【关键词】资产评估；案例教学法；房地产评估
中图分类号：F20文献标识码A文章编号1006-0278（2015）08-172-02
案例教学法可界定为通过对一个具体教育情境的描述，引导学生对这些特殊情境进行讨论的一种教学方法。它具有如下特点：一是案例教学法表现形式多种多样，即在资产评估教学过程中的不同阶段，适时地运用现有案例解释和研究资产评估，其具体形式包括课堂讲授理论中评析案例专门组织案例分析、模拟评估、课堂讨论等形式。二是案例教学可以充分发挥教师的主导性，学生参与的主动性。不仅可以使理论讲授变得生动活泼，具有启发性，而且有利于学生尽快掌握抽象的资产评估原理，并能灵活运用、举一反三，最终达到最理想的教学效果。下面我们通过房地产评估中成本法和市场法的具体案例来说明两种方法的特点。
一、房地产评估中成本法和市场法的相关概念
（一）成本法
成本法是对类似房地产或房地产开发建设所需要的包括的利息、利润和税费必要费用的估算，从而估测待估对象的价值。以建设开发商品房为例，成本法中房地产的价格主要包含土地开发的费用、筹资产生的利息、对房地产管理费用和销售费用、应缴纳相关税费和开发获得收益。
1.成本法的适用范围
（1）房地产市场发展不完善；（2）市场上交易实例不多；（3）无法运用市场法与收益法等方法进行评估。通常采用成本法对房地产进行评估。如政府办公楼、医院、学校、公园等无交易市场又无收益的房地产。
2.成本法的基本公式
（1）成本法的最基本的公式为：
建筑物重置价格=重建支出―折旧
其中，重建支出=成本+管理费用+利润+利息+相关税费
（2）基准地价系数修正法的公式为：
Pi=[P×（1±K）×T×J±F]×Y
公式中各变量的含义如下：
Pi――待估宗地地价；P――待估宗地对应的基准地价；K――各影响因素修正系数之和；T――期日修正系数；J――容积率修正系数；F――开发程度修正系数；Y――待估宗地使用年期修正系数。
3.市场法介绍
市场法是以评价时点近期交易的类似房地产（使用、结构、地理位置等方面和待估价房地产相似或相同的房地产）交易价格为估价基准，将其与待估房地产进行比较，并通过交易情况、交易期日、区域因素、和个别因素等修正，最后得出待估房地产在评价时点最可能实现的市场价格。
4.市场法适用范围
（1）房地产市场愈发达；（2）存在大量与被估房地产相似的交易实例。比较适用市场法进行估价，在同一地区或同一区域的供应和需求，可用于参考的类似交易案例越多，市场比较法越能更有效的应用，与之相反，则不适宜使用市场比较法。如教堂、图书馆、学校、公园等不适合适用市场法。
5.市场法的基本公式
P=Pd×A×B×C×D
其中：P表示待估房地产评估价值；Pd表示可比房地产交易价格；A表示交易情况修正系数；B表示交易期日修正系数；C表示区域因素修正系数；D表示个别因素修正系数。
在实际评估工作中，上式A、B、C、D具体表示为：
A=正常交易情况指数/可比实例交易情况=100/（）
B=评估基准日的价格指数/可比实例交易价格指数=（）/100
C=待估对象所处区域的条件指数/可比实例交易所处区域的条件指数=100/（）
D=待估对象所处个别因素的条件指数/可比实例所处个别因素条件指数=100/（）
二、成本法和市场法的案例对比分析
案例：评估对象为某一处占地面积2000平方米的住宅区，分别于2003年和2005年完成建造的一栋建筑面积为4800平方米的七层砖混结构住宅楼，和一栋建筑面积为180平方米也为砖混结构的临街铺面、门卫房。分别对评估对象采用成本法和市场法进行评估。评估基准日为2013年8月。
（一）成本法估算过程（采用房地产分估、加总方法）
1.建筑物价格采用成本法进行评估。通过对该地域砖混结构建筑大量调查分析，确定的建筑造建单价为800元/平方米，平房造价成本为400元/平方米。该建筑建于2003年建造完成，估计使用年限为40年，且已使用10年，取残值率为4%。
楼房重新构造成本=800×4800=3840000元
楼房评估价值=3840000-[3840000×（1-4%）÷40]×10=2918400元
平房于2005年完成的建造，预估尚可使用年限为17年，已使用8年，残值率为5%。
铺面、门卫房重新构建成本=400×180=72000元
铺面、门卫房评估价值=72000-[72000×（1-5%）÷（17+8）]×8=50112元
楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：2918400+50112=2968512元
2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
土地价格=土地所在区域基准地价×土地地价影响因素修正值
调查分析该市房地产市场相关资料，确定该住宅所处地区基准地价为1098/平方米。
土地单价=1098×（1+0.375）=1509.75元/平方米
土地价格=2000×1509.75=3019500元
该住宅地楼房地产价格=建筑物价格+土地价格=2968512+3019500=5988012元
3.市场法估算过程
（1）选择三个可比实例，具体情况如下表：
（2）可比实例价格修正表
运用市场法在进行修正之后，三处交易实例评估价格具体为：
A=1250×100/101×102/100×100/98×100/92=1400元/平方米
B=1200×100/105×104/100×100/95×100/99=1264元/平方米
C=1300×100/102×105/100×100/96×100/97=1437元/平方米
以上三个类似案例和评估对象位于同一供给需求市场内，而且交易日期与评估时点较接近，所以取三者价格的算术平均值作为待估对象的基准价格：
（1400+1264+1437）÷3=1367元/平方米
市场调查确认铺面、门卫房所在与类似案例同属一地域，取其价格为60000元。
4.计算评估结果
该住宅市场价值=1367×4800+60000=6621600元
通过以上计算，得出成本法评估价值为5988012元，而采用市场法取得评估值为6621600元，比较发现在住宅市场上采用两种评估价值结果存在较大的差异，差价额为6621600-5987900=633700元，差额率为（差额/市场法评估价值）9.6%。
关键词：资产评估；执业风险；规避措施
从上世纪80年代末起，我国资产评估行业经过20多年的发展，培养了大量的评估优秀人才，初步形成了具有丰富经验以及理论知识的资产评估队伍。虽然评估人员人数增加较快，但评估人员整体执业素养及水平较低，所以难以应对较为复杂的资产评估工作，从而引发了诸多讼案件。所以，为了规避资产评估执业风险的产生，应从各个方面对其进行完善和改进，并且对我国评估行业的管理进行规范，促进我国经济发展，提高经济效益。
一、资产评估的概述
（一）资产评估的定义及作用
资产评估是由评估机构及人员根据国家相关法律、政策、资料依据，并遵循公正、法定原则与标准，使用合理科学的评估方式，以统一的货币单位对企业、组织、个人资产按市场价值进行估算和评定的。资产评估的结果与被评估对象的存量资产的正确评价存在着直接的关系，其在市场交易中也是一个非常关键的环节，并且能为工作决策提供依据。不仅为经济活动提供服务，还对产权交易、资产的保值、资源优化的配置、经济结构的调整以及经济体制的改革产生了不小的推动作用。
（二）资产评估的主要特征
相对于其他的资产评价业务来说，资产评估拥有较为鲜明的特点。其特征主要有四点：第一，资产评估具有较为明显的市场性，主要体现在其必须根据市场或模拟市场进行评估。第二，资产评估具有公正性。资产评估本身就是一种公正性的中介服务，其必须坚持公正的立场，严格按照公允的程序以及标准而进行，以保障资产评估结论符合公正性的要求。第三，资产评估具有咨询性。其咨询性主要体现在所评估的并非资产的实际价格，因资产价格必须在经济行为的交易中才能实现。第四，资产评估还具有预测性，主要体现在利用资产的预测潜质来证明其现值上。
二、资产评估风险的类型概述
（一）可控性风险
资产评估机构以及评估人员可以控制并可预测其发展的风险可称为可控风险，其中主要包括了评估人员的执业素养低下以及评估机构管理不完善两个方面。
第一，评估人员的执业水平普遍较低。评估人员中包括了实习生、评估助理以及评估师，实习生为刚从学校来到评估机构参加工作的在校生；评估助理所指的是刚从学校毕业的应届生或者从事评估工作年资较低的人员；而评估师就是指通过注册资产评估师考试并且从事评估工作多年具有较多工作经验，拥有执业资格证的评估人员。然而从事评估工作的整体人员中评估助理数量却是评估师的三倍甚至更高。因为我国资产评估专业起步较晚，教育制度也较不完善，所以存在大部分评估人员的执业水平不高，专业知识不扎实的情况，导致其在面对复杂棘手的评估工作时难以应付。其中，某些评估人员道德素养较低、缺乏责任心，并且在评估工作中还存在着的情况，没有遵守公正公平的原则进行评估工作，导致评估结果不符合实际，缺乏真实性。另外，评估人员风险意识不高，不重视潜在性的风险，导致资产评估执业中存在很多风险以及隐患。
第二，相关评估机构管理制度不完善。评估机构目前还缺少统一的法律对其进行约束，虽然各自制定了内部的规章制度，但对于同行业，约束力还不够。评估行业因门槛较低，只要拥有一定人数的评估师就可以组成评估机构，而因人员不足导致产生了信息不能完整收集、报告审核不专业、内部管理不完善、评估报告质量较低等情况，为评估工作埋下风险及隐患。因资产评估工作所涉及的范围较广，所以对评估师的知识层面以及个人能力要求较高，对评估师年龄以及知识能力方面都有一定的限制。而大多数评估机构因资产评估人员经验缺乏，在重大项目中人员投入不够，导致其后期资产评估执业存在着极大的风险。
（二）不可控性风险
资产评估工作中，资产评估机构以及人员很难进行控制以及预测其发展趋势的风险称为不可控风险。
第一，政府政策的变动。在法律方面，因我国法律制度还不够完善，如今还没有为资产评估行业制定相关的法律法规，而只有中国评估协会和评估机构制定的相关规章制度，这使评估工作缺乏相关的法律依据，导致评估结果的公平、公正性受到影响。在经济方面，自从改革开放以来，我国经济所有制形式以及政策都进行了一定的调整。评估产业于我国经济框架下产生，并且和此体制捆绑在一起，严重制约及束缚了资产评估行业的发展。另外我国市场经济的不完善，对市场信息和生产资料没有形成统一的市场管理，从而导致评估工作所需要的信息太过于局限性，造成评估结果的失真，给评估工作带来了极大的风险。
第二，评估结构之间缺乏交流。各个评估机构间的交流不够使许多信息不能在同行业中得到共享，从而增加了一定的评估成本和风险。评估机构之间若能建立一个共同的平台，并在此平台中进行交流，则可以逐渐建立一个统一的评估市场，在实现行业内资源信息共享的同时，还能完善行业规范，使评估工作的风险性降到最低。
三、资产评估风险的规避措施
（一）完善我国相关法律制度
我国资产评估行业起步较晚，相关法律制度还不够完善。现如今，应首先制定相关法规，使资产评估行业拥有统一的法律依据。根据法律规定，可以明确评估人员的法律义务、评估职责以及评估秩序规定，同时还可以规范评估人员的职业素养和评估方法，起到对其行为的约束作用。以法律规范评估工作，实现评估工作有法可依。
（二）完善资产评估的行业规范
目前资产评估行业并没有完善的规章制度，所以必须对其规范进行完善。首先资产评估机构应建立统一的评估行业规范，实现统一的行业自律管理。可以制定资产评估准则作为资产评估行业的规范标准，以此准则对相关资产评估行业人员进行约束和管理。在资产评估中，资产评估机构也必须根据此准则进行执业工作，进而加强机构内部的管理，减小评估人员执业风险。同时，资产评估机构应严格执行资产评估师聘用制度，重视评估师整体的素质。
（三）构建完善的资产评估风险制度
建立完善的资产评估风险制度可以从风险预测、风险评估、风险监督三个方面入手。第一，风险预测。进行评估工作前应先给其项目拟定完整详细的评估计划，并预测此评估计划在实施中可能出现的风险，找准风险存在的原因，并及时进行管理采取相应的解决措施；第二，风险评估。对于评估工作中可能发生的问题进行准确评估，并不断完善改进评估计划，达到评估目标；第三，风险监督。评估工作完成后应对评估结果进行反馈，应实行评估责任制、评估报告多层审核、责任奖罚制度，并且对评估人员的风险意识进行加强。
（四）提高评估人员整体素养
规避资产评估的风险，评估机构必须加强对内部工作人员的培训，提高评估人员的风险意识，使其充分了解评估风险带来的危害，提升抵御规避风险的能力。资产评估师应在工作实践过程中不断提升、完善自身各方面能力及水平，提高自己的知识层面，完善资产评估方法，充分掌握国家相关法律以及行业规定，坚持公正、公平、客观的原则，不能受到外界的影响确保评估结果的真实性。
结束语
随着经济的飞速发展，资产评估业务范围也在不断拓展，资产评估执业风险的规避对于资产评估行业的稳定发展也越来越关键。因此，更应规范行业管理，提供评估质量，实现资产评估行业的健康发展。
参考文献：
[1]付正，张煦.我国资产评估行业的发展历程与现状[J].中小企业管理与科技，2015，12（5）：131-132.
[2]桑胜军.资产评估管理的风险分析及建议[J].时代金融（中旬），2015，19（2）：307-307，309.
[3]徐寒，张玉珍.资产评估风险管理研究[J].科技和产业，2014，14（8）：92-97.
【关键词】无形资产影响因素评估方法
一、无形资产的内涵
在《国际会计准则》中无形资产是指为用于商品或劳务的生产或供应、出租给其他单位,或为管理目的而持有的、没有实物形态的可辨认非货币性资产。我国《企业会计准则――无形资产》将无形资产定义为:“企业为生产商品、提供劳务、出租给他人,或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。无形资产课分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。”《国际评估准则》对无形资产的定义是:无形资产不具有实物形态;但为其拥有者获取了权益和特权,而且通常为其拥有者带来收益。我国《资产评估准则――无形资产》将无形资产定义为:“本准则所称无形资产,是指特定主体所控制的,不具备实物形态,对生产经营长期发挥作用且能带来经济收益的资源。”综上定义,将无形资产表述为“被特定权利主体拥有者或控制的,不具有独立物质实体,对生产经营或服务能持续发挥作用,并能为其拥有者或控制者带来经济利益的资源。”可能更能反映无形资产的
本质。
二、无形资产评估考虑的因素
1、成本
无形资产的成本是指为获取无形资产所付出的费用,主要包括研究开发费、设计费、购置费、加工费、测试费、鉴定费、注册费、公证费、律师费等。同一类无形资产,不同经济主体间由于管理水平高低、研发能力强弱等诸多因素影响,致使其价值和成本之间的对应关系差,面临的不确定性风险很大。
2、获利能力
无形资产的价值高低同其为经济主体未来产生的经济效益的多少直接相关。如果无形资产的获利能力强,其经济价值就高,否则就低。对无形资产进行评估时,应预测其应用后的经济效益,一项无形资产的获利能力主要取决于该项无形资产受法律保护期限的长短、该项无形资产的技术先进和成熟程度、未来涉及到该无形资产的技术发展趋势等。
3、使用期限
无形资产的有效使用期限是影响无形资产价值的一个重要因素。在相同获利能力的前提下,无形资产的有效使用期限越长,其价值就越多,反之价值越低。在确定无形资产的有效使用期限时,要考虑无形资产的法定使用期限及其经济使用期限。
4、市场供求状况
市场对一项无形资产的需求量是由该项无形资产对市场的适用程度决定的,该项无形资产的适用程度越高,市场的需求量就越大,该项无形资产的获利能力就越强,其价值就会越高;一项无形资产的市场供应量大小主要依赖于开发该项无形资产技术水平的高低和难度的大小,以及有无替代产品或替代技术等因素,如果该项无形资产要求的技术水平很高、难度很大,同时市场又没有替代产品或替代技术,则该项无形资产的价值就会很高。
5、价格水平
如果所评估的无形资产存在同行业同类无形资产的市场价格或评估价值,由于同行业同类无形资产的价值之间具有可比性,评估过程中必须认真考虑同行业的平均投资报酬率和行业投资风险等因素,因为这些指标的运用将直接影响无形资产的评估价值。
三、企业无形资产评估的基本方法及应用情况
从理论上讲,无形资产评估所运用的方法与有形资产评估是一样的,即成本法、收益折现法、市场法。根据无形资产自身的特点,选择恰当的评估方法评估无形资产,在无形资产评估中具有重要的地位和作用。
1、成本法
通过成本法评估无形资产需要把握两大基本要素:其一是无形资产的重置成本,即在当年的条件下,重新取得该无形资产需支出的全部费用;其二是无形资产的功效损失,主要是无形资产的功能性和经济性贬值所形成的损失。除此之外,对于某些无形资产,由于特许他人使用,使原产权主体蒙受诸如市场份额减少、竞争加剧等损失,这种损失要求在其转让价格中得到补偿,这便形成了无形资产的转让机会成本。经过对无形资产重置成本、功效损失、转让成本分摊率及转让机成本的讨论和测算。运用成本法评估无形资产的基本要素便基本齐全,将这些要素按一定方式组合起来,便可以求得无形资产的评估价值。用数学式表达如下:
无形资产评估价值=无形资产重置成本×1-×+无形资产转让的机会成本
由于无形资产自身的特点,其价值主要不是取决于它的“物化”的量,而是按带来的经济利益的量。因此,只有确信被估对象确有超额获利能力,运用成本法评估其价值才不至于出现重大失误。成本法是资产评估具体操作中最重要的方法之一。它的优点式评估出来的价值更接近实际、能够较真实、准确的反映资产的时间价值。但它的缺点式计算繁杂,而且常常遇到寻找同样或类似可比参照物困难的情况。此外,在判断资产贬值时,有很大程度依赖于评估专业人员的经验和判断力。由于成本法的技术思路和角度的因素,运用成本法评估无形资产并不一定是最快捷、最有效和最安全的技术方法。这并不是说成本法不好,只是说运用成本法评估无形资产可能会有一些困难。
2、市场法
市场法就是通过市场调查,选择一个或几个与评估对象相同或类似的资产作为比较对象,分析比较对象的成交价格和交易条件,进行对比调整,估算出资产价值的方法。
(1)直接法。如果在市面上找到的参照物与被评估对象在结构、功能、新旧程度等方面相同,且参照物的成交时间与评估基准日接近,则参照物的市场价格可直接作为评估对象的评估值。另外,若被评估资产是全新的或接近全新的资产,也可参照新资产的市场价格评估。
(2)市价折余法。市价折余法是以被评估资产在全新情况下的市场价格为基础,扣除其实际的损耗贬值(主要是实体性贬值),来估算被评估资产价值的一种计算方法。这种方法基本思路是,被评估资产是已用若干年的资产,如果市场上仍有相同型号的资产出售,那么市场参考物价格就有引用的可能。此时类似于重置成本法只需将被评估资产的损耗贬值从全新价格中扣除即可得出评估值。其数学表达式为:
无形资产评估价值=全新资产现行市价-实体性贬值=全新资产现行市价×(3)类比法。又称为市场成交价格比较法。它是指一项被评估资产在公开市场上找不到与之完全相同的参照物资产,但在市场上能够找到相类似的资产,以此作为参照物,依其成交价格,作为必要的差异调整,确定被评估资产的价格。运用类比法的关键是通过严格筛选,找出最适合的参照物。参照物的主要差异因素为:时间因素(指参照物成交时间与评估基准日时间差异对价格的影响);地区因素(指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响);功能因素(指资产实体功能过剩或不足对价格的影响)。市场法的优点是:它通过销售价格比较来评估资产的价值,充分考虑了市场变化的因素,可以比较真实的反映评估对象的市场价值。其缺点是:资料的收集和积累困难,特别是在资产市场发育不成熟的情况下,很难找到适当的参照物;在寻找参照物时,主观判断的成份较高。从理论上讲,市场法应该时无形资产评估中的首选方法。在西方国家其使用频率比较高,这是因为西方国家市场经济比较发达,各项资产一般都存在着一个发育比较完善的市场,参照物及各项比较指标能够比较容易获得。但是由于我国无形资产市场不发达,交易不频繁,参照物及各项比较指标不容易获得,在这种情况下,我们就很难保证评估结果的客观、公正和科学、合理,因此,市场法的适用范围受到很大的限制。
3、收益折现法
由于无形资产的存在主要是通过其超额获利能力体现出来的,运用收益折现法来衡量它的价值高低是适合于大多数无形资产评估项目的。收益折现法是从无形资产的收益入手的,在无形资产的评估中,收益被界定为无形资产带来的超额收益,将无形资产带来的超额收益资本化或折成现值,作为无形资产评估价值是收益折现法的基本技术思路。收益折现法涉及到三大基本参数,即超额收益、折线率和收益期限。其一,无形资产的超额收益是指因使用了无形资产,并由无形资产所增加的收益额。它的形成过程无非是由于无形资产作用的发挥,进一步挖掘了存量有形资产的作用并体现在产量、销量、售价的提高上,或成本费用的降低等方面。其来源渠道主要是:由于无形资产的存在使企业相关产品的产量、销量增加或产品价格提高,或者两者兼而有之;由于无形资产的存在降低了企业的生产经营成本,形成了生产经营费用的节约额;自创无形资产的存在和运用,节约了无形资产特许使用权费用。其二,折线率是将无形资产带来的超额收益换算成现值的比率。它本质上是从无形资产受让方的角度,作为受让方投资无形资产的投资报酬率。它的高低取决于无形资产投资的风险和社会正常的投资收益率。因此,从理论上讲,无形资产评估中的折现率是社会正常投资报酬率与无形资产的投资风险报酬率之和。其三,无形资产的收益时间也是影响其评估值的一大因素。无形资产能带来收益持续时间通常取决于无形资产的剩余经济寿命。但是在无形资产转让或其他形式的产权变动过程中,由于转让的期限,无形资产受法律保护的年限等诸多因素都将影响某一具体无形资产的收益持续时间。当然,无形资产的种类不同,就要根据无形资产的具体特点采取恰当的方式加以判断。在确定了无形资产的超额收益、折线率和收益期限后,便可按照将利求本的思路,运用收益折现法将无形资产在其发挥效用的年限内的超额收益折现累加取得评估值。其数学式表达为:
无形资产价值=(预计年超额收益额×相应的现值系数)
或:P=R×
式中:P为评估值;R为第i年的预期超额收益额;r折现率;n为收益持续的年限数;i为序号。
收益折现法的优点是:实和较准确地反映资产本金化地价格;与投资决策相结合,应用此法评估地资产价格易为买卖双方接受。其缺点是:预期收益额预测难度大,受较强地主观判断和未来收益不可预见因素的影响;在评估中一般适用与企业整体资产和可预测未来收益的单项资产的评估。在市场经济条件下,收益能力是市场价值的集中体现,最符合现代企业财务管理理论的要求。无形资产的收益能力是无形资产市场价值的集中体现。根据现代企业财务管理理论,资本性资产的价值是该项资产所引起的未来现金净流量的贴现值之和。贴现的过程中,既要考虑货币的时间价值,又要考虑收益的不确定性即风险价值因素。所以,收益能力法最符合现代企业财务管理理论的要求。
总而言之,评估方法一般包括成本法、市场法以及收益折现法,而收益折现法应该成为无形资产评估的主要方法。希望我国的无形资产评估水平随着市场经济的发展完善,随着无形资产评估实践的不断发展完善,无形资产的评估水平将会越来越高。并希望通过无形资产评估水平的提高,促进企业财务管理在无形资产投资管理方面的水平提高,充分发挥无形资产的作用,使企业创造出更多的价值,获得尽可能多的超额收益。
【参考文献】
[1]刘京城:无形资产价格形成及评估方法[M].北京:中国审计出版社,1998.
关键词：资产评估基本方法；对比；选择
中图分类号：F123.7文献标识码：A文章编号：1006-8937（2016）17-0115-02
1三种基本方法
1.1概念
1.1.1成本法
也叫作重置成本法。是指在估测出被评估资产的重置成本的前提下，进而对被评估资产已存在的各项贬值因素进行估测，同时将各项贬值因素在重置成本中扣除，最终得到被评估资产价值的一种评估技术方法，其所得出的价值亦称“积算价值”。成本法可以通过公式简要概括为：资产的评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值。
1.1.2市场法
是指以收集和利用公开市场上相同或类似的资产的近期交易价格为基础，进而通过直接比较或类比分析等手段来估测被评估资产价值的一种评估方法。所求取的价值亦称比准价值。市场法是一种以替代原则为依据，通过采用比较和分析的总体思路及技术方法来估测资产价值的评估技术规程。这种方法可理解为：资产评估价值=若干修正后的参照物成交价格的算术平均值。
1.1.3收益法
是指对被评估资产的客观预期收益进行预测并折现，以此来估测资产价值的评估技术方法。这种方法是通过预测估价对象的未来收益，进而利用合适的报酬率或者资本化率等等，将未来收益转换为现行价值，该价值亦称“收益现值”。简单提炼为：资产的评估价值=资产在剩余收益年限内预期收益现值的总和。
1.2三种基本方法之间的联系
三种基本方法在实施的过程中分别有他们自己的具体的技术方法，不同的方法指导下的各种技术方法之间同样存在交叉关系，这就说明者三种基本方法之间相通性和关联性，他们之间你中有我，我中有你。
首先以成本法举例，在估算其重置成本的过程中有很多技术方法可供选择，如可以通过查询现行市价来确定，也可以通过分析重建所需的资金成本及开发者合理收益取得，还可以利用类比估价的技术方法获取。其次，对于市场法，既可以直接利用可比实例的近期交易价格及可比实例某一基本特征来评定估测被评估资产的价值，也可以利用可比资产的成本市价率或价值比率作为参数来估测评估对象的价值。最后从收益法的角度，其预期收益一方面可以通过该资产的成本及销量等因素确定，另一方面可以通过公开市场上的客观收益来确定，折现率的数值也会受到市场条件的影响，与此同时，在它的预期收益很难确定的情况下，可以采用寻找参照物，再通过参照物的相关数据指标来确定被评估资产的预期收益。
2三种基本方法不同之处
2.1基本前提的不同
2.1.1运用成本法的前提条件
①估价对象实际上处于或被假定认为处于继续使用的状态；②估价对象的实体特征、内部结构和它的功能等一定要和假设的重置全新资产之间存在可比性；③被评估资产必须是可以再生的或是可以复制的；④应当具备随时可能用到的历史资料；⑤被评估资产一定是随着时间的推移而具有贬值特性的资产。
2.1.2运用市场法的前提条件
必须具有一个充分活跃的、成熟的公开市场；在公开市场上要存在与估价对象具有可比性的相似资产的交易活动；可以收集到可比的指标和技术参数。
2.1.3运用收益法的前提条件
估价对象的预期收益能够预测并且能用货币衡量；被评估资产主体因获得预期收益而承担的一系列风险能够预测并且能通过货币衡量；估价对象的收益期限能够被准确预测。
2.2基本思路的不同
2.2.1成本法的基本思路，即是重建或重置估价对象
任何一个理性的投资者，他在对某项资产进行投资决策时，其所能承受的价格不会超过他在购置或建造该项资产时的现行重置成本。该方法是从购买者的立场出发，以估价时点的价格为标准，来重新购建与估价对象具有相似功能及用途的全新资产，就所发生的全部费用来估算被评估资产的价值。
2.2.2市场法的基本思路是以替代原则为根据，通过对比和类比的手段来判断资产的价值
任何一个理性的投资者，他在对某项资产进行投资决策时，其所能接受的价格一定会低于公开市场上与该资产用途相同或类似的替代品的价格。
2.2.3收益法的基本思路，则是采用资本化和折现的方法来判断以及估算资产的价值
任何一个理性的投资者，他在对某项资产进行投资决策时，其所能接受的投资额不会超过该资产在剩余收益年限能够为其带来的预期收益的总和。
2.3经济技术参数不同
成本法是运用重建或重置即重新取得资产的思路来分析、估算估价对象的价值，也就是在已经求得该资产的重置成本的基础上，进一步予以扣除各项贬值项目来计算估价对象的价值。因此，运用成本法必须具备四个基本参数，即估价对象的重置成本、估价对象的实体性贬值、估价对象的功能性贬值以及估价对象的经济性贬值。
由于市场法首先要获取并充分利用公开市场上与估价对象类似的资产的成交价格信息，再以这些价格资料为基础来进行差异的修正，最终预测与评估估价对象的价值，因此在市场法的运用过程中，主要涉及的技术参数指的是参照的成交价格以及各个可比因素的差异修正系数，如交易情况修正系数、期日修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数以及剩余使用年限修正系数等。
收益法是通过把估价对象的预期收益额利用折现率折现来评定估测其价值，因此它涉及的经济技术参数主要有收益额、折现率及收益期限。
3基本方法的选择
为了更加合理并准确地决定资产评估价值，在选择资产评估方法的时候应该考虑以下几点。
3.1资产评估方法要与评估目的相适应
正确地使用资产评估方法存在着一定的前提条件，其中最基本的就是要求评估人员能够正确认识并深入理解资产评估特定的目的和评估方法之间的联系。所谓的资产评估特定目的，一方面是资产评估活动所要达到的目标，即是资产评估活动的起点，另一方面也是资产评估结果的最终用途，即是资产评估活动的归宿点。评估特定目的实现需要合适的评估方法。资产评估的特定目的在一定程度上会对估价对象及其所面临的市场条件等众多因素起着约束和限定的作用，由此对资产评估的基本思路、各种具体技术方法的选择以及与之相关的经济参数的搜集产生重大的影响。
3.2资产评估方法要与评估对象相适应
估价对象的类型、特征、所处的使用状态等众多因素都会对评估方法的选择产生关键性的影响。评估对象的存在形态不同、是否具有综合获利能力以及能否独立存在，在评估时所选择的评估方法也不尽相同。譬如，对于有大量参照物的资产，可以选择市场法；对于处在经营中的资产，可以优先选择收益法；而对于既无可比交易实例又无经营记录的资产，则只能选用成本法进行评估。
3.3资产评估方法的选择会受到可搜集数据和信息资料的约束
每一种评估方法的运用都要以特定、充分的数据资料为依据，以此进行分析、处理及转换，有着特定影响价格的因素，若没有相应的数据资料，评估方法就会成为纯粹的数学公式，因此对获取信息资料的处理、分析和利用都有一定的要求。在资产评估的整个过程中，搜集资料的过程占据着很大的比例，可靠的资料的搜集保证着评估业务的质量以及评估方法的科学性。
3.4资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应
资产评估的价值类型决定了价格类型，评估方法作为实现资产评估特定目的的一种技术规程必须要与估价对象的价值类型相适应。价值类型与评估方法分别是两个不同层次的概念，论述着完全不同的问题。资产评估的价值类型说明的是“评估什么”，是对资产评估价值的本质性的限定，对评估方法的选择具有有约束作用。而资产评估方法是解决“怎么评估”的问题，代表着对评估价值的量的规定，而且有替代性和多样性，并服务于估价标准。因此明确价值类型的准确性、评估方法的科学性以及两者是否匹配是资产评估价值科学与否的决定性因素。
4案例分析
以上是对三种基本方法的对比分析的概括，在此，通过具体实例进一步研究基本方法在实务中的应用。
4.1评估对象基本情况
快洁宾馆，共有200张床位，总建筑面积为6000m2，市场价格为3500元/m2。剩余使用年限15年。据调查，当地同档次宾馆一般床价为每床每天120元，年平均空房率为25%，每年需支付的运营费用一般占年总收入的30%，资本化率为10%，房地产折现率为5%。评估该宾馆在2014年6月1日的价格。
4.2评估目的
本次评估目的是为房地产转让提供价值参考依据。
4.3评估基准日
本次评估基准日是2014年6月1日。
4.4确定评估方法
由于该宾馆属于商业房地产，其能够产生预期收益并可以预测，收益年限也可预测，因此适用收益法评估。同时，当地市场上拥有大量可比实例及其交易活动，因此市场法也同样适用。
由于C参照物的修正后价格数据异常，故不予考虑。而A参照物与B参照物的修正后价格比较相近，因此以两者的算术平均值为最终评估值，即快洁宾馆的单价为：（5250.04+5131.30）÷2=5190.67（元/m2），总价值为5190.67×6000=3114.40（万元）
总之，在整个资产评估活动中，评估人员必须保证能够充分掌握和理解三种基本方法各自的概念、特征、理论依据、应用前提、技术思路、优缺点以及之间的区别与联系，做到具体问题具体分析、因地制宜和因事制宜，根据相应的价值类型、评估目的、评估假设以及所搜集到的数据资料，来做出真实的、合法的、客观的、具有说服力的以及能满易各方需求的价值判断。
参考文献：
[1]刘杰，曹秀娟.资产评估[M].北京：中国传媒大学出版社，2011，（1）.
[2]柴强.房地产估价[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2012，（3）.
一、网络服务软件开发企业无形资产评估范围
财政部颁布并已于2001年起实施的计业准则——无形资产人对无形资产确认范围作出明确规定。准则中第三条将无形资产划分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。可辨认无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。这些无形资产如果是企业购买取得的，可依据成本入帐，如果是自行开发并依法申请取得的，除必要的注册费、律师费等可入帐外，开发费用只能列为当期损益。不可辨认无形资产是指商誉，它只有在企业购并时，买方支付价款超过卖方帐面净资产的差额部分才可入帐；自创商誉则不能计入资产。
对于具有新特征的网络服务软件开发企业而言，准则所规定的无形资产范围则显得过于狭窄。
传统型企业的资产大多是实物资产，无形资产所占比例很小。按现行《公司法》规定，除土地使用权外最多只能占注册资本的20％。但在网络服务软件开发企业则是以无形资产为主，所占比例就应扩大，其范围除现行规定的无形资产外，还应包括组织资产、顾客资产、员工及供应商资产等。具体包括：（l）组织资产：有企业声誉、领导能力、经营策略、企业文化、创新能力、系统软件、组织结构、知识管理、培训教材、公司品牌等；（2）顾客资产：有顾客群及资料库、营销渠道及网络、关系企业等；（3）员工及供应商资产：有员工素质及能力、供应商群及资料库、合作伙伴等。这些无形资产多为企业自行开发或经由企业的营运逐年累积而成。虽然按现行会计制度不能计量，但其价值越来越重要，已成为新经济企业主要交易的对象之一，企业可以通过买卖、协议授权、技术转让与合作等方式取得经营所需的无形资产。特别是在新经济企业购并浪潮中，无形资产对于企业的贡献成为评估企业整体价值时不容忽视的重要。因此，如何合理评估网络服务软件开发企业的无形资产，已成为企业资产重组购并行为中急需解决的问题。
二、无形资产评估及
国际通常惯用的无形资产评估模式可分为：成本法、市场法和损益法三大类。
1．成本法。成本法的基本内容是对无形资产评估以该项资产所能带来的经济效益作为评估成本，类似重置成本，即以企业向外购置或自行开发无形资产所需成本作为计价基础。由于成本法并末考虑无形资产的经济效益与存续年限，同时也忽视了企业组织资产、顾客资产、员工及供应商资产以及在开发过程中发生失败所支出的成本，而失败所积累的资料或经验是有价值的。因此，在网络服务软件开发企业重组并购时，对无形资产评估采用该方法则明显存在不足，不宜采用。
2．市场法。市场法为最直接易懂的方法，其基本要点是采用市场上与将要评估的无形资产同类型的实际交易价格作为评估的基础。如以相似公司并购价或成熟市场公开交易价，扣除有形资产价值并经过必要的调整后，即为无形资产评估价值。另一种市场法为倍数法，倍数由当时市场决定。如常用的市盈率倍数法，以公司盈利乘以行业平均市盈率，即为公司价值；对未盈利的网络服务企业，以交易量、注册客户数量、客户点击率、停留时间，乘以当时公认倍数，结合公司的商业模式、在同业中的地位。市场占有率、核心人物力等因素，加以调整后即为公司整体价值。公司整体价值扣除有形资产价值即为无形资产评估价值。由于该方法使用的前提是存在成熟的无形资产交易市场，而目前我国还未形成，因此该法在实务中采用不多。
3．损益法。损益法目前在实务中应用最为广泛。其基础为：无形资产价值反映在其相关产品与服务所带来的经济效益上，如果相关产品或服务不能创造超额经济效益，那么无形资产就没有价值。因此，在损益法下，无形资产的价值等于其所能创造未来预期收益的现值。
采用损益法首先要了解网络服务软件开发企业的无形资产所能创造的利润，因此对无形资产可能带来的经济效益预测，成为损益法使用的首要步骤。所要进行预测的内容包括三个主要指标：预期收益、折现率和期（或使用年限地然后在预测结果的基础上再采用以下方法进行评估：（l）剩余价值法，以企业整体价值评估为基础，再将总价值逐项分配到有形资产，剩余末分配价值即为无形资产总价值。（2）超额盈余法，在对企业未来预期收益进行预测时拟议有形资产和无形资产两个报酬率估算未来盈余，再将未来盈余资本化，两个盈余资本的差额即为无形资产评估总额。一般情况下，无形资产的报酬率比有形资产报酬率要高。（3）超额利润资本化法，该方法假设拥有特别无形资产企业的经营业绩和利润要高于同样业务而不拥有这些无形资产的企业，因此超额利润部分资本即为无形资产评估总值。在实务中，超额利润的产生多半为综合员工素质产业经验、营销网络等无形资产影响的结果，不一定是网络服务软件开发企业无形资产的全部贡献。
损益法以整体企业价值评估为基础，而实际中各个网络服务软件开发企业无形资产的内容是各不相同的，对于其未来预期收益预测，既不相同又缺乏可靠的客观标准，主观性太大，因而导致前述的无形资产评估过高或过低的问题。三、分项比较综合法
由于以上各种的局限，在实务中还需探索新的方法来解决现实存在的。我们认为，在对服务软件开发的无形资产评估中，先对该企业帐面资产进行评估，再结合该被并购企业的情况综合考虑同业实际水平，来确定帐面未计量的具体无形资产项目价值，然后将分项价值综合形成企业无形资产总额。我们将这种方法称之为分项比较综合法。其具体有以下几个方面：
（1）首先确定企业帐面未计量的具体无形资产项目内容。如企业拥有的组织资产、顾客资产、员工及供应商资产、将要完成的系统软件、开发失败项目的资料等等，进行分类登记，作为将要评估的依据。
（2）对已登记的具体无形资产项目逐个，视其对企业未来预期收益的贡献和损失大小，在与同类企业进行比较其贡献率后确定应该评估的项目。
（3）对已确定评估的具体无形资产项目，分别根据同类经营企业相同无形资产项目的平均贡献率（或帐面净资产利润率），确定各个评估项目的贡献率。
（4）确定各个分项无形资产评估价值。根据各个评估项目的贡献率乘该评估企业的帐面净资产来求得。
根据我国2006年2月15日的《企业会计准则第5号――生物资产》的规定，生物资产是指与农业生产相关的有生命的（活的）动物和植物，如果树、牲畜、庄稼、林木等。从资产评估的角度，生物资产应具备资产评估中的基本特征，即生物资产必须是经济主体合法占有、使用、保管的、能给经济主体带来经济利益，其价值以货币计量的资源。
生物资产与企业的存货、固定资产等一般资产不同，其具有特殊性，这些特殊性增加了其评估的复杂性和困难性。与非生物资产相比，生物资产具有以下特性：（1）有生命性。生物资产一旦失去生命，其价值即可以评估为零。（2）具有生物转化和自然增殖功能，具有强周期性、季节性。生物资产可以自然生长，进行生物转化和增殖；他们的生长周期不一，且不以人类的意志为转移，具有强周期性；生物资产还具有较强的季节性，通常在旺季产品供不应求，淡季却供过于求，其价格会出现季节性波动。（3）未来收益不确定性、资产市场不完善性。生物资产处于不断变化的状态，生物体的生老病死，使其价值具有不确定性；我国生物资产市场，特别是花木市场，仍然存在诸多不完善之处，这也增加了评估的不确定因素。（4）价值的转化性、外延性和组成的多样性。生物资产，特别是花木资产，其价值可以随着其栽培方式的不同而改变，同一种植物栽培方式的改变会导致其作为销售商品形式的变化，价格随之不同。（5）地域的差异性。生物资产，特别是苗木资产，其作为自然生长物，受自然环境的影响较大。不同地域的生物资产评估应有所差异。
由此可见，生物资产评估虽然属于会计学的范畴，但在实际操作中，因其具有较强的专业性和学科性，所以需要注册资产评估师和其他学科专家合作完成。而对于以花木资产为内容的生物资产评估，就需要在项目委托方的配合下，由注册资产评估师和园林植物相关学科的专家共同完成。
二、花木资产评估要点
花木包括花卉与苗木，是指在花木生产基地内研发、培育，最终用于销售的植物产品。在生物资产分类中，根据生物资产所处的行业，花木资产属于农作物资产中的园艺作物；而根据企业会计准则，花木资产同属于消耗性生物资产和生产性生物资产。
在花木资产评估过程中，应首先从其本身的特点出发，总结评估要点，进而制定评估方法和实施步骤，从而达到预期的目的。根据生物资产的一般特性和花木资产的特殊性，花木资产的评估应遵循以下几个要点：（1）确保花木名称的准确性、唯一性。花木名称来源有植物分类学上的种名、品种名以及园艺学上的商品名。由于国内苗木市场，部分苗木名出现“名称错误”，“同种异名”，“异种同名”，“一种多名”等情况，所以在对某种苗木评估之前，必须先对其名称进行判定，确定评估对象的唯一性，避免差异评估和重复评估。（2）评估应遵循地域性和季节性。不同花木公司所处的地域不同，甚至一个种业公司也会拥有处在不同地域的苗木基地，因此不同基地的花木质量应因地制宜评定；同时，在不同季节中，花木也会有不同状态，特别是落叶乔木，评估时应充分考虑其在四季中正常的枯荣，合理评判不同时期的价格，避免错误评估。（3）特殊评估具有自然增殖减殖属性、具有科研用途及具有特异造型的花木。应充分考虑花木资产价值增值的部分，并进行合理量化。如苗圃中的母本植物，其植株可持续提供用于扦插的枝条，进行无性繁殖，在评估过程中，就不能将其与同规格的苗木等同看待，而应在同类苗木价格上乘以相应的系数；具有科研用途的花木、进口花木及观赏价值高的特异造型苗，因其来源和用途的特殊性、稀少性及不可替代性，一般价格较高，且产品占有方具有很大的定价权。在对这类产品进行估值时，应充分考虑其科研、观赏、繁殖等用途的特殊性及所占权重，进行综合测评。（4）遵循整体性原则。对于容器栽培的花木，应将花木植株、花木栽培容器、栽培基质及附属装饰物等作为一个整体来考虑，花木单价包含了容器、栽培基质及装饰物的价格，后者不再单独计价。（5）遵循替代性原则。由于生物资产比较特殊，完全相同的生物资产几乎没有，但在同一市场上应有相近效用的生物资产，其价值应该是相近的。因此，在花木资产评估中往往会使用这一替代性原则。（6）充分考虑到市场的不完善性。在我国，农产品、园艺产品市场尚不完善，信息化程度不高，产品规格不规范，花木价格缺乏监管市场，在这种情况下，公允价格的确定就需要从多方渠道获取，进行综合测评。
三、花木资产评估例析――以T种业公司为例
花木资产为花卉与苗木的合称，但根据该公司的实际储苗情况，按照用途、生物特性和来源等，可将公司花木分为四个类别：研发用花木、苗木、花卉、进口罗汉松特异造型苗。合理、科学的分类可增加评估的可操作性及准确性。（1）研发用花木。类型有实验苗、母本、杂交苗、驯化苗、引种苗等，该类花木主要用于花木繁殖、新品种培育、苗木驯化等。（2）苗木。指基地在圃的木本植物，类型有色块苗、矮篱苗、高篱苗、扦插苗、自然树形苗、特异造型苗、球苗、组合苗等。（3）花卉。指基地内的草本植物，也包括少量盆栽灌木，有种苗、组合苗、扦插苗、穗条、成品花等。花卉也分为地栽苗和容器苗，但以容器苗为主。（4）进口罗汉松特异造型苗。包括砖围控根苗和地栽苗。之所以将罗汉松单列一类，是因为该类苗木为日本进口苗，规格大、质量好，成本相应也高、价格波幅较大，市场上很难找到与其相似的产品，植株的健康程度及观赏特性，对其价格影响很大，估值方法与一般苗木不同。根据以上分类和特点，计算各类别花木评估总值的时候采用不同的公式（式3-式6）。
（二）评估方法生物资产评估基本方法有市场法、收益法、成本法。其中市场法指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。对于存在公开交易市场，在交易市场上能够找到可比的资产及其交易活动的生物资产便可采用市场法对其价值进行评估。针对花木资产的特点和评估要点，选用市场法进行评估。
（三）评估工作流程花木资产评估工作需资产评估师、园林植物相关学科的共同完成，同时需要得到项目委托方的配合。项目委托方需提供花木名录、在圃数量、公司报价、基地状况等信息，并在实地调研中提供辅助。根据“T种业有限公司生物资产（花卉、苗木）评估”项目实践，总结得出评估工作流程如图1。
（四）花木生长状况评级方法（Ca、Cb、Cc，Ka、Kb、Kc、Kd确定方法）根据以上由市场法确立的评估公式，评估的重要过程就是确定花木质量调整系数，即式一中的K值，式四、式五、式六中的Ka、Kb、Kc、Kd值。实际操作中，先根据一定的标准对花木质量进行分级，分为合格、中等、差，再运用样方统计的办法确定各自级别所占比例（Ca、Cb、Cc的值），然后根据评估公式进行计算。
根据生物资产特性及花木评估要点，将花木生长状况评级分为合格、中等、差三个梯度，其所占比例及评级依据（表1）。
由上表可见，花木的生长状况由规格、长势、造型共同决定。其中规格包括高度、冠幅、胸径、地径等；长势由树形是否完整饱满，植株的叶色光亮程度，有无病害等决定；造型是指在园林绿化应用上，对植物销售有直接影响的具有一定观赏价值的植物骨架和外观，特别是在进口罗汉松和特异造型苗的评估中，有较大的影响。详细评级影响因子如图2。
确定了生长状况折扣系数以后，便需对在圃花木所占各个级别的比例（Ca、Cb、Cc的值）进行评判，调研中运用生态学中的样方统计法。具体操作如下：
先对目标区块内苗木做一个整体判断，记录现场情况和苗木生长状况。然后进行抽样，记录各苗木生长状况、测量苗木规格。在此次调查中所采用的调查方法是在所调查的每片基地中建立面积为10平方米到150平方米的样地（采用不同的样地面积是为了使每个测量样地包含足够多数目的苗木）。测量样地中苗木的数目为30株左右。对于小规格的容器苗、色块苗，则按单位栽培块进行判断，一个色块有12*12个钵，选10个色块进行观测。最后的数据由整体判断和抽样测量综合得来。
对于进口罗汉松特异造型苗，则直接根据花木生长状况评级影响因子，综合专家意见，确定折扣系数Kd，最后计算出估值。
（五）花木价格调整系数确定方法花木原始单价为项目委托方提供，可能存在虚高的现象，需对其进行校验，确定调整系数，进而计算得到公允价格。
（1）普通苗木。通过各种途径（网上询价、同类苗木公司报价比较等方式）确定市场报价范围，如果公司提供单价在市场报价范围内，则不作质疑和改动，如果公司提供单价和市场报价出入较大，则综合判断后取均值，做出更正。园林花木综合性报价网站有：中国园林网，青青花木网，全球花木网，中国花木网，中国园林商情网、中国苗木表、中国苗木交易网、中国苗木采购网、中国花木信息网、中国苗木交易网、中国苗木买卖网等。
（2）特殊植物（进口苗、造型苗、研发用苗）的单价判定方法。造型苗是指经过修剪、盘扎、编扎等措施处理且具有优美树型的苗木，如紫薇地栽特异造型苗。园林中恰当地应用树木造型，可收到良好的艺术效果。造型树往往培育周期长，维护成本高，且观赏价值大，同规格的这类苗木价值比一般苗木要大很多。
对进口苗、造型苗、研发用苗的估值，在其价格不超过市场同种同规格造型苗报价均值的150%的情况下，一般遵循项目委托方的原定价。若超过150%，则参考市场报价，综合判断后取平均值，做出更正。
四、结论
生物资产的评估目的、评估方法、工作流程与生物资产的特殊性密不可分，这导致评估工作无法由注册资产评估师独立完成，需生物专家和委托方共同参与。花木资产属于生物资产中的植物资产，在评估过程中，需首先结合其特点和评估环境，明确其评估要点，在充分掌握评估要点的情况下，寻求公允价值。花木公允价值的确定，最重要的工作是先根据来源、用途、生物特性等特点对在圃花木进行科学合理的分类，然后根据分类确定各类花木评估的调整系数。根据市场法，调整系数包括花木质量调整系数和价格调整系数。花木质量调整系数与其植株的生长状况直接相关，评估中需根据植物规格、长势、造型三个方面对花木生长状况进行评级，然后根据质量等级与相应的比例进行计算。价格调整系数的实质是确定公司报价与市场寻价之间的关系，并进行的合理量化。因为在实际评估中，项目委托方多数会将在圃花木的报价拔高以寻求公司利益最大化，而花木市场为了吸引更多潜在客户会将公开报价压低，这使得两者间存在较大差异，所以花木公允价格的确定需经过一个对比估价、综合评定的计算过程，以减少评估误差。
生物资产价值评估体系的建立是一个复杂的、综合的评定过程，需要在评估对象评估价值处在不断变化之中的前提下展开，在这个过程中，不仅要考虑市场因素，还要考虑自然因素。花木资产为活的生物体，每一个植株的形态和生长状态都具有独有性，无法像非生物资产那样进行统一化、标准化评估。同时，当前我国花木市场建设尚不完善，各花木公司产品质量良莠不齐，大小报价机构繁多，缺少一个统一的市场流通平台和权威报价信息平台，这就导致在市场中无法获取一个绝对准确的市场价格，使价格调整系数存在一定误差。这两个特点为当前我国花木资产评估的两个难点，还需进一步的解决与完善。
参考文献：