关键词：住房公积金财务处理问题探讨
为规范住房公积金的管理，国家先后出台了《住房公积金管理条例》和《住房公积金财务管理办法》、《住房公积金会计核算办法》，为住房公积金管理和财务工作提供了依据。但随着住房公积金业务的发展，这些办法在某些方面难以适应业务发展的需要，笔者就财务核算工作中遇到的一些问题谈些粗浅的看法。
一、关于抵债资产的问题
在《住房公积金管理条例》颁布前发放的项目贷款，在清收时除收回货币资金外，债务方可能以土地、房产甚至动产等实物进行抵债，由于各方面原因这些实物变现能力差，甚至几年内无法变现。另外，随着个人住房公积金贷款规模不断增长，个人不能偿还住房公积金贷款的风险也在日益加大，中心可能会以强制执行其抵押房产方式来进行抵偿。
对于收回抵偿房产如何进行财务核算，两个“办法”对此没有明确规定，各地对这部分资产的财务处理不尽相同：有的随意增设“固定资产”科目予以处理，也有的在“其他应收款”科目记载；更有甚者不作任何账务处理，使这部分抵债资产成为账外资产。
建议增设“抵债资产”科目，按资产类别或债务人分设明细科目，按以下方式进行账务处理：
收到抵债资产时，按资产评估机构出具意见的评估价值加各项处置费用（评估费、过户税费等）入账。当抵债资产入账价值低于“逾期贷款”科目余额时，按入账价值，借记“抵债资产”科目，按逾期贷款账面价值加上相关税费与抵债资产入账价值差额，借记“贷款风险准备”科目，按逾期贷款账面价值，贷记“逾期贷款”科目，按支付相关税费，贷记“住房公积金存款”科目。反之，入账价值高于“逾期贷款”科目余额的，按入账价值与逾期贷款账面价值与相着税费的差额，贷记“业务收入―其他收入”。
抵债资产是否计提折旧？笔者认为，中心收回抵债资产后应当及时进行处置，尽快收回属于住房公积金职工共有的资金，不应对该资产进行自用，也不能以该资产出租方式获取收益，所以不宜参考会计制度对于固定资产的会计方法进行处理，无需对资产折旧的提取、资产出租收益等方面的核算进行明确，但需要考虑处置资产的收益与损失。
处置抵债资产时，按变现金额与相关税费差额即实际收到款项，借记“住房公积金存款”科目，按账面价值，贷记“抵债资产”科目，两者差额，借记“业务支出―其他业务支出”科目或贷记“业务收入―其他业务收入”科目。
二、关于管理模式的问题
现在各地管理模式仍实行分散管理，若应用银行现代管理科技手段，对中心银行账户实行“1+x”管理模式，中心设立明确主账户，用来统一核算，“x”指下设县市区管理部在各家银行开设的用来核算本金的财务虚拟账户。市中心与管理部之间相互调剂资金，中心不再设应收、应付科目的核算，解决了管理资金沉淀较多且分散的问题，获得时间效益最佳的存款组合，简便了公积金存款利息计算、审核和结算，只有主账户计息结息，子账户不再结计息，减少核算步骤、流程，工作效率可大大提高。
三、应收、应付利息的核算问题
《住房公积金会计核算办法》作为住房公积金核算的依据，首先应该明确住房公积金业务的会计核算基础，但恰恰又没有明确，由此造成各地区或采用权责发生制或采用收付实现制，无章可循、口径不一。
本人认为，为了正确划分并确定各个会计期间的财务成果，应当在会计年度终了时，按权责发生制原则和配比原则核定属于当期的利息收入与支出，各地中心信息系统开发中应当考虑对预提利息收入、预提利息支出的自动，按季度列支利息支出和预提利息收入。每季末，按每笔定期存款或国债金额在当季存在天数核算属于当季应确认的定期存款或国债利息收入，借记“应收利息”科目，贷记“业务收入”科目；按照信息系统试算当季应付职工利息，借记“业务支出”科目，贷记“应付利息”科目。
四、关于住房公积金相关结算费用问题
《住房公积金核算办法》关于业务支出，只规定了三个明细科目：公积金利息支出、归集手续费支出、贷款手续费支出。实际工作中，又会发生许多诸如账户维护费、电汇手续费、支票工本费、网银转账费等账户结算费用，这些费用发生时由银行从账户中直接扣划的。各地有通过管理费用账户转平然后报销的；也有直接在业务支出列支的。建议《会计核算办法》明确在“业务支出”科目增设“其他业务支出”明细科目，用以核算上述结算费用，发生上述费用时，借记“业务支出－其他业务支出”科目，贷记“住房公积金存款”科目。
五、关于事业基金问题
按照《住房公积金财务管理办法》规定，住房公积金增值收益定向用于风险准备金、中心管理费用、廉租住房补充资金三个方面，当年增值收益无节余。但是，管理费用是按照年度财政预算进行计提的，对于动辄数百万元的信息系统建设费用、办公场所更新改造等费用不是一年的增值收益所能承担的。建议在住房公积金增值收益分配提取贷款风险准备、住房公积金管理机构经费后，建立城市廉租房补充建设资金前，按增值收益一定比例提取事业发展基金。同时，因为提取资金数额一般较大，须纳入住房公积金账务处理，而不是提取后作为管理费用的一部分，以减少资金挪用风险。为此，需增设“事业发展基金”科目，年终决算时，按增值收益比例，借记“增值收益分配”科目，贷记“事业发展基金”科目。
参考文献：
1.《改进住房公积金财务管理和会计核算的几点建议》马军财务月刊（综合）2008-11
一、名义利率和实际利率
在实务中，货币的时间价值一般用相对数字来表示，一种常见的具体表现形式就是利率。利率有名义利率（r）和实际利率（i）之分。所谓名义利率，是指在一年内要复利几次时给出的年利率，而实际利率则是根据名义利率和计息频率计算得出的年利率。实际利率和名义利率的关系是：i=（1+r÷M）M-1；其中，M是指每年复利次数。
由于复利次数的不同，名义利率必须转化成实际利率才有比较的意义。例如，一项本金1000元的投资项目，年利率10%，一年计息一次和一季度计息一次显然是不一样的。因为一年计息一次的实际利率就等于名义利率10%，一个季度计息一次的实际利率是10.38%，高于一年计息一次的实际利率。那么在可以选择的情况下，当然应当投资于实际利率高的项目。储蓄存款和住房贷款也是一样，必须通过实际利率的比较，才能得出是否应当提前还贷的结论，而名义利率是否倒挂是没有任何意义的。
二、储蓄存款实际利率的计算
我国储蓄存款利率计息的基本原则是除活期储蓄在年度结息时并入本金计算外，定期存款一律不计复利，也就是按照单利计算。以1万元人民币定期存款5年为例，到期兑付本息合计为10000×（1+4.75%×1.1×5）=12612.50元。该笔存款中，名义利率为目前的5年期基准利率4.75%上浮10%，也就是5.225%。那么这笔存款的实际利率是多少呢？在实际利率和名义利率的关系公式中，M=1÷5（一年复利0.2次！），r=5.225%，可以得到i=（1+5×5.225%）0.2-1。经过计算得出实际利率为4.7515%，明显低于名义利率5.225%。很显然，由于单利的计息方式损失了年度利息所能产生的收益，该储蓄存款的实际利率必然低于名义利率。
三、住房贷款实际利率的计算
相对而言，住房贷款实际利率的计算更为复杂。本文介绍一种用积数计息法计算住房贷款实际利率的具体方法。
（一）积数计息法的基本原理和两项结论
在我国，银行主要采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。其中逐笔计息法主要针对定期存款。而所谓积数计息法，就是把动态的计息本金折算成静态的计息本金，然后按照日利率计算利息。计算公式为：利息=累计计息积数×日利率，其中，累计计息积数=账户每日余额合计数；日利率=年利率÷360。由此可见，积数计息法便于对计息期间账户余额可能会发生频繁变动的储蓄存款计算利息。因此银行主要对活期性质的储蓄账户采取该方法计算利息。但是，这并不妨碍积数计息法同样可以应用在定期存款中。仍然以1万元人民币定期存款5年为例，累计计息积数=10000×360×5=18000000元，日利率=5.225%÷360，两者相乘同样可以计算出利息是2612.50元。
（二）住房贷款的还款方式
在我国，超过1年期的商业住房贷款的偿还方式只有两种：等额本息法和等额本金法。在这两种方法中，月利率均为（贷款合同年利率÷12），未偿本金指当月月初尚未偿还的本金部分。所谓等额本息法，是一种在还款期内月还款额不变的逐月偿还贷款的方法。在月还款额中，偿还本金所占比例逐月递增，偿还利息所占比例逐月递减。计算公式如下：月还款额=[本金×月利率×（1+月利率）还款月数]÷[（1+月利率）还款月数-1]，每月支付利息=（本金-累计偿还本金）×月利率=未偿本金×月利率，每月偿还本金=月还款额-每月支付利息。而等额本金法下，在还款期内把贷款本金按还款月数等分，每月偿还同等数额的本金以及未偿本金在该月所产生的利息。计算公式是：每月偿还本金=本金÷还款月数，每月支付利息=（本金-累计偿还本金）×月利率=未偿本金×月利率，每月还本付息金额=（本金÷还款月数）+未偿本金×月利率。
（三）用积数计息法计算房贷实际利率的理论分析
无论是存款利息还是贷款利息，都可以用积数计息法计算。存款和贷款本就是基于不同角度对同一金融活动的两种称谓。求解住房贷款的利率，相当于求解银行在贷款人处的“存款利率”。
如果我们把储蓄存款看作是银行向存款人“贷款”，银行支付“贷款利息”给存款人；那么住房贷款就是银行向贷款人“存款”，贷款人向银行支付“存款利息”。由于住房贷款的月还款额中都包含了支付利息和偿还本金两部分。那么，扣除累计偿还本金的未偿本金，可以看作是银行向贷款人的“存款”余额，这个“存款账户”的日积数每个月（30天）发生一次变化。而贷款人每个月向银行支付的利息部分，是银行在贷款人处“存款”所获得的利息。既然有了积数和利息，根据积数计息法的计算公式，可以变换得到：日利率=利息÷累计计息积数。可见，用积数计息法来计算日利率进而得到住房贷款的实际利率是完全可行的，关键在于确定支付利息的总金额。根据结论1和结论2，积数计息法得到的利息，是在计息期间末一次性给付的单利利息。而住房贷款每月都会支付利息，那么显然应当考虑提前支付利息所产生的机会成本，应当将其按照一定的投资报酬率计算成贷款期末（计息期末）的利息终值，进而合并计算利息终值总额。
（四）计算住房贷款实际利率的实例
1.等额本息法下的实际利率。假设在2013年1月1日有一笔享受基准利率（6.55%）7折优惠的20年期（240个月）100万元住房贷款，按照等额本息法在每个月月末还款。不考虑提前还贷及利率调整的影响，该如何计算该笔贷款的实际利率呢？
第一步，计算累计计息积数。第n期未偿本金=本金-（第1期偿还本金+第2期偿还本金+……+第n-1期偿还本金）。由于每次都是按月（按30日计）还款，累计计息积数=（第1期未偿本金+第2期未偿本金+……第240期未偿本金）×30。
第二步，选取投资报酬率。为了验证存贷款利率是否倒挂，我们不妨选择5年期定期存款的实际利率4.7515%为投资报酬率。
第三步，计算利息终值总额。第n期支付利息=第n期未偿本金×月利率；第n期支付利息终值=第n期支付利息×（1+投资报酬率）（还款月数-n）/12；那么，利息终值总额=第1期支付利息×（1+4.7515%）（240-1）/12+第2期支付利息×（1+4.7515%）（240-2）/12+……+第240期支付利息。通过计算，可以得出累计计息积数为4156624851元，到期支付利息终值为982734.0918元，计算出的名义年利率为8.5113351758%。那么，实际利率=（1+8.5113351758%）1/20-1≈5.10%，高于5年期存款的实际利率4.7515%。
2.等额本金法下的实际利率。如果同样采用等额本金法偿还的话，结果是什么呢？等额本金法下，由于每期偿还本金额相同，第n期未偿本金是一组以（本金÷还款月数）为公差的等差数列。那么，根据等差数列求和公式，累计计息积数=（本金+本金÷还款月数）×还款月数×1/2×30；第n期支付利息终值=（第n期未偿本金×月利率）×（1+投资报酬率）（还款月数-n）/12。那么，利息终值总额=第1期支付利息×（1+4.7515%）（240-1）/12+第2期支付利息×（1+4.7515%）（240-2）/12+……+第240期支付利息。经过计算，累计计息积数为3615000000元，到期支付利息终值为872604.2864元，计算出的名义年利率8.6898352170%，实际利率=（1+8.6898352170%）1/20-1≈5.17%，高于等额本息法下的实际利率，也高于5年期存款的实际利率。
四、结论
通过上述分析和实际数据检验，可以得出以下初步结论。
第一，等额本息法的实际利率低于等额本金法。如不考虑提前还贷等其他因素，在实际选择过程中，等额本息法应当是贷款人的优先选择。
第二，投资报酬率越高，支付利息的机会成本越大，利息终值总额也就越高，住房贷款的实际利率也就会越高。为利于比较，本文中选取的5年期定期存款实际利率4.7515%属于无风险报酬率，并未考虑风险报酬率，所计算得出的实际利率偏低。即便如此，实际利率仍然高达5.10%和5.17%，可见存贷利率并未倒挂。
第三，是否应当选择提前还贷呢？如果贷款人有能力获得相比于房贷实际利率更高的投资报酬率，那毫无疑问不应该提前还贷。但是应当注意的是，随着投资报酬率的提高，房贷实际利率也会更高。假设其他条件不变，贷款者有能力取得5.30%的投资报酬率，在等额本息法下的住房贷款实际利率将上升为5.34%，住房贷款实际利率还是高于投资报酬率的，此时仍然应该提前还贷；如果贷款者有能力取得5.40%的投资报酬率，那么此时在等额本息法下的住房贷款实际利率为5.38%，在这个时候，投资报酬率才能真正超过住房贷款的实际利率，才无需提前还贷而进行其他渠道的投资。
（作者为会计师、律师、CPA）
参考文献
[1]陈文浩.公司财务[M].上海财经大学出版社，2003.
关键词：住房公积金；计算机；审计方法；监督
中图分类号：F239.1
作为我国职工个人长期的住房储金，住房公积金的重要性不言而喻。如何将住房公积金的监督、审计工作做得完善、准确，不仅关系到我国大部分居民的生活居住水平以及城镇的住房建设，更关系到我国社会主义和谐社会的稳定以及市场经济的和谐安全。但是住房公积金数据庞大，如果审计人员稍有疏忽懈怠或者对于一些比较隐蔽的问题审计不当，就可能出现审计问题，并且庞大的数据给审计人员带来了比较重的负担。上述情况导致了对于住房公积金的审计出现一些问题。而目前，对于较多的住房公积金审计违规和舞弊行为，引起了社会各界的广泛重视，而利用计算机对住房公积金进行审计，不仅可以减轻审计人员负担，而且还能使得审计效果更加科学、严谨与行之有效。因此做好住房公积金计算机审计工作将关系到民生，更对发展、完善审计体制有很大的意义。
1住房公积金电子数据的获取与分析
1.1电子数据的获取与分析
总的来说，住房公积金的信息管理系统与企业常见的财务电算化管理系统并不相同，因此在数据获取方面就无法使用通用的审计软件进行数据的采集、转换和分析。这个时候，往往在获得住房公积金管理中心的业务数据后，对其数据库进行备份，随后在相关审计人员的计算机中再将数据还原为AO。审计人员通过对这些数据进行筛选和整理后可以得到相关的审计表，即贷款人信息数据表、交款人信息表、缴款单位名称表、还贷明细表以及住房公积金个人缴存与支取明细表等几个主要的数据表。
通过上述方法，就可以利用MicrosoftSQL-Server软件的导入功能，在获取了被审计单位的住房公积金数据表后，将其导入并转换成SQL-Server格式的数据库。随后利用该软件的查询分析功能分析电子数据，进而编写SQL语句对数据加以分析。此外，还可以结合被审计的目标，生成所需要的数据，并导出为XLS格式。这时，其他审计人员就可以利用EXCEL软件的功能，对数据进行进一步的整理筛选和分析，一旦发现其中的疑点，则可以结合纸质的会计数据资料进行一一核对。这样一来，就可以提高审计的工作效率，缩短时间，更能减轻审计工作人员的工作负担。
1.2获取数据是需要注意的事项
在利用MicrosoftSQL-Server软件进行数据导入时，必须注意数据的完整性。因为住房公积金管理部门的工作人员在进行数据录入时，往往会因为不规范的操作使得数据在整理筛选的过程中被遗漏，如果出现身份证号码录入不全甚至没有录入等问题，就可能造成同名同姓的人识别困难的情况。因此，这个时候，为了解决这种问题，就可以使用住房公积金的个人代码和单位代码相结合的方式加以判断区分。
2住房公积金计算机审计方法
一般来说，目前的住房公积金违法违规行为主要可以分为以下几类：第一，住房公积金的多缴、少缴甚至不缴的行为；第二，住房公积金的重复发放或者超额发放行为；第三，与住房公积金有关的未满年限或者超龄发放的行为；第四，因为信息审查不严造成的一系列问题等。通过利用MicrosoftSQL-Server获得的住房公积金数据，对住房公积金进行计算机审计，则可以有效地解决上述问题，规范住房公积金审计行为。
2.1多缴、少缴甚至不缴行为的计算机审计对策
（1）对于不建不缴行为，只需要获得两份数据，即通过上述方法获得缴纳住房公积金的缴费单位明细表，还有工商部门提供的企事业单位的注册信息，随后将两者进行对比，这样就可以筛选甄别出是否有不建不缴情况的发生。
（2）对于一些少缴甚至漏缴的行为，则可以利用这样的方法：通过计算最低缴存金额，低于最低缴存金额的则属于上述违规行为。最低缴存金额=最低缴存比例×上一年度职工月平均工资，其中最低缴存比例由《住房公积金管理条例》规定。
（3）针对多缴或者全额缴纳的行为，审计人员就必须严格按照规定，再核算每位职工需要缴纳的住房公积金后，通过税收调节的方法，调整超过比例的住房公积金。需要注意的是，审计人员一旦发现有多缴或者全额缴纳行为发生时，就需要扣除个人超额缴纳部分的个税，企事业单位为职工多缴纳的部分也需要算在个人工资内加以征收个税。
2.2重复或者超额发放住房公积金等行为的计算机审计对策
（1）按照规定，住房公积金贷款的最高金额=面积×房屋单价×系数。随后将该最高金额与实际发放的贷款金额作比较，如果大于最高贷款金额则为超比例贷款上限。
（2）针对重复发放贷款的问题，则可以通过数据库查找贷款人和与之先关亲属的信息表，查找贷款人家庭信息或者配偶信息。这时，如果能查找到贷款人的贷款还没到期，而贷款人配偶已经开始贷款的情况时，即可视为夫妻双方两次贷款，即重复发放贷款问题。
（3）通过查找个人的缴纳住房公积金的记录，将统计得到的计息期间贷款人的利息收入，与该段时间个人的公积金余额相除，即可得到利率。与标准利率作比较，如果该利率低于标准利率，那么可视为有问题，那么就需要审计人员对全部缴纳住房公积金人员的利率进行重新统计。
2.3年限未满或者超龄发放住房公积金行为的计算机审计对策
对于年限未满或者超龄发放问题，只需要从数据库中得到开始贷款的日期和开户日期，利用开户日期减去贷款时间、起贷日期以及支取日期之和，如果得到的结果小于一年，则可认定属于年限为满一年职工发放公积金行为。以此类推，则可以查看贷款年限是否也已超标，或者贷款人年龄与贷款年限之和是否大于65。
2.4审计人员对贷款人房屋信息审计疏漏问题的计算机审计对策
（1）如果要审核是否贷款人是否拥有多套房产的违规行为，只需要通过数据库获得贷款人的房产归属权信息，随后将之与房管局提供的房产拥有者的信息进行比较对比，筛选甄别出具有两套及其以上房产的贷款人，通过对延伸审计以及贷款档案的审查，排除掉在审计时间内出卖房产的个人即可。
（2）此外，还有一种情况即“一房两贷”行为，对于这种情况则稍微麻烦一点。原因是从住房公积金管理中心获取的数据库中并不会登记房产的产权证号。因此，如果要审计此类问题，审计人员必须着眼于房产地址，把与贷款人贷款信息中房产地址相同的数据整理归纳后，如果地址相同且进行了数次贷款的行为，那么就显得比较可疑。这时，审计人员就可以通过延伸调查，进而通过实地走访等手段进行调查核实，进而可以查出是否属于“一房多贷”行为。
3结束语
综上所述，随着时代的发展，计算机的普及与运用也更加广泛与全面，利用计算机，不仅可以使住房公积金的审计工作方便快捷，更能有效地防范住房公积金审计工作中的违法违规行为。因此，在进行住房公积金审计时，审计人员只要理清思路，严格按照步骤，那么利用计算机对住房公积金进行审计的成效将得以显现，更能推广到其他方面的审计工作中，从而提高审计人员的工作效率，减轻负担，更能规范审计工作，达到审计目的。
参考文献：
[1]王开一.住房公积金计算机审计浅析[J].河南审计，2007（01）.
[2]赵邦芳，杨晓峰.住房公积金的计算机审计对策[J].审计月刊，2013（09）.
[3]黄建龙.住房公积金计算机审计初探[J].广东审计，2007（01）.
[4]房文祖.住房公积金计算机审计的实践[J].新疆审计，2006（02）.
一、量自有之“财”，做好财务计划
对自有总资产、负债及净资产等做出比较准确的统计，分析以下财务比率，确定已累计的财产金额；首付额度，日常保障金，自备款不足的大致数目，未来可承担的贷款额度等。
（一）资产负债比率反映自身债务负担状况和还债能力其一，总资产负债比率=总负债／总资产。这一比率的数值范围为0~1，如果大于1，从理论上讲，那就是一个破产者了。一般情况下应将其控制在0.5以下，以减少由于资产流动性不足而出现财务危机的可能。其二，净资产比率，也称净资产偿付比率，用来反映家庭自有资产对总资产的支撑程度。净资产比率=净资产／总资产。这一比率的数值范围也是0~1，接近0，意味着目前的生活主要是靠借债来维持的，一旦收入下降或利率提高，很可能陷入财务窘境。接近1，则表明可以负债。一般情况下，该比率应高于0.5。
（二）收入负债比率反映本身的偿债能力收入负债比率=到期应偿债本息／收入这一比率如果收入和预期债务支出都相对稳定，可以年度为计算周期，不稳定的，以月度为计算周期。习惯上认为，收入负债比值在0.4以下表明财务状况正常，有学者认为，为保持财务的流动性，收入负债比值保持在0.36左右较为合适。
（三）支出保障比率，反映在发生意外情况时以个人现有资产变现来满足支出需要的能力其一，流动资产保障率=流动性资产／月固定支出。该比率反映资产在不发生价值损失的条件下迅速变现，以应付基本支出需要的能力。流动性资产包括现金、活期存款及可以及时变现的短期债券等。这一比率的经验值为3，即流动性资产可以满足3个月基本支出需要。其二，变现资产保障率=可变现资产／月固定支出。可变现资产包括流动性资产、基金、股票、定期存款等。当流动性资产不能满足基本支出需求时，就要动用其他需要付出一定成本的可变现资产。这一比率的经验值为6。其三，净资产保障率=净资产／月固定支出。净资产是扣除负债后家庭自有资产，包括自用资产。当可变现资产仍不能满足家庭发生变故后的基本支出需要，有可能需要变卖部分自用资产，所以，这一保障月数更长，经验值为12。对年轻人来说，就不必要多购买非必需物件，因为变现肯定要付出变现费用，使有限的资产变得更少，达不到有效使用的目的。
以上数据，作为首付及贷款计划的参考，对于年轻人来说，以上比值应该更大些，因为如果贷款买房，多数人首付还需要父母的资助，这可能掏空父母全部积蓄甚至负债，所以在考虑变现资产保障比率时，除需要考虑自身出现大量现金支出或短暂失业无收入的可能，还要计划父母的保障支出。如果自身有余钱，但又不能付全款，有人可能会将余款存到银行积累，以便日后一次性付款，但这里要考虑到货币的时间价值，即名义利率和实际利率。名义利率是用货币的利息所得与本金之比来表示的比率，即某一时刻金融市场上实际通行的利率。实际利率是扣除货币币值变动影响后的利率，它才是存款收益的真实表现。实际利率=名义利率―通货膨胀率〔全国居民消费价格总水平指数（CPI）通常是被用作衡量通货膨胀率的核心指标〕。如2007年12月CPI指数同比上涨6.5%，这意味着如果人民币存款利率不超过6.5%，那么银行存款实际上是“负利率”，存在银行的钱的实际价值会越来越低。所以，如果有一定资产积累，首付后家庭支出也有合理保障，可以贷款买房了，至少房子可以自己居住，少支出了租金成本，资产还可以保值或增值，一举多得。
二、量银行之“财”，了解银行的贷款政策，筹划低息足额贷款
（一）公积金贷款住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。按照规定，凡是缴存公积金的职工均有享受此种贷款的权利，均可按公积金贷款的相关规定，申请公积金贷款。公积金贷款作为国家政策性贷款，贷款利率低，利息支出少，很优惠。而且随着房贷利率的调整，住房公积金与商业贷款的利差进一步拉大。缺点就是贷款对象比较狭窄，审核较严格，贷款额度有限制，还要支付一定的评估费用。
（二）商业性个人住房贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。商业贷款的贷款对象比公积金宽泛：只要达到各银行的贷款要求，则任何人都可以申请，一般没有额度限制，但是商业贷款利率较高。目前，商业贷款的基准利率五年期以上为5.94%，以最优惠的7折算为4.158%，比公积金3.87%高出0.288个百分点，何况现在银行新政策一般是八五折优惠，最多八折优惠，相比较而言，公积金贷款还是更划算。但对于没有缴存住房公积金的人来说，选择最优惠折扣期贷款也是不错的。
这里值得提出的是“固定利率”房贷，它是银行为购房人提供的在一定期间内贷款利率保持固定不变的人民币贷款业务，在贷款合同签订时即设定好固定的利率，无论贷款期内市场利率怎样变动，借款人都按照固定的利率支付利息（目前各银行的贷款业务多为浮动利率）。以一个30万元20年期的贷款者为例，如果利率依照每年两次、每次0.27个百分点的速度上调，那么两年后就会达到7.92%，其每月的贷款成本就要增加197.23元，如果在加息之前就选择固定利率房贷，那么一年就要少支出2366.76元。然而，房贷的周期一般比较长，多达一二十年，虽然央行最近加息了一次，但在今后10年连续加息的可能性不大。假如今后又碰上减息周期，采用固定利率房贷反而会有风险，除非借款人打算在5年内还清贷款，且预期利率会上调。这里较好的方法是采用固定、浮动利率贷款组合以规避风险。
（三）个人住房组合贷款指符合个人住房按揭贷款条件的借款人同时缴存了住房公积金，用住房公积金与银行信贷资金向借款人共同发放的贷款，两种贷款贷期一致，分别按各自利率计息。这种方式集中了商业贷款和公积金贷款两者的优势――利率较低，没有最高额度的限制。如果借款人因申请住房公积金贷款不能满足其购房所需资金时，可选择住房组合贷款，并直接向贷款银行提出组合贷款申请，这样既达到了贷款额度的目标，又充分节约了贷款利息。但同样借款人也要符合两者的贷款条件，这也是一大限制。
量“财”后，觉得有申请贷款的可能性和必要性，而且确定了贷款额度和贷款方式，那么就可以去银行或住房公积金中心申请贷款。此时，对于还款方式和贷款期限就要仔细斟酌了――既要付出最少利息，又可以承受还贷压力。
目前，银行还贷方式主要是两种，其他多为其变体。
其一，等额本息还贷法，这是目前大部分银行推荐的一种还贷方式，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。每月还款额相等，在贷款初期每月的还款中，利息较多，所还本金较少；而在贷款后期因本金不断减少，利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。
每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款总期数]÷[（1+月利率）^还款总期数-1]^表示乘方。
例：王先生贷款买了一套房子，共贷25万元，15年，享受八五折贷款优惠，那么王先生每月还款额为
[25×0.42075%×（1+0.42075%）^180]÷[（1+0.42075%）^180-1]=0.198370（万元）=1983.70（元）
共负担利息=本金×利率×期限=25×5.049%×15=18.93（万元）
这种还款方式实际占用银行贷款的数量多、占用的时间长，利息随年限的增加而增加，月供随贷款期限增加而减少，如果收入不多或不稳定，可以选择较长期限；但如果预期收入保持稳定或增加，那么可以缩短贷款年限至10年，共负担利息12.62万元，每月还款为2657.63元，虽然前期还款负担较重，但可以少付利息6万多。但如果在短期内负担不起高额月供，且没有其他低息借贷途径，那就只能多付利息，少承担还贷压力。
其二，等额本金还款法即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。
计算公式：每月应还本金=a/n每月应还利息=月还款本金=an×i/30×dn
注：a：贷款本金，i：贷款月利率，n：贷款月数，an第n个月贷款剩余本金，a1=a,a2=a-a/n,a3=a-2×a/n...以次类推，dn第n个月的实际天数，如平年2月为28，3月为31，以此类推。
由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额＝月还本金×月利率）。例如同样是借10万元、15年期的公积金贷款，等额本息还款法的月还款额为760.40元，而等额本金还款法的首月还款额为923.06元（以后每月递减2.04元）,比前者高出163.34元。由于后者提前归还了部分贷款本金，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，当然贷款利息总的计算下来就少一些（10年下来共计为3613.55元），而并不是借款人得到了额外实惠。此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、孩子读书等）或预计收入会逐步减少的人使用。如果贷款人打算提前还贷，也可以选择这种还贷方式。但真正要节省利息，还应理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣，尽量少贷款、贷短款。
三、总结
（一）一个总原则：月供要与收支节余保障等相适应总体来说，选择房贷期限要根据借款者的经济收入和生活开支情况确定，每月的还款金额要与可支配收入相适应。例如，某人月收入7000元，月生活开支2000元，每月最多节余5000元，按揭贷款30万元买房，若选择5年期的贷款，每月还款额为5700元，还要留出风险保障金，这样的贷款期限是不相宜的，因此，至少应选择6年期以上的贷款。
（二）一个出发点：节约利息支出节约利息支出，选择贷款期限应在对未来合理预见的基础上“就短不就长”，提前还贷不如制定一个合理的贷款计划，但“就短”要注意不要设定在自身支付极限情况下的最短期限。
（三）一种准备：积极获取房贷优惠银行的优惠贷款利率是有条件限制的，想要获取优惠利率的购房者，在购房前期筹划时，应该积极收集各银行的贷款政策资料，并对比自身情况，提前做好准备，使自己成为优质客户，享受最优惠政策。
（四）一种逆向思维：变相获得低息资金如果借款者善于投资且投资收益比银行同期贷款利率更高，那么，在选择贷款期限上就可适当偏长些。这样做的目的，就是变相获得低息利率。如某人贷款30万元，不选择5年期贷款，选择15年期，虽然多付了15万元利息，但是将余下的钱去投资，且获得了比贷款利率更高的收益，一样划算。
高房价导致贷款购房已是一种必然趋势，对贷款的有效筹划能使自身有限的资产达到价值最大化，所以在贷款时应从容计划，合理贷款，谨慎购房。
【关键词】个人住房贷款融资还款方式
一、商业贷款及公积金贷款概述
个人住房商业贷款是指购买本市住房的具有完全民事行为能力的自然人，以其所购买的该产权住房作为抵押，或者提供商业银行认可的其他保证而向银行申请的贷款。公积金贷款则是指缴存住房公积金的职工在购买住房时享受的贷款，国家规定，凡缴存公积金的个人均可申请该贷款。2015年我国住房公积金条例规定，使用公积金的职工个人必须连续缴纳公积金6个月以上。由于住房公积金贷款的资金包括职工缴存的和职工单位为职工缴存的，且最终均属职工个人所有，因而其贷款利率较商业贷款利率低，能大大减少成本。
二、南昌市个人住房贷款融资及还款方式的案例分析
1、案例背景
个人住房贷款是指银行为方便借款人购买自用普通住房而向其发放的贷款。银行在发放该贷款时，会要求借款人提供担保，若借款人未按时归还欠款本息，银行将有权对其抵押物进行依法处理。然而，个人对于申请的住房贷款融资及还款方式的选择不同，也将带来不同的成本效益。
南昌某青年A，大学毕业一年，现工资为4000元，其女朋友B工资2500左右，工作基本稳定，现两人准备结婚，想购置一套新房，他们看中一套面积90平米的小商品房，三室一厅，每平方米价格是9000元，位于城区，工作方便。商家提供两种付款方式：一次性付款和银行贷款，如采用一次性贷款，将提供房款3%的折扣优惠，在贷款金额方面：银行规定建筑面积在90平方米以上的，最高贷款金额为所购住房成交价格的70%;建筑面积在90平方米及以下的，最高贷款金额为所购住房成交价格的80%。考虑到现有资金5万，向父母及亲戚朋友借了10万后，A、B决定使用公积金贷款及商业组合贷款的形式支付余下的款项。
2、案例分析
目前各大商业银行按揭贷款计息存在浮动利率及固定利率两种，浮动利率我国实行的是下限管理，上不封顶，下限利率水平一般为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。固定贷款利率是指由借款人与银行约定一个利率，在借款期内，都以该利率计息，而不管央行的基准利率如何调整。
由于A选择了在中国农业银行进行购房担保借款，因此，以该行的政策为基础。由于实际贷款利率，中国农业银行会根据借款人以及贷款的综合情况确定。而每个人的情况不同，申请的贷款业务不同，因此，中国农业银行批复的贷款利率也就不同。同浮动汇率相比，固定利率的最大特点显然是不随行就市。由于银行提供的固定利率要明显高于浮动利率，以便容纳未来时间的利率多次上升的可能，所以，固定利率贷款的风险就在于，借款人要能够预测到在贷款周期内：
（1）贷款利率的升降趋势;
（2）浮动利率什么时候能够超过固定利率;
（3）浮动利率能超过固定利率多长时间。
利率水平仅是影响借款人还款的因素之一，选择固定利率或浮动利率房贷，还需要考虑其他一些重要因素，如与利率形式相伴的贷款期限的长短、借款人的预期收入状况等。根据其贷款情况可进行如下比较分析。
等额本息还款法要求借款人每月偿还相等金额的贷款本息。设：y是贷款所需总额，n是贷款期数为，i是贷款周期利率，则：
月还款额=yi（1+i）n[（1+i）n]-1
还款总额=月还款额×还款期数
利息总额=还款总额-贷款本金
等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减。设贷款总额为y，贷款期数为n，贷款周期利率为i，已还至第k期，则：
月还款额=y/n+[1-（k-1）/n]yi
月还款本金=y/n
月还款利息=[1-（k-1）/n]yi
总利息=
总还款额=
通过等额本息还款法和等额本金还款法，银行都是按照借款人实际占用贷款额和规定的利率计算应收取的利息。如果不考虑时间因素，从表中可看出，还款方式一致的情况下，贷款期限越长，还款总额越多;而还款年限相同情况下，等额本息还款方式下的还款总额高于等额本金还款方式的还款总额。
对于这两种方法，每期还款金额都随着还款次数的增加而减少，但等额本息还款法下偿还的金额缓慢减少，为曲线向下，而等额本金还款法下则为直线向下，因此比较两条线与坐标轴围成的面积，必有等额本息还款的大于等额本金还款法下的，即总还款额，等额本金所需偿还的较少。
3、案例解决
通过比较还款方式及还款年限，A、B两人估算了一下他们的还款能力：在还款期前两年，他们的月收入总计为6500元，每月的支出大概总共为2500元，此后，随着工作年限的增加，他们的收人会有一定的增加，但同时他们抚养小孩、赡养父母的费用支出也会相应增加，因此预期在近期内他们的还款能力将维持在4000元（2500―6500元）左右。在贷款期限方面：银行规定贷款期限最长不超过30年;借款人年龄与贷款期限之和最长不超过70年。由于公积金贷款额度需要考虑所购住房及借款人情况，因此根据公积金计算公式，利用公积金能贷到567000元资金。考虑到不想长期处于还贷压力下，他们选择贷款期限为20年，贷款方式为等额本息还款。据此，计算出每月还本付息额为3361.68，而20年后所还本息总额为806802.42元。
此外，除去自有资金，以及借来的欠款还有93000元的房款未筹集到，于是A决定向银行申请商业贷款，以所购房屋为抵押，因此购置该房A决定最终采取商业性贷款与公积金贷款组合的方式。考虑到剩余资金不足，A、B选择了等额本息还款方式，并选择浮动利率进行利息计算，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十后确定。因此，可以看出当基准利率上调时，选择固定利率计息还款所支付的利息更少;反之，下调时，浮动利率计算的利息更少。贷款期限方面，为了降低生活压力，在规定的最长期限30年下，A、B决定贷款期限为8年。对于商业贷款的部分，中国农业银行利率为基准利率的1.1倍，将此数据输入房贷计算器得月还款额1232.14，所需还款总额为118285.39。
合同规定，要求借款人提供担保，包括借款担保和抵押，并规定存在以下违约责任时需支付赔偿、违约金，严重的话撤销借款合同，主要涉及将借款用作他用、提供虚假材料、担保人和借款人不能正常履行义务等情形。因此，贷款人在办理住房抵押贷款时，必须意识到其潜在的风险。对于提前还款方面，在确定是否要提前还款时，应计算提前还款时所需还款金额M1与未提前还款剩余还款额M2两者的大小，如果M1>M2，不适合提前还款;若M1<M2，则适合提前还款，若M1=M2，无所谓是否提前还款（计算时，应考虑不提前还款的资金所带来的货币时间价值及提前还款所需偿付的违约金）。当然，采用浮动利率计算利息的话，不能准确计算剩余所需还款数额，因此需要贷款人对未来市场及银行利率有客观可靠的判断。一般而言，固定利率计息条件下提前还款所支付的违约金将远高于浮动利率条件下的违约金。
假定A、B在5年后工资均有所增长，且双方工资总额达到1万，考虑到公积金贷款利率低，他们先用手头上的几万积蓄偿还住房贷款，针对提前还款情况，中国农业银行规定，对于在借款实际发放之日起36个月内提前还款的，需加收一个月的贷款利息。因此，A、B选择五年后归还本息，不涉及违约金，且自身没有更好的投资选择，商业贷款利率又偏高的情况下，选择提前还款是可以进行的。
（基金项目：本论文为江西科技师范大学“研究生创新专项资金项目”课题研究成果之一，项目编号为YC2014-
S436。刘斌为本文第一通讯作者。）
【参考文献】
[1]安晓华：浅析住房公积金贷款利率及利息[J].内蒙古科技与经济，2015（7）.
一、“股权代持”的财务核算问题
目前,有的风险投资公司为了加强公司内部的约束机制,制定了“投资经理项目跟投”制度。即当投资公司决定对投资经理及其小组所负责的项目进行投资时,公司要求投资经理及其小组成员按照投资金额的一定比例进行投资。在实际操作中,有时投资经理及其小组成员可以直接成为被投资企业的股东,有时投资经理及其小组成员则不能直接成为所投项目企业的股东,这时投资经理及其小组成员所拥有的股权往往由投资公司托管,即“股权代持”。由于是代持,该股份的所有权和收益权不因投资经理离开风险投资公司而丧失,并可随风险投资公司退出投资时一起退出。但退出后,投资经理所获取的收入必须抵扣了投资经理所应分担、补偿的费用或损失。
笔者认为,代持股份在投资期间内的投资财务的一般核算应并入公司自有资金投资的核算,因此,股权代持业务的特殊会计处理分为:股权代持款的收到和退还;代持股份现金分红的收到和发放。
1、股权代持款项的收到和退还当收到投资经理及其小组成员的项目委托投资款时,公司可借记“现金”,贷记“其他应付款———XXX(投资本金)”。
投资公司卖出被投资企业股份(包括代持的股份)时,借记“银行存款”,按已提的该项投资减值准备借记“长期投资减值准备———X项目公司”,贷记“长期股权投资———X项目公司”的帐面余额,并按持股比例对借贷差额在代持股权和公司自有资金投资股权之间进行分配,贷记“投资收益”,贷记“其他应付款———XXX(投资收益)”。若投资经理及其小组成员需要分摊或补偿费用发生时,借记“其他应付款———XXX(投资收益)”,贷记“管理费用”等科目。公司把代持股份本金及收益支付给投资经理极其小组成员时,借记“其他应付款———XXX(投资本金)”,借记“其他应付款———XXX(投资收益)”,贷记“现金”,并对投资收益部分计算个人所得税额贷记“应交税金———个人所得税”。
2、股权代持的现金分红款的收到和发放对长期股权投资采用成本法核算时:投资公司收到被投企业的现金分红(包括代持股权的现金分红)时,借记“银行存款”,并按持股比例在代持股权和公司自有资金投资股权之间进行分配,贷记“投资收益”,贷记“其他应付款———XXX(投资收益)”。
对长期股权投资采用权益法核算时:投资公司收到被投企业的现金分红(包括代持股权的现金分红)时,借记“银行存款”,贷记“长期股权投资———损益调整”。
无论采用成本法还是权益法,在发放代持股权的红利时,借记“其他应付款———XXX(投资收益)”,贷记“现金”,并计算个人所得税额贷记“应交税金———个人所得税”。
值得注意的是,鉴于风险投资公司的股利收入在计算所得税时需要并入应纳税所得额合并计算,存在当年应纳税所得额为负数使股利收入实际上免征所得税的可能,但代持股份的红利却不能免征个人所得税。
例1:假定风险投资A公司于2001年1月1日对B公司投资1000万元,占B公司股份的50%且为最大股东,其中A公司自有资金投资990万元,代持公司投资经理a1的股权6万元,代持小组成员a2的股权4万元。2001年末A公司应享有B公司的所有者权益额为1100万元。2002年2月1日,A公司获得B公司现金红利50万元,其中a1应得3000元,a2应得2000元。2002年7月1日,A公司以1200万元的价格转让了对B公司的股权。
由于对B公司构成了实际控制,应采用权益法核算。相应的分录如下:
(1)2001年1月1日
①A公司收到对B公司投资凭据
借:长期股权投资———投资成本(B公司)10000000元
贷:银行存款10000000元
②A公司收到a1、a2的代持股款
借:现金100000元
贷:其他应付款———a1(投资本金)60000元
其他应付款———a2(投资本金)40000元
(2)2002年初按2001年末持股比例调整对B公司投资的帐面价值
借:长期股权投资———损益调整1000000元
贷:投资收益990000元
其他应付款———a1(投资收益)6000元
其他应付款———a2(投资收益)4000元
(3)2002年2月1日
①收到B公司现金分红
借:银行存款500000元
贷:长期股权投资———损益调整(B公司)500000元
②按代持股份比例将收到的现金分红转发给a1、a2,应扣除个人所得税20%
借:其他应付款———a1(投资收益)3000元
其他应付款———a2(投资收益)2000元
贷:应交税金———个人所得税1000元
现金4000元
(4)2002年7月1日
①A公司出让B公司的股权
借:银行存款12000000元
贷:长期股权投资———损益调整(B公司)500000元
长期股权投资———投资成本(B公司)10000000元
投资收益1485000元
其他应付款———a1(投资收益)9000元
其他应付款———a2(投资收益)6000元
②A公司退还代持股款及相应投资收益
借:其他应付款———a1(投资本金)60000元
其他应付款———a2(投资本金)40000元
其他应付款———a1(投资收益)12000元
其他应付款———a2(投资收益)8000元
贷:应交税金———个人所得税 4000元
现金116000元
二、接受赠送管理股的财务核算问题
由于风险投资不是一种简单的投资方式,风险投资企业也常常参与被投资企业的项目运作管理,发掘企业价值并提供增值服务。因此,基于对风险投资公司及其人员的专业经验的认同,风险投资公司获赠管理股屡见不鲜。尤其2001年以来,随着网络经济泡沫的破灭,NASDAQ股市的下跌,国内创业版迟迟不能推出,许多风险投资公司开展咨询服务及财务顾问业务,获赠管理股的现象更多了。笔者认为,新《企业会计制度》和《企业会计准则———投资》准则对有关的处理给出了较明确的指导意见。
1、管理股作为长期股权投资的核算方法选择根据《企业会计制度》,企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额20%或20%以上,或虽投资不足20%但具有重大影响的,应当采用权益法核算;企业对其他单位的投资占该单位有表决权资本总额的20%以下,或对其他单位的投资虽占该单位有表决权资本总额的20%或20%以上,但不具有重大影响的,应采用成本法核算。
在实际操作中,如果风险投资公司只获赠管理股而未有实际资金投入,管理股份往往比例较小,风险投资公司只承担顾问角色,笔者认为此时可采用成本法。但如果风险投资公司既获赠管理股又有实际资金投入,或者风险投资公司根据管理股主导了企业的生产经营或重大资本运营活动,应视为对被投资企业有重大影响而采用权益法核算。
2、收到赠送管理股的帐务处理风险投资公司风险投资公司获赠管理股并取得凭据股权证书后,应将依持股比例计算的被投资公司所有者权益登记入帐。借记“长期股权投资———接受捐赠的股权投资”,贷记“资本公积———接受非现金资产捐赠准备”。
3、管理股现金分红以及管理股处置的帐务处理对于现金分红,在成本法下,应借记“银行存款”,贷记“投资收益”;在权益法下,借记“银行存款”,贷记“长期股权投资———损益调整”。
处置管理股时,借记“银行存款”,贷记“长期股权投资”各明细科目的帐面价值,将借贷差额借记或贷记“投资收益”;同时,应将“资本公积———接受非现金资产捐赠准备”的相应余额转入“资本公积———其他资本公积”。
例2:假定风险投资公司C于2001年1月1日接受某高新技术企业D的股东赠送的管理股份10%,并由C公司派员对D公司进行日常管理和战略结构的调整。D公司的有表决权的净资产值为500万元。截止到2001年末D公司由于盈利使得有表决权股东享有净资产600万元。2002年2月15日收到D公司现金分红5万元。2002年7月15日,C公司以60万元的价格将10%股份出让。
由于C公司对D公司构成了实际控制,应采用权益法核算。
(1)2001年1月1日收到股权证明
借:长期股权投资———接受捐赠的股权投资500000元
贷:资本公积———接受非现金资产捐赠准备500000元
(2)2002年初按2001年末持股比例调整对D公司投资帐面价值
借:长期股权投资———损益调整100000元
贷:投资收益100000元
(3)2002年2月15日收到现金红利的处理
借:银行存款50000元
贷:长期股权投资———损益调整50000元
(4)处置股权应进行的处理
①借:银行存款600000元
贷:长期股权投资———损益调整50000元
投资收益50000元
长期股权投资———接受捐赠的股权投资500000元
②借:资本公积———接受非现金资产捐赠准备500000元
贷:资本公积———其他资本公积500000元
由上例可见,获赠股权给风险投资公司带来的实际利益包括两部分:一部分直接给公司带来净资产的增加,体现在资本公积中;一部分给公司创造收益,体现在投资收益中。
三、关于长期投资减值准备的处理
《企业会计制度》要求对于长期投资计提减值准备。目前实际操作中有些地方存在争议,这里提出来,供大家讨论。
观点一:风险投资公司应根据所投项目的不同情况,对于投资减值准备分别进行考虑。比如,种子期的项目可以多提,成熟期的项目可以少提。
笔者认为,《企业会计准则———投资》准则中对于计提长期投资减值准备的规定是较为明确而严密的,不应人为夸大和缩小减值准备的计提金额。风险投资公司应在每会计期末对长期投资逐项进行检查,首先判断是否存在应计提减值准备的所列迹象,来确认是否对该项长期投资计提减值准备。确认应计提的,应根据市价或被投资企业的财务状况客观地确定可回收金额,按可回收金额与长期投资的帐面价值之差额计提减值准备。
观点二:对于按权益法核算的长期投资,由于风险投资公司在会计期末会按照享有被投资企业所有者权益分额的变动对投资的帐面价值进行调整,故已充分反映了被投资企业的亏损或盈利等财务状况。因此对于权益法核算的长期投资不必计提资产减值准备。