关键词：城郊旧村改造；公平与效率并重；公平发展；对策
中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号：1009-055X(2012)02-0012-06
城郊旧村改造是市场化条件下多元利益主体的博弈。因征地拆迁、城郊旧村改造问题引发的矛盾成为当前城乡矛盾的焦点，土地的强势兼并或垄断、农村土地级差收益的流失、农民依法维权抗争的激化，大大增加了城乡一体化发展关键时期的经济危机和社会危机的风险。［1］实践证明，在城郊旧村改造中，如果不能做到公平与效率并重，不仅效率的提高受到障碍，而且还会引发严重的社会危机。认真研究公平与效率并重视角下的城郊旧村改造问题，正视和合理处置集体建设用地再分配中的经济利益关系，是当前理论与实践中迫切需要解决的问题。
一、相关研究评述
城郊旧村改造相关的是城市更新理论。西方的实践与研究，从1893年美国的“城市美化运动”（CityBeautifulMovement）开始至今，L.芒福德、J．雅各布斯、联合国相关机构、M.蓝奇、E.林德布洛姆等为城市更新的理论进一步发展作出巨大贡献。对西方国家城市更新的实践进行总结，有以下几点启示：（1）由于在理论认识上的不统一，城市更新运动出现了偏差，走过了一段弯路，城市更新早期形成“创口”的治疗已经是目前的主要任务。（2）受“人本主义”思想的影响，先前对贫民窟大规模扫除转向对社区环境的综合整治、社区经济复兴和社区邻里自建的利益相关人参与。（3）综合居住区的更新规划代替单纯物质环境改造的规划，对过程规划和连续规划更加注重，城市更新政策纲领的制定作为必备的内容。（4）住房建设是城市更新的必要内容之一，社区的可持续发展成为社会的共识。（5）以开发商推倒重建方式为主转变为主要由社区自己组织小规模、分阶段的谨慎渐进式的改善。［2］
国内学术界对城郊旧村改造进行了长期研究，主要观点有以下几个方面：1980年代初期，陈占祥把城市更新定义为城市“新陈代谢”的过程。1990年代初，吴良镛基于城市“保护与发展”角度，提出了城市“有机更新”的概念。进入2000年以来，主流学者对城市建设的综合性与整体性更加关注，大量的研究给出了“城市更新”新的理解，如吴晨的“城市复兴”、张平宇的“城市再生”、于今的“城市更新”等。我国学者一方面对中国“城市更新”高度关注，另一方面又没有权威的领军人物。［3］总结我国城市更新的实践，有以下几点启示：（1）注重“人本主义”，加强社区的综合更新规划。（2）随着新型城镇化的发展，城市更新逐渐由城市到农村，更新的广度加强。（3）城乡更新方式以政府主导下的市场开发为主，其他方式并存。
二、新视角下城郊旧村改造问题分析
先期的研究往往将城中旧村和城郊旧村的概念相混淆，两者的共同点是农村居民聚集点的土地利用、空间布局、房屋建设、配套设施、环境与安全等在经济发展和社会管理方面存在严重问题；不同之处是城郊旧村位于城镇现状建成区且城镇基础设施可通达、而城中旧村是指被城镇现状建成区包围且城镇基础设施完善。城郊旧村包括重点新建设地区（城市新区、产业园区）以及城乡结合部一般性旧村庄。城镇化高速发展初期的空间上跳开相近农村居民点的开发方式是造成城郊旧村产生的直接原因。［4］节约集约建设用地和建设宜居城乡是城郊旧村改造的目的，城乡用地布局优化、结构调整、基础设施改善和更新、历史风貌保护等是城郊旧村改造的手段。对于社会公平，在党文件中十七大第一次指出“初次分配和再分配都要处理好效率和公平的关系，再分配更加注重公平”。“公平与效率并重”已是我国今后一段时期发展的总原则，在这一原则下城郊旧村改造主要的问题表现在如下几个方面。
（一）理论研究滞后
先前大量的研究是基于“效率优先、兼顾公平”指导原则下进行，其不足表现在：关注城郊旧村非公共设施物质规划，关注效率的提高，关注利益的最大化；因此，单个方面的公平研究，难以被决策的高层接受，更难以付诸实践而进行经验总结完善。产生这种情况的原因，是我国发展的历史阶段不同所形成的。在我国计划经济向市场经济转换的一个关键发展时期，党的十四届三中全会确立了“效率优先、兼顾公平”收入分配制度，保证了国民经济近20年的健康运行，我国已发展成为世界第二大经济强国。在这期间，虽有学者对公平开展了相关研究及探讨，对村庄改造的公共产品配置进行了规划，但受“效率优先”的影响，基本公共服务设施却大打折扣、难以实现。党的十七大对社会公平给予了高度重视，新的历史阶段应加强农村和谐发展、建设用地集约利用的系统性研究、加强经济公平与社会效率辩证统一研究。
（二）土地溢价分配失衡
在农村，被征用土地的收益分配比例如何分割，权威机构对典型案例调查的信息反馈是：20%～30%归地方政府，40%～50%归企业，25%～30%归村级组织，5%～10%归农民。出让价与征地成本之间产生的巨额差价，绝大部分或被中间商或被地方政府或被腐败的官员所攫取，［5］土地溢价分配严重失衡。另外，在这种土地补偿机制中，还同时存在噪音污染、水污染、土地分割带来的不经济等引起的分配不公。地方政府既充当公共职能又充当市场经济人的双重角色，这种制度设计的缺陷是造成土地溢价分配失衡的主要原因。制度设计的缺失使得政府轻而易举地对市场和产权双垄断，为任期政绩的实现，“以地生财”并实现资产利益最大化就成为各级地方政府首选，“圈地运动”益演益烈。
（三）规划编制的针对性不强
规划布局、市政配套、环境景观改善、公众形式参与等方面是现阶段城郊旧村改造规划设计的主体内容，其研究与实践基本上都孤立在城市规划单学科的有限范围。现实情况证明，政策缺位、市场无序、政府失效等是造成城郊旧村改造难以推行实施的根本原因。面对农民这一弱势群体，他们在经济上已失去了话语权，因此，作为公共政策的城乡规划，必须更加关注市场缺陷的有效弥补、政府失效行为的防止和解决、弱势群体公平发展的推进，用综合性行动计划替代未来蓝图展示的成果，以此来全面解决城郊旧村改造中涉及的社会、政治、经济问题。［6］《城乡规划法》出台后，城郊旧村改造规划中急需加强的内容包括现有土地权属确认、改造资金平衡、公众实质参与等。
（四）原住村民生存竞争不公
当村民聚集点成为城镇建设的一部分时，在就业上被迫向非农转移。在城市中，人与人通过外倾式交往而建立业缘关系，实现社会规范、价值观、工作和生活方式的转变或完成。由于原住村民的文化水平与技能相对较低，户籍制度限制城郊旧村的原住民不能享有城镇的教育、技能培训等福利服务等原因，从事搬运服务、修理或体力工作成为许多村民的唯一选择。并且其交往对象或范围的有限性，也使村民融入城市环境、分享城市文明的进程受阻。改造后，经济与社会需求的不平衡导致有的村民基本生存都成问题，造成了竞争起点的不公平。因此，必须制度创新以确保原住村民生存竞争平稳过渡，必须以全面综合的社区规划为原住村民生存竞争创造物质基础。
（五）技术指标体系缺失
城乡规划作为城郊旧村改造的公共政策，其核心是通过技术指标来实现控制。GB50188-1993《村镇规划标准》是城乡规划标准技术支撑体系的重要组成部分，也是唯一全面涉及村庄建设用地指标体系的标准，但2007年颁布实施的GB50188-2007《镇规划标准》已将该标准废止，实质上已造成村庄规划无建设用地标准的现况。［7］由于新标准还未制定，为应对大量而繁重的村庄规划任务，规划设计单位和管理部门还是沿用《村镇规划标准（GB50188-1993）》。该标准的村庄人均建设用地在体系方面、技术指标方面、理论整合等存在缺项、不完善、不全面等诸多问题。从已完成的城郊旧村改造规划成果来看，出现了诸如用城市的标准、观念来规划建设农村；用城市居民的现状来要求所有的农民；用城乡同一化发展取代城乡差异性互补发展等“城市病态规划”不良情况出现，城郊旧村改造的成果质量大打折扣。作为农村土地红利再次分配中的城郊旧村改造，事关村民当代及后代利益，如果没有处理好，村民将“以身试法”去捍卫“最后一次机会”。
三、新视角下城郊旧村的改造对策建议
十几年来城郊旧村改造的经验和教训，使人们对改造之路有了更清晰的认识即城郊旧村改造必须从商人急功近利的模式向稳步前进、创造和谐社会的“该亚”①模式前进。特别是在经济比较发达地区的城郊旧村改造，无论是政府、规划工作者还是即将面临改造的农民，他们的观念已改变，改造的重点除土地利用的有效合理之外，更多的是通过规划来完善社会问题。
作为全国人口第一大省，广东省现有村庄总数137610个。至2008年底全省有34.60％的村庄编制了规划，其中珠三角有65.94％的村庄编制了规划。［8］发达地区的珠三角如深圳、东莞、顺德、番禺等市（区）建新楼房的比例90%以上且建设标准高；而欠发达地区的粤北、粤西农村，泥砖房和茅草房还大量存在。“最富在广东、最贫也在广东”的现象同时并存。这种差异，要求“城郊旧村”改造对策上要有所区别，有所侧重。
(一)加强改造规划研究，提升编制水平与可操性
通过全面分析现行改造政策、评价其有效性后发现，作为公共政策的城乡规划，在市场经济下已出现了严重的失效现象，产生的原因是改造规划本身已不适合社会发展的客观要求。表现在对物质规划方案的过于偏重，对拆建比、违章建筑界定等环节过于纠缠，而各方最需要最关切的利益平衡改造方案难以形成，故得不到村民的认同，改造规划即使完成也只能束之高搁，无法实施。为此，必须依据我省独享的“旧村庄”改造政策，依据上位城市总体规划和控制性详细规划，对城郊旧村的改造规划进行技术编制；加大公众参与度以充分尊重民意，使城郊旧村的改造规划得到普遍认同而有利于实施；对规划期内的农村集体经济发展安排近、中、远期的实现路径，促进经济全面发展以确保村民原有生活水平不降低。按公平与效率并重的原则，顺应我国新型工业化、城乡一体化发展大趋势，城郊旧村改造规划应重点关注村民利益，统筹兼顾公共利益、村集体利益。
针对城郊旧村改造规划编制的特点，广东具有代表性的内容包含：三个层次的规划即城郊旧村改造的策略规划研究、城郊旧村改造的控制性详细规划图则和城郊旧村改造的专题论证报告。其中，改造模式、成本评估、经济测算、可行性程度、村安置地块及融资地块合理的开发规模和开发强度等是编制的重点和难点。同时，对于城郊旧村改造后由于开发强度的提升、居住人口的大量增加，城镇公共服务设施如交通、公建配置、市政设施等是否能够承受要及时开展相应的专项研究，并作好跟进措施。该亚是希腊神话中的地球之母，在这里引用她是指发展模式向着保护地球的社会、环境与经济和谐发展的方向。
(二)提升土地利用价值，确保改造资金来源
城郊旧村改造有序顺利的开展，离不开资金的保证，谁拥有资金谁就拥有了旧村改造的主动权。城郊旧村由于位于“城郊”的特殊区位，土地资源较丰富，环境好，便捷的交通、较完善的公共服务，是政府和企业发展看好的地方，也是房地产企业竞争角逐“圈地”的好地方。“城郊村”凭借着发展工商服务业的区位便利，土地价格飞涨的优势，收益与福利远高于外界其他地方。这种级差收益源于城市建设投资促成，按公平原则，其提供者――纳税公民（通过政府）应该占有相对应的收益份额，因此，政府应处理好纳税公民、开发商与农民三者之间对土地溢价公平分配的关系。城郊旧村改造的切入点和落脚点是土地资源整合，这也是城郊旧村改造的核心问题。通过土地、房产固化确权和双限确权等“政策突破”，确保城郊旧村改造的各方“经济利益”，以实现“顾及村民的既得利益、让村民得到最大利益”和“政府追求的是社会利益”政府高层新理念。
针对城郊旧村改造资金来源，“珠海模式”值得各地借鉴。在进行旧村改造过程中，珠海市政府巧用市场化手段，吸引优质房地产商投资旧村改造。主要的作法是：“拆一免二至三”优惠政策，确保每拆1平方米获5%以上的合理利润；合理的开发量，保证1/3的开发总量用于原村民回迁，2/3的开发总量用于商品房经营；有效的门槛条件，通过采用公开招标，严格评估开发商的资金实力、拆迁安置方案优劣、商业信誉等；“不求最大，但求最佳”的方案，使新村规划档次得以提升，改造一个，成功一个。通过政策给力“城郊旧村”改造，是新形势下经营城市的又一种有益探索。［9］
(三)保护原住村民合法利益，有序推进城郊旧村改造
村集体、村民、开发商和政府等多方利益的平衡，是城郊旧村改造的关键。由于城郊旧村改造的利益主体众多，必须用系统工程的方法来解决。其中原村民是最直接、最大利益关系者，只有得到他们的认同，才能实现真正意义上解决城郊旧村问题。因此，城郊旧村改造中必须在坚持利民益民的原则下，使他们成为城郊旧村改造的最大合法受益者。城市长远发展利益是城郊旧村改造时必须考虑的重要因素，但以牺牲城郊旧村原村民的利益为代价的做法又得不到村民的支持，可行的做法是保护原住村民合法利益，制定一揽子解决原村民的生存与发展方案。要做城郊旧村改造有序推进，关键是要按公平与效率并重的原则，依《城乡规划法》的要求，实现相关利益者广泛、全程、实质性参与。
主要的手段及做法：拆迁补偿政策的制定、集体建设用地的预留、集体经济股份制的实行、节约集约土地的廉租公寓建设、社会保障制度的完善、技术技能的培训、配套设施的强制手段或激励措施等，解决原住村民生活和发展问题。这些做法有利于原住村民生活方式的逐步转变；有利于村庄融人城市文明，消除城镇化发展中的深层次问题；有利于城市发展的长远利益，使农民的长期生活有了保障。基于作者调研考察的总结。
(四)谨慎选取改造模式，确保改造可持续推进
模式是城郊旧村改造首先要作出判断的问题。是综合整治、局部改建还是整体拆建？如果城郊旧村改造还是建立在“深度剥削农民”，强制“赶跑”农民以占用其建设用地的话，是得不到农民衷心支持。只有消费结构改变后，方能推动土地利用和收入结构的改变，否则，改造的推行是注定要失败的，也必将给村民和社会带来灾害。为此，城郊旧村的改造应采取谨慎原则，制定改造模式标准，以便准确判断（表1）。经济发展水平、区位优势和政府意愿是影响改造模式的关键因素。
广州不设时间表的做法具有警示作用：据报道，广州市“三旧”改造办公室声明：不一定要在2022年改造完成全市在册的138条“城中村”。其中86条“城中村”不会推倒重建，52条城中村可根据自身条件选择改造模式。广州将稳重推进“城中村”改造，不会设置时间表，方案成熟一个改造一个。由村集体按村民意愿提出“城中村”改造方案，政府不会强制。［10］
(五)完善城郊旧村改造的相关政策和法规，重视法制宣传
调整改进不适应当前发展形势的政策将成为城郊旧村改造直接的动力来源，通过政策的完善来积极推动农村居民点改造顺利合理的实施。完善的政策和法规主要包括土地政策、人口政策、社会保障政策等与农民切身利益相关的基本政策。（1）在征地补偿制度方面：要在农民参与决策的基础上确定补偿标准、应增加农民今后长期的生存问题进行补偿。（2）在社会保障制度方面：解决原村民变成居民身分后，养老、医疗以及失业等社会保障，稳定社会以及促进社会的进步和发展。（3）在税收制度方面：城郊旧村改造前后都存在村民(改造之后成为居民)出租房屋的情况，现行的政策存在严重漏洞，不仅造成了社会的不公，而且对政府财政收入造成了很大的损失。（4）在旧村改造审批方面：建议实行政府部门的集中联合审批制度，同时规划管理部门应严格监督，防止“新村建成、旧村还在”的现象，严格禁止利用旧村改造之机扩大建设用地规模、变相搞房地产开发的行为。［11］（5）在法制宣传方面：社会和各级政府应当采用村民喜闻乐见的形式，重视旧村改造前后村民法律知识的宣传和普及，有效保证旧村改造工作的顺利进行。
深圳市对城郊旧村改造的政策和法规制定走在全国的前列。为促进城郊旧村的改造，加快城市更新步伐，优化城市功能和产业结构，改善人居环境和节约集约利用土地，促进经济和社会可持续发展，深圳市人民政府相继了深圳市城市更新办法（第211号令）和《深圳市城市更新办法实施细则》，［12］使城郊旧村改造进入法制轨道，保证了郊旧村改造的持续推进。
(六)优先预留公共用地，实现公共设施均衡发展
为确保村庄基础性公共设施如道路、市政、教育、医疗、绿化等可持续发展，城郊旧村改造时一定要优先预留合理比例的用地，实现公共用途的财源，做到城市建设公平与效率双赢的目的。由于改造后地区人口增加，交通和公共服务设施必须对相扩容。否则，改造后的城郊旧村将影响周边地区的生活质量。就地平衡的解决方法是通过控制片区容积率和建筑密度的前提下，鼓励增加公共绿地、公共设施用地，促进村庄公共设施与人口均等发展，支持城乡一体化。
均衡配套公共设施的做法有：汕头市中心城区“三旧”改造的项目，规划容积率在2.0～4.5之间，按照项目改造前总用地面积的15%～23%预留公共服务设施配套用地；［13］东莞“旧村庄”改造规划要求预留1/3比例的公共用地，用于道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途；［14］韶关市“旧村庄”改造按公共优先的原则，要求市区按照“拆三留一（不低于1/3）”预留。［15］
四、结语
现时我国已从经济效益为中心的城市化转向为生活更美好的城市化、对自然干扰最小的城市化，新型城镇化、低碳宜居城市时代已经到来。［16］城郊旧村在社会经济、环境安全等方面与新型城镇化和宜居城乡发展要求相冲突，作为改革的先行者，广东省的城郊旧村改造是大势所趋。文章在深入分析城郊旧村改造中存在问题的基础上，以广东省已取得的实践经验为支撑，基于“公平与效率并重”这一新视角下，提出了城郊旧村改造的相关对策。相信该对策可以为全国各地城郊旧村的改造提供借鉴及参考。
“城乡规划始于物质，综于社会”。市场经济下城郊旧村改造问题涉及城乡一体化、公共设施均等化配置等原则，其后续研究应重点在以下几个方面进行：①加强对策的动态性研究。“效率与公平”的最优选择应是一种和谐关系，要在效率、差距扩大、公平、差距缩小、再效率的循环往复中，分时段进行对策研究。现阶段的城郊旧村改造中，关键要在动态中正确践行城市支援农村、工业反哺农业，处理好农民的长远利益和代际公平等重大民生问题。②加强对策的差异性研究。差异性是城郊旧村存在的客观现实，互补互惠、“一村一策”是城郊旧村改造“政策针对性”的必然选择。③加强对策的实操性研究。行政管理协调市场经济的关键是要有操作性强的技术规范，通过技术规范将技术管理与行政管理有效对接，以规范城郊旧村改造，增强政府的公共服务能力和执政力，解决市场行为的失效，实现社会经济公平。
参考文献：
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［2］许强.深圳市“城中村”改造分析研究［D］.重庆大学硕士学位论文，2005.
［3］百科名片.城市更新［EB/OL］..
关键词：城乡统一土地市场；城乡一体化建设；市场经济秩序
随着城乡一体化建设的不断深入，以及我国社会主义市场经济体制的不断完善，土地市场也逐步发育和演变。当前，我国的城市土地市场已基本建立起来并且形成了相应的地价体系；而在农村，由于大量的农用地和非农用地都在自发流转，客观上土地市场已经形成，但是不管是在制度上还是在地价体系上发展都存在严重的滞后，从而导致城乡土地市场的割裂。这样的结果产生了两方面的影响：一方面排除市场机制，造成农地非农化过渡，另一方面驱使地方政府过度征地和逐利。二者都同时导致工业化、城市化用地粗放、效率低下及不利于土地的可持续利用和侵害农民的土地财产权益。例如，目前全国l3以上的群众上访源于土地问题，而其中60％左右直接由征地引起。
（一）
1.城乡建设对土地需求不断壮大。城乡发展是城乡对土地需求的驱动力。在城市化的进程中，我国对土地的需求量呈递增趋势。国土资源部部长徐绍史认为2011年乃至“十二五”时期，我国工业化、城镇化和农业现代化快速推进，土地资源需求将持续上升。农村通过出让耕地、林地等为城市发展提供土地。据统计，自2001年至2008年底，我国耕地面积从127082千公顷锐减到121715.9千公顷。在减少的耕地中其中大多数成了城市建设性用地，少部分因废弃而成了荒地。城市化推进中占用农地是无法避免的，当前政府出台相应的政策来调控城市用地需求，使得城市发展走向科学发展的道路。
2.城乡统一的土地市场是我国土地市场发展的切实可行的最佳选择。下面以古诺模型来分析我国建立城乡统一土地市场的情况。从计划经济体制向市场经济体制的渐进式转化过程中，政府实际上是以“参与者”和“管理者”的双重身份直接介入城市土地市场，政府垄断了城市一级土地使用权。而农村土地属于集体所有，不能在城乡土地市场之间自由流转。现假设允许集体所有土地能直接进入一级土地市场，因此我国当下的土地市场有如下六个特征：1）城镇与农村的土地质量相同；2）城镇与农村的土地成本为零且固定不变；3）土地需求曲线是线性的；4）城镇和农村都能准确了解土地的需求曲线；5）城镇和农村都相互了解对方土地供给数量，并据此确定自身土地供给量；6）城镇和农村都根据市场需求调整供给数量,以实现受益最大化。古诺双垄断市场模型如图一所示：
如图1所示古诺双垄断模型中，土地市场的需求曲线为线性，横轴代表土地的需求量，纵轴代表土地的需求价格，Pa代表市场上土地的最高价格，Qb代表市场上土地的最大需求量，P1代表城市土地的价格,P2代表农村土地的价格，Q1代表城市土地的供给量，Q2代表农村土地的供给量，Q=Q1+Q2代表土地的总供给量，H1代表城市土地的总销售收入，H2代表农村土地的销售收入，H=H1+H2代表土地的总销售收入。根据古诺模型及以上假设可以得出以下结论：
1）当农村的土地和土地交易受到限制时,此时的土地市场相当于城市土地的独占市场,政府部门就以土地独占者身份垄断了土地市场的土地供应。此时政府愿意提供的城市土地的数量是Q1=Q=1／2Qb,价格是P1=P=1／2Pa,政府能够获得的最大销售收入是H1=H=Q1×P1=Q×P=1／4PaQb。2）当农村的土地和土地交易不受限制时,此时的土地市场由城市土地和农村土地组成,土地市场就是双头垄断市场。此时政府和农民愿意提供的土地的数量都是Q1=Q2=1／3Qb,价格是P=P1=P2=1／3Pa,市场总供给量是Q=Q1+Q2=2／3Qb。政府和农民分别能够获得的最大销售收入是F1=F2=Q1×P1=Q2×P2=1／9PaQb。政府和农民的总销售收入是H=H1+H2=2／9PaQb。
在古诺模型均衡分析中,城镇独占土地市场和城乡双头垄断土地市场的古诺模型均衡结果对比如表1所示：
当建立起统一的城乡土地市场后，通过土地的古诺模型分析结果，可以得出以下结论：1）土地的总供给量(总需求量)增加；2)土地的价格降低；3)政府获得的收入减少,实际上是让利给农民和土地消费者；4)农民增加了收入,改善了农民生活。从以上述结论中不难发现农村土地纳入土地市场有利于土地市场的健康发展,另外对建设和谐社会也具有积极的促进作用。古诺模型的理论分析证明,我国应逐步构建城乡统一的土地市场。
3.城乡统一的土地市场是我国土地市场发展的必然趋势。
下面以西方经济学基本原理来分析集体非农建设用地进入土地市场所带来的利益。如图2所示：
横轴X表示非农建设用地数量，纵轴Y表示非农建设用地价格，城市土地数量稳定为q1，目前我国建设用地市场处于政府垄断阶段，假设原来需求曲线为d1，市场均衡处于点c。随着工业化、城市化的加速发展，建设用地需求增加，需求曲线达到d3，地市场建设用地数量有限、且出让价格很高，难以满足企业需求，形成用地需求缺口q2-q1，垄断的国有土地市场形成的生产者剩余为矩形Sp1aq10，消费者剩余为三角形Siap1。
现假设集体非农建设用地能够进入土地市场，则土地供给达到S1，但出于对集体非农建设用地产权的不完整，只有一部分中小企业敢于投资于非法取得的集体非农建设用地，需求曲线只能达到D2，形成实际的集体非农建设用地市场均衡点g，此时的消费者剩余为Siap1+Segh，生产者剩余为Sp1aq10+Segf。从以上分析中，可与看出允许集体非农建设用地能够进入土地市场所带来的社会福利远大于禁止其进入土地市场。
（二）
通过以上分析，建立城乡统一的土地市场对明晰农村土地产权，推进农村改革、统筹城乡发展、保护农民权益、稳定农村社会重要影响。但是现在问题就是如何建立与维护好城乡统一的土地市场。
1.对我国现行的土地市场制度进行改革与创新。随着我国经济市场化和工业化、城市化的加速发展，土地商品的价值属性不断彰显，特别是当由农村土地转换成城市建设用地时，其价值会成倍增加。然而，由于我国现行土地市场制度特别是土地征收制度的滞后，使得农民不能分享其土地转换的增值收益，即确实有外部利润存在于现行土地市场制度之外。所以，要求对我国现行土地市场制度进行改革和创新成为了历史的必然。因此有学者提出了要建立中国城乡一体的土地市场体系。[4]当前，应打破政府对土地市场的行政垄断，以土地使用权能性质的一致性为基础，以农地直接入市为突破口或路径，建立城乡统一的土地市场制度。从而，农民的获利机会得到实现，其外部利润得以内部化。
2.建立建全符合当下实际土地市场的法律法规。对于农村土地使用权能统一对等的一致性要求，从而必须对我国有关现行法律和制度进行修改与重新安排。
1）结束单一国家垄断的征地制度，逐步把征地严格限制在“公共利益”目的用地范围内，并用产权和法律约束国家土地征收权，政府依法行政，尊重和保护农民的土地财产权益。2）大力发展和规范农地转用市场，大力培育农地市场流转中介组织和做好对其的高效服务，做好城乡两个土地市场的衔接，形成统一、开发、高效的土地市场体系，充分发挥市场对土地资源配置及土地用途转换增值收益分配的基础性作用。3）法律上允许和鼓励农民以土地入股、产权交易、租赁等方式用来搞开发和建设。4）土地收益应当主要归集体所有，政府和土地管理部门作为管理者，无权直接分享产权人的处置价款；集体土地所有者的土地收益应当纳入集体资产统一管理，主要用于集体经济组织成员的社会保障和发展生产。
3.制定科学合理的土地开发和供求计划。城镇房地产业，是城市经济体系中的重要部分，应当与整个国民经济保持协调发展，这就要求土地管理部门发挥积极的作用。应充分发挥市场在配置资源中的基础性作用，严格把握土地一级市场土地流转关口，按照“一个渠道进、一个池子蓄、一个龙头出”的管理模式，制定建设用地总量控制、土地使用权公开交易等制度，实行建设用地“八统一”：即“规划、征用、收购、储备、开发、配置、地价、供应”的管理，严格规范交易秩序，实现政府对土地一级市场高度垄断。应对四类（商业、娱乐、旅游、商品住宅）经营性用地，全部以招标、拍卖、挂牌的方式进入市场公开交易。应运用市场的准入标准、经济杠杆和供地的规模,改善用地结构，优化用地布局。对低效、闲置的农村建设用地，通过运用农村建设用地减少和城镇建设用地增加相挂钩的政策，及时地盘活土地的利用率，既增加了农用地的面积，又可缓解建设用地的压力。按照“缩并自然村、建设中心村、改造空心村”的要求，积极推进旧村改造，引导农民住宅向中心村、中心镇集中，推进村庄建设用地整合挖潜利用。对城市建设用地统筹管理，停止审批新的宅基地。城市规划区外的村庄,村内有空闲地的，一律不准新占耕地。
4.对我国现行的土地税制进行调整。目前，我国是实行城乡有别的土地税制。由于无法对农民家庭经营的实际产出进行评估，所以农村地区税收的征收是以农牧业生产所使用的土地面积作为标准，这就使得农业税成为实际上的农业土地税。而在我国农村，由于劳动力过剩，土地对于农业产出的贡献很小甚至为负，所以单位土地面积的农业税负是很重的。而对于城镇建设用地，土地的产出是全部工商业活动，根据我国税制，工商业活动所交纳的增值税、消费税、营业税等税种的计税方式是按产出或收入而不是按照土地面积进行的，与土地面积的使用无关。真正由于土地使用而负担的税费仅有土地使用税、耕地占用税、土地增值税和国有土地有偿使用收入，这四种税的征收比率很低，而且建设用地税费属于地方税种，地方政府倾向于执行较低的土地税费标准，这就导致了城乡土地税负的苦乐不均。为此必须改革我国现行的土地税制。取消针对农用土地征收的农业税，以农业实际产出取代土地面积作为农业税计税标准，减轻农用土地的实际税费负担；提高城市建设用地使用、占有的税费标准，城乡按统一的产出标准征税；对闲置土地征收高额占有税，或限期收回，提高土地保有环节的税负，建立资源占用的约束机制。
对土地市场进行科学调控，首先必须转变政府职能，并运用匹配的经济、法律和必要的规划等手段，切实搞好对土地市场管理，以充分和更好地发挥市场机制对土地资源的优化配置作用，从而达到实现社会福利最大化和高效利用土地的目的。当前是我国社会发展非常关键的时期。土地管理工作也一定要与时俱进，按照社会主义有计划商品经济发展的需求，完善管理机制，强化管理手段，充分管理办法，建立起具有中国特色的社会主义土地管理制度，为实现合理使用土地的战略目标贡献力量。
参考文献：
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[2]新华网news.省略徐绍史：城市发展对土地的依赖依然有增无减2011.01.07
[3]中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴-2002.中国统计出版社，2002.
[4]中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴-2009.中国统计出版社，2009.
关键词：城中村；规划管理；思考
“城中村”，顾名思义，即城市中的村庄。目前学术界对“城中村”含义的界定并没有统一的认识，人们对“城中村”的定义也往往停留在具体描述的层面上。我们认为“城中村”是指那些已经纳入城市总体规划所划定的城市范围之内，土地集体所有，行政上设立村民委员会且隶属于乡镇，居民为农业户口且在习惯上仍称为“村”的社区聚落。“城中村”引发的一系列社会问题让地方政府挠头不已，正是这些隐匿于摩天高楼背后大片低矮、混乱的村落，深刻影响着一个城市的发展进程。城市规划、建设与管理是一个密切关联的完整系统，日益加快的城市化进程，迫切要求城市规划管理者加强城市规划建设与管理指导，这是一项重要而迫切的任务。要实现城市的发展与繁荣，必须正确处理城中村的规划管理，以长远的、高品位的规划来体现整个城市建设的高规格，进而推进城市化进程向更高层次迈进。对此，笔者针对当前城中村规划管理问题，从三方面论述快速城市化进程中的城中村规划管理。
1城中村规划管理的现状
城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。城中村的弊病主要体现在：外来人口将租赁房屋作为解决居住问题主要方式，高度集中于城中村，人口密度过高；城中村建筑密度过大，布局混乱，有的城中村建筑密度达到70%以上，甚至达到90%；城中村暂住人口过多、构成复杂，社会治安混乱；城中村的公共服务设施和市政设施欠缺，环境卫生堪忧，且存在诸多安全隐患，等等问题。
而以上诸多问题的产生，正是由于我国正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面是由于户籍制度、城市住房制度等问题，另一方面，则是城市规划问题导致了城中村问题的产生。如：城市规划与土地利用总体规划编制不完善、不衔接造成城中村建设无据可依；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡二元化分割造成城中村规划管理缺位、违法建设行为查处不力。
城中村改造应结合城市建设和发展的总体规划，科学制定各村的总体规划和详细规划，实现总体规划和详细规划的全覆盖；按照“一步规划到位，分期分批实施”的原则要求分步开展，使各项建设有据可依，不要让今天的规划成为明天发展的障碍，更不能让“今天建，明天拆”的现象发生；规划编制完成后，应按照“规划一张图，审批一支笔，建设一盘棋，一张蓝图绘到底”的要求，对建设项目进行严格控制，严禁一切违章行为发生。此外，城中村改造后其城市管理体制应在现有城市管理方式的基础上进行改革，全程加强新型社区的规划、建设和管理。
2城中村规划管理的原则与模式
城市规划是对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。城市规划管理是实现城市规划目标的过程，是对城市建设活动的组织和控制。要想把城市规划好、建设好、管理好、规划蓝图能否实现，关键是规划管理。但是在我国城市化快速发展的同时，城中村的规划管理面临以上诸多严峻问题，及时解决城中村规划管理的重要问题，一定要明确城中村改造的原则和模式。
要充分认识快速城市化进程中老城区更新和危破房、城中村改造工作的重大意义，按照规划先行、合理布局，政府主导、社会参与、经济平衡，多轮驱动、点面并进，妥善安置、借改造惠，造福市民、改善环境、优化功能的思路，切实改善城中村的人居环境。科学、合理、有序、快速地推进城中村改造工作，需遵循六个方面原则：1、政府主导，市场运作。实行市、区、村联动，探索市场机制为基础的多元化整治改造模式；2、规划统筹，配套建设。着力解决城乡二元割裂问题，深化“城中村”社会公共管理体制改革，促进城乡和谐发展；3、村民为本，多方共赢。着力改善人居环境，提高居民生活水平；4、吸引资金，多元筹措。在依法行政的前提下，敢破善立，着力推进制度、机制和方法创新；5、依法安置，合理补偿。紧紧围绕城市建设的总体要求，通过整治改造带动产业结构升级和城市功能转型；6、分类指导，稳步推进。要注重方案的可操作性，着力强调工作的实效性。
城中村改造的主要模式包括两方面：一是城中村整治。除少量市政公用设施外，基本不涉及建筑的新建，通过多种手段改善城中村的居住环境，包括：历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善和道路交通设施改善。解决安全隐患和市政基础设施不足问题是城中村整治的首要工作。二是城中村改造。通过建筑物的拆除和新建等手段彻底改造城中村的建筑形态和居住环境，原则上改造必须满足城市规划和建设标准，改造后按照相关规定可以取得完全产权，且城中村空间形态基本上和城市一般社区相同。城中村改造通过改变物质空间形态的方式促进城中村社会组织形态等各方面的彻底改变，达到城中村与城市全面融合的目标。
3加强城中村改造规划的对策
3.1将城中村改造纳入城市总体规划。将城中村改造作为城市总体规划的重要专题内容之一，要综合考虑城市规划区范围内城中村的现状、农用地和集体建设用地的土地产权属性和范围、整治或改造需求及可行性，对建成区和城中村地区的建设做到统一规划管理，妥善安排城中村改造项目的时序和规模，合理安排待改造城中村的安置场所和回迁住房建设。
3.2明确城中村改造相关需求内容。出台城中村调查的要求，明确调查的具体内容，制定城中村改造规划及计划的编制技术规范：具体包括：城中村现状、问题及成因、村民改造的意愿、运作模式、资金筹集、拆迁补偿、改造方式、建筑功能和空间结构、改造后的用地结构、实施时序安排、拆迁补偿安置要求和配套政策建议等。同时，需要规范城中村改造计划和专项规划的编制与审批流程。
3.3规范城中村改造项目的实施。城市政府应对城中村项目的实施条件和参与城中村改造的开发机构的资质做出具体规定；城中村改造项目可逐步推行招投标方式确定开发机构；要加强城中村改造项目的合同管理，严格追究违约责任；监察部门对项目涉及公共利益的环节实施全程监督，确保国家、集体和村民的利益；加强规划监督力度，对纳入改造计划和范围内的城中村，按城乡规划建设统一管理的要求，实现城中村建设活动按《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设项目选址意见书》审核管理、建设项目的有证跟踪管理和违法项目的惩罚管理。
3.4实施城中村地区的动态监测。将城中村地区纳入动态监测，即时了解城中村空间资源的开发利用及其变化趋势，掌握城中村空间发展变化的状态，及时发现并纠正违法建设行为，避免新的违法建设活动进一步恶化城中村问题。
当然，城中村的社会学属性决定了城市规划的技术手段只是解决城中村问题的方法之一，而城市规划以外的政策、策略和措施也要一并同时考虑，解决好城中村的户籍管理、土地和房产市场管理、失业养老社会保障等问题。
4结束语
有序发展的城市化必须受到城市规划的合理引导，所以要解决城市发展中的城中村问题，使城中村集体用地转化为城市建设用地，应以统一的城市规划体系为基础，对各个城中村的改造进行专门规划，对城中村用地的功能、界限、建筑物的风貌等重新明确划分，以使城中村改造在城市规划建设得到落实，使城中村与周边地区达到协调，最后融入城市的内涵中去，真正实现城市的一元化、现代化发展。
参考文献：
[1]苏延莉.西安城中村改造出现的问题及对策[J].中国科技信息，2009，（20）.
[关健词]城市建设城中村改造劳动力安置
随着城市化、工业化进程的加快，全国许多城市的城中村改造工作都轰轰烈烈的开展起来，特别是郑州，由于其特殊的地理位置和广阔的发展前景，更是在改造工作方面大胆尝试创新，在这一过程中，城中村劳动力现状和城市发展规划必然产生矛盾，有待于进一步的优化解决。
一、大郑州建设下的城中村现状
（一）城中村改造的必要性
建设大郑州的目标是2022年以前，把郑州建成真正的区域性中心城市，全国重要的商贸城市，全国重要的枢纽城市，郑州要成为先进制造业基地、现代服务业中心、现代农业示范带；城镇化水平达70％左右，市区人口500万左右，发展以郑州为中心的中原城市群经济隆起带。
伴随着大规模城市扩建而造成的城市化，工业化的快速推进，原来处于城市边缘的村落因周边土地用于城市建设而逐步被城市包围，但剩余土地性质、建筑格局、社会管理和居民生活方式等仍保留传统农村特征，我们将它统称为城中村。
这些城中村的大量存在，已严重制约城市化进程和城乡协调发展，主要体现在以下三个方面：一是土地和空间资源利用粗放，影响城市功能拓展。二是村落内部规划建设落后，环境和安全问题严重。三是管理服务体系不完善，影响居民生活质量，因此，对于改造是必然的。
（二）城中村劳动力现状
自郑州开始大规模扩建起，城中村的改造大概分为两个阶段，一是从2003年到2007年6月份，第二阶段是从2007年6月份到《郑州市进一步规范城中村改造的若干规定》文件的出台。郑州市目前在建成区范围之内，有行政村106个，有自然村174个，将会有143个城中村被纳入到改造过程中来，其改造在共计70平方公里土地上将会涉及到常住村民30万人，以及100万～150万的进城务工流动人口。
常住人口，外来务工人员。这两个在改造过程中最重要的利益相关者，如何解决和安置好这些劳动力，同样也关乎到这个郑州的城市化进程和发展过程中的稳定大局。
二、城中村改造过程中劳动力转移出现的问题
（一）村内常住人口
由于历史因素，“城中村”是伴随着我国城市化进程的加快?,对城市周围农村征地扩大等因素而形成的特殊社区,之所以特殊,就在于“城中村”既与现代城市相区别,又不同于传统的村落,它兼有城乡社区的部分要素。大多数村民失去土地,成为失地农民,而不再是传统的以种植业为生产方式的农民。同时,失地农民的职业结构也开始多元化。而在就业过程中，人口素质较低，成为一个突出的特点。
其次，村民就业安置问题上，城中村的村民一般希望能就地安置，但考虑到城市总体规划，部分村民得不到就地安置，随着城市规模的扩大，安置地块越来越郊区化。在村民就业问题上，村改居后,城市边缘的农村失去最后的土地，生活出路、就业成为失地农民的最大担忧。如何实现失地农民的就业方式从务农到务工的转变,是农民市民化的关键。否则就会出现每征一批地,就新增一批失业农民的情况,造成失地农民生活贫困化、生活无着落,影响社会的安定,增加政府的财政负担。
（二）城中村外来务工人口面对的问题
随着城中村改造工程轰轰烈烈的展开，自然必不可免的要影响到另一个重要群体，即外来务工人员，这其中也包括大量的散商户。这个群体工资收入低，买不起商品房，如果城中村改造后，他们又得不到合理的安置，这批人中就会有很大一部分被迫离开，赶走了潜在的劳动力和商户，那么不但郑州市民的生活受到了影响，对郑州市经济的发展也是个损失。如今，在郑州市的郊区正在进行着一场城中村建设的风暴，大量在城市内环没有栖身之所的外来务工人员纷纷涌向这些村庄，逐渐形成新的城中村，在这里，他们依然享受不到应有的人居环境，形成一种恶性循环。
三、针对城中村劳动力就业安置的对策建议
（一）城中村原住民的就业安置
“城中村”的地理优势，形成了一大批靠吃征地费、出租房屋为生的食利阶层。现在实行“城中村”改造，他们就丧失了生存基础。要确保其自食其力，充分就业就成了一个难题。以往征地“农转非”人员安置无非是两种，即货币安置和招工安置。货币安置，一来政府本来财政负担沉重，二来补偿标准过低，“农转非”人员无法维持生计，容易引发各种矛盾。招工安置则由于“城中村”农民文化素质和技能低下而无法满足用工单位的要求，加上目前招工制度的市场化改革，朝着劳动力竞争上岗、能上能下的方向发展。应该说，上述两种模式对于数目较大的城中村村民的安置都是不恰当的。要由政府组织一个统一机构进行指导、协调工作，进行开发式安置。
1.在安排开发性安置用地时，要统筹兼顾，相对集中使用，成片开发。资金方面可以考虑向社会融资、向银行借贷或吸引外资合作开发；在地段安排上，政府应优先考虑选择在便于安排第三产业的地方进行开发性安置项目的投资；在投资项目安排上，可选择交易市场、商场、写字楼等预期盈利较好的项目进行开发。这样，既能安置部分村民，又能取得较好的预期收益。
2.拓宽就业渠道，多种方式安置失业农民。
（1）把失地农民纳入城镇就业统筹规划,建立城乡一体的失业登记制度。对失地农民进行登记造册,建档立卡,详细地了解每个人的就业和培训意向,建立以政府为主导的多元化资金投入体制，主要从政府和社会获得资金，从市场获得少部分收入，积极鼓励和支持社会力量，组织进行村民职业技术教育，有针对性地提供培训、就业服务。(2)建立城乡统一的就业服务体系,充分利用市、区、街、居四级劳动就业服务网络,优先为征地劳动力提供就业服务。引导各类职业介绍机构和劳务中介组织积极向失地农民提供就业信息,介绍失地农民就业、组织外出务工和劳务派遣。(3)给予优惠政策。创造有利条件,鼓励失地农民从事个体私营经济或民营经济,给从事个体私营和民营经济的村民提供一定的启动、扶持资金,在法律法规允许的范围内减免一定的税收。(4)从被征土地中拿出少量建设用地,留给被征地村集体经济发展二三产业,为失地农民创造就业岗位。
3.对原村民的社会保障问题。由于以往我国社会保障的城乡二元化制度,农村居民的社会保障主要依靠土地保障、家庭保障、村集体保障。村改居后,土地完全丧失,失地农民面临着城乡社会保障的断裂。村民变成城市居民后，应在就业、社保上将得到一系列优惠。凡在法定劳动年龄段内，有劳动能力且有就业愿望的就业困难人员，均可参照执行下岗失业人员再就业各项优惠政策。改造后的“城中村”居民将纳入城镇社会保障范围，困难群体将享受与城市市民相同的社会保障。
（二）针对外来务工人员的安置
据最新统计数字显示，郑州市区的常住人口为309万人，暂住人口总数估计实际在120万人以上，这样算起来，市区平均每3人中就有一人系暂住人员。郑州供暂住人员居住的出租屋，大部分集中在城中村。他们为城市经济的发展做出了巨大的贡献，然而随之而来的城中村改造，他们将何去何从，关系到城市建设的稳定。1.在城中村改造工作中要高度重视困难群体的住房问题
外来务工人员、来郑大中专毕业生是城市的重要建设者，为他们提供经济、适用的住房房源，是各级政府的重要职责，也是保持城市经济活力和竞争力的必然要求。城中村曾经为外来务工人员、来郑大中专毕业生和城市困难群体提供了租住房源，在城中村改造中和改造后不能让这部分群体流离失所。要强化政府职能，加快社会保障性住房的建设。一是鼓励各区政府和市公共住宅集团，在三环附近和城市郊区大量建设廉租房，市政府在土地、收费等方面给予优惠政策。二是城中村开发用房中，也要大量规划小户型房屋，方便留郑大中专毕业生、高收入农民工等群体购买。三是对城中村和城市郊区违法建设查处中，对符合规划、可以保留的房屋，政府依法没收后，廉租房，对农民工等特殊群体出租。
2.考虑到高昂的改造成本，城中村出租屋本身仍存在相当的利用价值；以及由“拆建”城中村导致城市廉租屋大量减少与面临的巨大外来人口的居住需求之间的矛盾，城中村应当适度的保留和继续利用。毕竟保障性住房的建设与现有的外来务工人员住房需求仍是问题症结所在。应对城中村的建设实行，有批次，有梯度的进行，而避免将城中村改造等同于硬性“拆除”的误区。
四、对城中村改造与劳动力安置之间关系的思考
在城中村这个特殊的人口环境中，原住村民是它历史发展的基石，同时他所吸纳的大量外来进城务工人员也是郑州市经济和社会发展，那么他们的人居环境，他们的工作环境，要首先要值得考虑，并且要切实地加以保证。坚持以人为本，首先要体现在这两部分人群。
第一，城中村改造要与调节劳动力流动和产业结构合理化结合起来。一方面，要充分考虑到城中村改造对外来劳动力，进而对本市劳动力市场的影响。政府要加强流动人口的规划，将其纳入城市规划和城镇经济发展规划之中。要把流动人口的吸收和管理与城市的产业结构、投资结构的调整协调起来，把流动人口纳入城市规划、基础设施规划之中，流动人口的增长速度要与基础设施的发展速度相适应。另一方面，则有意识地通过城中村改造实现对劳动力市场的引导和调控，促进产业的合理布局、人口结构升级和社会资源的合理调配。
第二，我们城中村改造一定要纳入到城市的总体的城市化的进程当中去考虑。不能就城中村来说城中村，城中村的改造首先是需要坚持以人为本，使城中村村民以及外来务工人员无论是人居环境上，或者是在今后的经济发展过程中，都应该比原先更好。对城中村经济的改造必须考虑到对这二者的改造和重塑，提高城中村经济的市场应变能力或运行效率，并使原村民实现“人”的现代化、城市化，真正参与到社会分工中来。通过物质形态、经济形态的城市化、社会管理形态的城市化，最终实现人的城市化。
参考文献：
[1]周新宏．城中村问题：形成、存续与改造的经济学分析．2007复旦大学博士论文．
[2]崔晓黎．解决农民工居住与城中村改造问题的途径．调研世界，2006，（2）．
【关键词】城镇化，农村居民消费，机理分析，回归分析
一、引言
在后金融危机时代，受国际经济低迷的影响，我国的对外贸易受到了较大的影响。面对内需与外需、投资与消费之间的失衡状况，经济转型迫在眉睫，由出口拉动向内需拉动的转型是中国经济发展的必然选择。根据发达国家的发展经验来看，工业化创造供给，而城镇化创造需求。城镇化在扩大需求方面发挥的作用是比较显著的。有研究指出，如果我国城镇化率提高10～15个百分点，未来5～10年的居民消费率就有望从35%提高到50%，即提高15个百分点，而最终消费率可由不足50%提高到60%。我国农村居民消费严重不足是启动内需的严重阻碍，而城镇化是扩大我国农村居民消费需求的重要突破口。本文对城镇化促进农村消费增长的作用机理进行了分析，并且根据1990-2012年的相关数据对城镇化与农村消费的关系进行了实证分析。本文所用数据来源于中华人民共和国国家统计局网站和中经网统计数据库。
二、城镇化促进农村消费增长的作用机理分析
城镇化主要从以下三个方面促进农村消费增长：
（一）城镇化有利于农民收入水平的提高。在我国农民收入水平低和增长慢是制约农村消费的关键。城镇化的建设将带来大量的就业机会，而且伴随着资金、技术的涌入，行业的发展（尤其是服务业）将会带来大量的就业岗位，解决农村剩余劳动力的就业问题，增加农民的工资性收入。同时，城镇化能有效促进农村生产的工业化，提高农民生产效率，形成规模经营。这些都能提高农民对于收入的预期，进而提高即期消费的比例。
（二）城镇化有利于改善农村消费环境，拓展农村市场。长期以来，由于消费成本的制约，农民很难享受到城市消费市场的服务与质量。而且信息的闭塞导致农村消费市场上假冒伪劣产品充斥，再加上配套设施和产品售后服务质量跟不上，制约了农村消费向更高层次的发展。城镇化进程中基础设施建设力度的加大将改善交通、水电、通讯、医疗卫生以及文教娱乐设施条件，有利于降低农村居民的消费成本，大幅提高消费的效率和质量。而且城镇化会促进农村商业、信息业、文化娱乐业等的发展和完善，为耐用消费品的推广和普及创造条件，拓宽农村市场。现代化的消费品将有更多的机会进入农村，提升农民的生活消费层次，有利于消费结构的优化和升级。
（三）城镇化有利于消费结构的优化和升级。城镇化能够较好的实现城乡的对接，从消费领域来说，它能够促进农村居民消费观念的改变，优化农村产品供需结构，从而促进消费结构的升级。现阶段农村居民节俭、滞后消费的观念是农村消费增长的主要内在制约，而城镇化的过程是城市文化和社会生活方式辐射农村的过程。根据杜森贝利的相对收入假说，消费水平不仅受收入水平、消费习惯的影响，还与周围人们的消费水平有关，即周围消费环境对其有正的“示范效应”。在城镇化的过程中，城市居民的消费习惯将对农村居民消费产生积极的示范作用，在收入水平提高的基础上，再加上示范效应的作用，农村居民消费必然会从生存性消费逐步转向发展性消费，而精神文化方面的需求将会增加。
三、城镇化对农村消费的回归分析
本文通过1990年-2012年的城镇化率对农村居民消费水平的回归分析来研究城镇化对于农村消费水平的影响。以X表示城镇化率（%），Y表示农村居民消费水平（元），得到以下回归方程：
Y=-4441.875+182.109X
该回归方程的判定系数为0.885。采用F统计量对回归方程的显著性进行检验，计算得F=160.989，观测的显著性水平P0。给定显著性水平，由于，因此拒绝原假设，可认为Y（农村居民消费水平）与X（城镇化率）之间的线性关系显著。城镇化率每提高1个百分点，农村居民消费水平平均提高182.109元。
接着本文通过对1990年-2012年的城镇化率对农村居民家庭恩格尔系数的回归分析来研究城镇化对于农村消费结构的影响。以X表示城镇化率（%），Z表示农村居民家庭恩格尔系数（%），得到以下回归方程：Z=81.240-0.841X
该回归方程的判定系数为0.969。采用F统计量对回归方程的显著性进行检验，计算得F=652.828.，观测的显著性水平P≈0。给定显著性水平？琢=0.01，由于P
根据回归分析结果，我国城镇化对于农村消费的积极影响是大于消极影响的，城镇化建设有利于农村消费水平的提高和消费结构的升级。
四、结语。本文从理论上分析了城镇化对农村消费的作用机理，并且采用我国1990年-2012年的时间序列数据进行了实证分析。研究结果表明，城镇化能够促进我国农村居民消费的增长和消费结构的升级。在当前力求拉动内需的背景下，应注重城镇化对于农村居民消费的积极影响，保障城镇化的质与量，为启动农村消费注入持续动力。
参考文献：
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【关键词】公共租赁住房；城中村；改造模式
1引言
在改革开放后的30多年里，一些经济发达地区城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”即所谓的城中村。以武汉市为例，根据武汉市的界定，城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图(1997-2010年)》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市二环线以内共有147个城中村。鉴于城中村的众多弊端，国内很多城市已经展开了对城中村的改造。
公共租赁住房是指是以满足城市住房困难家庭的基本住房需要为目标，政府提供政策支持、执行政府公共租赁住房政策、纳入公共租赁住房管理体系，限定保障面积、供应对象、租金水平，实行统一租金标准、分类补贴、租补分离、可租可售的办法，面向城镇住房困难家庭出租或出售的保障性住房。公共租赁住房保障模式标志着我国住房保障制度的巨大进步。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。目前许多城市都在积极发展公共租赁住房保障模式。
基于城中村改造的公共租赁住房建设是指将城中村房屋按照公共租赁住房建设标准进行集体改造后纳入公共租赁住房房源体系进行统一管理。同时，符合公共租赁住房标准的原有城中村房屋和已经改造后的还建房直接纳入公共租赁住房房源。政府或公共租赁住房运营公司采用专门机构对原有城中村住房进行评估，按照公共租赁住房建设标准确定需要改造的房屋以及合格的房屋，进而将其纳入公共租赁住房管理体系。
城中村改造与公共租赁住房建设二者存在密切的联系。由于特定人群的存在与较低的租金，城中村出租房有巨大的市场刚性需求。城中村租赁市场具有必要性，城中村租住居民一般为城市低收入人群、外来进城务工人员（大部分是农民工）以及部分收入不高的刚毕业大学生，城中村租赁市场承担着这部分人群的过渡性住房需求。随着我国住房保障制度的发展，这部分人群逐步被纳入到我国的住房保障体系中来，成为了公共租赁住房主要的保障对象。可以说，城中村在一定程度上发挥着保障住房的作用，但存在着租住水平较差，租金不合理等问题。因此，将城中村改造与公共租赁住房建设结合起来是十分可行的。将城中村改造后房屋统一纳入到公租房管理体系中来，可以扩大公租房来源，可以使城中村租赁市场得到合理有效利用。如果改造和管理适当，可以实现各方共赢的局面。
2将城中村改造与公共租赁住房建设相结合的现实必要性
2.1有利于公共租赁住房建设的顺利进行
住房建设必须以土地为依托和载体，大量建设公共租赁住房，需要的土地资源巨大。但目前我国许多城市存在土地供应紧缺的情况，特别是近些年一些城市的开发使得土地资源处于十分匮乏的状况。如果将公共租赁住房建设在中心城区，则中心城区土地资源的稀缺必然造成其建设成本大的问题，进而会导致后期租金高，将违背公共租赁住房的住房保障性质。如果将公共租赁住房建设在城市边缘地带和郊区，虽然这些地方地价相对较低，土地资源也较丰富，但是这些地方，道路、管网、环境等基础设施建设和生活、医疗、文化、教育配套服务相对滞后，既会影响公共租赁住房项目的建设进度和按期交付，也会无形中增加保障对象的生活成本，比如时间成本等，在一定程度上也会限制了保障对象的工作机会。因此保障对象可能不愿意入住，会造成“区位供需矛盾”，这也将违背公共租赁住房建设的初衷。目前就有部分地方出现了因公共租赁住房位置较偏而导致保障对象放弃入住的情况。可以看到，许多城中村地理位置优越，分布在市中心，生活配套设施齐全，交通较便利。将公共租赁住房建设在这些地区，在一定程度上可以解决某些公共租赁住房因为土地成本过高而建在交通不便利的地方的问题，有效地降低和节约了公共租赁住房保障对象的日常生活成本和工作成本。同时，使城市土地得到充分合理使用，有效的解决公共租赁住房建设中存在的土地制约因素。
除了土地资源，要完成公共租赁住房的前期建设，所需资金量十分巨大。目前，公共租赁住房建设的资金来源目前主要为地方政府。虽然国家政策鼓励社会资本参与到公共租赁住房建设当中来，但由于公共租赁住房投资回报周期长、回报率低，利润率不高，还存在一定的风险，开发企业不愿意投资，没有积极性。在向银行融资方面，公共租赁住房未来运营成本和维护成本会很高，能否收回本金是个问题，投资风险较大，导致银行不愿意投资。因此，资金短缺也是制约公租房发展的因素之一。相比新建公共租赁住房以及以其它方式收购房源，对城中村进行改造可以说是成本较低的方式。
此外，将公共租赁住房集中建设在某些区域还可能存在着另一个问题：即出现所谓的平民窟，造成保障对象的心态不平衡等。而基于城中村改造所得的公共租赁住房房源分布在成熟生活小区，集中和分散适度，可以避免贫民窟现象的出现，可以平衡保障对象和周围居民的社会心态和社会反差，从而极大地化解社会矛盾。
总之，基于城中村改造的公共租赁住房建设具有现实必要性，可以有效的解决公租房房源不足、选址不当、资金土地匮乏等问题。
2.2有利于城中村改造的顺利进行
目前我国许多城市的城中村存在种种弊端，对其改造具有一定的必要性。然而，城中村改造存在种种困境，包括政府缺乏改造动力、村民利益协调困难等。将城中村与公共租赁住房建设相结合可以更有效的激励各方对其进行改造，可以化解一些城中村改造中不可避免的利益冲突，有利于城中村改造的顺利进行。
由于城市化进程的各不相同，各地城中村存在的问题也有所不同。大体来说，我国城中村存在的主要问题有如下方面：首先是用地布局不合理，存在大量的违章建筑。用地不合理造成了土地资源的浪费。出现大量超出城建、国土部门要求底线的建筑，这些建筑存在着极大的安全隐患。其次是环境卫生差、基础设施薄弱等。此外，城中村还存在着社会问题突出、治安很差的现象。因此，人们通常用“脏、杂、乱”来形容城中村，有人甚至称其为“城市的毒瘤”，对城中村改造具有迫切性。
由于特定人群的存在，城中村租赁市场的存在具有合理性。然而城中村租赁市场住宅租赁存在严峻矛盾和不规范，亟待完善。城中村租房市场缺乏规范的管理，租赁行为一般用口头协议或非正式的私人合同完成。存在大量隐性的租赁行为，由于管理力量的薄弱和地方实际情况的制约使得政府难以介入进行管理，从而导致租赁各方都很难得到相关权益保障。此外，城中村租赁市场一般与城市中开放的房地产市场脱节，成为一个个封闭租赁系统，经营风险很大。因此，城中村租赁市场亟需政府的介入，对其规范化进行监督管理，从而使租赁各方权利得到保障，促进城中村租赁市场的健康发展。
总之，由于城中村存在的种种弊端以及其租赁市场的不完善，城中村亟待改造。然而城中村在改造中，涉及到政府作用、改造主体、改造形式、筹资方式、土地权属变更、拆迁补偿方式、管理体制变更等诸多要素，各方利益难以协调。由于制度困境、管理困境等方面的制约，各方缺乏对其改造的动力。将城中村改造后纳入公共租赁住房统一管理体系，有利于政府介入城中村原有混乱的住房市场，对其进行监督管理，可以规范城中村原有的租赁住房市场。
2.3有利于社会资源的节约
目前，在我国，城中村改造和公共租赁住房建设都具有迫切性。将二者联系起来可以实现社会资源的节约。城中村改造需要较多的资金投入，公共租赁住房建设需要巨大的资金和土地投入。将二者相结合，城中村改造所需要的资金与公共租赁住房建设所需要的资金可以系统使用。公共租赁住房建设所需要的土地正好可以实现对城中村土地的合理使用。改造后城中村改造所需要的基础设施建设等与公共租赁住房的要求相结合。同时，城中村租赁市场需要政府的介入管理，将其改造后统一纳入到公租房管理体系可以有效的节约政府的管理成本。因此，基于城中村改造的公共租赁住房建设可以使社会资源得到合理使用。
2.4将城中村改造与公共租赁住房建设相结合的可行性分析
目前城中村改造存在的最大困境在于利益的难以协调，政府、村民等各方都缺乏对其进行改造的激励机制。将城中村改造与公共租赁住房建设相结合可以给各方提供激励机制。
城中村改造首先要保障的是原住村民的利益。将城中村改造与公共租赁住房建设相结合可以抓住村民的利益支点和根源。对目前城中村民而言，其大部分收入来源就是租金，将其房屋改造成公共租赁住房之后，其依然可以得到持续稳定房租收益，其利益支点没有改变。此外，随着公共租赁住房的大量投诉市场，必会对原有的租赁市场产生一定的冲击，特别是城中村这种原有保障对象聚居地。城中村租赁市场租金下降是必然趋势，且可能出现需求短缺的情况，即村民需要承担一定的空置风险，对原有以租金为生的村民是十分不利的。而将城中村房源纳入公共租赁住房房源可以确保房屋的出租率，可以使原有居民依然获得相对稳定的租金收入。除了可以得到持续稳定的租金收益以外，改造后村民可以获得更好的居住环境，周边配套设势必得到完善，其生活水平可以得到提高。因此，村民势必愿意接受将其房屋进行改造后作为公共租赁住房使用。
就政府而言城中村的改造可以与城市建设相结合。既解决了保障住房房源短缺问题，又在一定程度上解决了亟待解决的城中村改造问题。就落实保障型住房政策而言，政策落实速度快，政策推行成本小，节约大量政策资金；政策运行费用低，政策效应高，兼顾多方主体利益，政策性租金补贴引导效应大。减少了土地、资金投入，合理的管理机制还可以节省后期公共租赁住房管理成本。因此，政府也有激励机制将城中村改造与公共租赁住房建设相结合。
总之，基于城中村改造的公共租赁住房建设，一方面可以使得村民有长期租房收益保障，解除他们城中村拆迁改造的后顾之忧，同时获得更好的居住环境等；另一方面满足了外来务工人员和一部分城市常住居民的租房居住需求，弥补了市政建设的不足，同时符合了城市的发展要求，此外，还可以使政府更好的履行住房保障的职责，缓解政府公共租赁住房房源不足的困境。因此可以达到各方共赢局面，具有较强的可行性。
3结语
城中村改造与公共租赁住房建设二者存在密切的联系。将城中村改造与公共租赁住房建设结合起来具有较大的现实意义。同时，基于城中村改造的公租房建设可以给各方主体提供相应的利益机制，因此具有可行性。对城中村实施改造中，政府要合理规范的使用土地，保证房屋质量，维持房屋的可持续发展性。此外，改造过程中要做好原有村民和租户的合理安置。改造完之后要采取一系列措施保障原著村民的利益，帮助其解决再就业等问题。政府应当对城中村原住居民以及租户提供给全面的社会保障。总之，在城中村改造中，涉及到政府作用、改造主体、改造形式、筹资方式、土地权属变更、拆迁补偿方式、管理体制变更等诸多要素。同时，公共租赁住房的运作涉及到建设、分配、使用、管理及监督等一系列工作。因此，城中村改造与公共租赁住房建设这两个问题都比较复杂，将二者相结合也涉及到很多方面，本文只是对基于城中村改造的公共租赁住房建设做了一个初步的探究，相关的土地权限、运营模式、管理体制等方面都有待做出进一步的研究。
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[关键词]闲置房屋；市场化；动力机制；四川省
[DOI]1013939/jcnkizgsc201720042
1引言
随着我国经济飞速发展和城乡一体化建设的加快，大量农村闲置人口涌向城市。相关数据显示，2014年四川省外出务工人数达24723万人，已成为全国最大的劳务输出大省，四川农村特别是偏远地区的农村劳动力流失问题突出，农村人员多以孤寡老人和留守儿童为主，青壮年劳动力大量转移到城市，大量人口输出造成农村房屋闲置等问题。与此同时，随着经济社会的不断发展，人们对房屋的需求越来越大，城镇居民对高品质生活的要求也导致其有了在农村购房的意愿。而现行的法律政策严格限制农村房屋的买卖，仅允许农村房产买卖在本村内进行，不仅损害了农村居民的财产权益，同时严重阻碍了资源合理配置以及农村闲置房产的市场化进程。因此，促进农村闲置房屋流转，提高资源使用效率，成为解决农村房屋问题、促进新农村建设的重要手段之一，研究农村闲置房屋的市场化动力机制具有重要的现实意义。
近年来，大量学者对于农村房地问题进行了研究，但大多数的研究是针对农村宅基地：夏松洁[1]认为农村宅基地资源作为土地资源的一种，对于国家稳定、社会发展、农民安家乐业具有重要意义。我国城市居民的商品房制度和社会基本保障体系已经基本建立并逐步完善，但农村宅基地资源保护和利用制度在城乡一体化发展的国内环境中却难以胜任保护与利用宅基地资源的初衷。潘楚楚[2]则认为，由于我国特殊的历史原因以及以往长期城乡二元结构，致使农村房屋具有特殊的“保障性”，只能成为无法流通的“死产”，这是对农村土地和房屋资源的极大浪费。贾广葆[3]认为目前农村宅基地政策性、制度，阻碍和限制了宅基地的市场化发展，从宅基地管理的政策法规来看，现行农地政策依然是宅基地走向市场化无法跨越的障碍，宅基地市场化发展都受制于现行法律法规。施建刚、王哲[4]认为在城市化的空间转换过程中，要实现对农村宅基地的充分利用，其使用权流转是最有效途径。殷善福[5]认为应该建立和完善农地流转制度，在市场经济条件下，土地作为一种资源必须要实现流转和优化配置，必须确立农地使用权的商品属性，即农地的使用权同其他商品一样，可以在产权市场上买卖，农民在土地上的投资及所形成的价值也都具有商品的属性，可以有偿转让。总结前人研究可知，学者们认为受现行法律政策的阻碍，农村宅基地的闲置造成了资源浪费，应该顺应市场要求，确定农房、农村宅基地的商品属性，使农村房地进行流转。
本文从市场化的独特视角，基于目前四川省农村房屋的闲置现状以及分布特征，对影响农村闲置房屋市场化的动力机制进行分析，将“农村闲置房产资源”这一特殊的对象与十八届三中全会提出的“市场在资源配置中起决定性作用”相结合，探索改革新思路，以期从机制层面深究影响农村闲置房屋市场化的动力，更好地解决农村闲置房屋市场化的问题。
2数据来源与研究方法
考虑地区代表性，本文选择四川省成都市、南充市、宜宾市、达州市以及德阳市的绵竹市5个经济发展程度不一的地区为研究区域，实地发放问卷，对随机抽取的村镇房屋闲置情况进行了抽样调查，收集了四川省5县18个村庄的调查问卷，共发放问卷360份，收回问卷354份，其中有效问卷达336份，问卷有效率达949%。通过实证分析和规范分析相结合的方法，对数据进行整合处理，得出调研地区各村的房屋闲置情况（见表1）。
3四川省农村闲置房屋的现状及其分布特征
31农村房屋闲置现状
根据5县18个村抽样调查的数据可知，四川省整w的农村房屋闲置率较高，5县的平均农村房屋闲置率为458%，其中绵竹市的闲置房屋比例最低，为50%，其他4市的闲置比例均达20%以上，达州市闲置率达到62%。
由于四川省农村人口基数大、户数多，导致闲置房屋数量非常庞大，在对这些闲置房屋进行调查时发现，被调查的绝大多数农户家中都为留守儿童和空巢老人居住，主要劳动力在外打工，房屋结构也多以砖混或者砖木结构为主，其中砖混结构占比573%、砖木结构为215%，另外房屋使用率较低，农房不同程度地被闲置，易产生房屋安全隐患等问题，影响村容村貌。
32农村房屋闲置特征
闲置房屋的分布特征与所在地区的经济发展水平、基础设施完善程度、交通便利性有着密切的关系（见表2），由此归纳出以下特征。
321整体闲置与部分闲置并存
根据数据可知，在四川农村各个地区房屋闲置程度是不一致的，但总体而言部分闲置和整体闲置的比例相近，其中部分闲置比例为515%、整体闲置比例为485%。分析造成部分闲置的原因，主要有以下两个：第一，部分农民存在盲目攀比的心理，没有考虑到实际住房需求，房屋建造规划不当，建筑面积大于农户实际住房需求，造成房屋未充分利用；第二，农村家庭中青壮年外出务工，留下留守儿童和老人，从而造成房屋利用率低下。造成整体闲置的原因则主要是部分农村家庭全家移居城市或者家庭成员长期在外，从而造成农村房屋长期闲置。根据2015年四川省统计局报告可知，进城务工的人员携带配偶、子女一起进城务工的比例为498%，与往年相比明显提高，可以预计随着城市化进程的加快，农村房屋整体闲置的状况也会呈逐步上升的趋势。
322经济发达程度越高，房屋闲置比例越低
从调研的数据中，可以看出成都市的闲置房屋比例低于南充市、达州市和宜宾市等地，探究其经济水平对闲置房屋比例的影响如表2中数据所示。
结合数据分析可知调查的南充市、达州市、宜宾市以及绵竹市生产总值都较低，经济水平较为落后，相应的各市人均GDP也很低，而作为省会城市的成都市，经济发展水平高，人均GDP明显高于另外四个市。结合国家统计局的闲置房屋的数量比例与当地经济发展水平数据分析，得出经济发展水平低的地区闲置房屋的比例越高，经济发展水平越高的地区闲置房屋比例越低的结论。
323交通区位因素越好，房屋闲置比例越低
在对五县十八村的调查中我们发现，农村闲置房屋的分布与区位因素有很大的联系。就被调查的农村房产中，大量的闲置房屋分布于交通不便的偏远地区，交通很不发达，50%以上的闲置房屋与公路的距离在1000米以上，距离乡镇1000米以上，出行很不方便。另外闲置房屋的分布也较为分散，少有集中闲置的现象出现，布局不合理，很多地方还没有实现公路村村通。距离城市较近的、交通区位因素较好的金竹村、飞龙村等地的闲置房屋比例明显低于该市县的其他村庄。由此我们可以得出交通区位因素越差，房屋闲置率越高；反之，区位因素条件越好，房屋闲置率越低的结论。
324基础设施条件越好，房屋闲置比例越低
在调研的18个村中，位于成都市的大邑县4个村庄的基础设施相对较好的房屋闲置率仅为20%左右，明显低于另外3个分别位于达州双庙乡、赵家镇和营山县的基础设施条件较差的村，其中这5个村的房屋闲置率高达60%。位于川东北地区的南充市和达州市，农村地区交通、通信、教育、医疗和社会福利机构等基础设施与成都市相比远远低于成都市，而房屋闲置比例却高于成都市。由此我们可以得出基础设施的便利程度越低，房屋闲置的比例越高；反之，基础设施的便利程度越高，房屋的闲置比例越低。
4农村闲置房屋市场化的动力分析
根据调查数据，拥有闲置房屋的农户中愿意对闲置房屋进行市场化交易的比例为658%，持不愿意态度的比例为188%，154%的农户对此持中立态度，对于房屋市场化还处于观望状态。另外认为村落存在房产隐易的行为的农户占603%，认为当地不存在隐易的行为的农户占397%。
41农民的动力目标――利益最大化
四川省作为中国典型的农业大省，2014年年末农业人口达4683万，随着城镇化进程的加快，农村中大量的剩余劳动力进城务工、生活，由于城市的经济水平和生活条件远高于农村，许多农民都乐意在城市定居下来，不想再回到农村居住，对于这些农民来说，他们已经不需要农村的房屋和土地保障他们的居住权益，反而更加希望能够将农村的房产出售变成现款来保障他们在城市生活的经济条件。[6]然而受传统观念和市场闲置的影响，农民建造购置新房时通常采取留旧建新的模式，导致农村房屋大量闲置。
另外，对我国大部分农民来说，房屋和土地是他们的主要财产，然而我国现行法律严令禁止宅基地流转，导致闲置房屋流转没有法律保障，农民失去了最重要的融资手段。[7][8]当有买房、升学、医疗、社保等资金需求时，农村的闲置房产却不能进行流转融资。就被调查的农户对影响农村闲置房屋市场化的主观感受来看，近80%的农户认为当地基础设施不完善、法律及政策上的制约以及公共服务的不完善是影响市场化的重要因素，仅22%的农户资金的不足制约了闲置房屋市场化（见图1）。从调查来看，虽然农村房屋存量充足，市场供给充分，但是由于价值与价格不等，低廉的农村房产价格使农村房屋缺乏流转市场。当农民有资金需求，想把闲置房屋进入市场进行流转时，却往往因价格低廉等问题对进入市场产生迟疑的态度，因此需要强化对农村闲置房屋使用主体的激励，由市场决定合理的房屋价格促使农民自身效用最大化，最终促进农村闲置房屋的市场化。[9]
42需求者的动力目标――效用最大化
四川省位于中西南腹地，地形地貌较为复杂，具有高原、山地、丘陵和平原4种地貌类型，独特的地理条件使四川农村地区具有独特的风貌，具有风景优美、空气清新、噪声小、环境质量好等特点，相反城市生活节奏快，交通堵塞、食品安全问题和空气质量问题等较为突出，一大部分城市居民萌生了在农村购房的意愿。根据调查可知，把农村住房作为养老场所和度假的去所是购房的主要用途。如果说提高农民的出售房屋的意愿是推力，那么对农村房屋具有购买力的城市居民和“潜在需求者”便是拉力。[10]需求者动力目标即为自身效用最大化。在这里，效用主要指的是空气质量、食品安全、便捷的交通、舒适的环境等，需求者花费一定的资金在农村购房，目的是获得整体最优的配置。根据调研数据，交通的便捷性往往是需求者最先考虑的问题。55%的被调查者把交通的便捷性作为购买房产的首要因素。约70%的购买者都希望购买的房屋是在近郊，仅有139%的购买者理想的地理位置是在远郊，124%的选择在山区购买农村房产（见图2）。因此距城区距离远、深处大山交通不便的闲置房屋在市场上就没有竞争力。另外，自来水管的普及以及互联网的覆盖程度也是影响房屋竞争力很重要的一个方面。167%的被调查者和10%的被调查者分别选择自来水和互联网作为影响的首要因素（见图3）。总之，效用的最大化是影响购买者购买力的重要因素，只有购买力提高了，农村闲置房屋才有市场。
43市场的动力目标――资源配置的最优化
从市场的角度来讲，利益目标就是充分发挥市场在资源配置中的决定作用，实现资源的有效配置。农村房产是农民在农村集体所有的宅基地上建造的私有资产，农民依法享有对房产占用、使用、收益和处分的权利，但是现行法律明确规定，农村房产买卖限定在同村农民之间进行，且严格禁止向城市居民出售宅基地使用权，这就导致了农村存在大量的闲置房产却没有合法途径可以流转。[11][12]随着城市居民日益旺盛的市场需求，城市房屋和农村房屋巨大的利益落差带来的利益诱惑导致私下交易的存在，形成了隐性的交易市场。在隐性的交易市场中没有配套的监督机制，农村房屋流转市场秩序混乱。[13]同时，闲置房产买卖过程中，宅基地不随房产流动，导致农村闲置房产的价格和价值偏离，严重损害农民的自身利益。随着农村产业化和农民城镇化使得农村闲置房产供大于求，进一步压制了农村房产价格，资源不能得到有效配置的。由此可知，推动农村房产市场化是优化资源配置，缩小城乡差距的重要举措。要改变这种偏向，必须通过市场机制调节农村房产价格，充分发挥市场在农村闲置房产资源配置中的决定作用，实现城乡房产财富的合理分配。
44政府的动力目标――社会福利的最大化
在现实情况中，农村闲置房产流转的收益确实是低于市场价的，农民无法自动产生对闲置房屋流转的利益驱动。因此必须加强地方政府政府自上而下的调控，逐步放开农村房产交易限制，增加农村房产流动性，强化对农户的激励，充分发挥农民的自主、自愿、民主的原则，流转时农民可以按照自己的意思自由地选择是否去进行流转，切实考虑保护农民的利益而不是强制性地要求农民将自己的房屋进行流转。[14]但是又必须运用利益制衡原理约束地方政府直接强制性地干预房屋的供应与利用，充分发挥市场的调节作用，健全农村闲置房屋市场化的导向机制，从而充分保障农民和城市居民的自身权益，建立健全农村社会保障制度，对失去农村房地的农民提供基本的生活保障，免去其后顾之忧，最终实现社会福利的最大化。
5结论与建议
农村房产资源闲置是由我国国情和一定的经济发展水平决定的，是资源利用不充分的一种现象，也是城市化发展进程中的必然现象。根据前文可知：第一，闲置房屋的现状是闲置率较高，数量大，分布零散，部分闲置和整体闲置并存，特征是地区的农村经济现实发展情况、基础设施状况以及交通便捷性条件越好，闲置率越低；第二，农户对于闲置房屋的市场化意愿明显，半数以上支持闲置房屋市场化；第三，农户、需求者、市场以及政府四个主体是影响闲置房屋市场化的深层次的动力因素，对以上四个主体进行激励以及提出相应的具有针对性的措施会有助于加快农村闲置房屋的市场化进程。由此本文从以下三个方面对推进农村闲置房屋市场化提出建议。
51发挥政府宏观调控的作用，加快完善农村基础设施建设
在现行市场经济的体系下，政府在促进资源合理分配，提高社会整体资源配置能力上发挥着不可替代的作用。四川农村地区地域广阔，各个地区经济条件差距较大，偏远的农村地区经济生活服务设施亟须健全，农村道路、水电、网络等问题都有待完善，房屋长期没有统一规划，房屋布局缺乏整体性，布局不合理，在市场上也不具竞争力，因此政府应加强宏观调控，整合利用农村现有的闲置房屋，充分发挥政府的引导作用，加大中央一级地方财政对农村的财政转移支付力度，改善农村的道路交通、通信网络、生态环保等生产生活的条件，加强村庄的整体规划，逐步调整村庄布局，加强对农村地区医疗设施和医疗资源的投入，改善农村的就医条件，完善农村的社会化管理，夯实农村经济和社会发展的基础，改善农村发展的硬环境，增强其便捷性、舒适性和安全性，从硬件设施推进农村闲置房屋的市场化。
52加强对农村闲置房屋使用主体的激励，促进闲置房屋的流转
当前四川农村地区房屋与城镇房屋价格而言是相当低廉的，为了促进闲置房屋的流转，可以在房屋进行市场化交易的同时给予农户一定的补贴和政策上的优惠。随着国家加大完善农业三项补贴政策的完善，各种农业补贴项目不断增多，数额不断增大，据统计，2015年四川省内的各种农业补贴资金多达7857亿元，从农业补贴中抽取部分用于进行房屋流转的补贴，对于加强对闲置房屋使用主体的激励具有良好的作用。同时应加强宣传引导工作，深化进城农民对房屋流转的认识，使更多的农民群众认可闲置房屋的流转，认识到促进闲置房屋流转的重要性和必要性，从而促进农村闲置房屋的流转。
53完善当前的法律法规，健全农村房屋买卖的相关配套制度
在原先的法律制度框架内，农村闲置房屋无法通过招标、拍卖、挂牌等方式进入市场流通，相关权益也无法通过市场途径进行分配。在当前市场经济发展的内在规律下，如果一味地采取禁止农村房屋买卖的措施，反而是对农民财产权益的侵犯，甚至在一定程度上阻碍城镇化的进展，因此原有的法律制度应当随着做出适当调整。我国应该不断完善农村房屋买卖制度、建立农村宅基地使用权流转制度，使农村宅基地所有权和使用权相分离，逐步开放农村房地产市场，让农村居民和城市居民同样享有合法完整的房屋产权，遵循农村房屋买卖自愿的原则流转自己的房产。[15]同时不断推进农村社会保障制度的改革，加强流转后统筹城乡保障制度方面的步伐，建立更加完善的农村社会保障法，切实地保障农民的切身利益，适应市场的需求和变化。
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关键词：城中村;城中村;政府
一、太原市城市化和城中村的发展阶段
1.太原市城市化发展历程
（1）城市发展恢复期：1950-1966年，太原新区、市郊工业区开始发展，市区规模不断向外扩大，城中村开始萌芽。
（2）城市发展停滞期：1966-1976年，十年“”，城市发展缓慢，城市化总体处于停滞不前甚至倒退的状态。
（3）城市发展重振期：1977-1992年，随着改革开放，太原市城中村土地逐渐被城市包围，呈现出蔓延的态势，城中村逐步形成。
（4）城市发展高速期：1992年至今，太原市市场经济进一步活跃，第三产业高速发展，城市建设用地快速扩张，城市化进程加快。
2.太原市城中村的发展阶段
（1）20世纪80年代以前，村庄发展较缓慢，独立于城市的发展进程。
大多数村庄还在城市的边缘，城市发展缓慢，向外扩展对用地的需求有限，城市的发展未对周围的农村构成较大的影响。
（2）20世纪80年代以后，城市化速度加快，城区内的城中村开始出现。
太原市城市不停地向外扩张，大多数村民失去了耕地，当地的村民保留一部分供居住的宅基地。原有村庄得不到改造，周围商业发展迅速，村民开始对外出售或出租住房。
（3）20世纪90年代以来，对城中村的开发达到新的高潮，问题却日益突出。
随着城市的发展，外来人口大量涌入，村民私自加盖、搭建违法建筑，城中村到处是一派热火朝天的建房景象，环境日趋恶化。城中村问题严重阻碍了城市化的发展。
二、太原市城中村存在的问题及原因分析
1.太原市城中村存在的问题
（1）居住环境恶劣，生活质量低下。
（2）居民构成复杂，文化素质不高。
（3）建筑布局混乱，土地利用效率低。
（4）传统文化丢失。
（5）公共服务及基础设施缺乏。
2.造成城中村问题的原因分析
（1）体制原因。城乡二元管理体制并存是城中村的主要成因。虽然村庄被划入城市规划区范围内，但在行政上仍隶属于农村建制，实行传统的管理体制与运行机制。这一体制给城市的统一规划、开发和建设带来了一定的难度。
（2）政策原因。政府没有将村庄人口、社区纳入城市管理，村庄仍然停留在农村状态。过去政策忽视了城中村问题，错失了改造城中村的最佳时机，导致问题曰益加剧。
（3）经济原因。城市近郊村村民由于缺乏技能和社会保障，只能依靠生活补助和对外出租房屋为生，在利益的驱动下不停地进行改扩建，导致居住环境曰趋拥挤、恶劣。同时，大量外来流动人口涌入市区，他们经济收入较低，自然会首先选择交通便捷、接近工作地且租金便宜的城中村住房作为暂住地。
（4）社会原因。城中村的村民文化素质普遍不高，难以找到合适的就业岗位。另外，聚居在城中村的人口成分复杂，一些不法分子混杂其间，加上缺乏管理、引导，城中村的社会治安问题突出。
三、太原市“城中村”改造模式和策略
太原市目前对城中村的改造有六种模式：拆村并点，集中建设;成片开发，分期实施;等待时机，整体重建;先易后难，滚动改建;择址重建，统筹改造;现状保留，环境提升。
太原市总体规划分区策略如下：中部转型跨越和品质提升示范区――太原中心城;西山生态修复和人文复兴示范区;东山创业宜居和城乡统筹示范区;南部新城建设和城乡统筹示范区;北部生态建设和城乡统筹示范区。
四、太原市“城中村”改造过程中政府应怎么做
太原市城中村改造工作已经取得了突破性的进展，但依然存在一些问题，需要政府找到合理的解决办法。
1.明确政府部门的角色，保持党内纯洁性
城中村的顺利改造离不开政府这一重要角色由“强势政府”向“服务型政府”的转变。政府部门在城中村改造中发挥着不可替代的主导作用，承担起组织、规划、引导、服务和监督的职能。政府管理部门不仅是城市建设的规划者和引导者，更是公共服务的提供者。
2.进一步完善相关法规政策
进一步完善相关的政策法规，调整已有政策中不合理的内容，并进一步制定更具操作性和适合太原市不同类型城中村的详细实施细则和措施，从根本上保证城中村改造的顺利进行。
3.不断提高政策的执行能力
政策执行力不强严重影响了太原市的城中村改造计划实施，因此，应当加强对行政审批及相关部门的监督管理，建立对行政人员和部门领导的问责制度。
4.多渠道筹集改造资金，协调多方利益分配
太原市政府秉着“谁投资、谁收益”的原则，在吸引开发商投资的同时，政府应该设立相应的鼓励、优惠政策，如减免税务、提供政策支持等。除此之外，政府应同银行协商，争取为开发商或者村集体提供专门用途的低息贷款。政府、开发商、村集体共同筹资的方式是一种适合城中村现状的筹资模式。
政府要协调好村民、政府、开发商及改造主体之间的利益分配。政府作为城中村改造的管理者，必须协调开发商与村集体利益的冲突，在确保村民合法利益的基础上，保证开发商有利可图，调动房地产商参与改造的积极性，推动城中村改造的顺利进行。
5.引导村民合理使用征收补偿款
太原市城中村村民拥有大量的房产，在改造过程中会出现“一夜暴富”的情况。由于村民受教育程度低，普遍缺乏理财知识，一旦投资不慎或任意挥霍，会带来极大的风险，因此，政府应当引导村民合理支配和使用补偿款。
6.控制宅基地的建设开发
（1）鼓励村居建设走统建的道路。
（2）限制宅基地的开发强度。
（3）注重保障公共设施的配套
（4）做好产业发展规划。
（5）注重地域文化的传承。
城中村的改造工作是一项长期复杂的工作，它涉及的不仅是环境的改变，更重要的是要提高村民生活质量，改变生活方式使之真正融入并适应城市化的生活。在太原市城中村改造过程中，要坚持政府主导，市场化运作;坚持以人为本，效益最大化;坚持因地制宜，统筹兼顾;坚持完善配置，厉行节约;坚持统一规划，分步实施，让城中村在未来的改造中进行得更加顺利。
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论文摘要：本文针对劳动力市一体化进程中，城市劳动力市场中形成的两个主要集团的利益进行分析，从城市政策角度分析两集团的利益矛盾与冲突，得出两集团之间并未形成“零和博弈”，且农村移民始终处于弱势地位的结果。并据此分析这一结果产生的制度与政策原因，提出有益的政策建议。
1.街时期城市劳动才市场的两大利益集团
改革开放近三十年来，我国国内经济环境发生了巨大的变化，劳动力流动政策也在改革中不断推进。先后经历了1979^-1983年的控制流动时期(实施城乡分割的户籍制度和就业制度);1984本文受国家社会科学基金项目资助。许流动时期(国家允许农民自筹资金进城务工经商);1989-r1991年的控制盲目流动时期(劳动力流动政策的局部调整);1992^2000年规范流动时期(实施就业卡管理及小城镇户籍制度)。
进入21世纪，我国的劳动力流动政策又发生了更为积极的变化。中央政府及有关部门制定和颁布了一系列文件，如(关于进一步开展农村劳动力开发就业试点工作的通知)(2000)(关于做好2002年农业和农村工作的的意见)(2002)等取消劳动力流动限制的政策;(关于推进小城镇户籍管理制度改革的意见》(2001),(关于进一步做好进城务工就业农民子女义务教育工作意见)(2003)(关于进一步做好改善农民进城就业环境工作的通知)(2004)等劳动力流动配套改革的措施。这些变化表明，中央政府及有关部门在改革城乡分割体制，推动城乡劳动力市场一体化等方面已经迈出了实质并卓有成效的步伐。可以说，城乡劳动力的转移和流动已经进行一个新的发展时期。
然而，劳动力市场种种约束的放开，必然使得城市劳动力市场上原有的利益集团的利益发生转移，其矛盾将更加尖锐化，使得政府的调节机制面临更大的挑战。
两集团的界定。在“户籍制度”下，劳动力市场按劳动力的不同身份大体划分为“城市阶层.和“农村阶层”。在这种制度下，“城市阶层“高于“农村阶层”，原因在于城市是经济的“天堂.，而农村则是经济的“地狱“(Knight和Song,1999)0随着劳动力流动政策的日益松动，“城市阶层’和“农村阶层“不仅地井始发生变化，而且不同阶层内部也开始出现分化。继国营部门的“铁饭碗’找破以后，90年代后期，“国有企业重组“、“下岗分流”等激进的城市改革使得曾经位于高位的“城市阶层’开始降位。在“农村集团’中约有1亿多农村人口在城市就业，既使在农村也有维三分之二的农户从事非农生产(Song和Appleton,2004)。可见，从就业角度看，“城市阶层“和‘·农村阶层“的界限已经模糊。
因此，在原有的阶层上又出现了新的两个集团，即“城市下岗失业集团’与“农村移民集团”。“城市下岗失业集团”专指户口在城市，男性16^60岁，女性16-r55岁m，企业下岗及社会新增失业人群。2004年城市下岗和失业人群合计1009万人，城市失业率5.780om，并呈继续上涨趋势。
“农村移民集团’专指农村剩余劳动力中向城市转移的人群。学术界广泛认为农村约有1.5亿的剩余劳动力，其中1997~2004年间以年14.9%的增速向城市转移，2006年农村移民总t已达1.2亿。。
两集团之间的数量差异及竞争与抗衡代表着当前城市劳动力市场主要社会群体的主要矛盾，两集团之间竞争与抗衡的强弱与结果代表着劳动力市场的外部分环境。
2.两集团利益关系介析
对“城市下岗失业集团“与“农村移民集团”之间的关系分析，我们可以从两个方面进行:一是，两集团之间是否是一种“零和博弈’，即农村移民所得即是城市下岗人员所失?二是，两集团之间的竞争是否势均力敌?
2.1两集团的利益争夺点。从就业角度上看，利益的竞争焦点主要领集中在就业机会、就业行业和就业收入等三个方面。
2.1.1就业机会。大部分城市下岗人员是通过政府组织重新就业的，且尚未就业的人员依然指望从政府那里获得帮助。相比之下只有极少t的农村移民可以通过政府就业机构获得工作。
Grant87526研究项目测算
2.1.2就业行业。从行业分布上来看，下岗人员则大部分在制造业(53.900)，企业性质多为国有企业(6300)或城市集体企业(2900)且拥有长期就业合同。农村移民更多地集中在商业、餐饮业(42.300)与服务业(24.500)，企业性质多为个人业主(60.200)④。
2.1.3就业收入。就业收入可以体现在工资收入、住房成本、养老保险、医疗保险等诸多方面。工资性收入随职业类型而变，存在较大差异。农村移民的平均住房成本比城市下岗人员高出大约四倍;农村移民中享有企业或政府提供的养老金比例低于400，而城市下岗人员享受此待遇的比例为9000;从医疗保险上看，农村移民与城市下岗人员的享有比例分别为900和7700。。
2.2两集团利益关系分析。从上述三个利益焦点的分析我们可以得出这样的结论:一是，两集团之间并未形成“零和博弈”，即农村移民与下岗人员的就业行业维度并未发生重叠，农村移民被普遍排斥在“优等”工作之外。二是，在两集团之间的就业机会与就业收入的博弈中，农村移民始终处于弱势地位，农村移民的生活质量明显低于城市下岗人员。因此，城市劳动力市场中，两集团竞争的实质是“有权益集团”与“无权益集团”的较量，其结果不言自明。
造成这一结果的原因很多，从政策角度分析:
2.2.1制度障碍。制度的变革将涉及到利益的重新调整与分配。在原有的城乡分割体制下城市居民的各种基础设施与社会保障水平远远好于农村，且城市规模越大，这种差距就越大。随城市就业市场的进一步开放，从利益的变化上看，是农村移民与现在的城市下岗人员争饭碗、争夺城市公共资源，甚至会引起城市就业的恐慌。制度的惯性使城市仍然以原有的“城市阶层”和“农村阶层”的身份决定是否提供福利和服务的公共管理模式。因此，只要以户籍管理制度为核心的城乡分割体制依然存在，在城市劳动力市场上，农村移民地位的改善难度很大。
2.2.2政策执行。尽管中央政策朝着劳动力公平流动的方向变化，但城市政府的具体政策执行不尽相同。在户籍管理上、就业制度上、社会保障、教育培训等方面存在各种歧视。
对于城市政府来说，通过相对“歧视”的政策，控制大量农村移民进入城市劳动力市场，将更多的城市工作岗位分配下岗人员，是更容易的，且没有政治风险的选择。“数量悖论“旧lson,1985)对这种政策倾向形成的解释是，农村移民虽然人数众多，但因居住地分散而导致集体行动中过高的沟通成本，以及由于单个农村移民利益只是整个利益的一小份额，因而造成免费搭车现象，进而导致缺乏政治力量。同时，城市政府的组成人员基本上来自于城市居民(既使是农村移民的后代进入其中，其身份的变化也导致了利益的变化)，因此政府构成的性质也决了城市政府不可能代表农村移民的利益。
3．政策建议
3．1政策的利益均衡。政策的调控往往会影响地方城市政府及相关部门或人群的利益，因此，在制定政策的过程中，应充分考虑地方及相关群体对政策执行的反映，平衡各方面的利益。如需进行利益的谈判，则应建立各方面利益的代表，特别是农村移民利益的代表或组织。否则既使是好的政策，也会在地方政府的执行中出现偏差。而这种偏差是不能通过中央政府的直接干预解决的。
>>探讨农村宅基地退出机制的建立农村宅基地退出机制初探城镇化进程中农村宅基地退出机制的构建农村宅基地退出影响因素分析农村宅基地退出动力机制分析建立农村宅基地退出补偿机制的思考农村宅基地有偿退出机制的立法探讨建立农村宅基地流转退出机制的相关思考新型城镇化背景下农村宅基地退出机制探析户籍制度改革视角下农村宅基地退出机制探讨农村宅基地有偿使用和退出机制探析与构想农村宅基地退出问题再探讨多省探索农村宅基地退出模式困境与对策：城乡一体化背景下的农村宅基地退出浅析农村宅基地流转机制构建的必要性农村宅基地流转驱动力分析关于农村宅基地流转的分析农村宅基地现状分析与对策农村闲置宅基地退出机制探讨建立农村超标及闲置宅基地退出机制常见问题解答当前所在位置：.
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关键词：城中村；改造；项目融资模式
中图分类号：F290文献识别码：A文章编号：1001-828X（2015）013-000-01
纵观全国各地城市的发展模式，大致有三种：弃老城建新城，以老城为中心向周围发散拓展，或在无充分地域利用时，以城市包围农村。而最后一种也是全国各地城市发展的基本模式。这一模式在城市发展的过程中虽然起到了一些积极作用，但随着城市化进程的不断提速，城中村成为制约城市发展的瓶颈。而富平县县城成为兼容第一种和最后一种城市发展模式的典型代表，城中村问题层出不穷，改造成为必然。但是如何改造及改造资金何来则成为城中村改造顺利开展的瓶颈。
一、富平县县城城中村简要形成
富平县县城是以弃老城建新城，渐次包围莲湖村、杜村村，南韩村、皂角村等而形成的，这些村庄渐次进入城市，形成了“城中村”。这些城中村为城市提供了广阔的发展空间，在县城发展中的积极作用毋庸置疑，但其固步自封，各自为政的发展格局却严重影响了城市形象和城市品位的提升。
二、富平县县城城中村改造现状及存在问题
（一）城中村现状
这些城中村房屋建筑情况复杂：莲湖村（除去老城部分）多为老城搬迁户，基本没有土房，多以砖混和框架现浇为主，巷道相对较宽，但房屋布局个别地段还是有些混乱，死巷较多，加之该地段有县内最大的蔬菜集散地南关菜场。这样的布局确实有碍观瞻。杜村城中村多以砖房为主，建筑层数较低，一层、二层甚至三层均有，个别地段还有土房及无人居住的弃屋，整体质量较差，而且沿街布置，以杜村街为中轴，划分为南北两个地块。村中道路随意布置性大，有些道路仅有一米多宽，有些甚至是断头路。南韩村相对较好，但临街仅两三间宽的地方村民动辄盖十几层，从房建抗震角度讲，这些楼虽为框架混凝土现浇，但总体抗震性能较差。。皂角村因昌平公园东建目前牵扯拆迁面大，势必影响村庄整个布局，但皂角村相对杜村村和南韩村而言情况简单，该村布局为传统的东西走势，道路符合村级交通规格，需改造之处相对较少。
各村公共建筑设施和基础设施建设都相对薄弱。公共建筑设施如医院、电影院、博物馆之类的建筑不成规模，有些甚至缺失。三个城中村虽各有村级卫生室一个，但不能满足村民就医需求。影剧院随着网络的普及已失去它的应用价值，网络会所如蚂蚁、明疆等能基本满足年轻人的需求。杜村东街的老图书楼随着村民生活节奏的加快，形同虚设。基础设施更是薄弱不堪，大部分街道的污水管网不是铺设不到位，就是被淤泥堵塞，难以达到旱雨季排污排雨的要求，部分地段常有污水积留，此以杜村西街东口和南韩菜市场为代表。电力电讯设施多为地上架设，线网排列杂乱，犹如蛛网，过往车辆稍有超高，电线电缆就有被刮断的可能。有些路段有路灯设施，有些路段没有且为窄巷，为居民夜间出行造成不便，
城中村的建筑外立面均不统一，高低不同，且风格迥异，使得整个城市表情杂乱。且村中基本没有地标性建筑，多得是现代的高楼大厦镶嵌期间，缺乏地域特色。地表绿植除主干道由政府统一规划，其他街巷都是各自为政，苗木品种繁杂，缺乏特色，观赏性极差。
（二）城中村改造存在的问题
一是城中村改造共涉及7个村，1.32万人，量大面广。且多在城市中心地带，操作起来很是棘手。
二是村民依托地理区位优势，多在临主街建设高层建筑，以达到高出租高回报。南韩大街两边即是南韩村民盖的高层，层数差异很大，三至八九层均有，且外墙饰面不统一，有碍观瞻。而城中空心率则较高。
三是改造成本偏高，投资回报过低。政府虽多次将城中村改造纳入议事日程，但由于政府在城市基础设施方面欠债过大，加之拆迁安置成本过高，城中村改造方案一直被束之高阁，房地产开发商也因巨额投资回报偏小鲜有涉足。
四是采用何种改造模式和改造主体以降低改造所需资金值得商榷。城中村改造不能照搬其他县市的模式，要集思广益，因地制宜，设计好各村的改造方案。避免村民与政府的对立。
五是城中村现有土地属集体所有，加大了改造程序及相关优惠政策的运作风险。如何转制土地为国有使开发合理化，以及以何种模式进行出让降低开发成本使开发商敢于担责进行改造值得商榷。
六是拆迁补偿安置问题。这几个城中村村民大都以出租房屋和做小本生意为生，若补偿达不到村民的心理预期，拆迁改造工作将无法开展。另外，若改造完成，安置选房也成为争议焦点。
三、富平县城中村改造瓶颈问题解决措施
城中村改造要顺利进行，就必须解决资金问题，如何筹措资金就成为制约城中村发展的瓶颈。富平县城中村改造筹资融资可从以下几个渠道着手。
一是由政府通过财政融资或预留土地出让金，将易于拆迁的由政府牵头、垫资先期进行改造，做好拆迁安置补偿工作，使村民和隐形投资商看到城改的前景可期，增加有形和无形资本，为后期大面积拆迁做好准备。
二是由开发商先期投入改造资金进行房屋拆迁和安置补偿。这一模式村集体要协助开发商确保拆迁、回迁安置无任何纠纷发生。在项目建成后，双方可按成各享房地产开发收益分成。这种模式开发商风险较大，村集体可以说是坐收渔利。
三是由村委会牵头，由村民自筹资金进行改造。此种改造模式可以调动各方面的积极性，充分利用民间闲散资金，实现城中村改造的目的，也能极大的减轻政府改造建设的资金压力，又能避免前两种模式在拆迁中遇到的种种阻力。此种模式可以大力提倡。
四是利用当前关键时节，分析中省投资信息，力争多项目列入中省盘子，用项目争取资金，项目富余资金可纳入城改预算。争取中央棚户区改造资金和省级财政补助就是不错的选择。
四、结语
城中村改造无论采取何种筹资模式，政府都应时刻处在指导地位，进行市场运作，采取科学规划、综合改造、村民自愿、因村制宜、村民利益及安置优先的原则，积极稳妥推进城中村改造工作顺利进行。
[关键词]村改居群体就业徘徊比较优势
[中图分类号]F241[文献标识码]A[文章编号]1004-6623（2016）02-0085-04
[基金项目]陕西省社科基金项目“村改居群体就业状态选择及其影响因素研究”（2014G07）。
[作者简介]何建宁（1971―），女，天津人，西安财经学院副教授，研究方向：社会主义经济理论与实践。
一、问题的提出
村改居是城市扩张与治理过程中撤村建居的特有产物。村改居群体在政府主导的城市化进程中，不论利益经历了怎样的变化，他们都可谓是改革开放后最早实现身份的转变、彻底脱离农业生产方式和生活方式的群体。他们具有吃苦耐劳和任劳任怨的品质，也具有在城市生存发展所必须的居住空间和身份转变的低经济成本。但有相当一部分村改居群体徘徊于城市劳动力市场之外，他们或在社区内家门口开个麻将馆、摆个菜摊挣个零花钱，或通过各种途径应聘进入低端劳动力市场，但持续时间都不长，或守着房租、年终分红，吃着补偿款压根儿就不参与就业。越是靠近繁华地段或市中心地带的村改居群体，就业徘徊越严重。
本文从比较优势资源的角度来分析村改居群体城市就业徘徊的3个问题：为什么这些人会徘徊于城市劳动力市场之外难以实现充分可持续就业？在被劳动力市场边缘化下，他们如何摆脱失业？他们的努力导致了哪些结果？
二、村改居群体就业徘徊的分析
（一）村改居群体“就业徘徊”的界定
村改居群体的就业徘徊主要表现为具有劳动能力的“村人”难以在城市社会的劳动力市场建立稳定、持久的就业关系。从城中村发展到村改居，该群体的就业出于各种原因始终具有不确定性和不稳定性，当前就业并不一定就是一个稳定的就业个体，当前闲居在家，但也可能过去一定时间内从业。为了能够更好地说明问题，本文结合撤村建居前城中村的发展历程和文化积淀，综合考量调研对象的年龄、上学与从业经历，将18～29岁群体中25岁当下正就业者和25岁有5年就业经历、30～39岁群体中至少有5～10年就业经历、40～49岁群体中至少有10～15年就业经历和50岁以上群体中有15年以上就业经历的群体视为就业群体，未及此者为就业徘徊群体。
数据表明，在每一个年龄段都有一定比例的就业徘徊群体，其中，就业比例最高和最低都集中在30～49年龄段；学历高低对于这个特殊群体的就业徘徊没有特别明显的影响。不同年龄群组中，选择就业徘徊的群体依学历由高到低有所增加，但其累计就业时间的长短没有明显区别；只有40～49年龄段和18～29年龄段中的大专及以上学历群组没有待业现象，这其中可能是因为40～49年龄段的大专及以上学历群组工作由国家统一分配，相对比较稳定，待遇比较好。18～29年龄段的大专及以上学历群组基本上都是90后，城市文化思维的养成助推他们融入现代城市社会。但这并不足以得出结论说村改居群体文化素质与就业参与的正向关系，除非是特别高的学历。
（二）村改居群体的就业障碍
用人单位的雇佣条件是村改居群体进入劳动力市场参与就业竞争的门槛。国有部门、大公司以及知识技术密集部门，对于大部分村改居群体而言，属于“望而止步”的领域。一些非正规部门的普通用人单位亦对文化层次和职业技能提出要求。在58同城、智联招聘等国内多家知名在线招聘网站调查，可发现至少60%的用人单位要求应聘者须具有本科学历。这对于村改居群体，是最不具备竞争力的要素。
主观就业选择也是村改居群体进入城市劳动力市场的一大障碍。2010年陕西人口统计数据显示城镇职工在岗人数与之前相比几乎没有发生改变，但城镇私营及个体就业人数比重增加，其就业人数几近城镇在岗职工人数。所以不能说村改居群体在城市社会没有就业和发展的机会与空间，走访中大部分人倾向于体面、轻松、波动小的就业岗位，或至少收入要高（以当前他们所了解的平均收入和自住房租为参照），而村改居群体能够向就业要价的底气则是他们的可替代收入。
（三）就业徘徊成因
村改居群体之所以难以进入城市劳动力市场形成就业关系，在于他们的主观条件、主观选择以及城市就业市场的客观要求之间存在错位。村改居居民的群体特征资料并没有纳入现有的统计体系，对这个群体的认识也大多是基于个案的综合。
笔者的实地调研印证了村改居群体城市就业徘徊的一些共性。从整体来看，他们汇集了城中村改造后社区群体的普遍特点：文化层次低于其他群体，在城市就业市场缺乏竞争力，基于各种原因，部分人掌握一定的谋生技能，如承包项目、开车、养殖或经营小饭馆等，这部分人与其说是就业，不如说是自谋职业或自主创业。各社区由于所处地理位置不同所获得的拆迁补偿款高低不等，但普遍拥有安置房若干套、补偿款若干。据可靠资料显示，某社区拥有3～5套房子的居民多达62.7%，少数居民即便是只有2套房或1套房，也基本都是“姑娘楼”所有者。除去房租收益，所有股民都有商铺分红，普通股民年人均约9000元以上，还有少部分股民年人均15000元左右，这样的可替代收入已成为村改居群体的主要收入来源，而这种收益的稳定性在某种程度上强化了他们“以房谋生、以房养老和以房保医”的收入理念，弱化了他们参与城市就业的积极性和主动性，即便是少部分人选择灵活就业，也会因待遇或长期形成的就业习惯影响难以长久，最终与城市社会距离越拉越大，不仅未能实现就业，而且造成社会隔离。访谈中，远郊村改居社区居民比靠近城市中心地带的社区居民的就业自谋职业的主动性要高。这在一定程度上要归因于长期以来远郊地段房价偏低，房租和商铺收益少，且补偿安置款低，迫于生存压力下的选择结果。
从这些案例可以看出难以进入城市就业市场的村改居群体，不仅缺乏竞争力更缺乏生存压力。受限于受教育程度和专业技能，他们的就业选择只能在劳动力市场最底层，不论是就业收入还是就业层次都难以带给他们成就感和满足感，房租分红收益的稳定性助长了他们的惰性，并成为他们淘汰就业市场和被就业市场淘汰的关键因素。
（四）就业策略和结果
尽管缺乏强烈的就业愿望，但是只要机会允许，他们也会参与不以生存为前提的就业，或增加自己的收入，或为将来的发展积累一定的职业技能。他们具有不自甘于城市社会之外和追求存在感的强烈愿望，而参与的方式主要是广告招聘、熟人介绍和自谋职业。
市场经济是通过劳动力市场上的就业竞争来配置劳动力资源的，知识和技能作为一种生产要素，是进入城市劳动力市场参与竞争和向上流动的优势资源，是展示自己能力和态度的显示器。村改居群体由于自身条件处于劣势，更多情况只能在主流就业市场的夹缝中通过招聘广告进入城市就业链的底端，游离于就业门槛较低的城市非正规部门。村改居群体只要参与劳动竞争，就会获取相应的报酬，然而，我国城市社会劳动供过于求的压力始终存在，非正规部门多为劳动密集型，劳动力过剩和替代富有弹性导致劳动条件不断“向下竞争”，低水平的劳动报酬难以对有可替代收入做保证的村改居群体产生吸引力，于是在有就业愿望却难以在就业中找到满足感之间就业徘徊便也成为村改居群体常态化的就业选择。
社会资本对于个人职业地位的获得尤为重要。作为一种非主流的择业方式，熟人介绍是村改居群体获取就业信息的主要通道，也是获得就业机会、实现就业参与的重要途径，这种基于相互信任获取就业信息减少了对就业信息进行分析、辨别的时间和心理成本，但是，自身条件决定了就业领域，同时也决定了就业收入、职业地位和职业声望难以向上流动。职业效价越低，选择该职业的倾向越小，即便是选择了，由于动机不强烈，积极性不高，持续就业的可能性也越小。
由于政府不能提供合适满意的工作岗位，相较进入次级劳动力市场挣取微薄的收入，相当一部分村改居群体索性放弃就业，即便不考虑补偿款等其他收入，房租及商铺分红也足以维持小康生计。笔者调研中，有居民在补偿安置后拥有多达17套住房，个别“能量级”居民以住房换商铺，这样既可年终多拿分红，又保留了一定数量的房屋出租。
与“以房谋生”群体形成鲜明对比的是那些有自谋职业或自主创业意识的人。这些人多为可出租房屋少，或地段稍偏远的村改居群体，当然不乏有市场观念强、善把握机遇者。毫无疑问，房屋套数多、房租收益高一定会给相较之下房屋套数少、房租收益低的住户带来生存危机感。而一直以来郊区的农村房子租不上价，收入来源少，村干部少作为甚至不作为，迫于生存压力，只好自己想办法，是远离市中心的村改居群体能动参与就业的主要原因。
三、结论与讨论
比较优势资源未能得到有效配置和利用，对村改居群体参与城市劳动力就业市场有系统性的影响。比较优势之下，劳动不再是村改居群体创造财富的唯一手段和竞争优势。基于比较优势资源理论视角下对就业功能的理解，结合宏观数据和微观深度访谈资料展开分析，本文形成了有助于加深认识村改居群体就业徘徊的几点判断。
首先，用劳动素质来解释村改居群体的“就业徘徊”显得原发性因果关系不强和实证性不足。其次，简单地以政策导向缺失概括村改居群体就业徘徊的主因并没有充分考虑就业所带来的生存领域之外的满足感。因此，需要提供必要的指导和风险保障，鼓励村改居群体将房租分红收益作为资本要素和其他要素配置投入，自谋职业或自主创业。这是解决他们就业徘徊的更有针对性、更为有效的现实途径。
村改居群体的就业徘徊还意味着微观上该群体在城市的社会交往、流动，城市特质和城市契约精神，与宏观上以人为本的新型城市化目标存在一定的不对接。对于这个群体而言，持续就业是建构其城市社会存在和实现市民化的合理社会支点。而就业徘徊则会导致其在实现城市身份后不但长期处于城市社会经济活动的边缘，进而让他们与城市社会之间互相排斥，使他们的城市社会融入变得不确定。这个群体面对自己在城市的尴尬身份和地位以及由于自己的选择所带来的一系列不确定性会采取何种选择，是安于现状听天由命还是乐于思变不甘满足，由此带来什么样的政策启示，现有研究无论是理论层面还是实证范畴提供的认知都非常有限。
最后值得指出的是，村改居群体的城市就业徘徊为比较优势资源的配置研究展示了新的议题。以要素禀赋为核心的比较优势在不同群体参与城市社会经济活动的动因、模式、策略和效果上有广泛表现。就业文化在城市劳动力市场中营造的从属于不同群体的择业倾向和从业行为，以及就业态度的差异，导致徘徊于城市就业市场边缘的群体进入和维持城市社会就业都处于劣势。村改居群体在城市社会的就业徘徊毫无疑问对自己所拥有的比较优势资源要素认识不清、利用不当。不管白猫黑猫只要能增加收入就是好猫的要素禀赋观念不可否认是一种非常实用的价值取向，但是却忽视了“增加收入”、“创造财富”和“财富最大化”的差别，也忽视了“要素投入”和“要素配置投入”的不同效益，即便是比较优势，单枪匹马的投入也难以达到要素合理配置后所能达到的最大效益和最大满足。随着身份和居住环境的改变，村改居群体在城市的存在感、满足感不只是体现在物质财富的增加，劳动就业的参与会在增加收入的同时，带给他们认同感和归属感。要在资源要素的利用过程中，加以有效引导，确保比较优势资源最优配置。
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OnLowEmploymentofUrbanResidentsChangedfromRuralResidents
HeJianning
（Xi’anFinanceandEconomicsCollege，Xi’an，ShaanxiProvince710061）