关键词：房地产行业 财务报表 审计
目前我国的地产市场发展速度非常快，短短的几年时间几乎成为了GDP的主要增长点。房地产企业也如雨后春笋般快速崛起。但这也导致了房地产企业发展不健康，行业内鱼龙混杂，在对房地产行业财务报表的审计过程中发现的财务欺诈行为比比皆是，但是对房地产行业的财务审计却存在很大的风险。
一、房地产行业的特点
房地产行业是多项目的综合体工程系统，它牵涉到投资、策划、广告、销售、建筑设计、建筑施工、监理、物业服务、装饰、材料供应、商业等。房地产行业从事的不是建筑活动，而是经济活动。它涵盖了从土地取得、项目策划、项目规划设计、建设实施、销售及后期物业管理的整个过程。它的主要经营目的是通过建房赚取合理的利润，通过利用各种手段达到最高的销售利润、最短的销售时间、最小的销售成本。房地产行业的计划项目投资额和实际支出投资间往往存在着很大的差异，开发商和承建商之间的合同关系非常复杂，因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存货、应交税金等难以精确估值。据调查显示，从2005年深沪两市的房地产开发企业的审计报告来看，共有33家公司，其中出具标准无保留意见审计报告的22家，占67%，而出具非标准无保留意见审计报告的却有11家，占33%。这充分表明了因房地产行业的特殊性及其行业特点导致了房地产行业财务报表审计有很大的难度和风险。
二、房地产行业审计常出现的风险
1、对成本和收入的确认
首先是房地产行业开发成本的确认存在着风险。房地产行业的开发成本构成主要包括：土地获得价款、开发前期准备费、建安工程费、社区管网工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费、税费类成本。
在这些房地产开发成本中，土地价款比重较大，其变数也较大。这是因为土地取得的方式有招拍挂、协议出让、正转农村集体土地、旧城改造、合作集资建房等，土地取得方式直接决定了房地产成本的大小。另外，在实际审计中还经常会碰到几个开发项目共用一块土地和一次征地分期开发的情况，这更增加了确认土地费用的难度，同时也增加了审计的固有风险。配套设施费用的审计核实也存在着固有风险。由于配套设施一次到位或配套设施费用预入账差异造成了此种费用估值差异，增加了审计风险。对利息费用的计算同样也会因利息计提、分配的标准和会计周期的划分都会影响这一部分的成本计算。
其次是房地产行业收入的确认。注册会计师在进行收入确认审计时常遇到的难题是在竣工验收至竣工结算之间的房屋销售是否该作为当期的销售收入，办理了产权移交手续但尚未开具发票或结算账单、开具发票单未办理产权移交手续的情况是否应确认为收入的问题。而对于此类问题依据目前的相关制度和规定不能确认为收入，这就使得有些房地产企业利用这一规定进行人为的利润调整来推迟收入的确认。这些都大大增加了对房地产行业审计的控制风险。
2、对存货的审计
由存货盘点困难带来的审计风险也不容忽视。会计准则规定：在建工程转固定资产，必须有所有的工程支出发票，没有发票不能计入在建工程科目，在固定资产完工后，要有工程验收记录、工程结算单，需要强制检测安全性的固定资产还必须取得相关主管部门的检查认定报告。以上单据齐全，就可以将在建工程结转为固定资产。房地产开发企业的存货在资产总额中占有相当大的比例，存货审计存在许多困难。首先，从金额上看，从受让土地到开发完成转入销售环节前，费用滞留周期长，核算复杂。而且项目大小不同，成本构成也不同。一些销售是按照计划成本结转，这样滞留在开发成本中的金额也就存在较大的不确定性，必须获得第一手资料，才能最终确认开发项目开工数量、在建项目数量和结转开发产品数量及相关的成本金额。其次，从数量上看，因为完工的产品数量较多较散，并且核算面积不仅存在技术上的难度，而且也将增加审计的成本。另外，验证存货所有权是否有出租或出租不入账的房屋、是否有用于安置的周转房等等也存在一些困难。
3、应交税金问题
一项调查显示，某房地产企业近三年总共开发房产近6万平方米，实际缴纳各种税费基金近700万元，少缴、漏缴、隐匿、偷逃各项税费基金达190万元之多，占实际缴纳税金额的28%。审计结果表明，应交税金的复核是对房地产行业财务报表审计的一项亟待解决的重大问题。对应交税金审计的风险主要来源于以下几个方面：首先是开发企业方面，由于经营机制不合规、法规执行不严格、财务核实不规范等因素造成的欠缴、漏缴、拖缴税费，账外收支行为，会计核算不真实，弄虚作假行为等问题都给应交税金的审计复核带来了很大的风险。其次是征管机关方面，因收入征收不到位造成应征未征、执法稽查不到位造成应查未查、监管工作不到位导致应管未管，给房地产企业提供了钻空子的机会。第三是地方政府及其部门存有擅自出台一些减免税费优惠政策吸引外地客商开发投资的行为，造成审计人员对税费取证困难，乱收费、搭车收费和变相摊派导致税费项目和分摊确认模棱两可，增加审计人员对房地产行业应交税金审计的风险。
参考文献：
关键词：房地产开发；企业审计；问题；建议
引言：在竞争如此激烈的房地产行业中，开发企业如果不能对企业中存在的问题进行改进，不能对审计制度进行加强，就难以保证企业的可持续发展。根据企业自身实际情况出发，分析影响企业审计的根本原因，改善企业的审计环境。
一、房地产开发企业审计当中存在的问题
1、虚增房地产开发成本
开发成本增加的原因主要是由于开发企业以危房改造或者是开发经济适用房的名义来低价购入房屋的土地使用权并将其计入到无形资产当中。然后通过房屋价值进行高于实际价值的评估来进行账务处理，致使企业无形资产的虚增。并且将虚增部分的无形资产全部转入到开发成本，提高了土地的实际价值，违反了房地产开发成本管理的原则。造成这一问题的原因还是由于我国的土地交易未能实现公开竞价，致使许多房地产开发企业从中利用了许多政策空间来进行处理。
2、企业的经营收入问题
房地产开发企业经营收入存在着人为调节的现象，通过人为调节来故意拖延商品房的竣工决算，通过将售房款进行长期挂账来谋求利益。本来就已竣工并且与购房人办理了交付手续却因人为的操控售房款，增加了企业的资产管理难度。
房地产开发企业隐瞒经营的实际收入现象严重，由于国家规划对于房地产开发中的经营合资开发以及商品房出租等经营活动不予制约，导致了房地产开发企业通过对不受国家制约的业务利用来私设小金库。房地产企业将合资开发获得的利润不计入到经营收入当中而是将其进行帐外处理。对于商品房出租所获得的租金也未计入到账目内，将租金账外另存，这些都形成了房地产开发企业经营收入账目不实，私设小金库现象严重。
房地产开发企业用于投资、偿债以及作为员工福利的产品没有视为销售的账务来进行处理。根据我国对房地产的规定，企业用于对外投资或者是抵偿债务等活动的产品需要按规定缴纳相应的营业税，然而房地产开发企业将其视为存货，通过成本价来进行缴税处理，没有视为销售账目来进行处理。
房地产开发企业商品房的出租收入不实，很多房地产企业利用所获得的出租房和周转房的销售收入来抵扣出租房和周转房装修改建所花费的费用。房地产开发企业往往不按照规定来对出租房和周转房的销售进行核算，而是将其进行直接冲减改建装修的费用来虚减企业经营收入，再加上商品房、出租房以及周转房之间的变化较为频繁，更是加大了审计的难度。
3、房地产开发企业的开发成本受人为操控
房地产企业人为调节开发和经营成本主要表现在对公共配套设施费的随意提取、对借款利息的随意分摊、虚增开发成本以及经营成本的计算不合理等。这些问题都是由于房地产开发企业为了自身的利益来人为的对成本进行操控。
在房地产开发企业进行商品房竣工决算的时候，通过采取预提办法来将还未完工的公共配套设施预估到产品开发的成本当中，并且这种预提的标准是由房地产开发企业根据建筑的面积或者是投资的比例来自行确定的。然而房地产开发企业却为了调节企业自身的利益，根据自身需要来随意确定配套设施费的提取标准，企业的开发成本受人为因素的控制较为严重。
房地产开发企业对于企业借款利息未能按照借款费用的计量原则来进行分摊，借款费用的计量原则规定企业的借款利息需要将定期的借款利息与每期的资产支出相结合来确定。然而房地产开发企业根据企业的利润情况在开发成本和财务费用之间划分来调节企业的利益，随意分摊开发项目当中的借款费用，并且对借款费用也没有进行准确的计量，导致了借款利息分摊不合理现象的发生。
目前，很多房地产开发企业为了能够少缴土地增值税和企业所得税，通过虚增开发成本来减少企业的收入，达到少缴税的目的。很多房地产企业将办公用房和一些职工宿舍等一些自用办公场地计入到商品房开发成本当中，从而来增加商品房的开发成本。而且还有很多企业通过虚报土地征用补偿费和工程结算等来虚增企业的开发和经营成本，虚假降低企业的利润来达到少缴企业所得税的目的。
4、房地产开发企业规费的漏缴现象严重
对于规费的漏缴主要是在土地出让金方面，由于我国对于缴纳土地出让金的数额差别较大，对危房改建和经济适用房的土地出让金的缴纳标准要比商品房低很多，这就导致了房地产开发企业，借用危房改建和修建经济适用房的名义来缴纳土地出让金，然而却开发商品房和写字楼等进行出售。根据相关规定，此情况房地产改变了土地的用途就应该补缴土地出让金，但是房地产开发企业却未按规定补缴，造成了我国土地出让金的大量流失。
除了漏缴土地出让金外，配套费、增容费以及教育附加费等也是房地产开发企业频繁出现漏缴的重点。由于配套费和增容费等涉及到的内容较多而且缴纳费用的程序不够透明，加上关系操作和政策空间的利用，致使房地产开发企业出现拖欠缴纳和漏缴各种规费的现象。
二、针对房地产开发企业中存在的问题对审计提出相应的建议
1、对土地使用权进行正确的评估
在对房地产开发企业进行审计时，对于土地的使用权价值的评估要与现阶段的土地市价进行合理地对比，进行评估。对于计入开发产品成本的土地使用权价值的确认需要按照实际取得该土地所支付的费用减去无形资产摊销后才能计入到开发成本中。
2、加强对经营收入的管理
在进行审计的过程当中，要对房地产开发企业的经营收入明细账目以及相关的原始凭证进行准确的审核。对企业销售的发票存根以及签订的房屋租售合同进行审查，将会议记录所涉及到的投资、偿债等事项与原始凭证向核对，采取查询机分析性复核等审计方式来对人为调节经营收入的问题进行查实。
3、加强对房地产开发企业成本的管理
在对房地产开发企业进行审计时，需加强对企业的开发成本、开发费用明细账目以及短期借款明细账目进行严格的审查。将房地产开发的各项成本费用与投资估算报告以及当地的地价等标准进行对比核对，防止虚增成本现象发生。通过对单位指标估算等一些类似的工程经验估算法的运用来对房地产开发项目当中所涉及到的各种费用进行估算。对人为操控开发和经营成本进行审查，并按规定来进行补缴税额。
4、加强对审计人员的管理
审计人员必须要详细了解房地产开发企业经营管理的全过程，而且还要对相关的法律规定以及各项费用缴纳的标准有一定的掌握，定期对企业所交纳的税款项目以及各项规费同归家当地政府规定应缴的标准进行对比分析，查出漏税的出处，并按规定进行补缴。
总结：
在房地产开发企业中，由于审计的不严而造成的问题比比皆是，通过虚增企业的开发成本或者是通过人为因素的操控，来减少企业所交纳的税收，造成我国税务资金的流失，损坏了国家和人民的利益，并且对企业的持续发展也会造成非常重大的影响。所以加大对房地产开发企业审计工作，来带动房地产开发企业的合法持续经营。（作者单位：哈尔滨大龙北方建设开发有限公司）
参考文献：
关键词：房地产开发 企业账外资金审计 探讨
房地产开发企业收入具有多样性，包括房款收入、电商收入、租金收入、附加收入等等，且收入业务具有金额大、客户多、收款频繁等特点。如果相应的内控体制不完善，就会产生账外资金体外循环的情形，滋生腐败等不良之风，由此可见，保证收入的完整性是房地产企业业务循环控制的重中之重。
一、审计准备阶段
进驻被审计单位，对预先被审计单位的产品业态、经营理念、组织架构等方面进行了解，获取被审计单位的业绩完成情况，了解被审计单位管理人员的素质以及内部控制的建立和执行情况等。通过对被审计单位基本情况的了解，分析内部控制中存在的薄弱环节，安排适当的审计程序，有针对性地进行审计。
二、解析账外资金来源
房地产开发企业的收入来源多种多样，可能发生的账外收入来源亦是繁多，以下就常见的账外资金获取方式进行重点解析。
（一）不可售部分不入账
房地产开发的建筑面积和可售面积之间存在一定的差异，不可售部分的主要成因是根据城乡规划等规定配备的配电室、转运站、居委会用房、物业用房、消防通道、人防设施等等。由于部分不可售部分空间位置较好，宜于商业运作，房地产开发企业将上述不可售部分出租或出售给商户将房款或房租刷入指定账户，形成帐外资产。
（二）可售部分款项拆分入账
房地产开发企业将将商铺的售价分为商铺款和装修款，并分别签订合同，房款作为正常收入入账，装修款则有可能收入关联公司或个人账户，形成利益输送。
（三）利用背书转移资金
房地产开发企业的主要客户可能为个人，也可能为企业、团体或其他组织，这就导致在收取房款时，可能收到支票或汇票等有价票据，房地产开发企业则将有价票据直接进行背书转让，且未通过财务进行账务处理，形成账外收益。
（四）利用配套设施套取资金
住房按揭贷款一般是由金融机构直接支付给房地产开发企业，或由业主银行卡自动转入房地产开发企业指定的账户内，但对于单独购买与商品房配套的地下室、车位等设施，各家金融机构政策不尽相同。有的金融机构可将地下室、车位的贷款直接打入客户银行卡内，也有的金融机构临时大幅提升客户授信额度，以满足客户购买配套设施的需求。房地产开发企业则利用相关政策，捏造购销事实，套取银行贷款，一方面可以弥补资金缺口，另一方面则将贷款挪作他用。
（五）通过电商费用获取帐外资金
信息时代的地产营销，电商渠道显得尤为重要，由于没有明确的法律法规，电商收费的方式和范围有较大的差异。对于非电商渠道客户，房地产开发企业仍以电商的名义收取费用，账外列支，进行体外循环。
三、审计方法和重点领域
（一）盘点
盘点现金和有价证券，并与账面核对，差异进行分析，对于差异分析进行，有必要时，还可进行复盘，从而发现流于账外的资金。同时还需对库存商品房进行盘点，与账面进行核对，对于账面以外的资产运营事项进行重点关注。
（二）观察
观察现场收款流程，对于房款和装修款等不同业务是否采取了不同的收款方式，相应的收款方式是否都最总流入房地产开发企业账户。此外，还应到楼盘现场进行走访，结合项目规划和实测报告等文件，观察是否存在不可售部分租售的情形，并与账面进行对比。
（三）函证
对商铺客户进行函证，对于房地产开发企业账面收款金额和客户付款金额的差异进行重点分析，以判断是否有账外收入。如遇到批量未回函客户，可进行二次函证，或直接进行电话沟通，确认客户身份，沟通首付款情况。同时向合作电商进行函证销售数量，汇总函证结果并与当期销售结果进行对比，对于差异原因进行深入分析。
（四）分析
筛选单方售价明显低于同期同类产品价格的合同，结合访谈工作成果，分析低价形成的原因，查找同一事项分项入账的线索和证据。审计人员还应获取企业的基础数据，将基础数据分析结果和企业分析结果进行对比。
（五）检查
尽可能取得被审计单位审计年度全部合同及协议，并检查合同编号是否连续，对于不连续编号的合同应采取访谈、观察等审计方法进行深入检查。资金管理方面，应从基本户开户行或人民银行获取房地产开发企业的开户清单，逐一检查账户的可用状态，并与账面显示的账户进行对比，对于未在账面列示的账户进行深入检查，获取银行流水，分析成因。对于大额现金收支进行审核，尤其是计入其他应收或其他应付科目的大额现金支出进行重点关注。
四、加强内控体系建设
此外，还要加强内控体现建设，建立正确的企业文化价值理念，引导员工树立正确的价值观，促使员工自觉遵守企业制度；结合自身实际，评估各种账外资金发生的可能性及其危害程度，有重点的采取措施；建立完整的管理体系，明确岗位职责和授权，严格实行不相容岗位分离制度；同时还应关注内外部信息传递的及时性和有效性，使财务信息和业务信息有机，贯穿企业流程始末；企业还应建立或完善内部监督体制，明确内部审计机构或类似只能机构的职责权限，结合上述舞弊方式，有重点的制定工作计划，开展内部监督活动，从根本上杜绝不合规情况的发生。
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[关键词]房地产企业；税收问题；审计对策
[DOI]10、13939/ki、zgsc、2017、12、287
1 引 言
近年来，我国房地产业快速增长，房地产业给国家贡献的税款从2008年的2、76亿元增长到2010年的5、53亿元，增长将近一倍。房地产业快速增长满足了广大群众对住房消费的基本需求，有利于拉动社会投资和促进消费者消费。但是，在税收收入中，房地产企业是偷、逃税比较严重的行业，各省市的房地产业纳税占比在20%以上，然而，房地产税收是国家财政预收入稳定增长的关键产业，也为社会经济较快发展提供了基础保障。但从调查的部分房地产开发企业来看，在房地产企业内部审计仍然存在一定问题。
2 房地产企业审计存在的问题
2、1 内审机构领导关系不合理，无法体现房地产企业内部审计的独立性和权威性
房地产企业内审独立性和权威性在实际工作中差距较大。房地产企业内审机构领导关系不合理，导致内部审计的独立性和权威性受限制。例如：内审机构出现只对总经理或其他领导人负责，说明房地产企业内审机构只对企业经营者负责，并不对房地产企业产权所有者负责。因此，不合理的内审机构领导关系，使得房地产企业内审机构存在一定的问题。同时，房地产企业领导人员权威性越高，则说明房地产企业审计独立性和权威性越弱。因此，要根据企业的实际情况，确定房地产企业内审机构领导关系。根据企业内审机构设置的原则，平衡好内审机构领导关系，体现内审机构独立性和权威性。为房地产企业内部审工作的顺利开展提供良好基础。
2、2 内部审计人才匮乏，审计人员的素质有待提高
随着房地产资金开支数额的增加，复杂烦琐的支出明细，对房地产资金开展内部审计难度也增大，这就要求房地产企业内部审计人员不仅需要审计和会计专业知识，还需要其他专业知识储备（财政预算、行政管理、建筑工程方面），而目前我国房地产企业内部审计人员匮乏，结构不合理，专业知识专一。第一，房地产企业内部审计机构大多数审计人员专业背景是会计和审计专业，且大部分从事财务收支审计人员，而学习金融、法律、计算机、工程预决算等只有不到10%，缺乏金融、工厂预决算和计算机辅助审计人员。第二，房地产企业内部审计人才交流较少，而且内部审计人员专业知识教育不足，房地产企业又缺乏一整套长效、系统、专业性的知识培训方法和更新慢，使复合型人才成长和培养较缓慢，导致房地产企业审计机构“一专多能”的复合型人才比较缺乏。内部机构人员没有经过系统专业性培训学习，多数内部审计人员不懂业务知识，也很少出去交流，后续培训和教育范围也窄，企业内部根本无法有效提高内部审计人员的综合素质，造成房地产企业内部审计人员缺乏活力。在新形势下，无法适应审计工作的需要。
2、3 信息化水平不高，缺乏技术性
随着计算机和网络技术的快速发展，目前还有一部分房地产企业仍采用手工审计方法进行内部审计。审计人员对内部审计软件不熟悉，导致使用效率很低，审计人员无法利用计算机技术有效分析烦杂的房地产资金开支数据，无法有效查找内部审计问题，检测审计风险。房地产企业使用财务软件管理财务工作，而内部审计人员则缺乏会计电算化方面的技能，不熟悉财务软件，无法有效分析和审查财务数据，只能审查打印纸质材料，手段落后，效率低下，满足不了当前房地产资金开支业务对审计提出的要求。
2、4 房地产企业审计机构不完善，缺乏独立性
独立性是强调在审计过程中房地产企业内部审计人员不受任何影响，也是内部审计的特性。能否实现房地产企业内部审计的目标受到独立性的影响，因此要客观地审计。据调查，目前很多房地产企业内部审计机构很少独立设置，将内审机构和财务部门合二为一的现象非常普遍，严重制约内部审计的独立性。
3 房地产企业内部审计的优化对策
3、1 提升审计队伍素质
随着房地产企业税收审计投入经费的增多，对审计人员的要求也提高，审计人员整体的综合素质是提高审计工作质量的基础，因此，审计工作者要具有审计从业资格证，具备丰富的会计知识，及时了解掌握国家各项税收政策。与此同时，对在职审计人员进行岗位培训以及计算机技术培训，使之熟练掌握计算机技能。在具体工作中，审计人员应不断积累工作经验，熟练使用计算机，提高数据分析水平和工作效率。这也是审计人员审查房地产企业偷税问题和查证房地产企业税收征管质量的制胜手段。
3、2 开展计算机协助审计工作，实现房地产企业科技化和现代化
随着计算机技术和网络技术的发展，传统的手工审计方法已经落后了，完全满足不了当前我国烦杂的房地产企业资金审计要求，必须计算机协助审计才能提高企业审计效率和效果。房地产企业要提高审计人员自身的信息技术素养，尽可能在审计工作中利用计算机，通过计算机协助顺利完成审计任务和实现审计目标，通过计算机辅助审计分析复杂的财务数据，有效发现财务问题和检测财务风险，从而有效控制风险。
3、3 建立符合房地a企业的评价考核与激励机制
随着房地产产业的发展，对企业内部审计人员的要求越来越高，而有些审计人员的专业素养达不到要求，因此企业应多方位、多渠道地选拔内部审计人员，合理配置企业内部审计人员的结构，并根据房地产企业自身的实际情况，建立一套符合企业实际情况的绩效评价体系与激励机制，充分发挥内部审计人员的积极性，提高房地产企业内部审计的工作质量，实现社会效益和经济效益。
3、4 建立完善的炔可蠹浦贫龋使审计机构具有独立性和权威性
建立完善的内部审计制度，使审计人员不只是对领导负责，而是不受个人主观意愿所控制，使房地产企业管理工作都按规章制度完成，真正地提高审计效率。同时，通过专业培训企业最高管理层，加深对企业内部审计的认识和理解，以便在决策前有利于审计工作的执行，使内部审计工作顺利完成。
4 结 论
综上所述，随着我国房地产企业的快速发展，企业内部审计人员做好审计工作受到普遍关注。做好房地产企业审计工作，可以促进房地产产业健康持续发展，对于维护房地产行业内正常竞争秩序具有重要意义。目前我国房地产企业内部审计方法比较落后，无法适应房地产企业审计工作现代化的发展要求。因此，审计人员应对房地产企业审计工作中存在的问题进行分析总结，改善企业内部审计方法，提高企业内部对审计工作的把关。通过提高房地产企业审计人员整体的专业素质和计算机技能以及优化企业内部审计模式，准确、全面和有效提高房地产企业审计工作的效率 。
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关键词：房地产工程；预结算；审核；质量
Abstract: with the development of our national economy, construction industry also in forging ahead, the real estate industry as a branch of the construction industry, but also to the trend of development by leaps and bounds, as a real estate enterprise, how to better develop the short time, investment benefit good real estate project is the first task, and at the same time, improve the real estate project examining quality also is most important, it can bring higher real estate enterprise investment benefits and economic benefits、 In this paper the author will improve the quality of real estate project examining a discussion、
Keywords: real estate projects; The settlement; Audit; quality
中图分类号：TU201、7 文献标识码：A 文章编号：
在21世纪的今天，人们做事情更加具有条理性了，任何事情都会做好规划和布置，房地产工程也不例外，它的特点更加要求在规划和布置上的工作做得事无巨细，有条不紊，进而更好地为房地产企业创造经济效益和社会效益，房地产工程预结算审核就是房地产企业未雨绸缪的一个表现，它减少了房地产工程一些不必要的经济损失，为房地产工程更好地投资使用做好了铺垫工作。但在房地产工程预结算审核工作中难免存在一些问题，导致工程预结算审核在质量上得不到保障，如何提高房地产工程预结算审核的质量是当前房地产企业亟待解决的一个问题。
一、工程预结算的概念
工程预结算也可叫做工程造价，是对建筑工程项目所需的各种材料、机械消耗量、人工及耗用资金的核算，是国家基本建设投资及建设项目施工过程中的一项基本的要求工作。在建筑行业有一句流行语叫：“是赔是赚，全在预算。”
二、房地产工程预结算审核存在的问题
建筑工程预结算是由基本的建设投资估算和建设项目施工组成的一项工作。它反映了建筑工程项目对施工人员、建筑材料、机械设备以及安全卫生等耗用指标，在一定程度上也体现了工程预结算审核的重要性。作为房地产工程，其预结算审核工作是有效控制投资和合理确定工程造价的重要环节和手段，对工程预结算进行全面、合理、系统的审核，能够及时发现和纠正施工方编制预结算过程中的疏漏。房地产工程预结算质量的高与低，直接关系到工程承包双方的利益，也关系到工程造价的有效控制，因此必须做到高效率、高质量的工程预结算审核工作，从而达到有效控制和合理确定工程造价的目的，在当前的房顶产工程预结算审核工作中还存在着一些问题，以致不能很好地保证房地产工程预结算审核的质量。这些问题主要表现在：
（一）预算中出现高估冒算的情况。
由于房地产工程预结算书是由施工方编制好后交给建设单位进行审核，施工方为了拿到更多的工程款，往往多算工程款，高估冒算工程造价，其主要的表现形式是多计工作量、从高套取建设项目费用、高估建设材料价格等。在实际的操作中，施工方往往以他的专业优势为借口，从而采购一些不通用、品牌新的施工材料或购买材料时以种种理由来编造，来达到虚报价格的目的。
（二）预算中有意遗漏工程项目。
房地产工程在招标和投标过程中，施工企业或单位为了接近标底，在预算中有意遗漏相关的工程项目，等到进行结算的时候再来补上。具体的表现形式是在招标和投标的过程中，低报价，结算时高要价。
（三）抬高价格，巧立名目。
这点首先表现为赶工费。施工企业或单位会为了工程造价费用而有意抬高价格，对于所面临的要变化的项目，以要赶工程建设，工期有限这一情况为契机，以此为借口来增加赶工费，从而达到索要高价的目的；其次表现为变更施工方案设计,这种变更施工方案设计有的是因为设计本身的问题，有的可能是建设单位考虑不周需要变更施工方案的设计，但也有一些无厘头的情况，这是施工方和设计方联手故意造成的，当出现设计变更的情况时，施工企业或单位对该加的工程款积极性很高，不仅加上，还要多加，对该减的却少减，甚至不减。
（四）减少工程项目却不减价格，偷工减料严重。
在房地产工程施工时，施工材料的价格虽然是根据定额来规定，但有些主要材料的价格需要按照实际的价格进行调整，材料调差也是工程造价的组成部分，施工单位为了获得这一点差价，在材料的使用上以次充好，而材料调差仍然按照质量好的材料价格进行调整，赚取一点利益；其次是对变更取消或者是减少的项目隐瞒不报，在减了项目的情况下不减价格，谋取利润，还有就是偷工减料。这些方面都不能给房地产工程预结算审核工作带来质量上的保障。
（五）工程讨价还价，有定额不套。
施工单位往往会对某些零星的工程或者某些土石方工程有定额标准的而不套用定额，却采取议价的形式来讨价还价，以此在从中获得一些利润。
（六）房地产工程预结算审核的送审资料不完整，真实性也不高，签证过于频繁，而且签证的随意性大。
（七）工程量虚增，在某项工程项目中，多计算工程量，或者是重复计算工程量，也就是干了某一项工程，却重复要了两次钱。
针对以上房地产工程预结算审核工作中存在的问题，笔者提出了一些切实可行的措施来提高房地产工程预结算审核质量，具体如下：
（一）加大预结算审核材料的审计力度。
审计人员要根据工程的特点，重点对一些价值大、价格不透明、数量多的材料进行预结算的审核，尽可能地多了解各项材料价格的信息以及变动情况，从而做到预结算的审核有理有据；审计人员要认真审核各项材料的定额价、市场价、调整的数量以及差价等，杜绝材料价格水分；要进行市场调查和现场核实，对于一些价格不明确的工程材料要进行市场调查，以了解价格的真实情况。
（二）提高审核人员的综合素质。
房地产工程预结算的审核是否公正、公平、准确、合理，与审核人员的职业道德和业务水平息息相关，因此要不断提高审核人员工作责任心和社会责任感，提高他们的综合素质，从而保证审核人员能够以严谨的工作态度来进行审核工作， 这在一定程度上可以预防在审核工作中出现的问题和纰漏，对于提高房地产工程预结算的质量来说也有促进作用。
（三）加强工程预结算在不同阶段的控制和管理。
房地产工程预结算要想提高审核质量，就必须对工程预结算在不同阶段的特点和性质进行全过程、全方位的控制和管理，以保证预结算的准确性和科学性。
结束语
综上所述，做好房地产工程预结算审核工作是提高房地产投资效益和经济效益的重要途径，但在预结算审核工作中存在着诸多问题，这就需要不断提高审核人员的职业道德素质和工作责任心，从而达到提高房地产工程预结算审核质量的目的。
参考文献：
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[2]刘彦锋、对建筑工程预结算及提高其审核质量的研究[J]、现代企业文化,2010,(20)
首先,是房地产行业生产复杂、环节多,难以核查。房地产有从项目立项、获取土地、融资、规划、施工、销售、物业管理等众多环节。而且,房地产行业工期长、会计核算特殊导致偷税手段专业,很难查取相关证据。
其次,偷税所受到的实际处罚过轻,开发商仍有利可图。按照我国《税收征管法》第六十三条规定:“对于纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”“百分之五十以上五倍以下”给与的自由裁量权较大,实际中多数都以“百分之五十”的下限进行处罚。这对于收益率极高的房地产行业简直是九牛一毛,不足以使企业产生敬畏心里。
最后,是开发商对成本转嫁的需要。由于行业“潜规则”,开发商早期投入的“资本”不能在正常的账务中进行处理,因此,便千方百计虚开发票,将非正当支出列入开发成本,造成《税收征管法》第六十三条所述的“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入的偷税形式。
房地产行业所涉及的税收种类较多,主要有:营业税税率5%(建筑业和转让不动产)、土地增值税税率(四档累进税率)、城建税税率7%、5%、1%、教育费附加税率3%、印花税税率0、5‰、企业所得税,法定税率25%、个人所得税(9档累进税率)、土地使用税、房产税、车船使用税等11种。各种税收的征收都按相关的法规和条例来执行。但主要税种如营业税、土地增值税和企业所得税的计税基础都是收益。因此房地产行业偷税主要集中以下几个方面:
(一)隐瞒收入。
隐瞒收入是房地产行业主要的偷税手段之一,企业可以借此大幅度减少纳税基础。隐瞒收入的具体表象有:销售收入确认不及时,少列收入坐支现金,对银行的按揭款不及时入账,或将按揭款计入借款科目。有的将实现的收入长期挂在往来科目延期结转。
(二)挤占、多提、虚列成本是房地产企业偷税的另一主要手段。其典型的做法是房地产开发商和建筑商相互勾结,有预谋、有目的、有步骤地通过先与承建方编造虚假合同,再让承建方多开建筑安装发票的手段,人为地提高造价,增大建安成本,以少缴企业所得税。
(三)会计资料混乱、财务核算不规范。多数房地产企业工期长,与建安企业结算不及时。造成未售房面积,收入未转但成本已提前列支,即收入和成本不配比无法真实反映企业盈亏。
房地产业主要税种中,营业税的计税依据是纳税人转让无形资产或销售不动产,向对方收取的全部价款和价外费用。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。而企业所得税的计税依据的应纳税所得额是以企业利润为主要依据进行调增和调减的。很显然,房地产业三种主要税种的征收都与收益有关,因此对收益相关项目的审计是房地产开发行业税收审计的重点,其主要集中在收入和支出项目两方面,具体审计方法如下:
(一)收入的审计。收入审计的重点有“经营收入”、“其他业务收入”、“预收账款”、“应收账款”及“其他应收(付)”等往来科目。特别注意几下问题的审查:
1、审查“经营收入”明细账,并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对,查看有无分解房地产收入或隐瞒收入情况;对应审查“开发产品”明细账并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对,查看开发企业有无将取得的实物收入直接计入“固定资产、“原材料”等账户,隐匿销售收入;审查“预收账款”、“应收账款”及“其他应收(付)”等科目并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对,查看是否将收入挂账,不及时申报纳税。
2、审查房地产开发企业收取的购房订金,是否存在不做收入,不申报纳税的情况。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的第二十五条规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。很多企业以销售没有实现为由,不将收取的预收款或定金及时申报。
3、审查购房及购房人变更姓名的各种手续费、因超过协议交款期限而扣缴的购房定金收入、企业管理部门对其所属的房产收取的房租收入、小区服务费、场组等是否做应税收入进行申报。
4、审查房地开发企业是否人为分解售房收入的现象。例如:某开发商销售一单元售价是45万元/套,收款时却分别使用收据、发票等向买主收取:水电费0、8万元(该费用为水电部门向施工单位收取的设施配套费,应列入工程成本,不应在价外向客户收取),二次装修5万元(虚列项目),这样房价就减为39、2万元,从而达到偷税的目的。
5、特别注意有出租房、周转房的房地产开发企业的审查。因为商品房、出租房和周转房三者之间的用途很不稳定,如果销售市场疲软,可将商品房对外出租;如果销售市场看好,出租房可变为商品房销售。商品房暂时未出售前,可临时用作安置拆迁户,拆迁户回迁或安置完毕,周转房可用作出租或销售。在审查时要注意三者之间的增减变化,查看出租或销售收入是否计入“经营收入”,是否存在将出租房、周转房销售后直接冲减出租房、周转房所发生的摊销费和改装修费等。
(二)成本及期间费用的审计。开发成本和期间费用的审查是确定企业所得税应纳税所得额和土地增值税扣除项目的关键。在审计开发成本和期间费用时,首先要了解企业有关成本控制的内部管理体系是否合理。以确定企业成本核算的可依赖程度,然后根据可依赖程度不同,组建审计小组进行审查。成本审查具体有以下方面:
1、取得土地使用权所支付金额是否准确。房地产开发企业拥有的土地一种是为自己建造办公房、职工宿舍等,这部分土地使用权应列为企业的无形资产。房地产开发企业在销售产品时,开发产品使用范围内的土地使有权也随同转让,这部分成本才能作为企业所得税和土地增值税的扣除项目。可审查“开发成本”借方发生额,对照支付费用的原始凭证,看其费用支出的合法性、有无不属于土地使用权的费用混入的情况。
2、公共设施配套费应包括不能有偿转让的开发小区内公共设施配套发生的支出。审查时注意企业是否按规定时间调整预提费用账户。房地产企业成本的转销期以开发小区的建设期为准,在此期间成本的转销通过主管财政部门审查批准后,才能通过预提方式进行,在小区全部正式竣工结算时调整预提费用。而房地产开发企业一般先建住宅,后建配套设施,使得已售开发产品的配套设施建设费,无法按实际实际成本结转和分摊。因此,房地产开发企业可按未配套设施概算为基数,计算已出售住宅应负担的数额,一预提方式计入住宅成本。
3、开发间接费审查。开发间接费是指企业直接组织管理开发项目所发生的费用,包括工资、福利费、折旧、办公费、水电费、周转房摊销等。可审查“开发成本”、“开发间接费”、“应付账款―应付工程款”、“库存材料”、“预提费用”、“开发产品”等科目,结合有关明细账和原始凭证,核对费用发生的真实性和列支的合法性;审查是否按权责发生制和收入与成本费用相配比的原则。
4、其他土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建造安装工程费、基础设施费等主要审查是否按财务制度规定的项目进行归集和核算。
房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点,与之相应的会计核算涉及面广,核算环节多,核算对象繁杂,客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件,也加大了审计的难度。笔者认为,对房地产开发企业存在的不同问题,建议采用不同的审计重点与思路。
一、虚增无形资产和开发成本
2004年8月31日以前,土地交易未实际公开竞价,房地产开发企业大多利用政策空间,以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地,并先按实际支付的价款记入“无形资产-土地使用权”,然后设法改变土地用途,聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估,且一般要求高估,形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理,虚增了无形资产。房地产开发企业对该土地进行开发时,将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本,而开发产品成本中所含的土地成本为土地评估价值,而不是该土地的取得成本,违反了存货计价的“成本与可变现净值孰低”原则,虚增了开发成本。
对于房地产开发企业高估土地使用权的问题,建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比,对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准备。对于转入开发产品成本的土地使用价值的确认问题,企业会计制度未明确规定,笔者认为应按历史成本计价的原则,在将土地使用权账面价值转入开发产品成本时,先将评估增值部分冲转,按实际取得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成本。
二、人为调节经营收入
(一)将预收售房款长期挂账,延迟确认收入。房地产开发企业收取的预售房款,在商品房已竣工验收,与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。但房地产开发企业为了调节收入,通常人为延迟商品房竣工决算,以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账,不确认收入。
(二)隐瞒收入,私设小金库。房地产开发企业除自行开发业务外,还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。由于这些业务不受国家规划制约,可操作空间大,成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比如,在投资比例分配开发产品的合资中,房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账,而将其账外销售,收回销售收入账外存储,形成小金库;在委托代建业务中,房地产开发企业往往将代建工程收入不入账,资金体外循环,或只作往来核算,形成账内小金库;在待售商品房出租业务中,对收取的租金不入账,账外另存,形成小金库。
(三)将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地,不作视同销售的账务处理。按规定,房地产开发企业将产品用于对外投资、抵偿债务、捐赠、分配利润、职工福利和作为固定资产自用的,应视同销售进行账务处理,按规定计缴营业税及附加。但房地产开发企业往往只按成本价作存货减少处理,未作视同销售的账务处理。
(四)将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。商品房、出租房、周转房三者之间变化频繁,审计难度较大。房地产开发企业在销售出租房、周转房时,往往不按规定进行商品房销售核算,而是将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修复费用支出,既虚减经营收入又造成开发成本和销售费用不实。
对于上述调节经营收入的行为,建议审计时除应认真审核经营收入明细账、往来明细账和相关原始凭证外,还应审查《商品房买卖合同》、销售不动产发票存根、动迁房发票存根、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相关资料,查阅企业的股东大会会议记录、历次董事会会议记录。将经营收入与“销售不动产发票存根、动迁房发票存根”相核对;将经营收入各分类明细账分别与《商品房买卖合同》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相核对;将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及工程竣工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对;同时采用查询、观察、分析性复核等审计方法,查实企业人为调节收入的问题。
三、人为调节开发成本和经营成本
(一)随意提取公共配套设施费,调节开发成本。房地产开发企业在办理商品房竣工决算时,对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施,通常采用预提办法将所需配套设施费预估计入开发产品的成本中,预提标准由企业根据建筑面积或投资比例自行确定。房地产开发企业为了调节利润,往往根据需要随意确定配套设施费的提取标准,多计或少计开发成本。
(二)不遵循借款费用的计量原则,随意分摊借款利息。根据借款费用的计量原则,企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时,应将其与每期实际发生的资产支出数相挂钩,根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。房地产开发企业在确认开发项目的借款费用时,不是按规定的方法计算分摊,而是根据企业利润情况和财务报告的需要,在开发成本和财务费用之间为划分,调节当期利润;对于计入开发成本中的借款费用,在各开发项目中的分配也未经过认真计量,而是随意分摊,造成各开发项目之间负担借款费用不合理的现象。(三)不同类型商品房的经营成本计算不合理。房地产开发企业同一项目开发的不同类型的商品房,如底商、住宅、写字楼等,在销售价格上相差悬殊,其经营成本也应该各不相同。而企业在开发成本的核算中,一般以开发项目(同一块土地上同期开发的各类商品房)为对象进行成本归集,在结转经营成本时统一按平均成本进行结转,造成住宅、写字楼、底商之间单位成本相同或相近、利润率高低悬殊的现象。还有的房地产企业在项目开发完毕,进行销售时,将先期销售的商品房多结转经营成本,后销售的商品房少结转经营成本,形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本前后不一。
(四)挤占和虚增开发成本。房地产开发企业是当前的高收入、高利润行业,为了少缴土地增值税和企业所得税,房地产企业往往将自行开发的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发成本和代建房屋、代建工程的建设成本挤入商品房开发成本中,增大商品房开发成本和经营成本;此外,企业还通过虚报工程结算,虚报堪费、虚报回迁安置费、虚报土地征用补偿费等方式,虚增商品房开发成本和商品房经营成本,以降低开发产品增值率,少缴土地增值税;虚减经营利润,少缴企业所得税。
对于以上问题,建议审计时除应认真审查开发成本、开发费用明细账、短期借款明细账、应交税金明细账、往来明细账及相关原始凭证外,还应取得房地产开发企业的土地使用证、项目开发可行性研究报告、投资立项批文、工程项目概、预算资料、当地政府部门颁布的城市基准地价表或平均标定地价资料、政府部门的关土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资费用估算资料等,还应查阅企业股东大会会议记录和董事会会议记录。将开发成本、开发费用明细账中的各项成本、费用发生额与工程项目概预算、项目投资可行性研究报告和项目投资费用估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对;将股东大会会议记录和董事会会议记录中涉及投资、筹资、堪察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记录和原始凭证相核对;同时运用单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法及类似工程经验估算法等方法对房地产开发项目中前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估算;运用查询、分析性复核等审计方法,根据总投资或预计总收入的一定比例,对规划设计费、开发间接费、期间费用等进行估算;根据借款费用的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算;以合理认定开发产品的开发成本和经营成本,审查出人为调节成本的数额,并提请企业调整账务,按规定补缴税金。
四、漏缴规费
(一)漏缴土地出让金。有的房地产开发企业通过各种关系以危房改造、开发经济适用房等名义取得划拔土地后,并未按规定仅于回迁安置和按经济适用房开发出售,而是开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售。根据国家规定的土地出让金缴纳标准,出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊,房地产开发企业取得土地后改变用途的,应按规定补缴土地出让金。但实际上,房地产开发企业将危改房用地和经济适用房用地用于建造商品房后,一般都未按规定补缴土地出让金,造成国家土地出让金的流失。
(二)漏缴配套费、增容费及教育附加费等规费。房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定费用,如公共设施配套费、水电增容费、消防配套费、人防工程配套费、消防设施监督金、绿化保证金、施工用电保证金、教育附加费等等,由于以上费用名目繁多,缴纳程序不透明,存在关系操作空间和政策利用空间,房地产开发企业往往利用各种关系,采取缓缴、欠缴或关系减免等方法,漏缴各种规费。
对于上述问题,建议审计人员应详细了解房地产开发企业的经营过程,掌握相关法规和各项费用上缴标准,将企业已上缴的土地出让金和各项规费与国家及当地政府部门规定的应缴数进行对比,查出漏缴金额,提请企业按规定补缴或披露。
五、套取银行信用,违规贷款
房地产开发投资金额大,建设周期长,需要大量外部资金的支持,银行贷款则是房地产开发企业融资的主要途径。具体做法有以下几种:
(一)将实际上已不拥有产权的资产抵押给银行,套取银行信用。房地产开发企业取得的土地使用权,在未曾开发时属于企业的无形资产,可用于抵押贷款;在对该土地进行开发时,其土地使用权应从无形资产转入开发成本,此时,该土地使用权的价值已转化为房屋的成本,实质上已不具有价值。但房地产开发企业往往将已进行开发土地的土地使用权抵押给银行,办理抵押贷款。
(二)签订虚假售房合同,套取银行按揭贷款。房地产开发企业为解决资金困难,往往与公司职工或其他关系个人签订虚假的商品房买卖合同,由企业垫付首付款,到银行办理大项耐用消费贷款手续,套取银行按揭贷款。
【关键词】房地产企业 内部审计工作 内部控制 解决策略
中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：
一、前言
房地产业是一种资金密集的行业，由于其开发周期长，受到政策与市场等外部的影响大，因此也是一种具有高风险的行业。随着政府近期出台的针对房地产业的严厉调控措施，房地产企业资金状况进入了紧张趋势，存量不断上升，增加了公司经营、管理、财务等风险，因此内部控制手段的重要性就被显现出来。
二、房地产企业内部审计工作存在的问题
1、企业对内部审计重视与支持程度不够。
内部审计的主要任务应是通过对经济评价的审计调查研究，及时对企业上级领导进行信息反馈。逐渐提高企业高管对企业的科学管理，提高经济效益。但我国现有的一部分房地产企业将事后查缺补漏的工作分配给内部审计部门，可以说是十足的大材小用。迄今为止，大多企业还并未意识到建立内部审计的必要性，更有甚者还并未建立内部审计部门。
2、房地产企业尚未全面转向管理审计
就目前我国的房地产行业来看，许多企业的内部审计模式一直是以开展财务审计为主，延续了以往财务查账的过程阶段，没有充分体现出审计工作的优势与效率。即便是有一些企业开展了经营管理审计，但审计的思路与方法并不能完全满足发展需求，从而不能达到目的。据调查研究，我国房地产行业人力资源部在招聘内部审计人员时，习惯性的从财务、审计人员范围内挑选，这类员工在企业进行内部审计工作时，非但不能有效地完成审计工作，还有可能歪曲了审计的真正目的。除此之外，一些企业领导也认为内部审计没有从事广泛综合的审计工作，认为内部审计涉及经营管理范围过多，超越了内部审计的职能和能力范围。
3、内部审计人员结构不合理，综合素质偏低
由于我国房地产内部审计工作仍处于新兴时期，许多任职于内部审计部门的工作人员并非专业型人才，有很大一部分是从其他财务岗位临时转过来填补空缺的。因此造成了我国房地产企业内审人员综合素质普遍低下，人才结构的配置也存在不合理现象。现有内部审计部门的工作大多是查账，若缺少了账本的数据资料，内部审计工作则将进行不下去。就当前趋势来看，我国当今企业审计工作与现代企业内部审计对管理审计人才的要求还有着很大的差距。
4、内部审计技术手段落后，与社会发展仍有差距
长期以来，我国内审部门以财务分析为主的分析法和详查法为主进行审计工作。但这种审计方法早已跟不上时代高速发展的脚步，不能充分运用现代管理评审技术、信息技术以及经营分析等技术。更不能对企业内部审计工作的实质进行深入探究，也就不能形成一个系统的工作模式，从而使内审工作的优势得不到展示，为企业创造利益空间又从何而谈。
三、完善房地产企业内部审计工作的策略
1、建立完善的内部控制制度
要想提高房地产企业的内部审计工作效率，必先建立完善的内部控制制度，从而使企业的各项管理工作有章可循，控制企业经济活动中发生的各种差错问题，避免企业受个人主观意愿控制。同时要对企业的内部审计部门工作人员以及企业高层领导进行专业的培训，使其对内部审计工作更加重视与负责。进而使房地产企业内部的审计工作可以在健全章程的体制下有效进行。
2、 推行全面预算管理,保证资金的有序流动
结合企业的实际情况建立健全的预算管理机制并引入新技术、新理念与新方法是房地产企业内部审计工作必须做到的。除此外，对企业日常经营各个环节详细地实施预算的分析、编制、考核制度，并将财务预算作为房地产企业内部组织生产经营活动的主要依据。资金的收支也应纳入严格的预算管理程序中，保障企业资金的有序、高效流动。将预算范围从传统、单一的生产资金计划扩大到基建、投资风险等资金预算当中，提高企业经济效益。
3、提高内审人员综合素质水平
确保房地产企业的审计工作能顺利进行的前提是有高素质、高水平的内部审计人员进行内审工作。因此，对现有审计人员进行定期的专业培训是必不可少的。内部审计人员在进行审计工作时应做到公正、客观、诚实守信、严格按照审计准则与职业道德规范进行审计工作，并在透明与受监督的环境下进行内部审计工作。切实提高内审人员专业技术水平，优化内部审计工作团队，是有效进行内部审计工作的可靠保障。
5、提高企业管理者对内部审计工作的认识
当今房地产企业的内部审计部门之所以不够完善，有一部分原因是由于企业领导对内审工作的认识度不够，并不能重视其工作的优势。因此，建立完善的内部管理保证体系，从而提高管理者对内部审计工作的认识是加强企业内审工作的保证，做到高层领导们由被动接受审计到主动申请审计的转变。在企业内广泛宣传内审的重要性，并提高内部审计部门的地位，使其受到整个房地产企业的重视，成为企业管理机构中不可缺少的一部分。
四、我国房地产内部控制的问题
1、我国房地产企业对内部控制的认识仍有待提高
我国房地产企业领导们对内部控制的重要性存在认识上的偏差，一定程度上是由于内部控制不能直接产生经济效益，而企业的经济效益又需要很长时间才能观察到。房地产企业目光不够长远，只顾追逐眼前利益而忽视了内部控制对长远效益的重大作用。
2、房地产行业内部控制体系不够完善
我国房地产企业在控制环境、会计系统、控制程序等方面的内部控制系统存在着不完善的问题。主要体现在一些企业并没有形成完整的内部控制体系，而是偏向于某些基本的内部控制操作。而有的企业建立了自我防范与约束机制，却没有进行有效的执行方案，导致原本合理的内部控制制度最终变得形同虚设。
五、构建与完善内部控制的方法
1、提高房地产企业对内部控制的重视度
改变人们对内部控制工作的态度是构建与完善内部控制制度的首要措施，要做到引起房地产企业不光是领导班子，更是全体员工的重视。可通过研讨会的形式，使员工们切身感受到内部控制制度对企业利益的重要影响程度。
2、加大内部审计力度，为内部控制提供约束机制
内部审计是企业内部控制中最重要的组成部分，也是内部控制制度有效执行的保证。内部审计是指对组织中各类业务和控制进行独立评价，以确定是否遵循公认的方针和程序，是否符合规定和标准，是否有效和经济的使用了资源，是否实现组织目标。内部审计能发现内部控制制度与管理中存在的问题，找出其薄弱环节，进行管理水平的改进与提高，更有效的实现组织目标。
3、加强人力资源建设
由于中国房地产业刚刚实行内部控制制度不科学，因此人才储备量相当有限，就更不要说有经验的实用性人才了。当务之急就是对用人进行科学与客观性的管理。加强企业领导人员的素质教育，重视相关部门人才的培养。鼓励员工进行内部控制的学习与运用，激发员工的积极性与创造性。
六、结语
随着我国基础建设经济的大量投入与发展，房地产企业的内部审计工作与内部控制制度越来越受到企业的重视，并且今后一定会成为企业内部财务管理的重点改革方向。但由于我国房地产业在这两方面的发展还正处于初级阶段，仍有大量不足需要完善。因此，参照以上改善方法进行内部审计工作的完善与内部控制制度的构建是当务之急首要做到的事。只有确保做到这两点才能使房地产行业在经济中发挥更有效的作用，才能为房地产业创造更加客观的效益。
参考文献
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[2]屈玉芳:浅析中小型房地产企业融资问题及对策 [J]、时代金融 ,2011、