关键词：房地产企业 税收 筹划 风险
一、前言
面对当前国家对房地产市场的宏观调控，税收筹划已经成为房地产企业实现利润合法化、最大化的重要手段，也是房地产企业财务管理的重要环节。然而，税收筹划是房地产行业与国家税法和政策不冲突的情况下，达到合理合法的避税目的，是房地产企业收益最大化的手段。同时，也必须注意到房地产企业获得高利润背后存在的各种风险，因此，对房地产企业税收筹划有可能产生的风险进行分析，制定出有效的风险防范措施，减少风险的发生，是房地产企业长期的工作重点。
二、税收筹划的定义
税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负，有利于实现企业财务目标的对策与安排，是企业的一项重要财务管理活动。税收筹划是一门新兴的学科，它由税务管理、财务管理、会计等多门学科组成，是市场经济发展的产物。鉴于各个国家市场经济发展程度的不同，这门新兴的学科在西方发达国家发展已经日益成熟，但在我国税收筹划还处于初期的摸索阶段。房地产企业进行合理税收筹划，能减少企业涉税费用，增强企业在行业中的竞争力，实现企业收益的最大化目标和长远发展。
三、房地产企业的税收筹划风险
税收筹划风险是指企业或个人在进行税收筹划时，因各种因素的影响，导致实际收益与预计结果产生偏差的可能性[2]。常见的房地产企业税收筹划风险有以下几种：
（一）税收政策风险
税收政策风险是指税收筹划方案与税收政策之间的冲突，使得房地产企业难以进行税收筹划。房地产企业在我国国民经济中占有主要地位，国家与地方的政策对房地产企业进行严格的调控，税收政策对房地产企业的影响较大。由于我国市场经济发展不够成熟，产生了规章与税收规范数量多于法律法规的现象，从而使税收法令和政策不够透明。随着市场经济的不断发展，税收法律制度的不断健全，政策也会出现改变，这样就会使得制定的税收筹划方案与税收政策不同步，导致税收筹划无法执行。这就是房地产企业中经常遇到的问题，税收筹划与税收政策发生时间上的矛盾，即矛盾具有时间性。
（二）法律风险
在我国，税收筹划业务发展不够成熟，它不具有长期的合法性，会随着国家的政策产生变化；并且税收筹划方案是否具有合法性，也必须经过税务部门的审核，但房地产企业在制定税收筹划方案时对法律法规的理解常与税务监管执行时的意见存在差异，而这种差异就成为税收筹划的法律风险。其实，税务筹划最终就是做到合理、合法的避税，如果房地产企业对税法理解偏差，就会导致税收筹划成为违法的逃税行为或者税收筹划方案无效，从而严重影响了房地产企业的正常发展。
（三）房地产行业间的风险与财务风险
我国的房地产行业发展与社会经济发展密切相关，因此也会受到社会诸多方面的影响。社会经济发展具有多样性和复杂性的特点，同样也会使得房地产行业之间就具有多样性和复杂性，那么房地产企业从制定税收筹划到执行也会有很大的影响，容易产生各种风险。
房地产企业机构的运转，需要庞大的资金做基础，它容易受到资金短缺的影响。房地产企业中的大部分资金都是依靠筹资或者借债获得的，因此，投入的资本额度越大，通过税收筹划获得的收益就会越大，同时，带来的财务风险也就会越大。
（四）房地产企业经营风险
房地产企业的经营项目是多种多样的，而且每个企业的具体情况尽不相同，因此，税收筹划设计的项目也存在差异。在发展具有多样化的市场中，房地产企业的经营风险必然存在，若操作不规范，选择的筹划方案不合理，那么就不可能实现合理的避税，并且会增加筹划的风险。并且，对投入的成本没有合理计划，盲目的进行税收筹划，必然会加大经营投资成本，从而造成企业经营项目失败。
四、房地产企业税收筹划风险的防范措施
实现对房地产企业税收筹划的风险管理，必须要在制定税收筹划时，充分考虑有可能产生的各种风险，并建立合理有效的防范措施，尽可能消除风险。针对不同风险的类型，应该采取不同的对策，大致可以从以下几个方面实现税收筹划风险应对：
（一）正确认识税收筹划的风险
参与税收筹划管理的人员，在掌握企业财务会计、企业管理和税务法律法规的同时，还必须要正确认识到税收筹划的风险，才能在国家对房地产行业的合理调控和监管中，实现合理、合法的税收筹划。参与房地产企业项目的每个人，都应该充分和正确的认识到税收筹划的风险，以及风险有可能带来的影响，并且要有风险防范的意识，这样才能实现收益最大化的税收筹划。
（二）实现税收筹划与税法、政策同步
税法与国家相关政策是调整国家与房地产企业税收相关的规范，它能实现国家对房地产市场的监管和调控，保证行业的健康稳定发展[4]。因此，在制定税收筹划方案中，必须全面了解税法和政策的相关规定，做出不同的纳税方案，并进行优化选择，最终做出最合理、合法的税收筹划决策。同时，税法与相关政策常根据市场经济变化而改变，所以，房地产企业在执行或制定税收筹划的时候，要密切注意税法和相关政策的变化，及时的修正和完善税收筹划方案，以实现方案的同步化、合法化。
（三）健全会计核算制度
建立健全的会计核算制度是房地产企业实现合理、合法税收筹划的前提，其自身是否真实性、完整性和合法性将直接影响到税收筹划的效果。首先，房地产企业的会计核算资料是税收筹划是否合理化的证据，也是税务审核必须提供的资料；其次，健全的会计核算也能为房地产企业进行税收筹划提供合理、可靠的依据；最后，房地产企业必须不断的加强自身的监管工作，以实现会计核算工作的顺利进行。
（四）保证税收筹划方案的综合性
企业财务管理最大目的是实现企业利润最大化，而税收筹划属于企业财务管理其中一项重要工作。税收筹划，不能局限于个税与节税，必须将其置入企业的发展经营战略中，实现长期的投资与规划。因为，税收筹划不是某种单独的个税的筹划，是一项整体的系统工程，它所涉及的税种具有多样性，如城建税、营业税、所得税、土地增值税等等；所以，税收筹划不能仅从某单一的税种看到收益的多少，更应该看整体税的轻重。若在制定税收筹划方案时，追求的收益过大，就会掩盖企业真正的收益效果，从而影响到企业长远的发展[5]。因此，实现房地产企业长远发展必须保证税收筹划方案具有综合性。
五、结语
税收筹划能给房地产企业带来巨大的经济收益，但也必须注意带来的各种风险。不能将房地产税收筹划做单方面的认识，必须提升对风险的防范意识，保证税法、政策与其同步，健全会计核算制度，全面的、综合的实现税收筹划，从而保证税收筹划给房地产企业带来巨大收益的同时，减少风险的发生，实现房地产企业长足健康的发展。
参考文献：
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[2]陈兰，樊海燕、中国房地产企业的税收筹划[J]、经济研究导刊，2011，20（06）：56-57
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[4]石红红、房地产企业土地增值税筹划分析[J]、辽宁工程技术大学学报（社会科学版）、2011，12（02）：32-33
论文关键词：房地产企业,税收筹划,筹划风险
一、引言
房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。
二、税收筹划的基本理论及依据
税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1、税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2、税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3、企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为:企业实质是一系列契约的联结;企业与政府间的税收契约就属于其中之一。;企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。
三、房地产开发企业进行税收筹划的部分方法
房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润?除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法:
1、利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。2、利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定:可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如:可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣;也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。
四、充分关注税收的筹划风险
风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等，最后导致房地产企业经济利益的损失。税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1、正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2、关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3、聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4、力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。
参考文献
1 李大明,论税收筹划的税收理论依据,财政研究,2003年第5期、
一、房地产业税收风险事前控制要点
一般来说，一个房地产项目按时间流程主要包括：土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房屋预售、项目清算六大环节，房地产企业或多或少都存在有各种税收问题及风险，只是程度不同而已。据笔者的实践来看，至少涉及以下多个风险点。
1、在土地取得环节存在4个风险点：（1）佣金等支出没有取得正规发票，导致利润虚增，税负加大；（2）没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税；（3）虚增拆迁安置费，中介费逃避缴纳土地增值税和企业所得税；（4）以收购股权方式取得土地使用权时，溢价部分无法列支土地成本。
2、在规划设计环节存在3个风险点：（1）总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响；（2）虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；（3）境外的规划设计费没有代扣代缴税金。
3、在融资环节存在6个风险点：（1）向非金融机构（包括企业和个人）融入的高息资金利息支出无法取得正规发票，从而导致利息支出无法入账；（2）从信托或基金公司“名股实债”形式支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据；（3）可控资金不够支付利息或其他开支；（4）支付的利息可能涉及代扣代缴税义务未履行；（5）与股东及其他关联方资金往来支付利息，存在偷逃税金问题；（6）借给自然人股东超过1年以上的借款，存在初认定为股息、红利分配需要缴20%的个税风险。
4、在工程建设开发环节存在4个风险点：（1）虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税；（2）为少缴税，实际发生的工程支出，但不索要发票；（3）签订建安合同后未足额缴纳印花税；（4）不缴纳或者不足额缴纳，或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。
5、在房屋预售环节存在9个风险点：（1）取得预售收入（包括定金）没有按规定及时申报纳税；（2）没有按规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税；（3）预售合同没有足额及时缴纳印花税；（4）销售合同为阴阳合同，未如实申报收入；（5）售后返租时，按返租后金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金；（6）返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税；（7）以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税；（8）装修收入没有申报纳税；（9）卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。
6、在项目清算环节存在4个风险点：（1）取得发票不合规，比如发票出具方与合同方、收款方不相符；（2）购买虚假发票虚增成本；（3）企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税；（4）关联方交易定价不合理等。
二、规避房地产涉税风险的途径
一般来说，公司所有经济活动都会对公司税收工作产生影响。税务工作有两个过程，即税收产生的过程和税收缴纳的过程。很多企业重视税收缴纳的过程而忽视税收发生的过程。结果，往往是到需要缴纳几千万元税款，或者在税收出现问题可能被税务处罚的时候，才开始重视税务工作并要求财务人员想办法。可问题是，税收发生的过程在前，税收缴纳过程在后，“事后诸葛亮”往往成为“马后炮”。
那么，有没有一条既能规避涉税风险，又能减轻纳税成本的途径？答案是有的。那就是在项目前期进行整体系统的税收筹划。何为整体系统的税收筹划？就是在项目开始之前，决策者通过精心安排和统筹规划来防范风险，并获取“节税”收益。因此，最佳的筹划时机在项目前期，即在项目实施之前，企业负责人就必须做好税收筹划工作。比如，在房地产项目的规划设计环节，经常会碰到这样的情况：样板房既可以建在主体建筑里，也可以临时修建在主体建筑之外，规划时不同的选择将导致不同的税负。如果选择临时建在外面，项目结束予以拆除，样板房的修建装饰费用在财务上应计入营销费用；如果选择建在主体建筑里，样板房的费用可以计入到开发费用中。这两种做法，费用虽然都可以在计算企业所得税时扣除，但营销费用不能在计算土地增值税时扣除，而开发费用则可以扣除。
由于房地产开发企业的开发环节众多，拿地、拆迁、设计、土建、装修、营销等等，每一项经济行为的发生都会涉及税金，因此，房地产税收筹划必须结合以上各个环节，提前进行系统的规划。具体来说，房地产企业在各个环节开始之前，需要重点关注的筹划节点有很多。如在土地获取环节，企业取得土地的方式有招拍挂、股权收购、合作开发等，不同的拿地方式税负差异很大；如果存在拆迁成本，就有选择拆迁方式的问题，回迁、货币补偿还是土地置换，都是涉及税务成本。在规划设计环节中，企业须考虑产品定位与产品类型的选择，以及住宅、商业等项目如何配置，才能做到财税成本最优。
实务中，房地产项目开发周期往往很长，不少项目有一期、二期、三期之分，从成立公司项目立项开始，到最后的税收清算，少则三年，多则十年，甚至更长。时间一长，当初哪怕一个小小的错误决定，可能会酿成一个大的税务问题。因此，事前的合理安排对房地产企业规避纳税风险，降低税收成本，显得至关重要。
参考文献
关键词：房地产 财务风险
财务风险有广义和狭义之分，广义的财务风险是指在企业各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而是企业蒙受损失的可能性。狭义的财务风险通常是指企业的举债筹资风险，尤其是当负债过多而导致企业到期无法偿本付息，给企业造成损失的不确定性。
一、我国房地产行业财务风险类型
我国房地产行业起步较晚，各方面体制都还不健全，同时近几年为了抑制房价，是房地产面临的政策环境日益严峻，房地产企业财务风险与日俱增，控制风险首先要提前认识房地产行业的风险类型，从而制定相应的策略来应对。房地产行业财务风险可以分为两大类，一类是外部风险，一类是内部风险。
（一）外部风险
房地产行业外部财务风险主要是是指房地产行业所面临的外部环境变化所带来的风险，主要包括市场风险，政策风险等。
市场风险主要包括供求风险，消费者偏好风险，通货膨胀风险等。首先是供求风险，近几年来，房价不断攀升，很多人被房地产行业蒸蒸日上的业绩及利润所吸引，希望从中分一杯羹，纷纷涉足房地产行业，另外加上国家不断加强保障房建设，房地产供给不断增加，因此房地产行业竞争越来越激烈，房地产商面临强大的竞争压力。其次是消费者偏好风险，由于供给的增加，房地产商不断推陈出新，寻求差异化，以求吸引住户，但是，在这一过程中，如果对消费者心理掌握不到位，推出房屋无法满足消费者需求，则会造成房屋积压，给房地产企业造成损失。最后是通货膨胀风险，通货膨胀是房地产面临的又一外部风险，通货膨胀带来的结果就是材料成本、人工成本的增加，这势必给房地产商带来压力。
政策风险主要是指国家政策变动给房地产企业带来的不确定性。主要包括利率风险、税收风险、筹资风险等一系列的政策风险。首先，利率风险是房地产面临的最大风险之一，众所周知，房地产企业是资金密集型企业，其资金主要来源是银行贷款，贷款利率上升必然会使房地产企业成本增加，并且，利率上升会减少消费者的购买欲望，房地产成交量下降，很容易造成房地产企业资金链断裂。其次，房地产企业在经营过程涉及多项税种，所涉及的税务不仅包含一般企业应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、车船使用税、企业所得税，还包括土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等，一个房地产企业所缴纳税种多达十余项，因此，若国家提高税率，房地产企业成本也会提高。最后，房地产企业面临的解决难题就是筹资，目前我国金融市场体制不健全，政府对房地产上市管制较为严格，除综合实力较强的房地产商可以通过上市融资外，很多中小企业根本达不到上市资格，另外，我国房地产行业其它融资方式仍不健全，大部分企业还是通过银行贷款筹集资金。近几年国家为打压房价，收缩银行信贷额度，加大房地产企业融资难度。
（二）内部风险
内部风险是房地产企业在内部资产结构、公司治理、财务管理等方面存在的风险。第一，房地产企业由于资金投入大，大部分资金来源于银行贷款，因此大多数房地产企业都面临较高的资产负债率，很多房地产企业资产负债率高达70%以上，个别甚至超过100%，负债的提高增加了企业的偿债风险，尤其是在国家对房地产行业进行宏观调控的背景下，这一风险尤为突出。第二，由于房地长行业属暴利行业，大部分人在没有做足充分准备的情况下加入这一行业，大部分房地产企业实力弱，规模小，经营管理水平不高，公司治理结构不明晰，财务管理不严格，这都导致房地产企业对市场的反应和把握能力降低，风险控制和风险防范意识也偏低，是房地产企业财务风险加大。
二、房地产企业风险评价研究
（一）选择正确的风险评价指标，构建风险评价体系
科学的风险评价指标有利于企业准确、全面、恰当的把握当前房地产企业的财务风险，有效对企业的财务风险进行评价。指标的选择应当科学合理全面。能够对房地产企业的财务风险水平进行反映的指标体系有发展能力指标体系，风险水平指标体系，偿债能力指标体系等。选择及建立正确的财务风险评价指标可以使财务风险控制更有目的性。
（二）拓展多元化融资渠道
房地产企业应当寻求多元化融资渠道，不再局限于银行贷款，从而降低金融风险，降低资产负债率同时增强企业偿债能力。目前阶段，随着金融市场的不断发展，许多房地产企业通过房地产信托投资基金，房地产投资公司，海外上市等方式融资，这也解决了房地产企业资本结构不合理的现状。
（三）建立内部控制制度，提高且财务管理水平
作为财务风险防范体系的组成部分，内部控制制度可以提高房地产企业财务管理的规范性和科学性，房地产企业应当建立合理规范的内部控制制度，健全企业公司治理结构，制定严格的规章制度以提高自身的防范风险的能力。
（四）做好市场调研，降低市场风险
房地产企业很大一部分的财务风险来自市场，因此房地产企业应当成立专门的市场调研机构，由专业人员根据市场调查结果进行分析并在此基础上制定方案，从而使房地产企业避免盲从，充分认识市场需求及市场承受能力，避免不必要的损失。
参考文献
关键词：房地产企业；税收筹划；理论基础；必要性；存在问题；解决对策
0 前言
房地产企业涉及的业务面极广，这就造成了它的涉税种类繁多，面临着沉重的税负压力。如果不进行精心的税收筹划，房地产企业很可能陷入较大的税务风险。尤其是我国税务稽查工作正式开展以来，房地产企业更是面临着更为复杂的税收环境。因此，房地产企业必须尽快做好自己的税收筹划工作，以应对不断变化的外部环境与税收调控政策。
1 房地产企业税收筹划的理论基础
（一）税收筹划的基本内涵
税收筹划这个词汇来源于国外，它经历了一个发展的过程。我们国内对于税收筹划还没有一个定论。本文综合了国内外学者的建议，认为税收筹划就是指一种合理合法的涉税活动，它不同于偷税、漏税等涉税违法活动，它遵守了税收法律与法规，而且是一种事前行为，属于纳税义务产生以前的合理合法行为。
（二）房地产企业进行税收筹划的影响因素
（2）新企业会计准则。根据新会计准则，房地产企业的毛利会产生一定的波动。房地产企业应该采取正确的应对方法，否则将会大大增加自己的税负。这是因为在取消或限制存货后进先出的计价方法之后，房地产企业的当期损益就会受到直接影响，进而对企业的税金与利润空间产生影响。此外，新会计准则还增加了一项针对投资性房地产的规定。它引入了公允价值计量模式，有利于企业对房地产企业持有的房地产进行科学且合理的分类。但是，如果房地产企业不能正确运用该项规定的话，很可能会导致房地产企业的税负增加。
2 房地产企业进行税收筹划的必要性
（1）有助于减轻企业税收负担。房地产企业涉及的资金面广，税负较为沉重。一旦税收筹划工作做不好，将很可能会增加企业的税收负担，久而久之就会造成极其不利的后果。因此，房地产企业必须做好税收筹划工作，努力降低企业的税收负担，大大提高企业的获利能力，最终提升企业的市场竞争力。
（2）强化了合法纳税意识。房地产企业进行税收筹划，就可以大大提升他们的合法纳税意识，逐步实现涉税零风险。这里的涉税零风险就是指纳税人缴纳的税款及时且足额，就不会面临税收方面的任何风险，或者说风险极小可以忽略不计。虽然说涉税零风险并不是给纳税人带来直接的税收利益，但是，却存在着间接的经济利益。
（3）改善企业的财务管理工作。房地产企业的税收筹划实际上属于一种财务管理手段，它可以大大降低企业的税收支出，改善企业的现金流，让房地产企业更快的实现财务管理战略目标。当然，税收筹划是一项高水平活动，它需要高素质人才来进行配合，因此，房地产企业要做好税收筹划工作，就必然会聘用高水平财务人员，这就客观上提高了自身的会计核算水平。
3 房地产企业税收筹划中存在的问题分析
（1）税收筹划意识仍然不够强。尽管说我国已经明确的税法规定，但是，由于房地产企业涉税金额较大，常常会有偷税或漏税的思想存在。这是因为不少房地产企业认为税收筹划并不实用，反而偷漏税会带来更大的经济收益。因此，一些房地产企业就开始做假账。实际上，这种薄弱的税收筹划意识反而给房地产企业带来了更大的税收风险，一旦被查处，不但会缴纳所欠税款，同时还会遭遇较大的税务罚款，并直接影响到企业声誉，得不偿失。
（2）税收筹划的组织机构不健全。当前，房地产企业进行税收筹划的组织机构还不够健全。具体来说，我国不少房地产企业迄今为止仍然没有设立专门的税务管理部门，这就让税收筹划工作难以顺利开展起来。很多房地产企业只是把税收筹划工作交由财务部门进行负责处理，而这难以实现其工作的专业性与有效性，很难达到税收筹划的实际目标。因此，房地产企业应该尽快设立专门的税收筹划组织机构。
（3）税收筹划的内部管理工作不到位。房地产企业面临的业务多种多样，因此，其税收筹划工作也具有一定的复杂性与系统性。这就需要房地产企业内部形成一个较为完善的内部管理体制，并在各个不同部门之间建立一个良好的沟通机制。但是，现实情况却是很多房地产企业的一些部门之间缺乏沟通，从而造成了税收筹划人员无法全面掌控企业内部各个环节的实际经营状况，进而无法选择最佳的税收筹划方案。
4 房地产企业税收筹划问题的解决对策
当前，国家对于房地产企业的税收管理工作变得愈发严格，这就使得房地产企业面临着更为复杂的涉税环境。因此，房地产企业要想做好税收筹划工作，就必须给出针对性的应对措施，解决目前房地产企业面临的税收筹划实际问题。
（1）树立起科学的税收筹划观念。我国市场经济体制日益完善，税收法律法规也在不断的完善之中。作为在我国国民经济发展中起到支柱性作用的房地产企业来说，它们如果还想通过传统的偷税或漏税手段来进行节税的话，负面效应是巨大的，甚至会带来意想不到的后果。因此，房地产企业应该尽快适应现代企业制度的发展要求，并认真理解与严格遵守新税收法律法规，树立起正确且可行的税收筹划观念。我们的国家机关和相关部门可以通过电视、网络或其他新媒体方式来强化对税收筹划的正确宣传力度，并向房地产企业展示一些税收筹划成功的案例，让它们对原来的那种偷漏税违法行为有一个更为清晰且到位的认知，进而在我国建立起一个正确的税收筹划理论框架，并引导房地产企业把正确的税收筹划理念归入日常管理工作中去，真正以合理合法的税收筹划方式来最大限度的维护自身的权益。
纳税风险对企业的成本影响是相当大的,体现在如下几个方面:房地产行业的高税负使企业纳税的风险程度加大房地产行业主要开发经营活动包括项目的规划设计、征地拆迁和三通一平,房产施工与建设,工程验收和结算、房产销售等,涉及内容广泛,业务多元,投资主体复杂,资金来源复杂,跨越周期较长,这就使得房地产行业呈现出高成本的特点,其中高税负占据了很大的份额。房地产涉及到的税种主要有八个,包括契税、耕地占用税、营业税、土地增值税、企业所得税、房产税等,尤其在销售阶段承担的税负相当高,明显高于其他行业。这里选取了上海证券交易所上市的不同行业的八家企业,对他们2010年的税负水平进行计算,为便于比较,所选择的企业均缴纳5%的营业税。从表1可见,房地产行业的税负明显高于其他两个行业,其中两家房企(京能置业、浦东金桥)的税负达到24%-25%左右之高,而平均值也达到近18%。因为统计样本数量有限,这个均值趋于保守估计。房企的高税负,使得风险程度加大,一旦企业出现缴纳失误,则造成相应的罚金、滞纳金金额也相当可观;或者企业未充分使用税收优惠所引起的经济利益损失也相应更大。
通常情况下,预征政策是调控非市场情况低价获取土地和非理性房地产市场价格情况下房地产暴利的有效措施。但随着土地招拍挂制度的出台和房地产土地市场和消费市场的越来越规范和理性,房企的实际盈利能力愈来愈趋于合理水平。土地增值税和企业所得税预征政策对房企造成两方面影响,一方面是可能导致预征的土增税和企业所得税超出企业实际应缴税款,在现行征管体制下,实际操作中多缴税款难以退还或根本无法退还使得成本增加,另一方面由于预征与过去纳税方式相比,房企必须提前付现,在从紧的房地产信贷政策下,进一步加大房企的现金流风险。税收清算政策是存在许多局限性和针对性,比如土增税,既要求房企及时清算,又不允许提前合理计提未完工配套设施;既限制房地产企业信贷,又不允许房企按实际扣除资金成本等;此外,土地增值税清算相较企业所得税清算时点的先后也会给企业税负带来较大影响。
房地产企业进行税务风险控制的可行性
税务风险控制,即税务筹划之所以具有可行性,主要原因如下。比如土地增值税规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。利用这个优惠政策对土增税进行筹划,可以利用销售定价临界点筹划法,就是建立一个计算模型,计算出房屋定价,使得增值率控制在上述20%以内。举个例子来看,设取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和为C,根据税法扣除项目规定,项目开发期间费用按照C的10%扣除,财政部加计扣除为C的20%,设项目销售收入定价为P,营业税金及附加为5、6%,建立一个不等式:[p-(C+0、2C+0、1C+5、6%P)]/(C+0、2C+0、1C+5、6%P)≤20%解出不等式方程,得到P与C的关系为:P≤1、67C也就是说企业销售定价小于其土地费用及开发成本的1、67倍时,可享受到普通标准住宅的税收优惠免税政策。当然这只是一种数量关系,实际中企业不可能仅为了减少税额而降价,当项目市场行情很好时,企业可以通过提高售价赚取超额利润来弥补税额的损失。那么就需要计算出企业应提价到什么水平时才能抵消税额增加的成本。再设提价额为A,提价后增加的收益为:A-0、56A,而随之增加的土地增值税为:[P+A-(1、3C+5、6%P+5、6%A)]*30%建立不等式:A-5、6%A≥[P+A-(1、3C+5、6%P+5、6%A)]*30%,由之前P=1、67C带入上式,得A和C的关系为:A≥0、15C。则可见,企业提价的范围应当在成本的1、82倍以上(1、67+0、15=1、82)。这样计算可以看出,企业定价时可以借助于税务筹划来减少税负,这个范围就是定价避免在土地费用和开发成本之和的1、67—1、82倍之间。我们把1、67倍称为免税临界点最高定价系数,1、82倍称为较高收益临界点最低定价系数。如果企业缺乏相关人员和税务筹划,定价范围在1、67—1、82区间内了,就会多缴纳土增税,无谓的加大税务成本。
房地产企业在对项目开发成本进行会计核算时,成本核算对象划分是否恰当,成本费用归集科目是否准确,成本分摊方法是否合理等,均会对其最终税负产生影响。仍以土增税筹划为例:一个房产公司开发一个项目,土地价款19、85亿元,其中政府土地收益为8、38亿元,土地开发补偿款为11、47亿元,开发成本发生了13亿元。项目共有24万平米,其中有12万的政府回购房,12万商品房,少量商业。由于税法相关规定,政策性房不征收土地增值税。政策性房和普通商品房的土增税应当分别核算。所以该房企的财务人员在进行纳税筹划之后,希望政策性用房最少的分摊到成本,由商品房多分摊成本。怎样既可以有效减少税负,又不违反税法精神呢？财务人员采取了如下核算方法:政策性用房不分摊政府土地收益,只分摊土地开发补偿款(前提是还需要得到主管税务机构的认可);此外,分摊土地成本按照占地面积法而非可售面积法进行。整个项目占地99000平米,政策性房的占地面积为25000平米,商品房及其他为74000平米。开发成本按照可售面积进行分摊。这样核算的结果是土地增值税免税。如果按照一般核算方法,即政策性用房和商品房对土地成本平均分摊并且采用可售面积法分摊土地成本,则需要缴纳土增税3亿元。可见核算方法的选取对于土增税的影响空间有多大了。
房地产公司进行税务风险控制的措施
建立健全有效的纳税成本控制和风险防范体系。这首先需要制度建设,制定税务管理办法,明确各层级的税务管理权责、流程及要求等;其次是落实税务管理岗位,需要设立专职或兼职的人员负责税务管理工作;再次是设置业务指引,即操作指南,使实施起来有章可循;四是建立对重大涉税事项的报告制度。
【关键词】房地产 企业税务风险 管理 控制
一、企业税务风险概析
企业税务风险指的是在一个特有的税收政策体制下，该企业因为其涉税行为与相关法律不相符，因而违反了其纳税的有关规定，在这情况下，就会让企业产生了一些不可确定的损失，它的一个直接表现就是该企业过多地缴纳税款，又或者过少地缴纳税款。
企业税务风险作为一种风险类别，它也具有一般风险的特点，主要有五个方面。第一，企业税务风险的普遍和广泛性。企业税务风险存在于每一个企业之中，规模大或者小的企业都会或多或少地发生税务风险。第二，企业税务风险具有客观性。企业税务风险是不会随着其企业或者个人的意志发生变化。第三，企业税务风险常会使企业产生一些损失。第四，企业税务风险具有转化性。企业的税务风险在一定的情况下，它的影响范围和影响程度都可能会产生一定的变化，它是不会一成不变的。第五，企业税务风险会存在于企业的经营活动当中，它是看不见，也摸不着，它是无形的。
二、房地产企业税务风险产生的原因分析
（一）房地产企业内部原因
1、房地产企业财务核算水平的准确性不高
财务核算是对企业涉税进行处理的重要一环，它直接对企业的税务情况产生影响。房地产企业财务核算的基础数据对企业的全部涉税行动产生着非常重要的作用，有很多的税额都是要按照财务核算的基础数据进行计算。房地产企业财务核算的水平，在很大范围内决定了房地产企业涉税行为处理的恰当程度。如，据国家审计署2004年第四号审计结果公报公布了对785户房地产大中型企业税收征管情况审计调查结果，显示在2002年，以上785个企业少缴税款133亿元，而在2003年的1月至9月共少缴税款118亿元。而以上审计结果原因分析为，上述房地产企业的财务核算数据存在主观或客观的核算误差。
2、房地产企业制度不健全
房地产企业制度的不完善是企业制度层面的一个重要问题。历史证明，制度在房地产企业管理的过程中有着非常重要的作用，制度是否健全可直接影响到房地产企业的生死。目前，某些房地产企业内部规定的财务制度非常不合规范，且与国家的相关法制规定不相符，还有一些房地产企业在内部没有确立有关的财务制度，以上状况均让房地产企业的涉税行为潜伏一定的风险隐患。
3、房地产企业纳税的重视度不够
房地产企业的纳税意识是房地产企业的一个主观态度。每个房地产企业都应该尽按时、足额、依法纳税。可是在实际日常的经营运作中，由于缴纳的税款对于企业而言是一种现金流出，这样会把企业的利润降低，一些房地产企业为了其业绩，利用了一些违法方法，使自身面临重大的税务风险。而且房地产企业对涉税行为的重视意识不强也是其风险产生的一个非常重要的因素。在房地产企业中会存在这样的误区，就是房地产企业的涉税行为应该由财务部门进行处理，而房地产企业中的税务风险也应该由财务部门进行防范。
（二）企业外部原因
1、税法的多变性
每个国家的税法都不会一个缺点也没有，它总会存在着某些比较笼统、不明确，又或者比较容易产生歧义的项目，这些都会让房地产企业在操作的时候增加一定的难度。还有一点就是，企业没有税法的解释权，这样就会让房地产企业处在一个非常不利的位置，所以税法的多变性在一定程度上会引发税务风险。例如，2009年1月1日起全面实行的增值税转型，关于购置固定资产的处理等也发生了较大的变化，企业也需要按照新的《增值税暂行条例》进行相关税务处理。
2、税务机关的自由裁量权及不规范执法的存在
代替国家行使征税任务的行政机关和纳税人存在着一种行政管理人员与和被管理人员的关系，而他们的权利和义务具有不对等性，这是税收法律的一个非常重要的内容。我国的税法给予税务机关行使一定程度的自由裁量权，如果在税法规定的范围内，税务机关在执法的程序中是具备弹性的，他们有权按照自己的判断对其纳税人的行为进行判定。而因为现阶段的法制环境不良、文化传统因素等原因，房地产企业作为纳税人，在相互关系中通常处于一个比较不利的位置。而且存在一些税务机关执法不规范、自由裁量权使用不恰当等现象。例如，一些省级的国家税务局自行地把企业正常申报且有能力缴纳的税款延期到下年征收。这反映了税务机关对税法赋予的自由裁量权的滥用，这些行为通常会损害到了纳税人的权益，让房地产企业的涉税问题加大了很多的不确定，同时也把房地产企业税务风险提高了。
三、房地产企业税务风险防范的若干策略
（一）房地产企业税务风险预警系统建设
企业税务风险预警指的是在风险产生之前，按照以前的经验总结的一些规律或者所看到的一些信息，告诉相关部门并对他们发出紧急的信息，把这些风险的信息传达下去，为的是避免发生一些准备不足或者不知情的状况，以此最大限度地把风险所引发的危害或者损害降低的一种行为。所谓的风险预警系统则是一个自己组建起来的组织，它是风险预警行为依据有关的内部联系构建而成的一个整体。
1、推行房地产企业税务风险的评分评级制度，同时进行定期的税务检查
房地产企业税务风险的评分评级的体制主要是采用了沃尔评分法的原理及其分析思路，同时主要经过查找房地产企业中比较重要的税务风险性、比较关键的部门、比较关键的人员，确立相对应的权重，并结合所在企业的一般实际状况，算出每个企业自己的总得分，再评价该企业的风险情况。
2、预测房地产企业税收，强化日常税务的监督
对税收的预测不仅会在税务机关的管理中应用，在房地产企业中也是会有广泛的应用，也就是在房地产企业中对企业税收进行预测。房地产企业对税收的预测是按照房地产企业涉税行为的一些历史材料，并参考现有的基本要求和基本条件，针对房地产企业将来的涉税行为及需缴纳的税收做出一个科学的测算与预计。对房地产企业开展税收预测的意义在于：第一，预测一个项目或者它将来的一段期间内应该缴纳的税收，这样可以为决策提供一定的可靠标准；第二，测定各个项定额及其标准，这样可以编制计划，同时可以分解计划中的指标服务。第三，房地产企业对税收的预测是房地产企业税务风险预警系统的一个非常重要的部分，也是预警系统中所构建的非常重要一个环节，这样能够对房地产企业防范税收风险提供一定的数据支撑。
（二）控制税收筹划风险
房地产企业税收筹划，在理论基础的设计分析上，需要具备相应的环境的适应性，它是一个系统工程。因为房地产企业其纳税环境在客观上会存在着比较多的不确定的问题，而房地产企业的税收筹划作为一个决策的行为，它也是会存在决策上的一些风险。依照对房地产企业税收筹划过程中的一些分析，房地产企业税收筹划的计划在执行中所遇到的较大风险是所执行的障碍，可能要被迫地对原来的决定做出调整，又或者房地产企业税收筹划计划的一个重要预期的财务效果，并没有得到税务机关的认同，而与房地产企业税收筹划最初确定的目标产生一个非常严重的偏差，甚至是有一个相反结果。
（三）加强企业与外部机构的沟通合作
加强房地产企业与外部机关的一个沟通与合作，有益于房地产企业获得并掌握一些最新的、同时也是比较准确的税收政策的消息，尤其是房地产企业所在区域的主管税收机关，在国家税务总局等机关制定的最新的一些税收的文件的基础上，某些时候会制定一些地方的法律法规或者是一些补充政策，但是这一些地方的法规以及所补充的政策经常会被房地产企业所轻视，这样就非常容易产生一定的税务风险。
在加强与外部机关、组织的沟通中，房地产企业应该从细节做起，在基于防范企业税务风险之上，应该主动、积极地寻求税务机关的指导与帮忙。如果对税收的政策或者法律法规不能准确把握，就应该要主动积极与税务机关进行沟通和联系，听取其建议与指导。
四、结语
关键词：房地产行业；“营改增”；增值纳税风险；防范
经济全球化为我国带来了更大的国际市场，“营改增”可能有效的提高房地产企业竞争力。实行改革开放之后，在国家政策的支持和市场的巨大需求之下，我国房地产行业有了跨越式的发展，大批的国有企业、外资企业、民营企业都在快速的进入到房地产行业，而房地产行业的健康发展将直接能够影响到社会的经济发展和安定。国家对房地产行业实行“营改增”税务制度改革的目的，主要是在于为了提升房地产企业的整体实力，“营改增”的实施可以说属于一项比较复杂的系统工程。对于房地产企业来说，其不仅是机会，同时也是挑战。因此，房地产企业必须要明确“营改增”带来的影响，不管是领导还是员工要认真的应对这一改革，进一步的完善房地产企业税务相关法律法规，加强企业税务人才培养体系，积极的规避“营改增”政策带来的风险，只有这样才能保证“营改增”制度促M企业的发展。
一、企业增值纳税方面的风险
一般来说，对于房地产企业而言，其增值纳税方面存在的风险主要集中在房地产的一些违法违规的涉税行为，由于这些行为没有准确的按照一些税收政策以及税收法规去执行，结果导致了一些房地产企业的冒着违法的风险，将来将造成一定的经济损失，一般来说，这些增值纳税方面的涉税行为将直接对房地产企业产生一定的影响，那么这些方面本身就是不确定的风险因素之一。实际上，对于房地产企业来说，由于房地产企业涉及的领域较多，所以与多种类型的税种都要打交道，同时这也意味着增值纳税制度的复杂性，所以说，从及时准确的纳税、准确的进行税额核算以及在筹划纳税增值等方面面临的风险就比较大，尤其是相对于其他的行业来说。
另外，由于房地产企业本身就属于是实业行业，其开发的周期一般都需要几年的时间、且而且其中涉及到的投资额也非常大，各项费用收入和支出的会计核算具有一定的复杂性，尤其处于外地流动性的开发阶段，整个开发的成本更加具有不确定性。由于会计准则处于不大的变化过程中，很多的财务人员不能做到全面的掌握房地产业务核算，而能够及时的正确核算纳税金额的财务人员更是少之又少。综上以上多个方面的因素，所以我国的房地产企业面临着较为严重的增值纳税风险。
二、“营改增”政策的基本情况
对于房地产企业来说，我国政府一般都是采取税收的方式来实现对其经营的调整，其中涉及到的一些税收类型就是增值税，开展这种方式可以在一定程度上改善房地产企业经营情况，但是也影响了其当前的经济效益，有利于积极的维护社会的稳定，同时也有利于房地产企业的长久发展。所以“营改增”这三个字实际上就是表达了营业税转变为增值税。增值税就需要房地产企业按照自己的增值部分的收入来进行缴纳，然后根据这一部分的收入来进行税赋的增收。因而我们可以看出：“营改增”的本质上就是国家的一种减税的政策，而且是实行的一种结构性的减税措施。
“营改增”的实质就是将传统缴纳营业税中的应税项目变更为缴纳增值税，也就是对于房地产增值部分进行纳税，从而能够避免重复纳税的发生。自从“营改增”开始推行试点，到今天而言已经过去了几年的时间。对于“营改增”的税收政策来说，其实际上就是指房地产企业不再继续缴纳营业税，而是缴纳一定的增值税，对房地产企业的税收进行一定程度的减免可以有效的降低房地产企业的经营成本，从另一个角度来看促进房地产企业积极地发展自己的优势，实现更长远的目标，防止房地产企业在自身的纳税方面浪费一些不必要的资源上。
三、“营改增”政策在增值纳税方面的风险
随着“营改增”在我国房地产企业中的不断推广改革，整体对房地产企业的作用比较明显，然而在房地产企业营改增改革过程中，仍然面临着较多的风险，具体表现在以下几方面：
（一）“营改增”政策可能出现重复征税的风险
随着“营改增”政策的不断推广，一些地区实施的目的就是要消除房地产企业重复征税的现象，但是有些房地产企业的税负结果显示却是税收增加了。房地产企业对待营改增本就是为了减少税负，然而这种结果使得部分房地产企业对此政策产生了抵触，加上对政策的一种恐惧心里，导致一些房地产企业对“营改增”政策的排斥。现在国内很多房地产企业仍然没有参加到营改增政策中，这也就是由于这一政策存在一些风险，这是营改增政策推广需要解决的主要问题之一。
（二）“营改增”逐步退化为营业税的一种
实际上的增值税的征收对象主要是针对于增值额的，需要企业自我准确的计算其经营增值额。另外，增值税属于是一种流转税，在我国的税种具有重要的地位，营业税是与增值税有明显的区别，其征税范围较为局限性，一般都是针对于销售性质的普通货物，当然也涵盖着一些附带的劳务。但是很多人不理解“营改增”政策，以为“营改增”政策在计税方法以及核算等方面与营业税是一样的。由此可见，若对于营改增不进行彻底的宣传推广，很可能面临着成为营业税的一种的危险。
四、关于房地产企业在“营改增”方面改进建议
面对企业营改增政策带来的一些风险，政府和企业需要做的是对误区进行深入分析，避免风险的发生，为企业赢得更好地利益。
（一）全面学习税收法规政策
一般来说，税收方面涉及到的法规政策较为复杂，而且经常更新，这就意味着房地产企业必须要及时的学习这些政策法规，做到深刻的理解这些政策，体会其中含义，从而在实际的工作中灵活的运用，力保房地产企业的全部的经济业务合法纳税。例如，对于房地产企业而言，其要结合自己的特点和环境去解读这些政策法规，有重点的去把握非法的底线，只有这样才能够控制企业的房地产经营活动处于合法的范围。同时要做到合理利用税法赋予的免税、减税以及延期纳税等权利，这样有利于企业的资金周转，减轻税负，增加税后利润。
（二）加强深入学习营改增政策
尽管“营改增”政策的出发点是好的，但是由于这一政策对于房地产企业的影响比较大，对于房地产行业都有比较大的影响，因此尽管“营改增”受到了来自整个社会的广泛的关注，但是人们仍然缺乏对其的深入了解，也恰恰是这个原因，“营改增”自然就意味着我国新的税制改革的代表性的里程碑。营改增政策能够很好地推进我国经济发展，能够减轻企业的负担，在此改革的过程中，可能会存在一些曲折，但最终营改增的目标是确定的，减少房地产企业的税负。为此，房地产企业必须通过有效的方式增强对营改增的理解，提高企业内部人员对营改增的关注度，首先从领导开始，重视政策改革；其次，组织员工参与对营改增的学习了解；最后，在于客户沟通交流，或者与供应商联系的过程中，都要首先在营改增政策上达成一致意见，避免后期产生分歧。
五、结束语
“营改增”可以提高房地产企业的经济效益，在“营改增”的改革中要运用创造性思维来处理行业内的各种问题，并在实践过程中不断纠正，全力以赴的做好相关工作，使得企业能够持续稳定的发展。
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