中最重要的是《企业国有资产监督管理条例》、《关于规范国有企业改制工作的意见》以及《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》要求以净资产收益率作为考核业绩的主要指标，并规定了严格的考核办法和奖惩措施。任期经营考核分A，D，C、D，E五级，对于考核为D、E级的企业负责人，除扣减绩效年薪夕T、，将不再任命、续聘或进行工作调整。
综上情况，我们确定2004年中储系统各项工作的指导思想是：认真学习贯彻党的十六届三中全会和经济工作会议精神，落实国资委和集团的各项工作要求，追踪我国战略布局调整和产业升级步伐，以中储系统组织体制改革为重点，以市场化运作为核心，全面调整理顺各种关系，开拓市场，扩张规模，全面提升中储影响力。努力完成诚通集团下达的2004年度经营指标。
为此，总公司特作如下部署：
1、认真学习，清醒把握改革的方向．国企改革的形势发展很快，主要体现在：除少数需要国家绝对控股企业外，大部分国有独资企业要尽快改造为多元投资的股份制企业；股份制企业要按照公司法建立公司治理结构；三项制度改革要继续深化，没有进行的要补课，尽快到位；组织体制改革要朝着缩短管理层级、基层企业非法人化的方向发展；尽快实现按市场要求的选人用人机制，注重人才的培养与选拔；加强企业管理，尤其是资产管理和业绩考核管理。这一系列的改革，要求我们的干部职工深入学习三中全会精神和国资委、诚通集团的一系列文件精神，把注意力集中到认清改革大势、改革大局上来。前些年，我们虽然实施了多元投资改造，但企业覆盖面不到三分之一，剩余的都面临改制任务。前些年，虽然我们也减了一些人，但大部分是内退，没能转换身份；主辅分离、辅业改制工作也遇到不少阻力；人工成本不断增加：仓库组织体制多年一贯制。2004年，上述问题要下大力解决。要完成这些艰巨的任务，我们必须把全体员工的思想统一到改革发展大局上来，统一到市场经济发展必然趋势要求上来。特别是各级领导必须真正解决思想认识问题，从而自觉把握好方向，投身改革。
2、有效推进以上市为目标的体制改革．根据国资委压缩管理层级的要求，诚通集团应三级架构，依次为出资人，取消四级企业。总公司经过多次研究，反复讨论，并召开了八次基层单位不同类型的座谈会，确定了中储系统组织体制改革方案。其主要内容是：一年内逐步对所有仓库进行非法人的分公司改造，实现总公司与仓库的法人财产一体化；逐步改造地区事业部，设立与之相配套的党的组织和总公司驻各地的业务总经理；对部分成熟业务实行专业化管理；规范分公司的管理机构、业务机构和人员编制，积极推进三项制度改革。鉴于体制改革事关重大，牵涉面广，需要时间精心准备。此前，要严格执行现有工作程序，按规矩办。体改问题将专门开会布置。
这里需要强调的是，中储体制改革是贯彻落实三中全会精神，落实国资委和集团的要求的具体体现，也是传统体制向市场接轨的必然要求。各级领导必需高度重视，统一思想，精心操作，稳步推进。因为任何组织设计都是服从于现实业务、工作要求的。大部分人都不希望变，但变是绝对的，客观要求中储向好的方向转变，向符合社会化大生产和经济规律的要求变，应该、也必然是中储人的追求。另外，中储历次改革都是有情操作。在股份上市时，天津有限、上海有限成立，总公司都赋予一定资产，给留下的同志一个发展的平台和空间。我们事业的发展需要用更多的人，只要有作为是可以有位置的。事业部要继续履行自己的职责。只要履行好职责，多数主要领导人将负责新的更加重要的工作，骨干和一般人员也会妥善安置。
中储组织体制调整的最终目标，是充分利用上市公司资源，将中储企业融入中储股份，从而实现整体的股份制改造。中储股份自上市以来，通过二次配股、收购、兼并、改造，已经从一个地区性公司成长为全国性的公司，净资产比上市前扩张15倍以上。股份公司上市之初，总公司、董事会就确定了利用上市公司再造一个中储的目标。几年来，这个目标正在实现。总公司已经决定，一方面要求中储股份超常规运作，使其尽快恢复融资能力；另一方面要加快其余企业的改革和发展步伐，创造进入中储股份的条件。争取在两到三年内，将优质企业全部进入上市公司，完成对中储国有独资企业的股份制改造。
3、适应新体制，统一和细化预算管理。总公司对仓库实行分公司制后，各项管理将逐步发生质的变化。在预算管理上，主要体现为统一和细化。一是统一责任中心的划分，细化责任中心的职能和责任中心考核。仓库按物流保障、物流运营、经销和仓单质押等业务大类划分责任中心，统一仓库和二级责任中心的者核指标和考核方法。对仓库利润指标进行考核时，将区分资产带来的收益和人力资本创造的收益。二是统一仓库主要岗位设置，根据仓库的资产规模、盈利能力和承担其它职能，对仓库进行定岗定员。通过岗位分析，细化主要岗位的职责。三是统一预算编制的程序、表格格式和编制方法，细化预算编制的基础工作。四是统一预算报表和会计报表，将预算报表和会计报表合二而一，细化报表的报告内容，并按月上报总公司；五是统一预算报告和财务报告的格式，细化报告内容和分析方法，实现内部会计和预算信息的一体化。六是资金集中统一管理，要加强对分公司资金运用的监督。
4、大力减员，推进和深化三项制度改革。国企改革的核心问题和难点是人的问题，人的问题错综复杂，必须通过改革、提高企业经济效益和市场竞争力等综合手段来解决。明年人力资源管理工作的重点放在经营者管理和科学组织、配置人力资源三个方面。
(1)按市场化用人要求，经营者管理方式要有新突破。总公司将规范经营者任职资格、经营责任、绩效考核、薪酬激励等制度，调动经营者的积极性。
明年，总公司将制定分公司经营者管理办法，总公司与各经营者签订劳动合同、经营业绩责任书，通过契约的方式确定委托经营关系。当期经营业绩考核办法是：经营指标基数原则按前三年平均数确定，部分单位指标基数高于平均数的，经营者的基薪水平相应提高。对超额完成指标的，总公司将按一定比例给经营者及班子成员提取奖励，重点是一把手。
任期经营业绩以国有资产保值增值率和主营业务收入增长率等为主要指标，总公司将按考核结果对经营者实行奖励与聘免，适时总公司还将制定中长期激励办法。激励措施必须考虑长远问题。在任期内，经营者给企业所做的贡献尽可能量化、透明、适时兑现。鼓励大家做好、做长远。对企业成长期、成熟期等不同时期要有不同的要求，要充分考虑到中储的复杂情况。
(2)适应市场竞争的需要，设置岗位，合理配置人力资源．各单位要按照总公司改革要求，调整和重新设置组织结构，合理确定岗位的工作内容、任务要求和任职资格(能力、素质、专业技能、年龄)。合理确定各类人员的比例及用工形式，按照劳动力资源需求，合理配置人员。规范竞聘程序，实行竞聘上岗。凡上岗的员工必须符合岗位要求、具备相应专业技能，凡不适应物流发展要求、不适应岗位需要的员工，经过培训仍不胜任工作的，必须下岗。建立和完善员工绩效
考核、薪酬制度，凡能量化劳动量的工种岗位，都要按照劳动定额计酬，多劳多得。根据岗位特点和需要，可采取提成工资、计件工资、小时工资、包工工资等分配形式。
(3)创造条件，逐步实现全体员工身份转变．各单位可通过资产置换、玖制分流安置职工，今后不再办理内部退养手续。有能力的单位，在完成任务的情况下，可用当期利润或贷款分流安置职工。使用当期利润安置员工的，视作当年利润考核。
诚通集团要求中储明年实现总体减员30％的目标。目前工资性支出高达2．3亿，占储运业务费用和管理费用的42．6％。不扭转这种局面，中储没有竞争力。减人的重点是减重叠、交叉机构人员，虚设、无实际意义的机构人员，仓库的非生产性人员和不胜任仓库经营管理和作业的人员。以各仓库为单位，会后都要编制操作性减员方案，各单位负责人为组织实施者。
5、提高行为能力，总部要真正成为物流运营中心和利润中心。分公司化后，矛盾的焦点集中在总部，总部的行为能力经受着前所未有的考验。总部还要充分授权，实行国际通行的分级管理，不能因为体制变化而束缚分公司的积极性。
一是总部要管住管好分公司的各项工作，确保经营指标的完成；二是提高总部的业务运营能力和指挥能力，改变有点无网的据点式经营局面；三是控制风险，确保企业的各方面安全。明年总部的商贸、货代、物流运营、质押监管等业务要有重大突破。总部必须在各业务运作上做出表率，否则将失去统领全系统的资格。
另外，总部还要加强对下服务，管理部门要提高工作效率，全面掌握情况，为基层提供优质服务。基层的请示，五个工作日内必需给予明确答复，需要补充资料和进一步论证的，也要提出具体要求。希望大家监督总公司的工作，提出意见。
6、继续调整业态，建立适应供应链物流一体化的专业组织。中储要重点发展有市场竞争力的核心业务，一是进一步做强仓储平台。利用中储目前拥有全国最大舀勺仓储网络的优势，进一步做大做深，做更多精加工，开展更多高附加值业务，提高精细化程度，与其它企业差异化竞争，显现竞争优势。二是仓单质押业务，该项业务有助于提高我国的经济运行质量，是解决目前中国金融风险、诚信危机的大胆创新和有效途径．据物流专家考证，中储在国内率先开展了此项业务，并与金融界一同规范和推动了该项业务的发展。下一步这项业务要尽快转化为现实生产力，扩大规模，通过这项业务整合更多的物流资源。三是货代和全程物流业务，这是向基于智力和技术第三方物流企业转型、优化供应链的一项必然选择。我们在这方面有强项和成熟的业务，要重点培育。以总部接管新飞57家存货仓库为契机，与异地质押监管业务相结合，建立全国性仓储网络。在仓储平台上建立配送网络，在区域配送网络的基础上，建立全国运输网络和物流网络。四是高附加值的业务，如交割库、现货市场、力口工业务等，需求量都很大，这都是中储的核心竞争力所在：五是商贸业务，这项业务对利润的贡献高达四分之一，还有很大潜力．明年的经销工作重点是以总部和中储股份经销公司为龙头，建立起规范，统一的运营体系。开发一手可靠资源，发展钢厂和其它生产厂的一级；条件成熟的，强制开展统进分销；充分利用现货市场，组织起社会分销网络。同时要注意防范风险，严格执行购销分开、钱货分开的管理原则，坚决杜绝赊销。
加强企业管理:
(1)建设中储系统业务信息平台．在全面推广仓储软件完成的同时，着力建设总公司业务信息平台。2004年一季度，要实现各库业务报表的每日汇总和，实现客户的远程查询要求。运输软件和经销软件推广工作也要完成。现货市场的信息工作要升级，尤其是钢材的价格信息，存量信息要实现系统共享。
(2)管好下属企业资产。在15户不良资产企业上交集团资产管理公司之后，总公司将全力管好现有31户企业资产。在认真清产核资的基础上，对企业进行分类管理。一是清理处理四级企业，该注销的注销，该上缴的上缴。二是对保留企业中的不良资产实行主辅分离，辅业改制；三是对因城市规划而不适宜继续做仓储的企业进行主动调整和置换。
(3)加强安全工作。根据近期总公司安委会的安全检查结果，相当一部分企业放松了安全工作。明年要进一步贯彻安全生产法，健全落实各级安全生产责任制；完善对安全管理过程、结果的监控与记录，使各单位逐步建立具有自我约束和自我完善机制的安全生产管理体系。为此，总公司将组织对各单位安全负责人培训，提高管理人员的安全素质，强化安全制度的落实和监督、检查，及时消除各种隐患，努力降低和杜绝安全事故的发生。
2004年，各项工作任务繁重，我们一定要充分发挥党组织的政治核心作用，坚持正确的政治方向，全面处理好改革、发展和稳定的关系，全心全意依靠中储职工，完成改革攻坚和生产经营任务。杨书记将代表总公司党委全面部署党务工作。
在迈入21世纪的今天,我国商品经济越来越活跃和丰富,物业管理作为房地产业的消费环节,也越来越呈现其房地产市场的延续和补充作用。在现代物业管理发源地的英美等西方商品经济高度发达的国家,物业管理服务的项目繁多,内容非常广泛,不仅包括了建设前后飞物业使用全过程,同时延展了物业功能布局和规划、目标客户群认定、市场行情调研和预测、项目建设融资、物业的处分(物业租售,推广)等。
随着商品经济意识在国人头脑中的深入,为了适应经济、搞活流通,甚至增加就业机会,我国各地涌现出了大批的零售商业网点、服务网点、商业楼字。而这类商业服务网点与过去的国营百货商场有所不同,它们的产权是独立与多元化并存的。对于物业管理从业人员来说,这些购物、休闲的消费性场所,服务的对象有业主、使用人、消费者等多重顾客,服务内容也由简单劳动密集性作业,延展为以产权人经营利润最大化为目的的营运服务的商服物业管理。
商服物业管理就是为了适应商服物业产权及顾客多元化,以经营效益为导向的特定需求,为促进商品交换而提供服务的一个新的物业管理服务领域。
二、商服物业的分类
商服物业是指集合各种商业形式的建筑场所。商服物业的发展是商品经济繁荣的结果。随着改革开放的深入,个人收入的两极分化,市场产生了多样化、差异化的消费需求;同时也随着行业竞争,消费者行为的改变,零售商业服务业出现了多种形式共存的事实。基本上来说,零售商业务业的经营方式可分为以下几个商业形式:
1、百货商店
百货商店实际上就是以销售日用商为主的规模较大的商品零售店铺。商品明码标价、买卖自由,商家多以薄利多销为主要经营方法,是一种较为传统的商业形态
2、超市
超市是一种弹性自选,顾客可以根据自己的需要自选的商店。售货人员较少、货物开放式放置、定量包装、明码标价、以电子计算机进行结算,多数提供购货手把车以方便顾客购买。
3、专卖店
专卖店是专门经营一类或几种有关联的商品,或经营某一品牌的品种齐全的商店。专卖店的消费特指性较强,销售人员的相关知识也较为丰富,对特定消费群有一定的感召力。
4、连锁店
连锁店是由大集团内部分化或加盟产生出来的若干个小商店,这些小商店在具有一定自主经营权的同时,统一服从于中心组织的品牌经营等的管理。连锁店具有一定的名牌效益,经营项目可为商品,也可为某项休闲活动。
5.休闲场所
休闲场所主要以环境或氛围为消费附加,以提供消费者舒适和快乐的感觉为经营方法,经营服务多为休息式娱乐性活动场地。
三、商服物业管理的前期操作
商服物业主要的功能体现在两个方面:商业功能和休闲功能。商业功能是以一定范围内的顾客面作为服务对象,使消费者买到自己需要的商品,并且一次性地购足。同时商服物业应当在统一规划,统一管理的基础上,形成并保持独有的风格,使物业空间布局、服务品质、氛围营造方面尽可能符合消费者的心理和生理的需求。
休闲功能是指商服物业不仅使消费者能购物,面且也必须设置娱乐、文化、健身等休闲场所,使消费者把商服物业看成现代信息的传播地,感受到生活气,息,是追赶生活步伐的一种方式。
物业管理从业人员在商服物业前期介人的过程中必须更多的从产权人今后经营利润最大化的角度上提供专业性意见,主要重点为:
1、规模
通常在物业管理机构介入时,物业本身的地点已定,可更改的可能性较小,但在商服物业所占的规模上仍然可以提供建议。
影响商服物业规模选择的决定性因素是区域居民的总数,物业管理机构将可以通过市场调研了解区域居民、流动消费等数字进行分析。在消费圈人数较多的区域应该可以选择设定规模大,综合功能较全面的商服物业。2、物业造形
商服物业的造形可按所处地理位置的不同情况和规模大小,功能的不同而进行选择。
在主要临街点建造商服物业,应注意停车场及外广场在前端,宜采用条型造形,使商服物业在相关服务设施后直线排开。而规模较大的商服物业,应采用四方型造型,停车场置于物业,中心是大型休闲、聚会场所,顶层设娱乐观光场所。如规模较小,则采用街道型造型,将大面积商铺建于两端,其它商铺排成街道形状。
3、主题形象
商服物业必须有自己鲜明的特色,也就是说要有自己的"主题"。商服物业的人流量和经营业绩,是与物业的知名度成正比的。相同地点、规模及造型的商服物业如能突出"主题",将极大提高自己的知名度。
因此,商服物业竞争的焦点已不仅是具体的实物商品,而是以品牌为核心的无形资产。物业管理在介入时可对周边商服物业和消费水平、消费习惯等因素进行调研和分析,确定"主题",以突出物业形象。
4、配套
在物业管理前期介入的常规项目中,对物业公共设施如供配电、空调、电梯、道路、给排水、建筑材料等配套,必须从使用者的角度提供专业的意见,而商服物业在配套上的重点将视经营的需要而定,值得更为突出的是内外的通路。
通路条件的好坏将是商服物业能否取得良好效益的关健所在,通路要求包括两个方面:一是外部通路,二是内部通路。
外部通路首先是公共交通,必须有公共的汽车、电车或地铁停车站,以方便消费。其次是停车场,顾客开车消费已成一种普遍行为,同时,也为方便购物的携带,停车场的建造应在商服物业消费场所3-5分钟步行时间内,要有足够的停车位以供使用。再次是进货车辆停放和补货场所,以保证商品流通的畅通。
商服物业的功能不仅仅是购物,也是运动、娱乐等休闲需求。在内部通路的设计时应考虑消费者行走的舒适和安全,顾客通道与进出通道要分隔开,即使在超市,顾客通道宽度也应超过1.2米。
5、门面、店面设计
商服物业是以经营为目的的,门面无疑就像人的脸面一样非常重要。门面的设计既要满足精神上的美感要求,又要符合物质上的使用要求,以及环境和谐及人的行为要求。同时,还要使物业内间具有一定的秘密性飞制约性、围护性,以激发顾客的参与意识。另外还应注意人流量,流通顺畅性,疏散方便与安全性及气候的影响。
商服物业内部各商铺既是独立的个体,又是物业整体的组成部分。因而在前期操作中要对各商铺单位店面的造形飞入口、照明飞厨窗招牌与文字材质、装饰,甚至内外地面与规划也应进行通盘考虑,使其既通过形象、个性、展示来提高消费者精神需要,又维持了商服物业的整体形象。
四、管理与营运
商服物业的管理过程不仅需要传统物业管理的保安飞保洁、维修等被动的服务项目,根据商服物业的特定需求,更多的是为整体物业中的使用者的经营活动提供主动服务,使产权人、使用者等各类顾客的利益最大化,其中工作的重点是:
1、商户的组合
商服物业是各种商业形式和服务设施集合,通常包括零售商店、餐饮店广场、休闲、娱乐场所等,其中各种类型的商店或超市占主导地位。
对于规模较小,在5000平方米以下的商服物业来说,主要是以食品、杂货及一个主题商场等商业形式出现的,以满足日常消费为主;而面积在10000-30000平方米左右的中型商服物业,将主要在一个主题下,以个人服务、家庭设施、生活用具、服装、装饰品和文化娱乐设施等商业形式出现,以服务顾客多层次、多元化的需求为主；对于组30000平方米以上的大型商服物业,管理者更是要提供全方位的综合服务。
同时在商户组合上,除了考虑商业形式外,还必须考虑各类商户所占面积,一般来说,商服物业面积50%将租售予商业生命周期长,同时具有一定品牌,对消费群有长期感召力的商户,以突出和维持物业的,知名度和顾客的忠诚度。30%左右的面积租售予商业生命周期较长,有稳定销售业绩的商户,剩下其中20%毛的面积租售予商业周期短,但较时尚的商户,虽然可能商户变更较快,但租售收入较高,同时也使物业经营项目时尚化。
2、租金
租约是商服物业管理对店铺经营者施以管理的主要内容。租金即物业产权人获取经营权的主要经济投资。
在操作中,租金的数额是根据店铺的占地面积、店铺的商业特征和店铺所处位置来确定的。一般的做法是先按店铺的单位面积,确定物业承租者的最低租金数额,作为标准起点线,亦即这个数额是承租人必须支付的最低租金限额。无论承租者在经营销售中的状况如何,这个标准租金都必须交纳。当承租人的店铺经营销售额达到并超过规定的最低标准后,除了应交纳最低限额的租金外,承租人还应当按照实际营业销售额的一定比例交纳比例租金。
3、营业时间
营业时间的统一规定是塑造和维护商服物业良好形象的重要内容。许多商服物业管理把营业时间的规定纳入到租约的范围内。
商服物业的开张之日,是形象塑造的第一步,所有的店铺更应该在这一天统一.营业,以吸引顾客的注意力,给顾客商品丰富感觉,为商服物业的进一步发展奠定基础。商服物业管理对店铺平时的营业时间和休息时间,也应有严格统一的规定。否则,如果各店铺的营业时间不能整齐划一,会令顾客失望,也会给人一种凄冷衰败的印象。
4、商户商品的陈列
商服物业各商铺产权多元化,但物业本身有一定的整体性。在前期的操作上虽对店面进行了规划,但在运作期各商家的商品陈列也需进行管理,以保持整体的内在联系,形成系统相互促进,方便消费。
在商品陈列管理中,应注意商品标题,突出物业整体形象,使顾客了解性能;陈列柜应巧妙利用空间,不占用太多商店面积,各商户间的通道充分保留,保证顾客购买通路;各商户商品陈列高度不影响相邻商户和整体视线等。总之,陈列的商品得当,既方便顾客消费又可以达到广告宣传的目的,塑造良好的商店形象。
5、整体推广商服物业管理应当采用统一的整体公关宣传活动和统一的形象策略,因公关、宣传活动而产生的资金技入由各店铺按一定的标准分担。在商服物业管理刚建成投入使用的时候,商服物业在管理、营运过程中就必须迅速树立自己的商业形象,有利于物业的租售。
对各商家来说,统一的整体推广活动,能为店铺的经营带来声势浩大的宣传效益,而推广费用开支又能降低到最低的水平,节费了人力技人、时间投入,为商服物业其它工作的顺利开展奠定了基础。
五、商服物业的商业生命维系重点
商业生命是商服物业整体的信任度、美誉度和知名度三者和谐的统一。没有信任度、美誉度、知名度,商服物业将没有了人流量,没有了人流量,经营业绩也随之消失,没有经营的商服物业也将不能生存。因而,成功的商服物业管理不只是要去创造,更重要的是要去维系商业形象、商业生命,其中工作有:
1、CIS操作
当今商品经济竞争的焦点已经不仅是具体的实物商品,而且是以品牌为核心的无形资产,商服物业的无形资产和品牌,也就是物业给予公众的整体形象。上世纪90年代初导人我国企业界的CI理论,经过近10年的实践表明,它在市场营销及公共关系的建设上有非常直接的作用,运用这一工具去占领市场是卓有成效的。
对于客户而言,物业整体形象--品牌的存在代表了市场对物业的认同,它给客户信心,让客户在对相类似的产品进行比较时有更直观的判断标准。品牌不仅是知名度,它还代表了品牌美誉度、品牌忠诚度和品牌联想,因此它更多的是体现物业整体与客户的关系。
2、公关活动
公关活动是商品经济发达国家在营销活动中逐渐发展起来的一种推广方式。在商服物业推广中,我们可以把公关活动定义为“商服物业在公众中树立良好的形象,扩大知名度,从而促进商品销售的一种活动”。
商服物业公关活动对象有:商场员工、消费者、社区、供货单位、政府及其有关部门、新闻部门、社会活动团体等。
商服物业的公关活动涉及各种对象,对不同的对象应该采取不同的公关活动方式。商服物业与消费者公关活动具体的工作内容有:帮助消费者充分了解商场的宗旨、政策、商品信息和服务方式;广泛收集消费者意见,向有关部门反映,以便及时改进,避免重犯错误;争取消费者的信任与好感,与消费者建立广泛和经常的联系。从而促成顾客形成对商场及其商品的良好印象,在消费者中建立商场的声誉。
商服物业与新闻部门的具体工作的内容是:熟悉新闻工作的特点,为报道本企业新闻提供有利的条件;按新闻部门的要求..撰写新闻稿件;通有重要活动,邀请记者参..加,提供真实的新闻素材;和编辑、记者建..立私人友谊,保持经常的联系,加强信息沟通,争取对物业有利的社会舆论。
六、结论
第一种模式属单纯行政型管理模式，其优点在于实施管理时具有权威性和较强的约束力，政府基层组织的稳定性也有利于住宅小区管理的长期性和稳定性。但其缺陷是容易形成管委会大包大揽，忽视专业管理部门作用，形成政府干企业的事，政企不分，置政府政权组织于大量琐碎的事务中，加重行政负担和经济负担;服务功能甚差，缺乏经济活力，不能适应市场经济要求。
第二种模式虽然发挥了房地产管理部门管房之所长，但局限性较大。这种模式常因缺乏总体协调而使小区总体管理上各专业部门各自为政，不易形成合力，出现房屋管理好而环境管理差、互相扯皮的现象。
第三种模式遵循产权与管理经营权相分离的原则，建立政企分开的管理机构，发挥房地产开发企业的经营所长，将管理与经营活动结合起来，实行有偿服务，集小区内各项管理于一体，强化服务功能，经济上具有活力，可以通过一些服务项目和小区基础设施取得收入以弥补管理经费不足，使小区能够形成自我完善、自我发展的良性循环，从根本上改变小区一年新、二年旧、三年乱的状况。在经济发展较快的地区，规划、建设较好，住户经济能力较强的小区中尤应推广这种模式。成都市棕北物业管理公司在对成都市棕北住宅小区一年多来的物业管理实践，初步证明了内地住宅小区实行这种管理模式的可行性。
但是，无论那一种管理模式都离不开当地政府的支持与合作。小区在政府管辖范围内，离开当地政府是不行的。实行第三种管理模式的小区巫应做好专业管理与属地管理之结合(即物业管理与行政管理)，在这个前提下，充分发挥专业部门的作用，做到“条块结合、以块为主，统一管理、各负其责”。行政管理是物业管理的后盾，物业管理是行政管理的有力助手和小区建设、管理、发展的经济基础。二者犹如运载小区管理向前推进之两轮，不可偏废.政府及所属各部门具有相关的行政职能和执法权，具有权威性和号召力，对保证贯彻执行各级、各项小区有关管理规定、规章制度具有不可替代的作用;而物业管理因其承担了小区日常大量的策琐的管理、服务工作，如环境卫生、园林绿化、治安保卫、公共设施管理等，可以帮助政府从事务和经济负担中解脱出来，集中精力做好应做的工作。特别是那些政府基层组织尚未建立或完善的新建小区，由于开发企业新建的物业管理单位先行介人了物业管理，可以为小区未来的各项管理、服务莫定基础，防止小区初期管理出现“真空”。这些工作包括对小区房屋质量的监督，小区设施的进一步完善，环境的保护，在住户入住之前和入住之初制定小区管理办法，设计住户居住契约，协助完成小区内水、电、气的开通，维持小区各项秩序等.
在界定行政管理和物业管理职责上，笔者认为，行政管理主要应着力于小区政权建设和精神文明建设，以及上级政府布置的各项阶段性任务和中心任务，如户籍普理.、小区治安管理、思想教育、计划生育、征兵、民政等;从宏观上指导、监督小区物业管理工作，协调小区内各产权单位关系，一般不具体介入小区物业管理事务，否则将可能步入单纯行政管理的旧辙;在物业管理单位依法进行管理受阻时给予支持、帮助。由于打破了旧的管理格局，势必造成贵、权、利的重新组合，两者之间应给予更多的理解、体谅，必要时有关部门亦可适度放权于物业管理单位以利于工作的开展。物业管理是小区管理的重要内容，事实上，小区物业管理工作做好了也是对政府和各有关部门工作的支持，进而对提高整个城市管理水平起到推进作用。物业管理单位作为行政辖区内的一员，理应接受地方政府的行政领导，履行自身应尽的职责和义务，接受地方政府的指导、监督、质询，遵章守纪、依法实施管理，在力所能及的情况下从多方面为小区建设作出贡献。物业管理单位应着力于专业管理工作，把重点放在提高管理、服务质量上，不断开辟渠道，寓管理于服务，兼顾社会效益和经济效益，本着取之于小区用之于小区的原则，为小区管理实现良性循环做好工作。沿海地区小区管理实践证明，凡是两者关系处理较好，互相配合、互相支持的小区，物业管理和行政管理相得益彰，小区管理整体水平大大提高，为创造文明、舒适、整洁的居住环境提供了体制上的保证。
由于目前物流企业的成本核算在理论上尚没有基本的方法，在实务中也没有可参考的模式，各企业的成本核算大多根据企业性质的不同以及对物流成本概念的理解，采用不同的传统成本核算方法，从而导致各物流企业的成本核算呈现出多样化现状，不利于同行之间的相互比较。
（一）大型第三方物流企业多采用生产企业成本核算方法
资产型、多功能、大规模的第三方物流企业，把对外提供物流服务看成是一种无形产品，把相关物流功能整合成的合同服务看作是企业的一个生产品种，以此作为成本计算对象，采用生产企业常用的品种法将各成本项目细分为：直接材料、直接人工、间接费用，而营业费用、管理费用作为期间费用。但由于直接材料、直接人工占企业总成本的比重很小，而间接费用比重却很大，同时这些企业又缺乏合理有效的间接费用分配方法，而是采用按月分摊的方法，无形中削弱了间接费用与各个合同服务之间的关联度，从而影响各个成本计算对象成本信息的准确性。
（二）以运输为主的物流企业的成本核算方法
传统运输转型的物流企业，均沿用了交通运输企业成本核算方法。这些企业的成本计算对象有的是以业务划分，如货运业务、装卸业务，有的是以营运工具划分，如货柜车、散货车、空调车，有的是以运输路线来划分，并把成本费用构成细分为：运输营运成本、仓储成本、管理费用，运输营运成本与仓储成本的简单累加就构成该类企业的物流成本。这种核算方法的不足之处在于没有从企业整体业务考虑来确定成本计算对象，无法提供不同业务或者不同客户的成本，更无法计算企业提供增值服务的成本。
（三）配送中心通常采用统一费率法
当前一些为生产企业从事物料配送、为大型连锁超市从事商品配送的配送中心，通常按照营业费用、管理费用、财务费用三项总费用计算企业的成本费用。为了便于客户谈判，通常采用的办法是以上年的实际营运情况，制定一个参照基准费率（上年成本费用总额/上年配送总金额），再根据配送物品具体特征、客户重要性程度、客户的需要等具体情况在基准费率基础上制定浮动费率。业务部门与客户定价基础就是浮动费率加目标利润率。这种成本计算方法只是按月归集实际费用，谈不上成本核算，因为没有固定的成本计算对象。
（四）邮政物流企业采用“倒扣法”计算成本
据调查，以快递、速递等业务为主的邮政物流企业因其业务繁杂，求得单项业务成本的计算一直是通过“倒扣法”得到的，即从收入中扣除一定百分比的利润，剩余部分被作为成本，在每个会计期间与收入配比。但是各项业务“倒扣”得到的成本总额与实际发生的费用总额差异很大，不得不采取人为方式进行调节，为此，在报表中的成本费用无法得到真实的反映，无法真正体现出收入与费用的配比。
物流企业成本核算的作业成本法分析
20世纪70年代以来，世界科学技术和社会经济环境发生了重大变化。这些变化对企业成本核算方法产生了一定的影响，使传统的成本核算方法已经不能适应经济环境的发展变化，特别是以服务为主的物流产业，在成本核算方法上越来越感到传统成本核算方法的局限性，进而催生了一种新的成本核算方法——作业成本法。
（一）作业成本法的基本原理
作业成本法的基本原理是：作业消耗资源，产品消耗作业，生产导致作业的发生，作业导致费用或成本的发生。即企业的成本和价值不是孤立存在的，它们以作业为中介联系在一起。成本的发生是消耗各种资源的作业引起的，而产品的成本取决于各自对作业的需求量。作业成本法与传统的成本核算最大的不同在于，它不是以成本论成本，而是把着眼点放在成本发生的前因后果上，从而进行全方位的索本求源，实现成本计算与控制的结合。
（二）作业成本法的核算步骤
界定企业物流系统所涉及的各项作业。可根据对客户订单、渠道、物流业务和增值服务活动等进行典型分析来进行。
确认物流系统中各项作业所涉及的资源。资源的界定是在作业界定的基础上进行的，每项作业必定涉及相关的资源，与作业无关的资源应从物流成本核算中剔除。
分析和建立作业中心。物流活动是由一系列基本作业构成的，在界定了作业及其成本动因之后，我们应对物流企业纷繁复杂的各项作业进行筛选和整合，将同项物流作业合并，形成物流作业中心。
选择适当的资源动因。这样可将资源耗费追踪到作业中心，形成作业成本库。物流资源动因反映了物流作业量与资源耗费之间的因果关系，说明资源被各作业消耗的原因、方式和数量。正确地确定资源动因，并根据资源动因将资源耗费分配计入各作业成本库是本步骤的关键工作。
依据作业中心成本动因，计算作业成本分配率，据此将间接成本分配到物流业务或服务中。在将资源耗费分配给作业成本库后，就应依据物流业务或服务与作业的关系，确定作业动因，并依据作业动因计算出作业成本分配率后，按照不同业务与服务所消耗的作业量的多少来分配作业成本，最终计算出各项业务或服务应承担的作业成本。
作业成本法与传统成本计算方法的差异
成本计算对象不同。传统成本计算方法是以企业最终产出的各种产品或服务作为成本计算对象。作业成本法不仅关注产品或服务成本，更多关注产品或服务成本产生的原因及其形成的全过程。因此，它的成本计算对象是多层次的，不但把最终产出的各种产品或服务作为成本计算对象，而且把资源、作业也作为成本计算对象。
对费用经济内容的认识不同。在传统成本计算方法下，成本核算只包括与生产产品或提供服务直接相关的费用，如直接材料、直接人工、制造费用等。而作业成本法却强调费用的合理性、有效性，不论费用是否与产品或服务有直接关联，只要是合理、有效的费用，如采购人员工资、质量检验费、物料搬运费等，同样要计入产品或服务成本。
间接费用归集和分配的理论基础不同。传统成本计算方法的理论基础是：企业的产品或服务按照其耗费的生产时间或按照其产量线性地消耗各项间接费用。因此，间接费用可以以一定标准平均地分摊到各种产品或服务的成本中。作业成本法的理论基础是“成本驱动因素论”，因此，在作业成本会计中发生的成本，按作业的消耗量进行分配。它突破了产品这个界限，使成本核算深入到资源、作业层次。通过选择多样化的分配标准分配间接费用，从而使成本的可归属性大大提高，并将按人为标准分配间接费用、计算产品或服务成本的比重缩减到最低限度，从而提高了成本信息的准确性。