关键词：旅游饭店；客房；安全管理；应急预案
中图分类号：F27
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.16723198.2016.30.026
住宿服务是饭店企业经营的核心产品，客房是客人停留时间最长并存放财物的场所。因此，客房安全管理对于保护客人生命财产安全具有极其重要的意义，一旦出现安全事件，轻则财务失窃、声誉受损，重则人员伤亡、问责伏法。客房安全管理一方面需要配备完善的客房安全设施，另一方面需要建立和执行安全管理制度，以预防和处理各类安全事故的发生。
1旅游饭店客房安全管理工作简析
1.1客房安全的内涵解析
客房安全是指客人在前厅、楼层和客房范围内人身、财产等权益没有危险的状态。客房安全是一个全方位、全过程的概念，不仅包括客人在客房范围内的安全，而且包括客人在前厅、楼层范围内的安全，客房安全贯穿于客房接待服务过程的始终，是一项复杂、持久、专业性很强的系统工程。
1.2客房安全管理工作及特点分析
客房安全管理工作是通过建立健全各项保障机制，运用好管理手段，使客房服务控制范围内的人身、财产等处于安全状态，保障生产经营活动顺利进行，一方面必须保证为宾客提供的服务以及设施是安全有效的，另一方面必须保证为房务部员工创造的工作环境是安全的。具体来说，客房安全管理工作需要重点做好防火工作、防盗工作和预防各类意外事故。其中防火工作是客房安全管理的首要工作，火灾事件的破坏性、影响性巨大；发生在客房的盗窃事件是饭店内最普遍、最常见的安全威胁，不仅造成客人和饭店的财产损失，还使饭店的声誉受损；除火灾、盗窃以外，客房中还会发生许多意外事故，如突发停电、客人受伤或患病、客人醉酒等，房务部门必须予以足够的重视来防范这些意外事故的发生。
客房安全管理主要有以下特点：不安全因素较多，烟火、电器设备以及客源复杂等潜在的不安全因素多；具有多发性，旅游饭店客房中是消防安全、财产安全问题的多发之地；责任重，影响大，旅游饭店安全无小事，涉及客人的生命财产安全甚至整个旅游饭店的安危；客房安全的要求标准高，要求服务人员安全意识强。
2客房安全事故发生的原因分析
旅游饭店管理者缺乏足够的安全管理知识，安全意识较为淡薄；饭店管理者安全监管不力，标准和规范执行不严；住店客人的安全观念不强，出现违规失当行为；一些饭店客房的安全设施设计不够合理，安全设备配备不到位；饭店缺乏足够的防范措施和应急预案，对群体性不安全事件缺乏掌控和处置不力；由于自然灾害等不可抗力造成侵害等等，以上这些原因都可能导致饭店客房安全事故的发生。下文将旅游饭店中主要安全事故及进行成因分析。
2.1客房火灾的成因分析
客房发生火灾的主要原因，一是客人吸烟引起的火灾，主要有客人卧床吸烟、酗酒后吸烟、乱扔烟头和火柴棒等几种情况；二是客房内电器设备故障引起火灾，比如一些长住客无限度地增加电器设备，引起负荷量超载，造成电源短路引起火摹
2.2宾客财务失窃的成因分析
一方面饭店安全管理制度和安全管理组织不完备、安全管理标准不明确、安全设施配置和安全监控设备问题、安全检查工作不精细、服务中的安全标准和程序把握不当、群防群治工作组织和贯彻不到位等都可能造成财务损失；另一方面客人自身的安全意识不强，缺乏良好的安全习惯，给予了偷盗者可乘之机。
2.3宾客受伤或患病的成因分析
客房发生客人受伤事件的主要原因，一般有以下几种：浴室冷热水供应不正常，烫伤或冻着客人；设施、设备年久失修或发生故障而引起的各种伤害事故；地板太滑、楼梯、地毯安置不当，使客人摔伤等；由于消费者的性格修养各不相同，在享受服务的过程中因与员工发生争执，双方出现情绪失控造成暴力伤害的事件，或者饭店防范不力，导致外来人员对宾客造成侵害骚扰；客人患病的情况有时是客人个人体质原因，有时是旅游饭店卫生防疫和卫生清洁工作不到位，导致疾病传染。
3客房安全事件的预防和处理
3.1消防安全的预防与处理
火灾的预防可以从安装必要的防火设施与设备、加强消防安全培训工作、采取有效的防火管理措施等方面入手。首先，为了防止火灾的发生，饭店在建设时就应选用防火的建筑材料，安装必要的防火设施与设备。比如，主体建筑内设有太平门、安全通道等消防逃生设施，房间安装自动喷水灭火装置、烟感报警器，在电路系统中安设保险装置等；第二，利用各种形式布置安全警示和组织防火宣传教育工作，使房务部员工增强防火安全意识，熟悉防火制度和灭火常识，掌握各种灭火器材的使用方法。第三，采取有效的防火管理措施，如建立完善的防火组织，制定防火制度和应急方案、定期检查防火灭火设备设施、加强对住客的防火宣传和客房安全检查、及时发现存在的火灾隐患、注意饮酒过量和吸烟的客人、加强对安全疏散通道的管理等。
客房楼层一旦发生火情，员工要沉着冷静，按平时消防训练的规定迅速行动，及时报警、疏散客人、配合专业消防队灭火、做好善后处理，确保宾客的人身、财产和饭店财产的安全，努力把损失降低到最小限度。报警时要做到：当听到自动报警装置发出火警信号或闻到烟味时，应停止一切工作，迅速到场查明情况，有针对性地查找火源；查明火源的准确位置及燃烧物质，立即向饭店消防中心镇静、清晰地报警；在火情初起阶段，可利用就近的消防器材扑救，控制火势蔓延，并向客人发出通报，进行自救。如果火势不能控制，要有计划、有步骤地引导客人从各安全通道撤离，避免拥挤、混乱造成伤亡，同时，安排人员逐一检查客房；专业消防队到场后，及时报告火情、被困人员位置和人数，配合专业消防队灭火，并协助警戒，维护现场秩序；火灾扑灭后，要做好善后工作，清点人员，防止遗漏。
3.2盗窃事件的预防和处理
客房中发生的盗窃一般有外部盗窃、内部盗窃、内外勾结和客人自盗四种情况。外部盗窃，即社会上的不法分子混进饭店进行盗窃，装扮成客人蒙骗店方，盗取住店客人及饭店的财物；内部盗窃，是员工利用工作之便盗取客人及饭店的财物，由于员工对饭店的环境、工作程序及客情比较熟悉，作案手段极具隐蔽性；内外勾结类型的盗窃，一般是由饭店内部员工向社会上的同伙提供“情报”及便利，由同伙作案；客人自盗，即住客中的不良分子盗取饭店或住客的财物。
为有效防止盗窃事故的发生，加强员工教育和管理、做好客房门禁管理、严格访客的管理、多多宣导和巡查是必不可少的几个手段。首先，必须提升客房服务人员的职业操守和警惕性，严惩失察、失职造成财务损失的行为。从近年来在饭店中发生的一些失窃案例可以看出，一些犯罪分子利用服务人员的服务意识，采用一些貌似常规的行为进入房间，使服务员失去判别的警惕性，从而达到偷盗的目的。旅游饭店平时应该多开展相关培训，要求客房服务员遇到类似情况，应该礼貌地请客人出示证件，不能自己想当然地认为他们就是客人。第二，做好门禁卡的管理，门禁卡丢失、随意发放、私自复制或被盗都会给客人的生命财产和饭店本身的安全带来威胁。从制度上堵住漏洞，比如，禁止随便为陌生人开启客人的房间；对于遗忘钥匙在房中的住客，不能确认的要礼貌查验证件，并与服务台记录核对无误，方可开门；服务员在清扫房间时，不得随处丢放或插在房门锁上；服务员或保安人员在巡视时，若发现房门插有钥匙，要敲门提醒客人收好，若房中无人，可将钥匙拔下，及时上报并交客房服务中心处理，做好记录等等。第三，在访客管理方面，凡住客本人引带的客人，台班要做好记录；对独自来访者，要问明情况，必要时可礼貌查验证件，并应先往房间打电话征得客人同意，再陪访客到门口，待其与客人握手后再离开；如住客不在房间又没有亲自留言，不得让访客进房等候。第四，工作密切配合，保安部、工程部、前厅部、餐饮部和洗衣房的人员共同来搞好客房安全管理工作。还要多多宣导，加强巡查，加强对宾客的宣传教育工作，保安部应协助客房服务人员对宾客开展以防火、防盗为主要内容的安全教育及遵纪守法教育，提高宾客的警惕性，对楼层房间昼夜巡查，及时发现并消除各种隐患，预防和减少各类安全事故的发生。
客人在住店期间财物丢失、被盗或被骗后，会向饭店反映情况，或是直接报告当地公安机关，前者叫报失，后者叫报案。无论报失还是报案，饭店都应该积极协助客人或公安机关调查失窃原因，寻找线索，尽快破案。另外处理报失一定要遵循工作的要求、程序和规范，比如，客人报失后，服务员只能听取客人反映情况，不能随意对客人作出任何猜测；服务员接到报失后，不能擅自进房间查找等等。
3.3宾客受伤及患病的预防和处理
客人住店期间，因身体原因或意外情况而导致身体不适或突发疾病或其他伤害，房务部门员工要及时发现、及时汇报处理。一般性疾病要帮客人请驻店医生，严重性疾病要派人派车将病人送往医院救治。另外，在客房的卫生间还应设有紧急呼救按钮或紧急电话，以及供人浴晕时用的紧急开门器等，以备突发疾病时使用。如果发现客人患的是传染性疾病，须立即上报饭店高管，并将情况汇报给防疫卫生部门。随后配合协助防疫卫生部门转移客人，防止疾病传播。对患者使用过的用具、用品要严格消毒，并在客人离店后对房间、卫生间严格消毒。对接触过患者的服务人员，要在一定时间内进行体检，防止疾病扩散。
3.4其他事件的预防与处理
除火灾、盗窃、受伤患病，客房中还会发生许多其他的意外事故，任何可能导致不安全的因素，房务部都应该加以重视和防范，一旦事故发生，要做妥善处理。比如，巧妙处理外来对客侵害骚扰事件，最常见的是电话骚扰，可在饭店总机房安装电话来电显示器，如发现有相同号码的电话经常打往饭店不同客房时，可采取预防措施；再比如，面对不能自控的醉酒客人，要按照“发现醉酒客人核对客人信息送回客房定时留意客人”等流程来妥善处理，每一个环节都要注意工作细节和遵循既定的服务规范，若服务员在楼层走廊遇见醉酒的客人，不要单独扶其进房甚至为其宽衣休息，醉酒客人如有召唤，服务员应与值班主管一同前往，女服务员应避免独自进入客房等等。还有停电等突发事件的应急处理，对于拥有100间以上客房的饭店，应当配备紧急供电装置或足够数量的应急灯，以满足照明的需要。房务部门在处理停电事故方面，应制定周密计划，使各部门各岗位上的员工临场不乱。楼面员工更应该从容镇定、沉着指挥，以减少客人的不满或惊慌情绪，保障客人安全。
参考文献
[1]冯国华.现代旅游旅游店安全事故原因分析及预防对策[J].经营管理者，2011，（10）.
[2]张秦.客房安全预防与处理[J].饭店世界，2007，（3）.
关键词：复杂客体；人身自由权；主要客体；生命健康权；自决权
中图分类号：DF611文献标识码：A
文章编号：1009-0118（2012）06-0108-02
一、概述
犯罪客体是我国刑法保护而为犯罪行为所侵犯的社会利益。某一犯罪侵犯的社会利益大小，决定着这一犯罪社会危害性的大小。如故意杀人罪的客体是人的生命权，故意伤害罪的客体是人的健康权，生命权大于健康权，因此故意杀人罪的社会危害性大于故意伤害罪的社会危害性。简单客体，是指某一种犯罪只直接侵害一种具体的社会利益，复杂客体是指某一种犯罪直接侵害两种以上的具体的社会利益。在其他犯罪要件相同或相似的情况下，侵害两种以上的社会利益应该比侵害一种社会利益的犯罪社会危害性大。同样，绑架罪的客体也影响着该罪的社会危害性大小。不仅如此，正确理解绑架罪的客体，对于认定绑架罪的既遂、未遂也有着非常重要的意义。因为既遂是“得逞”，意味着某一犯罪的社会危害性达到了一定的程度，而这一点与对犯罪客体的侵害程度有密切关系。如果认为绑架罪的客体仅是侵犯公民的人身自由，那么，将被害人拘禁即是既遂。如果认为客体既包括公民的人身自由，又包括第三人的自决权，只有行为人发出要挟才能是既遂。因此，研究绑架罪的客体，对于正确认识绑架罪的社会危害性、把握绑架罪的既遂、未遂，有重要意义。
关于绑架罪的客体，刑法理论有简单客体说和复杂客体说两种观点。简单客体说认为，本罪侵犯的是被害人的人身自由权利。［1］复杂客体说认为，本罪侵犯的是他人的人身权利和财产权利。［2］笔者认为，绑架罪的客体是复杂客体，侵犯的是公民的人身自由权，生命、健康权以及第三人的自决权，其主要客体应为公民的生命和健康权。
公民的人身权利，包括公民的生命权、健康权、人身自由权、人格权、名誉权、隐私权。它指的是某一类犯罪，而不是某一种犯罪。所以，将绑架罪的客体界定为公民的人身权利，这就使它不具有特定性，不能反映绑架罪的特点以及与其他侵犯公民人身权利罪的区别。首先，绑架罪侵犯的是公民的人身自由权。人身自由是公民按照自己的意志支配自己身体活动的自由。绑架罪客观方面首先表现为绑架行为，绑架就是劫持、就是控制，控制即意味着被绑架人行动受到剥夺或者限制，行为人就是通过剥夺或者限制被绑架人的人身自由而作为交换条件以实现其犯罪目的的。在被绑架期间，被害人当然没有人身自由。不侵犯人身自由的行为不可能构成绑架罪。其次，绑架行为在侵犯被害人人身自由的同时，也威胁着被害人的生命、健康。因为以勒索财物或实现其他不法要求为目的的绑架行为，俗称“绑票”，和以讨债为目的的非法拘禁行为不同。以讨债为目的的非法拘禁行为，行为人主观上只是为了要回债权，主观恶性不大，行为人一般不会加害被拘禁人。而“绑票”行为人没有正当的理由，主观恶性大，他们控制了被害人，就意味着被害人的人身安全就在行为人的掌控之下，行为人可能因为被害人的不合作、抗拒以及第三人（被勒索人、被要挟人）的不合作等行为而使被害人的生命、健康遭受威胁。在司法实践中，经常出现被害人因各种原因被撕票或受伤害的情形，有的是被害人或第三人不合作而没有实现行为人的愿望，有的则是已经实现了行为人的愿望而撕票。所以，绑架行为对被害人生命、健康的威胁是客观存在的。犯罪客体既包括行为实际侵犯的社会利益，也包括行为可能侵犯的社会利益。因此，把被害人的生命、健康权作为绑架罪的犯罪客体既符合刑法理论，也符合司法实践的需要。刑法第239条对绑架罪规定的基本法定刑为十年以上有期徒刑或者无期徒刑。致使被害人死亡或者杀害被绑架人的，是绝对确定的法定刑——死刑。而刑法第238条对非法拘禁罪规定的基本法定刑为三年以下有期徒刑、拘役、管制；致人重伤的，为三年以上十年以下有期徒刑；致人死亡的，十年以上有期徒刑。如果仅把公民的人身自由权作为绑架罪的客体，那么就难以解释，绑架罪的法定刑为什么如此之高？它和非法拘禁罪的法定刑差别为什么如此之大？可以认为，绑架罪的主要客体是公民的生命、健康权。正因为绑架罪对公民的生命、健康造成极大威胁，绑架罪才有那么大的社会危害性，它的法定刑才会那么高。
再次，刑法规定绑架罪的客观方面为“绑架他人作为人质”，作为“人质”即作为交换条件，第三人不满足行为人的要求，行为人就不释放被害人，甚至可能加害被害人。这样，绑架行为又侵害了第三人的自决权。自决权是指一个人决定自己为或者不为某种事项的权利。人身自由权是人支配自己身体活动自由的权利，而自决权是人支配自己其他行为的自由，在不违反法律的情况下，公民有支配自己任何活动的自由，这是现代社会对于自决权的当然理解。所以对自决权的侵犯其实是侵犯人权。在绑架案中，第三人往往是被绑架人的利害关系人，被绑架人的安危对他们来讲十分重要，当绑架人以虐待人质甚至杀害人质的方式要挟第三人时，第三人可能因担忧被绑架人的生命、健康而不安、恐惧，遭受着一般人难以想象的煎熬。因为担忧被绑架人的安危，他们不得不在满足绑架人的要求和解救人质之间作出艰难的选择。这就侵犯了第三人的自决权。如果行为人绑架他人后，没有使第三人为人质安危担忧而勒索财物或提出不法要求，而是直接向被绑架人勒索财物，被绑架人或者当场交付财物或者指令他人交付财物但不告诉实情，就不侵害第三人的自决权，不构成绑架罪，而构成抢劫罪。
二、财产所有权是否绑架罪的客体
犯罪的客体是犯罪必然侵犯的社会利益，我们说某种犯罪侵犯了哪种社会利益，就是说这种犯罪从性质上看侵犯了这种社会利益。比如盗窃罪，在任何情况下，都侵犯财产所有权。故意杀人罪，在任何情况下，都侵犯公民的生命权。抢劫罪在任何情况下都既侵犯财产所有权，又侵犯公民的人身权利。因为刑法规定，抢劫罪客观方面必须使用暴力、胁迫或者其他方法，否则不构成本罪。而使用暴力、胁迫或者其他方法，就必然侵犯公民的人身权利。这是由这抢劫罪的性质所决定的。如果一种犯罪并不必然侵犯某种社会利益，只是在某些情况下侵犯某种社会利益，那么它不应该成为该罪的客体。如抢夺罪，抢夺行为有时可能导致被害人的人身伤害，但抢夺罪的客体依然只是财产所有权，而不包括公民的人身权利。因为刑法没有规定抢夺罪必须使用暴力、胁迫等人身打击或强制方法。没有造成人身伤害的仍然构成抢夺罪。
绑架罪分为以勒索财物为目的的绑架和实现其他不法要求为目的的绑架。勒索财物为目的的绑架，必然侵犯财产所有权；而以实现其他不法要求为目的的绑架，则不侵犯财产所有权。所以，人身权利是绑架罪必然侵犯的客体，财产权利或其他社会法益是不确定的被侵犯的客体，是可选择的被侵犯的客体。所以，不能认为，绑架罪侵害的客体是财产所有权。犯罪的客体是犯罪构成的要件，如果把财产所有权作为绑架罪的客体，就意味着不侵犯财产所有权就不构成绑架罪。那么为实现其他不法要求而绑架他人作为人质的，就不能定绑架罪，这显然有违刑法规定。
有观点认为，绑架罪属于危害公共安全犯罪。持此观点的人认为，“该罪对不特定公众的安全造成了现实的侵犯。从立法改革的角度，绑架罪应置于‘危害公共安全罪’中”，绑架罪的客体应是公共安全。［3］
三、绑架罪是否侵犯公共安全
根据刑法理论，公共安全是指不特定或多数人的生命、健康或者重大公私财产或者公共生活利益的安全。“这里所说的‘危害公共安全’，并非指一般意义上的危害社会秩序的安定，而是指这类犯罪中的任何一种犯罪行为，一经实施，都可能使多数人的生命、健康或者重大公私财产或者公共生活利益遭受损害，或者使其处在遭受损害的危险之中。”［4］我国刑法规定的危害公共安全罪在理论上可分为五种犯罪：以危险方法危害公共安全的犯罪，破坏公用工具、设施危害公共安全的犯罪，实施暴力、恐怖活动危害公共安全的犯罪，违反枪支、弹药、爆炸物和危险物品管理规定危害公共安全的犯罪，过失造成重大责任事故危害公共安全的犯罪。不管哪一种犯罪，都有一个共同的特点，即对人民生命、健康和公私财产的损害或威胁是直接的而不是间接的，是行为本身导致的。如放火、爆炸、投放危险物质等行为，一经实施，不知会造成多少人死亡、伤害，也不知会有多少财产遭受损失。破坏交通工具、交通设备类的犯罪，会直接造成大量的人员伤亡或财产损失，制造枪支弹药类的犯罪，即使行为时尚未造成严重后果，但是，这些物品一旦流入社会，不知会在什么时候、什么地方发生爆炸，因而使广大人民群众的生命、健康和公私财产始终处在遭受损失的危险中，过失造成重大责任事故类的犯罪，则以造成人员伤亡或财产损失为犯罪构成的要件。实施恐怖活动危害公共安全的犯罪，包括两个罪名：组织、领导、参加恐怖组织罪和资助恐怖活动罪。恐怖组织一旦成立或行为人一旦参加恐怖组织，就会实施各种各样的犯罪活动，直接危害公民的生命、健康和财产。资助恐怖活动的行为，本是组织、领导、参加恐怖组织的帮助行为。而绑架罪，采取劫持人质的方式，对生命、健康造成直接威胁的只是被绑架人，尽管绑架行为给社会上的不少人造成恐慌，但并非因绑架行为而使不特定或多数人的生命、健康遭受直接损害或威胁。在我国刑法中，给公民造成恐慌的犯罪并非只有绑架罪，其他不少犯罪也能给公民造成恐慌，如投放虚假危险物质罪、编造、故意传播虚假恐怖信息罪、罪、拐卖妇女、儿童罪，抢劫罪、抢夺罪、盗窃罪、敲诈勒索罪等都会给公民造成恐慌，但它们属于一般意义上的危害社会秩序的安定，不属于危害公共安全的行为。
参考文献：
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\[2\]严军兴，肖胜喜.新刑法释义\[M\].中共中央党校出版社，1997：286.
关键词：房地产企业财务风险资本结构
改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。
一、财务风险的概念和特点
财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。
财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。
二、西安房地产企业财务风险的主要成因
对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：
1.筹资风险的具体表现
(1)负债金额巨大
房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。
(2)盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。
(3)利率与市场变动
从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。
2.项目投资的盲目性较大
西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。
3.项目经营过程缺乏理财依据
西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。
4.没有正确处理消费与积累的关系
西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。
5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识
西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。
三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。
1.针对筹资环节的预防财务风险的策略
(1)优化资本结构，降低筹资风险
一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。
(2)缩短预售时间，减少款项回收风险
由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。
(3)注重融资策略的创新
对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。(4)规范融资担保，控制债务风险
一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。
(5)建立西安房地产公司的财务预警系统
所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、“四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。
2.针对投资环节的预防财务风险的策略
房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。
3.针对经营环节的预防财务风险的策略
(1)做好房地产企业的全面预算
全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。
(2)财务集中管理，规避财务风险
为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。
(3)委派财务主管，加强财会监督
对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。
(4)适时进行财务分析与监督
进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
4.针对分配环节的预防财务风险的策略
对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。
5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度
(1)进行市场调研，防范市场风险
西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。
(2)加强企业财务人员素质的修养与提高
目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制
对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
四、结束语
总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。
参考文献：
[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125
[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40
罗敦伟对其中涉及住宅的问题作如下评价:“关于财产权的规定，第七条之下又有三条，不可谓规定得不详细，而第八条又接着规定住宅之保护，附条上又有‘人民住宅，不得驻屯军队……’之规定，对于私有财产之保护，可谓仁至义尽了。”［2］(P678)这表明，住宅不受侵犯权被宪法的多个条文所涉及，也可作为财产权来看待，作为一种特殊的财产给予特别的保护。又如，北京政府时期毕葛德草拟的中华民国宪法草案，第66条规定:“逮捕状之规定人民身体、房屋、文书以及财产，非依法律之规定，不得妄加搜索及逮捕。”第67条规定:“私产公用及屯兵之补偿私人产业，非以法律规定方法，且非根据法律予以相当补偿者，不得取为公用。凡民国海陆军人，及各种人民隶属于民国军队者，非按照法律予以相当补偿，且遵依法定规例施行者，不得住于人民家屋及其产业”。这两条所附的说明显示其参考的宪法蓝本是美国宪法，第66条“根据美国宪法修正(案)第四条，微有更改”，第67条根据“美国宪法修正(案)第五条之规定”［3］。也可以看出，住宅不受侵犯权的问题与财产权密切相关，因为美国第五修正案是关于财产权的，民宅屯兵的问题与其相关，说明对住宅的侵犯涉及财产权问题。二是作为安全权。主要是一些学者和官方起草的草案。梁启超1915年草拟的中华民国宪法草案第11条规定:“中华人民居住之安全，非依法律所定，无论任何人，不得侵之。”［2］(P252)同一时期，汪荣宝草拟的宪法草案与梁启超的基本相同。1925年，《中华民国联省宪法草案》第104条规定:“中华民国人民有保护家宅安全之自由，非经同意，不得侵入之;但现行犯及有特别事变时不在此限。”段祺瑞政府制定的《中华民国宪法案》第132条规定:“中华民国国民家宅安全之自由不受侵犯;但依法律应搜索、检查者，不在此限。”［2］(P779)另外，1923年在讨论《中华民国宪法》(“贿选宪法”)时，李国珍就住宅条款发表意见:“意在住居安宁，故条文规定中……不受侵入或搜索，至于不加自由二字，以居住自由另有……规定”［2］(P545)。这些宪法文本将对住宅的侵犯视作对住宅安全的侵扰，该权利旨在安全安宁而非自由，是一种安全权。只不过又在自由与安全之间模棱两可、含糊不清，称之为“家宅安全之自由”。
二、1936—1946年间的宪法:居住自由与迁徙自由构成权利群
(一)国统区的宪法文本
“五五宪草”在立法院获得通过，由于《建国大纲》规定:“全国有半数省份达致开始时期，即全省之地方自治完全成立时期，则召开国民大会，决定宪法而颁行之。”而当时没有召开国民大会，国民政府制定的宪法性文件不能为国民大会决定并通过，所以是“宪法草案”，但就文本而言具有参考价值。其中第11、12条分别规定了居住自由和迁徙自由，居住自由是指居所不受非法侵入搜索或封锢等，与迁徙自由构成权利群，以显示二者的紧密关联性。1946年《中华民国宪法》。第10条直接将居住自由和迁徙自由规定在一个条文中，“人民有居住及迁徙之自由”，非常鲜明凸显了二者的密切关联性。台湾学术界及司法院将其解释为“住居不受干扰”的自由，也就是一种专属空间，而非行为的自由权，宪法中适用“居住自由”容易使人误解为选择住处的居住自由，所以采用“住居自由的说法”比较合适，第10条规定的是两种不同的人权，即住居自由和迁徙自由［4］(P229)。还有傅肃良、谢瑞智、法治斌、董保城、、曾繁康等学者都将居住自由理解为居所不受非法的侵入、搜查、封锢等。同时，学者们也认为居住自由是身体自由的延伸［5］(P73)，而身体自由是可以涵盖人身自主、居止行动自由，不仅是在住宅之内的人身活动自由，还包括在任意地点的活动自由。居住自由和迁徙自由都是人身自由的一种表现形式，故而构成权利群。
(二)革命根据地的宪法文本
1941年《陕甘宁边区施政纲领》中简略地规定了“居住自由”，“保证一切抗日人民的人权、政权、财权及言论、出版、集会、结社、信仰、居住、迁徙之自由权……”基本上是选择性地列举了一些自由权和迁徙自由，其中包括居住自由。1946年向政协提出了两份宪法草案，其中一份是以“五五宪草”为基础的，规定如下:“人民有居住之自由。其居住处所不得侵入、搜索或封锢，政府和军队未得房主同意不得占用民房。”另外一份则是中国共产党独立起草的，其规定如下:“人民有居住、迁徙及旅行之自由;住宅不可侵犯。”［6］这两份草案显示当时中国共产党对于居住自由、住宅不受侵犯的概念是比较模糊的，第一份草案中，居住自由主要是指住宅不受非法侵入、搜查、封锢、强占等;第二份草案中，居住自由、迁徙自由及旅行自由一并叙述，其实所说的是一项权利，即迁徙自由，居住自由即其中的选择住所的自由。第二份草案中的住宅不可侵犯就是指住宅不受非法侵入、搜查、封锢、强占等。可见，在使用居住自由这个概念时，含义并不一致。但住宅不可侵犯和迁徙自由仍然规定在一个条文中，构成了权利群，体现了二者的紧密关系。
三、住宅不受侵犯权的多重属性及完善措施
住宅不受侵犯权从前述宪法文本表达来看，与不同的权利构成权利群，表明该权利和这些权利的同质或同向性，不同的文本用语本身也可以表达一定的含义，综合来看，住宅不受侵犯权是一种复合型的权利，兼具财产权、自由权和安全权属性，甚至程序性权利属性。
(一)住宅不受侵犯权的财产权属性
住宅不受侵犯权的财产权属性是指住宅作为一个有形物，当属财产的范畴，权利人可以享有全面的支配权利。奥地利学者诺瓦克指出，“‘住宅’一词———或按英国的说法‘家就是我的城堡’———也表明了保护住宅和财产权利之间的相互关系”［7］(P300)。有研究表明，人类对财产的占有欲望与动物占据地盘的本能相近，在动物行为学中，人们认识到“动物已经被束缚在有限的生存空间之内，当然这个空间能为其提供生存所必需的条件”［8］(P77—82)。占有特定的地盘使动物能很好地了解其所处的环境，并形成一系列反射信号，以确保安全地在地盘内摄取生存所需的资源。这些发现验证了一个重要推论:“动物需要拥有自己的地盘不仅仅是为了摆脱食肉动物的威胁以及为自己及后代觅食，而更为重要的是为了繁衍后代。”［8］(P82—84)动物占据一定的活动空间是为了其生存和繁衍的需要，人类对财产的占有也是为了满足人的这种自然需要，活动空间也是一种财产，那么作为人的主要活动空间的住宅，也就可以视为财产。就住宅作为一项财产而言，是人非常重要的一项财产，也是人生存的基础。个人住宅既是一个公民的栖身之所，同时也是个人从自然状态中通过劳动获取财富形成的一种财产权利，作为私人财产，不得受到其他个人或者公共权力的不法或者不当的干预。私权具有相对于政府权力的神圣性，正是因为个人这一财产权的存在，才为个人的居住自由和政治上独立的个体地位奠定了基础。
(二)住宅不受侵犯权的自由权属性
住宅不受侵犯权的自由权属性是指公民支配住宅的自由和住宅内活动的自由。具体来说包括以下内容:一是同意他人进出、停留住宅的自由。这是指公民可以同意他人进入自己的住宅或者要求别人离开自己住宅的自由，或者说是他人未经主人同意不得擅自进入住宅或者经主人要求离开或在住宅内逗留。二是自己进出住宅的自由。这是指公民的住宅不被限制进出，不被强制从住宅中迁出的自由。三是住宅内活动的自由。是指公民在住宅这一私密领域之内的活动一般不受干预，是人自主性的要求和体现。住宅不受侵犯权的自由权属性强调以下价值:第一，满足公民在这个私域内自主自为的需要。住宅作为一个私人空间，是人与社会相隔离的自然屏障。在“社会”中，人的行为一般都要接受“社会”的评价，而在个人住宅这个私域里，几乎完全是自由的，其行为是自主自为的，免受社会及他人评价，尤其是免受法律的评价，因为“法律本身就必须为人们的私域留下空间，这部分内容根本就不属于法律规定的内容”［9］(P273)。第二，满足公民在这个私域内隐私受到尊重的需要。住宅是个人可以享受私生活平安的地方，它通过个人的平安独处而创造着隐私、保护着隐私。正如有学者指出的:“人的躯体需要有个生理的屋。人的精神则需要有个心理的屋。……在白天，人可能戴着一副假面具，但他(她)晚上，回到自己的卧室，即便是6平米的空间，他(她)也该把假面具卸掉，重新找回一个真实的我。所以，每一间卧室应是卸下假面具、露出真实我的私密性很强的建筑空间。”［10］(P115)第三，满足公民在这个私域内张扬其个性的需要。从一定意义上讲，住宅是修养个人身心、挥洒个人情感、张扬自己个性、彰显自己人格的场域。“自古以来，人一直将民宅理解为一个小宇宙，亦即，一个自我世界得以实现的家，因此，人才能在其中定位，并获致一个私密的生活场所”［11］。
(三)住宅不受侵犯权的安全权属性
住宅不受侵犯权的安全权属性是指住宅及其住宅之内的财产安全、人身安全和信息安全等，并延伸出个人对于住宅安全进行自我保护的防卫权。住宅安全在早期社会主要是住宅之内的人身安全和财产安全，正如俗语所言，“夜入民宅，非奸即盗”，“奸”即人身安全受到侵犯，“盗”即财产安全受到侵犯。中国台湾学术界有学者认为:“人民的住居自由，保障人民可以享有一个安宁的居住空间。也就是人民在其所居住的房舍之内可以不受国家公权力违法侵犯，这个保障人民拥有住居自由权利，在其本质上也寓有保障人民生命与财产安全之旨焉，因为家宅往往提供人民生命与财产的保障依据。……因此无故私闯他人住宅者，尤其是在夜间而遭屋主击毙时。屋主往往不必担负刑责。”［4］(P229)在现代社会，随着科技的发展，住宅内的信息安全成为该权利保护的新焦点。住宅不受侵犯权的安全权属性强调两项价值:首先，满足人的自然安全需要。住宅最初之目的就是为人们提供一个栖息、挡避风雨的场所，类似于“动物对巢穴的依赖。在人类社会早期，频遭自然界的危险，建造住宅可以抵御这些自然危险，包括风雨雷电和动物的侵袭，还有疾病的侵扰。《庄子•盗跖》中提到古人为满足自然安全而建造住宅，“古者禽兽多而人少，于是民皆巢居以避之，昼拾橡栗，暮栖木上”。其次，满足人们的社会安全需求。自然人、组织和国家的失范都对个人安全构成威胁，需要一个相对独立于社会的私域来予以保障，住宅就是这样一种私域。早期的住宅窗户很小，而且装有坚固的护窗，一些地方甚至出现碉楼、客家围屋之类异常坚固的、防御色彩浓厚的住宅形式。当今社会也是如此，如防盗门等设施，也是为了加固住宅的防御功能，满足人们对于住宅安全的需要。
(四)住宅不受侵犯权的程序性权利属性
每个人或每个家庭对幸福生活都有不同版本的蓝图，但诚如托尔斯泰所言，“幸福的家庭都是相似的”。家庭财务的健康与安全是幸福生活的一块基石，也是伴随人们一生的功课。
在家庭财务管理的实践中，常有因现金流不足、负债预估不充分、未及时做好风险转移等导致幸福生活被打断或幸福感指数降低的情况发生。实际上，很多财务问题都隐藏在家庭财务报表中，家庭CFO可以利用它识别家庭财务中存在的问题或隐患，对症下药，从而确保家庭幸福美好生活的顺利实现。
李先生，38岁；太太，37岁；孩子，6岁。李先生夫妇均为外企管理人员，现有两套住房，一套自住，另一套用于出租，每月租金4500元。
第一步，家庭财务数据化
将家庭财务数据化是良好理财习惯的开始。提到资产，人们常常会联想到房子、车子、存款及各类有价证券和有价值的物品，这些可以统称为已经变现的现实资产。而需要在未来才能逐步变现的部分，常常会被人们忽略，但其实这是非常重要的一部分。其作为经济人的生产力价值被称为未来资产。因此，人生总资产由现实资产和未来资产共同构成。
同理，人生总负债由现实负债和预期负债共同构成。现实负债是一种对美好生活的提前变现，如房贷、车贷等；而预期负债则是预估未来生活所有年份将要发生的费用的总和，是对于幸福生活的展望和期许，如教育金、养老金的提前规划。李先生家庭的资产负债及收入支出情况分别如表1、表2所示。
第二步，家庭财务状况诊断
通过以上财务数据的初步诊断可以看出，李先生家庭的财务比较稳健，没有较大的财务问题。但是，现代社会的风险是多样化的，家庭财务目前的安全并不代表未来永远安全。那么，李先生家庭的财务状况是否足够安全？是否存在需要调整的部分？如果存在安全隐患，应如何调整？表3显示了李先生家庭财务的安全问题。
第三步，家庭财务调整策略
对李先生家庭财务策略的调整可从保障和理财两方面入手。
保障：通过保险杠杆，低成本进行风险转移每月通过增加1万元保险支出，李先生家庭中的3位成员均可获得100万～300万元的重疾和医疗保障，作为家庭主要经济支柱的李先生获得500万元的寿险和意外险保障，其中，寿险可在未来转化为养老金，意外险作为人身风险保障。为李先生家庭配置的100万～300万元的重疾保障及500万元的“寿险+意外险”保障，均属于偿还预期负债的未来资产。
点评：对未来资产的人身风险进行了相对充分的规避，降低了健康风险对于家庭资产的依赖性，在一定程度上确保了未来资产的安全性，从而提升了未来幸福的可能性。
理财：为家庭资产进行相应置换增加理财收入――将300万元的投资性房产中的100万元用于投保理财型保障。通过增加理财收入，为子女教育和自身养老提供一笔相对稳定的长期补充。扩大资产增值――将余下的200万元用于理财类产品，提升获得高收益的可能性。
点评：将投资房产转换成其他方式的金融资产（如投保养老保险、股权类或固定收益类产品），在拥有稳定持续现金流（高于投资房产1.8%的租金收益率）的同时，增加资产增值的可能性。
[关键词]消费者安全权保护
一、消费者安全权的内容
《消费者权益保护法》第七条规定，消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利，简称为安全权。安全权是消费者最重要的权利，也是《宪法》和《民法通则》赋予公民的人身权、财产权在消费领域的具体体现。对于所有的消费者来说，在进行消费活动时，首先考虑的便是商品和服务的安全、卫生等因素，如果这方面存在问题，轻则使消费者产生某种疾病，或者身体某一部位受到伤害，重则造成财产毁损或者导致残疾甚至死亡。因此，商品和服务是否符合保障人身、财产安全的要求，是消费者最为关心的问题。
安全权包括两方面内容:一是人身安全权;二是财产安全权。人身权的范围，除生命健康权外，还包括姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权等。本条所称的人身安全权，仅指生命健康权不受损害，因为只有生命健康，才存在是否安全的问题。具体来说，是指消费者在购买、使用商品和接受服务时，享有保持身体各器管及其机能的完整以及生命不受危害的权利。至于财产安全权，同样受到法律的保护，如果消费者的财产安全得不到保障，消费者的生活就要受到一定程度的影响。值得注意的是，本条所称的财产安全，并不仅仅是指消费者购买、使用的商品或接受的服务本身的安全，还包括除购买、使用的商品或接受的服务之外的其他财产的安全。
由安全权出发，该条第二款还规定消费者有权要求经营者提供的商品和服务符合保障人身、财产安全的要求，这既是安全权的内在反映和具体表现，又是安全权得以实现的保障。所谓商品和服务符合保障人身、财产安全的要求，包括两层含义。其一，商品和服务有国家标准、行业标准的，必须符合该标准。如对食品、药品、家用电器等，国家一般是有强制性要求的。其中食品必须做到无毒、无害，符合应有的营养要求，具有相应的色、香、味等感官性状，食品的包装、存放、运输必须清洁卫生，过期、变质的食品不能出售；药品必须严格按照工艺规程生产，其化学成分及含量应符合有关规定，包装必须贴有标签并附详细说明书；家用电器不允许有漏电、爆炸、自燃等潜在危险的存在等等。其二，商品和服务没有国家标准的，必须符合社会普遍公认的安全、卫生要求，这主要适用于服务和某些新研制开发的商品。
二、侵害消费者安全权的主要表现形式
消费者在整个消费过程中都享有安全权。这就要求：(1)经营者提供的商品必须具有合理的安全性，不得提供有可能对消费者人身及财产造成损害的不安全、不卫生的产品。(2)经营者向消费者提供的服务必须有可靠的安全保障。(3)经营者提供的消费场所应具有必要的安全保障，使消费者能在安全的环境中选购商品或接受服务。也就是说，消费者的安全都要得到保证。
在实际生活中，侵害消费者安全权的现象非常普遍，通常表现在以下几个方面:(1)在食品中添加有毒有害物质。例如，为了牟取非法利润，招徕顾客，一些不法分子在普通白酒中加敌敌畏冒充“茅台”，用福尔马林泡毛肚、凤爪，在菜油中掺柴油，出售变质、发霉的各种食物等，皆属此类，这些商品不仅不能满足人们的正常需要，反而会损害人们的健康，甚至会致人死亡。(2)制造销售假药、劣药。药物本来是用来治病救人的，但是一些不法分子为了赚钱，则置人们的生命健康于不顾，以非药物冒充药物，病人服用后，根本不能对病情产生缓解及解除作用，延误疾病的治疗，有些假药中还掺杂有害成份，不仅耽误治病，而且使病情加剧。(3)出售过期变质的食品、药品。对于销售者来说，出售过期、变质的食品以及过期、失效的药品等侵犯消费者安全的现象也较为普遍，有些商店将已经过期的商品打上新的日期，欺骗消费者。(4)日常用品及机电产品缺乏安全保障。这些年来，我国曾发生了多起电视机、电冰箱等家用电器爆炸伤人的事件，电风扇、电热毯、电热杯、洗衣机等漏电致人死亡的事件也时有发生。这些都是严重侵害消费者安全权的表现。(5)化妆品有毒有害。随着时代的发展，人们对美的追求也渐为时尚，化妆品致人损害的案件也越来越多，有些生发水不仅没有生出头发，反而使原有的头发脱得精光，一些润肤膏不仅不能美容反而致人容貌毁损，还有些化妆品甚至含有致癌、致畸、致突变的有害物质。(6)营业场所不安全。如有些旅馆房屋年久失修、楼梯老化腐朽；有些商品、饭店、旅馆电源外露极易触电，有些旅馆管理不善，旅客财物经常失窃等等，这些也属侵犯消费者人身及财产安全的现象。(7)服务方式不安全。如理发师使用工具不当或者不消毒致顾客受伤或者传染疾病，浴室热水过热烫伤顾客等等。
参考文献:
[1]王江云著:《消费者的法律保护问题》.法律出版社,1990.9
[2]李昌麒许明月著:《消费者保护法》.法律出版社,1997.24