摘 要 目前，我国商业银行个人住房贷款业务处于成长期，无论是银行内部管理机制，还是外部环境都还不成熟。因此，我国商业银行个人住房贷款业务存在一定的风险。从美国次贷危机可以看出，即使是成熟的美国市场也存在住房信贷风险的控制问题，在金融体系尚不完善的中国就更应该积极采取各项措施防范个人住房贷款风险。
关键词 个人住房贷款 风险分析
一、引言
随着中国居民生活水平的提高，住房消费已成为居民消费的重要组成部分，商业银行个人住房贷款成为促进消费、拉动经济增长的重要力量，对房地产金融的稳定发展起着至关重要的作用。商业银行也将个人住房贷款视作一项优质资产和重要利润增长点。
事实上，个人住房贷款的风险始终存在，个人住房贷款的还款期限通常要持续20-30年左右，在这段时间个人资信状况面临着巨大的不确定性。按照国际惯例，个人住房贷款风险显现期通常为3-8年，那么我国个人住房贷款当前正步入较高风险时期。
二、商业银行个人住房贷款面临的风险分析
商业银行在个人住房贷款的发展过程中将面临两类风险，即系统性风险和非系统性风险。系统性风险主要是指因房地产产业及相关联的房地产金融领域的波动产生的风险集中；非系统性风险主要是指微观层面上由于操作不规范、管理不力以及风险分散缺失产生的风险暴露。
具体而言，系统性风险一般分为政策性风险及价格波动性风险，而非系统性风险的种类很多，按照个人住房贷款风险产生的源头可以划分为借款人的风险、房地产商的风险以及银行自身的风险。其中来自银行自身的风险大致可以归纳为以下几个方面：
第一，银行信贷员职业道德风险。一些信贷业务人员及相关管理人员业务不精、责任心不强，对房地产市场形势、开发商资信状况、借款人信用程度做出不准确判断。第二，银行操作风险。首先，按揭贷款手续繁杂，且成本较大。流程设置不合理就会导致贷款时间长且成本支出大。其次，市场竞争不规范。由于我国银行的产品具有较强的同质性，各家银行在竞争中有可能通过降低贷款条件，提供优惠价格来争取客户。再者，操作不规范。在操作过程中，贷款的前台、与后台没有进行责任上的区分，对客户的资信没有进行严格把关。第三，流动性风险。我国个人住房抵押贷款期限大多为10―20年，最长可达30年，而银行吸收存款负债的期限大多为2―5年，资金结构“短存长贷”的矛盾使得商业银行潜伏相当大的流动性风险。
三、商业银行个人住房贷款风险防范措施
个人住房贷款的风险防范不仅是银行的份内工作，还涉及社会的方方面面。我国商业银行应该积极建立有效的个人住房贷款管理机制，加强个人住房信贷监管，提高个人住房贷款质量。同时，政府和社会要不断完善相关的法规和制度，创造良好的市场环境。
（一）加强银行自身管理
1、培养高素质的银行业务员团队。高度重视并切实加强对内部工作人员的业务操作培训、职业道德教育、岗位责任培养，不断提高他们的业务意识、道德观念。
2、对客户进行分类分析，从源头上规避风险。应根据其所从事行业和经营情况，实行不同的贷款标准。同时，应注重核实借款人资信的真实性，尤其是借款人提供的资信证明与其职业收入水平明显不符的，更要深入调查和核实。
3、对开发商的资信状况等进行严格的审查。一是审查开发商的资信能力，如开发商是否具有房地产开发权，是否有较好的经营管理能力和经验等。二是除对开发商本身的财务状况要有充分了解外，还要严格审查开发商的法定代表人和重要关系人的情况。
4、建立严密的贷款操作流程。加强贷前调查，通过审查工资单、住房公积金缴存情况、税收证明、购房合同等资料，充分了解借款人的情况，对不符合条件或有不良贷款记录的坚决不贷；贷后进行有效的跟踪调查，随时掌握借款人的信用状况，对有可能影响贷款正常回收的情况进行处理。
（二）建立完善的个人信用征信系统
目前，我国个人信用征信体系还不健全，银行为了化解信用风险，必须在其审批个人住房贷款的过程中扮演好信用机构的角色，将个人信用作为考察的重点，设立相关的个人信用档案，建立信用评分模型。这个过程银行需要采取大量已经发放贷款相关数据的还贷情况，依据《商业银行房地产贷款风险管理指引》，对借款人的年龄、学历、工作年限、职业变动情况、收入的真实性及未来发展趋势等信息进行信用评分。
（三）完善个人住房贷款担保体系及社会住房保障机制
住房信贷与其他信贷不同，借款人主要是以个人为主的消费者。由于个人资信情况存在较多的不确定因素，因此，在发放住房贷款时，用担保作为还款保证显得十分重要。除了发展商业性住房置业担保公司，还可以建立由政府出资和主导的政策性担保公司，向中低收入居民提供购房贷款担保服务，不仅有利于商业银行降低个人住房贷款业务风险，向中低收入居民提供更为优惠的个人住房贷款产品，促进居民消费水平提高，而且有利于个人住房贷款二级市场的发展，解决商业银行个人住房贷款流动性问题。
参考文献：
[1]陈旭、美国次级债危机对我国房地产信贷市场发展的启示、金融理论与实务、2008(6):100-107、
关键词 商业银行 住房抵押贷款 违约风险管理
中图分类号：F832、4 文献标识码：A
一、个人住房抵押贷款违约风险管理的理论研究
（一） 国外相关的理论研究。
国外在个人住房抵押贷款违约风险的理论研究方面具有代表性的是期权理论、风险管理再协商理论、消费者最优化选择理论、个人住房抵押贷款状态跃迁理论等。下面着重介绍期权理论和风险管理再协商理论。
期权理论认为贷款者在一切经济活动中的行为都是合乎所谓的理性的，即都是以利己为动机，力图以最小的经济代价去追逐和获得自身的最大经济利益。因此，对于申请个人住房抵押贷款的贷款者来说，在经济条件一定的前提下，是否选择违约取决于经济利益上是否能给他带来最大的效用。根据决定因素的不同，在对期权理论的研究中分化为两种理论方向：权益假说和还款能力假说。
权益假说认为决定何时违约的变量是权益贷款比。Foster、Order在研究中得出权益贷款比过高是影响违约风险产生的重要原因。Waller在比较分析自行出售房屋偿还贷款的贷款者与取消抵押品赎回权的贷款者差异性时得出决定违约与否的主要因素是住宅权益。Spring在研究中也进一步证明权益贷款比是影响违约的重要因素。Deng在对1976年-1983年联邦住宅抵押贷款公司的资料进行分析研究时认为，住宅权益、初始贷款价值比虽然是影响违约的重要因素，但其它诸如离婚率、失业率同样对贷款者的违约决策造成影响；还款能力假说的主要观点是，贷款者选择违约的前提是贷款者的收入不足以偿还抵押贷款所要求的还款金额。
个人住房抵押贷款违约风险管理再协商理论是于1995年由Terrence M、 Clauretie和Mel Jameson提出的。他们认为还款人违约后，不论是站在银行的角度还是贷款者个人的角度，取消抵押物赎回权过程需要花费大笔的费用，因此双方都希望可以通过再协商重新设定贷款利率、贷款到期日，甚至放弃部分或全部拖欠利息以继续保持信贷关系。以期通过个人住房抵押贷款的在协商使昂贵的违约和取消抵押物赎回权成本得以避免。
（二）国内相关的理论研究。
具有代表性的有，刘萍在研究中将银行面临的风险分为购买力风险、信用风险、利率风险、流动性风险、抵押物风险和房地产市场风险六类。他在研究中认为导致个人住房抵押贷款违约风险的主要原因是我国财政担保没有分担商业银行的贷款风险；住房福利政策尚不完善等，并对如何规避这些风险进行了对策分析。刘洪涛将风险类别分为六类，分别是利率风险、流动资金风险、抵押物风险、抵押物处置风险、违约风险及外在风险。赵凯、牛刚认为银行的个人住房抵押贷款违约风险除了受外部环境的影响，其自身由于各种不规范行为也会造成违约风险的发生，如：信贷人员对个人住房抵押贷款违约风险不重视；银行管理人员或基层信贷工作人员在审核贷款者信息时对信息掌握不全面，造成贷款审批失误导致的风险等。陈则明、吴光伟认为导致个人住房抵押贷款违约风险发生的原因还在于贷款者因住房质量、与房地产开发商之间的矛盾导致的主动违约。同时我国的个人信用体系不健全，相关的法律体系也不规范，贷款者的恶意借款行为也是导致违约发生的因素之一。
在对个人住房抵押贷款违约风险形成动机的研究上，国内学者一般将违约行为的发生可分为两种情况，即理性违约和被迫违约。理性违约又称作主动违约，刘水林、吴双全认为理性违约行为的发生是贷款者在有能力履约的情况下，为了进行更有利的投资，在权衡了成本和收益后做出的违约行为。赵新华在研究中认为理性违约行为与贷款者的实际支付能力无关，而是贷款人出于个人收益最大化考虑的一种主动选择；被迫违约又称作被动违约，该种违约情况的发生主要是由于贷款者在还款过程中发生了意想不到的变化，如收入水平突然恶化、家庭遭受重大变故等，导致贷款者失去了偿还贷款的能力。
吴晨等学者利用博弈论的基本理论针对信息不对称问题和逆向选择问题来分析个人住房抵押贷款违约风险产生的原因。
国内许多学者认为发展与个人住房抵押贷款相关的保险制度可以有效降低我国该种贷款的违约风险。其中具有代表性的是于长秋研究了如何利用保险制度分散和转移商业银行个人住房抵押贷款违约风险，在他的研究中表明，我国商业银行之所以在控制个人住房抵押贷款违约风险时承担了较大的压力，原因在于政府在分担违约风险方面没有起到应有的作用，应该借鉴国外先进经验，应该建立以政府为主体的个人住房抵押贷款担保体系，为中低收入者的贷款提供担保，从而适当分散我国商业银行在这方面承担的风险。
二、个人住房抵押贷款违约风险管理的实证研究
（一）国外方面的实证研究。
Lawrence et al、利用1998年美国国家财务公司（National Financial Company）的资料，对贷款者个人特征、贷款特征、经济因素等进行了研究分析，结果显示贷款者的个人特征，如贷款者年龄、每月偿还金额占家庭月收入比、信用状况等是影响违约的重要因素。Burrows将影响个人住房抵押贷款违约的因素分为三类，分别是个人因素（个人理财能力、家庭关系、个人的主观意识等）、家庭收入和支出因素（失业、工时、身体状况、其它家庭支出等）、结构性因素（LTV、收入贷款比、利率水平等）。Burrows在研究中认为最容易违约的样本具有的特征是贷款者年龄在18-24岁之间、离异、单身、学历较低、LTV较高等。澳大利亚学者Mike Berry和Tony Daliton等人，从国内一家大型贷款机构收集到大量贷款资料，并对其进行实证分析，研究得出家庭因素（如家庭中某个成员破产、一个或多个成员长期失业等）是造成贷款者违约的主要原因。英国学者Ford和Wilcox对国内相关个人住房抵押贷款资料进行分析研究后，认为收入的下降、小生意的失败、个人人际关系的破裂以及为了生育孩子而放弃工作等是造成违约的主要因素。Calmer et al、研究发现贷款者年龄越大、家庭流动资产越多、需要抚养的亲属越少，发生个人住房抵押贷款违约的可能性就越小。
在贷款特征与违约风险的研究中，Kau、Keenan和Kim在研究中得出是LTV（loan-to-value，贷款价值比）而非个人的特征如贷款者的流动性资金在显著影响着违约行为的发生。Quercia和Stegman在总结归纳了之前30年间的29个相关领域的实证研究结果发现，贷款与住宅价值比率显著影响着贷款者的违约决策。英国学者Bart Lambrecht、William Perraudin和Stephen Satchell（1997）分析研究了1987年-1991年间国内个人住房抵押贷款违约情况，他们将贷款者月工资、婚姻状况、LTV和利率等作为研究的主要变量，研究发现，贷款价值比在影响违约风险时起了较大的作用。Clauretie对收集到的个人住房抵押贷款数据进行分析时发现，贷款价值比与贷款违约率之间有明显的正向关系，当贷款价值比在80%以上时，损失率为13%，当贷款价值比在89%以上时，损失率会上升至20%。同时，研究人员对已还款期限这一因素也做了统计分析，Moody公司收集了1970-1988年美国加州的全部金融机构近700多万笔个人住房抵押贷款的资料，经过统计研究发现，已还款期限在3、5-6年间的贷款违约率较高，其中在第四年达到最高。
在对住房特征与违约风险进行研究时，Von Furstenberg 对1957年到1965年美国联邦住宅委员会的贷款资料进行分析研究发现贷款期限同样为30年的新房抵押贷款和二手房抵押贷款，新房贷款的违约风险要大于二手房贷款的违约风险。他认为这种现象的出现主要是因为贷款者在购买新房时，新房的建筑质量不易测定，其周边的配套设施尚未完工，购房者很难通过自身的经验了解到新房的真实价值，因此，购房后可能出现房屋达不到购房时预期的情况，加上新房的房价相对较高，对贷款购房者造成了较大的经济压力。相反，购买二手房时，购房者可以清楚地了解房屋的结构、居住环境的情况，同时房价相对较低，所以发生违约的可能性较小。
在对区域经济环境与违约风险的研究中，Sanchez、Lawrence和Deng在对个人住房抵押贷款违约风险进行研究时选择了当地经济特征来进行违约风险的测算。Follian、Huang和Ondrich在研究中还加入了区域、人口和宏观经济变量。在他们的研究中发现，导致违约的主要因素是房价的变化，其次才是贷款者特征等微观因素。
（二）国内方面的实证研究。
刘春红的研究结果表明首次付款比例、家庭月收入、家庭月还款额占家庭月收入比等对个人住房抵押贷款违约风险的影响较为明显，而贷款者年龄、家庭人口、房价、住房面积对贷款违约风险无明显影响。王福林利用因子分析、判别分析、聚类分析和Logistic模型对调查数据进行了分析。从贷款者特征、贷款特征、房产特征和区域特征四个方面进行变量选择，得出房产特征对个人住房抵押贷款违约风险的影响程度最大。
从以上的分析总结可以看出，由于国外的个人住房抵押贷款业务发展时间较长，对违约风险的管理方法进行了比较深入的研究，研究的主要理论依据有期权理论、个人住房抵押贷款违约风险管理再协商理论，其中期权理论可以分为权益假说和还款能力假说。研究中使用的主要方法有多元线性回归、逐步判别函数、因子分析、Logistic 回归等，在研究中，个人住房抵押贷款违约的影响因素被分为四个类别，分别是贷款人特征（性别，年龄，学历，月收入、贷款者信用水平等）、贷款特征（贷款金额，贷款价值比，贷款期限等）、房产特征（住房面积，房屋结构，房屋单价）、区域特征（房价指数）。研究的结论普遍认为贷款者月收入、贷款价值比、贷款者信用水平等是影响贷款者违约的重要因素，同时，贷款人月收入、信用水平、学历等因素与个人住房抵押贷款违约风险成反比，贷款金额、贷款价值比、贷款期限等因素与个人住房抵押贷款违约风险成正比。
相对国外的研究成果，我国在这一领域的研究大多集中在定性方面，近几年，国内学者们才开始了定量方面的研究。随着个人住房抵押贷款市场的发展，我国商业银行开展个人住房抵押贷款业务的风险日益扩大，因此，借鉴国外在这一研究领域的先进经验，深化对我国个人住房抵押贷款违约风险管理的研究意义重大。
（作者单位：广州城建职业学院）
参考文献：
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[2]王重润、住房抵押贷款的违约风险分析[J]、生产力研究，2002，（5）：27-28
[关键词] 商业银行；个人消费贷款；风险管理；对策
[中图分类号] F640 [文献标识码] B
[文章编号] 1009-6043（2017）04-0177-03
近年来，我国商业银行逐渐重视个人消费贷款业务的发展，这种创新的金融消费模式改变了人们的生活质量和生活方式。目前，我国商业银行贷款业务主要以住房贷款、汽车贷款和助学贷款为主，这种贷款体制与西方国家有所不同，我国并没有实行真正意义上的个人信用体系贷款制度，其原因是我国没有一套健全的个人信用机制，这也是阻碍我国商业银行个人贷款业务发展的重要因素。因此，研究我国商业银行个人消费贷款风险种类，分析制约个人消费贷款业务发展的因素，有助于完善我国个人信用贷款体制，提高个人消费贷款业务风险管理水平，对促进我国商业银行个人贷款业务快速、稳健的发展起到重大的现实意义。
一、我国商业银行个人消费贷款风险
（一）借款人信用状况引发的风险
借款人信用状况引发的风险主要是指借款人不能按照合约履行自己应有的还款义务而引发的风险。借款人无力偿还贷款的原因主要是自身因素导致的，主要分为两方面：第一，借款人的偿还能力出现问题，即个人收入、个人资产等发生改变，借款人无法按时履行还款责任。第二，借款人的还款意愿发生改变，主要受借款人的个人品行、道德修养等因素影响。借款人的个人品行不仅决定了借款人的主动还款意愿，同时还决定了借款人是否能按时履行还款责任。但是，借款人的个人品行没有科学的计量方式，通常是根据借款人的过往记录进行评价。目前，我国并没有建立完善的个人信用机制，同时受一些社会不良因素影响，部分人的信用观念较差，缺乏主动还款意识。并且，借款人个人信用状况引发的风险商业银行很难控制，十分不利于个人消费信用贷款业务的发展。
（二）贷款保证过程中存在的风险
我国商业银行个人贷款业务通常需要借款人提供有价值的抵押物或是第三方担保人，如果抵押物或担保人发生变化，会给整个贷款保证过程带来风险，并且这些风险都是商业银行无法估计的。首先，借款人的偿还意愿或偿还能力出现问题，担保人没有足够的风险承担能力，面临巨大的贷款金额，担保人根本无法承担所有的偿还责任，因此给商业银行带来一定的损失。其次，当借款人提供的抵押物出现处置风险时，也会给商业银行带来损失。例如汽车贷款，如果借款人无法继续履行合约，需要将汽车进行拍卖，弥补对商业银行造成的损失。但由于我国尚未建立完善的汽车抵押市场和二手车拍卖市场，因此很难实现这个过程，当借款人提供的抵押物在进行拍卖时，一旦抵押物损坏使得其具有的价值下降，则拍卖成交价格也会随之下降，进而给商业银行带来利润降低的风险。
（三）商业银行操作过程中存在的风险
商业银行操作过程中存在的风险主要体现在银行内部管理程序不完善和银行员工素质低两个方面。首先，在商业银行内部未建立科学的用户信用评价体系，银行员工不按照规定程序评价风险，缺乏对借款人提供的抵押物的审核调查，或是在操作过程中出现违规行为，过于根据主观意识做判断，忽视银行内部的管理流程，从而引发了风险的产生。其次，由于我国个人消费贷款业务发展比较晚，针对此种金融业务还缺乏专业的高素质员工。作为银行专职的信贷员工，不仅需要有专业的理论知识，还需要有较强的市场分析能力，以及对行业发展的掌握能力。目前，商业银行的员工个人素质无法满足个人消费贷款业务发展的需要，更有甚者利用自身职位便利发放虚假贷款信息和越权放款等问题，这些现象严重影响了商业银行个人贷款业务的发展。
（四）市场因素变动引发的风险
市场因素变动引发的风险主要是指由于市场价格的波动给商业银行贷款业务造成损失的风险。从现代个人消费贷款业务发展形式分析，市场因素变动引发的风险并不是商业银行贷款业务的主要风险，但是随着银行业务的不断开放和利率逐渐市场化，在一定程度上会增加市场因素变动引发的风险，商业银行将面临更多的市场风险。目前，我国商业银行还缺乏对市场因素的分析，对市场因素变动引发的风险管理水平较低，尚未形成系统化的管理理念，使得这方面的管理工作存在诸多问题。首先，对市场风险没有足够的认识就无法形成健全的管理体系，对定价研究缺乏足够的理论依据和实践经验。商业银行无法针对市场风险制定合理管理措施，达到对风险管理系统化监控的目的，更加不具备完善的内部控制机制。其次，我国商业银行十分缺乏从事风险计量和风险管理的专业人才，风险控制技术有限，尚未形成高质量的风险计量模式。因此，商业银行需要重视市场因素变动引发的风险，积极培养专业人才，提高风险管理水平。
二、我国商业银行个人消费贷款风险管理中存在的问题
（一）个人信用征信体系尚不完善
与国外相对比较完善的社会信用体系不同，我国个人信用征信体系发展较晚，尚未形成统一的，系统的个人信用征信体系。目前，我国个人信用信息主要来源于商业银行和由政府出资建设的个人信用信息数据库系统。个人信用查询服务主要面向商业银行，且其发展模式定位不够清晰。现有的个人信用查询系统，主要记录借款人在商业银行的历史贷款情况以及还款情况，如果借款人并未申请过贷款业务，其信用评价信息无法获取。而且，与借款人相关的收入情况、往来业务情况和税务情况等重要的评价信息都无法从现有的个人信用查询系统中获取，十分不利于商业银行个人消费贷款业务的开展。另一方面，专业的个人信用征信机构的缺乏，对借款人信用信息的收集、整理、分析、评估以及管理等工作无法做到系统化和全面化，导致社会上一些不良信用行为迟迟得不到解决。
（二）个人消费信贷相关法律体系不健全
目前，我国出台的一些经济法律法规，主要以约束企业的经济行为为主，约束个人消费信贷行为的相关法规基本没有建立，不健全的法律体系，无法为商业银行个人消费贷款风险提供有效的法律保障。现阶段，我国尚未设立独立法律部门，专职从事个人消费贷款业务的监督和管理。而且，我国没有颁布一部有较强针对性的法律来规范个人信用贷款行为，对个人消费贷款失信行为，在惩罚手段和惩罚力度方面并未作出明确规定。现有法律体系的不健全，导致个人消费贷款行为监管不到位，商业银行的业务发展得不到法律保障。在相关制度政策方面，我国个人破产制度、个人财产申报制度、个人账户制度等一直未出台，导致个人经济情况无法透明化，个人信用评价不全面，存在一定的信用风险。因此，我国需要结合实际发展情况，加强立法工作力度，早日完善个人消费信贷法律体系。
（三）个人消费信贷风险管理理念不强
我国商业银行个人消费贷款业务发展时间比较短，对借款人无力偿还贷款的经历比较少，对信贷风险认识不足，缺乏信贷风险管理理念意识，商业银行内部对于风险管理的控制措施不完善。近几年，随着个人贷款业务的发展，各商业银行开始加强对信贷风险的管理，虽然已加强对贷款审批、个人信用评价、统一授信等环节的管理，但是工作成效并不显著。部分商业银行制定的贷款业务工作流程只是一种形式，缺乏可操作性，同时也缺少与之相匹配的规章制度。目前，我国商业银行十分缺乏信贷管理经验，个人信贷资料不能做到统一存放和统一管理。部分商业银行在贷款业务成交前，不重视信用风险管理，这是由于银行内部缺乏健全的内部控制机制，各项规章制度力度不到位，管理部门管理不全面造成的。并且，商业银行不能控制业务过程中的不规范行为，导致个人贷款业务风险难以得到有效控制。
（四）个人信用评估体系缺乏科学性
目前，我国商业银行个人消费贷款业务仍处于初步探索阶段，个人信用评估体系的建立缺乏科学性和统一性。比如上海资信公司的用户评估系统，采用征信个人数据和同步建模技术，分析用户信用情况，减少主观评估的错误判断。同时，部分商业银行也建立符合本行发展的信用评估机制，对借款人的收入情况、生活环境、资产情况、职业情况和往来业务情况等进行分析，但这种信用评价方式较为主观。可见，这些不同模式的个人信用评估体系没有统一化标准，分析结果也存在一定差异。在这方面，我国与西方国家差距比较大，个人消费贷款业务在西方的发展已有几十年的历史，已成功探索出数字模型方式，可以对个人信用状况进行逻辑判断和统计分析，我国应该借鉴外国的研究经验，完善现有的个人信用评价体系。另一方面，由于我国商业银行对计算机应用技术的掌握能力较低，对个人数据系统的建设较为基础，不能进行数字模型的研究，使得科学、完善的个人信用评价体系一直未形成。
三、加强商业银行个人消费贷款风险管理的对策
（一）建立健全个人信用征信体系
建立健全的个人信用征信体系是降低商业银行贷款风险的有效措施，同时可以一定程度上降低贷款业务成交成本。目前，个人信用信息分布不集中，分散在银行、社会保险、公安等多个部门，因此，需要建立一个专职机构，对个人信用信息进行统一管理和协调，各部门之间可以相互交换信息，这样对用户信用评价较为全面。同时，应该建立信息交换制度、个人信用管理制度等，进而规范专职机构的管理程序。另一方面，人民银行应该尽快建立一个完善的个人信用征信系统，与法律部门、保险部门、其他金融部门建立合作关系，全面收集用户的收入信息、资产信息、历史交易信息和犯罪信息等，评估个人信用等级，并为商业银行贷款业务提供借款人的信用等级。并且，人民银行应该及时更新系统中用户的个人信息，为商业银行提供最新的用户资信情况，提高贷款业务质量，进而降低贷款业务风险。
（二）完善相关法律体系
建立完善的法律体系是发展个人消费贷款业务的关键，是提高个人消费贷款风险管理的重要保障。首先，我国应该出台针对贷款抵押行为的法律法规，规范处置抵押物的法律操作程序。并且制定有关耐消费品担保贷款的制度，促进其稳健发展。其次，完善个人信用的相关法律，规范个人信息收集的途径，确保信息的真实性和可靠性，并做好必要的隐私保护工作。为了杜绝信用评价机构提供虚假信息报告，应该允许借款人查看自己的资料，如发现错误，及时调查并更正。最后，我国还应该加强个人破产法的研究工作。虽然现阶段很少出现破产、无法偿还贷款的现象，但随着个人消费贷款业务的不断发展，借款人范围不断扩大，不可避免一些外界因素导致借款人无法偿还贷款。因此，根据我国的经济发展形式，制定健全的个人破产制度是十分重要的。综上，结合我国的具体国情，建立健全的个人贷款法律体系，不仅可以保护商业银行和借款人的双方利益，还可以促进商业银行个人消费贷款业务的健康发展。
（三）强化个人消费信贷风险管理理念
商业银行应该加强个人信贷风险管理意识，在银行内部建立独立风险管理部门和风险管理制度，并配备专职人员，明确岗位职责，防范信贷风险。风险管理人员根据银行贷款业务程序，做好各环节的监督管理工作，如发现问题及时采取有效措施。同时商业银行还应该做好贷款后跟踪工作。管理人员应定期关注客户的还款情况，当出现还款延期现象，及时调查分析原因并采取有效措施。另一方面，应该加强对银行信贷员的业务管理，杜绝主观判断和不规范的操作，加强对信贷员职业道德教育和信贷风险意识培训。通过加强贷款风险管理意识和建立完善的内部控制机制，可以对信贷风险进行有效的监控和预警，这不仅是商业银行管理水平提高的体现，也是商业银行实现现代化发展的关键所在。
（四）加强对个人信用的评估
在建立健全个人信用征信体系的基础上，商业银行还应该加强对个人信用的评估，制定标准的评估体系，从根本上降低贷款业务风险。首先，商I银行应该改变传统的主观评价法，不能单凭信贷员的工作经验对用户资信资料分析，作出是否贷款的决定。商业银行应该借鉴国外的评分模式，即数学模型，结合我国的社会经济特点，建立适合商业银行发展的个人信用评价系统，根据收集的个人信用信息建立数学模型，参考模型作出的分析结果，对用户信用作出科学的评价，依据此法作出的评价较为客观、准确。其次，商业银行应该建立统一的评价标准，才能保证评价结果的公平性，可以有效避免不规范的操作或更改评价结果。通过加强对个人信用的科学评估，可以缩短贷款审批时间，提高商业贷款的工作效率。
四、结论
随着人们生活习惯和消费方式的转变，对个人消费贷款的需求逐渐增加，商业银行将积极发展这项业务，与此同时，行业竞争力会日益加剧，面临的挑战也会越来越多。因此，商业银行必须加强信贷风险防范意识，借鉴国外的发展经验，加强对个人信用的科学评估，制定完善、有效的内部风险防范措施，进而提高自身的信贷风险管理能力。本文的研究可以给商业银行的风险管理提供一些参考，有助于商业银行认识信贷风险管理和研究风险管理，对商业银行个人消费贷款业务稳健发展有着积极的现实意义。
[参 考 文 献]
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关键词：财务分析；银行；贷款
中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-00-01
金融机构贷款是现代经济运行的核心，对经济的支持和调控作用日益明显。在我国金融体系中，各商业银行贷款资金就像“动脉”，支撑着整个国民经济的发展。根据相关媒体报道，2013年整个银行业新增不良贷款约1000亿元，但2014年前两个月，新增不良贷款就已经达到600多亿元。为从源头上减少不良贷款，降低信贷工作风险，各商业银行也成立了风险管理部门，专门对融资企业向银行贷款前的偿债能力、经营状况、资金流向进行综合风险评估，在我国，银行金融机构据以分析评价的信贷技术还是取决于融资企业提供的财务报表数据以及相关财务分析。在现今以及未来信贷工作中，财务分析信贷技术的运用将会是商业银行主要的信贷控制和评价手段和方法。以下通过深入剖析商业银行信贷工作中存在的主要问题，提出笔者的想法和改进思路方案，以降低商业银行在信贷工作中产生的各种风险。
一、商业银行信贷工作中存在的主要问题
1、融资企业提供的财务资料真实可靠性难以识别。融资企业提供的财务资料真实可靠性难以识别，主要包括以下三个方面：（1）融资企业暂时不能达到融资要求，虚增资产、收益或现金流量；（2）融资企业为达到融资目的，回避或隐匿主要经营风险或财务风险；（3）融资企业会计信息质量低下，无法全面真实反映被评价企业财务状况。
以上1-2主要原因是由于借款企业急于获取银行信贷资金，主观故意提供虚假财务报表，骗取银行信用；其中（2）项更有可能是由于银行工作人员与借款申请人恶意串通，为其提供虚假财务数据进行出谋划策，以规避法律法规漏洞，达到顺利取得信贷资金的目的。（3）项是由于借款人自身财务管理水平限制，而无法反应真实有效的分析数据。
2、各商业银行风险管理办法措施不一致。各商业银行分线管理办法措施各有千秋，有松有紧，制定无确定合法有效依据，无法真实有效的对各贷款申请企业进行评价，即会造成同一企业在不同商业银行所得出的信用程度以及风险程度均不一致的情况；也会造成评价结果与企业实际生产经营情况不一致，前后不可比的状况，从而导致借款申请企业融资能力受限。
3、商业银行对借款申请企业的信用审核与评价流于形式。多数商业银行对于融资企业的信用评价来自于该企业提供的财务报表数据，即根据财务报表数据，输入银行信贷评价软件系统；评价系统仅仅依赖于基本财务分析指标，而直接得出结果，进而直接对申请企业财务状况进行评价，对应当发现的风险和问题均不能可靠指出。
4、信贷银行对于贷款企业用以贷款的抵押资产关注度不够。信贷银行应重点关注抵押资产的实际使用情况，并对于市场行情对抵押资产价值造成的波动及减值情况未进行合理预计和判断，如借款人不能到期偿债，抵押权人有权将抵押物进行处置变卖，所得价款与实际借款金额差额，即为放款银行实际损失。
5、对于借款人取得借款后实际款项支付用途未作管理和限制。在实际经营过程中，借款申请企业往往以各种名义向商业银行借款，以满足其各种实际资金需求。取得借款后，借款人往往未按照借款合同或协议用途要求来使用借款资金，从而造成借款人无法按时收回借款资金，或者无法获取正常借款收益，增加了贷款银行风险。
二、合理运用正确的财务分析方法来降低信贷风险
1、结合贷款企业实际经营状况和财务报表数据来判断财务报表的真实性和可靠程度。众所周知，财务报表数据是核算主体实际资产运营情况、收益情况以及现金流量情况的量化体现，即财务报表的数据如果与实际情况不符合，则财务报表可信程度大大降低，商业银行应慎重考虑信贷的风险性。在判断贷款企业提供的财务数据真实性上，可通过取得财务年度审计报告和去企业实地现场核实的方式；同时也可到贷款申请企业进行实地了解，可从行业特点、发展形势、生产经营能力等经营状况发面来核实。
2、运用财务报表分析技术和技巧来降低信贷风险。根据借款企业申请借款金额大小和用款期限，可分为短期借款和中长期借款。短期借款主要应关注企业是否具备到期还款的能力和意图，还款资金来源和流动资产、流动负债情况；而作为中长期借款，仅仅关注以上条件还是不够，更要全面关注企业整体财务风险，从资本结构角度进行评价，然后更应该重点关注的是企业未来的盈利能力。
运用基本分析技术，从技术层面来分析：（1）静态指标分析。静态分析是指对借款单位一定时期或时点财务数据和财务指标进行分析。包括：①财务数据静态分析； ②财务指标静态分析；③静态结构分析。 （2）同业分析。同业分析是指将授信对象一定时期或时点的财务数据和财务指标放在其行业背景下进行分析。（3）趋势分析。趋势分析是将分析期与前期或连续数期项目金额进行对比，这种财务报表项目纵向比较分析的方法，是一种动态的分析。
3、通过财务分析数据和指标对比后得出结果来判断信贷风险程度。通过财务专业技术分析手段和方法，可得出基本的财务分析结论；根据其结论，我们还要进一步进行判断，其产生的主要原因，和其对生产经营情况的影响，最终得出实质性判断结论。
4、重点关注抵押资产的使用、保值增值以及其他相关情况。虽然贷款抵押权人为商业银行，但抵押物实际使用人还是借款企业，受宏观经济和市场因素影响，资产有减值风险；在实际使用过程中，也有可能出现毁损、破坏等原因造成其价值下降。商业银行也可参照企业会计准则中的减值规定，对抵押资产的实际状况进行检查，对其可能发生的损失进行合理估计，同时也可以通过要求借款人设定购买财产保险方式来保障抵押资产的完成性和原有价值。
5、不一次性将全部资金放款给借款人，根据借款人实际用款需求付款。这种方式适用于项目建设用款，以及国家重点投资项目建设，通过约束资金借款用途来达到控制其资金的合理使用，也是从财务管理分析角。
关键词：财务分析；银行信贷；风险管理
一、财务分析在银行信贷风险管理中的重要性
企业财务分析是信贷风险管理中贷款决策的重要依据，主要体现在：
1 贷款风险决策管理是以风险度为核心开展的贷款决策活动。贷款风险度等于企业信用等级系数乘以贷款方式系数再乘以100％。其中，企业信用等级由企业经营者素质、企业经济实力、企业资金结构、经营效益、信誉状况和企业发展前景等六类评价指标进行综合评定。借款人的信用状况决定银行贷款方式的选择，对企业资信状态的评价，必须以真实的财务信息和准确的财务分析为前提，否则企业信用等级评估有误，贷款方式选择上产生偏差，以贷款风险度为重要依据的贷款决策将会产生失误。
2 在贷款投向管理上，通过优化贷款增量，调整信贷结构，有效控制贷款风险。对信用等级在AAA级(含)以上企业，简化贷款程序，并在服务手段上给予全方位满足；对AA级企业贷款需求，有条件投入，严格实行贷款担保；对A+级以下企业，以压缩贷款存量和清收原有贷款为主。如果不以真实的财务信息和准确的财务分析为前提，企业信贷等级评估有误，将使贷款投向出现偏差。
3 企业财务分析是贷款操作程序中不可缺少的重要环节。信贷风险管理将统一的贷款操作程序分为贷前调查、贷时审查和贷后检查三个环节。贷前调查要求严格调查企业是否符合贷款条件及考察各项财务比率等，贷时审查要求严格审查借款企业和担保单位的资信等，贷后检查要求严格检查企业的生产、销售情况和财务能力等。在贷款操作程序中，每一环节都包含有进行企业财务分析的重要内容。
4 企业财务分析是防范和控制信贷风险的重要预警信号。银行在信贷风险管理中，建立了一套预警指标体系和预测方式，包括预测企业偿债能力、盈利能力等指标体系，资产负债表、损益表等有关项目迅速变化的早期财务报警信号、经营状况变化的早期报警信号和银企关系变化的早期报警信号。其目的就是在企业经营状况恶化之前发现问题，使银行及早做出决策。
二、企业财务状况分析与银行信贷风险管理
1 财务报表分析
任何风险的管理基本上离不开财务报表，无论怎样的进行报表粉饰，从其内部理性的构成规律中都能深入挖出人工的因素和虚假的程度。系统从报表人手，进行两方面挖掘：
2 企业虚假成分剔出
假设企业的财务报表存在粉饰想象，首先我们需要对其进行报表验证，从报表科目的内部规律出发，以重要性、谨慎性原则入手，对于报表的可疑科目、重大科目和模糊科目进行分析验证，提取出虚假成分，还原财务报表原有的面貌。信贷企业提供的虚假财报多数从虚增利润、虚减成本出发，以减值准备、非经常性损益等项目进行操作。系统从报表的这些科目出发，环环相扣，挤出虚假水分。
3 企业整体财务状况分析
对于真实财务报表，我们需要对于进行深入的分析，找出企业的财务规律。包括企业的各项财务指标分析，综合财务分析和关键指标分析，让企业的经营状况一览无遗，同时对于风险关键因素及时反映，给予银行最早的提示和预警。
4 现金流量分析
企业的财务报表分析只是基于企业历史的分析，而对于银行来说，分析目的是未来还贷风险度量。这关乎企业未来的现金流情况。现金流的充足是企业未来偿债的物质基础保证。因此要保证对企业的未来现金流进行准确预估。将现金流的未来分布和数额大小进行时间预测，可以提供银行贷款金额和年限的决策依据。
5 偿债能力分析
进行企业现金流预估显示了未来还款的实力，但是现金流只是还款的基础，能否如期如数还款，还需要知道企业的偿债能力。偿债能力依靠企业的现金缺口。只有现金流的足够保证到期债务才有可能实现还款行为。
6 经营能力分析
除了财务信息外，企业的非财务状况更决定企业的信贷风险。首先，企业的经营战略直接决定企业的未来方向，如果方向不对，财务危机则会在一夜之间降临。其次，企业的经营管理模式左右企业的发展前景。
7 市场环境分析。
完整的分析企业之后需要进行，需要进行市场环境分析。没有企业能够不受市场这一看不见的手的摆布，市场环境分析对于企业的未来经营发展有着促进或者阻碍的外部作用。而且市场环境风险很可能迅速转化为企业经营和财务风险暴露出来。
8 授信额度分析
对企业内部风险、外部风险逐一分析之后，要进行授信额度的分析。这个分析要从全局出发，对于企业不同银行的授信、不同时间的授信以及授信的额度与不同时段的风险值进行比较分析，最后给出授信决策。
9 严格贷款审查
贷款审查是银行风险控制的关键环节，通过贷款审查可以在贷款发放之前发现贷款已经存在和可能存在的风险因素，对于风险程度较低以及风险可控的，银行可以向其提供信贷支持，对于风险程度较高以及风险难以控制的，可以及时终止与客户的进一步合作。贷款审查是银行掌握主动权、将风险因素有效控制的重要关口。
三、银行信贷资产风险管理体系的建立
信贷资产是国有商业银行获取盈利的主导产品，信贷资产风险管理既是加强银行持续性监管的一项重要内容，又是中国加入WTO后迫切需要加以强化以求进一步提高核心竞争力的重要课题。如何防范信贷资产风险，是国有商业银行业务发展进程中必须考虑的长远课题。
商业银行信贷业务流程由贷前调查审批、贷中风险管理和贷后检查收回三个阶段组成，它的每个阶段都由风险识别和评估、风险预警和控制、风险转移和处置三个风险管理环节所组成。同时，信贷风险管理业务又具有管理的全程性、风险暴露的复杂性和风险损失的突发性等特性。鉴于目前国有商业银行实行一级法人、授信授权和审贷分离所形成的内控制度现状，应当更多地从制度设计、模型计量和人本管理上对其三个风险管理环节加以改进和创新，从而达到有效防范信贷增量风险和盘活存量风险，逐步下降不良占比的目的。
1 完善客户资产和偿债能力价值评估方法
银行信贷资金进入客户中后，由于市场供求变化和行业周期性而必然发生资产价值的波动和风险。因此，对客户资产和偿还能力进行有预见性的风险价值评估成为风险识别的基本前提。目前，国有商业银行风险评估主要有企业信用等级评估制度、授信制度、四级或五级分类制度和不良贷款考核制度，这些制度的建立基本涵盖了信贷业务的主要服务对象，已基本符合当代世界银行发展的方向，但是在建立数量化风险价值评估方面存在明显不足。
(1)风险价值评估缺乏良好的信用环境和统计基础。由于企业逃废债、财务统计数据失实和中介评估机构虚构企业资产现象普遍存在，严重影响了价值评估的真实性，一些看似AA级企业却没有将隐藏的大量或有负债和亏损的风险进行真实披露。
(2)风险价值的评估尚未纳入宏观经济、区域和行业经济特点量化分析和判断预测之中。目前定量化的信贷风险监测还未全面纳入经营行资产负债管理委员会进行定期研究决策，单纯以不良贷款占比和余额作为依据。
2 完善目前风险价值评估体系的指标测定
(1)从贷前审查角度分析，应设立以企业现在或未来现金流量为主要依据的负债清偿能力比率。它等于净利润加折旧和非现金支出除以到期的长期负债(含或有长期负债)，这一比例显示了银行客户用来偿还长期负债的资金在该企业的净利润和非现金支出中所占的比例。这一比例能够比较可靠地显示出企业的未来经营业绩。这一比率越低，表明企业的安全程度越低。这一指标还可用于预测未来几年的偿还能力，弥补单纯以时点分析资产负债率和速动比率来分析偿债能力的不足。
(2)从贷中风险监测角度分析，应设立以企业可以变现的以现金流量为主要依据的企业偿债能力比率。企业偿债能力是指企业通过经营、投资、资产处置等活动创造的现金流量用来清偿债务的潜在能力。企业负债包括硬负债和软负债，硬负债包括国家税金、欠职工工资、福利费、保险金和集资款，软负债包括企业系统内部负债、欠股东款、欠财政银行借款等。企业偿债能力比率等于企业可偿还债务的有效资产价值除以企业有效负债，其中：企业可偿债的有效资产价值等于企业有效资产总量－已设定的抵押权的有效资产总额－企业的硬负债，企业有效负债等于经审计调整后的负债总额+经审计核实后或有负债中可能负担的部分－经审计调整后的设定抵押权的债权－经审计调整后的硬性负债－应扣除的企业软负债。银行通过开展企业偿债能力评估可以全面掌握债务人和保证人以应收款、存货、房地产、机器设备、对外投资偿债情况，为资产保全和风险预警提供科学的依据。
【关键词】住房贷款 风险 创新措施
社会经济的发展带动了商品经济的发展，尤其是进入二十一世纪以来，又迈入了一个新的台阶，随之而来的人民物质消费需求也持续上升。住房作为民生的一大课题，深深地影响着我国社会的各个环节。人民对房屋的刚性需求铸就了楼市长期的平稳上涨，但基层群众购买能力有限，多数会去寻求贷款这一渠道。楼市的上升也给相关行业带来的一定的发展，但因其对应的贷款额度较高，也伴随着一定的风险。认识这些风险，如何更好地解决这些风险，这对社会平稳向上发展有着重要意义。
一、我国个人住房贷款发展现状
（一）个人住房贷款发展特征
我国个人住房贷款整体上属于上升过程。在20世纪90年代以前，并未在住房信贷上有过多侧重。随着城镇化的发展，从1991年起，有了初步的起步，同年建设银行、工商银行成立信贷部，着手处理个人信贷业务。较1997年，1999年个人住房贷款增加了1182亿元。步入21世纪，开启了一个新篇章。2003年个人房贷首次突破1万亿，在06年与08年又分别突破2万亿与3万亿元。至2009年，我国个人住房贷款余额为43800亿元，较1997年的235、46亿元增长了约185倍。
我国个人住房贷款同其它贷款相比，具有以下特点：
第一，额度高。考虑政策、房产抵押等因素，对比于其它贷款，个人住房贷款具有更高的额度，为购买力有限的居民提供便利的同时，也相应隐藏了部分隐患。
第二，周期长。这一特点与居民支付能力，贷款额度以及货币政策等各个因素都有关系。我国个人住房贷款年限从几年到30年不等，无固定年限，居民可根据自己需求选择。
第三，分散交广。住房方面，我国申请贷款居民较多，每笔申请金额与申请年限都有所不同，早就的庞大的信息基数。而个人信誉又因人而异，所以该类贷款对银行的信息收集与处理能力有较高的要求。
（二）我国个人住房贷款现状评价
在政府与市场的双向引导下，个人房贷呈蓬勃发展的姿态，二十年来，贷款余额提高了几百倍。飞速的发展下，必定会存在一些相应的隐患。房地产是一个较为典型的资金密集型行业，因可将产权作为抵押物，相对安全且收益较高，银行对其更是青睐有加，资金变会不断的流入其中。此行业也能带动临近如钢铁、水泥、木具等一系列行业的发展，可谓是牵一发而动全身。住房贷款高速发展所带来的风险，若我们不能加以重视，必将出现重大的危机。
二、我国个人住房贷款中的相应风险
（一）银行自身存在的风险
房贷人群基数较大，对商业银行信息处理能力要求较高。部分银行审核要求较低，没有对申请者的经济实力仔细审查，亦没有制止部分申请人对申请资料的弄虚作假行为。为了增加业绩争取市场，些许并不具备或是还款能力较低的申请者都被大开绿灯，这对银行后期的经营埋下了风险。另一方面，银行缺乏有效的评估措施，致使评估额度与应得差异较大。
（二）借款人方面的风险
借款人没有提供真实有效申请资料，大多单位也会帮助申请人提供虚假证明，这对信贷评估有着不小的影响，若借款人自身有较大的投机行为，购房时利用信息不及时对等这些手段，会导致房产泡沫增加过快。贷款年限长，申请人自身家庭、健康等因素都会或多或少影响个人支付能力。利率的变动也会使贷款者出现违约现象。
（三）借款契约存在的风险
合同与贷款担保都会存在相应的风险，签订协议时，由于协议中并未存在应有的解释或存有漏洞而导致后期纠纷；担保面中，个人房贷是一个长期的还款方式，企业的担保并不会长期有效的保证申请人的权益。
（四）对资金流动的影响
房产的高速发展，使个人信贷急速上升。其在银行贷款项中的比例过高，则会使得一段时间内，银行资金链紧张，倘若购房人未能有效及时的对贷款项进行偿还，进一步则会使得银行资金链断裂，从而引发更加严重的资金问题危机。目前，我国相当一部分地区已经存在了这些隐患，必须引起我们对其的重视。
三、我国个人住房贷款的风险防范
无论是什么贷款都存在一定的风险，需要我们采取合理的方式方法进行防范和应对。对于我们所讨论的个人住房贷款也不例外，我们提出几个措施加以防范。
（一）积极推进个人信用制度建设
我们利用信息技术将个人信用记录和信用评估集中起来，以此建立全国性的信用档案管理系统，y行可以比较便捷的审查借款人是否有可靠的资金来源，是否存在其他债务、抵押物等一系列的相关信息，这一系统可以让银行更加客观的来判断客户信用度，由此针对不同信用等级的借款人给予不同的贷款条件。目前来看，我国的个人信用评分模型基本开发完成。该模型是基于全国统一的个人信用信息基础数据库的数据，采用数据挖掘和统计分析方法，以及综合的考察个人信用行为特征，以得到借款人在还款意愿和还款能力方面的个人信用分值。据中科院虚拟经济与数据科学研究中心副主任介绍，该评分系统的分值范围在0～1000分之间，分数越高，说明受评者的信用风险越低；分数越低，说明受评者的信用风险越高。此系统是依托中国人民银行个人信用信息基础数据库它可以给授信决策和贷后管理提供了一种新工具。
（二）健全抵押物处置制度
应积极的培育发展资产拍卖市场，可以做到有效实施抵押贷款并让它能够发挥其真正的效用。此外还必须培育和发展有关的中介机构与资产拍卖市场，定制房地产拍卖规程，积极的解决好合理合法处分抵押物的问题。我们还应健全对房屋使用者的安置制度，规范市场房地产评估业务行为，从而保证对抵押物的估价是真实有效的。并且确定出准确合理的抵押率。
（三）尽量减弱个人住房贷款的流动性风险
商业银行采用市场化的手段来转移流动性风险，积极推进资产证券化市场发展。我们要逐步建立住房抵押贷款二级市场即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创建出来之后，再转售给其他的投资者，或者以抵押贷款为担保发行抵押贷款债券。通过一级市场与二级市场的衔接提高银行资金的流动性，分数流动性风险。
（四）加强立法以防范法律风险
若存在一些客观因素导致职工下岗、失业、疾病等因素导致客户支付能力产生困难，以至于影响还款，法院的判决一般是对贷款人有利，银行即便是能得到对抵押物的处置权，可能会因为缺乏良好的法律环境，而导致收回的物资难以变现。因此，银行呼吁要加强对法律的完善，以及与律师进行合作来深入研究法律法规，确保业务操作的可行性以及在法律上的有效性，切实防范风险。
四、总结
分析个人住房贷款现存的风险并提纯防范风险的方法，对我国经济的快速增长，保护消费者需求以及防范金融危机有积极的作用，并且业促进了社会的团结和严谨的法制环境。因此，商业银行应该尽快建立健全房地产业务的风险防范和管理体系，加强对该业务借款人、商业银行、房地产商和政府部门的关注，对随时可能发生的问题做到提前防范，以确保个人住房贷款业务的安全、有效进行、
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关键词:住房抵押贷款;Logistic回归;判别分析
一、研究背景及文献综述
自从1992年中国建设银行首发个人住房抵押贷款以来,商业银行抵押贷款作为主要的融资方式被人们广泛接受。而个人住房抵押贷款普遍被各大商业银行视为低风险业务,进而从一定程度上放松了个人房贷违约风险的评估和审查。但是作为一项金融服务,其风险必然会随着金融市场状况、宏观经济环境、居民收入分配情况等各方面的变动而变动。
目前,国内的研究主要集中在分析美国次贷危机的成因、次贷危机对中国金融市场和房地产市场的影响以及对中国在金融监管和金融创新方面的启示。如Michael(2000)提出了3C(collateral抵押物保证、credit reputation信誉和capacity还款能力)个人住房抵押贷款风险分析框架来研究违约风险。
Lawrence,Edward&Nasser(1995)则利用美国国家财务公司1980年的详细资料综合考虑了住房权益因素和借款人偿还能力因素,建立了logistc模型,发现贷款价值比和月还款额占家庭月收入比均是影响违约的重要因素。
何帆,张明(2007)认为次贷危机有两个深层原因,一是宽松的贷款标准和创新的贷款品种,二是风行的证券化和偏高的信用评级。王平(2008)提出了我国在住房消费信贷风险管理方面存在缺乏风险意识、资金来源与资金运用之间存在矛盾以及风险管理技术手段落后等问题。张华(2008)认为商业银行个人贷款业务面临的主要风险在于合作机构的风险、客户风险、担保风险、操作环节的风险以及贷后管理中的风险五大部分。李兵(2008)则从房地产市场周期性波动、借款人支付能力不足、假按揭、中介机构、银行内部人员的操作风险和道德风险、银行同业间恶性竞争等方面分析了个人房贷的风险。王鉴文(2000)、张莉(2004)、葛虹(2006)则从个人住房抵押贷款的还款方式方面作了研究。彭宜钟、肖俊喜、王庆石(2003)从个人住房抵押贷款利润影响因素方面做了研究。而利用商业银行实际房贷放款数据,用实证的方法对中国个人住房抵押贷款违约风险和银行降低个贷放款风险方面的研究却少之又少。
本文试图通过对样本数据的实证分析和研究,考察我国个人住房抵押贷款违约情况,对商业银行在违约风险控制方面做出评价,并根据样本数据建立模型,并提出相应政策建议。
二、实证分析
本文利用SPSS16、0软件对样本进行描述性统计分析、Logistic回归分析、并用判别分析的方法对Logistic回归结果进行修正研究,寻找出对违约风险影响最大的因素,同时建立判别模型,以便对后续放款的违约风险进行预估。
(一)样本分类及数据说明
笔者将个人住房抵押贷款样本分为三种情况:1、正常样本(欠期还款数为0)。表示个人住房抵押贷款人按相关合同约定到期还款。2、逾期样本(欠期还款数为1)。这类贷款人不同于实质性违约贷款人,逾期还款人可能由于某种客观原因造成了短期支付能力不足,但其主观仍然愿意继续履行合同约定或者其客观条件仍能保证其完成履约义务。3、实质性违约样本(逾期2期)。所选择的14个变量见表1。
样本数据来源于上海市某商业银行个人住房抵押贷款记录,共16640个有效样本,其中正常贷款样本16083个,逾期贷款样本为455个,实质性违约贷款样本为102个。
(二)实证分析
1、描述性统计分析
本文选取14个变量,分别对三类样本进行描述性对比分析,初步比较各种样本之间的区别。
由样本数据来看,实质性违约占总样本量的0、613%,逾期贷款与实质性违约两类样本的总和占总样本量的3、34%。可见,我国的个人住房抵押贷款的违约风险属可控范围。
由表1可知,正常贷款人平均月收入甚至低于违约贷款人平均月收入,这一点似乎出乎意料。但违约组的家庭的期供金额、贷款成数明显高于正常组,初步说明期供金额越多、贷款成数越大,违约风险越大。此外,家庭结构和户籍特征在两个不同的对照组中的均值有一定的差异。需说明的是,为利用SPSS软件进行深入的定量分析,对于还款方式、家庭结构、户籍、性别这4个定性变量做了量化处理,正常贷款中家庭结构的均值小于违约贷款样本,表明离婚的人违约的可能性最大,未婚的次之,而有孩子的已婚家庭违约的可能性最小。户籍方面,违约组均值较大,表明本市常住居民违约风险比非本市常住(3年以上)和非本市(其他)居民要小。而性别在两组均值相当,说明性别不是违约的重要影响因素。
表1 变量的描述性统计(违约与正常)
贷款状态 正常 违约
变量名称 均值 标准误差 标准差 均值 标准误差 标准差
还款方式 1、27 、003 、443 1、21 、017 、406
贷款期限 239、43 、688 87、210 251、94 3、434 81、039
抵押物面积 119、7171 、43230 54、82358 116、8019 2、42903 57、32722
抵押物价值 1039449、41 6930、524 879002、472 1013577、37 36736、472 867011、880
成数 62、8662 、12029 15、25657 66、0199 、50947 12、02398
年龄38、58 、069 8、707 37、75 、353 8、339
月收入 13741、2327 257、5310932662、82165 14386、7669 1099、02215 25937、85405
年收入 164894、79 3090、373 391953、、860 172641、20 13188、266 311254、248
偿债比率 45、5136 、2737134、71445 44、2658 1、42641 33、66458
家庭结构 1、81 、008 、954 2、03 、042 、984
户籍 1、59 、006 、785 1、71 、034 、807
性别 1、35 、004 、476 1、32 、020 、468
期供金额 4769、8265 41、96663 5322、65306 5247、8512 212、926265025、24009
放款金额 626719、97 4453、208 564802、965 660154、94 24008、910 566630、626
(注:还款方式:等额本息还款法=1,等额本金还款法=2;家庭结构:已婚有孩子=1,已婚无孩子=2,未婚=3,离婚=4;户籍:本市常住=1,非本市3年以上=2,非本市(其他)=3;性别:男=1,女=2)
类似于以上分析,对逾期样本和实质性违约样本进行比较分析可知,从期供金额角度看,实质性违约样本比逾期样本高,从贷款期限角度看,实质性违约样本要比逾期样本长,同对违约与正常样本的分析一样,两类样本在户籍方面也有所差别,本市常住居民违约风险比其他两类居民的违约风险小。由描述性统计结果不能直接得出逾期样本与实质性违约样本的根本差别,这一方面是由于指标体系中某些重要影响因素的缺失,另一方面也从客观上要求我们做进一步和更为深入的统计分析。
2、 Logistic回归分析
本文通过分步骤的实验方法选择入选指标,以提高模型的精度。在分析过程中,以假定参数为基础作似然比概率检验,并向前逐步选择自变量,即选用forward(LR)方法;将户籍类型作为分类协变量。得出了用于不同环境的两个Logistic模型。
Logistic回归的分类概率方程为:
P=11+exp[-(a+bx)]=exp(z)1+exp(z)(1)
上式的实质为:X泛指任何一个自变量,其值域没有任何限制,将多变量线性组合α=b1x1+b2x2……bxxx以∑bixi表示,其中常数项α用b0表示,令x0恒等于1,再令z=∑bixi(i=1,2,……k)。exp表示以自然对数(2、71828)为底的指数。
(1)用于判别顾客是否有可能违约的Logistic模型
依据大样本统计分析的要求,为了尽可能地提高预测的精度,从数据集中随机选择了321个有违约顾客、477个无违约顾客的原始数据参与分析。
通过7个步骤的迭代,可得如下结果:
表2的数值是用来检验变量进入回归方程后,对模型适合度的增加是否有明显的效果。如表2所示第7步的卡方的Sig、值小于0、01,已达显著,这表示加入模型的第7个变量对因变量有明显的影响。入选的7个变量见表3。
表2 模型系数的全局性检验
X2值自由度 P值
步骤7Step 24、138 1 、000
Block 772、578 7 、000
Model 772、578 7 、000
注:Step表示与上一步相比的似然比检验结果
Block表示与Block0相比的似然比检验结果
Model表示上一个模型与当前模型的似然比检验结果
表3是SPSS软件在执行Logistic回归时,所输出变量在方程式中的分析表。在表中输出回归系数bI(标为B)的估计值和幂值(EXP(B),eB )等相关统计量的值。其中,eB与B都可以用来解释回归方程式的意义。
表3 引入方程的变量
变量 回归系数 回归系数的标准误 Wald统计量 自由度 P值 优势比估计值
步骤7还款方式 26、323 2683、678 、000 1 、9922、704E11
抵押物面积-、090 、009 89、361 1 、000 、914
抵押物价值 、000 、000 18、552 1 、000 1、000
家庭结构 1、379 、183 56、663 1 、000 3、970
户籍 67、557 2、000
户籍(1) -3、608 、448 64、882 1 、000 、027
户籍(2) -1、984 、453 19、145 1 、000 、138
期供金额 、001 、000 27、487 1 、000 1、001
Constant(常数) -23、601 2683、678 、000 1 、993 、000
表4 分类表a
实际观测值 预测值
欠款期数
正常贷款 逾期贷款正确率
步骤7欠款期数正常贷款 465 12 97、5
逾期贷款 25 296 92、2
总正确率 95、4
a、 临界值为0、500
由表3、表4可见,方程的分类能力达到95、4%,根据(1)式,可得Logistic回归的分类概率方程为:
P=e-23、601-0、090×抵押物面积+1、379×家庭结构+……+26、323×还款方式1+e-23、601-0、090×抵押物面积+1、379×家庭结构+……+26、323×还款方式
(2)用于判别顾客违约类型的Logistic模型
仿照前述做法,经过7个步骤地迭代,得出如下结果:
表5 模型摘要
步数X2值Cox & Snell R2 值 Nagelkerke R2 值
7 114、849 、430 、574
线性回归中,确定系数 表示所有自变量对因变量的解释的比例,但在logistic回归中没有对应的统计指标。上表的Cox & Snell R2是与此近似的统计量。这些统计量不能够进行统计检验,使用哪一种近似量度,实际上只是研究人员的个人偏好而已。本文综合考虑两个上述统计量的结果,从表5可知,Cox & Snell R Square,Nagelkerke R Square值都小于0、6,模型代表性较差,拟合度不佳。故不再进行分类,事实上,若继续进行分类,可得其正确分类的比例为77、9%,未达80%,也可以验证其拟合度较低的事实。
3、利用判别分析修正Logistic模型
(1)用于判断顾客是否可能违约的判别分析
利用原始数据进行判别分析。运用逐步判别(stepwise)进行判别分析,得到判别函数:
表6 典型判别函数的系数
变量 判别函数
还款方式 2、746
抵押物面积 -、018
抵押物价值 、000
家庭结构 、502
期供金额 、000
户籍 、688
Constant(常数) -4、306
通过表6结果,可以得到判别函数:y=-4、306+3、746X1-0、018X2+……+0、688X2,其中y表示判别函数的得分,x1……x5分别表示还款方式,抵押物面积、抵押物价值,家庭结构,期供金额和户籍。由该判别函数得出的判别分析结果如表7。
表7 判别分析的结果a
基于原始数据的判别分析结果
欠款期数预测分类情况正常贷款有违约贷款总计
原始值样本分类%正常贷款 468 9477
有违约贷款 42 279 321
正常贷款 98、11、9 100
有违约贷款 13、1 86、9100
a、 93、6%的原始数据被正确归类
由表7可知,利用原始数据进行判别分析,原来477个正常贷款样本有468个被正确分类,原321个有违约贷款样本有279个被正确分类,正确分类的比例分别为98、1%和86、9%,模型能够正确分类的比率达到了93、6%,效果比较理想。
(2)用于判别顾客违约类型的判别分析
仍然利用原始数据做判别分析,分析结果如下:
基于原始数据的判别分析结果
欠款期数预测分类情况实质性违约贷款逾期贷款总计
原始值样本分类%实质性违约贷款 54 12 66
逾期贷款 9 65 74
实质性违约贷款 81、8 18、2 100
逾期贷款 12、2 87、8 100
a、 85、0%的原始数据被正确归类
由表8可知,该模型能够正确分类的比率达到了85、0%。
以上两种分析直接使用原始数据进行判别分析,模型的判别效果比较理想,所以可以以此判别函数作为判别贷款违约风险的依据。
三、综合评价及政策建议
当前我国一些银行的发展模式正在由分业经营走向混业经营,次贷危机警示中国银行业在大力进行金融创新的同时,必须加强金融监管。但也要看到中国和美国在个人住房抵押贷款方面存在的差异,理性地看待和分析中国自身的问题,切不可因噎废食,否则银行自身的经营收益会下降,不利于商业银行高效运行。
纵观房产市场,房价的快速上涨往往掩盖了大量的信用风险和操作风险,要审慎对待金融创新,做好风险管理。商业银行应该根据自身情况,如所处的区位、市场定位、风险承受能力等因素建立符合自身情况的风险评估体系,通过建立本研究所提出的评估模型,一方面可以较为准确的评估借款者的违约风险,另一方面也可以综合掌握本银行的经营状况,为银行后续发展、整体的谋划和布局提供信息支持。
银行可以利用本行的历史放款数据建立数据库和衡量新贷款的违约风险评估模型,本研究表明所提出的模型能够比较准确的衡量个贷放款风险,可以结合自身情况扩充指标体系,加入学历、房价指数等更多的对违约风险有影响的变量以便更准确和全面的反映借款样本情况。及时更新数据库以便更好地反映银行的经营现状,更全面、更科学、更准确地反映客户的违约风险,控制放款风险,提高经营收益。
参考文献:
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一、我国金融风险的现状
1、金融效率递减
我国还处于社会主义初级阶段，我国的银行业还无法与西方发达国家的银行业相抗衡。随着外资银行的纷纷抢滩，和经营人民币业务的放开，我国银行业面对的挑战将更艰巨。一方面国内人民币业务的蛋糕将与外资银行分享，另一方面外汇国际结算业务将逐步被拥有人才、技术、资金优势的外资银行所垄断。如果按照目前流行的说法，20%的客户拥有80%的存款，那么外资银行只要搞定20%的客户，就能在我国资金市场上呼风唤雨，这并不是天方夜谭。把炒得沸沸扬扬的“爱立信事件”和美国花旗银行在中国分支机构对小额存款收费这两件事连起来看，外资银行的竞争是有备而来，目标非常明确。对中资银行来说，“引狼入室”已成定局，如何“与狼共舞”靠自身的努力，求生存、求发展才是燃眉之急。
2、信贷资产质量差
我国银行业信贷资产质量还有待进一步完善。偏高的不良资产率正困扰着金融业的发展。20__年，国务院为强化对金融业的监管工作，将监管职能从中国人民银行分离出来成立了银监会。近期，中国人民银行与银监委重拳迭出，一是连下三道银行令，反洗钱；二是农村金融体制改革大局初定。成立农村商业银行也要因地制宜，不搞一刀切，加强全体联合，提高农商行整体抗风险能力的处置意图已十分明朗。
无论是站在国家发展战略的高度，还是站在某一单一金融机构自身发展的需要角度看，加强对金融业的风险管理，提高资产质量是一件刻不容缓的大事。结合我国金融业的实际，需要在盘活存量、放活增量上下工夫。就微观经济而言，关键要健全银行风险防范的预警机制，杜绝不良贷款的“超生”。
二、如何建立有效的金融风险防范的预警机制？
建立有效的银行风险防范的预警机制，是指建立银行风险防范的识别机制、银行风险防范的分析机制。
（一）建立银行风险防范的识别机制
风险识别是一种实践。更多的是凭识别者的判断能力、识别手段和经验总结。建立银行风险防范的识别机制，目的是为了认识风险。
宏观的风险，由于我们所处位置的局限性，事实上很难把握。结合我们自己的工作实际，风险识别应侧重于微观风险的识别，风险识别的关键是抓好两方面工作。
1、建立较完善的信贷档案
“信贷档案是银行发放、管理、收回贷款这一完整过程的真实记录，是进行贷款管理的必备资料。”参照国际金融机构的做法，结合自身实际，较完善的信贷档案应包括：（1）基本情况。（2）财务状况。（3）担保抵押文件。（4）分析报告。（5）备忘录。根据人民银行的监管要求，所有企业贷款和大额个人贷款均需实行一厂一档管理，尽可能完善。特别是农村商业银行，现在又在搞信用村镇建设，发放信用贷款，对千家万户的农民也应一一摸底登记，否则，信用贷款的风险就无法有效控制。这是建立风险识别机制的基础。而要真正建立较完善的信贷档案，关键靠信贷人员自身的努力。如要建立一个企业信贷档案，就是腿勤、手勤、脑勤。和工办、税务、工商等部门经常保持联系，看企业是否依法纳税，是否已吊销营业执照，是否还生产正常；对其竞争对手合作伙伴，以及住所地的村（居）干部要加强联系，以了解其人品和诚信状况；对其自身要经常联系，正面了解，必要时深入车间，就产供销情况进行现场解剖，并按季写出分析报告。
2、关注早期预警信号
通过早期预警信号的识别，有助于发现和预测贷款的现有问题和发展趋势，来确定贷款的按期足额偿还的可能程度。早期预警信号很多，主要有：（1）财务不健全。（2）三项资金占用不合理。（3）财务状况不良。（4）营销网络不健全。（5）企业或企业法定代表人的社会声誉败坏，等等。企业早期预警信号的出现有时是单一的、也有时是集中性发生；有时是短期的，马上会调整过来；也有时是中长期的。它没有固定的模式，也不能像测算股票一样绘制“k线图”，而只能靠管理者自身时时关注和把握，客观、冷静地判断、分析早期预警信号、这是建立风险识别机制的关键。
（二）建立风险防范的分析机制
在银行风险防范的事前预警中，银行风险分析是核心。银行风险分析具体包括财务分析和非财务分析两方面。建立风险防范的分析机制，目的是为了把握风险。
1、财务分析。根据会计分析的要求，财务分析的指标主要有盈利比率、效率比率、杠杆比率、流动比率四个。财务分析成功的关键是获取企业真实的、全面的、准确的报表。但遗憾的是我国一些企业在这方面信用极差。部分企业备有应付财税、银行、工办的三套不同的对外报表。本身就是一本糊涂账。这就使我们对企业的财务分析缺乏现实基础。为此尽管我国相继出台了《会计法》、《审计法》、《统计法》等，却管不住一双弄虚作假的手。这既有国民素质问题，也有法制的不健全问题，更有管理的不到位问题，等等。所以，对企业的财务分析，还需多张报表共同分析。
财务分析不是可有可无的，而是必不可少的；财务分析指标不是孤立的、僵化的，而是一个系统的综合指标。通过财务分析，我们才能对企业有比较真实、准确的了解。
2、非财务因素分析。按照西方商业银行的观点，非财务因素主要是指
借款人的行业风险因素、经营风险因素、管理风险因素、自然社会因素以及银行的信贷管理等因素。
（1）行业风险分析
每个企业都处在某一特定行业中，将面对同一行业基本一致的风险。一般可以从借款人行业的成本结构、成长期、产品的经济周期性和替代性、行业的盈利性、经济技术环境的影响、对其他行业的依赖程度以及有关法律政策对该行业的影响程度等几个方面来分析借款人所处行业的基本状况和发展趋势，并由此判断借款人的基本风险。
（2）经营风险分析
可从借款人的经营规模、发展阶段、产品单一或多样、经营策略等方面了解借款人的总体特征，分析其产品情况和市场份额以及采购、生产、销售等环节的风险因素，来判断借款人的自身经营风险。对企业而言，这个过程是最复杂的，也是最根本的。如果说行业分析是群体分析，那么经营风险分析则是个体分析。通过它可以直接分析具体借款人的经营状况和经营风险程度。
（3）管理风险分析
主要是通过对借款人的组织形式、管理层素质和对风险的控制能力、经营管理作风等方面来考察借款人的管理风险。在中国一般对客户重在物的风险分析，特别是客户的主要财务、信用指标的考查；西方许多国家银行对一般客户重在人的风险分析，特别是法人代表的“人品”分析。事实上，人是最能动的因素，忽视人的管理而只重视物的管理，其管理效率是令人怀疑的，这也是造成中国特色的信用危机的根源之一。通过管理风险分析，我们可以准确地把握企业兴衰的脉搏。
作为金融机构，密切关注开户企业的管理，并不时督导开户企业加强管理，向管理要效益，很有必要。
（4）信贷管理风险分析
实践证明，一些贷款不能及时、完整地收回，其原因并不完全在借款人一方，金融机构对贷款缺乏有效的管理与控制，也是重要原因之一。所以有必要对金融机构信贷管理进行风险分析。
①违反法律、法规发放贷款。
这些贷款由于在法律上得不到充分保护，具有先天不足。如上阶段金融机构搞的福利贷款损失惨重。吃了几条鱼，发了几张煤气票，结果贷款被“套牢”。这是变相抬高利率发放所造成的。还有上阶段，有些金融机构片面强调存款立社，为了突击拉存款，甚至为了月末、季末的一夜潇洒，不惜泡大户，贷款累大户，结果鸡飞蛋打。这是不正常竞争引起的违规操作。
②缺乏有效的贷款监督。
这是可能造成贷款被挪用和资金使用不当的主要原因。如有的贷款被挪用于归还其他债权人的贷款，或未经银行同意将回笼资金投入炒房地产、炒股票、期货等另一高风险的交易中去。特别是以贷还贷现象事实上相当普遍，这将对担保合同的有效性直接构成威胁。据有关资料显示，我国企业贷款的以贷还贷率占40%左右，如果企业普遍性经营不善，合同纠纷将会把我国金融机构拖垮；又如贷款资金被挪用更是防不胜防。圈地热和房地产业“发烧”目前最引人关注。
③对到期贷款催收不力。