（军事经济学院湖北·武汉；72433部队后勤部财务处山东·济南）
摘要：军队房地产是国有资产的重要组成部分，是国防和军队建设发展的战略性支撑资源，是生成战斗力保障力的物质基础。近些年来，军队房地产进行了多方面管理改革探索，有些成功经验，但也还存在亟待解决的矛盾问题。比如，配置效率还不够优，综合保障效益还不够高，资源垄断与利益部门化现象比较严重，擅自处置与转让房地产问题较多，集中统管与跨建制调配难等等。本文针对目前存在的问题，提出了多项对策措施，以供参考。
关键词 ：军队房地产；集中统管；跨建制调配
一、理顺“军委统管、总部分管、部门承办”的统管调配职责关系
1、形成“军委统管、总部分管、部门承办”的军队房地产集中统管与跨建制调配管理体制机制
“军委统管”，是指中央军委代表国家全权行使军队房地产产权，即重大基建项目和房地产调配、处置必须报军委审批，统管全军房地产建设及跨建制调配工作。“总部分管”，是指总后勤部受军委委托，主管全军资产、分管军队房地产建设及跨建制调配工作，审批一般基建项目及其跨建制房地产调配、处置项目。“部门承办”，是指战略规划部负责军队房地产建设和跨建制调配规划、咨询工作；总参作战部负责战备工程和重大军事设施建设计划和房地产跨建制调配协助调工作；总后基建营房部负责基建工程和房地产跨建制调配、处置具体办理业务。总后财务部负责基建工程和房地产跨建制调配、处置的产权变更和账务处理。
2、明确军委统一领导，战略规划、作战、营房和财务部门分工负责的房地产统管与跨建制调配职责任务
战略规划部为军委战略决策与规划咨询部门，主要履行房地产集中统管与跨建制调配的决策咨询与战略规划制定职能，负责贯彻执行军委有关房地产资源配置的战略意图，审核各大单位房地产调配与处置规划方案。总参作战部是军委总部的作战指挥主管部门，主要履行战备工程建设安排和重大军事设施调配管理职能，负责各大单位战备工程规划计划和重要军事设施跨建制调配方案审核工作，对战备工程建设和重要军事设施调配实施计划管理。总后基建营房部作为全军基本建设和房地产业务主管部门，主要履行各大单位基建项目立项审查和房地产跨建制调配协调职责，负责各大单位基建项目可行性研究报告、概预算和房地产跨建制调配方案审核工作，对军队基建投资项目和房地产跨建制调配计划落实实施业务统管。总后财务部是全军资产产权和价值综合管理部门，主要履行基建投资和房地产跨建制调配的产权管理与价值管理职责，对各大单位基建项目（包括战备工程）可行性研究报告、概预算和房地产跨建制调配、处置评估价值审核工作，负责房地产跨建制调配、处置后的产权变更与账务调整。其他任何单位（部门）和个人不得擅自进行军队房地产调配或处置，更不得随意变卖、转让军队房地产。
3、协调好财务部门与相关承办部门等管理主体的权责利关系
“管预算的管资产”，这既符合资产管理的理论原理，也是各国（包括我国）公共资产管理的基本做法，同样适用于军队房地产管理。总后财务部代表军委总部负责全军资产的综合管理，对房地产调配、处置实施产权和价值管理，有权审查各大单位基建投资可行性研究报告、概预算和房地产调配的价值评估及处置申请，办理房地产配置、处置后的产权变更及账务处理事项，当然也责任实施监督预防房地产损失流失或权利侵害。同时，要主动与战略规划部、总参作战部和总后基建营房部等部门合作，理顺财务部门与相关承办部门等管理主体的职能任务，协调好各自的权责利关系。财务部门作为党委的综合理财部门，在房地产集中统管与跨建制调配中要充分发挥资产所有权管理和价值管理职能，做到在位、不缺位、不越位，其他承办部门也要在军委总部的统一部署下，各司其职，各谋其事，各负其责，并同心协力，共同搞好军队房地产集中统管与跨建制调配工作。
二、聚焦“规划计划、重大项目、处置收益”相互协调的统管目标
1、尽快形成规划计划主导资源配置机制，规范军队房地产调配与处置行为
必须贯彻执行习主席重要指示“以军事需求配置资源”，按照军委总部决策部署“要着眼军事需求搞好房地产资源重点保障，积极稳妥推进房地产资源整合，探索建立规划计划主导资源配置的管理机制”。首先是要重新整合全军房地产资源，将房地产调配、处置权限集中到军委总部，重大房地产调配项目审批权在中央军委，一般房地产调配项目审批权在总后勤部；其次要将房地产等重要资源都纳入规划计划，由规划计划主导房地产调配、处置，各单位（部门）的房地产配置、处置规划计划要服从全军的规划计划，并上报战略规划部、作战部、基建营房部和财务部审核，然后报军委总部审批；最后要变“部门主导，单位做主”为“部门联动，集中审批”，维护军委总部在房地产资源集中统管与跨建制调配中的权威，破除房地产调配、处置中的资源垄断和利益部门化痼疾，从而规范军队房地产调配与处置行为。
2、严格军队建设、房地产调配重大项目审批，维护良好的房地产配置环境
构建军队房地产资源集中统管与跨建制调配机制的重点，应聚焦在军队工程建设、房地产调配处置等重大项目方面。首先，其审批权限必须集中到中央军委，任何单位（部门）或个都无权擅自审批；其次，其决策程序必须规范，各大单位的重大工程建设和房地产处置项目应符合规划计划，建设和处置方案必须先上报战略规划部、总参作战部、总后基建营房部和总后财务部的联合审核，审核通过后才能报军委审批；最后，其投资和处置项目必须严格监督管理，监管的内容包括项目的规划计划、可行性研究报告、决策程序和军事经济效果等，监管主体主要有党委、主管部门、审计、纪检等。
3、统筹军队房地产调配处置收益，保证房地产处置收益全部用于原事业建设发展
构建军队房地产资源集中统管与跨建制调配机制的另一个重点，应聚焦在房地产处置转让收益的集中统管方面。首先应在理论上界定，军队房地产属于国有资产，总后勤部代表军委主管全军资产，因此其处置转让所产生的经济收益必须上缴总部，由总部集中统管；其次应在法规政策上规定，房地产处置转让收益由财务部门集中收缴，严格执行总后颁发的《军队房地产转让收入管理规定》，按照预算外资金实行预算管理；最后应在管理方法上明确，对于一些按照法规制度规定留成的房地产处置转让收益，除严格执行军队预算外资金管理规定外，其用途主要是用于原事业，即弥补单位（部门）工程建设经费，或用于房地产的维护。
三、实施“调节存量、优化增量、利用闲置”跨建制分类联动调配
1、整合全军富余房地产，由军委总部按照规划计划进行统筹优化配置
经过几十年的建设发展，全军房地产存量越积越多，许多部队单位的富余房地产资源也日益显现，同时一些新组建或发展单位又亟需用地搞工程。于是出现有的单位低价卖房地产，有的单位高价买地搞建设的怪现象。而治理这种乱像的法宝，就是建立全军房地产资源集中统管与跨建制调配机制。房地产属于军队（国家）重要的资源，必须实行集中统管和统筹配置。各单位富余房地产必须全部纳入军队房地产资源库，由军委总部统管，作为军队存量资产；房地产资源富余单位，应及时、主动、全额逐级上报军委总部，不得随意变卖或擅自处置；而房地产资源稀缺单位，也搞规划计划逐级上报军委总部，由军委总部在军队房地产存量中进行统筹安排与宏观调节，确实需要有偿征地搞建设的必须经过军委总部审批后，按规定程序办理。
2、严把基建项目审批，房地产资源调配优先向新型作战力量生成倾斜
随着军队发展、经济建设、使用周期，以及自然灾害等因素的影响，一些单位确实需要用地搞些基本建设。换言之，部队新增房地产（同时也有减少的）在所难免，也是客观存在的。但是，必须严格各单位基建项目的审批，尤其是一些新增的大型工程建设项目，应根据军队房地产资源集中统管与跨建制调配机制要求，实行各职能部门联合审核把关。各单位的基建项目必须符合规划计划，尤其是符合军事需求，其基建项目和房地产配置方案，应该提交战略规划部、总参作战部、总后基建营房部和总后财务部联合审核；单位新上工程建设项目和所需房地产，应优先在军队房地产存量资源中调配，新增房地产尽可能向新生作战力量和一线部队倾斜；新增基建项目审批权集中在军委总部，重大建设和用地项目由军委审批，一般工程建设和用地项目由总后勤部审批。
3、盘活房地产存量，各单位新上建设项目尽可能利用闲置房地产资源
目前全军的房地产资源总体上是充足的，但也存在着富余与稀缺并存的结构性矛盾。在一些部队单位、尤其是大单位内同样如此，从优化全军房地产资源，提高资源配置和利用效益的角度分析，就更需要建立房地产资源集中统管与跨建制调配机制。其中的一个重点就是如何盘活存量，避免闲置浪费。破局的办法可用三个字概括：小、中、大。小，就是从具体的部队单位看，也可能存在着房地产闲置资源状况，因此其新上基建项目应从自身房地产清理核实开始，充分利用闲置资源，能改造的就不新建，能调整的就不重建；中，就是从大单位看，其存在的闲置房地产就更多，某个部队单位可能没有富余闲置，但大单位（系统）内其他单位有，因此新建工程及用地项目应尽可能在大单位内按建制调配，聚散为整，调剂利用；大，就是从全军来看，富余或闲置房地产问题突出，随着部队体制编制改革力度加大，这种情况更明显，因此盘活存量，利用闲置房地产资源潜力巨大，在搞好规划计划的基础上，大单位内没有调剂资源或调剂不了的，可由军委总部进行跨建制调配，在全军范围内进行统筹安排。
四、搭建“上下联动、信息联通、资源共享”的统管调配网络平台
1、引入企业管理信息化(erp)思路，构建上下联动的军队房地产资源管理系统
整合现有军队房地产资源管理系统，构建纵向联通军委总部、军区（三军）机关、作战部队，横向连接战略规划、作战部、基建营房和财务部门的管理信息系统，实现工程建设、房地产处置规划计划、可行性研究报告和调配方案联合审核，军委总部统筹和集中审批的信息网络平台。贯彻房地产资源集中统管思想，坚持以军事需求牵引各项工程建设与房地产调配，将所有房地产资源纳入规划计划和信息系统，便于各级首长和机关领导、作战部队的主官和主管，在线、适时、可视地查询和掌握房地产资源的供求信息，以消除房地产调配中的信息不对称及资源供需“迷雾”。
2、整合营房和财务部门的数据链系统，形成信息联通的房地产调配协同监管平台
在现行后勤办公自动化平台的基础上，加强战略筹划和科学论证，搞好系统的顶层设计，整合营房和财务部门的数据链系统，按照工程建设申请立项、可行性研究论证、工程概预算和房地产资源存量、调配、处置信息资源全覆盖的配置思路，构建整个后勤系统的资源管理数据库，实现财务部门与营房部门房地产管理数据链的互联互通，做到工程立项、可行性研究报告、概预算和房地产处置申请的联合审查，房地产存量与价值等资料互提、信息共享，打破资源部门垄断与分割的壁垒，消除人为干扰、暗箱操作和信息失真的弊端，便于财务部门进行产权与价值监管和处置收益的集中收缴，实现房地产调配、转让、收入管理的公正透明、阳光操作与公众监督。
3、完善全军房地产资源数据库，搭建资源共享的跨建制房地产统管调配信息网络
【关键词】价值工程（VE）；房地产项目规划；重要性
一、当前背景
新世纪以来，我国经济保持持续、稳定、健康发展态势，房地产行业逐步走强。到2005 年左右，已初显过热的迹象，部分地区的房价过高。此后，国家开始对房地产行业实施宏观调控。国务院及相关主管部门先后出台“国八条”、“国六条”等宏观调控政策，对过热的房地产市场进行宏观调控。2013年2与20日，主持召开国务院常务会议，再次就房地产调控进行研究、部署。新“五条”规定暂停发放第三套房贷、推进房产税改革试点、部分城市限购房套数、囤地捂盘房企业将停发股债不给贷款等。房地产企业要积极面对政府调控和企业内部日趋激烈的竞争，必须着力提高自身的竞争力，提高产品的价值，进一步降低生产成本，才能在价值中取胜。房地产项目的规划设计包括对房地产项目的产品类型、项目用地与产品的匹配、项目容积率、环境景观、公建配套等诸多因素的规划和设计，是市场需求的结果，目的是为客户提供较高的价值。
二、VE理论
价值工程（Value Engineering，简称VE），又称价值分析
（Value Analysis，简称VA）、价值管理（Value Management，简称VM），是20世纪40年代产生的一门管理技术。它是研究如何使产品功能与成本达到最优结合的一门科学，主要目的是通过对工程项目、新产品开发、服务运营组织等对象进行功能分析和成本分析，以多学科团队工作方式和创意流程，优化项目和产品的功能，同时在数十种甚至数百种方案中找到最低成本、最高价值的方案。价值工程最早在产品和设备制造中使用，后来逐渐应用到军工、建筑工程、服务业等领域。进入 21 世纪后，价值工程作为一种强调价值、强调成本控制、强调综合效益的管理科学，重新得到了广泛的关注和重视。
三、VE理论与房地产项目的结合
运用价值工程理论对房地产项目规划方案的选择、规划方案的优化进行研究，确立最优规划方案，满足用户需要，降低生产成本，可以为企业带来最大利润。
四、重要性
房地产项目规划设计，是根据项目定位报告，综合了项目用地的用地面积、建筑面积、绿化率、总户数等等若干指标后，按有关国家规范进行的设计活动。规划设计集艺术性、实用性、经济型于一体。当前我国的房地产开发商，在进行规划设计时，往往走向极端：或者是偏重于方案创新，为追求项目的亮点、创新点，不惜一切代价，造成项目的开发成本偏高。而对于综合考虑项目的整体功能和成本节约之间的理想平衡点的，几乎没有。价值工程应用的主要任务，就是实现功能与成本的最佳结合。因此，在项目规划设计方案的选择上应用价值工程，具有现实可行性。随着设计的逐步深化，以及项目的实施，项目的建安成本也逐步确定，可优化调整的余地也越来越小。因此，在项目规划设计阶段应用价值工程具有重要意义。（1）在项目规划设计阶段应用价值工程，能节约投资，有效提高投资效益。根据美国价值工程师协会对价值工程的定义：价值工程是一种以功能分析为导向的系统群体决策方法，它的目的是增加产品、系统或服务的价值。而这种价值的增加可以通过两种方式实现：一是提高能满足客户需求的功能；二是降低成本。大量的研究和实践也证明，价值工程在降低项目成本方面具有较好的作用。根据美国建筑业界的统计，应用价值工程，可以降低项目初始投资的5%～10%，同时可以降低项目建成后的运营费用5%～10%。（2）在项目规划设计阶段应用价值工程，有利于产品的创新。要实现增加产品的价值的目的，通过应用价值工程，我们了解到，在产品成本保持不变的情况下，提高产品的功能是唯一的办法。在规划设计阶段，就突出的体现在产品的创新上。（3）在项目规划设计阶段应用价值工程，能有效提高企业竞争力。我国房地产开发已逐步成为竞争激烈的买方市场，房地产开发商必须不断提高企业竞争力，才能在激烈的竞争中生存、发展。这就要求开发商一方面要不断满足客户的各种需求，甚至提供给客户超过其要求的产品；另一方面又要不断控制成本，降低企业的运营风险。而价值工程的主要功能，就是研究功能与成本的关系，研究如何在功能与成本之间选择最佳平衡点。考虑到一个项目的功能与成本，在项目的规划设计阶段就已经基本定局，因此，我们可以认为，在房地产开发项目规划设计阶段应用价值工程能够有效地提高企业竞争力。
自2010年5月17日以来,国家新一轮房地产宏观调控已经在云南逐步落实。 “房产新政”直指投机者的同时,也给作为云南省经济支柱产业之一的房地产,带来了越来越大的震撼:面对新一轮调控,云南房地产市场走势究竟会怎样?昆明的房地产价格是否存在泡沫?在当前新政下,投资州市地产又是否可行?带着一系列的疑问,记者采访到了云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研教授。
《时代财富》:自5月17日以来,国家新一轮房地产宏观调控已经在云南逐步落实。你如何看待云南的房地产新政?面对新一轮调控,云南房地产市场走势究竟会怎样?
周大研:根据国务院针对房地产业出台的“新国十条”,云南省1月20日出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》,5月18日又出台了《关于切实做好稳定住房价格工作的若干意见》。这两个政策中,有几个特点比较引人注目。第一是由八个部门联合成立房地产市场监测协调领导小组。这是史无前例的,可以看出省政府对房价的重视程度,但遗憾的是没有阐述这个特别小组的具体职权;第二是提出加快住房项目的审批速度。这一条就比较切合实际,例如昆明最近两年房地产项目审批速度非常慢,具体来说就是《建设工程规划许可证》、《规划用地许可证》、《商品房预售许可证》这三证审批的速度非常慢。特别是今年1月到5月,累计三证齐全的项目不到10个,这也是昆明房价上涨快的一个重要原因;第三是提出了要加强用地监管,发挥土地供应对房地产市场的调控作用,今年6月底以前各地要公布住房供地计划。这一条也非常关键,因为土地是房地产的第一生产要素,如果供地的规模、结构、时序没有科学的安排,必然导致住房供应在时间、空间、产品类型的极度不均衡,最终影响房价的大幅波动。这些年来对这个问题有关方面确实没有认真研究和严格执行。首先是对闲置土地的处理,可以说已经是三令五申了,但至今仍然没有给公众一个全面的交代。如昆明市公布的闲置土地是1、56万亩,其中估计有80%左右应该属于住房和商业用地,如果能将其彻底清理出来并有计划地供应市场,对于平抑昆明房价来说毫无疑问具有重大作用。其次是供地计划,各地几乎每年都会在受众不广的媒体上象征性地公布一下,最后的结果与实际相差很大,但没有任何部门对此负责。这次规定的住房供地计划如能公布并严格执行,将使政府、开发企业、购房者获得一项重要的决策信息,避免过去那种疯狂买地购房的普遍现象,对于房地产市场的平稳健康发展意义重大。第四是加强交易监管。要求一次性公开房价并名码标价对外销售,对投机炒作、定价过高、涨幅过快的房地产项目要重点查处。这也是过去没有的,但没有细化。我认为这一条缺乏可操作性。首先,任何企业都不是先知先觉的诸葛亮,每个房地产项目的销售价格都是卖出来的而非定出来的,开盘前的定价非高即使低,一次性公开房价并名码标价对外销售的规定,没有联系房地产销售周期波动的实际,这个规定如果硬执行,在目前形势下,房地产项目销售价格最可怕的是出现高开低走的情况,那一些房地产企业的官司和损失就必然增多,这对整个房地产市场的稳定是极为不利的;其次“投机炒作、定价过高、涨幅过快”涉及到具体项目的营销、成本核算等工作,如果要真正落实,就是“一项一策”,工作量之大、专业度要求之高是可想而知的。第五是加快保障性住房建设,2012年解决31、5万户困难家庭的住房问题。这条很好,明确进行了量化,但是总量够不够?资金如何保障不得而知。
总的来说,如果这次房地产调控新政能够科学、具体、坚定地执行,毫无疑问对于稳定房地产市场会起到的积极的作用。但有一条对抑制住房价格很有效的政策没有提,那就是要不要限制外地人购房。如昆明市,从最近几年的统计的数据看,早已经是个类移民城市,昆明户口的购房者只占60%以下,如果对外地人购房进行限制,毫无疑问对昆明房价影响会很大,同时对昆明经济也将产生很大的负面影响,这一条没有出台,我想政府是慎重考虑过的。
房地产新政颁布以来,市场上观望的人增多,再加上房子的可供量有限,房地产的交易量有相当程度的下降。如本次昆明春季房交会,进场的人数是25万人,成交的房子只有1453套,这个数据明显低于往年的春季房交会。因此,从现在开始,房屋成交量的萎缩是一个必然趋势,而房价的变化会有滞后性。每个时段住房销售的区位构成、产品结构都不一样,至少要看一个季度甚至半年平均下来的数据,才能看得出房价究竟是涨了还是跌了。
《时代财富》:您觉得在当前新政下,投资州市地产是否可行?
周大研:从全国及云南省来看,昆明既是春城又是云南省惟一的中心城市,房地产的需求自然旺盛。昆明目前的土地供应方式主要以高成本的城中村改造为主,规划上又要求原则上盖成本不菲的超高层建筑。因此,无论从客观和主观上讲,昆明的房价肯定比其他州市高得多,房地产的竞争也相对激烈得多。因此,理论上讲,投资其他州市是一种选择。但是,必须清楚的是,除昆明以外,目前房地产市场比较火热的州市只有两类,一类是旅游资源丰富的地方,二是经济实力强的城市。传统的如大理、丽江、西双版纳、玉溪、弥勒、个旧等,新兴的如腾冲、石林、呈贡、嵩明等,除此之外,多数州市房产价格及涨幅都较低。因此,从中短期来看,多数州市房地产投资的回报都不会太高。但是,云南已定位为面向南亚、东南亚开放的桥头堡,航空、铁路、高速公路等立体交通网正在大力推进,特别是昆明地铁及连接滇中城市的高铁建设已经实施,长期来看,云南地州房地产市场必将迎来大力发展的机遇,特别是高铁能到达的曲靖、楚雄、玉溪及昆明周边的县市,将构成昆明一小时经济圈,昆明将成为区域性的超级城市,工作在昆明,生活在周边县市,将会是很大一部分人的生活方式。因此,我认为在未来5―10年,昆明周边地铁、高铁能辐射的县市,房地产会有很大的发展空间。
《时代财富》:您认为昆明的房地产是否存在泡沫?
周大研:理论上讲,泡沫就是资产价格脱离市场基础连续上涨,或者是说价格严重脱离价值,并且总有一天要破裂,也就是市场肯定要崩盘。但如何判定房地产“泡沫”争议很大。我个人认为至少应当用三个指标来综合衡量。第一个指标是房价收入比,第二个是租售比,第三个是空置率。就昆明而言,这三个指标政府或专业机构谁也没有认真研究、计算、公布过,因此,昆明的房价是否存在泡沫,无法从科学的角度回答。这方面,我自己有一些研究,但不够成熟,这又是一个非常敏感的问题,我就不公布了,以免引起不必要的麻烦。房价收入比房地产交易中心可以计算得出来,租售比统计部门通过科学的抽样也可以测算出来,空置率通过电力公司和自来水公司也可以测算出来。我特别主张政府定期公布这三个指标,但不要轻易定性。这样土地、规划、建设等相关职能部门、开发企业、购房者都可以据此作出相对理性的决策,这对房地产市场的稳定健康发展有利无害。如果不把这些数据公开而空讲房价的高低、泡沫等问题,无异于纸上谈兵。
《时代财富》:为了发展经济,政府对地产行业的依赖性比较大,在国家出台新政严厉调控房价的大背景下,请从地方政府和中央博弈的角度来谈谈下阶段昆明房地产的走势。
周大研:就云南省来说,过去的9年中,房地产投资在GDP中所占的比例是7、04%;在过去的12年中,昆明市房地产投资在GDP中所占的比例达到了12、3%,从这两个个数据就可以看出房地产是国民经济的支柱产业。
目前我国的财政分配体制是高度的中央集权制,税收立法权归中央,中央对地方的考核又主要与GDP挂钩,地方政府普遍面临事权大、财权小、财力弱的局面,土地收入成为了地方财政收入的重要命脉。与房地产市场密切相关的银根和地根,一个掌握在中央政府手中,另一个掌握在地方政府手中。因此,在房地产的利益问题上,地方政府与中央政府的博弈就在所难免。
昆明市的情况就更为突出,目前的城市定位是面向南亚、东南亚的区域性国际大都市。地方政府面临大力建设公共产品和提供公共服务的巨大压力,但每年几百亿的财政收入相形见绌,只好巨额举债来推进城市基础设施等方面的建设,对土地财政的依赖可想而知。因此,仅仅从成本角度来讲,昆明房地产市场会有相当的刚性。
《时代财富》:城中村项目的大量集中上市对昆明的房地产市场是否造成影响,是否会出现烂尾楼?为了保证城中村改造不变成烂尾楼,政府会不会出台相应的政策来保证城中村改造项目的顺利销售?
周大研:城中村的改造很复杂,许多具体问题只能做,无法说。昆明市将要在5年内完成336个城中村的改造,总的土地面积是9万多亩,平均到每年就是1、8万亩,理论上讲,远远超出昆明历史上的土地供应量,对房地产市场会有很大的影响。但就实际情况看,城中村改造错综复杂,变幻无常,其最终反映到房地产市场上,结果与计划肯定是大相径庭。土地和房子不是蔬菜和水果,所以,不要杞人忧天,车到山前必有路。
《时代财富》:呈贡新城、空港经济区的开发,能否缓解昆明房价?
周大研:从呈贡新城来看,过去的房价比昆明主城区要低很多。昆明市行政中心还没有搬到呈贡,但最近居然拍出了400万/亩的高地价,可见,人们对呈贡房价的预期较高。所以,从现在开始,新城的房价将逐渐向主城靠拢,因此,呈贡对于缓解昆明房价不会有太大作用。而空港经济区由于面临庞大的基础设施建设等问题,在未来的二三年内,房地产开发的规模有限,对于昆明房价的影响也十分有限。
《时代财富》:您认为房产新政会执行多久?会有多大的力度?
周大研:过去和这次的房地产新政都属于行政规定,完全是相机决策。实行多久,一是要看国际国内经济形势的变化,如果国际经济趋稳向好,我国产业结构调整的效果显著,出口这匹马车就会发出强劲的动力,对GDP的贡献就会增大;二是要看我国社会保障的建立的速度、覆盖面和完善程度,社会保障如果构建得好,消费这匹马车就会有巨大提升。如果出口和消费在GDP的比重大,目前占主要地位的投资就可以降低,最为投资范畴的房地产业地位也就自然下降,那么房地产新政执行的时间就会拉长,甚至还会加大力度。就我个人的判断,世界经济还未走稳,中国的产业结构调整和社会保障制度的完善尚需时日,国际国内经济形势还会出现一定的反复,房地产作为国民经济的支柱产业短期还不会逆转,因此,房地产新政还会实事求实、与时俱进地进行调整。
周大研简历
云南财经大学不动产投融资研究中心主任,副教授,MBA导师,云南房地产业协会常务理事,数家大中型房地产公司顾问。
曾在数家房地产公司担任高管,从事房地产开发经营十余年,累计参与开发的房地产项目近百万平方米。最近几年,经常主持和参与房产项目的投资决策、融资筹划、市场调研、营销策划、规划设计论证、招投标评审等方面的工作,积累了丰富的房地产项目运作经验。
房地产企业在经营过程中，其业务涉及物业、基建、建材、商业、广告等多方面，涉税种类的多样化使得房地产企业必须精心进行税收筹划，否则将面临较大的税务风险。2002年，我国开始将房地产企业的税务稽查作为税务工作的重点之一，使得房地产企业在快速发展的同时，也面临着日益复杂的税收环境。最近几年，我国政府更是加强了对房地产市场的调控。2013年3月，新国五条出台，提出在二手房交易过程中，对个人所得部分征收20%的税收，这对房地产企业的经营亦会产生一定的影响，对房地产企业的税收筹划工作提出了更高的要求。
一、房地产企业税收筹划的理论基础
房地产企业税收筹划的理论来源于税收筹划的基本理论。从税收筹划的含义入手，探讨当前房地产企业税收筹划的影响因素，有助于正确把握当前房地产企业税收筹划的现状和存在的问题，为本研究提供理论支撑。
（一）税收筹划的含义
税收筹划并不是一个产生于本土的词汇，最早提出税收筹划概念的学者是英国的汤姆林爵士。他指出，纳税人不仅仅有履行纳税的义务，在纳税的过程中，还应享有一定的权利，在不违反税法规定之前提下，纳税人有权利通过合理安排，达到减轻税负的目的，而政府对此没有权力强迫任何一个纳税人多纳税。虽然汤姆林爵士并没有对税收筹划的概念进行明确的界定，但此观点的提出为税收筹划概念的界定打下了坚实的基础。随后不久，荷兰财政文献研究局（IBFD）就对税收筹划进行了界定，认为税收筹划就是纳税人为了实现缴纳最低限额税款的目标，对经营活动进行合理安排的过程。随着研究的进一步深入，国外学者对税收筹划概念的界定越来越准确，美国学者W、B、梅格斯在其专著《会计学》中，认为税收筹划就是企业为了降低税负，在不违反税法基本规定的前提之下，对各项涉税活动进行精心安排，使得纳税时间延迟或少缴税。
就国内而言，当前对税收筹划并没有一个统一的结论，著名税收研究学者盖地教授在其专著《税务会计与纳税筹划》中指出，税收筹划就是在遵守我国基本税收法律与政策的前提之下，市场经济主体通过对企业设立、重组、投资方式、经营方向以及管理理念进行事先筹划，以达到减轻税负、增加收益之目的。综合而言，从国内外学者对税收筹划概念的研究来看，都认为税收筹划是一种合法的涉税活动，与偷税、漏税等涉税违法活动相比，具有较大的区别。一方面，税收筹划遵守了相关的税收法律与政策，是一种合法、合理的行为，而偷税、漏税却是法律所禁止的行为，是故意欺骗征税主体的违法行为；另一方面，税收筹划是一种事前行为，发生在纳税义务产生之前，而偷税、漏税却是事后行为，发生在纳税义务产生之后。
（二）房地产企业税收筹划的影响因素
当前影响房地产企业进行税收筹划的因素主要来自两个方面，即新企业所得税法和新会计准则的实施，正是在不同的税法环境和会计环境之下，使得我国房地产企业在进行税收筹划之时，必须注意外部环境的变化。
1、新企业所得税法对房地产企业税收筹划的影响
2008年1月1日，我国开始实施新的企业所得税法，新企业所得税法与原有的企业所得税法相比，主要突出了两大方面的变化：第一，税前扣除项目增多；第二，取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化，使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案，必须重新进行税收项目的选择与安排。房地产企业如何在收入相同的情形下，尽量增加税前扣除项目的金额，以最大限度地减少计税基础，是房地产企业在新企业所得税法下税收筹划的重点内容。
2、新企业会计准则对房地产企业税收筹划的影响
（1）《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有的存货发出计价的后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法转变。此种计价方法的转变，将对房地产企业的毛利造成一定程度的波动。不仅如此，在我国当前通货膨胀的市场背景之下，原有的后进先出方法可以减免或抵扣一定的税收，而改变此种计价方法之后，如果房地产企业没有采取正确的应对方法，必然会使其税负增加。由于房地产企业与其他行业的企业相比具有建设周期长的特点，一旦取消或限制存货后进先出的计价方法，将直接影响房地产企业的当期损益，进而对房地产企业税金和利润空间产生影响。
（2）《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新会计准则增加的一项规定，单从字面上看，该条准则似乎是专门针对房地产企业而出台的会计规范，事实上并非如此，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。因此，它并非专门针对房地产企业而制定的规范，但此条准则对我国房地产企业的影响却较为显著。该规定的出台有助于企业对房地产企业所持有的房地产进行科学而合理的分类。此条准则还引入了公允价值的计量模式，对投资性房地产的计量、确认都作出了明确的说明。从实际效果来看，如果房地产企业不能正确运用此项规定，将使房地产企业的税负增加。
二、房地产企业税收筹划存在的问题
作为当前国民经济的支柱产业，我国房地产业取得了较大的发展，房地产企业也在这个过程中获得了较多的利润。因房地产企业无论在收入还是支出方面，所涉及的金额都较为巨大，加之其涉及的税收项目种类繁多，很多房地产企业往往意图通过偷税或漏税的方式来达到节税之目的，使得税收筹划存在诸多方面的问题。
（一）税收筹划意识薄弱
虽然我国税法明确规定纳税人有依法纳税的义务，但房地产企业大多是大型企业，在涉税过程中纳税金额较大，这使得有些房地产企业往往存在偷税或漏税的思想，认为进行税收筹划并不能给企业减轻多少税负，而偷税或漏税却能够给企业带来较大的节税空间。为此，有些房地产企业设置两套账本，做假账。对外一套账本，专门应对税务机关的检查；对企业内部又是一套账本，以记录企业的真实经营状况。税收筹划意识的薄弱将给房地产企业带来严重的税收风险，一旦被税务机关查处，不仅仅需要补缴税款，还面临高额的罚款，更为重要的是，这将直接影响房地产企业的信誉，对于房地产企业未来的发展也会产生重大影响。
（二）进行税收筹划的组织机构不健全
税收筹划组织机构的不健全也是影响房地产企业税收筹划的重要因素，分析当前的房地产企业组织内部建设，可以发现极少有房地产企业会专门设置税务部门，以负责整个企业的税收筹划工作。一般而言，房地产企业的税收筹划工作都是交由财务部门负责。税收筹划工作的专业性程度不会低于财务工作，此项工作不仅仅要以企业财务管理为基础，还需要相关的人员对税收法律和政策有一个全面的了解。特别是在我国税收法律和政策繁多的背景之下，不同区域的涉税项目计算有较大差别，这无疑对税收筹划工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠财务人员的专业知识来解决税收筹划问题，显然难以达到实际的目标，需要设立企业税务部门，专门开展税收筹划工作。
（三）税收筹划内部管理缺乏
房地产企业业务的多样化决定了房地产企业税收筹划工作的复杂性与系统性，这就要求房地产企业内部要形成良好的内部管理体系，特别是各部门之间，要有畅通的信息共享机制，才能保证税收筹划工作的正常开展。然而，当前房地产企业有些部门之间的内部合作脱节，比如公司销售部在与客户签订商品房销售合同之时，由于销售人员缺乏必要的税收政策，没有依据我国税法的相关规定进行操作，使得财务部门在核算时，往往出现较多的问题，进而影响到税收筹划工作；比如我国税法针对打折销售和买房送装修两种销售方式规定的计税方式有所不同，其中打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房子送装修是依据购房款加上装修款的合计金额计税。因此，只有在房地产企业内部加强管理，使得税收筹划人员全面掌握企业各个环节的经营情况，才能在税收筹划过程中作出正确的方案选择。
三、解决房地产企业税收筹划问题的对策
在国家越来越重视房地产调控的背景之下，国家对房地产企业的税收管理将越来越严格，房地产企业面临的涉税环境也越来越复杂。由此，房地产企业必须正视当前税收筹划存在的问题，有针对性地采取措施，进行合理的税收筹划。笔者认为，房地产企业应着重从以下三个方面解决当前税收筹划工作中存在的问题。
（一）树立正确的税收筹划理念
随着我国市场经济的进一步发展，我国税收法律制度体系也会越来越完善，如果房地产企业还是想通过偷税或漏税等违法手段来达到节税的目的，显然难以实现。因此，房地产企业需要树立正确的税收筹划理念。建议国家通过电视、网络等媒介加强对税收筹划的宣传力度，展示税收筹划成功的案例，使广大房地产企业对于税收筹划与漏税、偷税的区别有一个正确的认识，以营造良好的税收筹划氛围，让房地产企业树立正确的税收筹划理念，将其纳入日常的财务管理过程之中，通过合法的方式维护自身权利。
（二）设立专门的税收筹划组织，强化税收筹划管理
针对当前房地产企业税收筹划组织缺失的现状，建立专门的税收筹划组织进行税收筹划尤为必要。因此，房地产企业应将税收筹划组织作为一个单设的机构，专门负责企业的税收筹划工作。建议房地产企业在风险管理部下面专设税收筹划部门，设置主管或经理一名，负责领导企业的税收筹划工作，制定各项总的税收筹划方案或措施。在主管或经理下面配置3―5名税收筹划专员，负责企业具体税收筹划事项的执行。
在建立了专门的税收筹划组织之后，就需要充分发挥税收筹划部门的作用，这需要强化企业内部管理。一方面，要建立各部门之间的信息共享机制，使得税收筹划部门能够准确掌握房地产企业各个环节的经营信息，进而设计出科学、合理的税收筹划方案；另一方面，还必须提高税收筹划工作者在房地产公司的地位，给予其良好的职业晋升通道，为其参与公司战略管理营造良好的外部环境。
（三）加强税收法律和政策研究
为了适应社会转型和经济发展的需要，我国会及时调整相应的税收法律和政策。从这个层面上讲，税收法律和政策将呈现出动态变化的特点，特别是在国家对房地产市场调控和监管日益严格的背景之下，与房地产相关的税收法律和政策变动很大。因此，房地产企业只有加强对相关税收法律和政策的研究，及时系统地了解税收法律和政策的变化，才能在设计税收筹划方案时不断更新筹划内容，采取措施分散税收筹划风险。建议房地产企业在设置税收筹划专员的同时，设置税收研究专员，以加强房地产企业对税收法律和政策的研究。
王锋，博士，高级经济师，现为深圳市房地产研究中心主任。受聘或兼任：国家住房和城乡建设部房地产市场调控决策咨询专家，中国房地产研究会住房保障和公共住房政策委员会副主任委员，深圳市委、市政府决策咨询委员会委员，深圳市房地产业协会副会长，深圳市房地产经纪业协会副会长，广东省房地产评估与经纪学会理事，深圳市仲裁委员会仲裁员，中南财经政法大学特聘教授。现主要从事住房与房地产经济理论、住房与房地产政策法规、土地管理政策法规等方面的研究。
二、主持或参与的主要课题
1、1998年参与国家建设部立项的“2000年小康住宅小区物业管理模式”课题的研究。课题成果于2000年11月通过建设部科技司鉴定（建科鉴字[2000]第072号）。
2、1998年主持深圳市规划国土局立项的“深圳房地产市场发展战略”课题的研究。课题成果于2000年12月通过建设部科技司评审（建科评字[2000]第070号），并获深圳市科技局成果登记证书（登记号2000148）。
3、2000年主持深圳市规划国土局立项的“深圳市‘十五’期间房地产发展”课题的研究。
4、2000年主持国家建设部重点科研项目“中国房地产统计指标体系”课题的研究。
5、2002年主持深圳市规划与国土资源局立项、深圳市政府立法研究项目《深圳市土地管理条例》和《深圳市房地产条例》（草案建议稿）的研究。
6、2002年主持深圳市规划与国土资源局立项的“深圳房地产预警体系研究”课题的研究。
7、2003年主持深圳市国土资源和房产管理局立项的“土地市场管理立法调研”课题研究。
8、2004年主持深圳市规划与国土资源局立项的“深圳市房地产信心指数系统”课题的研究。
9、2006年主持深圳市国土资源和房产管理局立项的“深圳市住房发展战略与住房保障机制”课题的研究。
10、2006年主持深圳市国土资源和房产管理局立项的《深圳市住房建设规划（2006―2010）》研究和编制，课题成果经深圳市政府同意形成“深府［2006］216号”文件在全市实施。
11、2007年主持国家建设部委托的“城中村现状特征调研”课题的研究，在“城中村”形成基本原因分析、城中村改造策略方面有创新。
12、2009年主持中国城市科学研究会委托的“城市化过程中城镇新移民住房问题研究”。
13、2009年主持国家住房建设部委托的《中华人民共和国住房保障法（实践版）》课题的研究和起草。
三、出版著作
1、专著《房地产预警理论与实践》，中国建筑工业出版社，2011年1月。
2、专著《房价与调控――2001―2010年深圳房地产市场发展研究》，中国建筑工业出版社，2011年6月。
3、主编《深圳房地产发展报告（2009―2010）》，中国大地出版社，2010年。
4、主编《深圳房地产发展报告（2008―2009）》，中国大地出版社，2009年。
5、主编《深圳房地产发展报告（2007―2008）》，中国大地出版社，2008年。
6、主编《深圳房地产发展报告（2006―2007）》，中国大地出版社，2007年。
7、主编《房地产经营与管理》，中国计划出版社，1999年，主编之一。
8、编著《深圳房地产市场发展战略（1999―2010）》，中国建筑工业出版社，2001年。
四、主要论文
1、《深圳住房的国内外比较与发展的基本设想》，发表于 《哈尔滨建筑大学学报》，2000年第5期。
2、《关于深圳率先实现现代化的探讨》，发表于《特区经济》，2000年第4期。
3、《关于我国房地产合理储备率的探讨》，发表于《中外房地产导报》，2000年第6期。
4、《深圳房地产市场未来10年发展的基本判断》，发表于《中国房地产》，2000年第11期。
5、《经济适用房的未来市场》，发表于《中外房地产导报》，2000年第1期。
6、《物业管理企业建立现代企业制度的探讨》，发表于《中外房地产导报》，1998年第17期。
7、《深圳房地产市场中期预测研究》，发表于《中国房地产研究》，2001年第3期。
8、《构筑中国房地产指标体系》，发表于《中外房地产导报》，2001年第17期。
9、《关于国民经济核算中楼宇业权指标设置的探讨》，发表于《中外房地产导报》，2001年第5期。
10、《我国工程计价体系与造价计算模型的探讨》，发表于《建筑管理现代化》，1996年第4期。
11、《浅论项目全额承包中的成本管理》，发表于《西北建筑工程学院学报》，1995年第3期。
12、《住宅物业综合费用探讨》，发表于《住宅与房地产》，1997年第4期。
对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。
主要工作内容：
一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项
目所在区域的市政规划入行了解熟悉；
二、开展房地产市场调查
①市场环境调查分析
对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察
②房地产市场调查分析
对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。
三、项目初步定位
根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。
四、提出初步的项目操作总体思路。
第二阶段：项目开发阶段
跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略；
主要工作内容：
一、开展房地产市场动态调查
深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。
二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析
①竞争楼盘扫描
②替在竞争对手入入可能扫描；
③供给量分析
④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套；
⑤竞争对手的市场定位及趋向
⑥竞争对手的价格基准分析
⑦竞争对手的背景和实力。
三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群
①消费者的二手资料分析
②竞争对手消费者轮廓描述(职业特征、消费关注、消费心理、产品选择)
四、明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路
根据深渗透的市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等；明确项目的总体操作思路
①产品分析
②本项目的SWOT分析(优劣势分析)
基于SWOT分析(优劣势分析)提出针对性的营销策略
五、战略分析与规划
①项目卖点回纳
②营销总策略
③销售价格总策略
④总推案分阶段策略
⑤公关与宣传总策略
⑥营销推广项目的策划
*各阶段推广主题策划
*各阶段营销分析与总汇
*各阶段市场动态分析与对策
*各阶段客户总体分析与推盘策略
渗透市策划、强销策划、促入策划对本项目进行分析
六、最终确定销售渠道选择
①自售
②：
通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业公司
对项目进行交底，要求各投标公司各自提交营销策划报告
组织公司相关人员对《营销策划报告》入行评审，选取方案，确定物业公司。
签订《项目顾问服务合同》或《销售合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。
注：如选择专业的物业，则本项目的全程营销策划及销售执行均由公司完成，贯穿项目的开发全程。
第三阶段：资源整合，完善销售所需手续，蓄势待发，预备销售
主要工作：
一、完成销售的人员配备，制定销售人员的考核奖励制度，组织销售培训；
二、制定销售模式、设计销售组织的架构；
三、其他物料准备完成，售楼处的布置、样板房、国土部门户型的测绘报告书、《房
屋认购书》样本、《房地产买卖合同》样本、售楼书和广宣彩页；
第四阶段：销售执行
制定详尽可行的营销策略及阶段性的销售目标和计划，全程监控项目销售的执行情况，并适时作出针对性的策略调整，实现公司开发项目的目标利润率；
主要工作：
一、制定详尽可行的营销策略并组织实施
①销售总体策略房地产营销策划流程具体说明
销售的总体战略思路和目标的制定
销售模式的选择和设计
销售阶段的划分和时机选择
②推盘策略
选择时机
选择房源
销控计划
总体均价的制定
制定一房一价的价目表
单体差价的要素指标与系数体系，产品系数、楼层系数、景观系数、朝向系数、房型系数等
④付款方式
优惠政策
分期、分类的动态价格策略：内部认购的数量和价格政策
市场预热期的价格政策和数量控制
开盘价格的动态策略
SP(销售推广)活动价格策略和销售控制
调价计划和调价技术
整体价格和房源调价技术
⑤广告策略
主题制定房地产营销策划流程详细说明
品牌形象定位
媒体计划
广告创意
现场包装设计：
1、围墙2、广告牌3、LOGO指引牌4、大楼包装5、样板房装修风格概念
关键词：房地产开发；建设工程；项目管理；施工协调管理；
1背景
房地产行业的迅猛发展，连续多年来，已经成为了国民经济的重要支柱产业。房地产开发经营中的工程项目管理贯穿于项目的整个开发运营周期之中。房地产的工程管理也正逐步走向完善化、成熟化，其主要内容按过程顺序可分为设计管理、开发管理、施工管理和物业管理四个部分。对房地产开发企业而言，做好工程全过程的决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功的先决条件。本文主要分析和阐述房地产开发与工程项目实施过程各个重要内容的管理。
2开发商内部的管理
房地产开发企业开发管理是指对公司的财务、工程项目、人力资源、综合营销及办公室几个部门进行的组织和管理，使其能顺利完成工程项目的开发，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的重要方法。
财务部负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的财务计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。
工程项目部是代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。
人力资源部的工作是对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。
综合营销部门就是要把楼房卖出去，其工作内容有以下几个：促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。
办公室是就是对项目建设提供企业正常运营必要的办公和后勤的保障。
开发过程的目标及原则就是要把企业的人力、物力和财力有机融合起来，建立一套完整的科学的和规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。开发管理的重点在企业内部的经营，核心在于工程项目的开发过程，而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中的具体要求。
3开发前期的管理
开发前期管理就是对项目规划设计过程的管理，房地产开发企业在拿到建设用地后将要开发楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成，必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可采用规划管理系统来对规划设计进行管理。
规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。
3、1工程项目的规划设计要点：原则在开发企业确定后，作为管理系统中输入要点，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。
3、2注意事项：开发商应尽量减少对规划设计人员工作习惯的改变。为了可以在计算机中提出标准要求自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图，要求规划设计人员在制作这些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。
3、3开发商提出合理的规划设计分层编码标准。按国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的分层标准，向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。
3、4进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示。
4项目施工过程的探讨
开发商管理建设工程，应该管些什么?哪些是必须由开发商来管理的，哪些又可以通过监理、甚至施工单位自身来实现管理的?细分各方的管理权限。甲方工程管理才会有的放矢，而不是漫无目的地进行“大爷”式的甲方管理。“大爷”式的管理是施工单位极为反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程质量达到甚至超过期望，施工工期控制在充分的时间内，使施工单位获得了合理的经济效益。这样开发商和施工单位不再是对立的双方，而是真正的合作伙伴。
施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程部具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。国际上对建设项目承发包有以下方式：平行承发包方式、施工总承包方式（GC）、施工总承包管理方式（MC）、（设计加施工）承包方式、项目总承包方式、CM（Construction Management）承发包方式等。目前，房地产的施工建设一般采用前两种方式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track（快速路径）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。这样有利于设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。
对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查、监理单位的监管、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。当然施工管理也包括与供货商关系的协调。
对施工项目实施过程中主要进行以下管理：
4、1项目工程质量要严把关
在实施过程中，要严把工程质量关，充分认识到“细节决定成败”的含义，各方质量管理人员要把加强施工工序的质量检查和管理工作真正贯彻到整个过程中，采取防范措施，消除质量通病，避免造成不必要的人、财、物的浪费而加大工程投资。总之，要加强质量管理，控制返工率。
4、1、1按图施工是管理好施工质量的首要任务
开发商工程部代表应随时抽查施工方是否严格按照设计图纸进行施工。若发现问题，及时处理，该返工则返工，由此造成的损失由施工方负责。但需注意，不可绕过监理单位而直接与施工方进行交涉。其次应检查是否存在偷工减料、以次充好的问题。建筑施工企业在施工中偷工减料的，使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，造成建设工程质量不符合规定的质量标准的，施工方应负责返工、修理，并赔偿因此造成的损失，构成犯罪的，应依法追究刑事责任。
4、1、2隐蔽和中间部位工程也要认真检查和验收
房地产工程具备覆盖、掩盖条件或达到协议条款约定的中间验收部位，施工单位要进行自检，并在48小时前通知监理单位和业主代表。通知内容包括隐蔽工程和中间部位验收的内容、时间和地点，并且请求开发商进行验收。若验收合格，业主代表要在验收记录上签字后方可继续施工，倘若业主代表查验不合格，施工方要在限定的时间内整改并重新验收。隐蔽工程未经验收，业主代表有权对已经隐蔽的工程进行检验。施工单位要按要求进行剥露，并配合检查。检查不合格的，业主代表不能在隐蔽工程记录单上签字，并要求其拆除返工。
4、2确保工程按期完成
在施工进度方面，业主代表要注意查看施工单位是否按合同工期进行施工。是否按施工组织设计进行，发现问题要及时提出来。对于按照施工组织设计进行的，发现在合同约定的工期内确实完不成的，要适当延长工期或者督促施工单位加人加班。
4、3对施工单位奖惩分明
在施工合同上，可以注明对施工质量好坏及工期提前或拖延情况的奖惩制度。这样就能充分调动施工方的积极性，在使施工单位获得合理的经济效益的基础上感到“干好干坏不一样”，同时也达到了工程管理的理想境界。
4、4充分认识协调工作的重要性
工程中各专业的交叉部位明显的问题容易发现和解决，容易出问题的多数都是一些小的东西。一般情况下对工程影响不大。但有时也会出现一些较大的问题，让我们很难补救，甚至无法挽救。即便是这些小的问题，如果事先不设法考虑解决，事后处理起来也很麻烦，有时甚至要花几倍的代价，而且还会影响工程的质量，造成经济损失。 转贴4、5加强管理建立科学的管理模式
这里所强调的加强管理，是指在现有管理水平的基础上，认真对待每一个管理环节，不走过场，针对影响工程质量品质的一些关键问题，从技术上、人事制度上、体系结构上建立更有效的、更加科学的管理体制，从而达到进一步提高管理水平的目的。
4、6发挥监理单位的技术协调作用
4、6、1明确监理权力
开发商书面授权给监理单位进行监理，监理在委托的范围内，有工程使用材料和施工质量的检验权、工程施工进度的检查监督权、结算工程款的复核确认权和否决权等。这就明确了在建设工程中，监理方是业主重要的技术协调和行使权力代表。
4、6、2监督监理方是否真正履行其职责
这就要求业主代表要留意监理是否在甲方赋予的职权范围之内进行了实际工作。比如监理查验质量工作后，对所批准使用的建筑材料、设备、构件是否真正合格，业主代表要实测一下，发现问题，业主代表要责令监理方监督施工方更换建筑材料、设备、构件，或可依照《建筑法》有关条款追究其法律责任。
5房地产开发商与设计、施工、监理等单位间的管理是相互协调的
开发经营中的工程管理包括上述的设计规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。所以，协调这几个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容。
房地产开发中的设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高，工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中，以实现项目的总体目标”。在房地产开发中，即建筑设计师、工程师根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的、最经济、最容易施工的方案；项目的开发管理人员依据该方案，考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员或承包商根据自身的施工经验对该方案采用适当的材料和工法，在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议，在一定程度上影响设计方案，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性强调工程建设施工的可行性和容易性，比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面的限制在设计中未能加以考虑，可施工性研究就是对有关的设计的内容进行探讨分析与改进。
还有，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：
5、1作为投资者，房地产开发企业应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。
5、2合理安排实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。
5、3发展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用的发展。
6结束语
关键词：房地产项目；规划设计要点；管理对策
中图分类号：F293、33 文献标识码：A
前言
房地产项目规划主要针对人们对住房舒适度需求而进行的科学、合理的住房规划设计，而房地产项目管理最初用于建筑业发展,是一种用于控制进度、成本和规范的计划管理方法。项目管理是一种组合的艺术,在规范的管理流程下,它有效结合各种系统、资源和人员,在规定的时间、预算和质量目标下完成相应的项目。目前,在房地产市场激烈竞争中,如何使房地产企业求得生存、求得发展是当前房地产企业一个急需解决的重要问题，随着房地产企业加强自身市场竞争能力的需要,集团管控模式、组织结构、业务流程体系、工程项目管理、人力资源管理等方面的管理变革已经被提上日程。
2、规划设计的要点
2、1、规划设计需以人为本
很多的规划设计如果是在简单和没有精心规划的基础上就进行启动，这将给业主以后的生活造成非常大的不便。例如很多小区在规划设计过程中，调查研究不够细致，高档社区户型虽然越造越大，而小区休闲、健身设施都跟不上，而很多小户型，更是打着经济适用的旗号，压根不重视公共设施的配置。甚至还有些小区在设计时虽然考虑公共建筑如小学，而实施时却因为利润驱使将原有的公建变成住宅，造成很多小区品质提升不上去，出现很多实际问题，如“买菜难”、“停车难”的问题。 因此在项目的规划设计应处处体现人性化的理念，使建筑能够满足人们更好生活的目的。
2、2、设计符合项目定位
项目定位的问题关系着一个项目的成败，对规划设计方向进行了规定，如果不按照定位规则设计可能会设计出完全无用的方案。例如，我们最开始的定位为中小户型白领住宅区，但是如果最后制定出了一个中型的园林景观设计方案，设计了几千甚至上万平方米的中庭，在里面设计了喷泉、水幕墙和叠水等完整的水系体系，这就不符合一个中小型住户的定位，而更像是豪华住宅的景观设计方案。
2、3、充分考虑开发商和建筑师的关系问题
开发商和建筑师即是“对头”又是合作伙伴，是一种很矛盾的合作关系。因为一个建设项目从开始运作、构思到最终的建成、交付使用，往往要经过一个非常艰难和充满各种挑战的过程，在这个过程中，业主的要求和建筑师的工作之间肯定会遇到各种问题和矛盾，因此双方不断的沟通和相互谅解尤为重要。一方面，多数开发商专业化程度并不高，对建筑功能、产品形态，以及新技术新材料的了解和把握不够准确；另一方面，富有专业经验的建筑师对项目运作、产品策划、市场营销等又很陌生，对项目建设过程的关注和参与也不够。容易形成开发商自己管两头（前期策划和后期施工配合），建筑师只管中段的脱节现象，优秀的建筑师应该将自己的知识面两头延伸，更多关注一些建筑设计以外的事情，才能和开发商有更多的共同语言，才能以更好的沟通达成合作上的默契。而开发商作为全过程的统筹策划方，一定要清楚应该让建筑师在哪一个环节发挥作用，决不能将所有问题都交给建筑师来解决。
2、4、规划设计中体现“三节”要求
房地产业带动了水泥、钢材等一系列建筑材料的发展，建筑耗材、耗能在整个能源消耗中占了很大比重。由于土地资源的有限，今后房地产业的发展方向就是体现“三节”要求。规划设计阶段是整个项目由计划到实施的首要阶段，此阶段对整个工程效益的影响最大，在规划中要体现节能、节地、节材的要求。在居住建筑单体设计和公共建筑单体设计中重视建筑造型、外墙外边线长度、建筑材料使用、建筑群体组合方面，考虑节约土地的要求。实施中要充分利用新技术、新结构、新材料、新能源的“四新”体系。
3、房地产项目规划管理的对策
房地产开发项目是一个复杂多样,并随着国家各种相关政策、国际国内经济形势及国民的各种需求不断变化的一个整体性工程。房地产项目规划设计管理,就是对房地产项目规划的全过程进行有效管理。
3、1、房地产项目规划需要全面的调查研究
一个房地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，而市场需求的发展和变化在很大程度上是由发展商的引导和媒体的渲染促成的。房地产项目的实现通常需要三个特定阶段：前期规划设计、施工建设、销售和经营。其中，前期规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，他包含了发展商最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究，以及项目产品将来的顾客对象的特征：地区、年龄、收入、工作、性别等。而销售是实现投资赢利目标和商品价值的重要阶段。这两方面都需要对市场进行深入细致的调查研究。房地产项目的成功策划以及规划设计，离不开全面细致、深入的市场调查和分析研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，房地产项目规划设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。
3、2、建立合适的项目管理组织结构体系
在房地产项目规划过程中，企业需要配备合适的项目管理组织结构体系。结合全过程项目规划管理理论，在整个企业管理结构中，合适的项目管理需要二个体系的支撑，即组织体系、保障体系和监控体系。组织钵系应该覆盖调研、勘察、设计、修正等方面；保障体系包括过程支持的技术、设备、人力资源；后勤部分监控体系主要是协调、反馈工程项目规划过程。在项目领导的带领下，确保对企业内外部各类信息收集、整理，确保各类知识在项目内外部的有效运用、整合和创造。这些组织体系不仅可以在一个项目规划中发挥作用，还可以同时用于多个项目开发工作。因此，建立合适的项目管理组织结构体系，能够帮助房地产企业提高企业运作效率。
3、3、房地产项目规划设计进度管理
目前，我国的房地产项目在开发时，开发企业为了规划设计的进度不至于延后，现在已经将设计的计划管理摆在了关键位置。在实施的过程中，最开始需要依据地产项目的总体规划，在各个专业技术部门的协商以及共同的探讨下制定总进度计划，然后根据项目的特点，将总进度计划分解成子进度计划。在项目的实施过程中，设计部门的负责人应该根据需要定期地对各阶段工作实际完成情况进行检查，并且和项目设计最开始的进度计划认真的比较并进行详细的分析，如果发现错误，就可以以最快的速度找到原因并提出合理的整改措施。
3、4 确保房地产项目规划设计质量
房地产商在开发的过程中往往会忽略设计过程的质量问题，相反，他们会把几乎所有的精力都集中在施工的过程中。如果开发的项目已经到施工这一阶段，而在这个时候才发觉设计方案有问题，就必然会损害项目的整体投资效益。因此要对项目规划质量进行全方位把控，其控制措施主要有(1)在设计任务书明确设计企业的质量监控措施,确保规划设计质量监督评测体系正常运转；(2) 房地产企业必须建立自己的内部审核制度，所有的施工图纸在交付施工单位之前，必须经过各个专业的内部审核，从而保证施工图纸的错误率发生在最小范围之内；(3)严格执行工程图纸审查制度，施工图纸未经审查合格之前，严禁用于施工。
3、5、房地产项目规划设计成本控制
据统计，房地产项目规划设计阶段所涉及到的成本约占整个项目成本的80%，因此房地产项目开发工程项目造价控制与项目全过程管理中必须重点突出规划设计阶段的投资控制与管理，规划设计阶段才是房地产开发项目投资控制的关键环节。做好规划设计阶段的成本控制其控制措施主要有(1)各个专业必须制定限额设计标准，设计成本须控制在限额范围内；(2)严格控制设计变更的数量，设计变更必须经过各个部门的审核方可实行，避免不必要的设计变更的发生。
3、6、人力资源管理
现代管理学认为，市场生产经营中所要处理的各项工作最终都是要由人来完成，人力资源是完成各项工作的基础和保证，对于项目规划来说更是如此，越是大型的房地产项目就越需要一个强有力的团队来组织领导和推动，通过合理的调动人力资源，可以确定项目规划管理目标，充分利用人才资源主导规划管理进程，调动工程项目设计管理人员的智慧和积极性，达到预期的建设目标，实现项目的预期效益。
4、结束语
房地产项目规划设计是一项专业性很强的技术工作，不仅需要明确房地产规划设计的着重点，按照规划设计的相关法律、法规进行设计，还需要与本地方的特色进行结合，呈现最佳方案，针对房地产项目规划管理中存在的问题，要及时制定科学合理的政策方针并切实有效的实行。
参考文献：