1、担任总经理期间，我本人首先要做到“本本分分做人、扎扎实实做事”，力争一次把事做好。在工作中我将发挥班子的核心领导团队作用，做到分工明确，各尽其责，带领全体员工把各项工作做好。
2、在市场开发工作方面：在前任总经理刘建明先生的领导下，公司发展势态良好。2019年下半年，公司的经营班子将继续以市场为导向，继续创新市场开发策略并进一步拓展市场开发渠道，力争年底中标合同额突破10亿元以上。
3、在工程技术管理方面：坚持以“现场保市场”，强化各项目对工程技术和工程质量的高标准、高要求以及施工法、作业指导书的规范应用，抓关键施工的新技术、新工艺、新材料的推广和应用，增强公司技术实力，在公路市场率先形成竞争优势。
4、在生产经营工作方面：以2019年工作报告精神为指导，坚持以项目为中心，以质量和成本为主线，加强项目成本管理力度，尤其针对XX年下半年市场材料、水泥、燃油、石料大幅度上涨等不利因素给公司带来的经营风险，确定2019年的工作重点是：加大精细管理力度，不断提高创利水平。目前时间已过半，截止5月底已完成计量产值2、43亿元，占年计划34、39%，下一步要抓住第三季度施工旺季，确保年底实现计量产值6亿元，力争突破8亿元。
5、面对公司跨越发展战略目标的实现，在今后的管理中要进一步加快人力资源的开发，加大对员工能力培训和对人才的引进与培养，使公司的人才结构不断优化，使公司人力资源真正成为公司的优势资源。
营销二部收展渠道xx年半年以来在公司经理室的正确领导和支持下，紧密围绕市公司总经理室贯彻的保增长，调结构，防风险，促稳定;的工作指导方针，全体收展内外勤人员不断进取，共同奋斗经过半年的努力各项主要工作取得了一定的效果。 一，坚决积极调整保费结构，提高保费内涵价值，稳定收展队伍。进入xx年以来，收展部紧密围绕公司工作指导方向，以xx年期及以上期交产品为xx年的主要业务指标，深挖xx年期及以上期交产品的卖点及价值，及时向全体收展伙伴贯彻宣导，销售xx年期及以上产品的意义，全体收展伙伴积极响应，截止6月27日，二部收展部已完成xx年期及以上险种保费为101、58万，完成全年计划的65、54%，按时完成了市公司要求的60%的半年进度。通过半年的xx年期及以上险种的销售，在提高公司内涵价值的同时对稳定队伍起到了积极作用，很多收展伙伴通过销售以上险种认清的寿险保障的本质，也在公司的广大孤单客户资源中很好的树立的公司的美誉度。 二，夯实组织基础，扩大组织发展，建立三高团队。组织人力发展是寿险不断发展主题。xx年以来收展部深刻认识到这一点。在年初就积极通过人才市场，网络招聘，同业引进等方式加大增员力度，经过努力收展部持证人力从年初35人，发展 到目前49人，超额完成市公司半年人力发展要求，基本完成全年50人的发展目标。在增员的同时严格加大筛选，为打造三高团队输送优秀人才，同时加大培训力度，打造专业化销售队伍。 三，倡导共同创富，树立典型带动，人人成功创富。万众创富大赛这一省公司的重要举措，对一线全体营销人员起到了非常有力的促动作用。进入xx年我收展部认真分析往年经验，总结出模范带动的积极作用，特别是收展这一队伍，如何在年轻化的队伍中树立标杆，带动全体收展伙伴创富成为今年增员，留员的工作重点。加大对新人的培育工作，设专人跟进所有入司新人，各层级主管紧密配合的思路。截止目前收展部入司半年多点的新人xx伙伴fyc已达61402元，无论对新人带动还是对老伙伴的促动都起到了积极的作用。 四，及时总结经验，认真分析原因，迅速反应调整工作思路。在每一阶段的工作，收展部都要进行总结评估。虽然在这半年的 工作中收展工作取得了一些的成绩，但与发展要求，与先进公司相比还有很大的差距。xx年在积极发扬以上成果的同时，我们还有很多工作需要调整，以更好更快的适应形势发展需要，跟上公司步伐。 1，在继续保持发展xx年期及以上业务的同时，增加短期意外和短期健康险的销售力度，特别是卡单销售，开发更多有针对性的专题，为全体收展伙伴展业提供有力支持。 2，加强各项基础管理工作。对收展人员的面访率和活动管理进行每周检查，每月总结的层层把关，培养全体收展人员坚持有效拜访的习惯。 3，提高区域经营活动。根据时机结合公司和各区域特点举行适宜的社区活动，把区域收展做到实处，真正做到区域经营的有效带动作用，树立国寿品牌影响力。 4，针对各层级伙伴，做好532经营。提高队伍的有效人力占比，稳定队伍基础。 5，加强各级主管的培训学习。主管作为公司组织的基础骨干是管理队伍的基石。下半年在主管的培养上增加力度，提高主管的自主经营意识和管理能力。 6，培养团队文化和凝聚力。将二部收展团队文化用真诚赢得感动，用专业赢得尊重，让优秀成为一种习惯;深入到日常管理中，逐渐建立团队影响力。 以上是对收展工作半年来的简单总结，不足之处还请领导批评指正。
一、引言
“二战”后美国在全球经济发展中扮演的角色日趋重要，在社会经济发展的主要领域大多居于领先地位，特别是在技术创新与金融市场建设如何有效结合方面，具有开创性和先导性。伴随美国经济结构的优化调整及其资本市场分工的进一步细化，全球第一家专门为高成长性中小企业提供直接融资服务的股票市场在1962年由纽约商品交易所设立，但在仅存6年后就因上市公司质量低、市场声誉差、投资者对市场投资规则不熟悉等原因被迫关闭，而真正意义上的创业板市场建设起步通常认为是1971年2月8日美国纳斯达克（NASDAQ，NationalAssoci-ationofSecuritiesDealersAutomatedQuotations）市场的正式运营。此后，境外主要经济体在借鉴NAS-DAQ市场建设经验并考虑自身经济结构、资本市场发展状况等的基础上，先后创设了70余家创业板市场，在经过网络股的繁荣促进与泡沫破灭的洗礼后，截至2009年底尚有43家创业板市场继续运营。根据境外创业板市场发展过程中所呈现出的差异化特征，可将其建设发展的主要历程划分为五个阶段。
二、境外创业板市场建设的主要历程及阶段性特征
（一）起步与成长阶段（1962～1990年）此阶段境外主要创业板市场刚刚起步，创设大多具有自发性，并呈现出两点主要特征：1、境外主要创业板市场在美、英、日、澳大利亚等国成功孕育，但市场规模较小。如在此阶段先后成立的10余家创业板市场中，上市公司数目最少的南非发展资本市场（DCM，DevelopmentCapitalMar-ket）仅有9家上市公司，市值仅为0、3亿美元。即使是作为典范的NASDAQ市场发展到1990年时其总市值也仅为3108亿美元，与同期纽约证券交易市场（NYSE，NewYorkStockExchange）总市值逾2、7万亿美元相比差距非常明显。2、运营制度尚不够健全，企业申请上市活跃程度不高且投资者对市场的认同度不高。由于创业板市场建设刚刚起步，市场各项运营制度建设还不完备，市场声誉较差，投资者对市场的认同程度较低，这些缺陷制约了相关市场的发展壮大。譬如英国非上市证券交易市场（USM，UnlistedSecuritiesMarket）在1980年至1995年间其上市公司总数尽管有上升，但最终因投资者对该板块认同度低，不得不在高增长市场（AIM，AlternativeInvestmentMarket）成立后的1995年7月停止接收新的上市申请，其时上市公司总数仅有12家。
（二）高速发展阶段（1991～2000年）此阶段境外创业板市场创设总数创下历史纪录的近50家，并呈现出了以下几大特点：1、新设市场过程中跟风现象较为明显，同时由于没有充分考虑各经济体自身实际，因而运营后不久即关闭的比例较高。据王晓津、佘坚（2008b）所整理的资料，笔者发现这一期间所创设的创业板市场在随后几年关闭总数达20家，占境外创业板关闭总数的71、43%，且关闭行为大多在5年左右发生，（表略）2、创业板市场受到投资者的广泛关注，市场规模显著扩大并对主板市场造成一定威胁，代表性指数快速上升。根据王晓津、佘坚（2008b）的统计，1992～2000年间，先后有4211家企业在NASDAQ市场实现IPO，发行上市公司总数为NYSE的6、28倍，期间的1994年NASDAQ市场交易量超越NYSE1999年交易额以近11万亿美元再度超越NYSE的交易额。NASDAQ被正式认为成为NYSE的竞争对手。与此同时，相关市场的代表性指数也快速提升，以NASDAQ综合指数为例，在1991年以373点开盘后，期间最高升至5132、52点，涨逾13倍。不仅原有的创业板市场在此阶段得到了快速发展，新成立的创业板市场也同样得到了快速发展。如1995年6月设立的AIM市场，在刚成立时仅有10家公司，总市值约为1亿英镑，而至当年年底时其上市公司已达到121家，总市值升逾24亿英镑。1998年年底拥有上市公司达311家，总市值近44亿英镑。2000年年底上市公司总数达到523家，总市值升至149亿英镑，5年内总规模扩张逾6倍。（表略）3、部分创业板市场开始重视行业结构的优化调整。在这一阶段中，境外主要创业板市场的行业结构也得到了进一步的优化，更体现出创业板市场为高成长性中小企业服务的本质特征。表2以1998年底与2000年底英国AIM市场为例，对该市场上市公司行业分布情况进行了比较，从中可以发现几个方面的问题：首先，轻工业类上市公司实现了从无到有；其次，统计报告中将原来统列的消费品业及服务业根据是否属于循环经济进行了明确区分，表明上市公司中追求经济循环发展的上市公司数量和总市值与传统消费品及服务业的相对占比有显著提升，AIM服务于各类创新型企业的本质得到了更好的体现；最后，公共事业部门从有到无，信息科技类上市公司从无到有，且总市值至2000年底时占比达15、91%，上市公司数量占比也达到13、32%，充分体现了AIM市场服务于高成长性、创新性中小企业的理念。当然，此阶段中大部分具有示范性的创业板市场譬如NASDAQ市场、德国新市场、香港创业板市场等虽然试图对行业结构进行优化调整，但总体来看行业结构依然较为单一，而这直接为下一阶段的市场剧烈调整埋下了伏笔。此外，该阶段境外创业板市场还特别重视市场运营制度体系的规范建设，例如NASDAQ市场的做市商制度、AIM市场的终身保荐制度、相关市场准入门槛等在这一期间都得到了一定的优化设计。
（三）剧烈调整阶段（2001～2004年）受“网络股神话”破灭、美国“911”等突发事件，以及前一阶段新创设的创业板市场制度体系不够健全，行业结构较为单一等的影响，在这一阶段境外主要创业板市场均先后出现了股价（指数）大幅回落，市场规模显著萎缩，“关停并转”频发等问题。1、主要创业板市场指数大幅震荡回落。德国新市场（NeuerMarket）在经过1998年至2000年逾7倍的上涨后出现大幅回调，至2002年底新市场综合指数跌至400点左右，较基准点1000点跌去59、4%，与2000年3月最高时的8559点相比跌幅更是超过90%，这直接促成了德国新市场在2003年6月的关闭。同期内，NASDAQ综合指数也从2000年3月10日的最高5132、52点跌至2002年10月10日的1108、49点，跌幅逾75%。2、IPO规模及交投情况急剧萎缩。NASDAQ市场IPO家数从1999年的485家降为2001年的63家，交易金额从2000年的20、4万亿美元降至2001年的7、3万亿美元，下降幅度分别达87%和64%。与此同时，德国新市场的IPO数及总市值也呈现出剧烈调整，2000年其IPO数为143家，但2001和2002年分别仅为11家和1家，总市值至2002年末仅为103、4亿美元，较1999年底跌逾90%。3“、关停并转”市场家数大增。前面对第二阶段进行分析所指出的新创设创业板市场跟风现象所导致的后果在本阶段最终兑现，逾20家创业板市场期间先后“关停并转”。当然，由于部分创业板市场及时进行了上市公司行业结构的优化调整，因而在“网络股神话”破灭后所受影响并不十分显著，基本上在2002年底前后都已经调整过来，甚至在期间占得先机后得以有效发展壮大，其中最具代表性的莫过于英国AIM市场。尽管该市场综合指数至2004年12月最后两个交易日方才重新收复1000点基点，但该市场IPO融资却一直在进行中，期间月融资均值达1、84亿英镑，最小值也有1220万英镑，新增融资额呈现出较显著的“上升通道”特征，上市公司总数也是维持稳中有升之势；而AIM综合指数及总市值在2003年4月份起也成功地重拾升势。（图略）
（四）优化与复苏阶段（2005～2007年）针对第三阶段中相关创业板市场建设及运营过程中出现的问题，境外主要创业板市场对其组织形式、运营策略等进行了优化，推动创业板市场建设进入到优化与复苏阶段。1、市场融资及投资功能基本恢复。据相关统计数据，2005年NASDAQ市场IPO家数达170家，融资额121亿美元，分别较2003年增长203、57%和97、07%；另外，优化与复苏阶段的英国AIM市场IPO则更为激进，剔除退市的上市公司数，该阶段上市公司总数净增673家至1694家，累计融资408、19亿英镑，月均融资额由剧烈调整阶段的1、84亿英镑升至11、34亿英镑，增长逾516%①。2、为强化各自的竞争力，境外主要创业板市场纷纷推进交易所化、国际化等的建设进程。境外主要创业板市场考虑到市场交易所化对投资者的吸引作用，在本阶段也纷纷行动，极力推进交易所化进程。譬如2005年初韩国推进了创业板市场（KOS-DAQ）与韩国证券交易所（KSE，KoreaStockEx-change）、韩国期货交易所（KOFEX）的整合，建立了韩国证券期货交易所（KRX，KoreaExchange）；2006年NASDAQ市场与全美证券经纪商协会（NASD）实现分离，正式转变为全国性证券交易所。在强化对投资者吸引的同时，境外主要创业板市场在此阶段内还进行了国际化改革，如NASDAQ市场、AIM市场等纷纷在其他国家特别是新兴经济体设立办事处等机构，以吸引更多的优质上市资源到各自市场上市。上述努力取得了显著成果，以AIM市场为例，2007年底，该市场外国公司数由2004年底的116家上升到347家，增长近2倍，远高于英国本土公司的48、84%的IPO增长速度。此外，NASDAQ市场还将市场层次进行了重新划分，即划分为全球精选市场（GlobalSelect）、全球市场（GlobalMarket）和资本市场（CapitalMarket），以便进一步强化对不同类型公司特别是其他国家高成长性企业的吸引力③。3、新兴经济体日益重视创业板市场的作用。伴随国际经济的复苏，以及国家间综合国力竞争、创新性上市公司资源竞争的日益激烈，新兴经济体对充分发挥创业板市场力量以强化自主创新的作用也更加重视。最具代表性的是印度在2005年1月7日成立的IndoNext市场，该市场在成立当年上市公司总数便突破2000家，总市值亦近200亿美元图略。注：“公司数”单位为“个”，“环比增加”单位为“%”。资料来源：根据AIM2004～2007年12月份统计报告（AIMStatistics）相关数据整理、计算。4、主要创业板市场上市公司质量有较显著提高。如AIM市场中上市公司市值达1亿英镑以上的公司数在此阶段的三年内有显著上升，同时通过实施严格的退市制度，被认定为垃圾股及被停牌公司也有一定上升。这些措施进一步提升了上市公司的质量。具体如表3所示。
（五）震荡调整阶段（2008年至今）2007年美国“次贷危机”的突然爆发及发展为全球性金融危机，和2009年希腊债务危机的不断蔓延，让境外创业板市场建设的复苏进程再度中断，重新进入到震荡调整阶段。本阶段所呈现出的特征主要包括：1、代表性指数出现大幅回落并持续震荡调整。如NASDAQ综合指数持续调整，并在2009年3月9日回落至本阶段最低点1268、64点（较2008年开盘指数2653、91点降逾52%），AIM指数也在同一日跌至本阶段最低点373、76点（降幅较2008年开盘指数1052、52点更是达到了64、49%）。尽管自3月中下旬后境外主要创业板指数有所回升，但至2010年6月底，震荡调整格局依然没有实质性改变，（图略）2、主要创业板市场IPO进程放缓，市场规模缩减显著。依然以AIM市场为例，笔者通过对该市场相关统计报告数据的整理发现，2008年1月至2010年6月间AIM市场上市公司累计净退市459家，平均每月净退市15余家，期间仅有2010年2月份上市公司家数实现正增长；IPO累计融资123、09亿英镑，月平均融资4、1亿英镑，较优化与复苏阶段平均融资额下降逾50%；此外，市场规模也显著萎缩，2008年11月至2009年3月底总市值连续5个月低于400亿英镑，其中2008年年底AIM总市值降为期间最低值，仅为377、32亿英镑，较2007年底下降61、32%。尽管自2009年4月起总市值略有回升，但至2010年6月底总市值依然在600亿英镑附近徘徊，仅为2007年总市值最高时的60%左右。表4给出了根据时间区段划分的AIM市场相关指标更详细的信息。3、创业板市场建设基本陷入停滞状态。各主要经济体受美国“次贷危机”及其所诱发的全球性金融危机、希腊债务危机的影响，在宏观经济形势不明朗的大背景下，建设创业板市场的热情基本消退，因而在本阶段中鲜有新创业板市场的创设。4、更为积极地推进市场的开放性建设，争夺其他国家上市资源的竞争更为激烈。尽管国际金融市场危机重重，创业板市场建设基本陷入停滞，但境外创业板市场间为争夺优质上市资源的竞争却并未就此消退，反而因危机过程中的优质上市资源稀缺变得更为激烈。如AIM在2008年先后出版了《FromLocaltoGlobal:TheRiseofAIMasAStockMarketforGrowingCompanies》、《AIM:TheGrowthMarketoftheWorld》等报告或宣传册，甚至还为吸引中国企业到该市场上市专门编纂了《加盟高增长市场（AIM）》的专业手册。NASDAQ市场也不甘示弱，同样采取了积极的宣传措施，并取得了相当不错的成效，如2008年至2010年6月底在NASDAQ市场成功上市的亚洲公司达18家，约占NASDAQ市场运营以来亚洲公司IPO总数的7、56%，期间平均每年上市公司家数为7、2家，为1971年以来年平均上市公司数的1、3倍左右，NASDAQ市场的开放性建设还为其在其他国家或地区的营业收入有显著增长作出了很大贡献，2008年及2009年该市场来源于其他国家或地区的营业收入额分别达到5、57亿美元和6、67亿美元，较上年分别增长225、61%和19、82%，显著高于同期源于美国本土的营业收入增幅。
三、对我国创业板市场建设的启示
自2000年5月我国创业板市场建设规划正式提出起⑦，国务院及相关部委、深圳证券交易所等单位经过近10年的精心筹备，2009年10月30日首批28家公司终于成功实现了在创业板市场的首发上市，标志着我国创业板的正式开板。至2010年8月12日，先后已有103家各类创新型及高成长性公司成功登陆创业板市场。由于我国创业板市场建设的时间尚短，各项制度尚不够健全，为进一步推进我国创业板市场的稳健发展，笔者从境外创业板市场建设所经历的“起步与成长——高速发展——剧烈调整——优化与复苏——震荡调整”历程中，系统总结了对我国创业板市场建设的五点启示：
（一）必须坚定不移地推进我国创业板市场建设从境外主要创业板市场建设历程来看，积极推进这一层次市场建设主要出于三个方面的考虑：第一，利用资本市场的优化配置资源功能促进创新型等高成长性企业的发展，增强自主创新能力；第二，利用创业板市场高风险高收益特征，拓展投资者的资产组合有效边界范围，并据此通过繁荣此层次市场进一步完善资本市场体系建设；第三，有效应对境外其他创业板市场在上市资源方面的竞争。出于上述三个方面的考虑在我国同样十分必要，因此，必须坚定地推进我国创业板市场建设。
（二）创业板市场必须要有充足的上市资源，市场建设必须能得到投资者的较大认同，否则难以承担起作为一个市场应承担的有效沟通投融资双方的“桥梁”作用譬如1962年创设但仅存6年的美国全国证券交易所，高速发展阶段诸多经济体一时兴起创建但随后遭网络股泡沫破灭冲击而5年左右即大量关闭的创业板市场等，都可佐证此结论。有鉴于此，在创业板市场建设过程中，必须在充分考虑自身特殊情况基础上加强对相关法规、制度的建立、健全及执行，平衡投融资双方利益特别是要加强对投资者特别是中小投资者的保护，以便强化市场对投融资双方的吸引力，促使市场建设进入良性循环。
（三）适时优化调整上市公司行业结构，推进国际化建设，增强市场抵御风险的能力关于行业结构优化的重要性，一方面的佐证来源于负面案例，譬如NASDAQ市场、德国新市场以及香港创业板市场在网络股泡沫破灭后相当长时期内的一蹶不振甚至倒闭，表明了上市公司行业结构优化的重要性，单一行业占主导可能会在某一期间内推动市场的迅猛发展，而一旦该行业出现风险甚至危机，则市场也会出现较大的风险甚至危机。另一方面的案例则是正面的，譬如从AIM市场在剧烈调整阶段中的表现就可以看出，该市场提前对行业结构进行了优化，所以其受到网络股泡沫破灭的冲击相对要小得多，甚至其IPO家数及融资额在此期间内还稳中有升。关于推进国际化建设的必要性，可以从近期的震荡调整阶段中NASDAQ市场、AIM市场等均加强其国际化进程实践及效果中得出，虽然这些措施未能完全阻挡住金融危机及债务危机的冲击，但相对而言市场投融资功能并未受到显著影响，因此可见推进市场国际化建设的必要性。
一、所承接工作
1、接受培训
xx年10月16日，我很荣幸加入金碧物业有限公司长春分公司某某物业公司项目作为项目客服部的一员，在这里进行了为期一周的培训，培训内容主要为一、新员工入职培训 二、某某物业公司项目答客户问。在这短短的一周时间内，让我了解了自己从未涉猎过的领域和行业，也让我对恒大地产集团、金碧物业有限公司有了更深的了解。很感谢公司领导能够给予我这样好的机会。
培训的第一天，由金碧物业有限公司长春分公司某某物业公司项目客服部董主管为我们培训，培训中主要内容为向我们详细介绍相关工作岗位内容、职责以及在工作岗位中必须熟悉了解并且掌握的服务礼仪。在介绍中，董主管针对于我们的疑问给以十分耐心细致的解答，在向我们介绍服务礼仪时，董主管亲自向我们详细示范作出介绍，帮助我们更加透彻的了解并掌握。培训的第二天金碧物业有限公司长春分公司某某物业公司项目客服部王主管向我们详细讲解了某某物业公司项目的整体情况，并且由于工作的需要，带领我们详细阅读学习某某物业公司项目交楼流程安排以及用语。在学习过后，王主管要求公司同事利用中午时间带领我们亲自到项目的部分楼体中进行参观，帮助我们更好的了解熟悉整个项目的情况。
在之后的几天时间里，我们主要学习了某某物业公司项目答客户问。这样的学习，对于我这样一个从未涉猎过该领域和行业的人来说，可以帮助我更快的熟悉了解物业是怎样的行业，也可以帮助我更加透彻的了解整个项目的具体情况。例如物业服务的范围、物业费的所含部分，针对该项目我们所提供的服务，本项目的相关内容。
2、学习业务知识
作为一名刚入职的员工，由于我自身特点加之处于一期交楼这样一个特殊时期，所以需要学习绿洲一期交楼的楼宇情况，《绿洲一期豪装、超豪装、毛坯交楼标准》《验房组专项培训》。在整个学习工程中，我再一次学习了自己岗位所应了解掌握的相关知识。以此同时，我深深地感受到自己相关知识的欠缺，也认识到了在整个工作过程当中应该掌握的工作技巧。看似简单的材料需要十分用心的归纳总结，事无巨细，让我再次认识到天下大事必从细而作;。
3、进行收楼工作
原定于8月30日向业主交房的日期由于一些特殊原因推迟。临近收楼时间，客服部每日分组配合工程部人员一起进行验房工作。作为储备物业助理的我在10月末同样参与到其中。在整个验房过程中，我学习到应以何标准进行收楼，并将之前所学的交楼标准加强巩固了解，向工程部人员请教了许多自己不懂得问题。
4、与业主沟通
由于在10月末，收楼时间再次推迟，我承接了电话通知业主延期收楼以及接听业主关于收楼时间的电话的工作任务。在工作过程中，无论是电话通知业主，还是接听业主电话，我都切实感受到作为一名物业工作者所应具备的素质及条件：态度亲和的同时不卑不亢。面对不同的业主需要用不同的办法，具体问题具体分析，从最短的交谈当中了解对方最关心的问题，对症下药。
整理钥匙及档案
临近交楼时间，我们需要开始为业主收楼做准备，对于已收房间的钥匙进行整理。与此同时为了更好地管理业主信息，我们建立了业主档案。这两项工作工作简单，工序众多，我与各位同事采用流水线作业的形式完成了1、2栋部分业主房间钥匙的整理和近600户业主档案材料的装订整理工作。此项工作再次印证了木桶原理;，集体团结的力量。
办理收楼手续
由于部分业主有特殊情况，我们根据业主的不同情况做出了不同的应急措施。近两周为两位业主办理了收楼手续，在这两次工作中，我分别承担了签约接待组;、身份验证组;的工作，两次工作都进行十分顺利。但是我想最重要的是在每一次工作之后都要进行总结，针对于自己的优势以及不足，以便于更好的开展工作。
二、存在问题
在近一个月的工作中，在以上六项工作之外，我还承担了一些比较细微的工作。在各项工作之中，我看到了自己的问题与不足：1、业务知识欠缺，需要进一步不断认真学习了解掌握。2、需要多项各位同事请教，请各位指点。3、需要多实践，在每一次实践中更好的掌握自己的业务知识。4、需要更加细致的作每一份工作，与各位同事做到更加默契的配合。
三、下一步计划
即将开始收楼工作，我将在接下来的时间里继续学习自己应该掌握的各项材料，了解物业助理日常工作中必要的业务知识，全力以赴为交楼工作做好充分的准备，准备好身份验证中所需要的各项材料，完整掌握身份验证组的统一说辞。以积极良好地心态迎接该工作。
在这短短的一个月里，我有了很深的体会，看到了很多感人的情景。这是一支年轻的队伍，在这支队伍里大家相处的好似亲兄弟姐妹。这让我在短暂的时间里，已经有了很强的归属感。我会和各位同事为绿洲项目成为长春各项目的示范项目一起努力，使月末的交楼顺利、优质、高效的完成!
万科、碧桂园、华夏幸福位列三强，TOP20公司拥有更高的投资回报和更低的融资成本，奠定行业并购整合的效率基础。
在宽松货币政策的刺激下，房地产市场迎来了一阵难得的春风。
2016年，全国商品房销售面积同比增长22、5%，销售金额同比增长34、8%，地产上市公司的销售额同比增速更是达到55、5%，销售均价的中位数也较上年提高了14、5%。
但在经历了2016年的繁荣后，整个地产行业的低谷抗冲击能力非但没有上升，还进一步被削弱，上市公司平均能够承受的最大降价幅度从2015年的24、7%下降到21、7%，显然，扩表的背后是一个“繁荣的陷阱”。
而进入2017年以后，整个金融行业开始大规模“缩表”，融资成本重新上升，销售速度则有所放缓，在地价上涨、无杠杆化核心利润率降低的背景下，利息支出的增加将进一步侵蚀地产行业的利润率。
在金融机构“缩表”背景下，行业低谷中将有80%以上的企业面临再融资风险，而那些效率优势明显、规模较大、具有行业整合潜能的企业将成为未来行业的并购整合王者。
上 榜单王者
万科A、碧桂园、华夏幸福位居综合实力榜前三，排名靠前的地产企业，不仅效率表现优于平均水平，其财务安全性也要显著优于行业平均水平，为行业的并购整合奠定了金融基础。
实力50强
由北京贝塔咨询中心与《证券市场周刊》合推出的2017年度地产上市公司综合实力排行榜综合考虑了地产上市公司的静态财务安全性、动态财务安全性、运营效率、成长潜力、规模效应五个方面的因素后，对127家主要的A+H地产上市公司进行综合实力排名。
其中，静态财务安全性和动态财务安全性两项指标分别从静态和动态角度反映了地产企业的财务安全状况。
评分结果显示，在2016年全年销售额大于100亿元（下同）的65家地产上市公司中，中国海外（0688、HK）、滨江集团（002244、SZ）、金地集团（600383、SH）、仁恒置地（Z25、SI）、建业地产（0832、HK）在静态财务安全性指标上排名前列;万科A（000002、SZ）、朗诗地产（0106、HK）、碧桂园（2007、HK）、金地集团、旭辉控股（0884、HK）在动态财务安全性指标上排名前列。
而运营效率和成长潜力两项指标则反映了地产企业利用多元金融工具和轻资产模式为投资人创造超额回报的空间，以及在行业转型期的并购整合能力。
运营效率指标排行中，旭辉控股、朗诗地产、新城发展（1030、HK）、华夏幸福（600340、SH）、华侨城A（000069、SZ）排名前列;成长潜力指标排行中，华夏幸福、旭辉控股、碧桂园、万科A、荣盛发展（002146、SZ）等公司排名前列。
最后，规模效应既反映了企业跨区域复制商业模式的能力，也在一定程度上反映了企业资源整合的能力。该项指标排行中，中国恒大（3333、HK）、万科A、绿地集团（600606、SH）、碧桂园以及保利地产（600048、SH）等排名靠前。
上述五项指标对企业的未来发展都有着重要意义，因此，正常情况下我们对五项指标进行综合加权，分别赋予20%的权重，以计算综合实力评分。
但在行业转折期，财务安全是生存和发展的基础，尤其是当地产行业的未来面临越来越大的不确定性时，动态财务安全性成为企业的持续生存和并购整合的能力基础。为此，当企业的动态财务安全性评分低于5分时，该项指标的权重将被提高到40%，其他四项指标的权重则相应降低至15%。
2017年地产上市公司50强排行榜显示，万科A、碧桂园、华夏幸福、中国海外、保利地产、金地集团、旭辉控股、龙湖地产（0960、HK）、招商蛇口（001979、SZ）、新城发展排名前十。
与上年度50强榜单相比，万科A由第三重返榜首，碧桂园也由第六位跻身前三，中国海外则跌出前三，金地集团、旭辉控股、新城发展则取代了万达商业（3699、HK）、融创中国（1918、HK）、华润置地（1109、HK）进入前十。
TOP 20：未来并购整合者
除了十强之外，进入TOP20的还有华润置地（1109、HK）、仁恒置地、滨江集团、荣盛发展、龙光地产（3380、HK）、禹洲地产（1628、HK）、华侨城A、时代地产（1233、HK）、中骏置业（1966、HK）、中国金茂（0817、HK）。
与其他地产上市公司相比，TOP 20公司拥有更高的投资回报和更低的融资成本，为行业的并购整合奠定了效率基础。
2016年，TOP20公司平均的营业利润率达到17、5%，较地产上市公司总体的平均水平（12、1%）高出5、4个百分点，较中位数水平（13、7%）高出3、9个百分点;2016年，TOP20公司平均的存量资产周转率（年化）达到0、62倍，较地产上市公司的总平均水平（0、41倍）高出51%。
结果，TOP20公司2016年中期平均的投入资本回报率（年化）为12、8%，较地产上市公司的总平均水平（8、5%）高出4、3个百分点，而平均的可持续内生增长率为16、5%，是地产上市公司总平均水平（6、5%）的2、5倍;与之相对，TOP20公司2016年平均的债务融资成本为6、5%，较地产上市公司的总平均水平（7、6%）低1、1个百分点。
不仅如此，相较于地产上市公司的平均水平，TOP20公司具有更低的负债率和更小的资金缺口。
截至2016年12月31日，TOP20公司平均的净负债率为60%，较地产上市公司的总平均水平（97%）低了37个百分点;此外，TOP20公司平均有24%的短期资金富余，但上市公司总体平均只有10%的短期资金富余;TOP20公司平均的中期资金缺口约相当于总资产的4、0%，而上市公司总体平均的中期资金缺口高达17、5%。
结果，TOP20公司在不扩张情况下平均的最低续借率要求仅为16%，而上市公司总体平均的最低续借率要求为50%;相应的，TOP20公司平均的利息支出与同期销售额之比仅为4、2%，而上市公司总体平均的利息支出占比则达到11、4%。
显然，排名靠前的地产企业，不仅效率表现优于平均水平，其财务安全性也要显著优于行业平均水平，这就为行业内的并购整合奠定了金融基础。
下 排名启示
当地产企业的“扩表”遭遇金融机构的“缩表”时，繁荣的背后是一个危险的“陷阱”――在金融机构“缩表”背景下，行业低谷中将有80%以上的企业面临再融资风险。
地产企业“扩表”遭遇金融机构“缩表”
在货币政策的刺激下，2015年以来，一线城市的房价涨幅已经超越了降息释放的刚需购买力空间，北上深的刚需购买压力较大，一线城市房价平均较刚需可承受力高出28%。二线城市则冷热不均，华东和华中的部分城市价格涨幅较大，部分城市的溢价已达到30%以上，而西部和东北部城市则复苏乏力，平均来看，多数二线城市的当前房价仍在刚需可承受范围内，但随着房贷利率的回升和贷款额度的降低，实际购房压力增大。
除了降息释放的刚需购买力空间，宽松的货币政策还通过对投资性需求的刺激推动了本轮地产市场的复苏。
2016年，全社会新增房地产贷款5、67万亿元，同比增长58%，其中大部分是个人购房贷款;在存量贷款余额中，个人住房抵押贷款的占比从2014年年底的14、1%上升到2016年年底的18、0%。
但是，2016年四季度以来，货币供应开始收缩，截至2017年4月底，货币供应M1的同比增速已从2016年高峰时的25、4%回落到18、5%，新增社会融资总额的同比增速则从2016年全年的15、6%回落到2017年4月的5、4%，1-4月累计新增房地产贷款的同比增速从2016年全年的57、9%回落到13、3%，而新增居民中长期贷款的同比增速也从2016年全年的86、2%下降到24、6%，在新增贷款中的占比则从2016年年底的44、9%下降到2017年4月的35、8%，尤其是二套房贷款的比例被大幅压缩。
在这样的背景下，地产市场的销售增速开始放缓，2017年前四个月的销售增速已从2016年全年的36、2%下降到16、1%。未来，预期货币供应将进一步收紧，在金融机构的缩表过程中，投资性需求的杠杆化空间被压缩，地产市场面临更大的压力。
2016年，美国开始“缩表”以逐步退出量化宽松政策，在人民币的贬值压力下，中国央行也面临被动“缩表”的压力。摩根士丹利预计，受美联储“缩表”的影响，2017-2018年，中国央行的资产负债表每月将收缩850亿元。
与央行的温和“缩表”相比，中国式“缩表”更主要体现为金融机构的“影子缩表”和金融产品的“杠杆缩表”。国际评级机构穆迪估算，2016年上半年，中国“影子银行”的规模约为58万亿元，主要来自银行理财产品和信托、基金子公司、证券公司的通道业务嵌套的杠杆。
2017年以来，为防范金融系统的表外风险，“一行三会”协同发起一场监管风暴，各种政策层出不穷。
金融机构“缩表”下，流动性再次趋紧，资金成本开始上升――银行间同业拆借利率以及银行理财产品的加权平均收益率纷纷回升。随着银行资金成本的上升，企业的融资成本也开始回升。
2014年以来，贷款的加权平均利率从7、20%一路降至2016年三季度的5、22%，但2017年一季度反弹至5、53%;信托产品的预期收益率自2017年3月起反弹至6、51%，部分产品的收益率重回10%以上，2017年4月，新成立的集合信托产品的预期收益率进一步回升至6、60%，其中，预期收益率在8%以上的产品增加到19个，占比从上月的0、49%提升至9%。
金融机构的“缩表”也冲击了债券市场，不仅债券融资成本显著上升了近两个百分点，发行规模也出现大幅萎缩。
2017年一季度，企业债券的净融资额为-148亿元，债券在全社会新增融资总额中占比从2016年全年的16、8%下降到2017年一季度的-2、1%;而全社会新增融资总额的增长也大幅放缓，从2016年全年15、6%减缓到2017年一季度的5、4%;由于新增人民币贷款也出现同比负增长，所以，信托贷款的占比从2016年全年的4、8%回升到10、6%。
鉴于信托贷款的融资成本普遍高于银行J款和债券，所以，融资结构的改变将进一步推动企业融资成本的上升。
“缩表”之下，地产行业整体增速放缓
2016年，在货币政策的刺激下，全国商品房销售面积同比增长22、5%，销售金额同比增长34、8%，其中，商品住宅的销售面积同比增长22、4%，销售金额同比增长36、2%;但2017年1-4月，在紧缩的货币政策和不断升级的限购、限贷政策影响下，全国商品房销售面积的同比增速减缓到15、7%，销售金额的同比增速也减缓到20、1%，商品住宅的销售面积同比增速更减慢到13、0%，销售金额的同比增速减慢到16、1%。
2017年1-4月，一线城市整体的销售面积同比减少了23、8%，销售金额则同比下降了17、7%。其中，北京的商品住宅销售面积同比减少了22、0%，销售金额同比下降了9、1%;上海的商品住宅销售面积同比减少了40、9%，销售金额同比下降了32、5%;深圳的商品住宅销售面积同比减少了35、6%，销售金额同比下降了37、2%。
与之相对，二线城市的销售面积与上年基本持平，同比微增了1、4%，销售金额则同比上升了10、6%，其中，太原、昆明、西安、青岛、南宁的同比增幅在50%以上，而石家庄、苏州、南京则出现20%以上的销售降幅。
至于三四线城市，则在2017年出现补涨势头，1-4月，商品住宅的累计销售面积同比增长了23、1%，销售金额同比增长了35、8%，其中，北海、三亚均出现100%以上的销售增幅。
结果，2016年，全国商品住宅销售额中一线城市的占比从2014年的14、9%上升到2015年的18、1%，2016年又降低到16、9%，2017年1-4月，在限购限贷政策作用下回落到13、9%;而二线城市在全国商品住宅销售额中的占比则从2014年的36、1%上升到2016年的37、1%，2017年1-4月回落到35、6%;相应的，三四线城市在全国销售额中的占比从2014年的49、1%下降到2016年的46、0%，2017年1-4月反弹到50、8%。
虽然市场的销售结构出现波动，但多数地产企业仍在持续加大对一二线城市配置的比例。截至2016年年底，全国性布局的地产上市公司，其存量土地储备中，一线城市平均占到17、9%，二线城市占49、7%，三四线城市占32、4%，海外项目占0、4%;一二线城市的土地储备合计占到土地储备总面积的67、6%，占比较2015年年底又提升了4、2个百分点，而三四线城市的土地储备占比则下降了4、5个百分点。
总的来说，随着货币政策的收紧和限购限贷政策的加码，地产行业整体的销售增速放缓，其中一线城市出现明显的负增长，二线城市维持温和增长，三四线城市出现补涨，但市场普遍认为三四线城市的大幅上涨难以持续。
高成本土地削弱企业低谷抗冲击能力
庆幸的是，销售的复苏使得地产行业整体的库存压力得以释放。此前，全国商品住宅的累计施工面积与销售面积之比已从2009年年底的2、91倍上升到2014年年底的4、90倍，但2015年年底降低到4、55倍，到2016年年底，全国商品住宅的累计施工面积达到52、13亿平米，较上年同期微增1、9%，而2016的销售面积为13、75亿平米，同比增长22、4%，年底的累计施工面积与销售面积之比降低到3、79倍，从而恢复到过去10年的平均存货水平。
而40城市商品住宅的累计施工面积与销售面积之比也从2014年年底的5、21倍降至2015年年底的4、71倍，到2016年年底进一步降低到3、90倍;但其中，呼和浩特、太原、三亚的累计施工面积与销售面积之比仍在7倍以上，厦门、北海、北京、西安、银川、大连、长春、昆明、海口的存货比例则在5倍以上;与之相对，天津、合肥、武汉、长沙的施工面积与销售面积之比则不到3倍。
总体上，一线城市累计的施工面积与销售面积之比已从2014年年底的5、40倍降低到2015年年底的4、52倍，2016年年底进一步降低到4、06倍;而二线城市的累计施工面积与销售面积之比则是从2014年底的5、09倍降低到2015年年底的4、68倍，2016年年底进一步降低到3、84倍;三四线城市的累计施工面积与销售面积之比从2014年底的4、76倍降低到2015年年底的4、49倍，2016年年底进一步降低到3、74倍;整体的住宅库存有所缓解，但部分二三线城市的去库存压力仍较大。
在去库存的同时，地产行业的投资也开始复苏，全国房地产投资总额的同比增长率从2015年的1、0%回升到2016年的6、9%，2017年1-4月的累计同比增速进一步上升到9、3%，其中，住宅市场的投资增速更是从2015年的0、4%回升到2017年1-4月的10、6%;全国商品房新开工面积的同比增速则从2015年的-14、0%恢复到2016年的8、1%，2017年1-4月进一步提升到11、1%，其中，商品住宅的新开工面积同比增速更是达到17、5%。
而土地购置面积的同比增速也终于在2017年1-4月实现正增长，同比增速达到8、1%，土地成交价款的同比增速更是从2015年的-23、94%恢复到2016年的19、8%，2017年1-4月达到34、2%;40城市土地成交价款的增速更高，2016年全年的同比增速达到28、6%，2017年1-4月的同比增速进一步提升到39、3%。
结果，新增项目的单位土地成本平均已经占到同期销售均价的50%左右，而即使以2016年的销售速度计算，地产企业的土地储备量平均也已相当于6-7年的销售量。这意味着，一旦销售减缓，库存压力将重新上升，而去库存的同时，新增的高成本土地项目削弱了企业未来的低谷抗冲击能力。
此外，货币政策刺激了销售复苏，但地产市场的结构性矛盾却日益升级，而销售的复苏可能让这些被掩藏的结构性问题进一步激化。
结构问题之一：商业地产施工面积10倍于年销售面积
复苏的不仅是住宅市场，2016年，全国办公物业的销售面积达到3826万平米，同比大增了31、4%，销售金额达到5484亿元，同比增长了45、8%;2016年，零售物业的销售面积达到1、08万亿平米，同比增长了16、9%，销售金额达到1、06万亿元，同比增长了19、6%。2017年1-4月，在住宅市场的限购限贷政策下，投资性需求进一步转向商业物业市场，推动办公物业和零售物业的销售继续维持高增长，1-4月办公物业的销售金额同比增长了50、4%，零售物业的销售金额同比增长了41、4%，但随着各地对商住物业的一系列限制性措施的落地，预期商业物业的销售也将被抑制;而“缩表”下，投资性需求的整体萎缩将对商业物业产生更大冲击。
另一方面，虽然销售在增L，但库存压力依然高企。2016年，全国办公物业的施工面积同比又增长了6、01%达到3、5亿平米，相当于同期销售面积的9、16倍，而零售物业的施工面积同比也增长了4、46%达到10、46亿平米，相当于同期销售面积的9、67倍。虽然库存比例较2015年年底有所降低，但近10年的存货仍然预示着巨大的销售压力和招租压力。
在存货压力下，2016年，商业地产市场的新开工面积同比增速首次低于住宅市场，2016年全国办公物业的新开工面积同比减少了2、3%，零售物业的新开工面积同比减少了0、9%，均低于同期住宅市场8、7%的新开工面积同比增速;但2016年全年仍有6415万平米的办公物业和2、23亿平米的零售物业开工，2017年1-4月又新开工了1709万平米的办公物业和5673万平米的零售物业。
全国在建商品房中，商业地产（含办公物业和零售物业）的面积占比从2008年的13、9%上升到2016年年底的18、4%，而投资额占比则从2008年的14、1%上升到2016年的21、8%。
部分城市的存货压力更大，除北上广外，成都、郑州、南宁2016年新开工的办公物业面积都在200万平米以上，而海口、南宁、昆明、长沙、沈阳等城市2016年新开工面积的同比增幅在100%以上;在零售物业方面，重庆2016年一年的新开工面积就达到900万平米，成都和郑州的新开工面积也都在500万平米以上，西安、长沙也超过了300万平米，而济南、海口、三亚等城市零售物业新开工面积的同比增幅都在100%以上。
存量方面，截至2016年12月底，北京在建办公物业面积为2447万平米，上海2181万平米，杭州1467万平米，广州1076万平米;二线城市中，成都、重庆的在建办公楼面积也超过了1000万平米，而银川、沈阳、天津、海口等城市的在建办公楼面积则超过了这些城市年销售面积的20倍，未来，一旦销售有所下滑，这些城市的写字楼市场将面临更大的销售压力。
零售物业方面，截至2016年12月底，北京的在建商业营业用房面积达到1355万平米，上海1991万平米，杭州1424万平米，广州1226万平米;二线城市中，重庆、成都、西安、苏州、合肥、郑州、昆明、长沙、沈阳、武汉、天津、青岛、长春等城市的在建商业营业用房面积均在1000万平米以上，其中，重庆在建的商业营业用房面积高达4194万平米，成都也超过2500万平米，而太原、深圳、西安、大连、沈阳、济南、海口等城市在建商业营业用房面积也都超过了年销售面积的20倍以上，未来这些城市销售和招商的压力都将大幅上升。
结构问题之二：土地成本升高挤压利润空间
国土资源部的数据显示，2016年，105城市居住用地的地价同比上升了7、9%，商业用地的地价同比上升3、1%，工业用地的地价同比上升2、9%;2017年一季度，居住用地的地价同比又上升了2、1%，2016年以来的累计涨幅达到10、1%。
其中，一线城市居住用地的平均地价累计上涨了23、5%，达到22624元/平米，二线城市居住用地的平均地价累计上涨了9、2%，达到5802元/平米，三线城市居住用地的平均地价累计上涨了6、6%，达到2552元/平米。
具体到各城市，截至2017年一季度末，北京居住用地的平均地价同比上升19、8%，达到61072元/平米，2016年以来累计上涨了25、3%;上海居住用地的平均地价同比上升24、7%、达到47701元/平米，2016年以来累计上涨了33、4%;深圳同比上升8、7%、达到47798元/平米，2016年以来累计上涨了13、1%;广州同比上升38、7%、达到40545元/平米，2016年以来累计上涨了43、8%。
而二线城市平均的地价涨幅要显著低于一线城市，平均只有9、2%，但其中，苏州、厦门、南京、太原、合肥、济南等城市的同比地价涨幅都在20%以上，厦门的平均地价更是达到29407元/平米，直追一线城市;与之相对，哈尔滨、昆明、西宁、长春、银川等城市的平均地价涨幅不到3%;三线城市方面，平均的地价涨幅更小，为6、6%。
在此背景下，地产上市公司2016年新增土地储备的平均单位成本则达到7900元/平米（中位数为6850元/平米），新增土地储备的单位成本平均相当于当期销售均价的54%（中位数为44%）;其中，销售额在百亿元以上的地产上市公司，2016年新增土地储备的平均单位成本约为8200元/平米，新增土地储备的单位成本平均相当于当期销售均价的55%;而2016年地产上市公司的新增购地支出平均也已相当于同期合同销售金额的55%，这不仅占压了企业的大量资金，还导致行业整体的利润率呈下降趋势，未来，一旦房价停止上涨，甚至掉头向下，许多企业将面临亏损压力。
结构问题之三：低谷中八成地产上市公司面临再融资风险
土地成本的大幅上升和商业地产的过量供给还导致了地产行业的另一个问题，就是投资回收周期的延长。
2016年，销售的复苏也让地产上市公司投资回收周期的中位数缩短到27个月，但低谷中仍将延长到54个月，而全国地产企业当前的投资回收周期平均达到39个月，低谷中将超过5年。
与之相对，地产企业平均的债务资金期限仍维持在2年左右――截至2016年年末，地产上市公司平均有20%的资金来自预收款，23、5%来自各项应付款，10%来自短期借款，15%来自长期借款，9%来自长期债券，1、5%来自永续资本证券，22%来自权益资本。
虽然，债券的占比有所提升，但由于大部分境内债券都附有存续期内的投资人回售条款，所以这些债券真实的期限平均只有2-3年;而永续资本证券由于票面利率较高，且随着持有期的延长票面利率还面临大幅上升的压力，所以，真实的存续期一般也不超过3年。
结果，剔除预收款后，上述债务的平均期限约为24月，并在2018-2019年面临境内债券的集中到期或回售压力，仅上市地产公司层面，2018年就有近4000亿元的债券到期或可回售，2019年又有总额3500多亿元的债券面临到期或回售压力。
由于债务期限普遍短于当前的投资回收周期，更短于低谷中的投资回收周期，这就意味着，当债务到期时，项目资金还没能回笼，从而使地产企业面临再融资缺口。
根据我们的测算，即使在2016年的周转速度下，也有48%的地产上市公司面临短债长投的期限缺口问题，26%的企业面临1年以上的资金缺口;而在低谷中，面临期限缺口的企业比例将上升到84%，其中71%的企业将面临1年以上的资金缺口，51%的企业将面临两年以上的资金缺口，再融资压力仍很大。
截至2016年年底，127家地产上市公司（A+H）平均的现金持有比例（算术平均）为16、2%，高于2015年年底13、7%的现金持有比例，更高于2014年年底12%的现金持有比例;但127家公司平均的净负债率（算术平均）已从2013年年底的85%上升到2015年年底的98%，2016年末只是略降低到97%;净负债率的中位数则从2013年年底的65%上升到2015年年底的75%，2016年年底略降低至74%。因此，虽然地产企业手中的现金有所增长，但负债率却并没有降低。
负债结构方面，短期借款在总带息负债中的占比从2014年年底的35%降到2016年年底的28%，结果，127家地产上市公司未来1年平均有相当于总资产10%的短期资金富余。但由于多数债务仍将在未来2-3年内到期，所以企业的中期资金缺口（未来2-3年的资金缺口）仍占到总资产的17、5%。
其中，有21家公司面临相当于总资产10%以上的短期资金缺口;有60家公司面临相当于总资产20%以上的中期资金缺口，占比47%;还有35家公司面临相当于总资产30%以上的中期资金缺口，占比28%。
上述资金缺口意味着地产企业在不扩张的情况下，现有债务也必须通过再融资才能维持资金链平衡，平均的再融资比例至少要达到50%以上才能维持现金流平衡。长期资金匮乏、期限结构错配已成为制约地产行业转型和可持续发展的第三个重要因素。
部分企业信用风险暴露和信用成本上升加速
地产行业最重要的几项成本，土地成本、税收成本和融资成本，土地成本的占比持续上升，融资成本虽然在2015年、2016年有所降低，但在货币政策收紧、金融机构“缩表”的背景下，已开始反弹;而地产企业的“扩表”与金融机构的“缩表”更加速了部分企业信用风险的暴露。
2017年一季度末，商业银行不良贷款余额达到15795亿元，较2016年年底又增加了67亿元，虽然不良贷款率维持在1、74%的水平，但表外业务风险正在积聚，银行理财产品的纠纷日渐增多，而频繁爆发的债券违约事件也增加了银行理财的潜在风险。
债券违约方面，2014年只有6只债券违约，2015年23只，2016年上升到79只、涉及34家企业，违约总规模达到403亿元，2016年还发生了首单资产支持证券的违约事件;2017年1-4月又有12只债券违约，预期随着2017-2018年债券的集中到期，信用风险的暴露概率将进一步增大――2017年共有12223只债券到期，到期规模超过10万亿元，1%的违约概率就意味着千亿元违约规模。
而在信托市场上，2016年共发生了14起兑付危机，其中，湖州港城置业、北京星城置业等多起违约事件都涉及到不动产的信托纠纷。
随着信用风险的暴露，信用利差也在扩大。在同业拆借市场上，1年期AA-债券与AAA+债券的信用利差虽然从2016年年初的2、30个百分点缩小到2016年11月时最低0、70个百分点，但到2017年5月底又扩大到1、29个百分点，AA-债券的到期收益率也从2016年11月时最低的3、65%反弹至2017年5月底的5、71%。
3年期债券的信用利差更大，3年期AA-债券与AAA+债券的信用利差从2016年年初的2、65个百分点缩小到11月时最低1、68个百分点，但到2017年5月底又扩大到1、84个百分点，而AA-债券的到期收益率也从2016年11月时最低的4、66%反弹至2017年5月底的6、58%。
未来，如果信用风险进一步暴露，信用利差可能进一步扩大，地产企业的信用成本也将随之上升。
无杠杆化利润率的降低和权益占比的降低削弱了潜在的低谷抗冲击能力
2016年的销售复苏，使地产企业的利润率和周转率都出现短暂回升。
其中，地产上市公司毛利润率维持在21、0%左右，但由于费用率，尤其是财务费用的显著降低，使上市公司营业利润率的中位数从2015年的12、9%上升到13、7%，平均的营业利润率则从2015年的9、2%上升到12、1%。
但在土地成本和信用成本的双重压力下，地产企业的利润率整体呈下降趋势，上市地产公司营业利润率的中位数已经从2010年的23、5%降至2016年的13、7%，平均的营业利润率则从2010年的24、5%下降到2016年的12、1%。而销售额百亿元以上的地产上市公司的平均营业利润率则从2015年的14、2%下降到13、1%，相较于2012年平均24%的营业利润率已经降低了11个百分点。
如果再加回资本化利息支出部分，则上市地产公司无杠杆化营业利润率的中位数将从2015年的22、3%进一步降低到2016年的18、5%，平均的无杠杆化营业利润率也从2015年的19、8%下降到17、9%;这意味着未来如果融资成本上升，杠杆化的营业利润率将进一步降低，即，除非售价持续上升，否则新增项目的高成本土地将削弱企业潜在的低谷抗冲击能力。
周转率方面，2016年的销售增长使周转速度得到明显提升，地产上市公司存量资产周转率的中位数从2015年的0、29倍提高到0、37倍，平均值也从2015年的0、31倍提高到0、41倍，销售额百亿元以上的地产上市公司存量资产周转率的平均值则从0、41倍提高到0、53倍。
但逐步升高的地价侵蚀的不仅是利润率，还使地产企业的前期投资压力增大，潜在的投资回收周期延长、周转速度减缓，尤其是当房价滞涨甚至出现下跌的情况下，土地成本在销售均价中的占比过高，企业将被迫推迟开盘，使投资回收周期进一步拉长。
此外，投资物业占比的上升也减慢了地产行业的资金周转速度，当前上市地产公司投资物业的总值已达到1万多亿元，再加上2000多亿元的固定资产，投资物业及固定资产总值已相当于上市地产公司资产总额的12%（剔除万达商业）。
结果，地产上市公司存量资产周转率的中位数从2009年的0、44倍降至2015年的0、28倍，虽然在2016年恢复到0、37倍，但我们预期这只是一个暂时现象，未来的市场低谷中行业平均的存量资产周转率可能降低至0、18倍，较2008年金融危机期间（0、26倍）还低;而销售额在百亿元以上的地产上市公司平均的存量资产周转率虽然也在2016年暂时恢复到0、53倍，但预期低谷中仍将降低至0、29倍，行业整体不改周转速度的下降趋势。
半数以上地产公司投资回报率不敌债务融资成本
2016年行业平均的利润率和周转率有所恢复，相应的市场平均的投资回报率也有所上升，上市地产公司2015年平均的投入资本回报率（ROIC）已降至8、3%，2016年（年化）略升高至8、5%;在财务杠杆的放大作用下，期末摊薄的净资产回报率（ROE）则从2015年的6、4%上升到8、9%，但较几年前14%以上的ROE已大幅降低。
另一方面，虽然地产上市公司平均的综合债务融资成本已从2015年全年的9、1%降低到2016年的7、8%，但上市地产公司中仍有43%的企业2016年的投入资本回报率低于债务融资成本，从而使股东回报低于了债权人回报。
2017年，随着销售增速的减缓，地产企业的周转率和利润率将再度面临下降的压力，而融资成本的上升将使更多地产企业面临投资回报不足以覆盖债务融资成本的问题――预期行业低谷中，半数以上的地产企业其投资回报率都不足以覆盖债务融资成本。
结论：地产企业的“繁荣陷阱”
2016年，在宽松货币政策的刺激下，全国商品房的销售面积同比增长了22、5%，销售金额同比增长了34、8%;但繁荣的背后，除了“馅饼”，还有“陷阱”，在销售增长的刺激下，地产上市公司的总资产增长了33%，带息负债增长了32%，权益资本却只增长了17%，扩表的背后主要是负债的推动。相应的，虽然2016年的销量有所增长，但地产上市公司的土地储备总量仍相当于6-7年的销售量。
地产企业的“扩表”也拉动了地价的上涨，新增项目的单位土地成本平均占到同期销售均价的50%左右，结果，虽然一线城市的销售均价平均上涨了27、3%，二线城市的销售均价平均也上涨了13、4%，且地产上市公司平均的综合债务融资成本（含汇兑损益）从上年的9、1%下降到7、8%;但上市地产公司平均的毛利润率（扣税后）仍维持在21%左右，无杠杆化核心利润率的中位数还从上年的22、3%下降到18、5%，只是由于融资成本和费用率的降低才使得营业利润率从上年的12、9%上升到13、7%。
但是，M入2017年以后，整个金融行业开始大规模“缩表”，融资成本重新上升，销售速度则有所放缓，这意味着，预收款的占比将有所下降，而此前扩张的资产负债表将主要依靠债务来支撑，净资产占比持续降低;而在地价上涨、无杠杆化核心利润率下降、信用成本上升的背景下，利息支出的增加将进一步侵蚀利润空间。
结果，经历了2016年的繁荣后，整个地产行业的低谷抗冲击力非但没有上升，还进一步被削弱，上市公司平均能够承受的最大降价幅度从2015年的24、7%下降到2016年底的21、7%。此外，2015-2016年发行的大量境内债券，将在2018-2019年面临集中到期或回售的压力，在金融机构“缩表”背景下，行业低谷中将有80%以上的企业面临再融资风险。
5月中旬来到公司接到的第一个项目是交通二公司的内部审计，审计中对于程序处理，流程的操作都是一窍不通，所以我集中精力把业务做到更多更细，其整理底稿的工作也汇总了很多，但是由于底稿整理消耗的时间太多，对于整体的流程并未全部参与其中，时间总是觉得不是充足，有力不从心之感。得到的结论：对于时间的合理分配应该在取证时做到：涵盖全部，突出重点，划出问题，就可以了。
5月底接受小学审计，由于是所里常规的审计业务，也和同事协调要了模板，经过翻凭证，看账，抽凭，汇总底稿，整理报告，等一整套的流程下来感觉还有点意思，在其中感受到从开始到结束，每个环节的重要性是不可少的，也是在同事的一次两次的提醒与帮助下做到工作完结点。感谢同事们的帮助！
6月初开始接手交通一公司的内部审计，也是在与二公司等量工作中做了详细的抽凭，并在抽凭后汇总问题，其中强化我在工作中发现问题汇总问题，并将其陈列于报告中，这是审计中必须具备的常规能力，我感受自己在完善和调整状态的一个过程。从6月下旬以后又接手了我从业中一个沉甸甸的项目-香河热力成本监审，其中是我和喻姐两个人负责此项目，审计的是3家公司3个取暖年度的成本，说实话，没有底，没有经验，也没有方向，经过一个很漫长的时间，到7月底我和喻姐将3家公司的基础资料做了数据整理，对于其他底稿的整理判断标准不够明确，与同事交流，与企业沟通，与委托方确认，各种途径将整理后的基础资料汇总拟定了报告初稿，在张总一次次的复核修改中8月中旬才把报告顺利交付，其中感受到了自己的不足，经验及职业操守的原则性不强，缺少处理问题的果断性，不过我知道这是我需要进步的一个机会，感谢公司领导的信任与栽培。
8月下旬又是一个不平常的任务，我和朱哥在领导的委派下接手了三河市国税局委托的对两家企业的纳税进行评估，并进驻企业进行查账，计算企业的各项税种的缴纳情况，并对其收入及费用的各项开支进行了地毯式的排查，这次的业务也是对我们一种考验，也是一次学习，对于专业性知识了解不深，查账能力和复述未能达到领导及各方面认可，最后以半路收场而告终，此业务转交给张总及张路接手，可以说这一次是对我失败警钟的教育课，刻在心里不会忘记，要让这样的打击告诉自己还要不断的努力去学习更多的专业知识。
9月中旬根据公司安排，我和朱哥接受了一个新的任务-霸州税务局资产清查工作，并在1周的外勤后将数据整理出报告，经审核提交，这次的任务中，清查对于结果性的要求是很严格，但对于清查时存在的问题也是不少，由于国地税合并，资产放置位置不固定，并且设计的地点较为分散，所以最终也是以一种抽查式方式进行的资产盘点，对于盘点出问题出具报告进行说明，最终无盘盈，盘亏资产做了经济鉴证报告，并在9月底进行交付。此任务中感受颇深的就是时间紧迫，任务工作量大，改变核对方式为针对性抽查是较为合理的工作方式，事随机而动。
10月中旬繁重任务就是我们正式接手现在的工作任务-永清县农村清产核资工作，2个乡镇57个村街，进行账面资产及债权债务的清理，并和各村级进行一一核对，将清单与实际结合整理，进行解答及沟通协调各村街、乡财政、乡政府中的问题，最终将村街确认结果进行公示，此次任务中最终要就是沟通协调问题，需要时间，需要配合，需要认同，其委托方对于工作的负担总是在不断加码，录入系统也列入我们必须做的任务中，所以截至到现在我们还未将各村街结果公示完毕，但委托方的最后期限定时间为12月底，感受压力的沉重，我要更加尽力完成此次任务。
对于这几个月中，也做个其他短时间的业务，例如：机械研究所的财报审计，宏泰公司的增资外勤，美购公司经理的离任审计外勤，时间短，不在复述太多。
近日，碧桂园的连续28次在港股回购股份，共计回购金额超过6亿港元。最近的一次回购发生在4月5日，单日回购500万股，平均回购价格为3港元。如此长时间持续回购股份，在碧桂园历史上尚属首次，也引起不少业内人士关注。
“三四线城市之王”碧桂园，在经过一系列调整之后正逐渐恢复活力。此前，在2015年业绩会上，碧桂园宣布将在重点布局的三四线城市进行涨价销售。该消息一出，便引起热议，在当前库存高压力之下，碧桂园竟然选择涨价去库存？这背后到底有着怎样的原因？为了帮助投资者解答疑惑，《投资者报》记者于近期向碧桂园发出采访提纲并致电相关负责人，公司方面给出了比较详细的答复。
28次频繁回购
今年以来，碧桂园已经在香港市场连续28次回购股份，共计回购约2、04亿股，总金额约为6、07亿港元，成交均价约2、96港元。其中，最低回购价为2、89港元，最高3、03港元，碧桂园回购价锁定在3港元左右。
4月11日，碧桂园公告称，将近期回购的股份予以注销。
在今年年初时，碧桂园曾公告称，有意行使其于2015年5月20日举行之该公司股东周年大会上所获该公司股东授予之一般授权，以回购该公司股份。于股份回购授权下，董事会获受权于联交所回购最多约22、59亿股股份，即该公司于股东周年大会日期之已发行股份总数10%股份。
引起注意的是，为何碧桂园没有在去年港股暴跌之际回购，直到近期才不断回购？这些回购的目的是什么？
对此，碧桂园相关负责人对《投资者报》记者表示，公司进行股票回购的目的是使得股价回到合理的区间，最大程度保护投资者的利益。
“在何时点、以何价格、回购多少数量的股票（目前已取得回购最多不超过10%股票的许可，但截至目前仅回购了1%），除了资本市场的客观因素外，还涉及公司结合市场及自身情况做出的判断。对保持市场密切关注，结合自身情况动态调整回购不乏对帮助股票恢复合理价值区间最为有效。故我司并未设立明确的回购时点或价格目标。”该负责人说。
涨价去库存
在2015年业绩会上，碧桂园总裁莫斌表示，碧桂园三四线城市的存货年限不长，未来“只会升价销售，不会降价销售。”
数据显示，过去一年，碧桂园通过积极的销售策略已将库存量净减少44亿元。截至2015年底的土地储备，目前整体货量达到6270多亿元，其中位于三四线城市的项目预计可售货值约2980亿元，这占到总可售货值的47、53%。
据了解，碧桂园今年在三四线城市的目标客户将主要是富裕人群，因为这类客户认同的县中心、市中心、学区房等地段。莫斌称，目前碧桂园在三四线城市推出的新项目首期去化率都超过65%，并且均价要高于周边项目10%至20%。
在当前库存高压之下，碧桂园选择提价销售，到底有着怎样的原因？
上述碧桂园相关负责人对《投资者报》记者说：“公司于三四线城市重点关注改善性需求，开发标杆性产品项目，针对当地高净值人士市场，于2015年推出了‘劳斯莱斯’项目及升级产品，使得公司在定价上更加灵活。2015年来，中央多次降息降准释放流动性，改善‘供给侧’，在‘十三五’会上重点强调去库存，公司积极把握当前宽松的政策红利，结合优化自身的土地储备及产品，截至2015年12月31日，公司已获预售证可售资源总量已由年初的1，129亿下降至1，085亿，库存水平不断下降。”
尽管对今年的三四线城市前景依然抱有信心，但作为长期深耕这类型的房企，碧桂园去年的业绩还是受到一定影响。2015年碧桂园在销售规模继续增长的背景下，其毛利率却出现了下降，去年碧桂园毛利率只有20、2%，同比去年的26%下滑了6个百分点。
对此，碧桂园相关负责人表示，2015年毛利率主要受交付结构及区域的影响，高层洋房的交付面积占比由2014年的69%上升为2015年的79%，广东省外的交付金额占比由2014年的48%上升为2015年的66%。
“但将此交付构成与我们近几年的合同销售相比，可以看出交付构成的不同只是临时性的，另外，随着集团土地储备结构和产品定位的持续优化，我们预计未来集团确认收入均价及毛利率将有所回升。”该负责人说。
进取购地乃“双刃剑”
为了改善利润率下滑趋势，碧桂园从去年便开始加强一线城市的拓展力度。2015年全年，碧桂园共新增了172幅土地，总金额为559亿元。我们注意到新增的土地储备中有约50%位于一二线城市，包括上海、南京和苏州。
正由于去年超预期的进取拿地策略，也为碧桂园带来了更多的财务负担。他们在2015年利用永续债工具融资了160亿元，因此至2015 年末的永续债总额达195 亿元，这相比碧桂园以往的谨慎策略略显激进。
招商国际研究报告认为：“虽然碧桂园将会在2016 年偿还所有的永续债，但我们估计为支付永续债的利息在2016年便达16、6 亿元。此外，在2016 年偿还永续债后，我们预测公司的净负债比率将由2015 年的46、9%升至2016 年的69、0%。”
另外，招商证券（香港）研究报告表示，对于碧桂园进取的购地策略，正面来说，这会增加公司的可售资源，上调合同销售预测至1，680亿元，同比上升20%（调整前：同比上升3%）。负面来说，我们预测碧桂园2015/2016年底止的总负债将分别达到842亿/1092亿元人民币（2014年年底：642亿元人民币）；净负债比率将由2015年6月底止的60%上升至2015/2016年底止的80%/106%（公司目标：低于70%）。
面对如此高的总负债，碧桂园将会如何处理？
由于底吹炉在4月15日突发锅炉爆管漏水情况，总厂立即采取紧急转炉措施，并将情况及时向公司领导汇报。公司经慎重研究，决定进入年度停产检修。总厂紧紧围绕公司下发的《关于总厂底吹炉系统年度停产检修工作安排》文件精神，组织和发动相关车间、部门按计划、步骤全面展开年度检修工作，现将此次停产检修情况总结如下：
一、 检修的基本情况：
本次年度停产检修以底吹炉及余热锅炉为主线，共涉及三个车间66个检修及改造项目（底吹炉32个，硫酸车间18个，动力车间16个）。其中：改造项目主要有增加锅炉三烟室155㎡对流管束、锅炉爆破清灰、底吹炉虹吸道和铅包改进、电收尘增加热风吹扫、底吹炉岗位收尘系统改造等7项；大的检修项目有：更换2#皮带、底吹炉更换氧枪区内衬耐火砖、电收尘95瓷柱和第三层分布板更换、配料抓斗行车轨道校正和凸轮控制器检修、铸渣机轨道与升降机构更换及首尾不同轴校正、硫酸电除雾清洗检查和转化器五层触媒更换、板式换热器清洗、污酸处理厂房地面防腐、污酸站电缆线改道、空分制氧系统检修维护等10项。检修时间从4月16日开始，到5月17日实现底吹炉点火烤炉，5月23日投底铅，基本完成了此次检修的任务。但在投料的过程中出现氧枪堵塞及转炉过程中挂损8根直升烟道弯管，后经氮氧管道清理吹扫及更换弯管，于5月28日恢复正常生产，至今整个系统生产正常，创造了连续生产35天未转炉的历史最高纪录，平均日产粗铅近90吨，基本达到了此次年度检修的目的。
二、 检修取得的成绩和收获：
这次年度检修具有突发性、时间长、任务重、覆盖面广、参与人员多等特点。总厂在公司领导的正确指挥下，带领车间及广大员工按照既定的目标和计划，克服诸多困难，发扬吃苦耐劳、连续作战的精神，众志成城、团结协作，最终完成了此次检修任务，基本达到了预期目的。归纳起来，主要表现在以下及个方面。
1、公司领导高度重视，检修管理人员以厂为家，全身心投入。
此次检修得到了公司领导的高度重视和大力支持指导，为此公司作了周密的部署和详细的安排，召开了检修专题会，并下发了《关于总厂底吹炉系统年度停产检修工作安排》的通知，明确了检修组织领导机构和检修计划安排及进度。特别是在检修攻坚扫尾阶段，总经理亲自挂帅，分派了工作组进驻总厂现场办公，指导协调解决问题，给予了总厂检修团队极大的鼓舞。总厂检修管理人员日夜奋战在检修现场，督促检修质量和进度，出现问题集思广益，一起研究解决，各车间钳电工在总厂的统一指挥下，相互支援、协同作战，体现了良好的团队合作精神。很多车间领导和管理人员在此期间放弃了正常的休息时间，吃住在厂里，将全身心都投入到检修工作中，表现出较强的工作责任心和主人翁精神，为检修任务的完成打下了良好的基础。
2、部分车间、项目检修组织得力，按期、保质完成检修任务。
此次检修由于涉及三大车间66个项目，任务十分艰巨。总厂在公司下发的停产检修工作安排通知的基础上做了更具体的安排和部署。组织动员各检修车间全力以赴，按时、按期、安全、保质完成各项检修任务，力争尽早恢复生产。各车间积极行动，按照计划有条不紊的开展检修工作。特别是动力车间制氧站，在检修项目的确定、备件的准备、技术方案和人员的准备等方面都提前做了细致的安排，并且在开车过程中发现氧压上不来时，及时组织技术力量进行分析判断，找到了吹扫时存在的死角;，及时解决了问题，在预定的时间内完成了全部检修任务，于5月21日17:00正式输送氧气，保证了底吹炉的生产需要。硫酸车间根据自身的实际情况，紧扣公司及厂部做出的检修计划要求，积极组织员工加班加点，顺利的完成了18个检修项目，在5月19日14:18实现转化系统升温，于5月21日20:00具备接气条件，满足了底吹炉投料的需要。底吹炉的许多子项目如：2#皮带更换、铸渣机检修、岗位收尘系统改造、抓斗行车检修等都按期、按计划完成。
3、积累了大量的宝贵经验。
此次检修虽然事先有详细周密的计划，对大量的问题做了前期的预判和相应的对策，但在检修过程中还是发现了许多新问题。如制氧系统在解体空压机过程中，发现机内存留一块钢板，几个轴瓦已经磨损十分严重，如不及时停机检修，将有可能导致整个空压机报废，其损失及后果将不堪设想；氧气站在检修完成后开车积液过程中，借助外单位技术力量，大胆的尝试开阀积液这一新的操作方法，结果使送氧时间提前了10个小时左右，节约了电费；底吹炉在检修完成后首次投料发现氧枪堵塞，对管道进行了全面的清理吹扫，发现了止回阀过滤网已经破损，失去虑渣的作用，同时还发现主氧管有一处开裂漏气现象，使得这些问题都及时得到了解决。
4、各改造、检修项目经投产检验效果良好，生产稳定。
从5月28日正式投产至今，各检修、改造项目运行稳定，效果理想。经检修后的余热锅炉压力、温度一切正常；增加的爆破清灰收效良好，解决了锅炉积灰易堵塞的老难题；岗位收尘系统的改造使岗位冒烟现象得到了很大的改善，特别是渣口，几乎杜绝了冒烟现象；铸渣机经轨道更换和首尾同轴的调整，运行十分顺畅，故障维修率急剧下降；电收尘分布板的更换、一号电场的恢复使收尘效果大大改善，尾气的粉尘含量大大降低；空分制氧系统自开车运行以来一切正常稳定；底吹炉已经连续运行35天未转炉，创造了历史最高纪录、、、、、、总之，经过近一个月的生产检验证明，此次检修效果是显著的，结果是成功的。
三、检修存在的问题：
此次检修最大的问题是未按照公司规定进度计划完成，比计划时间延后了10天。导致未按计划完成的原因，归结起来主要有客观、主观两方面的原因。
（一）、客观方面原因分析：
1、底吹炉突然暴管事故紧急停炉，进入年度停产检修，使得准备作有些措手不及，从检修项目、检修施工队伍组织、检修方案与技术、备件材料准备难以满足临时要求。但时间安排还是按照年初的计划30天。
2、施工队伍进场不及时。
（1）锅炉改造厂家施工进场滞后，且施工人员力量不够。从4月15日停炉通知厂家，到17日还只来了1人，21日，在公司领导与厂家领导联系下，厂家才增派3人，现场焊工只有2人，到4月25日再增派了4名安装工，5月12日管子焊好后，扁钢没有焊就只留1个焊工了，导致后来焊扁钢无法按计划时间焊完。
（2）电收尘检修到5月17日才进场，还是在总厂领导多次催促厂家，在公司领导出面催促下才到现场。
3、底吹炉炉结过厚，打炉结非常困难。因是暴水管而突然停炉的，停炉程序不可能按照正常停炉操作规程进行，使得炉内渣没有放出，炉结厚达1、5米左右。
4、5月中上旬连续几天下雨，5月11日中午全厂停电4小时，影响主线项目锅炉改造施工。
5、锅炉、电收尘检修项目和任务增加，材料临时申报，采购一时进不来。
（1）锅炉钢管备货少了，联系厂家临时快运发过来，采购部同时采购；8根弯管临时找加工厂家加工，先到资兴，没有此次规格的弯管机器，后多处转辗打听才找到铁路锅炉厂加工好；
（2）电收尘备件到要开炉的前一周才到齐货；
（3）铸渣机变频电机和减速机到20日才到货，没有时间进行更换了。
6、 维修人员严重不足，正常维修人员定员9人，实际加从其它岗位临时调派2人充当维修工外，总共还只有7人（机修共只有5人），停产检修任务多，就显得严重不足。
（二）、主管原因分析：
1、计划性不强，准备工作不足。
从2010年11月份就开始准备2011年元月份年度停产检修工作计划，总经理办公会、公司调度会决议中，强调检修工作要从项目梳理、技术方案、施工队伍、备品备件、材料、组织分工等方面准备好，但计划从2011年1月份，修改到4月底，结果4月15日爆发锅炉暴管施工而停炉。显得准备工作不充分。
2、对困难估计不足，过于乐观。
（1）打炉结时间总厂开始计划7~10天，结果从4月19日开始打到5月10日才结束，共花了 21天时间，耽误了更换内衬时间，也就耽误烤炉时间。
（2）锅炉管的损坏比预计的要严重得多，工作量增大，而施工人员不足，材料准备不足。
（3）电收尘原计划只检修分布板，厂家到停产中期才来检查，增加了热风吹扫，时间来得晚，还要临时备材料。
3、部分项目负责人组织工作不严密，措施不力。
（1）锅炉检修人手不够时，没有想更多的办法增加人手。在锅炉试压后，过分听信厂家的意见，锅炉管之间的扁钢没有密焊厂家维修人员就撤离了，以至5月23日复产时锅炉多处漏烟气。在锅炉水冷壁弯管被刮擦漏水停炉抢修时，也没有加派人手补焊。到再次开炉过程氧枪堵而停炉处理时，才安排6名焊工进行焊补。
（2）在爆破清灰装置按装过程中，关键施工环节责任人现场监督不够，把关不严，以至从氮气主管接口焊渣没有清出来，多次清扫管道才查到该问题，耽误有效处理时间。
（3）打炉结时间大大超过预期时间后，没有采取有效（激励）措施，以至打炉结时间长达21天，耽误了筑炉和烤炉时间。
（4）项目负责人责任意识和质量意识不强，抓不到关键点。底吹炉本身打炉炉结就耽误了较多的时间，在砌筑虹吸道的过程中，没有进行全过程质量跟踪把关，开始砌筑时有人发现用错了砖，跟当时现场施工队的人说了一声后，就没有人去落实，以至到第二天上午基本砌筑完了才发现仍然在继续。后来又只得返工，耽误了时间。
（5）没有严格的检查验收程序。
相当部分项目在完工后没有进行严格的验收，以至失去了正常的检修管理秩序从而造成不良后果。安装爆破清灰装置割焊动了氮气管焊渣没有清理，导致22日开炉时就堵氧枪。安装锅炉水冷壁管尺寸不对，导致处理氧枪堵转炉时，挂坏8根锅炉钢管，抢修了4天。
4、检修组织经验不足。
（1）梳理的检修项目基本上是2010年11月准备的，就再没有进行系统的梳理，没有按照正规的管理流程上报公司进行审批。特别是流程设备上的改造，公司监管力度不够。以至检修过程临时增加了检修和改造项目。
（2）氧气、氮气管道按照其他厂家经验，在停产检修后复产前是要进行管网吹扫的，吹扫只用了2个小时），并且没有对管道进行敲打。都没有注意到氮气、氧气管的阀门上还有过滤网，也就没有拆开过滤网清理，走了弯路耽误了时间。
（3）管道割焊的焊渣是应该及时清理的，避免焊渣堵管道。但在安装爆破清灰装置接气源氮气管施工时就没有注意此事。锅炉水管要求更严格，厂家在对锅炉弯管抢修时，公司管理人员巡视时发现，大量的焊渣留在管道内，问到厂家施工人员还说没有事，不及时处理，肯定将堵塞锅炉排污管。
四、值得今后改进和总结的经验
1、加强设备管理的组织建设工作。
要建立公司、厂部、车间三级设备管理的组织网络，公司级的设备管理，目前应以技术工程部为核心，宏观规划布局设备的基础管理工作，在设备的日常点检、巡检、维护保养、计划检修、特种设备、维修费用控制、备品备件等方面的管理等进行系统的策划与提升，要达到各级设备管理的责任明确、系统管理力制度体系健全并运行有效、设备事故与故障率不断降低、满足生产需求的目的。
目前这些工作还处于较低级的阶段，基础管理工作平台比较薄弱，表现的设备故障率也比较高、临时抢修的项目多，检修的质量也不是很理想，设备技术管理指标体系还没有建立，这都需要公司设备归口管理部门牵头加强做好组织建设工作。
2、转变设备管理观念。
要逐步改变重抢修轻预防检修和计划检修的思想。设备检修要象生产任务一样，建立设备月检修计划，最大可能减少临时性抢修，以充分保障生产的稳定性，尽可能降低设备对生产成本的影响。
3、加强系统设备的年度检修的的管理。
（1）年度系统停产检修应建立预算管理模式，对项目计划、费用控制等都要进行规范管理。
（2）要从设备检修项目的计划、备品备件和检修材料的准备、施工队伍和施工方案的准备、施工过程的进度和质量监督控制、交付生产前的试车验收、检修资料等各个环节的管理都要有层次的设备管理责任人，并制定设备管理考核经济责任制，严格按制度进行考核。
底吹炉的年度检修是从2010年10月份就开始做计划的，计划是想2011年的元月份检修后过春节，由于公司经营策略的调整，修改到4月底进行，但这次检修尽管是突发事故提前进入检修，但离4月底也只有半个月的时间，但系统检修的项目不是很清晰、以至临时增加的项目比较多，材料准备不及时，临时采购的比较多，工作比较被动。象热风改造、铸渣机增速改造等项目都没有按照公司规定经过专业部门进行审核的，就显得没有秩序不健康，影响正常检修进度。
4、加强设备维修与设备管理基本技能和责任感的培训。
从检修时间的延期的原因分析，出现虹吸道砖砌错、开炉氧枪堵塞、转炉挂坏锅炉水冷壁管、一级电除雾检修后不能正常运行，这些项目问题体现在有的的责任没有到位，有的是我们的技术与管理水平不够，因此，要加强设备培训。建立公司、总厂设备管理组织机构，建立设备月工作列会制度，有利于设备基础管理的提升和设备问题的协调。
5、加强设备资料的管理。
目前设备的资料管理几乎还是空白，体现设备采购进厂后，说明书等资料没有人签收归口存档管理；设备检修基本没有记录，维修运行记录没有妥善的管理；项目建设的设备资料、大修和改造的验收资料等都没有较好的归档管理；设备事故基本上没有分析会制度，资料就更加没有，不利今后设备的精细管理。一旦经手的技术管理人员或维修人员离职，就很容易造成资料遗失。这些工作都需要各责任单位安排责任人进行归口、归档管理。
2011年的检修工作已经落下帷幕，我们面对的是下半年艰巨的生产任务，我们将以此次检修为契机，充分总结经验、吸取教训、发扬成绩、改进不足，努力提高工作水平。我们有理由有信心，在公司董事长、总经理的正确领导下，在陈明辉厂长的直接代领下，总厂全体员工将振奋精神、团结拼搏、以昂扬的斗志，奋发有为的精神状态，努力实现全年生产目标，将总厂各项工作推向新的高度！
综合回收总厂