关键词：房屋买卖；同居；共同共有；效力待定合同
中图分类号：D920.5文献标识码：A文章编号：1006-026X（2013）09-0000-01
一、案件简介
二零零一年至二零零八年间，王某（男）与杨某（女）同居生活，生育一女。二零零五年十二月，杨某出资8万元，以王某名义与山东省济宁市顺康房地产开发公司（简称开发公司）签订了《房屋买卖合同》，购买门面房一间。约定房价16万元，首付8万，下余8万三年内付清。2006年3月，开发公司交付房屋，王某、杨某使用该房屋。此后，王某按合同约定付清房款。但一直未办理房屋所有权确权手续。
二零零八年三月，王某与杨某解除同居关系，书面协议财产分割，约定上述门面房归杨某所有。但杨某未办理确权手续。二零零九年九月，王某将门面房以16万元价格卖给李方某。签订了《房屋买卖合同》，李方某付清了房款。但王某未交付房屋，也未办理过户手续。
二零一零年四月一日，杨某知晓此事后，将王某、李方某告上法庭，请求人民法院确认王某、李某签订的《房屋买卖合同》无效，房屋归自己所有。山东省济宁市**区人民法院开庭审理后认为：王某、杨某系同居关系，同居生活期间所购置的门面房是其共有财产。解除同居关系时，约定将门面房归杨某所有，由此，杨某是门面房的唯一所有人。王某未经杨某同意，擅自处分杨某的门面房，侵犯了杨某的合法权益。一审法院判决为王某与李方某签订的《房屋买卖合同》无效，门面房归杨某所有。
李方某不服一审判决，提出上诉。山东省济宁市中级人民法院审理后认为：王某与杨某系同居关系，但同居期间所购置的房产，并不一定是共有财产。王某没有办理房屋确权手续，对该门面房没有所有权，无处分权，王某与杨某签订的财产分割协议无效。王某与李方某签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，合法有效。故判决为：一，撤销一审判决；二，驳回杨某的诉讼请求。
二零一二年五月，杨某向山东省高级人民法院提出再审申请，省高院审理后认为：二审判决认定事实缺乏主要证据证明，适用法律错误。裁定：第一，中止二审判决的执行；第二，指令济宁市中级人民法院再审。
目前，再审正在进行中，尚未结案。根据上诉案例，笔者做以下几点分析。
二、案件分析与点评
笔者对案件的认识和观点是，王某与杨某系同居关系。本案的焦点是：第一，王某是否对涉案门面房享有所有权；第二，门面房是否是王某与杨某的共有财产。首先，分析第一个问题。王某与开发公司签订了《房屋买卖合同》，并已实际占有、使用该房，但没有办理房屋确权手续。这种情况，现实中并不少见。如果仅凭房产证作为所有权的凭证，那么，这种情况的房屋则处于一种无主状态，以致不能处分、使用、收益。最高人民法院针对这种情况做了司法解释，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。笔者认同这一观点。可以认定王某是门面房的业主，享有房屋的所有权。另外，第二个焦点问题的认定为，该门面房是王某和杨某同居期间共同购置的房产，虽然是以王某的名义签订的合同，但杨某实际出资8万元（有银行转帐凭证），其余8万由王某出资。这实际是王某与杨某共同出资购置的门面房。根据最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第十五条：“当事人同居期间所得的财产，按共同财产处理。”显然，门面房是王某和杨某同居期间共同出资购买的房屋，是共有财产。两个焦点问题已经很清晰的表明，涉案门面房是王某与杨某的共有财产，未经所有权人的同意，任何人不得擅自处分。
本案中，王某两次处分了涉案门面房，每次的处分行为有效吗？第一次处分行为，即二零零八年三月，王某、杨某签订的《财产分割协议》中约定门面房归杨某所有。这是公民间的民事行为，并不违反法律和社会公共利益，应是合法、有效的民事行为，但该协议只是王某与杨某之间关于债权的约定，所有权并未转移。也就是说门面房还是王某、杨某共有。第二次处分行为，即二零零九年九月，王某与李方某签订《房屋买卖合同》，这是公民间的合同行为，也是债权行为。但这种行为不能侵害门面房所有人杨某的权益，如果杨某事后追认同意，该合同是有效的，反之，合同是无效的。由此，王某与杨某虽然签订了《房屋买卖合同》，但房屋没有交付，也未办理确权手续，不具备善意取得的构成要件。
下面对案件的一、二审进行点评：一审判决王某、李方某签订的《房屋买卖合同》无效，房屋归杨某所有。笔者认为有不妥之处。王某与李方某之间的《房屋买卖合同》是一种效力待定合同，并非一开始就是无效合同。在合同签订之时延续杨某提出异议之时，合同处于一种效力待定状态。当杨某提出异议时，合同就无效了。虽然，王某与杨某之间签订的《财产分割协议》有效，但只是债权的约定，所有权并未转移，王某仍然是所有权人之一。法院直接判决房屋归杨某所有，超越职权范围。笔者认为一审法院作以下判决妥当：王某与李方某签订的《房屋买卖合同》自二零一零年四月一日起无效。
二审法院审理后认为：王某与杨某系同居关系，但同居期间购买的房屋并不一定是共有财产。王某对涉案门面房没有办理确权手续，不享有房屋的所有权，王某、杨某之间签订的分割财产的协议无效，王某、李方某的《房屋买卖合同》有效。故判决：撤销一审判决，驳回杨某的诉讼请求。根据最高人民法院司法解释，王某已是门面房的业主，是该房的所有权人。如果按照二审认定的王某没有该房的所有权，其就没有处分权，不但王某、杨某间的《协议》无效，王某与李方某间的《房屋买卖合同》也应无效。但二审的认定是自相矛盾的，一方面认定王某无处分权，又认定一个处分无效，另一个处分有效。二审法院认定的事实缺乏主要证据证明，且适用法律错误。笔者认为二审作以下判决：一，撤销一审判决；二，王某、李方某签订的《房屋买卖合同》自二零一零年四月一日起无效。
三、本案启示
购房者与开发公司已经房屋签订买卖合同，并且购房者已占有使用的，房屋的所有权已经转移至购房者手中。虽然未办理房屋确权登记手续，并不影响购房者对房屋的所有权。双方当事人同居生活期间，共同出资购买的房屋是共同共有财产，一方当事人擅自处分的行为一般认定无效，但共有人追认的除外。
房屋买卖行为是公民之间重大的民事行为，所涉及的经济交易额较大，一旦不谨慎，就会出现不必要的麻烦和纠纷。一方面，买卖房屋的当事人要遵守诚实信用原则，另一方面要仔细审查所买卖房屋产权是否清晰，有无纠纷瓜葛、抵押、出租、查封等，只有这样，房屋买卖才会安全，自己的合法权益才能得到维护。而作为法律人的法官、律师，要具备深厚的法理知识和娴熟的法律业务知识，正确把握每个案件的法律适用，只有这样才能更好的胜任自己的工作，切实维护当事人的合法权益，实现社会的公平、正义。
参考文献
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[2]王颖.不动产善意取得制度刍议[J].湖北警官学院学报，2013（05）
一、农村房屋租赁合同纠纷案件的主要特点
1、未取得合法建设手续的房屋大量存在。在今天这样城市建设和经济发展均取得了翻天覆地的变化的情况下，长期处于城乡结合部的地区，辖区内未取得合法建设手续的房屋仍然大量存在，且广泛用于出租经营。同时，由于法律知识的局限性，大多数企业及个人对该类房屋租赁合同无效缺乏认识。
2、纠纷起因并非合同无效。近年来，因通货膨胀等因素，房屋租赁的市场价格不断上升，由此引发房屋租赁双方当事人就租金产生争议的情况大量出现。在诉至法院的房屋租赁合同案件中，纠纷起因多是一方当事人要求提高租金未果，或者因其他原因导致出租方希望解除合同，以便将房屋腾空后上涨租金另行租赁。在解除合同的理由不充足的情况下，一方当事人以房屋未取得合法建设手续为由，提出确认合同无效的诉求或抗辩。
3、案件处理难度很大。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。同时，该司法解释还规定乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件参照处理。法院在审理农村房屋租赁合同纠纷案件时，能否主动审查合同效力，应否依据规定判定合同无效均存在较大争议。另外，该类房屋建设时通常经过当地村、镇允许，部分房屋建设行为还得到过书面认可，尽管手续并不规范，但当事人对法院判决合同无效的结果仍然无法理解，案件服判息诉率很低，上诉率较高。
二、认定农村房屋租赁合同无效的负面影响
1、影响交易秩序。一方当事人以合同无效为由提出诉求或者抗辩，其本质是要达到解除合同等不合理的目的，法院确认合同无效则使得违约方的违约行为合法化。这不但使违约方避免了应承担的违约责任，在出租方违约的情况下，还可能使其解除合同后能够以更高的租金对外出租房屋，从而因违约行为而获取不当利益。因此，法院支持该类纠纷中的合同无效诉求或抗辩，实质上违背了民法的鼓励交易及诚实信用原则，影响了正常的市场交易秩序。
2、影响政府威信。无合法手续的房屋建设和租赁行为均广泛存在，正常情况下与有合法手续的房屋建设和租赁没有任何区别。政府在该类建筑产生过程中缺乏有效监管，房屋建成后，既没有查处、拆除违法建筑，也没有禁止该类房屋进行租赁。如果法院确认租赁合同无效，政府仍然既不查处、拆除违法建筑，对其他违法建筑出租行为亦不加干涉，当事人必然认为政府不作为在先、放纵违法行为在后，这将严重影响政府威信，使得矛盾纠纷的矛头指向政府。
3、影响小微企业生产经营。以小微企业为主的地区，小微企业占企业总数约72%。这些小微企业由于其生产和经营的小规模特点，利润微薄，通常租赁没有正规合法手续建设的厂房作经营之用。经营一段时间后，小微企业如果遭遇出租方以合同无效为由予以清退，更换营业场所和陷入诉讼纠纷所引起的不便可能导致其生产经营受到严重影响，甚至受到毁灭性打击，引发企业破产、倒闭。
三、农村房屋租赁合同无效纠纷的处理对策
1、加大法律宣传力度。法院应积极贯彻能动司法理念，大力加强司法建议工作，主动深入基层，积极利用巡回审判、法制宣传等方式，以案释法。一方面，促进房屋建设行为在审批程序上进一步规范，减少因群众法律知识不健全而导致的房屋建设不合规。另一方面，使当事人在签订合同时自觉遵守法律法规，减少未取得合法建筑手续的房屋租赁行为。
2、源头减少违法建筑。行政机关应当加大执法力度，严格审批建设用地许可证及房屋规划许可证审批，加强对违规用地、建设行为的执法督查，防止新的违法建筑产生。有效甄别违法建筑后进行针对性处置，对符合补办手续条件的允许补办，对不符合城市规划的，依法认定为违章建筑并强制予以拆除，消减已产生的违法建筑数量。
法定代表人：张继成，该公司总经理。
委托人：陆贤刚，苏州市新世纪律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州市宇航开发经营公司，住所地江苏省苏州市九胜巷6号。
法定代表人：汤良，该公司总经理。
委托人：丁晓农，江苏苏州丁晓农律师事务所律师。
委托人：冯璐，江苏苏州丁晓农律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：苏州万通房产开发有限公司，住所地江苏省苏州市三香路206号4楼F座。
法定代表人：庞少华，该公司董事长。
委托人：江平，中国政法大学教授。
委托人：王涌，中国政法大学法律系民法教研室教师。
被上诉人（原审第三人）：中国航天科技集团公司第五研究院，
住所地北京市海淀区白石桥31号。
法定代表人：徐福祥，该院院长。
委托人：杨子京，该院法制处处长。
委托人：郑传本，上海郑传本律师事务所律师。
原审被告：苏州市供销合作总社，住所地江苏省苏州市沧浪区凤凰衔145－151号。
法定代表人：程健，该社主任。
委托人：丁锁发，该社法规处处长。
审第三人：苏州市宇航商厦。住所地江苏省苏州市九胜巷4－7号。
法走代表人：汤良，该商厦董事长。
委托人：丁晓农，江苏苏州丁晓农律师事务所律师。
委托人：冯璐，江苏苏州丁晓农律师事务所律师。
上诉人苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）和上诉人苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）为与被上诉人苏州万通房产开发有限公司（以下简称万通公司）、被上诉人中国航天科技集团公司第五研究院（以下简称航天五院）、原审被告苏州市供销合作总社（以下简称苏州供销社）、原审第三人苏州市宇航商厦（以下简称宇航商厦）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院（2000）民初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
经审理查明：1994年，郊区供销公司在江苏省苏州市邵磨针巷25号－32号投资建造九胜商厦，该商厦地面五层、地下一层，建筑面积5607.28平方米。1995年4月6日，当九胜商厦主体土建工程建至三层时，郊区供销公司与宇航公司签订了租赁协议约定：郊区供销公司将九胜商厦整幢大楼租赁给宇航公司，租赁期为八年，宇航公司确保郊区供销公司第一年净收入为人民币580万元，从第二年起年定比增长10％，即年增长金额为58万元。商厦整幢大楼的内部装修装饰与设施设备均由宇航公司投入，投入总金额不低于人民币1200万元，商厦的外部装修装饰以及“后三通”由郊区供销公司负责，并承担相应费用。协议正式签订之日，宇航公司向郊区供销公司支付定金100万元，协议生效；到大楼封顶，宇航公司再支付100万元定金；正式开业，宇航公司再支付90万元。宇航公司开业日期最迟不得迟于1996年1月1日。以上三笔款项冲抵宇航公司第一年上半年的租金。宇航公司开业之日即视为承租期开始之时，租金缴付采取先缴后租的方法，半年一期，每期需提前一个月付给郊区供销公司。租赁期内，郊区供销公司保留“九胜商厦”的企业名称，宇航公司申领“宇航商厦”的营业执照，自主经营、依法纳税、自负盈亏，若转包、转租，须征得郊区供销公司同意。协议经公证部门公证，双方并提供经济担保单位。苏州供销社作为郊区供销公司的担保单位，万通公司作为宇航公司的担保单位，在该协议书上签字盖章。同日，郊区供销公司与宇航公司又签订了补充协议书，对工程和“后三通”进度问题作出约定：郊区供销公司应积极做好“后三通”工作，以保证宇航公司的正常开业。用电于1995年11月满足630千瓦的50％用量；商厦的治安与消防方面的红外线探头全套监控系统由郊区供销公司解决，宇航公司为消防提供装饰方面的相关文字材料，积极配合郊区供销公司办理有关手续；协议经双方签字盖章即生效，与正本具有相同法律效力。1995年4月8日，苏州市郊区公证处为协议书和补充协议书办理了公证。
1995年4月5日，经江苏省苏州市平江区人民政府批准，宇航公司与江苏省苏州市观前对外经济技术贸易公司联营开办了宇航商厦。同年6月，九胜商厦大楼封顶，宇航公司以宇航商厦的名义进行装修和安装自动扶梯等设备。同年8月，郊区供销公司向江苏省苏州市供电局申请630千瓦的商业用电，但增容未成，九胜商厦现在的用电量为90千瓦。1995年9月4日，郊区供销公司与宇航公司签订协议约定：郊区供销公司同意将九胜商厦企业名称由宇航公司申办使用，该企业名称期限与该大楼租赁期同期。郊区供销公司同意撤销九胜商厦企业名称的预登记。宇航公司在九胜商厦经营期内的一切经济活动、债权债务等与郊区供销公司无涉，由宇航公司及其主管单位负责。同年10月10日，经江苏省苏州市郊区计划经济委员会批准，宇航商厦开办了九胜商厦，同月25日，九胜商厦领取了企业法人营业执照。1995年10月23日，郊区供销公司与宇航公司签订协议约定，双方进行松散合作，郊区供销公司将九胜商厦提供给宇航公司经营，工商登记由宇航公司办理，郊区供销公司给予协助及提供方便，宇航公司从第一年起支付合作费580万元，每年定比增长10％，联营期为八年。双方就该协议附有说明，说明中称宇航公司为避交房屋租赁管理费而签署协议，此协议仅是应付工商登记所需提供的“材料”，双方签署的协议均以1995年4月6日经过公证处公证为准。
1995年3月27日，宇航公司向郊区供销公司预付100万元；同年5月24日，宇航商厦向郊区供销公司付款1万元；同年11月30日，九胜商厦向郊区供销公司付款20万元；同年12月11日，宇航商厦向郊区供销公司付款3万元。同月18日，郊区供销公司与宇航公司签订会议纪要约定：就双方于4月6日租赁协议第四条“到大楼封顶，宇航公司要支付100万元，正式开业宇航公司再支付90万元”的内容，考虑到种种原因，双方磋商尚欠部分租金，在1996年1月份内必须全部结清，否则追究违约责任。1996年2月16日，宇航公司向郊区供销公司付款100万元。郊区供销公司共计收到宇航公司支付的租金224万元。
1995年12月22日，宇航公司与郊区供销公司签订会议纪要约定：宇航公司准备于1995年12月24日九胜商厦开张营业，但考虑到有关消防系统、水电系统尚不具备开张条件，为此，郊区供销公司尽可能在近期排出资金，解决部分消防系统材料款。如果宇航公司必定在l2月24日开张，所造成的消防、水电方面的后果与郊区供销公司无关，责任由宇航公司负责。
1995年12月24日，九胜商厦l－3层开张营业。江苏省苏州市公安局消防支队于1996年4月12日对九胜商厦进行检查，发现该商厦未经消防验收，违章投入使用，并存在火险隐患。同年4月17日，该消防支队下达《重大火险隐患整改通知书》，认定九胜商厦建筑安全无保障，不具备营业条件，应立即停止营业，抓紧整改火险隐患，整改完毕后经验收合格方可投入使用。同年5月8日，消防支队分别给予郊区供销公司罚款l万元、宇航公司罚款3万元的处罚。此后，九胜商厦停业至今。1998年2月24日，因九胜商厦拖欠苏州市虎丘空调设备厂货款，且未履行苏州市平江区人民法院的生效判决，该院裁定：被执行人苏州市九胜商厦底楼营业场所的使用权转让给申请执行人苏州市虎丘空调设备厂使用五年（使用时间自1998年7月1日起至2003年6月30日止）。现九胜商厦的一楼由虎丘空调设备厂转让给他人经营，二层以上及地下室空关，由宇航公司实际控制。
1997年7月11日，宇航公司向江苏省高级人民法院起诉，请求确认合同无效，要求郊区供销公司及苏州供销社返还投入资金1045万元。同年12月26日，郊区供销公司对宇航公司提起反诉，要求解除租赁关系，由宇航公司支付所欠房租及水电费794万元、万通公司承担连带责任。案经江苏省高级人民法院于1998年9月8日作出（1997）苏民初字第16号民事判决，宇航公司和万通公司不服该一审判决，向最高人民法院提起上诉，后经本院于1999年11月16日裁定撤销原判，发回重审。该院重新组成合议庭对本案进行了审理。在重审中，依法追加航天五院、宇航商厦参加了诉讼。
另查明，九胜商厦因未参加1998年度年检，1999年7月21日被江苏省苏州市工商局郊区分局吊销营业执照。宇航公司系航天五院驻苏州办事处于1993年成立的企业法人，注册资金77万元，属集体企业。宇航公司在开办时，航天五院开发部于1993年3月2日向江苏省苏州市工商行政管理局出具一份民事责任担保书，内容为“苏州市工商行政管理局：宇航公司是我院驻苏州办事处举办的，现要求在贵局进行登记。该公司的民事责任由我院承担，特此担保。”航天五院开发部系航天五院于1991年成立的内部机构，主要承担该院民品、公司等管理职能。苏州供销社于1995年4月6日作为郊区供销公司的保证人订立合同时，系国家机关法人。
委托人：钟绍良，系上诉人儿子。
被上诉人（原审原告）：庄长第，男，1981年3月16日出生，汉族，住广州市天河区园村二横路44号。身份证编号：445281810316103.委托人：庄明义，男，24岁，住广州市大沙头路24号。
上诉人钟松灵因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠阳市人民法院（2001）惠阳淡民初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院审理查明：1999年4月16日，上诉人与被上诉人签订一份不同版本的《房屋租赁合同书》，但两份合同均约定上诉人将座落于惠阳市淡水镇人民五路17号楼房第一层左边一间约20平方米的铺位出租给被上诉人使用，租期为二年零六个月，即自1999年4月16日至2001年10月16日止；每月租金900元，被上诉人于签约时付押金900元，如被上诉人中途退房，押金不退等。合同签订后，上诉人依约将房屋交给被上诉人使用，被上诉人交押金900元，并在该铺位经营蓄电池等生意。2000年12月21日，上诉人等人到被上诉人处催收租金，被上诉人只支付了租金600元，上诉人不满，即叫人拿走被上诉人店里的货物，并要求被上诉人写下抵押条子，无奈，被上诉人只好搬出承租房屋，并向当地派出所报案。2001年2月28日，被上诉人已将2000年12月16日之前拖欠的租金2600元交当地派出所转交给上诉人，但押金上诉人没有退还。同年3月1日，当地派出所在上诉人家里提取了蓄电池、电视机等货物一批，并交回给被上诉人。
另查，被上诉人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中只经营了五天。按天计，应交租金150元，被上诉人已付600元，上诉人多收租金450元。
原审认为：原被告的租赁关系虽有各自提交的租赁合同，但双方均不能提交合同的原件，本院无法认定，视为双方的租赁合同不存在。由于原被告的租赁关系并没有依法登记，违反法律规定，应认定为无效。被告收取原告的900元房屋押金和450元租金是实际无使用房屋的租金共1350元应退回给原告。原告称从派出所领回的货物与给被告拿走货物数额不符，没有充分证据证明，不予支持。因原告没有任何证据显示其人身损害，对其要求赔偿经济损失不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第56条、第58条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第53条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，于2001年6月18日作出判决：一、确认原被告1999年4月16日签订的房屋租赁合同无效。二、被告钟松灵应于本判决发生法律效力之日返还1350元给原告庄长弟。三、驳回原告庄长弟的其它诉讼请求。案件受理费700元，原告负担350元、被告负担350元。
钟松灵不服一审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》是铁的事实，且双方在诉辩时均作了陈述。原审以双方没有提交合同原件为由，认定合同不存在与事实不符。二、《合同法》解释第九条规定，法律行政法规未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续的，不影响合同效力。因此根据上述规定，原审认定该租赁行为无效是适用法律错误。三、按合同约定，中途退房不退押金；租金按月计取。原审按日计算租金，并判令上诉人退回押金和多收的租金是没有依据的。请求二审撤销原审第一、二项判决，改判合同有效，驳回被上诉人的诉讼请求。
上诉人在二审提交的新证据有：1、《房屋所有权证》；2、《国有土地使用证》。被上诉人对上述证据没有异议。
被上诉人未作书面答辩。
被上诉人在二审提交的新证据有：1、租金收条；2、证人证言。上诉人对租金收条没有异议。
本院认为：尽管上诉人提交的合同和被上诉人提交的合同内容不完全相同，且双方均未提交原件核对，但该两份合同约定的房屋位置、面积、租期、月租等主要内容一致，故应认定双方签订了《房屋租赁合同书》。上诉人将房屋出租给被上诉人经营是双方的真实意思表示。虽然上诉人未依《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条的规定到当地房地产管理部门办理租赁登记手续及领取《房屋租赁许可证》，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释第九条第一项关于“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续，不影响合同的效力”的规定，上述合同并不因未办理房屋租赁登记手续而影响其的效力，原审认定该合同无效欠妥，应予纠正。上诉人上诉认为该合同有效，理由充分，本院予以采纳。被上诉人搬出承租房屋是因为上诉人拿走被上诉人的货物而无法经营，并非被上诉人违约，中途退房。原审在租赁关系已经终止，被上诉人已付清所欠租金的情况下，判决上诉人退回押金是正确的。被上诉人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中仅经营了五天，原审按被上诉人的实际使用天数计算租金并无不当。
综上所述，原审认定事实清楚，处理恰当，但适用法律不当。上诉人上诉要求驳回被上诉人的诉讼请求无理，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项规定，判决如下：
一、变更惠阳市人民法院（2001）惠阳淡民初字第40号民事判决书第一项判决为：上诉人与被上诉人于1999年4月16日签订的《房屋租赁合同》有效。
二、维持惠阳市人民法院（2001）惠阳淡民初字第40号民事判决书第二、三项判决。
本二审案件受理费700元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长温绍东
审判员徐国华
审判员苏丹红
二00一年十一月二十八日
法定代表人：李维鼎，该公司董事长。
委托人：滕建国，上海市国和律师事务所律师。
委托人：徐富荣，上海市国和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海市房屋土地资源管理局，住所地：上海市崂山西路201号。
法定代表人：蔡育天，该局局长。
委托人：陆银华，上海市虹口区房屋土地管理局副局长。
委托人：蒋荣，上海市虹口区人民政府法制办公室副主任。
上诉人上海虹城房地产有限公司（以下简称虹城公司）为与被上诉人上海市房屋土地资源管理局（以下简称上海房地局）土地使用权出让合同纠纷一案，不服上海市高级人民法院（2000）沪高民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：1992年6月8日，中美联合信托公司（以下简称信托公司）、上海新城房产企业公司（以下简称新城公司）、上海市虹口区房屋综合开发经营公司（以下简称开发公司）与上海房地局签订沪土（1992）出让合同第13号《上海市土地使用权出让合同》（以下简称A地块出让合同）约定：信托公司、新城公司、开发公司以4，205，800美元的土地使用权出让金获得上海市吴淞路31号街坊A地块的土地使用权，土地使用权期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司与开发公司经当地工商行政管理部门批准投资组成合资企业虹城公司，上述A地块土地使用权即转为虹城公司。1994年9月10日，虹城公司与上海房地局又签订沪土（1994）出让合同第75号《上海市国有土地使用权出让合同》（以下简称B地块出让合同）约定：虹城公司取得上海市吴淞路31号街坊B地块的土地使用权；虹城公司如不按与上海市虹口区人民政府（以下简称虹口区政府）签订的《委托拆迁和市政配套合同》支付费用，上海房地局有权解除本出让合同，已付的土地出让金不予退还。同日，虹城公司与上海房地局签订《A地块出让合同备忘录》载明：双方同意将A地块的土地使用权期限延长至2043年10月8日止，与B地块土地使用权期限相同。同年9月9日、9月10日，虹城公司分别与案外人虹口区政府签订《虹口区大市政配套费合同》、《补充协议》、《委托拆迁和市政配套合同》，约定了虹口区政府的拆迁范围、拆迁期限、拆迁费用数额及违约责任等事宜。在虹城公司与虹口区政府履行上述合同、协议过程中，虹城公司发现受让的地块存在民防工程。
1996年10月，虹城公司以虹口区政府违反《委托拆迁和市政配套合同》、《虹口区大市政配套费合同》及《补充协议》约定的拆迁期限、且在拆迁过程中发现该受让的土地存在民防工程为由，向上海市高级人民法院提起诉讼，请求判令依法解除拆迁合同，由虹口区政府返还其支付的动迁费，并支付违约金、设计费、勘察费及A地块土地使用年限减少等损失。上海市高级人民法院于1998年9月18日以（1996）沪高民初字第15号民事判决书判决：一、虹城公司与虹口区政府之间有关上海市吴淞路31号街坊B地块的《委托拆迁和市政配套合同》及《虹口区大市政配套费合同》有效，继续履行；二、虹口区政府于判决生效后10日内偿付虹城公司赔偿金2，645，912.13美元；三、虹口区政府于判决生效后10日内赔偿虹城公司受让的A地块土地使用年限减少损失130，146.91美元；四、虹城公司的其它诉讼请求不予支持；五、虹城公司于判决生效后10日内支付虹口区政府委托动迁费7，170，505美元，并自1997年6月17日至本判决生效之日止以7，170，505美元为总值按每日万分之三给付滞纳金。虹城公司对该判决不服，向本院提起上诉，并申请追加上海房地局为该案第三人。本院于1999年10月11日作出（1998）民终字第161号民事判决认定，虹城公司在二审期间申请追加上海房地局作为第三人参加诉讼，实际是对双方签订的土地出让合同有争议，属于另一个性质的法律关系，不属本案第三人。由于虹口区政府并非在合同约定的14个月内完成拆迁，虹城公司根据不安抗辩和同时履行抗辩的原则，有权迟延付款。在虹城公司诉讼后，虹口区政府在一审法院开庭时才主张已经完成拆迁，且双方对拆迁范围存在争议，因此，在法院没有作出判决上的认定前，不能以开庭日作为已经履行的日期，应当以法院判决生效的日期作为虹城公司付款的日期，一审法院判决虹城公司自1997年6月17日至判决生效之日止以7，170，505美元为总值每日按万分之三给付滞纳金，缺乏依据，依法应当纠正。据此判决：一、维持上海市高级人民法院（1996）沪高民初字第15号民事判决第（一）、（二）、（三）、（四）项。二、变更上海市高级人民法院（1996）沪高民初字第15号民事判决第五项为：虹城公司于本判决生效后10日内支付虹口区政府委托动迁费7，170，505美元。
2000年9月11日，虹城公司依据本院（1998）民终字第161号民事判决认定的事实，以上海房地局没有告知其出让的土地上存在民防工程，违反了诚实信用原则为由提起诉讼，请求依法判令解除其与上海房地局签订的B地块出让合同；由上海房地局返还其土地出让金，并赔偿其拆迁的经济损失。上海房地局则提供了由虹城公司1995年1月12日、同年9月6日签收的虹口区民防办发出的《停止施工通知书》及《上海市民防工程管理办法》的复印件，以此证据证明虹城公司的起诉已经超过诉讼时效。
另查明：根据《中华人民共和国人民防空法》第七条、1993年6月15日起施行的《上海市民防工程管理办法》第十七条、1997年1月1日起施行的《上海市土地使用权出让办法》第十五条的规定，民防工程的产籍档案由市或区民防部门管理，房地产权籍档案由市或区房地局管理；上海房地局在与受让人签订《土地使用权出让合同》时，应当对出让的土地自然状况包括地表下的设施情况告知受让人，以保证其出让的土地不存在瑕疵。另据虹口区民防工程管理所档案卡记载：虹城公司受让的A地块有一处建筑面积69平方米的民防工程；B地块分别有建筑面积76平方米及建筑面积42平方米的民防工程，其三处民防工程合计为建筑面积118平方米。上海房地局在与虹城公司签订《A地块出让合同》、《B地块出让合同》时，未履行告知出让土地现状的义务。虹城公司亦没有向有关行政部门办理拆除民防工程的审批手续，其受让的A、B地块未实际开发建设。
一审诉讼期间，一审法院委托上海公信中南会计师事务所有限公司（以下简称中南会计师事务所）对A、B地块118平方米民防工程的拆除费用进行了评估，结论为：拆除A、B地块118平方米民防工程的费用为49，511.98元。
一审法院审理认为：上海房地局代表国家以合同形式将讼争国有土地使用权出让给虹城公司，双方因土地使用权出让合同权利义务履行而发生的纠纷，属于平等主体间的民事纠纷，上海房地局要求以行政合同定性，不予支持。上海房地局就虹城公司诉讼已超过时效所提供的证据为复印件，依法不能作为认定事实的根据；即便上海房地局提供的虹口区民防办谈话通知书能证明虹城公司已于1995年1月12日知悉讼争地块下有民防工程，但是，早在1996年11月1日，虹城公司已提出质疑，因此，上海房地局认为虹城公司起诉已过诉讼时效的理由不能成立。可认定上海房地局出让给虹城公司的地块是有瑕疵的，对此，依法应由上海房地局承担相应的民事责任。已生效的最高人民法院（1998）民终字第161号民事判决，可以确认虹城公司与虹口区政府之间的《拆迁合同》等有效，并继续履行。而《拆迁合同》又是本案B地块出让合同解除与否的前提，且虹城公司关于解除本案讼争合同的主张，不符合法律规定的解除条件，因此，对虹城公司请求解除B地块土地使用权出让合同及返还土地出让金的请求，不予支持。对虹城公司提出的赔偿经济损失的主张，因民防工程拆除费用为49，511.98元，应由上海房地局承担。已生效的民事判决书确认虹城公司在委托拆迁及大市政配套方面也存在违约，因此，虹城公司的违约行为亦是造成其土地开发工作闲置的原因之一，虹城公司亦应承担相应的民事责任。上海房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用权又是有价值的，故可延长土地使用权年限来折价赔偿。据此判决：一、延长虹城公司受让取得的A、B地块的土地使用权使用年限，即从2002年1月1日起算持续50年；二、上海房地局赔偿虹城公司民防工程拆除费用49，511.98元；三、虹城公司的其他诉讼请求不予支持。案件受理费571，410.30元，由虹城公司负担71410.32元，由上海房地局负担500，000元；评估费3000元，由上海房地局负担。
虹城公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：上海房地局出让的A、B地块存在民防工程，致使其不能达到签订土地出让合同预期的经济利益，上海房地局应当赔偿土地出让金、拆迁费、工程设计费及利息等经济损失；中南会计师事务所对其受让的A、B地块拆除民防工程费用评估为49，511.98元，并非实际发生的费用，该费用的数额应当以实际拆除所发生的费用损失为依据。为此，请求二审法院撤销一审法院判决，依法予以改判。上海房地局答辩同意一审法院判决，请求二审法院予以维持，驳回虹城公司的上诉请求。
本院审理认为：虹城公司依据与上海房地局签订的《A地块出让合同》及《B地块出让合同》的约定，缴纳的土地出让金已经列入国家财政预算，用于城市建设和土地开发，上海房地局依约交付了出让的A、B地块，且虹城公司对一审法院判决驳回其解除土地出让合同的主张及以延长虹城公司受让的A、B地块土地使用权年限作为虹城公司使用土地年限减少的损失之判项没有提起上诉，因此，虹城公司上诉主张上海房地局赔偿其土地出让金及利息，依据不足，本院不予支持。上海房地局与虹城公司之间不存在拆迁补偿的法律关系，在虹城公司与虹口区政府之间履行《委托拆迁和市政配套合同》及《虹口区大市政配套费的合同》中，由于虹口区政府对B地块逾期拆迁，导致虹城公司已经受让的A地块延期开发建设，为此，本院（1998）民终字第161号民事判决已经判令虹口区政府偿付虹城公司赔偿金2，645，912.13美元，赔偿虹城公司A地块土地使用年限减少的损失130，146.91美元。虹城公司与虹口区政府之间的拆迁合同合法有效，已经履行，因此，虹城公司主张上海房地局支付其拆迁费及利息损失，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国人民防空法》及《上海市民防工程管理办法》的有关规定，民防工程系防空设施，不得擅自拆除。拆除民防工程必须由用地单位提出申请，经批准后方可拆除。虹城公司至今尚未向有关民防部门提出拆除民防工程的申请，该工程项目用地至今亦尚未开发建设，且本院（1998）民终字第161号民事判决已经认定：“虹城公司在委托拆迁及大市政配套方面也存在违约”，因此，虹城公司的违约行为亦是造成其土地开发工作闲置的原因之一。虹城公司主张上海房地局赔偿工程设计费、工程款等费用，事实根据和法律依据不足，本院不予采纳。因虹城公司没有办理拆除民防工程的报批手续，民防工程尚未实际拆除，一审法院委托中南会计事务所对该民防工程的评估结论，应当作为上海房地局支付虹城公司拆除民防工程费用的依据，虹城公司以中南会计师事务所评估非实际发生的费用为由主张上海房地局再行支付民防工程的拆除费用，没有事实根据。一审法院根据上海房地局在履行双方签订的《A地块出让合同》及《B地块出让合同》中，没有将虹城公司受让的土地存在民防工程的现状告知虹城公司的违约事实，判决由上海房地局赔偿虹城公司受让取得的A、B地块使用权年限，即从2002年1月1日起算持续50年，上海房地局已经承担了相应的违约责任，虹城公司没有举证证明其他实际经济损失发生的事实，本院不予认定。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
1.租金支付纠纷
这是房地产租赁中最为常见的纠纷。出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法:
(1)租赁双方协商一致,要么房客及时付清租金,要么房东同意延期支付,不涉及租赁合同的其他方面。
(2)比前一种情况更进一步,在解决如何支付拖欠租金的同时,租赁双方还就由此产生的违约责任问题,在分清责任的前提下一并解决,并继续履行租赁合同。
(3)解除租赁合同。这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础,或由双方协商解除合同,或由一方起诉从而终止租赁关系。
2.损害赔偿纠纷
房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样,主要是由侵权行为引起的,常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。从司法实践看,目前颇有争议的是租赁关系结束后,房客对房屋所作的装修如何赔偿。对此,法律法规并无明文规定,目前只有上海市高级人民法院内部对此有审判指导意见,大致内容是,凡是房东同意房客装修的,无论什么原因提前解除合同,房东都要向房客赔偿经评估后的装修费的残值部分,以此体现公平原则;但如果合同对此有约定的,按约定处理。但这一规定未必能体现公平原则,因为如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的,而房东又并不需要房客对房屋所作的那些装修,那么要房东赔偿房客的装修残值(该残值可能是80%或者90%)就有所不公,否则岂非保护了合同违约方而损害了守合同条约方的利益。
3.其他方面的纠纷