关键词：旧住宅区物业管理长效机制一、目前沈阳市旧住宅区存在的问题及原因分析
（一）旧住宅区物业管理相关制度不健全
旧住宅区物业管理距离全面实现市场化、专业化还有很大距离。旧住宅物业管理的相关制度不健全，缺乏具体政策扶持。目前还没有建立成熟的旧住宅物业管理体制，在物业管理实施方面缺少相关具体方案，物业企业及业主的利益保障方面没有完善的配套方案[1]。
（二）基础设施仍显薄弱
尽管沈阳市已经投入大量资金对旧住宅区进行全面改造，但由于旧住宅区在开发建设时规划设计标准低，基础配套设施落后，整体布局等先天不足，因此仍存在基础设施薄弱的问题。老旧小区大都没有围墙，基本没有物业办公用房，缺少健身活动场所，小区绿地较少，绿化率非常低，小区没有停车位。此外，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，房屋年久失修导致屋面漏雨、墙体长毛等问题大量存在，虽进行了改造，但后续维修保养仍需投入大量资金。
（三）旧住宅区居民对物业管理认识不清或漠不关心
沈阳市旧住宅区多为一些国有企业的职工住宅，小区居民的文化层次普遍不高，老年人多，低收入群体多，消费水平和能力偏低，消费观念相对滞后，居民对物业管理的认识模糊。此外，沈阳市旧住宅区多位于城市的中心区，沈河、和平居多，这些小区地理位置优越，有较好的商业和教育资源，吸引了大量购房者，这些购房者的目的不是居住，而是看重学区、投资等，购房后房屋长期处于空置或出租状态。
（四）物业管理资金不足
旧住宅区建造年代久远，原有建设单位有的已经倒闭，有的无法查询，小区物业管理的资金来源何处、如何落实已成为物业管理工作的难题。旧住宅区在建设之初配套设施较少，无办公和活动用房，可盈利性设施少；小区设施老化，设备陈旧，尽管已经进行了改造，但后期管理仍需大量资金投入。
二、推进沈阳市旧住宅区生态建设的对策研究
（一）外部保障机制
1.制订切实可行的物业管理实施方案，确保物业管理顺利实施。
2012年10月沈阳市政府出台了《沈阳市关于加强住宅区物业管理的实施意见》，其中在落实旧住宅区管理，明确旧住宅区房屋维修责任，开展旧住宅区公共服务和加大旧住宅区管理扶持力度等方面提出了意见，指明了总体方向。针对物业接管、小区环境综合治理、困难职工补助等方面，制定了具体的、切实可行的优惠奖励扶持政策，并把措施落到实处，让旧住宅区的物业管理有法可依，进而推动旧住宅区物业管理的专业化进程。
2.多方筹措资金。
根据财力和民生需求，出台扶持旧住宅区管理的相关政策，政府可以在物业企业接管旧住宅区方面提供优惠，适当采取减税免税政策；允许企业用经营性收入补贴经费不足；对于旧住宅物业管理中做得较好的企业，采取奖励扶持机制；政府安排公益性岗位适度向旧住宅区倾斜。物业企业应在政策允许范围内，适当采取多种经营方式弥补物业费不足的问题，利用共用部位取得的广告收益，纳入管理专项经费，以补充服务费用短缺。最后在房屋维修和设施改造方面，由政府建立专项维修资金，相关产权人补交专项维修资金；市政各部门各司其职负责旧住宅区的垃圾清运、路灯维修、供热、排水设施维修养护等。
（二）内在动力机制
1.针对旧住宅区的现有状况采取不同的物业管理模式。
由于多数旧住宅区在设计规划时存在明显不足，直接引入规范的物业管理不太现实。因此旧住宅区应根据不同基础条件，采取不同物业管理模式，逐步实现物业管理专业化。选聘专业化物业服务企业，社区准物业管理，聘请物业服务职业经理人管理，以及由业主自行管理等模式，根据小区具体条件选择。
2.提供质价相符的差异化管理和服务，做到物业费公开透明。
在物业收费工作中，物业企业要向业主明确收费项目和收费标准，并提供质价相符的物业服务。根据小区条件不同提供不同的服务，收取不同的费用，实行差异化管理和服务。物业企业把经物价部门核准的物业费标准在小区公告，做到收费透明化，同时公开物业支出，让业主做到心中有数，取得业主信任。物业企业还应不断提高服务水平，真正做到为业主提供方便、及时、全方位的优质服务，让业主享受到居住生活的舒适、方便和安全。
3.提高居民对物业物业管理的认识。
采取多种方式进行宣传引导，政府采取宣传教育普及物业管理相关知识，让居民从正面认识物业管理；媒体进行宣传和报导，唤起有关部门的高度重视，加强正面引导，避免负面新闻；同时物业企业加强服务意识，积极改善小区环境，做好与业主的沟通交流，为业主提供优质服务，及时帮助业主协调解决日常生活中的相关问题，让业主认识物业、了解物业，通过经常开展社区文化活动，构建物业企业和业主的和谐关系。
（三）监管机制
整个行业的法律制度环境还不完善，很多物业纠纷解决途径仍以协商解决为主，法律诉讼程序繁琐，成本很高，且执行起来效果并不理想。要保障行业健康、规范化发展，制度环境的规范化是至关重要的。尤其针对旧小区的特殊性，需要从体制和机制上彻底进行改善和改变。政府针对历史遗留问题应该花大力气解决，拿出资金与政策对旧小区的市场化提供支持，尽早实现旧小区的专业化物业管理，提高居民的生活质量与幸福指数。
三、结语
解决旧住宅区物业管理的难题，对相关部门规范旧住宅区的物业管理具有一定作用，为物业服务企业接管旧住宅区的物业管理提供帮助，让业主逐步接受和理解物业管理，从而促进旧住宅区物业管理全面推行，逐步走向市场化、规范化，对社区和谐、社会安定团结具有积极作用。随着沈阳市旧住宅区物业管理的全面实施和不断完善，必将全面彻底改善旧住宅区的综合环境，进而优化城市的整体生态环境。
参考文献：
[1]郭文剑.我国旧住宅小区长效管理的现状分析与对策研究[J].吉林建筑工程学院学报，2012.4.
【关键词】住宅；室外规划；弱电系统；有线电视系统；配置规划
1引言
随着社会经济的不断发展，越来越多的小区都向智能化方向发展。怎样去建立怎一个统一协调的、真正的数字化生活区，将对智能化的设计人员是一个挑战性的问题。本文就是以这个问题为切入点，提出大型或超大型智能小区概念性规划设计的思想，这不是对智能住宅区具体内容实现的介绍，而是一种宏观的粗线条的规划说明。对于规模较大，或系统复杂的住宅区智能化建设，这种总体的规划设计是相当重要的，它也是以后做深化设计的指导纲领，因此在整个设计阶段具有十分重要的意义。
2住宅区室外规划
2.1住宅区分解规划
对于超大规模住宅区，土建在总体规划时，一般是把住宅园区划分为多个大块，通常叫组团，组团有大有小，每个组团的定位也不同，有别墅区，有高层住宅区，有多层排屋区等。一般每个组团有明确的园区主干道相互分隔，组团边界也可能会有隔离墙或栅栏等。我们的智能化工程在总体规划时也要做相似的划分：一是根据地理位置上的组团划分来规划智能化系统，二是根据管理的方便来规划智能化系统。
2.2弱电机房与物业管理用房的规划
2.2.1弱电管理机房的规划
（1）组团机房：当组团规模较小时，一般设置1个弱电机房，当组团规模较大时，可设置2～3个，具体可以根据实际情况来定。
（2）住宅区总机房：根据组团分布和组团机房分布情况，确定总机房位置。
（3）做机房位置选择时主要技术要求：
①组团机房位置尽量位于该组团地理中心位置，总机房位置尽量选择在整个园区相对中心位置。
②由于大规模的住宅区一般是由多期完成，所以选总机房位置是最好在整个园区的一期工程范围之内，便于同一期工程同期建设和同时投入使用。如果一期过于边远，可以考虑机房只做过渡性总机房，待最适宜做总机房的组团开始施工时，再做总机房任务转接。考虑到市政电信管道引入的方便或以后不做大的改动，对后一种情况必须对市政电信管道的引入方向必须认真细致的研究设计。
（4）机房要求：总机房常划分有线电视机房、网络机房、监控机房以及其他辅助机房等。面积最好在50m2以上。组团机房规模相对比较小，但也是本组团内弱电集中管理所在，而且也是机房维护人员工作休息场所，所以面积也不能太小，最好在20m2以上。
2.2.2物业管理用房的规划
对于超大规模住宅区，面积很大，所以物业管理也是一种分级结构，在住宅区设计一个物业管理中心，在每个组团内部设计一个物业管理办事处，以物业管理中心为核心，以各物业管理办事处为分支点，通过内部局域网相互连接，形成一种星型布局，分散式集中管理的模式。物业管理中心根据物业管理公司规模来确定。物业管理办事处办公用房大小根据承担的业务和配置的人员数量来确定。
2.2.3弱电机房和物业管理用房的关系
一般一个组团设置一个物业管理办事处，位置最好与弱电机房相邻。对有多个弱电分机房的组团，物业管理用房应与最主要的一个弱电机房相邻。如果其中一方空间足够大，两者也可以设置在一起。
2.3总管线路规划
整个园区以总机房为中心，分机房为支点成星型布局，所以主干管线走向也以总机房为中心向各个组团分机房敷设，其中总机房只对分机房敷设管线，而不直接向各个建筑物敷设管线（除总机房所在组团外）。组团内部以组团机房为中心向本组团内各个建筑物敷设次主干管线,主干或次主干管线线缆根据需要选用光缆或铜缆,敷设管线沿园区主干道路暗管敷设,每隔30～40m设置手孔井或人孔。在景观要求严格的组团，手孔尽量布置在绿化带内，且使用下沉式井盖，上敷绿化植被。另外，在一期中完成的预埋管道，必须为后期管线敷设留有充分的余量，并预留备用管道。对管线设计中的具体要求可以参照相关规范，这里不再深入叙述。
3弱电系统配置规划
3.1市政弱电系统
住宅区内与区外需要信息交互的系统主要是市政弱电，即电话、电视、宽带网络三部分，其物理链路是实现系统集成的基础，也是住宅区建设的重要基础设施。
3.1.1电话系统
由市局引入语音电缆进入总机房语音总配线箱，由总配线箱向各组团分机房引一条语音大对数电缆。由组团分机房配线箱引出多条小对数的语音电缆到各栋建筑。对于高档别墅组团区的住户，从总机房到入户，语音线对容量不少于该组团住户数量的2倍。对于普通住宅区组团，从总机房到该组团分机房大对数电缆容量按照该组团住户数量的1.4～1.6倍计算，组团分机房到每栋建筑楼的大对数电缆容量按每栋住户数量的2倍计算。
3.1.2有线电视系统
市有线电视光信号接入总机房，再由总机房向各组团分机房布设光纤，在分机房内经光电转换设备后向各栋建筑引同轴电缆，提供有线电视电信号。
3.1.3宽带网络系统
目前用于住宅区宽带接入的方式常见的有三种方案：
（1）ISDN和XDSL接入方案：这种方式可以充分利用电信部门现有资源，不需要专门布线，收费可以包月计费，速率可达1～4Mbps。缺点是用户需要配置MODEM接入设备，而且对多媒体信息双向传输有局限。目前这种方案多用于零散客户宽带接入、旧房改造或宽带需求不高的住宅区。在规模型住宅区不建议使用。
（2）使用HFC方案：该方案除了造价问题外，由于使用树形网络结构，传输速率取决于同一光节点下的用户数，用户数增多时，传输速率下降严重，所以速率不稳定。
（3）以太网接入方案：该种方案使用专线接入ISP网络，是目前住宅区最常用的宽带接入方式。对于大规模住宅区是最合适的选择。一般在住宅区附近都有电信的光纤公网，通过千兆位光换机，直接与小区以太网进行接口，实现FTTC+LAN接入。从总机房到各组团分机房，使用千兆位以太网交换机互联，组团分机房到楼栋设备间实现100Mbps互联，主干线缆使用光纤传输。住户可以实现独占10M/100Mbps的数据传输速率。另外，整个园区构架自己的网站也是很有必要的，但考虑到运营管理成本，可以委托电信公司管理或建立虚拟局域网。
3.1.4市政弱电系统规划需要注意事项
（1）在考虑设计有线电视双向传输时，必须清楚有线电视台双向CATV可开通供住宅区使用的技术条件是否满足。
（2）在选择宽带网络接入方案选择时，需要了解电信公司可供住宅区通信使用的资源；如ISDN、ADSL、DDN等。
（3）为减少建设方的成本，计算机网络系统、电话通信系统、有线电视系统主干可以让电信、广电等相关部门来进行设计、施工以及运营管理。
3.2组团间部分弱电系统
这部分弱电规划在住宅区总机房进行管理。
（1）广播与音乐系统：在绿化景观地带、休闲广场、娱乐场所等不属于组团但又需要音乐营造优美环境的地方，配置与环境相协调的广播与音乐系统。
（2）电视监控系统：住宅区内公共道路、休闲广场、娱乐场所、园区出入口等处设置高速球型摄像机进行实时监控。
（3）汽车道闸系统：在住宅区出入口设置有人值守汽车道闸系统，采用感应式读卡器。允许行人自由出入，对货车或商贩限制进入。对本小区内住户车辆或有出租卡车辆可以刷卡不计费进入。对外来车辆可以通过办理临时登记卡不计费进入园区。这种方案有助于园区内的学校、商店、医院、娱乐等公共服务设施面向整个社会服务，扩大园区服务对象，也便于对进出园区的车辆等有限制管理。
（4）公共设备监控系统：对住宅区范围的公共设备实行设备监控管理，比如给排水、公共照明、供配电等系统实行设备监控。
（5）LED显示系统：在娱乐场所，园区出入口设置几块大屏，不仅可以用于小区宣传广告，信息，也有助于塑造园区形象。在物业管理中心室外也可设置适当尺寸规格的大屏用于信息。另外，可以考虑设计一套人员车辆引导系统，可以在整个住宅区使用，也可以根据个别组团需求来规划设计。
3.3组团内部分弱电系统
3.3.1安防系统
安防系统是住宅区的第一需要。整个住宅区按照五层防范来规划（其中消防作为火灾防范措施，是由消防部门强制规划设计，在这里不做探讨）。第一层是整个园区防范，采用半封闭式设防理念，即在进入园区的主要出入口设置有人值守汽车道闸管理系统，对进入园区的车辆和人员进行有限制通行。第二层是组团防范，该层采用全封闭式管理理念，在组团围墙上设置周界报警系统，出入口设置门禁/对讲/汽车道闸管理系统，分别对进入组团的车辆人员严格限制通行。第三层是在组团内部广场，道路等处设置视频监控系统，在一些死角实行电子巡查。第四层是以大楼等建筑物为界，在进入单元的大门口设置门口对讲机，在地下车库出入口设置停车管理系统，在地下停车场通向住宅楼的地下出入口设置门禁系统。该层防范最重要，可以让上门推销或司机、做案人员等在未经住户确认同意的情况下阻挡在大楼外。第五层就是以家庭为单元的防范措施，该层防范可以由完善的智能家居系统实现，也可以只做简易的安防报警系统，具体根据住户需求来定位。对高档组团，由于围墙可能为景观性围墙，安装对射等设备不太方便，也不美观，所以可以使用8光束以上灯杆式红外栅栏，即可与环境协调，又能达到警戒的目的。
3.3.2物业管理系统
以组团局域网为基础，建立组团物业管理系统，并与物业管理中心通过住宅区局域网实现信息交换与共享。
3.3.3自动抄表系统
自动抄表系统虽然已是成熟的技术，但由于水、电、气分属于不同主管部门，所以普通弱电集成商很难在小区内实施真正的三表自动抄送系统，具体的设计施工，需要与这些主管部门作好沟通协调后确定。
3.3.4其他弱电系统
还有背景音乐、公共设备监控、一卡通门禁对讲等系统，这些系统的做法可以按照常规进行设计，这里不做叙述。
3.3.5组团内与组团间部分弱电关系对于组团内部范畴的弱电管理集中在本组团机房，组团间部分的弱电管理集中在总机房，两部分相对独立管理。总机房不直接对其它组团内终端设备连接，但可以通过住宅区局网和组团分机房进行远程控制和数据查询。安防系统配置的保安人员（如电子巡查）也应该按照组团配置，实行来相对独立的管理方式。
3.4室内部分弱电系统
对于高档住宅组团或家庭，可以按照智能家庭布线设计来实现家居智能化。家庭中所有各类电子设备可以通过家庭网络布线实现相互通信，并可以通过家庭物业总线和小区局域网相连，实现网上物业和其他信息服务。
4结束语
住宅区智能化系统工程的建设是一项系统工程，许多方面在国内还处于不断摸索发展的阶段，随着设备的技术进步和用户需求增长，智能化的建设将不断得到充实和完善。但住宅区的本质是以生活服务为中心，所以智能化系统工程的实施必须以人为本，通过在住宅建筑环境平台上实现建筑功能和智能化功能的统一，以营造以人为本的信息化住宅区为目的，智能化系统工程的规划设计才更有意义。
参考文献：
[1]洛雁陈小兵吴琦炜陈勇.住宅小区智能化弱电系统设计若干问题探讨.[J]A智能建筑.2003（07）
一、工作目标
（一）总体目标
提高全镇村（居）民住宅区消防安全“四个能力”（即检查消除火灾隐患能力、组织扑救初起火灾能力、组织人员疏散逃生能力和消防宣传教育培训能力），进一步夯实社区（农村）火灾防控“四个基础”（夯实组织建设基础，夯实设施建设基础，夯实群防群治工作基础，夯实队伍建设基础），消防监督管理服务水平明显增强，有效遏制重特大火灾，杜绝群死群伤恶性火灾事故，努力营造和谐稳定的社会环境和安居乐业的生活环境。
（二）阶段性目标
全镇村（居）民住宅区按照以下二种类型分步实施：
1、有物业管理的住宅区，包括由物业服务企业进行统一物业管理的住宅区和由社区委托进行准物业管理的住宅区。年，50%此类住宅区达到建设标准；年，全部达到建设标准。
2、无物业管理的住宅区，包括农村改社区、无统一物业管理的集中农居点住宅区和散居住宅区。年，30%此类住宅区达到建设标准；年，全部达到建设标准。
二、工作步骤
（一）动员部署阶段
由镇消安办召开动员会，部署全镇村（居）民住宅区消防安全“防火墙”工程，下发活动方案，推广采荷街道试点经验。各社区（村）也要结合辖区实际，制订相应的计划方案，明确工作职责，细化工作要求，并召集社区、物业服务企业等负责人层层进行部署。
（二）排查摸底阶段
各社区（村）要对辖区内上述两类居民住宅区的数量、基本情况等进行细致地排查摸底，掌握建设底数，建立花名册，并于年月20日前报镇消安办备案。
（三）建设实施阶段
在排查摸底的基础上，各社区（村）要明确年度建设目标，明确建设主体，领导督促相关单位抓好建设任务。有物业管理的住宅区由负责物业管理的物业服务企业落实，无物业管理的住宅区由所属社区落实，按照建设标准，分类实施推进。同时邀请区安监局、区公安消防大队负责提供业务指导，提供人员培训等方面的支持。
（四）总结验收阶段
镇消安办分年度对各社区（村）建设任务完成情况实施验收考评。对成绩突出的先进单位和个人给予表彰奖励，对工作进展迟缓、成绩不明显的给予通报批评，对重视不够、组织不力、工作不到位或发生火灾事故导致亡人事故的，依法追究有关人员的责任。
三、工作要求
（一）提高认识，加强领导。要充分认识构筑村（居）民住宅区区消防安全“防火墙”工程的重要性和必要性，将其作为构社会消防安全“防火墙”工程重要组成部分和维护社会稳定、保障民生的重要举措。将村（居）民住宅区“四个能力”建设、社区“四个基础”工作纳入社会治安综合治理，认真谋划，切实采取措施循序推进“防火墙”工程实施，为“平安九堡”建设构筑坚实的消防安全屏障。
一、指导思想
以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。
二、目标和范围
（一）目标：
1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。
2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。
4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。
6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。
（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。
三、工作内容
（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。
（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。
（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。
三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。
四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。
（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。
（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。
三、组织领导
为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。
组长：邢凯
副组长：王铁
成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。
领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。
四、职责分工
规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。
市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。
市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。
市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。
各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。
五、实施步骤
依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。
（一）排查阶段（2005年5月10日至5月31日）
由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。
（二）整改完善阶段（2005年6月1日至10月31日）版权所有
各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。
（三）验收阶段（2005年11月1日至11月15日）
领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。
六、保障措施
（一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。
南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则
第一条为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《广西壮族自治区物业管理条例》(自治区人大常务会20xx年11月30日修订通过)以及《广西壮族自治区物价局广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于印发〈广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法〉(试行)的通知》(桂价格〔20xx〕62号)等相关法律、法规和政策规定，结合我市实际，制订本实施细则。
第二条本实施细则适用于南宁市行政区域范围内经工商行政管理机关登记注册，并持有房产行政主管部门核发的物业服务企业资质证书的物业服务企业，按照物业服务合同的约定开展住宅小区物业服务活动的物业服务收费管理。
第三条本实施细则所称的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人收取的费用。
第四条物业服务收费应当遵循公平、公正、公开以及服务标准与收费标准质价相符的原则。
第五条市价格主管部门会同市房产行政主管部门按照各自管理权限，负责本行政区域范围内住宅小区物业服务收费的管理监督工作。
第六条物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
依法成立业主委员会之前，通过招投标并经市房产行政主管部门备案或经房产行政主管部门同意采取协议方式选聘物业服务企业的住宅小区物业服务收费实行政府指导价，物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、车位(车库)物业服务费、车辆停放服务费、车位租赁费、电梯维护费、装修垃圾清运费、出入证制作工本费。
依法成立业主委员会之后的住宅小区物业服务收费(除停车收费外)实行市场调节价。
业主依法将住宅、车库改变设计用途作为经营性用房的，其物业服务费实行市场调节价，由相关业主和物业服务企业协商确定。
第七条制定或调整物业服务收费的政府指导价标准应进行成本监审。市价格主管部门可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素，适时调整收费标准。
实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会或业主大会双方协商确定。
第八条实行政府指导价的住宅物业服务费采取按等级定价的管理方式。
市房产行政主管部门参照《广西壮族自治区物业管理服务等级标准指导意见》，根据住宅小区的设施设备配备、环境条件、服务质量、服务水平等因素，制定物业服务等级标准并向社会公布;同时制定物业服务等级评定的具体办法，组织和开展住宅小区物业服务等级的评定工作。市价格主管部门会同市房产行政主管部门根据物业服务等级标准及服务质量、服务成本等因素，制定住宅物业服务费等级基准价和浮动幅度(最高不超过15%)。
住宅物业服务费具体标准由物业服务企业按市房产行政主管部门评定的物业服务等级相对应的等级收费指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定，并报市价格主管部门核准备案后执行。
超出市房产行政主管部门制定和公布的物业服务等级标准的非普通住宅，其物业服务等级及收费标准由市房产行政主管部门会同市价格主管部门另行核准备案。
第九条首次申办物业服务收费备案的住宅小区，经招投标的，物业服务企业可在招投标约定的物业服务等级以及相对应的等级收费标准指导价范围内，提出具体执行收费标准的意见并办理物业服务等级收费备案手续;经协议选聘的，物业服务企业按物业服务合同约定的服务等级办理收费备案手续。
首次办理的物业服务等级收费标准执行期满一年后，市房产行政主管部门应评定和确认其物业服务等级。
第十条市房产行政主管部门应每三年评定一次住宅小区的物业服务等级。对达不到原评定的物业服务等级标准的住宅小区，要责令其进行整改，整改不达标的，经市房产行政主管部门认定，作降低服务等级处理;物业服务企业须在降低后的服务等级相对应的住宅物业服务费等级基准价和浮动幅度内，向市价格主管部门重新申请办理住宅物业服务费具体收费标准的备案手续。
第十一条对荣获部级、自治区级和市级优秀物业管理荣誉称号的住宅小区，按照鼓励先进、优质优价的原则，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经市房产行政主管部门核实、市价格主管部门核准，住宅物业服务费可按现行收费标准适当上浮。荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮10%;荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮8%;荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的项目，其住宅物业服务费可在现行收费标准的基础上上浮5%。物业服务企业须重新办理物业服务收费备案手续后才能按上浮后的收费标准收费。
第十二条开发建设单位应在房屋买卖合同中明确交房时的房屋及配套设施、居住环境等交付标准。达不到法定交房条件的住宅小区以及因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务费用由开发建设单位交纳。
第十三条分期开发建设的住宅小区，在同一物业管理区域内均实行统一的物业服务等级和物业服务收费标准。
第十四条百分之二十以上住宅小区业主对物业服务企业提供的服务等级有异议且双方协调不下的，可向市房产行政主管部门申请核准或通过司法途径解决。
第十五条拥有车位(车库)产权的开发建设单位或业主，应交纳车位(车库)物业服务费。市价格主管部门会同市房产行政主管部门制定车位(车库)物业服务费政府指导价收费标准。
第十六条住宅和车位(车库)的物业服务费按《房屋所有权证》标注的建筑面积计收;未办理《房屋所有权证》之前，按购房合同标注的建筑面积计收。与住宅配套的储藏室不得收取物业服务费。
第十七条住宅小区停车收费包括车辆停放服务费和车位租赁费，实行政府指导价管理。市价格主管部门负责制定车辆停放服务费和车位租赁费政府指导价收费标准。
车辆停放服务费是指物业服务企业对在物业管理区域内公共车位(车库)、人防车位停放车辆的车主收取的费用。车辆停放服务费用于车位(车库)的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等。业主在物业管理区域内的公共车位(车库)、人防车位内停车应交纳车辆停放服务费。
车位租赁费是指室内车位(车库)产权单位将车位(车库)出租给承租人使用所收取的费用。车位租赁费实行分等级定价管理。
业主或物业使用人对车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
建筑区划内，规划用于停放车辆的车位、车库应当首先满足业主的需要，物业服务企业应优先考虑给予小区业主办理车位租赁费月票和车辆停放费月票。
第十八条物业服务企业收取车辆停放服务费后不得再向业主收取车位(车库)物业服务费。车位(车库)产权单位或受其委托代收车位租赁费的物业服务企业，在向承租人收取车位(车库)租赁费后不得再另行收取车位(车库)物业服务费。
第十九条电梯维护费、装修垃圾清运费(含装修管理提供服务)、出入证制作工本费实行最高限价管理，物业服务企业可在不超过最高限价的范围内自行确定具体收费标准。
物业服务企业可向安装有电梯设施住宅楼的业主收取电梯维护费，用于电梯专业维护保养和年检费用以及电梯运行耗电费用的支出。
物业服务企业对装修住宅进行指导和监督。业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业应提供装修管理服务，并向业主收取装修垃圾清运费。业主或物业使用人在装修过程中导致公共部位及设施破损需修复产生的费用，由其按实际发生数额承担。
实行人员IC卡出入证管理的住宅小区，开发建设单位须根据业主的需要，为每户业主免费配置1-4张人员IC卡出入证;实行机动车IC卡出入证管理的住宅小区，开发建设单位须为拥有车辆的业主每户免费配置1张机动车IC卡出入证;因业主申请超过开发建设单位免费配置的数量多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。如IC卡出入证同时具有人员和机动车管理功能的，只能收取一张卡的制作工本费。
第二十条物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税金和利润(利润率不高于8%)。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(含除电梯外的其他共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用;电梯维护费另行计收);
3、物业管理区域(包括单元楼道)清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域消防设施维护费用;
6、物业管理区域秩序维护费用;
7、物业服务企业办公费用;
8、物业服务企业固定资产折旧;
9、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
10、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。
物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按住宅小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。
第二十一条物业服务企业在实施收费前应到市价格主管部门办理物业服务收费备案手续。申请办理物业服务收费标准备案手续须提供以下材料：
1、按市价格主管部门要求填写的《南宁市住宅小区物业服务收费备案表》;
2、物业服务企业资质证书副本;
3、房产行政主管部门确定物业服务等级的相关材料;
4、市价格主管部门需要的其他相关材料。
第二十二条申请调整物业服务等级或物业服务收费标准的住宅小区，物业服务企业应在城区房产行政主管部门和街道办事处的指导下,开展向全体业主征求调整物业服务等级意见的工作，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,将征求意见结果在住宅小区各楼道出入口及小区公告栏公示七天。调整物业服务等级的公示情况应经房产行政主管部门核实，并根据住宅小区的实际情况作出是否准予重新核定服务等级的决定。物业服务企业在不超过重新认定服务等级相对应的等级收费基准价的幅度内确定住宅物业服务费具体收费标准，并向市价格主管部门申办收费备案手续。
第二十三条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十四条占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放服务费，收费标准应与同一小区露天规划配套停车场车辆停放服务费标准一致，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十五条住宅小区竣工验收合格后，业主或者物业使用人应当从物业交付之日起，依据市价格主管部门核准并备案的收费项目及收费标准按月交纳物业服务相关费用。物业服务合同中有预收物业服务收费约定的，物业服务企业可按业主自愿的原则预收不超过6个月物业服务相关费用。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务相关费用由开发建设单位全额交纳。
第二十六条物业服务企业应与业主签订物业服务合同，约定物业服务等级、服务内容、合法收费项目、具体收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
第二十七条物业服务企业除可按本实施细则规定的收费项目以及业主自愿委托要求提供特定服务收取费用外，一律不得擅自设立收费项目收取其他任何费用。
第二十八条物业服务企业违反相关政策规定以及物业服务合同，擅自设立收费项目、扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。
第二十九条物业服务企业不得向物业管理区域内执行公务的治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等收费。其他车辆在物业管理区域内的停车场地临时停放1小时内不得收费。
第三十条物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位及环卫管理单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费。专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第三十一条物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第三十二条电梯维护费、利用物业共用部位和共用设施设备进行经营所得收益、占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆所得收益都必须分别独立设账管理，专款专用。物业服务企业每年3月底前须将上一年度收支情况在住宅小区各楼道出入口及小区公告栏公示七天。前期物业服务合同解除时，物业服务企业须将结余费用情况向全体业主公示，并将结余款移交下一任物业服务企业。
第三十三条物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显着位置公示本企业名称、营业执照、资质等级、服务等级、服务内容、服务标准、服务项目、收费项目、收费标准、计费方式、计费起始时间、收费依据、12358价格举报电话等，自觉接受业主的监督。
第三十四条物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。
物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
第三十五条市价格主管部门对物业服务收费实行成本监审和价格监测制度，物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。
第三十六条市价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由市价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规的规定予以处罚：
(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;
(二)自立收费项目或者自定标准收费的(业主自愿委托要求提供特定服务的除外);
(三)强制或者变相强制服务并收费的;
(四)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;
(五)不按规定实行明码标价的;
(六)其他违反价格法律、法规规定的行为。
第三十七条本实施细则公布实施前，已评定物业服务等级和办理了住宅物业服务费收费标准备案手续的住宅小区，住宅物业服务费按原备案的收费标准执行。
本实施细则公布实施后，新申请评定物业服务等级及办理住宅物业服务费收费标准备案手续的住宅小区，住宅物业服务费按本实施细则的有关规定执行。
本实施细则公布实施后，已评定物业服务等级和办理了住宅物业服务费收费标准备案手续的住宅小区，如要求执行新的住宅物业服务费等级收费标准，物业服务企业应在城区房产行政主管部门和街道办事处的指导下,开展向全体业主征求调整物业服务等级意见的工作，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，在住宅小区各楼道出入口及小区公告栏将征求意见结果公示七天，并经房产行政主管部门认定服务等级，向市价格主管部门申请办理住宅物业服务费收费标准备案手续后，方可按新的收费标准执行。
福州市城市住宅小区物业管理办法
（1996年9月27日福州市第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准）
第一章总则
第一条为加强城市住宅小区物业管理，保障房屋和公用配套设施的正常使用，创造文明、安全、整洁、便利、优美的居住环境，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于福州市市区具备相应生活配套设施的住宅小区的物业管理。
本办法所称物业管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。
第三条住宅小区推行专业经营型的物业管理，实行业主（住户）自主管理与专业有偿服务相结合，属地管理与行业管理相结合的原则。
第四条市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门，负责制定物业管理的有关规定，协调物业管理有关问题，对物业管理企业实行行业管理。
区房地产管理部门负责监督辖区内住宅小区物业管理，受理有关物业管理的投诉。
其他职能部门按照各自职责对住宅小区物业管理的相关工作进行指导和监督。
第五条住户享有参与物业管理和良好居住环境的权利；有遵守法律、法规和物业管理规定，维护物业公共利益的义务。
第六条物业管理公司应当依法经营，其经营自主权、收益权以及授权、委托的管理权等受法律保护。
第二章物业管理组织
第七条新建住宅小区入住率超过50％时，当地街道办事处应当会同区房地产管理部门和开发建设单位，及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会对业主大会负责并报告工作。
业主大会由住宅小区的业主组成，由业主委员会召集，每年至少召开一次。
业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）批准和修改业主委员会章程、物业管理制度和住户公约；
（三）决定关系业主利益的重大事项；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）审查批准物业管理基本金的开支方案；
（六）监督业主委员会的工作。
业主大会产生的文件，应报区房地产管理部门备案，对每个住户都具有约束力。
第八条业主委员会是代表和维护住宅小区业主（住户）合法权益的群众性组织，负责物业的自主管理，接受街道办事处的指导和监督。
业主委员会可邀请居民委员会等有关单位人员参加物业管理工作。
业主委员会的职责：
（一）拟订业主委员会章程、物业管理制度和住户公约；
（二）提出物业管理基本金和其他物业管理资金的开支方案；
（三）确定物业管理服务内容，签订和解除物业管理合同；
（四）监督物业管理公司的物业管理工作与服务收费；
（五）听取并反映住户的意见、建议，接受住户监督；
（六）协调处理住户与物业管理公司的纠纷；
（七）业主委员会章程、物业管理制度、住户公约赋予的其他职责。
第九条物业管理公司必须具备规定的资质条件，持有《物业管理资质证书》和《营业执照》，方可从事物业经营业务。
第十条物业管理公司承担住宅小区的物业管理事务，应与业主委员会签订书面合同。
物业管理合同应载明物业管理的项目、内容、费用，合同期限、双方当事人的权利义务，以及违约责任等内容。
第十一条物业管理公司在住宅小区范围内，可进行下列物业管理：
（一）房屋及其附属设施的维修、养护；
（二）环境卫生保洁、花木绿地管护以及噪声管理；
（三）供电、通讯、燃气、给排水、化粪池、消防和治安防范等设施的维修、管护；
（四）道路维护，车辆停放秩序管理；
（五）安全保卫和公共生活秩序管理；
（六）专项及特约服务；
（七）其他物业管理事项。
第十二条物业管理公司的基本权利：
（一）按照合同约定提供物业管理，按规定收取费用；
（二）劝阻违反住宅小区物业管理规定、制度、住户公约的行为；
（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；
（四）要求业主委员会协调其与住户的纠纷。
物业管理公司的基本义务：
（一）依法经营，为住户提供优质服务；
（二）执行物业管理标准，履行物业管理合同，接受业主委员会监督；
（三）每半年公布一次涉及住户的物业管理代收代支费用情况。
第十三条物业管理公司应当按照物价部门核定的项目、标准和要求收取物业管理服务费。
住户应当按照规定和约定缴纳物业管理服务费。物业管理公司可以要求业主委员会督促住户按时缴纳。
未售（租）出的空置房由开发建设单位缴纳物业管理服务费。
第十四条原有住宅小区的物业管理，经多数住户同意，可以由街道办事处组织当地居民委员会管理，也可以委托物业管理公司或其他专业单位维修、管护物业，所需费用由住户按规定承担。
单位自管住宅小区的物业管理，可以由产权单位自主管理，也可以委托物业管理公司管理。
上列住宅小区可以由所在地街道办事处帮助成立业主委员会，并逐步向专业经营型物业管理过渡。
第三章物业管理移交
第十五条新建住宅小区应当严格按照审批的规划设计方案和建筑施工规范，实施综合开发，配套建设。经竣工综合验收合格后，方可交付使用。但竣工验收不视为物业管理移交。
第十六条开发建设单位向业主委员会移交物业管理前，应向区房地产管理部门提交物业管理实施方案，并负责住宅小区的物业管理；售（租）房时应当与购房人或承租人书面约定双方物业管理的权利义务。
第十七条新建住宅小区应建立物业管理基本金制度。基本金由开发建设单位在移交物业管理前，按其建设总投资额2％拨付的资金和依法取得的其他资金组成。
物业管理基本金属全体业主共同共有，由业主委员会设立专户储存；未设立业主委员会的，由区房地产管理局设立专户代管。
基本金的使用受市房地产管理部门的监督，专项用于该住宅小区公用设施的维修更新，不得挪作他用。
第十八条新建住宅小区开发建设单位应当留有物业管理用房，在移交物业时，一并移交给业主委员会；开发建设单位和业主委员会不得将物业管理用房转让、出租或改作他用。
未留有物业管理用房或者物业管理用房已经改作他用的，应当腾让出物业管理用房。
第十九条开发建设单位应当依照本办法规定，向业主委员会移交物业管理，并向业主委员会或其指定的物业管理公司提供小区规划、地下管网、单体建筑及结构设备和其它有关的工程建设资料。
开发建设单位自业主委员会接管之日起，不再承担住宅小区物业管理责任。但保修期内以及其它应当由开发建设单位承担的建筑质量责任。由开发建设单位承担。
第四章物业维护
第二十条住户使用房屋，应当遵守下列规定：
（一）不得擅自改变房屋结构、外观和用途；
（二）不得对房屋的承重结构进行拆改；
（三）不得拆凿楼板和共用墙壁；
（四）不得在过道、楼梯、屋面及其他共用场地搭盖、堆放物品。
第二十一条住宅小区范围内的环境卫生、花木绿地，业主委员会可以委托物业管理公司或当地环境卫生、园林单位清扫、管护。
住宅小区的生活垃圾的转运由环卫部门负责。
第二十二条住宅小区的给排水、供电照明、燃气、通讯、道路等市政公用设施的维修、管护，按下列规定办理：
（一）由市政公用专业单位投资建设的，由产权单位负责；
（二）按规定以计量表、楼房外排分接点或有关设施划定维修管护范围的，分别由市政公用专业单位和业主委员会负责；
（三）开发建设单位投资建设的道路、排水、路灯、消防等属于市政基础设施的，或已由市政公用专业单位维修、管护的，分别由政府有关部门和市政公用专业单位负责。
第二十三条市政公用专业单位对其负责维修、养护的住宅小区物业，应当实行服务责任制，保障各项设施完好。
由业主委员会维修、管护的部分，有安全和技术要求的，应当按照规定委托物业管理公司或市政公用专业单位实施维修、管护，并承担有关费用。
第二十四条挖掘住宅小区范围内的道路，应当征得业主委员会的同意，经市政管理部门批准，并负责修复或承担修复费用。
第二十五条住宅小区应当设置必要的安全设施，落实群众性治安防范措施。
第二十六条原有住宅小区物业管理在交接时，需要维修、补建配套设施的，维修和补建的费用由原开发建设单位、市政公用专业单位、市和区财政一次性拨款筹集；配套设施交接后，应建立专项维修资金，由产权单位、业主筹集。
第五章法律责任
第二十七条住宅小区开发建设单位违反本办法第十六条规定的，由房地产管理部门责令限期履行；逾期不履行的，市房地产管理部门不得办理商品房预售。
第二十八条开发建设单位不按规定拨付物业管理基本金的，由房地产管理部门责令限期拨付，并按每日3‰追缴滞纳金。
第二十九条违反本办法第十八条规定，不提供物业管理用房或将物业管理用房转让、出租、改作他用的，由房地产管理部门责令改正，并可处以10000元至30000元罚款。
第三十条未取得资质证书从事物业管理经营的，由市房地产管理部门责令停业，没收非法所得，并可处以10000元至20000元罚款。
第三十一条物业管理公司违反本办法，有下列行为之一的，业主委员会可以解除合同；情节严重的，市房地产管理部门可以降低其资质等级，直至吊销物业管理资质证书：
（一）不履行合同的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）擅自改变房屋和公用设施用途的。
第三十二条违反本办法第二十条、第二十四条规定的，由区房地产管理部门责令停止违法行为，限期修复、恢复。
第三十三条对无故不交纳物业管理服务费的住户，物业管理公司可以要求其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理公司可以向人民法院起诉。
第三十四条当事人对行政处理决定不服的，可以依法申请复议或向人民法院起诉；逾期不申请复议或起诉，又不履行处理决定的，由作出行政处理决定的机关申请人民法院强制执行。
第六章附则
第三十五条综合商住楼、高级公寓、别墅区等建筑物，参照本办法委托物业管理公司实施物业管理的，其物业管理标准可以高于住宅小区的标准。
市辖县（市）的住宅小区物业管理，参照本办法执行。
第三十六条业主大会组织办法、物业管理移交办法和基本金使用管理制度，由市房地产管理局制定，报市人民政府批准后施行。