2.1一般要求
2.1.1方案设计文件
1设计说明书，包括各专业设计说明以及投资估算等内容；
2总平面图以及建筑设计图纸
3设计委托或设计合同中规定的透视图、鸟瞰图、模型等。
2.1.2方案设计文件的编排顺序
1封面：写明项目名称、编制单位、编制年月；
2扉页：写明编制单位法定代表人、技术总负责人、项目总负责人的姓名，并经上述人员签署或授权盖章；
3设计文件目录；
4设计说明书；
5设计图纸。
注：投标方案按标书要求密封或隐盖编制单位和扉页。
2.2设计说明书
2.2.1设计依据、设计要求及主要技术经济指标
1列出与工程设计有关的依据性文件的名称和文号，如选址及环境评价报告、地形图，项目的可行性研究报告，政府有关主管部门对立项报告的批文、设计任务书或协议书等。
2设计所采用的主要法规和标准。
3设计基础资料，如气象、地形地貌、水文地质、地震、区域位置等。4简述建设方和政府有关主管部门对项目设计的要求，如对总平面布置、建筑立面造型等。当城市规划对建筑高度有限制时，应说明建筑、构筑物的控制高度（包括最高和最低高度限值）。
5委托设计的内容和范围，包括功能项目和设备设施的配套情况。
6工程规模（如总建筑面积、总投资、容纳人数等）和设计标准（包括工程等级、结构的设计使用年限、耐火等级、装修标准等）。
7列出主要技术经济指标，如总用地面积、总建筑面积及各分项建筑面积（还要分别列出地上部分和地下部分建筑面积）、建筑基底总面积、绿地总面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数（分室内、外和地上、地下），以及主要建筑或核心建筑的层数、层高和总高度等项指标。根据不同的建筑功。还应表述能反映工程规模的主要技术经济指标，如住宅的套型、套数及每套的建筑面积、使用面积，旅馆建筑中的客房数和床位数，医院建筑中的门诊人次和病床数等指标。当工程项目（如城市居住区规划）另有相应的设计规范或标准时，技术经济指标还应按其规定执行。
2.2.2总平面设计说明
1概述场地现状特点和周边环境情况，详尽阐述总体方案的构思意图和布局特点，以及在竖向设计、交通组织、景观绿化、环境保护等方面所采取的具体措施。
2关于一次规划、分期建设，以及原有建筑和古树名木保留、利用、改造（改建）方面的总体设想。
2.2.3建筑设计说明建筑方案的设计构思和特点：
1建筑的平面和竖向构成，包括建筑群体和单体的空间处理、立面造型和环境营造、环境分析（如日照、通风，采光）等；
2建筑的功能布局和各种出入口、垂直交通运输设施（包括楼梯、电梯、自动扶梯）的布置；
3建筑内部交通组织、防火设计和安全疏散设计；
4关于无障碍、节能和智能化设计方面的简要说明；
5在建筑声学、热工、建筑防护、电磁波屏蔽以及人防地下室等方面有特殊要求时，应作相应说明。
2.2.4结构设计说明
1设计依据
1）本工程结构设计所采用的主要法规和标准；
2）建设方提出的符合有关法规、标准与结构有关的书面要求；
3）主要阐述建筑物所在地与结构专业设计有关的自然条件，包括风荷载、雪荷载、地震基本情况及有条件时概述工程地质简况等。
2结构设计主要阐述以下内容：
1）建筑结构的安全等级、设计使用年限和建筑抗震设防类别；
2）上部结构选型概述和新结构、新技术的应用情况；
3）采用的主要结构材料及特殊材料；
4）条件许可下阐述基础选型；5）地下室的结构做法及防水等级，当有人防地下室时说明人防抗力等级。
3需要特别说明的其他问题
2.2.5建筑电气设计说明
1设计范围本工程拟设置的电气系统。
2变、配电系统
1）确定负荷级别：1、2、3级负荷的主要内容。
2）负荷估算。
3）电源：根据负荷性质和负荷量，要求外供电源的回路数、容量、电压等级。
4）变、配电所：位置、数量、容量。
3应急电源系统：确定备用电源和应急电源型式。
4照明、防雷、接地、智能建筑设计的相关系统内容。
2.2.6给水排水设计说明
1给水设计
1）水源情况简述（包括自备水源及市政给水管网）。
2）用水量及耗热量估算：总用水量（最高日、最大时），热水设计小时耗热量，消防水量。
3）给水系统：简述系统供水方式。
4）消防系统：简述消防系统种类，供水方式。
5）热水系统：简述热源，供应范围及供应方式。
6）中水系统：简述设计依据，处理方法。
7）循环冷却水、重复用水及采取的其他节水节能措施。
8）饮用净水系统：简述设计依据，处理方法等。
2排水设计
1）排水体制，污、废水及雨水的排放出路。
2）估算污、废水排水量，雨水量及重现期参数等。
3）排水系统说明及综合利用。
4）污、废水的处理方法。
3需要说明的其他问题。
2.2.7采暖通风与空气调节设计说明
1采暖通风与空气调节的设计方案要点。
2采暖、空气调节的室内设计参数及设计标准。
3冷、热负荷的估算数据。
4采暖热源的选择及其参数。
5空气调节的冷源、热源选择及其参数。
6采暖、空气调节的系统形式，简述控制方式。
7通风系统简述。
8防烟、排烟系统简述。
9方案设计新技术采用情况，节能环保措施和需要说明的其他问题。
2.2.8热能动力设计说明
1供热
1）热源概况；
2）供热范围；
3）供热量估算；
4）供热方式；
5）锅炉房及场区面积、换热站面积、位置及房高等要求；
6）热力管道布置方式及敷设原则；
7）水源、水质、水压要求；
8）节能、环保，消防及安全措施。
2燃料供应
1）燃料来源，种类及性能数据；
2）燃料供应范围；
3）燃料消耗量；
4）燃料供应方式；
5）灰渣储存及运输方式乙
6）消防及安全措施。
3其他动力站房
1）动力站房内容、性质；
2）主要设备技术参数；
3）系统形式；
4）站房面积，位置及其他要求；
5）节能、环保，消防及安全措施。
2.2.9投资估算编制说明及投资估算表
1投资估算编制说明资料
1）编制依据；
2）编制方法；
3）编制范围（包括和不包括的工程项目与费用）；
4）主要技术经济指标；
5）其他必要说明的问题。
2投资估算表投资估算表应以一个单项工程为编制单元，由土建、给排水、电气、暖通、空调、动力等单位工程的投资估算和土石方、道路、广场、围墙、大门、室外管线、绿化等室外工程的投资估算两大部分内容组成。编制内容可参照第3.10和4.9两节有关建筑工程概、预算文件的规定。在建设单位有可能提供工程建设其他费用时，可将工程建设其他费用和按适当费率取定的预备费列入投资估算表，汇总成建设项目的总投资。
2.3设计图纸
2.3.1总平面设计图纸
1场地的区域位置。
2场地的范围（用地和建筑物各角点的座标或定位尺寸、道路红线）。
3场地内及四邻环境的反映（四邻原有及规划的城市道路和建筑物，场地内需保留的建筑物、古树名木、历史文化遗存、现有地形与标高，水体，不良地质情况等）。
4场地内拟建道路、停车场、广场、绿地及建筑物的布置，并表示出主要建筑物与用地界线（或道路红线、建筑红线）及相邻建筑物之间的距离。
5拟建主要建筑物的名称、出入口位置、层数与设计标高，以及地形复杂时主要道路、广场的控制标高。
6指北针或风玫瑰图、比例。7根据需要绘制下列反映方案特性的分析图：功能分区、空间组合及景观分析、交通分析（人流及车流的组织、停车场的布置及停车泊位数量等）、地形分析、绿地布置、日照分析、分期建设等。2.3.2建筑设计图纸
1平面图应表示的内容
1）平面的总尺寸、开间，进深尺寸或柱网尺寸（也可用比例尺表示）；
2）各主要使用房间的名称；
3）结构受力体系中的柱网、承重墙位置；
4）各楼层地面标高、屋面标高；
5）室内停车库的停车位和行车线路；
6）底层平面图应标明剖切线位置和编号，并应标示指北针；
7）必要时绘制主要用房的放大平面和室内布置；
8）图纸名称、比例或比例尺。
2立面图应表示的内容
1）体现建筑造型的特点，选择绘制一、二个有代表性的立面；
2）各主要部位和最高点的标高或主体建筑的总高度；
3）当与相邻建筑（或原有建筑）有直接关系时，应绘制相邻或原有建筑的局部立面图；
4）图纸名称、比例或比例尺。
3剖面图应表示的内容
1）剖面应剖在高度和层数不同、空间关系比较复杂的部位；
2）各层标高及室外地面标高，室外地面至建筑檐口（女儿墙）的总高度；
3）若遇有高度控制时，还应标明最高点的标高；
4）剖面编号、比例或比例尺。
4表现图（透视图或乌瞰图）方案设计应根据合同约定提供外立面表现图或建筑造型的透视图或鸟瞰图。
2.3.3热能动力设计图纸（当项目为城市区域供热或区域煤气调压站时提供）
1主要设备平面布置图及主要设备表。
2工艺系统图。
3工艺管网平面布置图。
3初步设计
3.1一般要求
3.1.1初步设计文件
1设计说明书，包括设计总说明，各专业设计说明。
2有关专业的设计图纸。
3工程概算书。
注：初步设计文件应包括主要设备或材料表，主要设备或材料表可附在说明书中，或附在设计图纸中，或单独成册。
3.1.2初步设计文件的编排顺序
1封面：写明项目名称、编制单位，编制年月。
2扉页：写明编制单位法定代表人。技术总负责人，项目总负责人和各专业负责人的姓名，并经上述人员签署或授权盖章。
3设计文件目录。
4设计说明书。
5设计图纸（可另单独成册）。
6概算书（可另单独成册）。
注:1对于规模较大、设计文件较多的项目，设计说明书和设计图纸可按专业成册；
2另外单独成册的设计图纸应有图纸总封面和图纸目录；图纸总封面的要求见施工图设计4.1.2条。
3各专业负责人的姓名和签署也可在本专业设计说明的首页上标明。
3.2设计总说明
3.2.1工程设计的主要依据
1设计中贯彻国家政策、法规。
2政府有关主管部门批准的批文、可行性研究报告、立项书、方案文件等的文号或名称。
3工程所在地区的气象、地理条件、建设场地的工程地质条件。
4公用设施和交通运输条件。
5规划、用地、环保，卫生、绿化、消防、人防、抗震等要求和依据资料。
6建设单位提供的有关使用要求或生产工艺等资料。
3.2.2工程建设的规模和设计范围
1工程的设计规模及项目组成。
2分期建设（应说明近期，远期的工程）的情况。
3承担的设计范围与分工。
3.2.3设计指导思想和设计特点
1采用新技术、新材料、新设备和新结构的情况。
2环境保护、防火安全、交通组织、用地分配、节能，安保、人防设置以及抗震设防等主要设计原则。
3根据使用功能要求，对总体布局和选用标准的综合叙述。
3.2.4总指标
1总用地面积、总建筑面积等指标。
2其他相关技术经济指标。
3.2.5提请在设计审批时需解决或确定的主要问题
1有关城市规划，红线、拆迁和水、电、蒸汽、燃料等能源供应的协作问题。
2总建筑面积、总概算（投资）存在的问题。
3设计选用标准方面的问题。
4主要设计基础资料和施工条件落实情况等影响设计进度和设计文件批复时间的因素。
3.2.6总说明中已叙述的内容，在各专业说明中可不再重复。
3.3总平面
3.3.1在初步设计阶段，总平面专业的设计文件应包括设计说明书、设计图纸、根据合同约定的鸟瞰图或模型。
3.3.2设计说明书
1设计依据及基础资料
1）摘述方案设计依据资料及批示中与本专业有关的主要内容；
2）有关主管部门对本工程批示的规划许可技术条件（道路红线、建筑红线或用地界线、建筑物控制高度、容积率、建筑密度、绿地率，停车泊位数等），以及对总平面布局、周围环境、空间处理、交通组织、环境保护、文物保护、分期建设等方面的特殊要求；
3）本工程地形图所采用的坐标、高程系统；
4）凡设计总说明中已阐述的内容可从略。
2场地概述
1）说明场地所在地的名称及在城市中的位置（简述周围自然与人文环境、道路、市政基础设施与公共服务设施配套和供应情况，以及四邻原有和规划的重要建筑物与构筑物）；
2）概述场地地形地貌（如山丘，水域的位置、流向、水深，最高最低标高、总坡向、最大坡度和一般坡度等）；
3）描述场地内原有建筑物，构筑物，以及保留（包括名木、古迹等）、拆除的情况；
4）摘述与总平面设计有关的自然因素，如地震、湿陷性或胀缩性土、地裂缝、岩溶、滑坡与其他地质灾害。
3总平面布置
1）说明如何因地制宜，根据地形、地质、日照、通风、防火、卫生、交通以及环境保护等要求布置建筑物、构筑物，使其满足使用功能、城市规划要求以及技术经济合理性；
2）说明功能分区原则、远近期结合的意图、发展用地的考虑；
3）说明室外空间的组织尽其与四周环境的关系；
4）说明环境景观设计和绿地布置等。
4竖向设计
1）说明竖向设计的依据（如城市道路和管道的标高、地形，排水、洪水位、土方平衡等情况）；
2）说明竖向布置方式（平坡式或台阶式），地表雨水的排除方式（明沟或暗管）等；如采用明沟系统，还应阐述其排放地点的地形与高程等情况；
3）根据需要注明初平土方工程量。
5交通组织
1）说明人流和车流的组织，出入口、停车场（库）的布置及停车数量的确定；
2）消防车道及高层建筑消防扑救场地的布置；
3）说明道路的主要设计技术条件（如主干道和次干道的路面宽度、路面类型、最大及最小纵坡等）。
6主要技术经济指标灰（表3.3.2）。
表3.3.2民用建筑主要技术经济指标表
序号名称单位数量注备
1总建筑面积地上、地下部分可分列
2总用地面积
3建筑基底面积
4道路广场总面积含停车场面积并应注明停车泊位数量
5绿地总面积可加注公共绿地面积
6容积率%(2)/(1）
7建筑密度%(3)/(1)
8绿地率%(5)/(1)
9小汽车停车泊位数辆室内、外应分列
10自行车停放数量辆
注：1当工程项目（如城市居住区）有相应的规划设计规范时，技术经济指标的内容应按其执何。2计算容积率时，通常不包括±0.00以下地下建筑面积。
7提请在设计审批时解决或确定的主要问题。特别是涉及总平面设计中的指标和标准方面有待解决的问题，应阐述其情况及建议处理办法。3.3.3设计图纸1区域位置图（根据需要绘制）。
2总平面图
1）保留的地形和地物；
2）测量坐标网，坐标值，场地范围的测量坐标（或定位尺寸），道路红线、建筑红线或用地界线；
3）场地四邻原有及规划道路的位置（主要坐标或定位尺寸）和主要建筑物及构筑物的位置、名称，层数、建筑间距；
4）建筑物，构筑物的位置（人防工程、地下车库、油库、贮水池等隐蔽工程用虚线表示），其中主要建筑物、构筑物应标注坐标（或定位尺寸）、名称（或编号）、层数；
5）道路、广场的主要坐标（或定位尺寸），停车场及停车位、消防车道及高层建筑消防扑救场地的布置，必要时加绘交通流线示意；
6）绿化、景观及休闲设施的布置示意；
7）指北针或风玫瑰图；
8）主要技术经济指标表（表3.3.2），该表也可列于设计说明内；
9）说明栏内注写：尺寸单位、比例、地形图的测绘单位、日期，坐标及高程系统名称（如为场地建筑坐标网时，应说明其与测量坐标网的换算关系），补充图例及其他必要的说明等。
3竖向布置图
1）场地范围的测量坐标值（或注尺寸）；
2）场地四邻的道路、地面、水面，及其关键性标高；
3）保留的地形、地物；
4）建筑物、构筑物的名称（或编号）、主要建筑物和构筑物的室内外设计标高；
5）主要道路、广场的起点，变坡点、转折点和终点的设计标高，以及场地的控制性标高；
6）用箭头或等高线表示地面坡向，并表示出护坡、挡土墙、排水沟等；
7）指北针；8）注明：尺寸单位、比例、补充图例；
9）本图可视工程的具体情况与总平面图合并；10）根据需要利用竖向布置图绘制土方图及计算初平土方工程量。
3.4建筑
3.4.1初步设计阶段，建筑专业设计文件应包括设计说明书和设计图纸。
3.4.2设计说明书
1设计依据及设计要求
1）摘述设计任务书和其他依据性资料中与建筑本专业有关的主要内容；
2）表述建筑类别和耐火等级，抗震设防烈度，人防等级，防水等级及适用规范和技术标准；
3）简述建筑节能和建筑智能化等要求。
2设计说明
1）概述建筑物使用功能和工艺要求，建筑层数、层高和总高度，结构选型和对设计方案调整的原因、内容；
2）简述建筑的功能分区，建筑平面布局和建筑组成，以及建筑立面造型、建筑群体与周围环境的关系；
3）简述建筑的交通组织、垂直交通设施（楼梯、电梯、自动扶梯）的布局，以及所采用的电梯、自动扶梯的功能，数量和吨位、速度等参数；
4）综述防火设计中的建筑分类、耐火等级、防火防烟分区的划分、安全疏散，以及无障碍，节能，智能化、人防等设计情况和所采取的特殊技术措施；
5）主要的技术经济指标包括能反映建筑规模的总建筑面积以及诸如住宅的套型和套数、旅馆的房间数和床位数、医院的门诊人次和住院部的病床数、车库的停车位数量等；
3多子项工程中的简单子项可用建筑项目主要特征表（表3.4.2）作综合说明。
4对需分期建设的工程，说明分期建设内容和对续建、扩建的设想及相关措施。
5幕墙工程、特殊屋面工程及其它需要另行委托设计、加工的工程内容的必要说明。
6需提请审批时解决的问题或确定的事项以及其它需要说明的问题。
7必要的计算资料的说明简图。
3.4.3设计图纸
1平面图
1）标明承重结构的轴线，轴线编号，定位尺寸和总尺寸；
2）绘出主要结构和建筑构配件，如非承重墙、壁柱、门窗（幕墙）、天窗、楼梯、电梯、自动扶梯、中庭（及其上空）、夹层，平台、阳台、雨篷、台阶、坡道、散水明沟等的位置；当围护结构为幕墙时，应标明幕墙与主体结构的定位关系；
表3.4.2建筑项目主要特征表
项目名称编号建筑类别耐火等级抗震设防烈度人防防护等级主要结构选型建筑层数、总高地上、地下分列建筑基底面积建筑总面积墙体地面楼面层面天窗门窗顶棚内墙面建筑构造及装修外墙面
注：建筑构造及装修项目可随工程内容增减。
3）表示主要建筑设备的位置，如水池、卫生器具等与设备专业有关的设备的位置；
4）表示建筑平面或空间的防火分区和防火分区分隔位置和面积，宜单独成图；
5）标明室内、外地面设计标高及地上、地下各层楼地面标高；
6）标明指北针（画在底层平面）；
7）标明剖切线及编号；
8）绘出有特殊要求或标准的厅、室的室内布置，如家具的布置等；也可根据需要选择绘制标准层、标准单元或标准间的放大平面图及室内布置图；
9）列出各类建筑设计规范要求计算的技术经济指标（也可在说明中列出）。
10）标明图纸名称，比例。
2立面图应选择绘制主要立面，立面图上应标明：
1）两端的轴线和编号；
2）立面外轮廓及主要结构和建筑部件的可见部分，如门窗（幕墙）、雨逢、檐口（女儿墙）、屋顶，平台、栏杆、坡道、台阶和主要装饰线脚等；
3）平、剖面未能表示的屋顶、及屋顶高耸物、檐口（女儿墙）、室外地面、等主要标高或高度；
4）图纸名称、比例。
3剖面图剖面应剖在层高、层数不同、内外空间比较复杂的部位（如中庭与邻近的楼层或错层部位），剖面图应准确、清楚的标示出剖到或看到的各相关部分内容，并应表示：
1）主要内、外承重墙、柱的轴线，轴线编号；
2）主要结构和建筑构造部件，如：地面、楼板，屋顶、檐口、女儿墙、吊顶、梁、柱，内外门窗、天窗、楼梯、电梯、平台、雨逢、阳台、地沟、地坑、台阶、坡道等；
3）各层楼地面和室外标高，以及室外地面至建筑檐口或女儿墙顶的总高度，各楼层之间尺寸及其他必需的尺寸等；
摘要：本文作者结合自己多年的实际工作经验,结合具体工程实例介绍广东省反腐倡廉教育基地工程的结构体系的安全等级和抗震设防,建筑物的耐火等级和各项控制指标,基础形式,沉降观测等问题.
关键词：结构体系抗震设防，基础形式，沉降观测
Abstract:inthispapertheauthor,basedonhisyearsofpracticalexperience,withspecificpracticalengineeringexamplesguangdonganti-corruptioneducationbaseconstructionprojectofstructuresystemlevelofsecurityandseismicfortification,buildingfireproofgradeandvariouscontrolindex,basicform,thesettlementobservation.
Keywords:structureseismicfortification,basicform,thesettlementobservation
中图分类号：TU352.1+1文献标识码：A文章编号：
1．工程概况
广东省反腐倡廉教育基地位于广州市番禺区大石镇位于广州市番禺区大石镇总建筑面积：11030.1平方米，其中地上7456.9平方米，地下3573.2平方米。使用用途：主要为展览、办公、会议功能。
2．工程地质概况
2.1地形地貌及周边环境
本次勘察场地已整平绿化，地形平坦，区内地貌单元为珠江三角洲冲积平原，地质构造相对较为简单，基岩为白垩系（K）岩层。
2.2浅基础
本工程设有地下室二层，基坑开挖后，基底出露岩土层以残积粉质粘土为主，建议采用独立柱基础，以残积粉质粘土为基础持力层。采用天然地基方案时，应注意下列问题：
（1）当采用天然基础时，应对持力层进行浅层平板载荷试验，以进一步确定地基承载力特征值及变形模量值。
（2）残积粉质粘土层具遇水软化的特点，因此在开挖过程中应避免地基土雨淋、浸水或瀑晒，造成地基土强度降低，影响地基均匀性，因此，建议尽量避开雨季施工，并注意施工安全。
（3）基槽（坑）开挖后，应通知勘察单位，会同各有关部门，做好基础持力层的验槽（坑）确认。基础开挖如出现地基软弱层，应进行清除并进行碎石换填，方可进行基础工程施工。
（4）有关天然基础设计参数建议采用地基承载力特征值的建议值表1数值。
2.3地震烈度与建筑场地类别
（1）根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）附录A，广州市番禺区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组。
（2）场地土主要有：素填土、粉质粘土、砂土和残积土，根据钻孔揭露各岩土分层，分别估算本场地两个钻孔等效剪切波速值，并根据钻孔资料确定覆盖层厚度，进一步划分场地土类型和确定建筑场地类别。按照《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）第4.1条规定，综合评定场地土的类型为中软土，建筑场地类别划分为Ⅱ类，设计特征周期值为0.35s，抗震地段划分为抗震不利地段。其计算结果及场地土类型和建筑场地类别判定结果见表2
注：等效剪切波速Vse按经验值估算，其中素填土Vs=130m/s，淤泥质土Vs=100m/s，粉砂Vs=140m/s，残积粉质粘土Vs=250m/s，全风化岩Vs=300m/s，强风化岩Vs=400m/s。
（3）根据广州市番禺区抗震设防烈度为7度，应对地表下20m深度内饱和砂土进行地震液化判别。经判别本场地粉砂层为液化砂土层，液化指数ILE=0.23～3.33，地基液化等级属轻微，其液化作用可以通过工程措施加以处理和改良。砂土液化判别详见附表4:标准贯入试验方法判别砂土地震液化情况表。
2.4场地的稳定性和适宜性
勘察表明拟建场地内地形平坦，属珠江三角洲冲积平原,上部第四系堆积地层分布不稳定，有软土和可液化砂土层分布；下伏红层碎屑岩风化层，分布较稳定，且具有一定厚度；场地土类型为中软土,建筑场地类别为II类，属于抗震不利地段，未见断裂构造等其它严重影响场地稳定的不良地质作用发育，总体上场地相对稳定，适宜工程建设。
3．安全等级和抗震设防
3.1建筑结构安全等级：根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）本工程的设计使用年限为50年，建筑结构的安全等级为二级。γ0=1.0。
3.2地基基础安全等级：根据《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002），本工程的地基基础设计等级为乙级。
抗震设防：根据《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008），本工程为标准设防类别。计算采用的抗震设防烈度和确定抗震设防构造措施，均采用抗震设防烈度为7度。根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010），本工程为框架结构，框架抗震等级为二级；地下室框架抗震等级为二级。
4建筑物的耐火等级和各项控制指标：
4.1本工程属于多层民用建筑，耐火等级为一级。各建筑构件的耐火极限和燃烧性能均按照《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）执行。
4.2钢筋混凝土构件裂缝宽度控制：
本工程，钢筋混凝土结构构件的裂缝控制等级为三级。在室内正常环境工作的构件，环境类别为一类，其裂缝允许宽度为0.3mm；在露天或室内高湿度环境工作的构件，环境类别为二（a）类，其裂缝允许宽度为0.2mm。
4.3钢筋混凝土构件及钢构件挠度控制：
屋盖、楼盖及楼梯等受弯构件的允许挠度，按照《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）执行。
4.4水平位移控制
按弹性方法计算的楼层层间最大位移与层高之比u/h按《建筑抗震设计规范》（GB50011－2001）的规定执行。具体详表3。
表3.弹性层间位移角限值
结构类型u/h
框架1/550
4.5地下结构设防水位
本工程地下室结构计算设防水位取值为室外地坪标高。
5．结构体系及结构平面布置
5.1结构体系
通过设置抗震缝，将本工程划分为若干结构单元体系，各单元为框架结构。
5.2结构平面布置
本工程塔楼部分楼板为单向板肋形楼盖，局部采用井式楼盖。具体详各层结构平面布置图。
6．本工程建筑设计和建筑结构规则性
关键词：房产测绘；分摊计算；功能区
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：
1引言
随着房地产业的迅猛发展，各式各样的房屋建筑拔地而起，房产管理受到越来越多人的关注，房产公用面积的分摊由于牵涉到千家万户的利益而更加引人注目。因此，公用建筑面积分摊计算是房产测绘的关键所在。2000年8月1日，国家质量技术监督局实施了国家标准GB/T17986.1-2000《房产测量规范》（简称《国标》），随后于2002年5月1日起，实施建住宅[2002]74号有关补充规定后，多功能房屋共有建筑面积的分摊也更加趋于公正合理。本文根据《国标》及补充规定，结合工作中碰到的问题，对多功能房屋共有建筑面积的分摊计算实践与理论进行探讨，为房产测绘者的工作提供借鉴。
2共有建筑面积的定义及分摊原则
共有建筑面积是指各产权人共同占有或使用的建筑面积，分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积两部分。本文中的共有建筑面积是指建在本栋内仅为本栋服务的共有建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、配电间、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、多层建筑物中突出屋面结构的楼梯间和有维护结构的水箱等，同时还包括为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，套与公共面积之间的分隔墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。共有建筑面积分摊的一般原则是：
①以幢为单位进行，即非本幢楼的共有建筑面积不在本幢楼分摊，本幢楼的共有建筑面积不分摊到别幢；
②产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；
③无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊；
④整栋房屋在销售和产权转移、分割中只能采用一种分摊方法。
3功能区域的划分和共有建筑面积划分
3.1功能区域的划分
①根据住宅和商业不同的使用功能,将整幢房屋划分成不同的功能区，按各自的建筑面积将整幢的共有共用建筑面积分摊成住宅和商业两部分；
②能划分区域的以规划等相关部门批准的建筑施工图的设计功能为准；
③裙楼上有多个独立塔楼的，则各塔楼应为单个功能区；
④具有特定的服务对象以其实际作用功能不同设定不同功能区。
3.2共有建筑面积划分
①商住楼的商业层内单独通往(含室外楼梯)以及门厅等共有面积列入幢共有建筑的建筑面积；
②服务于消防的人行楼梯、屋顶梯间和幢内为本幢服务的其他共有空间列入幢共有建筑面积；
③专为住宅部分服务并在住宅功能区内的楼梯等其他共有建筑面积列入住宅部分共有建筑面积；
④专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等共有建筑面积列入商业部分的共有建筑面积。
4房产测量规范中共有建筑面积的分摊计算方式
1)住宅部分各套房屋的分摊面积计算
套分摊面积=套内建筑面积×分摊系数；
其中：分摊系数=(幢共有分摊面积+住宅部分共有建筑面积)/住宅部分各套内建筑面积之和。
2)商业部分各权属单元的分摊面积计算
权属单元的分摊面积=权属单元套内面积×权属单元分摊系数；
其中：权属单元分摊系数=(层分摊面积+层内共有面积)/层内各权属单元套内建筑面积之和；
层分摊面积=层套内建筑面积×层分摊系数；
层分摊系数=(幢共有分摊面积+商业部分共有建筑面积)/(商业部分各层套内建筑面积+商业部分各层内共有建筑面积)；
层内共有建筑面积：专为本层服务的内走道、层内公用厅等其他为本层服务的共有建筑面积。
3)多功能综合楼等共有建筑面积分摊方法：
①根据规划设计图确定各功能区域范围；
②参照商住楼的分摊计算方法进行共有面积分摊。
5一种共有建筑面积的分摊方法
传统面积分摊方法不便于计算机实现，其不足主要表现在：
①功能区的处理方式不同：功能区按用途划分,商业等有用途的功能在功能区下又分层，然后再分摊到户,而住宅用途的功能区则直接分摊到户；
②没有考虑到一些特殊的情况：在实际分摊中会遇到一层有多个功能区的或一个功能区由几层的组成，传统的模型没有好的计算方法；
③计算过程复杂：模型复杂，不便于计算机实现。
对于多功能的综合楼共有建筑面积分摊类型有金字塔式分摊和交叉分摊两种，复杂的有两种分摊方式混合一起进行分摊。为了更加了解面积测算与共用面积分摊的方法，也为了提高房产测绘所要求的准确性、现实性、技术性根据国标对分摊的规定和日常经验、也便于计算机编程总结了一种分摊方法，以供探讨。
我们用计算机程序来进行分摊计算时采用的分摊方法为：
①对户室指定其所属功能区；
②对共用面积指定其分摊功能区；
③对共用面积按照指定分摊功能区个数进行分级，分摊功能区个数越多，级别越高，功能区个数越少,级别越低；按照级别从低至高，依次分摊共有面积。分摊逻辑关系如图1。
分摊数学公式：Ki=(1+Ki-1)×Gi/Σ(Ti+Gi+1)
注：1、2、3、4……n代表分摊级别；Ki为第i级分摊系数，K0=0；Gi为第i级共有面积；Ti为第i级功能区套内面积。
图1分摊逻辑关系
6结束语
房产面积测量是一个非常敏感的问题，涉及到千家万户的切身利益。房屋共有建筑而积的分摊历来存在各种各样的看法，而在实际操作中共有面积的计算会因理解不同而产生差异。通过对实际工作中存在情况的探讨，能加深对《房产测量规范》的认识，使房地产测绘更加规范化、合理化，切实保护开发商和消费者的合法权益。今后，可能还需要结合实际工作和有关规范研究一套更加科学的面积测量方法和共有面积分摊方法，使房产面积测绘成果更加规范。
参考文献
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[2]吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[M].北京：中国标准出版社，2001：124；
[3]张鑫，李若林.房产共有建筑面积分摊计算模型[J].南京师范大学学报(工程技术版)，2004,(01)；
[4]金田山.多功能房屋共有建筑面积分摊计算方法[J].煤炭技术，2004，(02)；
【关键词】建筑；结构设计；成本优化
1、前言
建筑结构设计通过契合、优质的结构语言进行建筑工程的描绘与规划。根据建筑以及各类专业设计图纸设计出对应的结构元素内容，例如，基础结构、梁柱结构、楼梯、板墙等，组建形成建筑工程及其构筑物有关结构系统。建筑工程的结构设计同其成本经费投入与优质管控密切相连。怎样确保两环节完善匹配、全面优化，则成为当前人们较为关注的重要问题。
2、建筑结构设计原则与重要性
建筑结构规划设计中，应遵循契合适用、可靠安全、经济美观的科学原则，同时应为施工建设提供便利。优质的建筑结构设计需要做到各方因素的有效配合，方能真正提升设计水平，稳固建筑整体结构体系。结构设计通常滞后于建筑设计，因此会受到建筑设计的影响，同时会对其产生一定的反作用。结构设计应遵循建筑设计的整体特征，不应对其形成严重影响。同时，建筑设计应考量结构设计整体权限范畴，不能有所违规而不符合结构设计的经济安全以及可靠合理原则。也就是说结构设计从根本层面影响建筑设计的总体目标，由此可见结构设计的重要性不言而喻，只有真正注重该环节工作，方能为建筑工程的后续施工建设打下良好的基础，创造显著效益。
3、建筑结构设计成本优化管控包含的问题
建筑结构设计环节，做好成本优化管控十分必要，不应单纯的注重设计而忽视经济性、可行性。同时，也不应过分重视成本节约，而无法达到结构最优化设计目标。只有针对建筑工程核心需求、功能特点、施工单位能力水平，把握良好的平衡度，方能达到最佳效果。实践阶段中，我们可就建筑工程建设的整体过程将其划分成项目决策、设计规划、施工建设等环节。上述工作环节之中，项目决策以及设计规划对投资成本经费的管控效果影响最为显著。在投资决策履行完毕之后，项目设计便成为对成本造价形成最直接影响的核心环节。整体规划设计的可行性、契合性、科学性、合理性为投资效果优化、建筑工程总造价主体决定影响因素。实践工作中，一些建筑开发商却没能充分明确成本管控的重要意义。他们片面的认为只需要强化建筑项目工程的开发投资预算、管理决算，并在竣工验收阶段做好成本管控便可，因而对全过程成本优化不良忽视，更无法全面注重结构设计环节优化成本管控的重要性。这样将导致建筑工程成本经费管控成为一类消极性、效率水平不高以及滞后缓慢的无序管理，无法实施多方位、战略化、统筹兼顾的优质结构设计。同时，结构设计实践中，还存在方案合理科学性研究分析不充分，不能全面实现良好的成本监督管控等问题。结构设计成本费用的投入仅仅占到总体投资经费的不到百分之一，却可以形成对整体建筑工程投入成本经费百分之七十以上的影响，由此足以证明，建筑结构的优质设计对整体项目成本优化发挥了不可忽视的重要作用。而当前，较多开发商却忽视了结构设计的显著影响，没能注重对结构设计整体方案的科学评估、全面考核、适用性、经济合理性分析。即便进行了对比研究，也仅仅是对户型对比、项目施工图的经费预算、整体立面效果的考量，往往评估工作过于表面，欠缺对整体结构设计方案体现的经济性、功能技术性、经费价格实施全面的衡量分析。
4、建筑结构设计成本优化科学策略
4.1优选建筑结构类别
通常来讲，建筑结构类别包括水平以及竖向体系等。其中前者为梁板的大跨度模式，后者则涵盖框架体系、砌体、剪力墙以及异形柱等类型结构。不难看出，建筑结构种类的不同，其形成的成本造价会有所区别。并非成本投入最低便最为合理科学。而应依据施工建设方总体施工水平、投资实力、工程类型以及工程期限规划等标准进行各类结构种类造价成本水平的全面系统研究。通过有效的投资对比以及利润效益的良好平衡掌控，进行成本经费的最优化调节配置，方能真正明确合理适宜的建筑工程项目结构设计种类，实现成本优化目标。
4.2参照施工建设环境条件，优选合理基础形式
建筑工程基础形式经费投资占到项目结构整体造价水平的约百分之三十。由此可见，合理优质的基础形式布设，对工程成本造价会产生至关重要的影响。优质的基础形式同样可加快施工进度，缩减工程实施工期，提升基坑围护管理、施工工序的便捷快速性。建筑工程结构设计阶段中，倘若其地质环境条件为承载力较高的天然地基，且高层建筑采用剪力墙结构体系时，其基础形式则应选择墙下条基以及小筏板。当需采用深基础时，桩型布设阶段中，应参照筏板的总体厚度标准与梁截面的体积，应用单桩承载性能显著的形式。同时可应用顺着剪力墙底进行布设的模式，进而降低直接应力，有效的缓解基础荷载影响。
4.3依据实际状况优选上部结构，合理控制混凝土规划设计强度标准
建筑结构设计应依据实际状况，进行适宜的上部结构优选，明确构件整体截面尺寸，并合理应用适宜的施工建设材料，提升工程建设经济性，优化成本管控。例如，普通梁板楼盖体现了一定的经济性优势，因而在建筑工程中应用的机率较高。而该体积结构相对庞大，会提升空间占用量，为此进行层高有限时的建筑结构设计中则不应采用该上部结构。无梁楼盖体现了显著的承载功效，同时不会被建筑层高所影响，为此可用于层高有限建筑工程的规划设计。当然，该结构形式会令成本费用有所提升。密肋结构可满足大跨度、高粱的工程建设需求，并可显著的管控由于跨度提升形成楼板重量加大导致的成本提升，进而获取良好的经济效益。
在建筑工程相关标准准许的状况下，应有效的控制混凝土规划设计整体强度，进而促进成本优化目标的良好实现。通常，建筑结构富于变化、形式多样，其应用材料则不断的丰富与发展，因此对于构件截面整体强度提出了更高要求。为此令建筑工程结构设计应用混凝土的强度体现了显著的上升趋势，进而将引发造价费用的升高。为此，应合理的进行混凝土规划设计强度管控，有效抑制建筑工程成本上升快速的现象。应依据约定标准，衡量构件配筋率同应用混凝土材料强度的作用关系。该现象在住宅工程中体现更为显著。一般住宅工程，开间面积有限，其楼板配筋可依据最低标准布设，进而可优化工程造价成本，实现良好的节约目标。例如，应用C30混凝土，较高强度混凝土可形成约百分之十的经费节约。同时，控制混凝土强度，可有效抑制墙体裂开、楼板形成裂缝的问题，进而延长建筑工程应用服务寿命，节约经常管护维修经费投入，实现成本优化目标。
5、结语
总之，本文就建筑结构设计中有关成本费用的管控问题展开探讨，明确了建筑结构设计科学原则，并制定了有效的成本优化策略。对提升建筑结构设计水平，优化成本效益，实现优质发展，有重要的实践意义。
参考文献
关键词：停车位；物权法；建筑物区分所有权
中图分类号：D923文献标志码：A文章编号：1673-291X（2016）26-0148-03
一、停车位权属争议的现状分析
自《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《区分所有权解释》）颁布以来，已有不少理论界和实务界学者对小区停车位争议相关问题进行探讨，但普遍存在视角单一的缺憾，也鲜有对各地新近出台的规范性文件的分析和评述[1]。笔者认为，小区停车位相关争议既是建筑物区分所有权下的物权法问题，又是关系到稀缺资源配置、信息披露和交易公平的社会经济问题，故解决该争议的视角应多样化。因此，笔者主张除传统民法物权领域的视角之外，还应当引入法律经济学的视角。综上，本文将结合传统物权法理论和法律经济学视角，兼顾解释论层面，对不同类型的小区停车位的权利归属如何界定做一框架性分析。
目前，我国市场中停车位争议的主要原因之一就在于对于不同类型停车位的所有权归属界定不够明确。《物权法》第74条列举了两种类型的停车位，一是建筑区划内车位：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库；二是业主共有车位：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。其中，前者若无特别约定，原始权利属于开发商；后者则以法定形式确定为“业主共有”。在实践中，小区停车位的分类则显得更为复杂，存在独立车库、地下车库、地面露天车位、架空层车位、人防工程车位、机械车位等多种类型[2]。由于法律条文和现实情况存在一定程度的不协调，开发商、业主、地方产权登记机关等对于《物权法》第74条理解存在差异，因此并没有形成科斯所说的“产权的清晰界定”[3]。这也就直接造成了业主与开发商争夺小区停车位的冲突，即阿尔钦所描述的“争夺稀缺资源的冲突”[4]。而对于产权登记机关来说，由于《物权法》的规定并不明晰，小区各类停车位是否可以登记长期以来也是一个非常棘手的问题，导致一些地方产权登记机关采取不作为的态度。无法进行物权登记也间接造成业主在“购买”停车位后存在持有和转让的风险。因此，解决小区停车位的争议的当务之急是首先明确各类型停车位在物权法上的法律地位和权利归属。
二、停车位的“二元分类标准”
前文已述，《物权法》第74条列举了“建筑区划内车位”和“业主共有车位两种类型”停车位的产权归属问题。近年来，一些地方为解决现实中的纠纷，颁布或起草了地方性法规或地方政府规章，对小区停车位进行了比《物权法》第74条更细化的类型划分，并对一些特殊类型车位以地方立法的形式做出权属安排。例如，深圳市2014年末向社会公布的《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》（以下简称《深圳办法（草案）》）规定，建筑区划内车位分为“配建停车位”和“增设停车位”。其中，立法者将“配建停车位”规定为全体业主共有；“增设停车位”则可约定为房地产开发企业所有。又如，《上海市住宅物业管理规定》将共用地面架空层直接规定为业主共有，从而可推知在架空层设立的车位也应属业主共有。而在学界，出于对业益的保护，学者们对于共有车位的范围提出了以计算容积率、公摊面积、成本分摊等多样化的界定标准，而不是简单局限于停车位的类型划分。
笔者认为，各地出台细则解决纠纷的意图值得肯定，学界提出的标准也充分考虑了对业主在购房过程中处于相对弱势地位，但从法条的本身来看，《物权法》第74条已经为小区停车位做出了分类，即上文提及的“建筑区划内车位”（第74条第2款）和“业主共有车位”（第74条第3款）。在《区分所有权解释》中，这样的分类得到了再一次的确认。从解释论砜矗《物权法》第74条第2款首先将小区停车位进行了“建筑区划内”和“建筑区划外”的区分。所谓“建筑区划内”的车位是指依照行政机关颁发的建设工程规划许可证及其所附总平面图（附图）而划定的车位。
由此可见，《物权法》第74条其实是对小区停车位进行了“建筑区划内”和“建筑区划外”的二元分类。申言之，从解释论的角度出发，笔者主张应当将是否属于建筑区划作为判断停车位权属的标准和依据。回过头来，我们再来检视前文所述的各类地方细则，不难发现，“建筑区划”这一《物权法》层面的标准并未得到严格贯彻，而偏离这一标准则会直接导致小区内某些停车位的权属分配发生改变。如《深圳办法（草案）》中将一部分建筑区划内的车位直接规定为全体业主共有，这直接与《物权法》产生冲突。依照《区分所有权解释》第18条的规定，“在处理涉及物权归属争议的建筑物区分所有权案件中，法院应当以法律、行政法规为依据。”换言之，地方性法规、地方政府规章和其他规范性文件被排除在确定区分所有权效力的法律依据之外。由此笔者认为，基于“物权法定”的物权法基本原则、“上位法优于下位法”的基本法理以及司法解释的明确态度，各地出台的关于小区停车位权属安排的细则，至少应尊重《物权法》“建筑区划内外”的二元分类结构，否则有突破物权法定、超越上位法之嫌。
三、基于“二元分类标准”的停车位类型化权属安排
实践中停车位及车库主要表现为四种形式：第一种形式为地面停车位，第二种形式为地下车库，第三种形式为架空层停车位，第四种形式为地面的独立车库[5]。若严格按照《物权法》第74条的二元分类标准和权属安排，是否真的无法解决实践中各类型小区停车位的纠纷？笔者认为，答案是否定的。以下笔者将在“建筑区划”二元分类结构的基础上，对实务中较易引起纠纷的停车位四种类型进行分类讨论。
（一）地面露天车位
有学者曾提出，在地面露天划定的车位并不具有构造上的独立性，因此不能成立专有部分。也有学者提出，车位四至“有梁柱与铁管等为区隔”就可以成立构造上的独立性。由于我国各地小区建设和经济情况不同，地面露天车位的具体划定方式也可能千差万别。高档小区可能采用升降地锁、挡车器、保险护栏等设备划分地面露天车位，而中低端小区可能仅在地面刷以油漆边框区隔之。笔者认为，这里应结合我国实际情况，若地面露天车位属于建筑区划内，且现场有最低限度可资区别的划分，则应认定这类车位可以成立专有部分，属于《物权法》第74条第2款所述之车位，在没有特约的情况下原始权利归于开发商；反之，若在建筑区划内没有标示，则属于业主共有。
（二）架空层车位
一些地方细则直接将架空层车位归为业主共有，其主要依据是《区分所有权解释》第3条中关于建筑物基础和沉重结构属于共有部分的规定。有建筑法实务界人士指出，所谓的基础一般指是“位于建筑物最下部的承重构件”，它承受建筑物的全部荷载，并将其传递到地基上。笔者认为，上述规定可以看做是建筑物的基础和承重结构权属的一般性规定。但值得注意的是，当法律对于建筑物的某一基础结构做出特别规定，而使其发挥特殊效用时，基于特别规定优于一般规定的法理，应优先适用该特别规定。在架空层被标示为建筑区划内车位时，《物权法》第74条第2款就属于应被优先适用的特别规定。何况，《区分所有权解释》第2条也明确指出建筑区划内符合条件的车位应认定为专有部分。因此，笔者主张，判断小区架空层的权属问题，首先应当看各架空层部分在最初规划时是否将其规划为有特定的用途；其次，还要看该部分是否符合《区分所有权解释》第2条第1款所规定的认定为专有部分的三个条件。
（三）人防工程车位
人防工程车位由于其国防功能，各地开发商及产权登记机关的态度大多较为谨慎。《人民防空法》并没有对社会投资的人防设施的所有权做出特别规定，但该法第五条确定了民用防空设施“谁投资，谁受益”的一般原则。从《物权法》第74条及《区分所有权解释》来看，“规划用于停放汽车的停车位”之规定并未区分停车位的具体形态，也没有将具有人防功能的车位作除外规定。因此，笔者认为，人防车位若在建筑区划中进行了标示，也理当被视为建筑区划内车位，在没有特约的情况下，原始权利归属于开发商；反之，则属于全体业主共有。这也符合《人民防空法》中确立的“谁投资，谁受益”之一般原则。从目前实务情形来看，广州市、重庆市都在实践中开放了人防工程车位的转让，也可以办理登记。笔者认为，人防工程车位与一般车位不同之处，仅在于它多了一个战时防空的功能，国家处于战备或战争状态下随时可以被国家征用转作防空设施。但笔者认为值得注意的是，由于人防工程车位存在因政策原因或紧急情况下被国家征用的可能，因此购买人防工程车位可能存在理论上的政策性风险。所以，笔者认为应从立法论的角度要求小区开发商在出售、出租前对可能产生的征用风险向业主尽到充分的告知和信息披露的义务。
（四）机械车位
机械车位可以说是一个应对我国目前大型城市小区停车难的良方。其不仅可以弥补一些老旧小区规划车位不足的短板，也可以起到土地有效利用的作用。但由于机械车位并没有明确的法律“身份”，导致开发商、物业没有动力引进，而业主担心购买后无法登记，权利无法得到保障。从法律经济学的角度看，由于缺乏制度性的权利配置，间接导致了机械车位这一优质资源的交换效率减损，交换价值被低估。但是，按照目前我国民法中对于动产和不动产的分类，所谓不动产是指“依照自然性质或法律规定不可移动的物，包括土地及其定着物”。而机械车库可以较为方便地移动，因此其较难被认定为不动产，应将其归入动产中的大型机械设备，无法进行不动产确权登记。开发商可以自己持有机械车位，向业主出租；也可以通过共有物形式向不同业主出售份额。但鉴于机械车位与小区住宅在功能上的紧密联系，笔者主张可以通过房地产登记机关“在业主的房屋所有权证附注栏中进行备注说明”等变通形式，使购买机械车位的业主获得类似于不动产登记的公示。这不仅有利于消减业主购买机械车位时对于权利是否得到保障的担忧，也有利于日后机械车位在市场中的再次流转，提高资源的交换效率。
结语
以“建筑区划内”和“建筑^划外”作为小区停车位权属安排的标准有充分的《物权法》依据。笔者认为，要充分落实“建筑区划内外”的“二元分类标准”，同时保障购房者的合法权益，还需要一个信息充分公开的制度环境。“建筑区划内外”的认定是基于行政机关颁发的建设工程规划许可证及开发商向行政机关提供并获批的规划附图。当小区停车位的权属安排是基于建筑区划时，建筑区划信息就将成为业主购房决策中的重要参考信息。如果业主在购房前可以充分了解到小区规划附图中所标示的规划内车位和规划外车位情况，其可基于自身情况之判断，权衡车位在其购房决策中的权重，以此做出买或不买的决定。在此情况下，无论开发商建设多少规划外或规划内停车位（前提是满足法律法规确定的最低配置标准），无论业主选择买或不买，都将是一个市场化的行为，是基于各市场参与方对于自身利益的衡量。反之，若业主购房前无法知晓小区停车位的建筑区划情况和未来销售安排，即开发商和购房者处于一种经济学意义上的“信息不对称”，则会导致购房者无法准确地做出购买决策。从现有规范来看，尚未有法律、行政法规或部委规章层面的规定要求开发商在商品房预售或销售时公开小区建筑区划附图。
参考文献：
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[2]许尚豪，王仰光.小区停车位权属分析[J].法学论坛，2007，（1）：26-27.
[3]吴灏.产权制度与环境：“科斯定理”的延伸[J].生态经济，2016，（5）：25.
1．1设计地块分析
杭州益乐小学是杭州市申花地块配套教育设施。位于申花地块R22～0g地块，地块东侧为12米宽小区级规划道路；南侧紧邻规划城市公园；西侧为25米宽益乐路；北侧为36米申花路：申花路及西侧益乐路为城市干道，交通流量及噪声干扰较大：南侧为规划公园，环境较为安静。周边规划以居住区为主。现状地势平坦。地块基本呈长方形，南偏东370。益乐路与申花路交叉口处上方有高压线穿过。规划用地22000m，规划建筑面积12800m，拟建建筑面积12835m。建设规模为30班小学。校园主要由一号楼、二号楼组成，另外在篮球场下部还建有平战结合机动车库。设计要求符合申花地块规划设计总体思路，超前、先进、现代、精致、地中海风格。
1．2、设计依据分析
杭州市城市土地发展有限公司提供的项目招标文件。杭州市规划局提供的勘设红线图及建设项目选址意见书。杭州市发展和改革委员会批文浙江省建设厅“九年制义务教育普通学校建设标准”DB33／1018—2005。
1．2项目整体概况分析
工程名称为杭州益乐小学，由杭州市城市土地发展有限公司建设。建设的规模为：总用地面积：22000m，总建筑面积：12835m。本建筑设计使用年限为5O年，防火设计建筑类别为多层，耐火等级为一级。本地下工程防水等级为一级，围护结构无湿渍。工程屋面防水等级为II级。人防等级为六级，抗震设防列度为六度。
1．3总体设计要求分析
服从城市规划，充分利用现有地形，合理进行规划布局；重视城市空间和人文环境的创造。符合校园使用功能要求，合理地组织人流和功能分区，成为各部分既独立又不相互干扰的和谐统一体。结构安全、经济；设备先进、合理。造型超前、先进、现代、精致、地中海风格。强调建筑和自然的和谐共生，创造节能、环保的建筑。工程设计的深度符合国家规定的要求。
2总平面设计方案分析
2．1总体布局分析
规划条件中要求学校的机动车开口朝向西侧或东侧道路，考虑到学校主要为周边居住区服务，生源方向来自地块四方，设计充分利用规划条件，分别在东南侧及西南侧远离道路交叉口处开辟主入1：3及次入口，以方便学生上学。
2．2总平面功能分区分析
2．2．1功能分区
设计以“浙江省九年义务教育普通学校校舍标准”为标准，参照“中小学II类标准”，校园主要分为四大功能区块：运动区块：包括一个200m环行跑道与2块篮、排球场地。教学区块：包括六个年级段每个年级5个班共3O个普通教室及专业教学，公共教学用房。办公区块：分为行政办公及教师办公。生活区块：主要有厨房及学生、教师餐厅。室外运动场地尽可能南北向布置，普通教室应正南北向布置以避免教室的眩光。
2．2．2周边环境分析
地块南面为规划公园，环境较为安静安静，西侧及北侧噪声干扰较大，设计把室外运动场地布置在西侧及北侧，主要教学区安排在用地东南侧，达到动静分区；生活区块具有一定的气味干扰，因此与风雨操场结合布置在地块北侧下风向处以形成洁污分区；办公区块分为行政办公与教师办公两部分，行政办公独立成区，设计在东侧主入口南侧以方便对外联系，而教师办公布置在普通教室之间以利师生交流；教学区块中的普通教室围合了校园的东入口，专业教学及公共教学用房围绕普通教室布置。23交通分布分析(图1所示)
2．3．1主次入口道路简述
学校的主入口开在东面规划路侧，另根据人流及车流来往情况，结合消防及使用要求，在西侧益乐路设一个次入口。校内机动车交通以外环路网为主。分别连接东侧规划道路及西侧益乐路。机动车平时不进入校内广场。
2．3．2车库及泊位
在基地西侧篮球场设计有地下停车库以满足教师及行政停车：自行车I缶时停车面积约900m。位于次入口区；地下停车：共有车位21个，其中地上6个，地下21个：地下汽车库出入口：设在次入口区；
2．4无障碍设施
一号楼东侧入口处设计无障碍坡道。坡道净宽1．5m，坡度为1：12。并在行政办公区块底层设计有电梯，可通过连廊到达各教学楼。无障碍卫生间布置在一号楼SN-*~-楼的一层卫生间中。
2．5绿化景观分析校园在景观空间上分为校前区、校前广场、教学楼问内部庭院三部分。空间大小形态各异，主次分明。校前区宽而浅，布局简洁，迅速分流师生与社会人流。校前广场尺度适宜，内设计有花池、枯山水、景墙、雕塑等，空间引导性强，景观丰富。内部庭院注重学生之间，学生与教师之间的交流，布局朴素大方。多层次的绿化设计使得建筑内外绿化相互延伸，相互交融。用地内总绿地面积7700m，绿地率为35．O％。
2．6a筑用材l总揽
1)围墙：钢筋混凝土柱墩，方钢栅栏，黑色烤漆。
2)大门：方钢折叠推拉式电动门高约1．2m，市售，分别设于主入口与次入口处。
3)道路广场：花岗石铺面i150厚C25混凝土；100厚碎石垫层；(有地下室时以下各层省略)150厚砾石：素土压实。
4建筑设计分析
4．1建筑功能分析
4．1．1一号楼建筑分析
包含功能区块为行政办公、低年级教学、公共教学。一号楼共四层，建筑面积4867m，层高均为3．9m。一层：部分架空，建筑面积1057m(未包括架空廊面积243m)。布置普通教室、教导室等；二层：建筑面积1297m。。布置普通教室、外宾接待等。三层：建筑面积1354m。布置普通教室、校长室等。四层：建筑面积1159m。。布置普通教室、舞蹈教室等。
4．1．2二号楼建筑分析
包含功能区块为高年级教学、专业教学、文体综合。主体四层，局部5层，建筑面积7968m，其中高年级教学区块和专业教学区块层高为3．9m，文体综合区块一层为4．2m，二层为7．8m，四层为4．2m，五层为4．15m。一层：部分架空，建筑面积1715m(未包括架空廊面积798m)布置专业教室、学生餐厅等；二层：建筑面积2250m。布置普通教室、专业教室、音乐厅等。三层：建筑面积1341m。布置普通教室、专业教室等。四层：建筑面积2187m。布置普通教室、专业教室、风雨操场等。五层：建筑面~475m。。布置教工宿舍等。
4．1．3地下车库
地下车库建筑面积1255m2，层高3．45m，布置平站结合人防口部、机动车库等。
4．2立面造型分析
校园建筑造型力求清新明快，新颖别致，活泼大方，具有地中海风格。建筑顶部处理主要为四坡顶，局部走廊为平顶，整个建筑形象动感活跃。建筑以横向线条为主，穿插有构架、片墙、块体，拱廊等以丰富细部处理。外墙材料以面砖为主，不仅满足学生活泼的个性，同时符合学校的使用要求。