[关键词] 房地产 外资 SWOT分析
一、引言
自2006年7月建设部等六部委出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》开始，一年内我国又相继出台了三个配套文件对外资进入房地产市场进行限制和管理。但国家统计局的统计数据显示，2007年1月～7月全国房地产开发企业资金来源为18689亿元，同比增长29、6%。其中，国内贷款为3951亿元，同比增长21、38%；利用外资333亿元，同比增长74、5%。可见，限外政策并没能有效地限制外商在我国房地产市场上的投资。本文试图对限外后境外资金进入我国房地产市场进行SWOT分析，提出相应的管理对策建议。
二、外资进入我国房地产市场的SWOT分析
1、优势
(1)资本优势。首先，进入我国房地产市场的境外机构投资者大多自有资金实力雄厚。摩根斯坦利、新加坡凯德置业、美国高盛等，动辄以数亿甚至数十亿的资金投入市场，凯德置业以17、46亿元全资收购北京华联商厦安贞店和望京购物中心等“大手笔”事件展现出的资本优势是国内企业难以比拟的。其次，在国际融资上，据《外债管理暂行办法》，中资企业对外借款需要申请借款指标并经审批；而外商投资企业在“差”范围内则无需审批，为其向外融资提供了便利。同时，外资房地产企业还可通过增大“差”、短期外债连续借还等方式规避外债管理政策的限制。第三，在宏观调控背景下，国内银行信贷资金投向房地产更加注重风险控制。相对于一般中资房地产企业而言，外资企业在资金规模、经营管理等方面具有优势，银行的信用评级往往较高，更易获取银行信贷支持。根据重庆市房地产业贷款余额前50家企业的情况看：外资房地产企业平均贷款余额达4、93亿元人民币。中资房地产企业则为3、20亿元人民币。外资企业平均贷款余额是中资企业贷款余额的1、54倍。
(2)先发优势。通观发达国家房地产市场发展的经验，行业的金融化、专业化是未来发展的主要方向。外资房地产公司经过多年的发展，在规范的产品、高质量的服务和生产效率上有着更明显的先发优势。
(3)人才优势。在国内从事房地产行业的人数众多，但大多是从其他行业、专业“半道出家”的。相比之下，外资企业中，人员专业分工明确，大多是受过专业训练和教育，经验丰富的行家里手。
2、劣势
限外后，外资投资中国房地产市场上出现两大明显转变。转变之一是外资从购买物业扩大到直接开发。去年7月的“限外令”及9月的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，限制的是外资投资现成物业，对房地产开发领域则仅取消了相应优惠条件，而没有其他限制，致使外资将目标转向直接开发。2007年以来公布的众多外商投资房地产项目中，直接开发占到了相当大的比重。直接开发与收购成熟物业加以包装、快进快出的投资方式相比，直接开发建设周期长、资金回收慢，受市场价格预期、政策环境变化的影响大，潜在风险更为突出。
转变之二是外资的投资区域逐步从一线城市扩大到二线城市。以成都为例，至2006年底，进驻其中的外资房地产开发企业总数达53家，其中法人企业为45家，进入资金超过100亿元。房地产项目的开发极具地区差异性，而我国各地普遍存在“熟人经济”现象，房地产项目与政府部门联系十分紧密，外资只有适应当地的风俗习惯、人文环境，才能获得预期的收益。与当地中资企业相比，外资在天时、地利、人和上都处于劣势。
3、机会
一是中国内地经济持续快速发展。进入21世纪以来，中国政治局势稳定、经济前景良好、本地市场巨大、消费人群日渐富裕，房地产市场迅猛发展，为外资的进入提供了契机。二是中国房地产市场本身蕴藏着巨大的投资需求。由于投资不足，今年前两个季度，北京市场的土地开发供应量相对于去年下降30%。因此，房地产市场对外资的吸引力巨大，需求导向下的资本涌入难以阻挡。三是人民币的逐步升值。由社会生产率提高所带来的经济繁荣，已经刺激了人民币的逐步升值，更是给国际资本带来了潜在的汇兑收益，加之当前白热化的房地产价格上升趋势，为国际资本的大举介入，通过对人民币计价资产的投资，从而达到分享房地产项目盈利和汇兑收益等双重利润提供了良机。
4、威胁
尽管我国房地产市场具有很大的诱惑力,但外资投入仍然面临一系列威胁。一是汇率风险。中国人民银行从今年的5月21日起开始上调汇率弹性幅度，银行间即期外汇市场人民币兑换美元汇率交易价浮动幅度由3‰上升至5‰。人民币汇率弹性的增大，增加了汇率的不确定性，使外资进入中国房地产市场时面临更大的汇率风险，提高了其风险成本。
二是政策风险。《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，在限外政策基础上对外资购房作出了更为详细的规定；《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》强调将依法加强外商投资房地产的审批和监管，严控外商投资高档房地产，并要求所有由地方政府部门审批的外商房地产公司必须上报商务部备案；外资申请设立房地产公司应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权人签订的预约出让或购买协议，否则不予审批。外商投资内地房地产的门槛大为提高。2007年6月，中国国家外汇管理局查处了违反中国外汇管理政策、帮助巨额外汇资金进入中国股市和楼市的外资银行，包括汇丰控股、渣打银行等十家外资银行。此举显示投资中国房地产市场潜在的政策风险在进一步加大。全球不动产资本俱乐部董事长昂睿奥斯特（Henry Alster）表示：政府对房地产市场的干预和政策变化，是阻碍外国投资者进入中国的主要原因。
三、对境外资金流入的管理对策建议
外资进入房地产市场是一柄双刃剑。一方面，外资可以弥补我国房地产行业资金的不足，带来先进的房地产金融运作理念，促进国内房地产企业能力的提升，提供高品质的房地产商品，满足消费者的不同需求；另一方面，它也制约了我国宏观调控政策的有效性，增加了调控难度；加剧了房地产市场价格波动，助推了房地产价格的上涨；加大了国际收支失衡和人民币升值压力，增加了金融体系风险。因此，我们必须在有效利用外资的同时，进一步加强对外资的规范和监管，避免其对我国房地产市场的负面影响。
1、加快外资房地产金融体制改革
根据我国现行政策，外资企业举借外债的管理政策较内资企业宽松，外资企业在境外融资上比中资企业便利很多。应加强对外资房地产公司外债规模的管理，修改现行的有关政策，废除外资房地产公司境外融资超国民待遇的规定。同时将外资购买国内房地产从一般贸易项目管理范围调整到资本项目管理范围，以进一步加强对外资投入房地产的监管。
2、提高外资购房的税率
提高税率是加大房地产投机者成本，抑制过高房价的有效手段。比如，对外资购房提高首付比例，实行更高的交易增值税、物业税，增加住房持有成本，提高别墅等高档房的契税，杜绝3套以上住宅的房贷甚至不准购买3套以上住宅，对短期资本流入征收托宾税等。
3、严格把握人民币升值的速度和幅度
汇率预期与外资投资中国房地产之间有密切的关系。一般而言，本国汇率升值会导致不动产价格上涨，因此，对于外资而言，购买不动产不仅可以获得汇率变动带来的好处，还可以享受不动产涨价的收益。若人民币短期内大幅度升值，外资赚取到足够多的汇率波动带来的收益后很有可能舍弃未来的不确定收益，大面积从中国撤资，必然对我国房地产市场的安全造成重大威胁。从这个角度考虑，我们应该坚持现阶段人民币低速度、小幅度升值的策略。
4、严格控制外资进入普通住宅领域
我国在取消内外销商品房的差别后，在很长一段时间内没有制定限制境外居民投资性购房的配套政策，导致外资不计成本在部分城市大量炒房，提升房价，在高价位赚取巨额利润后迅速撤离，给本地居民带来了可望而不可及的高房价。限外后，外资逐步向二线城市扩展，从购买物业到直接开发。对此，我们要严格控制外资进入普通住宅领域，切实保护本国居民正常消费，维护房地产市场的持续稳定发展。
参考文献:
[1]深圳大学房地产经济研究中心网、
一、专项整治的指导思想
房地产市场秩序专项整治，是当前房地产市场调控的重要内容。要从实践“**”重要思想，树立和落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的高度，充分认识房地产市场秩序专项整治对规范市场主体经营行为、保障公平交易、维护广大群众合法权益的重要意义。加快建立健全诚信、规范、透明、法治的房地产市场体系，严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为，坚持标本兼治、惩防并举，切实抓好贯彻落实。
二、专项整治的主要内容与职责分工
围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规和商业贿赂问题的关键环节和重点部位，在项目审批、商品房预售许可、预（销）售活动、房地产广告、房地产展销、房地产经纪、税收征管等方面切实加强管理。
本市成立由市房地资源局、市建设交通委、市监察委、市发展改革委（物价局）、市工商局、市财政局、市国家税务局、市地方税务局、市审计局、市规划局组成的市房地产市场秩序专项整治联席会议（以下简称市联席会议），市房地资源局为牵头部门。各联席会议单位（以下简称各有关部门）根据各自的职责分工，各负其责，协调配合，认真做好本部门涉及房地产市场秩序专项整治工作。市联席会议定期召开，推进、协调专项整治工作。各有关部门在专项整治中的主要内容和职责如下：
房地部门：组织协调本市房地产市场秩序专项整治的总体工作，检查和处理房地产开发企业已达预售标准不上市、已开盘拒绝对外销售和以虚拟预订（预售）合同或挂牌价格畸高等方式的捂盘惜售行为，严肃查处房地产开发企业以制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价的行为。严肃查处房地产开发、交易及中介服务环节的其他违法违规行为，协助有关部门治理房地产开发、交易环节存在的商业贿赂等问题。
建设交通部门：对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目，在初步设计审批和建设工程施工许可证发放环节中，开展违法违规、权钱交易等问题的整治工作。
监察部门：参与本市房地产市场秩序专项整治工作，参加有关部门组织的专项检查，严肃查处房地产领域违纪违法案件。
价格主管部门：开展房地产企业价格违法行为的专项检查，严肃查处房地产开发企业哄抬房价、不按规定明码标价、价格欺诈和房地产中介机构利用虚假信息骗取中介费，赚取房屋差价等行为，以及有关主管部门或垄断行业向房地产企业违规收费的行为。
工商部门：严把房地产市场主体准入关，重点检查房地产开发企业、房地产经纪企业及其执（从）业经纪人员的违法违规行为，加大对房地产交易合同的监督管理，与房地部门一同修改完善商品房预售合同示范文本（2000版），严肃查处房屋销售中的虚假违法广告、合同欺诈、不正当竞争和商业贿赂等扰乱房地产市场秩序的行为。
财税部门：开展本市房地产业税收专项检查，重点检查各类房地产开发企业及其建材产销、建筑安装、房产销售等关联企业涉及的营业税、企业所得税、土地增值税、房产税等税收缴纳情况，以及相关税收政策的执行落实情况。
审计部门：结合年度审计工作计划中区、县长经济责任审计、市属党政机关及市管企业经济责任审计，重点检查房地产开发、建设、交易环节中的违法违规问题，加强信息反馈，积极配合重点抽查工作。
规划部门：检查房地产项目中违反规划法律法规和批准文件的行为。严肃查处违法违规、严重侵害群众利益的案件。
三、专项整治工作的步骤和安排
1、动员部署阶段（20**年5月～20**年6月）
各有关部门要按照八部门专项整治的工作要求，结合市联席会议的部署，制订本部门贯彻落实专项整治活动的工作方案，部署本部门专项整治工作，明确整治工作节点。工作方案报牵头部门。
2、组织实施阶段（20**年7月-20**年1月）
（1）组织开展全面的自查。对在建并进入商品房预售环节的房地产开发项目全面清理，各有关部门要根据专项整治要求进行自查和组织房地产企业自查，重点一是房地产项目立项、规划审批、设计审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、权钱交易行为和房地产税收政策执行情况；二是房地产企业捂盘惜售、哄抬房价、合同欺诈、违法广告、偷税漏税等行为。房地产企业自查结果应报有关主管部门。
（2）检查和抽查。在房地产企业自查的基础上，区县各有关部门要分批分类进行全面检查，特别是对于有投诉举报的项目要进行重点检查，检查中要对照整治内容查找在开发建设、销售经营、中介服务等方面的违规行为，督促企业自行整改，对发现的违法违规行为应当依法严肃处理。市各有关部门应当组织力量进行抽查，对抽查中发现问题的企业依法进行审计和检查。
（3）典型案件通报和经验交流。抽查结束后，集中处理、通报一批违法违规案件，组织专项整治工作的经验交流、剖析案情，加强警示教育，推动整治工作深入开展。
3、总结经验、巩固成果阶段（20**年2月—20**年3月）
各有关部门对本部门的专项整治工作进行全面总结，推广好的经验和作法，提出规范房地产市场秩序的有关政策措施，今后一阶段整治工作的重点，并汇总检查情况，形成书面总结报告报市联席会议牵头部门，由牵头部门汇总后，报市政府和建设部等部门，并接受国家有关部门的抽查。
四、专项整治的工作要求
1、强化组织领导。要高度重视房地产市场秩序专项整治工作，做到思想认识到位，组织领导到位和工作落实到位，要落实本部门的牵头单位，负责协调、推进本部门专项整治工作。
2、加大查处力度。各有关部门要设立专项整治工作的举投投诉电话、信箱（包括电子信箱），接受广大市民的举报和投诉。要加大对典型违法违规案例的查处力度，对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要依法从严惩处，经查处的违法违规案件，各有关部门要互通情况，记入企业的信用档案。各有关部门要加大宣传力度，强化正面舆论引导。
关键词：限购；房地产业；市场集中度
1 限购背景下我国房地产业市场集中度的现状
国家于2009年12月14日重启房地产调控，出台了上调利率、提高存准率、限购等政策来整治房地产行业，只不过我国房地产业仍得到了很大的发展。据统计，2012年全国商品房销售额64456亿元和商品房销售面积111304万平方米，与2009年全国商品房销售额43995亿元和商品房销售面积93713万平方米相比，分别增长46、51%和18、77%。2009年、2010年、2011年、2012年和2013年CR5分别为5、33%、6、56%、7、18%、8、33%和8、95%，CR10分别为8、16%、10、14%、10、65%、12、76%和13、77%，虽然我国房地产行业市场集中度有所提高，只不过与美国房地产业CR3达45%、香港房地产业CR10达80%相比仍存在很大的差距，并且最大房地产企业（万科地产）的市场份额仅为2、20%，遵照贝恩市场结构划分的原则，我国房地产业仍为竞争性（原子型）产业。
2 我国房地产业集中度低的原因
导致我国房地产业集中度低的原因主要有以下几个：
（1）必要资本壁垒失效。房地产业是资本密集型产业，房地产投资需要庞大的资金，只不过与汽车制造、家用电器、石油化工等行业平均规模超过20亿元相比，资本壁垒相对较低，同时，房地产开发企业高负债经营特征、建筑施工单位垫付资金、消费者预付等使得我国房地产业必要资本壁垒失效。
（2）行业技术壁垒失效。在技术方面，项目的开发设计到竣工有专门中介机构全程规划，房屋的建造由建筑施工企业负责，开发企业仅需要提供一定比例的资金，显然，房地产业的进入不存在技术壁垒。
（3）规模经济壁垒失效。我国房地产业具有规模偏小、大企业市场份额微不足道的特征，与在位企业相比，新进企业并不具有劣势，其在很大程度上削弱了该行业的规模经济壁垒，另外，市场规模的扩大为小企业提供了广阔的生存空间。
（4）产品差异化壁垒失效。目前消费者对房屋的居住面积、质量和户型均有一定的要求，只不过在同质化消费、产品差异不大的背景下，房地产业进入壁垒也是失效的。
3 提高我国房地产业市场集中度的对策建议
为了改变房地产业集中度低、规模不经济的现状，提高市场结构效率以及市场集中度，我们提出以下几点建议：
（1）优化市场结构。建议提高房地产企业注册资本、经济、管理以及工程技术人员的最低要求，提升开发企业在项目投资中自有资金比例，取消商品房预售制度；建议政府部门采取行政手段强制信誉低、违规严重的企业退出房地产业。
（2）推进产业重组。建议政府部门支持具有资信与品牌优势的开发企业兼并、重组、参组控股中小型房地产企业，组建竞争力强、实力雄厚的大型企业（企业集团），优化资源配置，实现行业规模化经营；鼓励区域扩张，使开发企业通过全国范围内或跨区域开发进而扩大企业规模。
（3）注重人才培养。建议开发企业加强对专业人才的培养，进一步完善人才培养体系，构建高效的人才激励机制，提升企业管理水平。
（4）树立企业品牌。建议开发企业加强产品和经营管理创新，力求规划设计精益求精，提升房屋的综合质量水平；塑造良好的企业形象，建设卓越的企业文化；加强企业的自我宣传力度，向顾客传递相关品牌信息；提供高品质物业服务，营造优雅和舒适的生活环境。
参考文献：
[1]唐晓灵，白宝焕、我国房地产开发市场集中度研究[J]、商业时代，2012（26）：126-128、
[2]周京奎、产业集中型垄断与中国房地产市场结构优化[J]、生产力研究，2002（3）：180-184、
金融网权威2016年黑龙江政府专题会议部署解库存：用好住房公积金培育租赁市场等，更多2016年黑龙江政府专题会议部署解库存相关信息请访问金融网。
今年，黑龙江省将全面落实国家和省调控政策，通过调节供给侧，加大棚改货币化安置力度，用足用好住房公积金，培育发展住房租赁市场等有力措施化解库存，全力保持房地产市场健康稳定发展。这是记者从24日召开的全省住房和城乡建设工作电视电话会议暨党风廉政建设工作会议上获悉的。
据悉，中央经济工作会议把房地产去库存列为今年五大任务之一，省政府专题会议对化解房地产库存进行了研究部署。一是调节供给侧。省住建部门会同国土部门合理控制库存较大的市县土地供应和新开发计划；定期通报各地商品房存量、在建和销售情况，调整新建商品住房供应结构，合理配置各种户型，控制销售价格。二是加大棚改货币化安置力度。努力提高安置比例，其他征地拆迁项目也要大力推行货币化安置。三是用足用好住房公积金。继续释放公积金贷款潜力，支持利用公积金贷款省内异地购房、帮父母(子女)买房、农民工购房，降低首付比例，提高贷款额度。四是培育发展住房租赁市场。支持开发企业出租存量房、在新建项目中长期持有部分房源用于市场租赁。五是加大商品房营销力度。结合地方实际，积极引导农民工和农民进城购房；组织省市房协、房地产开发企业到省内外开展系列促销活动，促进居民购房消费。六是推动产业转型升级。探索和发展候鸟式养老地产、旅游地产、教育文化体育地产、物流地产、商务地产等跨界地产，开展多元化经营。
据悉，2015年我省地产市场调控效果逐步显现。打通保障房和商品房通道消化库存，回购存量商品房4、45万套；积极培育和发展租赁市场，引导开发企业出租未售商品房，盘活存量房源；推进公积金异地贷款，简化手续、优化服务流程，释放公积金政策潜力；开展促销和营销活动，促进住房消费，全省房地产市场总体稳定。全年完成房地产开发投资992亿元，同比下降25、1%，占固定资产投资10%；商品房销售面积1997万平方米，同比下降19、4%，商品房销售额1027亿元，同比下降15%，降幅收窄；施工面积12410万平方米，同比下降12、7%；新开工面积2182万平方米，同比下降33、5%；完成房地产税收264亿元，同比下降5、1%，占地方税收32%；商品房均价5144元/平方米，同比增长5、3%。
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房价持续上涨,中低收入家庭住房改善有困难,这一问题应予以重视并尽快解决,但不能由此否定住房制度改革和房地产业市场化方向。否则旧体制复归,根本不利于提高中低收入家庭住房水平,更不利于房地产业和整个国民经济长期稳定发展。
新中国成立以来,党和政府一直都很重视改善人民群众的居住条件,但在传统计划经济体制下,力不从心,投资严重不足,城市住房拥挤成为严重经济社会问题之一。改革开放伊始,邓小平同志就高度重视住房问题,1980年提出了住房制度改革总体思路,拉开了住房制度改革帷幕。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,彻底停止福利分房,有力推动了房地产业全面走向市场化,调动了全社会住房投资和消费的积极性,如今一年的商品住房竣工和销售面积就超过改革开放前30年的总和,开创了中国历史上住房投资和供应规模最大、城市居民住房状况改善最快的黄金时期。
中国房地产业尚处于市场化发展的初级阶段,出现问题时不免有人怀疑甚至否定市场化发展方向,如近期媒体热议“二次房改”就反映了这种倾向,值得警惕。去年6月国家发改委刘会勇建议企事业单位自建廉租房租给职工居住;今年4月清华大学李稻葵教授建议由政府主导住房供应,其比重应占到50%;7月李明等14位学者上书国家有关部门,建议以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率”方式,向中等收入家庭提供准市场化平价住房。显而易见,“二次房改”主张出发点是好的,是为了解决中低收入家庭住房困难,具体建议各异,看似新举措,但都是行之无效或难以持续的老办法,实质上都违背住房市场化改革方向,在理论和实践上都不可取。
解决中低收入家庭住房困难的基本前提是,坚持房地产业市场化方向,加快住房保障制度建设。传统计划经济体制实行福利分房,不存在也不需要住房保障制度,而房地产业市场化的基本内涵之一是,必须建立完善住房保障制度。住房保障制度是房地产业市场化发展的内在必然要求和必要条件,只有坚持住房市场化和住房保障制度的有机统一,才能推进包括房地产业在内的国民经济持续较快发展,从而才能全面持续改善包括中低收入家庭在内的全体居民的住房条件。
《新帕尔格雷夫经济学词典》这样解释财富效应：“假如其他条件相同，货币余额的变化，将会在消费者总开支方面引起变动。这样的财富效应常被称作庇古效应或实际余额效应、”（约翰·伊特韦尔等、新帕尔格雷夫经济学大辞典［M］、经济科学出版社，1992）、传统理论上的财富效应，只是货币余额的财富效应。但随着社会财富构成的多元化以及财富结构的不断变化，个人财富价值变动不仅仅局限于货币余额的变化，其他资产如房地产、储蓄、债券与股票等价格的变动同样可以引起财富水平的变动，故财富效应也逐步运用于分析居民资产价格（尤其是股价与房地产价格）变动对消费的影响。因此，现代意义上的财富效应主要指居民净资产（金融资产和非金融资产）的变化对居民消费需求的影响。金融资产主要指银行存款、股票、债券、保险、各类基金等。非金融资产主要指住宅、耐用消费品、生产资料、个人收藏品等。由于财富效应可以间接刺激经济增长，因此，财富效应可以概括为：由于资产价值的变动导致资产持有人拥有财富量的变动而产生刺激或抑制消费需求，进而影响经济增长的效应。房地产和财富天生具有紧密的联系，房地产是创造财富的生力军。房地产是我国大力发展的支柱产业，能带动金融、保险、社会资本等一系列相关行业发展，对于个人来说，房地产是很好的投资手段，把钱变为资本，通过置业出租，带来更多收益，达到个人资产的保值增值。房地产的财富效应是针对有房户来说的。有房居民户分为三类，一是为了满足基本住房需求的居民户，这些居民户收入水平较低，购买房产的目的是居住，一般买不起第二套房子。即使房价暴涨，他们也不愿意轻易卖掉房子赚取差价，增加他们的财富；二是为了改善住房条件的居民户，此类居民户收入也不高，购买新房的目的是改善住房条件而不是增加房地产财富；三是以投资或投机为目的的居民户。此类居民户收入水平很高，购买多套住房并出售或出租，赚取差价或房租，增加房地产财富。在英国，因为基本住房需要已经得到较为充分的满足，此时人们购买住房大多是第二套甚至第三套住房。房地产是居民的重要财富，当房地产市场发生波动从而房地产资产价格波动时，人们的财富存量发生变化，从而直接影响人们的收入分配及其差距、消费支出和消费决策，进而影响总需求和经济增长。这就是房地产资产的“财富效应”。
二、房地产市场财富效应的传导机制
大体说来，房地产市场财富效应可以通过以下5种方式进行传导：
1、直接财富效应：当住宅价格上涨以后，住宅所有者可以通过抵押贷款或出售住宅的形式来实现住宅的收益，增加其收入，收入的增加必然会导致消费的增加，从而实现财富效应。
2、间接财富效应：有时当住宅价格上涨时，住宅所有者没有进行房屋抵押贷款，也没有出售所拥有的住宅，但住宅在将来的贴现值会增加，房屋所有者预期将来会更富有，因而会增加当期消费，从而实现住宅的财富效应。
3、预算约束效应：对于住宅所有者而言，住宅价格的上涨，会增加其财富，从而增加消费；对于住宅的承租者而言，住宅价格上扬，住宅的租金也会随之上涨，承租者必须花费更多的资金用于租房。因此，住宅价格的上涨，相当的减少了承租者的收入，存在预算约束效应。收入的降低必然会减少承租者的消费。租房者作为潜在的购房者，住宅价格上涨会引导租房者“强制性储蓄”从而减少他们的消费。因为想要购买房屋的租房者会缩短他们的购房计划，以避免未来住宅价格更贵而支付更多的首付款。住宅价格的上涨对于承租者而言，存在负的财富效应。
4、流动性约束效应：住宅财富效应受到流动性约束的影响。当消费者预期未来有高收入，却又不能借钱以支付现期消费的时候，就存在着流动性约束。这一效应从金融体系作用的角度出发，金融市场的发达程度影响居民出售住宅资产的难易程度和利用己有的住宅资产进行消费借贷融资的能力。金融市场发展程度越高，居民出售资产可能就越容易，利用资产进行借贷的能力也可能越强。如果住宅价格上升了，消费者可以用升值的住房申请更多的借贷，获得更大的流动性；与此相反，住宅价格下跌，银行也可能出于风险管理方面的考虑，对于住宅价格进行重估，同时要求住房者提供更多新的信用担保，从而降低了流动性，存在负的财富效应。
5、替代效应：住宅价格的上涨对于计划买房的消费者而言，在预算约束一定的条件下，购房者只能买较小的房屋或者减少其他物品的消费支出，以节省资金来购买价格上涨后的房屋。住宅价格的上涨对于将要购房的消费者而言，存在负的替代效应，消费者为了维持原计划购房的效用水平，只能减少其他消费支出，从而带来负的财富效应。
三、形成房地产市场财富效应的政策建议
房地产是国民经济的支柱产业之一，住宅资产理应发挥对居民消费的促进作用。在全球经济失衡的情况下，促进消费发展的意义尤为重要。为此，应该采取措施，发挥住宅资产促进消费的作用。
1、保持对住宅市场的平稳调控
2005年开始实施的住宅市场综合调控措施虽然取得显著成效，但是否继续实行这种宏观调控措施，学术界存在一些争议。有的学者认为，如果继续实行这种宏观调控政策，将对房地产市场、金融稳定乃至整个宏观经济形势造成不利影响，政策的重心应该转向巩固宏观调控成果，保持房地产市场稳定发展的方向上来。笔者认为，从住宅资产的财富效应来看，住宅资产的平稳增长有利于促进消费。这就要求：首先，调节房地产供求关系，刺激或抑制消费。其次，调整房地产内部结构，优化资源配置。再次，加快房地产市场数据信息库建设，积极探索建立合理的房地产价格评价体系和调控机制。
2、促进商业银行体制改革，加快住宅金融的市场化
住宅金融政策性业务是受各市（县）政府和主管部门委托，由指定银行以政策性住宅资金为来源而经营的住宅信贷业务；商业性业务是银行自主经营的住宅信贷业务。这两种业务都由银行的信贷部办理，两类业务混在一起，容易造成两类风险一肩挑，资金使用混乱，不利于房地产金融业的健康发展，金融监管的实施也比较困难。政府不应过多干预房地产信贷，由于中国房地产贷款中有许多是政策性贷款，地方政府因追求政绩而盲目扩大投资规模，加强城市建设，这些资金来源大多依靠房地产贷款，政府对银行信贷的干预使资金配置扭曲，银行不能依市场需求和供给作出正确判断，严重干扰了银行的正常监管。但与此同时，应独立的建立政策性房地产金融服务体系。要实现住宅产业的持续良性发展，有必要将住宅市场划分为市场主导部分与政府主导部分，相应的金融支持也应划分为住宅商业性金融与住宅政策性金融。在此，“住宅政策性金融体系”是指围绕住宅融资由政府发起或支持成立的金融机构体系，旨在调控住宅贷款规模和结构、提高住宅贷款流动性，实现政府在住宅市场上的公共性职能。发展住宅政策性金融体系可以从以下几个方面入手：首先，创建住宅政策性金融机构。其次，以政策性金融创新来促进完善住宅金融市场结构。最后，发展多种金融工具，建立住宅金融的风险分担与化解机制。对于住宅业发展，政府最担心的除了影响社会稳定，就是住宅金融会出现问题，并连累整个国民经济的健康发展。对此，土地和信贷手段只是权宜之计，不能从根本上解决问题。尤其是对住宅供给方，过分收紧资金闸口，只能使“有效”和“无效”供给一起受限，进一步导致风险积累。从各国经验看，住宅权益由于具有特殊的稳定性和现金流特征，往往是金融衍生产品最关注的领域。如果通过改革创新，使住宅金融产品层出不穷，除了抵押贷款证券化和住宅收益证券化，还包括基金产品、信托证券、指数化证券等金融工具，最终当然能有利于分散银行信贷风险，解决流动性和短存长贷等问题，形成一套持续有效的风险分担机制。
【关键词】房地产市场；经济持续发展；建议
引言
改革开放三十年来，我国的市场经济不断发展并完善，其中房地产经济发展迅速，近十几年来发展惊人，创造了大量财富，成为我国国民经济重要的组成部分。但是，房地产一枝独秀，很多产业过度依靠房地产发展，同时高房价也增加了购房者购房压力和生活成本，除此之外，还有其他问题需要引起注意和有效解决，使房地产更持久健康地发展，促进经济增长。
一、房地产市场存在的问题
（1）在全国各地，房地产都在蓬勃发展，甚至有些地方只发展房地产经济，因为它成本低，利益空间大，建设周期短，见效快。这样发展经济，虽然经济数据可观，但这会带来很多风险。房地产发展十几年，增速有增无减，但是社会的需求量是有限的，同时现在的高房价已经超出了社会的普遍承载力，这些都会造成日后房地产发展的疲软甚至衰落。到那时，地方经济发展受到很大创伤，经济转型又不能一下实现，对地方甚至国家都造成很大影响。
（2）房地产发展也引起了房价的疯涨，中央在2009年采取了调控措施，抑制房价。但是，房价非但没降，在过了一段购房低谷期后继续上涨，这加大了购房者购房压力，带来的社会反响很大。这样的涨价方式会增加购房者的失望情绪，通过短暂的低迷期来使购房者适应房价，消化上涨的房价，这离购房者的购买力越来越小，严重打击了购房者的消费自信。如此超出购买力的产业发展会为今后带来巨大隐患，一旦购房者都采取观望态度，冷静对待买房，资金难以循环，产业经济出现停滞，这将造成难以恢复的重创。
（3）房地产的繁荣让一少部分人一下子富有起来，成为上层人士。而急于购房的大多是中产阶级和低产阶级，购房已经成为他们的心病。巨额的房价使原本不富有的一群人生活负担又增加不少，而财富转移给房地产的大亨。这样无疑会拉大贫富差距，造成社会财富的严重不平衡。
（4）国内城镇化发展缺不了房地产先行发展，这就要利用水土资源。疯狂的开发容易造成征地过多，带来资源的浪费；同时，也有土地征用时的社会问题。当下房地产建设过于功利，房屋密集，容积率低，造成生活的不便。房地产在城镇建设中有重要作用，但也要建立在不破坏环境，保证可持续发展，可健康生活的基础上。开发应当充分考虑环境的承载力，不浪费资源。
二、房地产发展的建议
（1）加快经济转型，实现发展多样化
要改变单一的发展思路，寻求多个经济发展点，应该因地制宜，发展地区特色经济，房地产如今的发达只会一时带来巨大经济增长，但要长远来看，就该多寻找发展经济新型项目，以降低未来的经济发展风险。地区经济可结合自身传统，利用地区优势资源，加强区域间的联系，形成新的经济合作项目。这样，有更多的经济增长点，平衡地区经济建设项目，不仅可以创造更多的财富，而且减少了依赖房地产投资带动地区经济发展的风险。
（2）控制拥有量
对新楼盘的交易进行记录，网络化管理，对已成交的房产可以查明拥有者，明确房产拥有情况，利用主成分分析法进行计算得到市场警戒线，方便政府及开发商做出灵活的决策。这样做是因为房地产同样遵循产品供求关系的经济规律，楼盘供给持续紧张，价格一直再涨。今天的房地产市场如此炙热，是因为购房不单是满足居住需求，也可以通过囤积房产去积累增加财富，但却扰乱了市场价格的正常变化，有害房地产的正常发展。
（3）加强地方管理和监察
现在中央一直出台新政策以抑制这样疯狂发展，让房地产“软着陆”，但地方上一直执行不力。现在有“限购”“限贷”等政策，还有提高贷款利率等手段，即使这样，地方对此政策模糊执行，尽可能“打球”，出台有倾向地方的购房政策，到最后没有从根本上改善这种房价居高不下，交易额和成交量双高不下的局面。究其原因，在于中央和地方在职责管理范围上的模糊，在一些管理上出现相互独立，相互指责等情况，造成房地产管理的疏忽等问题。但这更在于地方财政增长太依靠房地产的发展。地方经济发展过度依赖房地产，这样的改革势必对地方财政造成较大的影响，涉及其他产业发展。这需要建立健全一整套房地产开发管理的体系，用科学的方法进行合理开发，要有充分的考证和长远的规划，既要满足市场，又不能过度开发，做到持续和健康的增长。
在各地正在召开的“两会”中，房地产政策走向再次成为看点。
近日，多个省市召开“两会”，对今年的政府工作做出安排。在各地的政府工作报告中，均涉及到房地产业，其中包括加强保障房建设、鼓励自住和改善型需求等。个别省市还针对自身的市场运行特点，做出了不同的工作安排。
业内人士分析认为，由于各地的房地产市场运行状况不同，地方政策可能有所侧重，但总体而言，即将出台的“地方版”调控政策不会超出“国11条”的调控范围。
北京：遏制房价过快上涨
2010年1月25日，北京市市长郭金龙在北京市第十三届人大第三次会议上所作的政府工作报告中表示，今年将继续整顿和规范房地产市场秩序，查处捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规行为，遏制房价过快上涨势头。
根据北京市统计局的数据，去年第四季度，北京四环路以内商品住宅期房销售均价为25907元／平方米，比第三季度上涨2334元，平方米，创历史新高。去年12月，北京市新建住宅销售价格指数同比上涨13、2％。
郭金龙表示，今年将加快中小户型的廉租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房建设，确保占全市住宅供地面积的50％以上，占全市住宅新开工建设套数的50％以上。同时，确保完成新开工建设和收购13、4万套、竣工交用4、6万套。
他还表示，发挥国有企业的积极性，并广泛吸引社会资金参与政策性住房建设。鼓励集体经济组织依照规划、利用存量建设用地发展公共租赁房，加强政策性住房安全质量和配租配售管理。
郭金龙还透露，今年北京将完成1000亿元土地一级开发投资任务。坚持节约集约利用和“多储快供”，优化土地供应结构，推动二级开发投资稳定增长。
数据显示，去年北京市完成土地一级开发投资1165亿元，通过招拍挂方式成交土地247宗，成交金额928亿元，土地出让金收入占财政收入比重达到45、9％。
郭金龙表示，北京市今年还将引导房地产企业加快开发和入市交易，促进存量房交易。
海南：抑制市场投机
在岛外需求的强力拉动下，海南省房地产市场近期火爆异常，并成为外界关注的焦点。海南省政府近期出台了“停止审批房地产用地”等一些列调控措施。
1月25日，海南省省长罗保铭在海南省四届人大三次会议上表示，今年将严格规范房地产市场，抑制房地产市场投机，引导房地产业平稳可持续发展。
罗海铭表示，在岛外需求强力拉动海南房价节节攀升的形势下，今年将加快建设经济适用房、“双限”商品房。
针对近期的海南房地产市场，海南省政协常委、海南大学中国经济理论研究所所长武曾公开表示，目前海南省房地产市场的投资投机性需求已经占一半以上，其中多数是岛外需求。
罗海铭还表示，今年将新建廉租房7800套、39万平方米，购、改、租廉租住房2200套、11万平方米。同时，提高财政供养人员住房公积金缴存基数，运用住房公积金改革试点、保障性住房专项补助资金等政策。据了解，去年海南省、市县、农垦实现投资44、45亿元，开工建设廉租住房1、17万套、经济适用房1、2万套。
罗海铭透露，今年海南省财政将拿出5000万元，用于国际旅游岛整体形象宣传，主要包括旅游、房地产、热带农产品的市场开发与促销。他还表示，今年将编制房地产业发展中长期规划。
保障房建设提速
除上述两个热点省市，还有多个省市在“两会”中对今年房地产市场工作做出部署，从各地反映出的信息来看，保障房建设将在今年继续提速。
1月29日，广东省省长黄华华在政府工作报告中表示。2010年必须做好六个方面工作，“加快保障性住房建设”便是其中之一。他还表示，支持居民自住和改善型住房消费，增加中小户型、中低价位普通商品房用地供应。积极推进公共租赁住房建设。整顿规范房地产市场秩序，遏制商品房价格过快上涨。
1月26日，湖北省省长李鸿忠在湖北省第十一届人民代表大会第三次会议上表示，截至目前，仍有不少“涉及人民群众切身利益的突出问题”没有根本缓解，住房问题便位列其中。
他表示，在今年省政府将必须办好的十件实事中，包括“新开工建设廉租住房、棚户区改造、农村危房改造等保障性住房240万平方米；解决11万户低收入家庭住房困难。”
在1月25日召开的湖南省人大十一届第三次会议上，湖南省省长表示，今年湖南将加大普通商品房、经济适用房和廉租房建设投入，增加中低价位和限价商品房供应。
在同日召开的山东省第十一届人民代表大会第三次会议上，山东省省长姜大明也在政府工作报告中称，今年将“引导汽车、住房等大宗商品消费，推动消费结构优化升级”。
其中，今年山东省将新增廉租住房2万户，为低收入家庭提供经济适用住房4万套。并编制实施保障性住房建设3年规划，开展住房公积金支持保障性住房建设试点与政府公共租赁住房试点。
政策遵守“国11条”
中国指数研究院副院长陈晟认为，加大住房保障和抑制投资投机，是‘国11条’对房地产调控的重要方面，地方政府即将出台的政策不会超出这个范围。
据记者的了解，在2008年底2009年初各地出台的房地产调控政策中，多数优惠政策的截止期限为去年年末。但到目前为止，仅有上海、南京、杭州、青岛等个别城市出台了新的“地方版”调控政策，多数地方尚未有所动作。
按照惯例，在各地召开“两会”之后，“地方版”的房地产调控政策也将依据会议精神陆续出台，“国11条”的执行情况，将在很大程度上取决于这些政策措施。
陈晟表示，由于各地的市场运行情况不同，因此，地方政府在出台政策时具有较大的操作空间，也有不同的政策侧重点。