关键词：房地产业；房地产泡沫；泡沫测度
近年来，我国以住宅为主的房地产业高速发展，成为启动内需、推动经济增长的重要产业之一。但是，房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快等现象的出现也引起了人们对房地产业是否存在泡沫的研究。房地产业投资、信贷的持续上涨是否会诱发房地产泡沫，这已成为政策决策者和经济理论界关注的焦点。本文拟就公众关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。
一、房地产泡沫的含义及成因
房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。房地产泡沫是指房地产价格偏离市场基础决定的理论价格的持续上涨。具体来讲，房地产泡沫是一种持续上涨的价格运动，是指房地产市场价格高于市场基础价值的部分。
房地产泡沫的形成主要有以下原因：
(一)土地资源的稀缺性
由于土地的稀缺性、垄断性，房地产成为最常见的泡沫载体之一。众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地最大的经济特征就是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。土地的自然供给是固定不变的，而城市化和房地产业的发展对土地的需求是与日俱增的，从而导致了土地资源相对不足。随着经济的发展，人口的增加，城市化进程的不断推进，人们对土地的需求有无限扩大的趋势。因此，土地的稀缺性为泡沫的形成提供了基础条件。
(二)金融的过度支持
房地产业是一个资金密集型产业，房地产投资与消费的稳步增长与金融环境有着十分密切的联系。一方面，房地产泡沫的形成离不开银行系统的支持。从房地产市场的运行过程及其资金链来看，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的全过程。因此，当预期房价将要上涨时，在巨额利润的吸引下，人们会通过向银行贷款筹集资金参与投资或投机。而银行信贷资金在一个行业过于集中会增加银行的信贷风险，一旦形成泡沫经济，银行系统将处于危险的境地。另一方面，泡沫经济往往给银行传递错误信息。在经济繁荣时期，房地产价值上扬，银行往往过于乐观，为争夺市场份额而放松了贷款条件。这种道德风险在房地产价格上扬、抵押物价值不断攀升时不易被察觉，大量银行信贷资金的介入，会加快房地产价格的膨胀和泡沫的产生。然而，随着预期的逆转，房地产价格急剧下跌，银行拥有的抵押房地产价值急剧下降，巨额不良债权随之产生，最终导致房地产泡沫的破灭。
(三)非理性预期
供给和需求是支撑房地产市场发展的两大因素。在正常情况下，只有供给与需求的总量基本一致时，才能维持房地产市场的平衡发展。但由于房地产市场的平衡是相对的、动态的，因此存在供给和需求的暂时不一致。当市场需求，尤其是有效需求通过某种非理性的预期认为将会达到很高时，以开发资金为支撑的房市供给就会增加，价格也会非正常的上涨，若事实上并不存在真实的需求支撑，房地产泡沫开始形成。一旦虚假需求回归本位，供给就会减少，泡沫破灭，从而引发房地产市场链条性经济危机。
(四)房地产投机行为
大量投机资本的存在是房地产经济泡沫生成的重要条件。投机行为对经济波动有很大影响，并且会推动房地产泡沫的形成。国际资本的流动及金融市场自由化的日益增强促进了房地产泡沫的不断膨胀。资金在国际间流动是为了寻找盈利机会，一旦预期某个国家房地产价格将会上升，就会带来大量的国际投机资金流入，推动房地产价格飙升，形成投机性价格泡沫。在泡沫膨胀的过程中，国际投机资本起着推波助澜的作用。相反，若出现价格下跌的预期，就会造成资本的迅速避险出逃，导致房地产泡沫的急剧破灭。
二、我国房地产泡沫的测度
国内外对于房地产泡沫的测度主要有以下几类方法：指标评价法、统计检验法、收益还原法、预警系数法等。根据我国房地产市场的发展现状，本文将采用指标评价法对我国房地产市场是否存在泡沫以及泡沫程度进行宏观测度。与房地产泡沫相关的指标很多，综合考虑后主要选取了以下五个指标：
(一)房地产开发投资与固定资产投资的比例
随着我国产业结构的调整以及房地产市场的繁荣，房地产投资总额占全社会固定资产投资总额的比重逐步上升，从1987年的3、45％增加至2006年的20、74％，而且从2000年起每年都保持20％以上的增长速度，这说明房地产业已成为了国民经济的支柱产业。从这一指标看，我国房地产投资过热已有相当体现，但是该指标仍处于30％的合理范围内，尚未达到泡沫经济的程度。不过2006年，我国房地产投资增长率占固定资产投资增长率的比重出现强劲反弹，这是一个市场预警信号。国家必须加强对房地产市场的合理调控，防止房地产泡沫的产生。
(二)房价增长率与实际GDP增长率的比率
我国房价增长率与实际GDP增长率的比率从1987年的-3、48开始上升，1990年达到最高值5、97。随后该指标值开始下降，基本维持在2以下。2003年以前，该指标基本维持在1、3的临界值以下，由此可知2003年以前中国房地产市场并没有出现明显泡沫。但是，2004年该指标值出现强劲反弹，从2003年的0、55急剧上升至1、87，这说明我国房地产市场出现过热。虽然国家通过加强对房地产市场的宏观调控，该指标值在2006年有所回落，但是国家仍需继续加强对房地产市场的调控，进一步消除房地产价格中的泡沫成分。
(三)房地产开发贷款占银行贷款总额的比重
我国房地产开发贷款总额占银行贷款总额的比重总体上不高，房地产贷款总额变动趋势与银行贷款总额变动趋势基本上一致。从1997年以来，我国房地产开发贷款占银行贷款总额的比重一直处于上升趋势，说明银行信贷资金对房地产业的支持力度在加大，信贷资金向房地产业聚集。对于房地产开发贷款总额占银行贷款总额比重的适合值，学术界和实际市场并未进行确切的界定。而对于房地产开发贷款增长率占银行贷款总额增长率的比值，一般认为在1～3比较合适，过高的指标值表示银行资金投向房地产市场过快，泡沫的成分比较大。自1997年以来，该指标值基本维持在2、5以下，处于正常范围。
(四)房价收入比
我国的房价收入比一直比较高，维持在5～8倍之间。按照国际上的惯例，房价收入比在3～6
倍之间比较合理。但是由于各国国情不同，经济发展水平、居民收入水平、购买新房和二手房的比例、恩格尔系数以及收入分配结构等都会影响到居民的实际购房能力，同时我国还存在年轻人购房时的代际收入转移，因此这一经验数据不能完全适用于所有国家。在我国，特殊的国情决定了我国较高的房价收入比。但是，2005年的房价收入比已将近为8，如果房价收入比继续攀升，说明房地产价格在一定程度上超过了居民的实际支付能力，值得警惕过高房价中的泡沫成分。
(五)商品房空置率
我国商品房空置率总体上呈现不断下降趋势。在经历了1992、1993年我国部分地区的房地产泡沫以后，全国的房地产市场步入周期性的萧条阶段，以前开发的房地产由于后来房地产市场的低迷而使空置率不断上升，这种情况一直持续到1999年，从而导致1999年的商品房空置率达到一个顶峰。之后，随着1998年住房制度改革的不断推进，房地产市场逐步复苏，制度层面的效果在1999年以后逐步显现，市场开始真正升温，以前的房屋空置面积被逐步消化，同时商品房的可供应量也迅速增加，商品房空置率得以逐步回落。虽然我国商品房空置率在2004年以前一直比较高，处于空置过量区，说明房地产市场存在一定的泡沫成分，但是经过国家加强对市场的宏观调控，从2005年开始空置率迅速下降，回落到空置合理区间。
通过应用以上这些与房地产市场发展密切相关的指标对我国房地产市场进行测度，可以看出这些指标尚处于比较合理的区间，我国房地产投资增长与全社会固定资产投资增长基本保持同步。房地产开发投资总额占固定资产投资总额的比重一直维持在20％左右，尚处于合理范围。房地产价格增长率与实际GDP增长率的比值基本维持在1、3的临界值附近，商品房价格总体上并没有脱离实体经济的支持。房地产开发贷款占银行贷款总额的比重一直较小，但总体呈上升趋势，说明近年来，有更多的银行信贷资金投向房地产开发市场，推进市场的繁荣。但是值得警惕银行信贷资金过多集中于房地产行业。我国房价收入比相对于国际上3～6倍的合理标准较高，但是我国的特殊国情决定了我国有较高的房价收入比，我国房价收入比从全国范围来看仍属正常，但是必须警惕房价收入比继续攀升。我国的商品房空置率一直处于比较高的水平，处于空置过量区，说明房地产市场存在一定的泡沫成分，但是近两年空置率的迅速下降，说明我国房地产市场过热有所缓和。因此，从全国范围来看，可以判断我国并不存在全局性的高泡沫。
三、我国房地产泡沫的防治对策
(一)加强对土地的宏观调控
第一，严格控制土地供应量。土地是房地产市场的源头，因此应根据市场的实际需要投放合适的土地供应量，既要防止供应过度，又要避免供应过度从紧，给投机者以可乘之机，要尽量保持市场上的供求平衡。第二，建立土地信息系统。各地政府应对土地储备数量、待拍卖的土地以及现有土地的结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称，遏制一些人圈地、炒地、囤积土地以谋取暴利。第三，调整土地的供应结构。政府应充分发挥土地供应对房地产市场的宏观调控作用，合理确定各类房地产开发用地。严格控制高档商品房的土地供应，适当增加普通商品房、经济适用房、政府廉租房的土地供应，从而有效保障居民所需的普通住宅用地的供给和低收入者的基本生活需求。
(二)调整商品房供给结构
首先，建立多层次的住房供应体系。针对我国房地产市场供给结构不平衡，政府应在兼顾社会各层次住宅需求的同时，重点满足广大中低收入者的住房需求。其次，政府应加强对经济适用房、廉租房的建设和管理。政府要加大经济适用房的供应量，并要严格限制经济适用房的购买对象。同时，政府要规范经济适用房的开发面积，解决目前经济适用房面积过大，中低收入阶层无法承受的问题。此外，针对低收入者无法购买普通商品房的现状，政府应加大廉租房的供应体系，对这部分住房提供补贴，租给低收入者，保障低收入者的基本生活需求。
(三)倡导购房者理性消费
由于传统观念的影响，人们都想拥有属于自己的房子。近年来，随着房价的不断上涨，人们担心未来房价会继续上涨而纷纷提前购房。由于预期的乐观，投资者也将自己手中的资金纷纷投入房地产市场，并通过银行贷款购买多套住房，以期获取巨额价差，从而推动了房地产价格的大幅度上涨。因此，国家应大力倡导购房者的理性消费，使盲目的房地产购买热、投资热在相当程度上得到遏制。一方面，消费者要理智看待目前房地产市场的繁荣状况，理性分析房价的上涨。另一方面，要积极引导购房者学会分析楼盘的实际价值，分析自我消费能力与消费群体类别，做到消费能力与消费品档次相匹配。
(四)拓宽融资渠道
房地产业是一个资金高度密集型产业，开发一个房地产项目需要大量的资金。在我国现行金融体制下，推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分来源于包括房地产开发贷款和住房抵押贷款的银行信贷资金。因此，应拓宽房地产开发企业的融资渠道，建立多渠道的支持体系，培育多元化的融资工具，从源头上控制投机资本。实力雄厚的大企业除了传统的向银行贷款的融资方式外，还应积极寻求多元化的融资方式，如发行股票、发行公司债券、发行房地产产业基金等。中小型房地产开发企业应积极探索适合自身实际情况的融资渠道。如通过寻求与大公司或与民间资金的合作来解决资金需求的问题。
(五)强化经济杠杆的调控作用
1 充分发挥利率杠杆的作用。在房地产价格持续上升阶段，央行可通过利率工具来调节货币供应量和需求量，进而调控房地产市场。首先，央行要采取同步性的温和加息或加息暗示的方法，提高房地产贷款利率，从而提高开发商和投机者的成本，抑制房地产市场需求，防范房地产泡沫的生成。其次，央行可以采取灵活的利率措施，如针对不同类型的商品房屋贷款设定不同的贷款利率，引导开发商向普通商品房的方向倾斜，满足中低收入消费者的需求；调高个人非自住房的贷款利率，控制投资者的融资渠道等。最后，根据不同的投资项目和贷款期限实施不同的利率。
2 设计合理的房地产税制。设计严密的房地产税制，抑制土地的过度投机。通过改革现有税制，如对空置土地征收空地税，提高土地囤积成本，加强对转手套利的土地收益征收土地增值税力度。同时，国家财政和税收等有关部门还要继续加大清理住宅建设和消费环节中不合理收费的力度，取消不合理的税费，合并重复缴纳的税费，降低偏高的税费标准，从而理顺商品住宅价格的构成，鼓励普通住宅消费。另外，对个人在一定期限内(如一年)频繁买卖房地产因房价差额获取的收益征收房地产个人所得税，对房地产开发商所获得的超额利润征收超额所得税。
3 加强银行信贷管理。从房地产泡沫的成因看，银行信贷是一个不可或缺的因素。因此，合理限制信贷资金的可得性，加强银行信贷管理是优化资源配置和银行资产结构，提高资产质量的关键。首先，银行可适当提高泡沫易发地区如大城市或发达地区个人住房贷款的首付比例，尤其是高档商品房的首付比例，引导购房者理性消费。其次，银行在开拓房地产信贷业务中，应注重市场细分，合理控制各种贷款的比例。第三，严格审批程序。不论是房地产开发贷款还是个人住房按揭贷款，银行一定要对贷款人的资信状况进行详细了解，严格按照贷款审批程序行事，避免贷款人的道德风险，从根本上提高银行的资产质量，抑制过度信贷和金融风险。
关键词：房地产 现金流 案例分析
作为我国最大的房地产开发企业，万科坚持主流市场定位，以市场、客户、股东为导向，积极促进销售，持续提升效率，优化管理，推进住宅产业化战略，经营业绩连上台阶。在销售和开发稳步增长的同时，公司的专业能力得到巩固和提升，产品服务内容也日趋丰富。但是房地产行业的增速过快使得企业快速发展的同时伴随着许多危机。全球金融危机使得潜在的危机渐渐浮出水面，房地产企业的现金流结构失衡等问题再度成为万众瞩目的焦点。因此，包括万科在内的房地产企业纷纷对传统的经营模式进行反思，企业是否能抵御这场金融危机的寒流。万科的经营策略，相对是比较稳定的。其中包括坚持快速周转和稳健的投资策略等。快速周转的房地产企业，具有更强的制造业特色，有利于促使企业不断提升专业能力。而快速周转加上谨慎投资，则保证了企业在市场波动中保持经营的安全性和灵活性。
占据行业领先地位的万科凭借其对市场变化的敏感度和对行业波动的准确把握，业绩稳定增长，2012年全年累计实现销售面积1 295、6万平方米，销售金额1 412、3亿元，销售金额再度刷新行业记录，并在服务理念方面保持领先，相继推出了包括第五食堂、万物仓、幸福驿站在内的一系列服务创新，进一步丰富和拓展了产品服务内容。同时，万科凭借稳健的经营策略保持了相对良好的财务结构和资金状况。
一、现金流量结构分析
（一）现金流量整体分析
经营活动现金流量对企业来说至关重要，会影响企业的盈利质量以及未来的经营成果。从万科近三年的经营现金流量状况来看（见表1），伴随着企业资产规模和销售水平的不断提高，万科的经营活动现金流量净额也同步呈现出逐年上升的趋势，但实质的盈利质量并不是很高。原因是尽管企业的经营活动现金流入在总流入中占的比例很高，但由于经营活动现金流出在总现金流出中所占比例也非常高，导致其经营活动为企业创造的现金流很少，并且耗用了企业很多的资金。由于存货是资金需求和占用的重要影响因素，而且在万科流动资产中占到70%以上，因此需要进一步分析存货内部构成对现金流量产生的影响。进一步分析2010-2012年万科的存货明细可知，万科的存货在近三年最多只有6、27%为已完工开发产品，在建和拟开发产品占了总存货的90%以上。由于房地产开发周期较长，这些项目占用的资金周转较慢，加之在建项目需要持续的后续资金投入，导致资金的耗用越来越多。但是，在市场交易逐步复苏带来的存货消化速度回升的作用下，企业的经营活动现金流的平稳会得到一定的保障，企业的资金压力会相对减轻，企业有望抓住市场的复苏机会，进一步改善运营效率以应对后期市场变化。
由于投资尚处于资金投入期，投资活动的现金流入无法满足现金支出的需求，投资活动的现金流量净额在三年间均为负值，并且在2011年有了明显的下降，这主要是因为收购项目产生的投资现金流入大量减少。我国房地产行业的资金活动受国家宏观调控的影响非常大，而且非常敏感。继2010年针对楼市的调控措施密集出台后，为巩固和扩大前期调控的成果，国务院在2011年1月再次推出“新国八条”。这些政策的出台对市场产生明显影响，受政策环境和市场形势变化的影响，企业的土地购置和开发投资行为都大幅萎缩，房地产企业的投资能力和投资意愿普遍减弱。进一步分析发现，万科投资支出的现金在减少，这也说明万科受宏观政策的影响在投资上的策略很谨慎。同样受这些因素的影响，再加上2010年几次上调贷款利率，万科在行业整体融资环境紧张的情况下，借款金额大幅减少，同时偿还债务支出的现金又大量增加，从而导致筹资活动现金流量净额在2011年大幅下降。
（二）现金流入结构分析
2010-2012年万科的经营活动现金流入均占总流入的70%以上（见表2），这说明企业的现金流入主要来自于经营活动，同时经营活动现金流入呈逐年上升的趋势，其主要原因是万科始终贯彻快速销售的策略，并随着市场景气度的下滑相应地增加打折促销行为。企业来自投资活动的现金只占很少部分，并且2011年与2010年比较减少了72%，因为万科的收购项目中，存在购买价格中以现金支付的部分减去被收购企业持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，将其重分类到“收到其他与投资活动有关的现金”项目中进行反映，该项目在投资活动现金流入中占很大的比率，而2011年该项目金额又大幅减少，最终导致2011年的投资活动现金流入大幅下降。筹资活动现金流入在2011年有所下降是因为央行在前三季度三次上调存贷款基准利率，使流动性呈现紧缩态势，房地产行业的融资渠道大幅收缩。2012年筹资活动的现金流入较2011年有较大增长，占到总流入的29、13%，成为公司现金流入的重要来源，这也体现了国内贷款是房地产企业的主要筹资手段，企业营运现金很大部分是由贷款获得。进一步分析万科的筹资活动现金流入发现，除了借款收到的现金增长外，吸收投资收到的现金和收到其他与筹资活动有关的现金均小幅下降。这也表明企业的资金链压力有所缓解，但是筹资活动仍然需要得到企业更多的关注。
（三）现金流出结构分析
2010-2012年，因为企业经营规模的扩大和结算规模的增长，万科的经营活动现金流出金额呈逐年增加的趋势（见表3），但是其占总现金流出的比重却在逐渐减少，这主要是因为筹资活动现金流出在总现金流出中所占的比例增加导致。进一步分析发现，公司将近80%的筹资现金流出用于归还借款。投资活动现金流出在总现金流出中所占的比重很小，且在2012年下降了50% ，这说明万科在投资上依然坚持谨慎的策略，不把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上，选择合理时机获取未来发展所需的项目资源。
二、现金流量比率分析
（一）偿债能力分析
保持较高的流动性和短期偿债能力对于房地产企业至关重要。流动比率是短期偿债能力分析的一个重要指标，比率越高说明企业资产的变现能力越强，短期偿债能力也越强，一般认为合理的流动比率为2。万科的流动比率呈现逐年下降的趋势，特别是2011年有较大幅度的下降，主要是因为预收账款增加了49%，导致流动负债增加了55%。到2012年期末的时候，流动比率降为1、40，远低于基准值2，这也说明企业的短期偿债压力增强。由于房地产企业的存货比例普遍较高，并且存货本身的变现时间较长，特别是可能出现积压、滞销等情况，流动性较差，而速动比率将存货这样的流动性较差的资产从流动比率中扣除，因此，速动比率更具有参考价值。速动比率一般应保持在1以上。万科近四年的速动比率呈现波浪式的变动趋势，2011年速动比率大幅下降，主要是因为企业2011年度的预收账款由2010年的744、1亿元大幅增长至1 111亿元。现金流动比率是经营活动现金净流量与流动负债的比率，从现金流量的角度反映了企业当期偿付短期负债的能力。万科2010-2012年的现金流动比率总体上基本保持不变，但是三年均为1%左右，这说明企业经营活动产生的现金净流量不足以抵偿流动负债，必须另外筹集资金以偿还短期债务，企业的流动性较差，现金压力较大，有一定的财务风险。资产负债率是负债总额和资产总额的比率，是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志。一般认为，资产负债率为0、4-0、6较适宜，并且越低越好。2011年和2012年万科的资产总额分别增加了37、36%和27、88%，说明企业的资产规模在不断扩大。同时，万科的资产负债率连续三年都高于70%，且呈现上升趋势，这一方面说明企业很好地利用了财务杠杆，另一方面也暗示了企业的负债水平较高，企业的现金压力不断上升，偿债能力有逐渐下降的趋势，存在一定的财务风险。进一步分析发现，万科的流动比率和速动比率都较低、资产负债率较高，主要都是因为预收账款的增加，除预收账款外，企业其他负债占总资产的比例为43、7%，企业的净负债率也保持在行业较低的水平。这说明万科保持着相对安全的财务结构，但是来自资金链的压力依然是企业寻求发展必须要面对的重要课题。
（二）获现能力分析
万科2010-2012年销售现金比率均为正，2012年较2011年有所下降，下降了24%，主要是因为经营活动产生的现金流量净额增长了9、93%，而营业收入增长了43、65%。说明营业收入的增长中现金的保障程度较低，这也不是说企业的情况不好，还要结合应收账款政策等进行具体分析。但是这种情况应该引起企业的注意。总资产现金回收率反映了企业运营全部资产获取现金的能力，比值越大说明企业利用资产创造现金流的效果越好，企业的获现能力也就越强。万科的资产在不断的增长，经营活动的现金流量净额的不稳定也就导致了总资产现金回收率的不稳定。这也提醒企业需要时刻关注企业的财务稳健性。
每股经营活动现金流量净额表明企业每股所获取的现金流量的数量，该指标越大则表明企业的股利支付能力越强。三年间，万科的每股经营活动产生的现金流量净额呈逐年增加趋势，2011年每股经营活动产生的现金流量净额较上期有较大幅度的增加，这一方面是因为企业打折促销行为的增加从而带来销售回款增加，另一方面是因为结算规模的增长。因此，企业应该继续提高周转率以保证销售回款速度。在近两年筹资活动受限的情况下，企业对销售回款的依赖将持续，以维持企业内部的现金流平衡，保障企业持续安全的发展。
（三）盈利能力分析
营业利润率是营业利润和营业收入的比率，它是衡量企业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。万科的营业利润率呈逐步下降的趋势，表明企业的商品销售额提供的营业利润在减少，企业盈利能力在减弱。
销售净利率是指净利润和销售收入的比率，用来衡量企业一定时期内的销售收入获取利润的能力。万科的销售净利率总体变动不大但也呈逐年下降的趋势，这说明企业在扩大销售的同时，企业净利润不是同比例的增长，销售带来的净利润在减少。
总资产报酬率是企业一定时期内获得的报酬总额与资产总额的比率，反映了企业运用全部资产的总体获利能力。该指标越高，表明企业的投入产出水平越好，企业的资产运营越有效。从万科总资产报酬率2010年和2011年度的数据来看，2011年比2010年下降了7%，下降的主要原因是利润总额的增长幅度小于资产总额的增长幅度。
这些都表明企业经营效率并未像销售业绩一样令人满意，企业的持续成长能力堪忧。尽管企业销售业绩增长迅速，但房地产企业利润空间不断被挤压的状况仍然存在。在销售、融资、土地、人力等成本持续上涨的环境中，房地产企业如果不能找到新的创利来源，或者无法有效地控制成本，企业的利润空间被进一步压缩的状况将在更长时期内持续。受制于房地产行业传统创利来源的日渐缩小，企业应该积极探寻全新的盈利渠道。万科凭借更强的市场变化和竞争压力的应对能力，通过灵活的销售策略，严格的成本控制以及准确的战略制定等层面的领先优势实现了销售业绩的持续增长。
（四）营运能力分析
应收账款周转率是反映企业应收账款周转速度的比率，它说明一定时期内公司的应收账款转化为现金的平均次数，周转率高，表明收账迅速，账龄较短。万科的应收账款周转率呈逐步上升趋势，特别是2012年与2011年相比上升的幅度较大，增长了31%，这与当前的银行信贷调控政策相关，并且其整体水平仍然高于同行业平均水平，主要是因为公司的主营业务规模的扩大、较严格的信用条件和有力的收款政策。这说明公司的收款变现的速度在变快，资金被外单位占用的时间变短，管理工作的效率在提高。存货周转率是销售收入和存货的比率，用于反映存货的流动性和存货资金的占用是否合理。存货周转越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转化为现金的速度也越快。企业应该在保证生产经营连续性的同时，提高资金的使用效率。在房地产公司的流动资产中，存货所占的比重较大，存货对公司经营活动变化的敏感性也很强。万科的经营规模在不断扩大，但是公司注重库存去化，这使得库存结构一直保持在健康状态，在其自身规模增长的同时存货销售也在增长，只是增长的不同比例造成存货周转率的波动。这些都与公司谨慎拿地、快速开发策略以及保持快速周转分不开。2012年存货周转率的回升，也表明困扰企业的存货问题得到了一定程度的舒缓。现金周转期是指从购买存货支付现金到收回现金这一期间的长度。现金周转期越短，说明企业在运营资本的管理中所采用的现金管理越成功。万科的现金周转期在2011年上升之后又在2012年呈下降趋势，下降了13%，下降的原因主要是在存货周转天数和应收账款周转天数下降的同时，应付账款周转天数反而上升，这说明企业在这几年经济环境不是很好的情况下，加快存货的去化速度以及施行严格的销售信用政策，同时又更多的延长付款时间、无偿占用供应商的营运资金，从而加快现金流速度，提高企业持续创造价值的能力。
三、结论与建议
（一）加强经营环境研究、注重现金流管理和公司战略的结合
2013年2月举行的国务院常务会议出台了楼市调控的“国五条”。会议再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。这是自2009年12月开始楼市调控以来，继“国十条”、“新国八条”等政策之后的第五次调控升级。这些政策减缓了房地产企业的发展速度，但是企业应积极关注市场，分析公司的经营环境，将现金流管理上升到企业战略高度，制定清晰的企业发展战略，并依据企业的战略和自身的经营财务状况，制定相应的现金流量战略。在考虑现金流的可利用程度和现金流转是否顺畅等问题的基础上，根据企业的现金流实际情况选择与企业战略目标相符的投资项目，真正建立企业的价值源和现金流增长源，提高现金流的使用效果，实现企业的长期健康发展。
（二）加强现金动态管理，加快周转，提高资金使用效率
现金周转过程是动态的，因此对现金流的管理也应该是动态的，企业应建立基于现金流的预算控制系统，通过编制企业现金预算，对经营活动中现金周转的各个阶段都制定详细的预算并进行有效的控制，及时发现各个阶段出现的问题并进行调整，保证经营活动顺利进行。同时房地产企业还应该加强对现金收支的管理，加大资金回笼力度，提高资金周转速度，从而提高资金的使用效率。加快周转已经成为行业内的共识，追求效率保持高速周转的企业才能持续快速的增长。快速周转模式不仅能使企业有效规避市场风险，而且尽管高周转牺牲了单个项目利润率，但事实证明高周转带来的资本收益水平提升远远超过单个项目的利润率损失。当前外部市场的不确定性和日趋激烈的竞争都要求企业加快周转，提高资金的使用效率。
（三）实现多元化融资
资金链安全作为企业价值增长的重要保障一直倍受关注。从2010年开始，我国资本市场就基本上关闭了包括股权和债权在内的房地产企业的融资通道，企业从资本市场获得支持的可能性微乎其微。到2011年，调控政策收紧，银行也随着收紧信贷，这导致房地产企业进入到资金链极度紧张的阶段。2012年以来，随着企业经营环境的好转，资金链的压力有所缓解，但仍不轻松。借款特别是来自银行的借款仍然是开发企业筹资的主要途径，但是单一的融资方式无法满足房地产企业对资金的大量要求，因此，融资创新，寻求新的融资渠道将是企业实现可持续发展的重要策略。企业可以探索合作开发模式，引入房地产信托，还可以加大对新型房地产基金、海外融资等创新融资渠道的关注。
合作开发可以变相融资，达到双方共赢的状态，房地产企业获得开发需要的资金和土地，合作方则通过投资获得相应的经营收益。而且合作开发可以给房地产企业带来规模效益，有效分散市场风险，合作双方共同开发、共担风险、共享收益。房地产信托投资可以吸引大量的社会闲散资金，融资效率较高，而且房地产信托受到严格的政府监管，安全性较高。房地产企业还可以寻求海外融资渠道。海外融资不仅可以解决资金问题，而且可以引进国外的先进经营理念和更严谨的资金运营方式。房地产企业可以积极寻求海外合作伙伴，充分利用海外企业的优势开拓海外融资渠道。这对于房地产企业的综合实力和抗风险能力都有一定的强化作用。
（四）强化企业危机意识，提高企业经营能力
由于受到国家宏观调控政策的影响，房地产企业的盈利状况变差，生产经营能力难以在短期内得到有效的改善。因此，房地产企业应该强化危机意识，加强抗风险能力，提高自身的经营能力。对于房地产企业而言，土地是生命线，但是单纯依靠追求规模和土地储备取胜的时代已经远去，房地产企业不能再冒进经营，应合理控制土地占用量，谨慎拿地，经营理念也应该从“土地为王”回归到“现金为王”，确保经营活动创造现金流的能力，这才是企业稳定、持续发展的根基。
居高不下的房价，让许多对住房有刚性需求的消费者望而却步，即使国家出台了救市政策，也并不能为企业带来持续稳定的经营现金流入。因此，房地产企业必须提高自身的经营管理能力。房地产企业应谨慎拿地，加快项目的开发进程，对库存商品房做好各项促销工作，采取有力的销售策略，降低存货跌价风险，从而提高存货周转率。同时，房地产企业要加快销售回款的进度，确保资金及时到账，缩短应收账款的周转时间。
（五）实施品牌创新，形成核心能力竞争优势
随着房地产市场的逐渐成熟，房地产开发企业间的竞争模式正在发生转变。由依靠土地升值发展到产品竞争，行业竞争程度不断升级更将竞争模式逐步带向品牌竞争。这种竞争模式的转变一方面是因为行业的成熟发展，另一方面是因为在政策调控下房地产产品逐步回归居住属性。随着投资投机需求被抑制，消费者购房行为趋于理性，对企业品牌、项目品质、行业风险等许多方面的认知能力都有所提升。顺应市场的变化，房地产企业应更多的回归到品牌、产品、周转等自身能力的建设上。房地产企业应该意识到随着住宅日益回归基本的居住属性，未来企业的竞争能力将不仅仅体现在住宅本身，服务配套也将成为客户购房时重点考虑的因素。企业要进一步丰富和拓展产品服务内容，并不断提升客户的居住感受。种种迹象表明，具有核心能力竞争优势的企业往往才能更准确地把握市场变动，抓住发展良机。
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作者简介：
关键词：房地产信贷；房地产周期；信贷风险；违约风险
中图分类号：F832、45 文献标识码：A 文章编号：1003-4161(2011)01-0142-05
房地产信贷是房地产金融的基础与核心。房地产金融以基本的信贷业务为起点，至今房地产信贷仍然占据了房地产金融的主要部分，对房地产金融安全和市场波动具有重要的作用。
房地产信贷对微观主体和宏观经济都具有积极的作用。微观方面，个人通过信贷方式克服了消费者面临的流动性约束，有利于实现购买力的跨期转移，实现消费者的跨期效用最大化、以信贷为主的金融市场的发达程度和信贷政策对于住房消费具有极大的影响；信贷也是房地产企业较为可靠而成本较低的融资渠道；金融机构通过开发多种多样的金融工具，比如住房公积金、住房储蓄存款、抵押贷款证券、房地产信托基金等，将小额而分散的住房储蓄集聚起来，转变为住房投资，满足大规模的社会化住房投资所需要的资金。宏观方面，房地产信贷市场也为宏观调控提供了一个场所和工具，政府通过信贷控制、改变利率或者税收政策来加强住房信贷的自发调节作用，会进一步缩小经济波动。
由于发展阶段、市场化程度和制度基础的不同，目前中美房地产信贷在总体规模、在国民经济中的地位、信贷结构等方面都存在一些显著的区别，这些差别导致了房地产信贷与房地产周期、短期宏观经济波动的互动关系上呈现不同的特征。了解这些差别，对于借鉴美国次贷危机的经验教训，更好的防范房地产信贷的周期性风险、其他系统性风险以及非系统性风险都具有积极意义。
一、中美房地产信贷现状特征比较
(一)中国房地产信贷现状特征
中国房地产贷款主要分为个人住房按揭贷款和房地产开发贷款。根据央行公布的数字，在2009年底居民按揭贷款和房地产开发的总额为7、33万亿元人民币，占商业银行全部贷款的比重从1998年末的4％提高到2009年末的18、3％，占GDP的21、86％。美国商业银行房地产贷款占据了商业银行信贷资产的一半以上，与美国相比，中国房地产贷款无论从绝对额还是占比看都有巨大的上升空间。图1列示了2003―2009年全国房地产信贷余额、开发贷款余额和个人住房按揭贷款余额的发展变化情况。
1、个人住房按揭贷款具有较大发展潜力。自1998年开办个人住房按揭贷款后，个人住房按揭贷款实现了较快的发展速度。2003年以来，由于房地产市场持续火爆，房地产信贷更是呈现出爆发性增长态势。2009年底，中国个人住房按揭贷款余额为4、8万亿，占整个国内银行体系贷款总额的11、1％左右，占GDP的比例为12％左右。而美国2007年6月份按揭贷款余额占全部贷款的34％，占GDP的71、6％。
2、房地产业对房地产开发贷款依赖程度较高。到2009年底，中国房地产开发贷款余额2、53万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的6、66％左右。近年来，由于上市、发债等直接融资渠道的增加，房地产企业对银行业信贷依赖程度有所降低。国内信贷占房地产企业资金来源的比重由2003年6月末的25、99％下降到2010年5月的20、3％。自筹资金占35、0％，其他资金占4J4、1％(见表1)。在其他资金里，定金及预收款占55、7％，个人按揭贷款占31、1％。考虑国内信贷和销售款回笼中的住房按揭贷款，那么房地产开发对银行信贷依赖程度大约为34、1％。从另一侧面来分析，反应房地产金融风险的金融杠杆指标之一――按揭贷款与房地产行业资金来源之比，从2008年底的2、48增加到2009年的3、19，说明杠杆指标较高，房地产信贷存在一定风险。
3、住房信贷增长促进了住房投资扩大。虽然住房贷款是一种消费贷款，不会直接贷放给房地产开发商，但是住房贷款促进了住房销售，转变为开发商的销售收入，成为开发商的一项重要资金来源，在中国房地产开发企业到位资金中，定金和预收款的比重约27％。而定金和预收款中很大一部分应该是由住房抵押贷款转来的。
4、信贷资金的快速增长是房价持续高涨、市场繁荣的重要推动力量。根据国家统计局公布的数据，2009年全国完成房地产开发投资36 232亿元，比上年增长16、1％。其中，国内贷款11293亿元，增长了48、5％，这部分资金大部分来源于银行；同期全国无论是商品房成交量、销售额、房价涨幅，都创下了历史纪录，其中新房成交价格涨幅第一次超过了20％，达24％。数据说明，中国房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。
(二)美国房地产信贷现状特征
美国房地产金融市场是以私营金融机构为主体的私人信用经济。房地产信贷是支撑美国建筑业和解决住房问题的重要金融杠杆。美国房地产贷款是银行发放的为客户取得不动产提供融资的贷款。按美联储的统计口径，美国商业银行的房地产贷款分为5大类，分别是：建设与土地开发、非农场非住宅、农场贷款、多户住宅和1-4户住宅。一般将前4类归为商业房地产贷款，1-4户住宅贷款被归类为住宅房地产贷款。1987―2009年期间，美国商业银行房地产贷款总量随较长时期的经济繁荣以及商业银行资产负债的扩张而急剧膨胀，年均增长率达到9、6％，不仅高于商业银行资产和贷款的增长速度，更是远远高于工商业贷款和消费者贷款的增长速度。1987年美国商业银行房地产贷款余额为5 022亿美元，2009年增加到3、8万亿美元，增长了7、57倍。1987年房地产贷款在总贷款中的占比为31、4％，而2009年则上升到56、6％，占据了商业银行贷款总额的半壁江山，成为美国商业银行最重要的信贷资产，房地产贷款在美国商业银行资产中的相对重要性持续上升。除商业银行之外，美国购房者还有其他获得贷款的渠道，比如非银行类住房抵押贷款公司，以及市场中存在大量独立的贷款机构和数量庞大的贷款经纪人。
1、私营金融机构占主体。美国的房地产金融业务以各种私有金融机构为主体，这些私营金融机构主要有商业银行、互助储蓄银行、储蓄贷款协会和保险公司等。美国购房者大多数通过这些私营金融机构的住房抵押贷款来解决住房问题。联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mac，简称房利美)和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac，简称房地美)是美国最大的两家非银行住房抵押贷款公司，分别设立于1938年和1970年，属于由私人投资者控股但受美国政府支持的特殊金融机构。两家公司的主要业务是从抵押贷款公司、银行和其他放贷机构购买住房抵押贷
款，并将部分住房抵押贷款证券化后打包出售给其他投资者。房利美和房地美是美国住房抵押贷款的主要资金来源，所经手的住房抵押贷款总额约为5万亿美元，几乎占了美国住房抵押贷款总额的一半。
2、房地产贷款结构以消费信贷为主。美国的房地产抵押贷款以消费信贷为主，主要是为个人买房提供资金。个人购房按揭贷款总额占房地产全部抵押贷款总额的76％，如果加上多户住宅贷款，则比例高达82、4％。其他贷款包括开发贷款、建设贷款、商业楼贷款、农场贷款等等加起来才占17、6％。这种贷款结构是与美国住房市场供求基本平衡的市场特点相联系的，其目的在于为购房者提供资金支持，以促进商品房销售。
3、住宅房地产贷款品种丰富，市场完善。为了适应经济形势的变化，同时满足购房者不同的贷款要求和投资者的投资愿望：经过多年的发展，美国房地产抵押市场形成了丰富多样的抵押品种，大概可以按如下内容分成几大类。按利率是否可变可分为：固定利率抵押和可调利率抵押；按抵押的年期可分为5年、10年、15年、20年、30年等；按还期方式可分为：平均摊还，递增还款、气球抵押；按提供抵押信用保险的机构分为，FHA抵押、VA抵押、常规抵押等。仅联邦国民抵押贷款协会(房利美)推出的抵押品种就有十几种。
(三)中关房地产信贷现状特征比较
1、房地产信贷市场规模与发展潜力不同。一个国家的房地产市场与其经济整体发展水平密切相关。2009年中国房地产信贷余额为7、33万亿人民币，全年GDP 33、53万亿人民币，占GDP的比例为21、9％，而美国2009年房地产信贷是3、80万亿美元，当年GDP12、79万亿美元，信贷占GDP比例为29、7％。中国信贷总量低于美国，在GDP中所占的比例也较低，说明房地产信贷市场远未饱和。美国的房地产信贷市场有上百年历史，住房按揭市场也有50多年，中国房地产信贷市场、特别是个人住房按揭贷款市场刚12年，未来仍有空间继续通过信贷扩张来推动行业发展。
2、房地产信贷市场发展成熟度不同。美国具有高度发达的市场经济体系，与其相对应的是一个具有充分多元化和多样性的成熟房地产金融市场，房地产信用和贷款支持方面相对成熟。例如美国个人住房按揭贷款市场分类十分详细，可满足不同类型投融资需求；中国房地产信贷从1998年房改后个人住房按揭贷款正式启动至今仅有20多年发展历史。与成熟发达的房地产金融市场相比，中国的房地产信贷仍然存在很多问题，如缺乏以利率为主的调控信贷规模与结构的市场化信贷调控机制，开发资金来源过多依赖信贷资金，融资成本较高等。
3、房地产信贷结构不同。美国的房地产抵押贷款中个人购房按揭贷款总额占房地产全部抵押贷款总额的76％～82、4％，是与美国住房市场供求基本平衡的市场特点相适应的；目前中国个人住房按揭贷款占房地产贷款余额的比重为65、48％，开发信贷占有34、52的比例，银行开发贷款比例较高一方面说明中国房地产企业开发资金对于银行信贷资金的依赖性较强，另一方面也是与中国房地产市场总体供不应求的市场结构相适应。随着城市化进程的加快和经济的发展，必须通过房地产开发解决大量流动人口进城问题，改善人民居住条件，因此，房地产企业需要更多的资金支持以提供更多的住房供应来满足不断增长的住房需求。
4、房地产业融资方式不同。中美两国房地产业对金融的依赖程度和融资方式有很大不同。中国房地产行业中的开发商借款有20％左右来自于银行贷款，加上个人住房按揭贷款，资金来源中还有34、1％左右的资金直接依赖商业银行贷款，因此商业银行对房地产行业的发展产生直接而重要的影响，同时也承担着房地产行业波动产生的巨大风险。而在美国，开发商和购房者对银行依赖程度相对较低，很多开发商本身就是大型财团或上市集团公司，或者都以大型财团或大型集团公司为背景，融资渠道相对广泛。
5、贷款制度不同。中美个人住房按揭贷款在利率、首付比和典型贷款期限等方面存在差异。浮动利率与可调整利率都可以及时反映资本市场上资金的供求状况，减小借贷双方承担的利率变动的风险。中国的首付比较高，贷款期限较短，贷款风险较小，利率较高。
二、中美房地产信贷风险比较
在房地产市场繁荣和衰退的周期运行过程中，银行始终面临着信贷风险。房地产信贷风险，指经营房地产信贷业务的金融机构，由于决策失误管理不善或市场环境变化等原因导致其资产收益或信誊遭受损失的可能性。中国房地产信贷在金融总量中所占的比例越来越高，房地产贷款快速增长，银行业信贷支持在房地产行业发展的过程中发挥了关键作用，同时也成为风险最为集中的领域。
(一)中国房地产信贷风险特征
中国房地产业中的每一个关键环节，从土地使用权的购买、开发商融资，到消费者抵押贷款，大部分资金都来源于银行的贷款。金融市场发育不够健全，商业银行在承担了房地产业大部分资金需求的同时，也积聚了房地产业大量融资风险。从人民银行《中国房地产金融报告》中的数据可以看出，2007年，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大商业银行房地产贷款不良率平均为2、74％，其中：个人住房贷款不良率平均为1、08％，房地产开发贷款的不良率相对较高，平均为5、04％。由于房地产信贷占到银行贷款的比例达到18、3％，并且继续上升，房地产信贷潜伏的危机不容忽视，房地产市场的信贷管理与风险控制，成为当前中国金融市场的核心所在。
1、房地产信贷的顺周期性使银行业面临较大风险。房地产市场的火爆以及过度的投机，致使房价短期内迅速上扬，也可能导致其价格在短期内迅速回落。当房地产市场繁荣时，房地产价格不断上升，银行资金贷出意愿较强，住房信贷金融机构缺乏风险防范手段，积极扩张信贷规模，对于开发商融资给予过度支持，对房地产开发项目的风险识别不足。
当房地产信贷政策紧缩时，即房地产贷款量下降时，房地产贷款违约率上升，从而信用风险上升。抵押贷款利率上升导致购房者还款违约率上升，导致商业银行的坏账比率上升，对商业银行的盈利性和资本充足率造成冲击。
2、信贷结构“短存长贷”的矛盾使得银行业潜伏着相当大的风险。突出表现在个人住房抵押贷款，由于其风险较低收益稳定，一直被银行视作优质贷款。随着个人住房抵押贷款业务的不断发展，个人住房贷款在商业银行信贷总量中所占比例逐步提高，贷款的长期性和银行资金来源的短期性矛盾加剧，从而加大商业银行的中长期流动性风险和资产结构的不合理性。由于中国的住房抵押贷款没有被证券化，银行无法通过出售证券化产品增加流动性、分散风险，长期贷款的风险都系在银行这一根线上。
3、信用风险。首先是抵押物价值风险。债务人通过不正当手段，比如在买卖合同中故意提高房价或通过评估故意抬高价格，从而达到提高借贷额度的目的，导致借贷额超过抵押物变现价值，使得债权人利益难以得到有效保障；其次是债务人信用风
险。表面上看，中国房地产信贷制度很严格，银行贷款之前要对贷款者的月收益情况、信用情况和抵押情况进行综合评价。但由于个人征信体系缺失，银行在审查住房按揭贷款人资格时，只要个人公司证明，贷款人可以很容易用假的收入证明、工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款。这样很容易造成月供支出占实际月收入比重过大的情况。据统计，住房按揭贷款人当中，54、1％的人月供占其收入的20％50％，甚至有31、8％的人，月供占到了其收入的50％以上，超过了银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》中“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下(含50％)”的警戒线；第三，处置抵押物的法律不健全。在抵押物处置的具体操作过程中，一旦债务人违约，那么债权人就会提出对抵押物的处分，但是，在中国现阶段，法院、执行部门对抵押物的执行实施难度很大。
(二)美国房地产信贷风险特征
美国房地产信贷市场经过上百年的发展已经十分成熟，建立了完善的信贷制度、信用制度和较为系统的信贷风险防范体系。然而，由于实行抵押贷款证券化，银行获得了过多的流动性，为了更高的利息收益，银行倾向于给信用不好的人发放贷款，使得信贷风险激增。次贷危机正是这种风险的集中反应。
按照贷款质量的不同，美国的按揭贷款市场大致可以分为三个层次：优质贷款市场(Prime Market)、“ALT-A”(Alternative A)贷款市场，和次级贷款市场(Subprime Market)。优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上)，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户；次级市场面向信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人；“ALT-A”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，它既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，又包括分数高于660的高信用度客户中的相当一部分人。
次级市场是一个高风险、高回报的市场，次级市场的贷款公司大胆推出各种新的贷款产品以吸引信用条件较差者，其共同特点是，零首付、低首付，贷款利率比一般抵押贷款高2％～3％，高风险，高收益。其中的可调整利率还款方式允许借款人在前两年以低于市场利率水平的固定利率还贷，两年后再转化为利率水平高于市场利率的浮动利率贷款。在还款的开头几年，每月按揭支付很低且固定，等到一定时间之后，还款压力陡增。在1990年代，次级贷款在整个住宅贷款比重中约占2％左右。到2006年末，次级贷款奇迹般地增长到I、3万亿美元，占到美国住房抵押贷款市场中约13％比重。“ALT―A”贷款被普遍认为比次级贷款更“安全”，而且利润可观。但是在2003年以来的房地产繁荣期，“ALT―A”贷款机构为了追逐高额利润，丧失了起码的理性，为不够条件虚报证明的贷款人大开方便之门，大大降低了此类贷款的安全性。据统计，2006年美国房地产按揭贷款总额中有40％以上的贷款属于“ALT―A”和次级贷款产品，总额超过4 000亿美元。次贷危机中，此类贷款的拖欠率高达15％～20％。
美国信贷风险次贷市场与“ALT―A”贷款市场风险主要是房价风险和利率风险：一是人们认为房地产会永远上涨，只要能及时将房子出手，风险就是“可控”的，而一旦市场形势变化，房价持续下滑，潜在的危险就一触即发；二是认为房地产上涨的速度会快于利息负担的增加。而美联储连续提高利率大幅增加了月供金额，贷款总债务不断上升使本来不够资格的贷款者无力偿还。
(三)中关房地产信贷风险的区别
总体来看，中国房地产行业的杠杆程度并不高，整体的信贷风险依然可控；从信贷数据来看，目前的房地产开发贷款及按揭贷款余额合计占总贷款的比重为18、3％，远远小于美国56、6％的比例，较发达国家经济体30％以上的占比也尚有一定距离；部分银行的房地产贷款压力测试的结果显示：若房价下跌30％，个人住房按揭贷款不良率可能上升约1个百分点，但是单就按揭贷款来说，即使房价下跌30％，银行的平均按揭贷款首付比例是50％，也不会有太大风险；中国居民住房按揭贷款总量仅相当于居民存款的18％，大幅低于美国的213％。考虑到26万亿的居民储蓄存款以及38％左右的储蓄率，中国整体的信贷风险依然可控，且尚有较大的杠杆提升空间。
1、风险产生的根源不同。根据Mckinnon等最早提出的“道德风险”危机理论，发展中国家金融制度的扭曲造成了金融风险的过度积累；Krugman指出由于政府担保行为的存在，制度上的道德风险问题是市场不能承受之重；Raddet等提出信贷危机发生的根源在于市场上的恐慌性投机冲击，而这与该国银行流动性紧缺关系密切。相比而言，中国的金融体系不完善，信贷危机的发生更多根源于金融制度的扭曲；美国实行的政府对个人抵押贷款再抵押的担保则为风险的暴露埋下了隐患，长期的低储蓄率造成银行的流动性紧缺是发生危机的重要条件。
2、风险的分布不同。中国商业性房地产贷款余额全部贷款余额的18％左右，而美国在次贷危机爆发前的这一比例是53％，还不包括由非银行金融机构发行的数以万亿美元计的抵押贷款衍生产品。相比而言，中国的房地产金融风险系于银行这一条线上，房地产市场风险集中在银行领域，但是风险更加可控。美国的信贷风险分布较广泛，不仅存在于信贷市场，也存在于住房抵押二级市场等较为广泛的领域。由于美国抵押二级市场发达，银行可以通过在二级市场上出售住房抵押贷款证券化产品来摆脱“短存长贷”引起的流动，分散银行的信贷风险。由于个人住房信贷存在高风险，在此基础上衍生出来的住房按揭产品也是一种高风险产品。当市场严重低估该类产品风险，而这些证券化产品在金融市场广泛流通时，这类产品的风险就被传导到其他金融市场，甚至对实体经济造成威胁。
【关键词】房地产；政府调控；财务风险
近十多年来，我国的房地产行业市场化发展非常迅速，形成了住宅开发、商业地产、旅游地产等多个细分市场，在社会经济中的影响力也迅速增强，成长为我国国民经济的重要支柱产业。但是自从新千年之后国内房价持续快速走高，在2005年后更出现疯长的势头。特别是居住用商品房价格的上涨，已经严重影响到社会经济的健康稳定发展和居民的生活质量的提高，迫使政府不断出台宏观调控政策，以抑制房价的过快过高上涨。2008年金融危机之后国家对货币政策和财政政策的一系列调整，也显著影响到了房地产企业的经营和发展。政府调控政策直接影响到了房地产企业的财务管理活动，增加了其整体上的财务风险，包括筹资、投资和经营活动。在这一背景下，加强对企业财务风险的评估和管理，保证企业的健康快速发展成为其财务管理人员需要认真思考的问题。
一、房地产行业的财务活动特点
（1）资金密集。房地产行业是典型的资本密集型行业。房地产经营涉及面很广，管理链条相对更长，投资项目耗资巨大而投资回收期较长，资金回收慢，经营风险大。经营中的各个流程都需要庞大的资金支持，因此需要企业保持较高的资金规模，也对房地产企业的资金管理能力提出了较高的要求。（2）资产负债率高。当前我国主要房地产企业的资产负债率普遍偏高，基本在百分之七十以上。比如截止2011年底，万科A的资产负债率为77%，保利地产为78、4%，恒大地产则高达81、7%，均显著高于60%的国际公认警戒线。造成这一现象的原因，一方面源于房地产行业较为特殊的经营模式，另一方面也存在房地产开发收益较高，企业主动利用财务杠杆增加收益的因素。但总体上来讲，高负债运营将使企业未来面临相对更大一些的财务风险。（3）营运周期长。营运周期是评价企业管理经营效率的指标，一般地，营运周期越短说明资金占用周期越短、企业经营管理效率越高。如前所述，房地产行业业务流程复杂，从前期的土地竞投开发，到规划设计、施工建设，再到后期销售、物业服务等，每一个环节不仅需要大量的资金支持，还需要花费大量的时间。（4）价格波动剧烈。商品房兼具民生和投资双重属性，且其价值大、价格高，是一种较为特殊的商品。由于与国民经济联系非常紧密，价格非常容易受到相关调控政策和经济走势的影响，几乎每一次调控政策的出台都会引起价格的波动。在经济危机尚未完全结束，民生保障和宏观调控压力非常大的情况下，其市场价格波动更加剧烈，房价的未来走势不够明朗，对市场前景的预测也显得较为困难。这就使得企业未来收益的不确定性大大增加，企业发展策略的制定和调整也变得更加困难。
二、政府调控背景下房地产企业财务风险
风险是指回报的不确定性或潜在的财务损失。财务风险是指因公司财务结构不合理、融资不当等原因使得公司没有足够的资金偿还债务的潜在可能性。由于前述的行业特点，房地产企业的财务风险往往容易迅速增大。近年来为了抑制房价过快增长，政府各部门颁布了一系列的政策以调控房价、抑制房地产市场过热发展，且在2010年、2011年出台政策的密度和执行的力度明显加强，直接导致房地产企业的财务风险快速攀升到了一个较高的水平。政府的调控政策可以分为两类：调节供给和调节需求。调节供给的政策，如2011年国务院颁布了新“国八条”，要求“各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面”、“保障性住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%”。调节需求的政策，如新“国八条”规定二套房贷款首付提高至60%，在上海、重庆等市进行房产税试点，各地实行“限购令”等。这些政策在一定程度上对房地产企业的盈利能力和资金周转产生了较为不利的影响。总之，在政府房价调控的宏观背景下，房地产企业的经营受到来自“市场”和“政府”的双重影响，其财务风险在原来的基础上有较为明显的上升，主要体现在以下几个方面：
（1）融资成本上升，筹资风险增大。房地产行业资本密集且资产负债率高，其最主要的资金来源是借款。但是对于不同规模的企业，其举债能力是有比较显著的差异的。对于大型的全国性房地产企业，如万科、恒大等，具有较高的财务管理水平和较好的现金流量，信誉度较高，可以较多的依赖银行贷款。据估算，2009年和2010年银行贷款占房地产开发总资金高达65%左右。但在银根的持续收紧的情况下，中小型房地产企业想要获得比较充足的银行贷款就变得非常困难，失去了银行贷款的支持，其融资渠道受到很大的限制，往往需要寻求信托或私募等渠道筹集资金，而这些渠道的资金使用成本往往又非常高，2011年信托的融资成本基本在15％～22％之间，从而大大加重了中小型房地产企业的财务负担，增加了其筹资的风险。（2）高负债经营，偿债风险高。如上文所述，房地产行业的平均负债率长期居高不下。负债经营固然可以利用“税盾”的作用给企业带来节税收益，但是过高的财务杠杆也使企业面临较高的财务风险。过高的负债率意味着企业每年需要支付大额的利息，占用了企业的营运资金，增加了企业的偿债压力，一旦资金的收回或筹资活动出现问题，就可能造成企业资金链断裂。另一方面，高负债还要求企业必须保持高于债务资本成本的总资产收益率，否则负债越高对企业的盈利水平越不利。（3）市场需求变化快，投资风险增大。房地产行业除经营环节较多，占用资金规模较大以外，其营运周期长的特点也使其在快速变化的市场中将面临更多的风险。政府出台的新政策很有可能打乱企业原有的项目计划，影响到项目的现金流动和收益情况。企业可能在经济情况良好的时候盲目地融资、投资建房，商品房上市的时候却可能遭遇房市低迷，使预期收益落空，从而威胁到资金链的安全，加大投资风险。（4）营运资金管理难度加大，流动性风险增大。在政府持续性的多重政策调控下，宏观层面上已初见成效，2011年底至今商品房成交量明显下降。在前两年房地产商投资了众多的项目，近期的商品房成交量下降直接导致房地产企业存货激增。国家统计局一月份的数据显示，截止2011年底，商品房待售面积剧增41、77%至2、72亿平方米，而各大上市房地产企业的最新年报也显示存货同比增幅均有较大幅度上涨。这些存货占用了开发商的大量资金，影响了其流动性，对其偿债能力有较显著的削弱。从各大上市房地产企业的年报来看，其流动比率或速动比率均有不同程度的下降。（5）税负加重，增加企业资金负担。税收政策是房地产调控的方式之一。房地产行业涉及到营业税、城建税、教育费附加、城镇土地使用税、印花税和土地增值税，企业所得税、个人所得税及房产税等多项税种。财政部、国家税务总局财税（2011）12号文件增加了二手房交易营业税的税负。税收政策的变化削弱了投资性消费者的购买热情，影响了商品房销量，使房地产企业的资金回流受到一定程度的制约。另外，房地产行业的销售下滑直接影响到地方税收，地方税收迫于业绩压力加大房地产行业的税务检查，稽查力度，增加土地增值税清算力度，使房地产企业的资金压力更是“雪上加霜”。
三、房地产企业应对措施
（1）提高风险管理意识，加强内部财务控制与监督。在供求波动且市场前景不明朗的情况下，房地产企业应该及时审视其经营情况，充分认识当前面临的各种类型的财务风险，予以全面合理的评估，并牢固树立起风险管理的意识。企业应当将风险管理意识融入内部控制系统的整体设计和建设、执行中去，要考虑到企业经营活动和财务活动的各个方面，通过加强企业内部财务控制与监督来降低企业的财务风险。如在开发新项目之前应该对项目做细致的财务预算分析，并全盘规划整个项目的资金计划。又如，在企业的日常经营活动中，要加强各个项目、流程的成本费用，对各项成本指标进行测算和分解从而更精确地控制成本。（2）积极拓展融资渠道，逐步调整资本结构。房地产项目的开发需要大量的资金，这要求房地产企业有很强的筹资能力。但在我国当前的情况下，资金的来源方式仍然显得比较有限，主要来自于银行贷款。而受宏观经济的影响，银根尚处于比较紧的阶段，从银行获得贷款的难度较大，特别对中小企业而言，自去年以来银行贷款几乎停止。可以预见，贷款难的状况仍将持续较长一段时间，因此房地产企业要主动积极拓展筹资渠道，降低对特定资金来源的依赖程度，以控制企业的融资风险。与此同时，企业还应当注意逐步改善自身的资本结构，减少对债务融资的依赖，以量换价，加大促销力度，甚至可以在一定程度上降价销售，降低库存，实现资金的快速回流，另外还可增强内部融资的能力，比如职工集资以及向关联企业融资。（3）调整经营策略，适应新的市场环境。总理在2012年政府工作会议答记者问中明确强调了政府调控房价的决心，向市场释放了明确的信号，表明较为严峻的市场环境仍将持续较长时间。房地产企业应当及时做好积极的应对准备，结合企业实际情况，适当调整经营策略和发展战略，以适应新的市场环境。在杠杆比率难以再放大而市场价格下行压缩了利润水平的情况下，提高资产收益率的途径只剩下提高资产周转率。企业应当改变过去“以时间换空间”，通过土地或商品房升值来获取高利润的思路，转向晚拿地、缓拿地，加快销售，出清存货，快速收回资金，提高周转率而降低负债率的发展路径。有实力的企业可响应政府号召，加入保障房建设的队伍，同时介入高端洋房别墅、高层精装、低端保障房等房地产项目建设，以适应不同群体需求，拓宽产品渠道。但同时应当注意的是要加强资金调配和现金流的管理。
财务风险的识别和控制是企业财务管理的重要内容。房地产行业是资本密集型产业，业务流程复杂、周期长，且与各项宏观经济政策密切相关，这导致了房地产企业面临较高的财务风险。尤其在国家加大对房地产试产调控的政策背景下，正确识别新形势下房面临的财务风险以及采取积极的应对措施成为房地产企业的一项重要任务。房地产企业应密切注意自身的财务风险，通过加强内部风险管理意识、逐步调整资本结构、积极调整市场战略等方法把财务风险降低到可控水平。
参考文献
[1]关涛、国内房地产企业财务风险及防范措施[J]、经济研究导报、2008（8）
[2]刘舒、政府调控房价政策下的银行房地产信贷研究[J]、价值工程、2012（2）
[3]刘争、国内房企如何安全过冬――从战略层面加强房地产企业的财务预警[J]、公司财务、2011（5）
关键字：国际资本 房地产金融体系 政策扶持
在经济全球化加速过程中，跨行业和跨地区间的经济往来日益密切，相互间的 影响 也在不断地深入，特别是国际资本在全球范围内的流动，不仅缩短了资本的流动周期，而且，国际资本的流动大量的流入亚洲地区，不同程度的重塑许多资本密集型的产业，尤其是房地产业。
在总体上，国际资本流动对世界经济增长的贡献愈益增大，这主要是受经济全球化的影响。从长期看，随着经济全球化的深入，国际资本流动对世界经济增长的贡献率将进一步提高。但在世界经济特别是美国经济出现了持续10年的高速增长后，国际资本流动正在进行一定程度的调整，投资商放出资本进行投资更为谨慎，对于风险较大的行业，各个国家的政府也积极地采取措施，尽量降低风险，最大限度的减少损失。虽然，在世界经济的调整过程中，国际资本流动的总量增长可能会进入一个波动幅度不大的调整。但是，从国际资本流动的结构变化看，未来几年国际资本有可能增加对发展中经济和发展中地区流动，特别是向那些正在采取较大开放政策措施的国家和地区流动。随着我国改革开放的步伐加快，相继出台了维护房地产业公平竞争，合理发展的相关政策，并且，逐步完善监督机制，今后将吸引更多的国际资本，成为投资利润更好的地方。
金融行业与房地产业相互促进
1、 金融业为房地产行业的发展大了一阵强心剂
“入世”后的中国经济充满活力，投资和贸易环境快速改善，投资回报率明显高于一些发达国家，甚至高于美国，这会促使越来越多的投资商到这个地方来投资、做贸易。但是，由于我们的资本市场开放度还不高，这个积极影响还只能是间接的，只能发生在某些重要的领域，其中最为突出的就是房地产业。一直以来，国际资本总是通过股票市场来间接影响房产市场，由于，B股市场 目前 虽然微小，但是已经开放的，所以相对于A股市场更加容易直接进入，进而成为中国资本市场开放的试验地。另外，通过国际资本入股投资使国内证券商规模扩大，融资能力提高，经营改善，形成了资本国际化和证券化的互动。
B股市场应尽快的让外国在中国的独资、合资 企业 ，还有香港、 台湾 的企业上市，全面改变B股上市公司主体。中国券商可以全面与外国投资银行合作，规范操作投行业务，迅速建立公平、公正、公开的与国际接轨的B股市场规则与秩序，把B股市场发展起来，为中国资本市场全方位的开放提供可操作的经验。 据统计,目前仅投入到上海房地产的100亿美元左右的外资中,就是以海外基金形式出现的仅3亿美元左右。按照摩根士丹利的 研究 报告,这一数字将在未来2至3年内增加至20亿美元。
从2003年下半年开始的住房贷款上的紧缩,虽然大大增加了国内地产业的经营风险,但是外资也看到了中国国内地产业的整合机会。不少与房地产金融相关的海外投资机构也相继在我国落户。美林投资银行、德意志银行、美国环球证券基金、福建联华国际信托等多家国际金融机构纷纷在今年的房地产发展年会上表示，将投入数亿美元的资金到中国房地产市场。，外资银行凭借其于不受国内宏观政策调控，而是可以利用宏观调控政策造成的一些空间进入的优势，获得更多的收益，从而进一步拓宽中国的市场。 与2004年相比，刚刚结束的法国戛纳2005年国际房地产交易会上，欧洲投资机构对中国的房地产业普遍看好。由于北京和上海将分别在2008年和2010年迎来奥运会和世博会，国际资本几乎一致认为当前是投资中国市场的明智时机。中国企业也派出了迄今为止规模最大的参展团，包括瑞安地产有限公司、上海盛融投资有限公司、上海漕河泾新兴技术开发区和SOHO中国有限公司等国内房地产界的巨头，以其快速增长势头和日益凸显的重要地位在交易会上的大赢家。
为了配合房地产行业的高速发展，其他配套的产业也相继加快了改革和发展的速度，如广告、银行、保险、管理咨询、 旅游 和零售业等行业的开放。与其他繁华都市如香港、东京等相比，中国大陆能提供相对高的租金收益率和相对低的资本价格。早在上世纪90年代，ING、汉斯、凯德置地等就已进入北京楼市，但主要着眼于住宅市场。而到了现在，境外投资人纷纷转向商务罗盘的投资：办公楼，在商铺、服务式公寓和饭店资产方面的外资均有明显增长。权威人士预计投资者将会不断扩大，并且国际投资者会更加愿意考虑长期的投资策略。21世纪伊始，中国大城市经济发展水平，特别是高收入阶层的生活水平已经接近一些发达国家水平。许多国际顶级品牌服饰、美容、健身、餐饮、娱乐在中国层出不穷。国际品牌进入中国有非常广阔的市场，因此，商业地产有着广阔的拓展空间，预期收益将是非常可观的。 2、 完善房产市场，防范 金融 风险
金融在总部 经济 发展 过程中起着极其重要的不可或缺的作用。为吸引更多的跨国公司总部和其它大公司的总部进驻经济区,必须创造良好的 企业 生存发展和投资的环境，这需要大量的资金，这些资金不仅需要政府的力量,更需要市场化的运作，依靠资本市场，更需要大量的金融机构能够进入这个区域进行新的投、融资和其它方式的合作。不但如此，银行和其它金融机构也是给进入经济区的跨国公司总部提供金融服务的核心。
在金融业促进房地产快速发展的同时，房地产对金融业的作用也在日益加强。截至2004年底，银行业的17万亿元信贷资产中，约有50%的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在，专家 分析 指出，房地产价格的走势将直接 影响 金融资产的质量，将直接关系到金融风险的防范。
为了防范金融风险，必须大力发展房地产存量市场。一方面，扩大存量交易规模，形成较为均衡的交易价格，从而为金融机构正确判断金融资产中房地产类的价格提供真实的数据；另一方面，为银行等金融机构在处置抵押资产时提供有效的变现渠道和承接市场，提高这部分金融资产的流动性。
在发展房地产存量市场时，借鉴国外发达国家的诸如信托投资公司、房地产资产管理公司等具有理性投资行为、专业管理团队的投资机构，对引导市场进行价值和长期投资、迅速扩大房地产存量市场具有重要作用：凭借资金规模优势聚集资源，推动存量市场的交易规模不断扩张；进而形成合理的资产价格和投资预期，引导房地产市场的交易需求、交易价格和交易结构，增强政府对房地产价格的宏观调控力度，制定包括银行信贷、信托、证券、债券、保险等在内的统一完整的房地产金融政策，形成既防范金融风险，又促进金融业和房地产业可持续发展的综合效果。
事实上,外资涌入 中国 房地产业,一方面推动了中国房地产业的繁荣,但另一方面,在人民币升值预期的驱动下,国际热钱流入中国炒作房地产,已经形成对房地产健康发展的干扰,也有可能导致中国房地产业泡沫的出现。为了避免重蹈1997年的亚洲金融危机的覆辙，经业内人士分析，如果人民币升值已确信无望,游资会纷纷流出中国,就会大大增高泡沫破裂的风险。所以，我国政府，上世纪90年代,国际热钱大量流入日本,导致日元升值,日本政府被迫推行紧缩性的财政和货币政策措施,结果使日本包括房地产泡沫在内的"经济泡沫"很快破灭,将日本经济拖入了长达10多年的衰退之中。这说明,房地产泡沫破裂对经济的影响是非常大的。
国内发展商与国际基金要建立良性对接不仅仅要解决发展资金 问题 ，更重要的是需改变现有的发展和经营观念，确立长久的发展模式，在国际上发起基金组织，筹集投资者，然后按照中外合资企业的构架成立项目公司，直接投资房地产项目，将金融风险尽可能的降到最低点，减少不必要的耗费，避免造成重大的损失。所以，在传统的房产经营过程中，投资的每个项目都要重复以前的过程，这样，不仅会出现大量重复劳动，而且会让资本多次“闲置”，无法发挥资本的快速流动功能，同时还会限制其整合优势。事实上，国际资本擅长于房地产整合，如果将传统“全能型”地产进行重新整合、分工，实现多行业部门的分工协作，实现专业化经营，可大大提高房地产业的运营效率。
由此可见，房地产业的持续、稳定发展，离不开金融业的全面进步和体系的不断完善；反之房地产业的兴旺发展又成为金融业拓宽业务领域、加速发展，推进建设具有中国特色的房地产金融体系的巨大动力。
国家出台相关政策扶持房地产业的发展
在市场机制下，价格的作用之一是在生产者和消费者之间传递信息。生产者和消费者根据价格变化趋势来调整自己的供给或需求，以达到优化经济结构的目的。然而，价格也会受到许多因素的影响，其中最为重要的因素就是市场时时的供求情况的变化。我国政府根据市场经济的运行 规律 ，制定了相关的价格调控机制。 目前 推出的经济适用房政策，就是为了稳定房产市场不断升水的房价而做出的过渡性的调整。虽然该政策会产生一部分绝对损失，但是通过政府提供了一些补贴来帮助低收入家庭，缓解 社会 矛盾，缩小贫富差距。 其实，政策调整国家早在2003年已经开始对电解铝、水泥、钢铁、房地产四个行业进行调控，并于2004年上半年3月至5月，再次针对房地产市场，国务院接连发出了三道宏观调控之政令，旨在整顿房价、投资、供应结构和比较混乱的市场秩序，遏制一些地区趁机炒作房价。国家此时对房地产市场调控手段采用以经济和法律手段为主，以行政干预为辅。不仅解决着广大中低收入阶层的安居问题，更是为商业地产业的发展夯实了基础。
近两年来，外资银行普遍看好在中国开发高端的商务用房，尤其对别墅，高端别墅，写字楼项目，为配合引进外资投入地产业，多数开发区和保税区都降低了准入的门槛儿，使一度已经低迷的高级商务楼盘又再度走俏。
2005年8月，在珠江特区，帝景大富翁行动全面启动！这次活动最大的卖点在于，开发商合生创展将其所有的产品和服务优势整合成资源，创造出了全新的房地产三维营销模式，不仅开发房子，还有酒店、度假村、高尔夫球场等等，在它的社区内，配有商务沙龙河各种各样形形色色的俱乐部，为购房者提供了一个坚实的事业、生活平台。依靠当地先进的 科学 技术和税收优惠条件，大富翁行动必将取得丰厚的收益。
综上所述，改革开放以后，我国加入世贸组织，国外的金融保险业也将陆续在我国成立一些金融保险机构，外来金融保险机构的房地产融资，以及由外资企业来我国建立住房基金或房地产基金，也将逐步增加。因此，通过深化改革、改善管理、提高素质，积极促进金融业和房地产业持续健康地向前发展。
参考 书目：
1、 《中国的 现代 化：市场与社会》，吴承明，三联书店2001年9月
2、 《营销策略的博弈分析——简评“价格大战”》，郭立宏、张玉新，当代经济科学出版社，1998、5
3、《房地产投融资》，施金亮主编，上海大学出版社，2004年11月
4、《出奇制胜的心理定价》，甘群：企业活力，1997年8月
【关键词】流程管理；房地产开发；实施
1、引言
随着近年来我国对房地产行业实施限购、限贷等调控政策的力度不断加大，房地产市场已由卖方市场向买方市场转变，企业的资金链不断趋紧，竞争也日益激烈，房地产企业必须及时改变以往的粗放式管理模式以响应快速的市场变化和顾客需求。
房地产开发涉及产业链条长，在开发过程中，需要与行业主管部门、设计单位、材料供应商、工程承包商、销售商等多个外部机构发生业务关系，内部运作流程的顺畅与否直接决定了与外界发生关联时的效率和效果。因此，获得以完整的流程管理为手段的竞争优势对房地产企业的生存、发展具有重要意义。
2、流程管理的定义
流程管理是一种以规范化的业务流程为中心，以持续提高组织绩效为目的，实现跨应用、跨部门、跨合作伙伴与客户的企业运作的全面管理模式。它包括流程分析、流程定义与重定义、资源分配、时间安排、流程质量与效率测评、流程优化等。房地产开发的业务流程管理系统必须根据企业需求和房地产开发的特点进行设计，通过精细化管理提高受控程度，通过流程的优化提高工作效率，通过制度或规范使隐性知识显性化，通过流程化管理提高资源合理配置程度，快速实现管理复制。
3、房地产开发流程管理实施要点
3、1 房地产开发流程管理的目的
流程管理最终是为了提高顾客对公司所开发的物业以及服务的满意度，从而提升公司的市场竞争能力，达到提高企业绩效的目的。应该依据房地产开发企业不同的发展时期来决定流程改善的总体目标。在总体目标的指导下，再制定每类业务或单位流程的改善目标。
按具体目的来分，流程进行管理的目的有5种，包括：
（1）梳理：使工作顺畅，保持决策层、执行层之间信息畅通；
（2）显化：建立工作准则，便于查阅流程，便于了解流程，便于工作沟通，便于发现问题，便于复制流程，便于公司对流程的管理；
（3）监控：找到监测点，监控流程绩效；
（4）监督：便于上级对工作的监督；
（5）优化：不断改善工作，提升工作效率。
这5种目的，房地产开发企业需要根据自身发展阶段和遇到的具体问题而有所侧重，一般而言，开展流程管理第一阶段的目标是上述（1）～（4）种，流程管理实施到一定阶段后再进行优化。
3、2 房地产开发流程管理框架
房地产开发流程管理要以价值链为基础、以业务流程为主线。
房地产业务流程是指以面向顾客直接产生价值增值的流程，主要从项目论证、项目策划、规划设计、采购管理、工程施工、营销管理、客户关系管理七大环节展开设计，这七大环节基本涵盖了房地产开发全过程。
围绕主业务流程还要设计管理流程。管理流程是指为了控制风险、降低成本、提高服务质量、提高工作效率、提高对市场的反应速度，最终提高顾客满意度和企业市场竞争能力并达到利润最大化和提高经营效益的目的的流程。包括：计划管理、人力资源管理、信息管理、审核监控管理。
横向结构上采用 PDCA 管理循环构建，覆盖策划、实施、检查、改进类的流程，纵向上按照层次划分，在横向一级流程基础上纵向划分二级到三级流程以及四级的表格，管理规范和标准也作为流程管理的内容加以明确，配套的管理文件同样按照程序（制度）、指引、表格等层次来划分。
3、3 房地产企业流程管理的实施步骤
（1）组织流程调研，确定流程梳理范围
1）明确流程的目标及关键成功因素
2）画出流程图
3）描述各环节规范，流程收集成册，作为日常工作的指导依据
（2）流程优化（以顾问团队为主，内部团队确认）
前提：实现流程描述，利用流程管理工具流程优化，优化后流程收集成册，作为日常工作的指导依据。
（3）流程再造
由于流程是一系列逻辑相关的活动的结合，包含一系列的输入/输出、处理活动、交接处，就可以通过精简和压缩流程的过程来实现重组：
（1）压缩或去掉需要等待时间的交接处；
（2）把多个工作合并成一个；
（3）用连续的处理取代需要停顿的工作；
（4）调整资源消灭流程瓶颈
（5）实行并行工程；
（6）使企业支持活动和管理活动成为客户创造价值的流程驱动；
（7）把自己的流程通过合作或外包或将流程引入便于控制协调等方式。
芮明杰和袁安照提出的七阶段模式可以做为房地产流程再造的参考：
流程再造第一阶段，设定基本方向。分为五个子步骤：明确组织战略目标，将目标分解；成立再造流程的组织机构；设定改造流程的出发点；确定流程再造的基本方针；给出流程再造的可行性分析。
流程再造第二阶段，现状分析。分为五个子步骤：组织外部环境分析；客户满意度调查；现行流程状态分析；改造的基本设想与目标；改造成功的判别标准。
流程再造第三阶段，确定再造方案。分为六个子步骤：流程设计创立；流程设计方案；改造的基本路径确定；设定先后工作顺序和重点；宣传流程再造；人员配备。
流程再造第四阶段，解决问题计划。分为三个子步骤：挑选出近期应该解决的问题；制定解决此问题的计划；成立一个新小组负责实施。
流程再造第五阶段，制订详细再造工作计划。分为五个子步骤：工作计划目标、时间等确认；预算计划；责任、任务分解；监督与考核办法；具体的行动策略与计划。
流程再造第六阶段，实施再造流程方案。分为五个子步骤：成立实施小组；对参加人员进行培训；发动全员配合；新流程试验性启动、检验；全面开展新流程。
摘要： 2013年4月，国务院常务委员会会议决定，自2013年8月1日起扩大“营改增”试点范围至全国，努力完成“十二五”规划的“营改增”改革任务。房地产业“营改增”已迫在眉睫，这必将对房地产行业产生巨大的影响。本文主要通过预估房地产企业“营改增”后会计核算、财务报表和财务指标的变化，从财务数据分析的角度指出税改对房地产企业财务的影响，为房地产企业应对“营改增”后变化提供参考。
关键词：“营改增” 会计处理变化 财务报表影响 财务指标影响
一、案例概要
某房地产开发公司准备开发一个居民小区，开发规划建造A居民楼10 000m2和B居民楼15 000m2。在此开发建设过程中，主要发生了下列有关业务：（1）公司用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费1 500万元、前期工程费111万元和基础设施费777万元。（2）待土地全部开发完工后，公司按建筑面积比例计算并作结转土地的开发成本。（3）将两栋居民楼的建筑安装工程发包给一家建筑公司施工，合同上标明的工程价款为2 220万元，房地产公司早已预付建筑公司工程款1 200万元，现工程完工验收后用银行存款支付其余款项。已知A、B居民楼的建筑安装预算成本分别为1 100万元、1 400万元，按建筑安装预算成本分配工程款。（4）所有工程全部竣工计算并作结转完工的A、B居民楼的开发成本。（5）出售B居民楼，出售价3 700元/平方米，收到款项存入银行。
二、“营改增”后房地产企业会计处理的变化
（一）核算假设
由于房地产业尚未实行“营改增”，本文先根据案例预设一些条件。（1）房地产企业统一按一般纳税人交纳增值税。（2）对房地产行业采用11%的增值税税率。因为相关学者认为，房地产企业是资本密集型行业，不属于国家鼓励发展的现代服务业，其税率理应会比其他服务业偏高一些，又比工商企业偏低一些，因而不会为6%，也绝不会为17%，只有11%较为合理可行。（3）凡是购买商品接受劳务能取得增值税发票的均能按11%抵扣增值税进项税额。4、由于房价关乎民生，房地产企业不能随意调高房价将新增的增值税转嫁到消费者身上，故房价在税改前后不变。
（二）会计处理的变化
1、营业税制下的会计核算。
支付土地征用及拆迁补偿费：
借：开发成本 15 000 000
贷：银行存款 15 000 000
支付前期工程费：
借：开发成本 1 110 000
贷：银行存款 1 110 000
支付基础设施费：
借：开发成本 7 770 000
贷：银行存款 7 770 000
按建筑面积计算并结转土地开发成本：
借：开发成本――房屋开发――A楼 9 552 000
――B楼 12 432 000
贷：开发成本――土地开发 21 984 000
将此建筑安装工程发包给施工单位：
借：开发成本――房屋开发――A楼 9 768 000
――B楼 12 432 000
贷：应付账款 22 200 000
工程完工验收后结算工程款：
借：应付账款 22 200 000
贷：预付账款 12 000 000
银行存款 10 200 000
结算完工商住楼的开发成本：
借：开发产品――商品房――A楼 19 320 000
――B楼 26 760 000
贷：开发成本――房屋开发――A楼 19 320 000
――B楼 26 760 000
出售B商住楼：
借：银行存款 55 500 000
贷：主营业务收入 55 500 000
借：主营业务成本 26 760 000
贷：开发产品――商品房――B楼 26 760 000
计提营业税、城建税、教育费附加：
借：营业税金及附加 3 052 500
贷：应交税费――应交营业税 2 775 000
――应交城建税 194 300
――应交教育费附加 83 200
2、增值税制下的会计核算：
支付土地征用及拆迁补偿费：
借：开发成本 15 000 000
贷：银行存款 15 000 000
支付前期工程费：
借：开发成本 1 000 000
应交税费――应交增值税（进项税额） 110 000
贷：银行存款 1 110 000
支付基础设施费：
借：开发成本 7 660 000
应交税费――应交增值税（进项税额） 110 000
贷：银行存款 7 770 000
按建筑面积计算并结转土地开发成本：
借：开发成本――房屋开发――A楼 9 200 000
――B楼 13 800 000
贷：开发成本――土地开发 23 000 000
将此建筑安装工程发包给施工单位：
借：开发成本――房屋开发――A楼 8 800 000
――B楼 11 200 000
应交税费――应交增值税（进项税额）2 200 000
贷：应付账款 22 200 000
工程完工验收后结算工程款：
借：应付账款 22 200 000
贷：预付账款 12 000 000
银行存款 10 200 000
结算完工商住楼的开发成本：
借：开发产品――商品房――A楼 18 000 000
――B楼 25 000 000
贷：开发成本――房屋开发――A楼18 000 000
――B楼 25 000 000
出售B商住楼：
借：银行存款 55 500 000
贷：主营业务收入 50 000 000
应交税费――应交增值税（销项税额）5 500 000
借：主营业务成本 25 000 000
贷：开发产品――商品房――B楼 25 000 000
计提营业税、城建税、教育费附加：
借：营业税金及附加 242 000
贷：应交税费――应交城建税 169 400
――应交教育费附加 72 600
由以上对比分录可以看出，“营改增”后，房地产企业在支付相关开发建设费用时要核算增值税进项税额，在取得收入时要核算增值税销项税额，在计提营业税金及附加时不用再核算应交营业税。
三、“营改增”对房地产企业三大财务报表的影响
（一）对利润表项目的影响
由于“营改增”后，企业要缴纳的增值税是价外税，需要从收取的销售款中剥去，故营业收入减少；由于“营改增”后因购买商品和获得劳务取得的进项税额可以抵扣，故营业成本减少；又由于“营改增”后不用交营业税，故营业税金及附加金额大幅度减少。最终，营业收入、营业成本及营业税金及附加的综合变化导致利润总额减少，净利润减少。
（二）对资产负债表项目的影响
1、资产类项目。因为房价和原料价、劳务价等不变，货币资金和应收账款不变；因为税改后取得的增值税进项税额可以抵扣，开发成本降低，进而库存商品房成本降低，存货减少，最终流动资产合计减少。
2、负债类项目。因为税改后，例中企业税改后应交增值税242万元，税改前应交营业税277、5万元，应交增值税少于应交营业税，并且应交所得税也因税改后利润的减少而减少，所以应交税费总额减少，流动负债减少。
3、所有者权益类项目。由利润表可知，主要因为营业收入减少导致了利润总额的减少，净利润减少。
（三）对现金流量表项目的影响
因为销售商品提供劳务取得收入的现金和购买商品、接受劳务支付的现金不变，但经营活动中支付的各项税费增加，即应交的增值税，所以经营活动产生的现金流量净额减少。投资活动和筹资活动产生的现金流量不变，现金及现金等价物净增加额减少。
四、“营改增”对企业主要财务指标的影响
（一）对企业营运能力的影响
企业的营运能力是指企业营运资产的效率和效益。衡量企业营运能力的指标有：存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率等，其分母分别是存货、流动资产、总资产，其分子是营业收入。“营改增”后，企业营业收入的减少将会大于存货、流动资产、总资产的减少，故营运能力降低。
（二）对企业的偿债能力的影响
企业的偿债能力是指企业偿还长期债务和短期债务的能力。衡量企业偿债能力的指标有：资产负债率、流动比率等，其分母分别是总资产、流动资产，其分子是总负债、流动负债。“营改增”后，企业流动负债、总负债的减少小于流动资产、总资产的减少，故偿债能力增强。
（三）对企业的盈利能力的影响
企业的盈利能力是指企业获取利润的能力。衡量企业盈利能力的指标有：净资产收益率、总资产收益率等，其分母分别是净资产、总资产，其分子是净利润、利润总额。“营改增”后，企业利润总额、净利润的减少小于资产总额、净资产的减少，故盈利能力提高。
综上所述，房地产行业“营改增”后，首先，企业的三大财务报表未得到优化，资产总额、所有者权益总额、利润总额、现金净增加额都有所减少。其次，根据对财务指标的分析，企业营运能力降低。但是，企业的偿债能力和盈利能力都提高了，得到了改善。所以，税改对房地产企业财务各方面的影响不同，应细分研究讨论。“营改增”对房地产企业财务的影响仅仅是这次税改对全国经济的微观影响。从宏观方面来看，“营改增”有利于解决我国长期存在的重复征税、增值税抵扣链条不完整的问题，有利于经济发展方式的快速转变和经济结构战略性调整，对整个经济和社会都有着积极的影响。Z
参考文献：
1、张运贤、刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J]、会计师，2014，（14）、
【关键词】房地产；目标成本管理；成本控制
由于市场经济的飞速发展，房地产行业的高利润使得该行业获得了前所未有的发展。在地产新政出台前, 大多数房地产企业是通过提高建造标准，提前展示居住效果，如推出样板区、样板房等，吸引购买人群，同时提高销售价格，获得丰厚利润。然而，在当前的地产新政形势下，成本的加大投入并不会带来利润的增加。
当前，诸多房地产企业仅仅重视房地产产品的相关成本控制，并没有考虑市场的需要和建筑产品投入产出的比。许多房地产企业对事前成本的控制管理薄弱，成本预测、决策都缺乏规范性、制度性。虽然较多房地产企业采用了目标成本管理系统。但由于成本管理人员的素质良莠不齐，造成目标成本管理控制缺乏科学性、严肃性，成本信息不能及时反映项目成本的真实情况；还有一些房地产企业的目标成本管理控制缺乏相应的现代化管理手段，成本的核算不规范，信息传递的渠道不畅，造成成本信息的丢失，导致成本管理的方向严重偏离。
1 成本管理的概念
房地产实施阶段，项目管理包括进度控制、成本控制、质量控制、信息管理、合同管理、组织协调。其中，成本控制管理就是房地产项目目标成本管理控制中十分重要的组成部分。
1、1 房地产的成本
房地产开发的企业，在城市的规划区之内土地上，通过基础设施的建设、房屋的建设，进行商品房的销售等各方面的生产经营的活动，以实现盈利的目的，因此，必然耗费一定量的资源（人力、物力和财力），其中所耗费的资源的货币表现就是成本。也就是说，要想盈利，那么必须进行生产的经营活动，而进行生产的经营活动必然会带来成本的消耗。
1、2 房地产成本管理
充分的组织和调动公司的全体人员，在确保工程质量前提之下，对工程建设、营销策划等各个生产经营环节进行实用而科学的管理，力求使用最少的资源消耗得到最大的利润。成本管理并不完全就是省钱,花得多了会浪费，花得少却不意味着节省，我们目标是价值最大化，重点不在于花多花少，关键是花的有效，这就是众所周知的“物有所值”。
2 目标成本管理体系
加强成本管理，需要建立成本管理的体系，对房地产企业，成本管理体系应该包含三个内容：首先，成本管理流程和制度体系；其次，每一个阶段的对房地产项目目标成本管理控制要点和知识的积累；第三，从公司战略的角度优化成本的结构。
成本管理流程与制度体系，包括：成本后评估的系统、动态成本管理的系统、目标成本的管理系统和责任成本的系统。分别从事前、事中、事后三个阶段反馈的责任与激励机制等方面采取管理。成本控制的要点以及成本数据积累是建立在相应的流程规范的基础上的对于每一个开发过程环节中的成本控制知识与和验的传承，从战略的角度进行了成本优化，这是伴随公司重大的战略措施的，如依据细分客户进行产品的标准化、战略的采购等。从管理层次来说，建立基本成本管理的流程是管理工作的基础。
3 目标成本管理控制各阶段措施的要点
房地产项目目标成本管理控制，可以充分的调动项目的各职能部门和全体职工积极的降低工程的成本，是实现全体员工参与全过程、全面的成本管理控制的一种行之有效管理方式。
房地产项目目标成本管理控制贯穿于整个项目运作全过程。
3、1 项目的拿地阶段
项目拿地前，需要专业公司或部门对项目今后的产品定位、类型、销售等内容进行方案策划，并对项目的投资和利润进行估算，其中投资估算是对全部经营活动经济数据的全面估算，是项目总投资的控制性文件。项目总投资估算内容包含建安工程费、基础设施费、公共的配套设施费、管理费用等等。
土地拿到之后，对项目实施方案进行扩初设计，同时深化投资估算，完善估算的内容和数据，客观全面的满足开发大纲所确定的利润和要求。
3、2 目标成本的确定阶段
3、2、1 规划方案设计审批通过后，公司成立一个专业的工作小组，专门负责项目目标成本的确定。小组成员应抽调设计、工程、成本等专业精干人员组成，并由公司领导担任组长，组长负责拟订工作计划，对成员进行分工并明确责任等。
3、2、2 工作小组根据项目的方案、产品定位以及配置标准编制项目成本大纲，成本人员根据上述内容、积累的历史成本数据和市场价格信息编制项目目标成本初稿，成本可以按照费用的性质及发生的阶段按以下分类：土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共的配套设施费、开发间接费、管理费用、营销费等内容。
3、2、3 成本人员将上述目标成本数据汇总后交小组讨论，小组成员对目标成本数据的完整性和合理性进行核实、调整，确定最终的项目目标成本。目标成本确定应当遵循可操作和适度从紧的原则。
3、2、4 目标成本确定之后，公司与项目实施负责人签订成本承包协议，明确成本控制的责任。其中：承包协议除成本之外还应当包含相关的项目开发进度等内容；成本承包范围也可将与项目销售收入息息相关的资金利息、营业税等项目剔除，这些费用项目实施责任人无法控制。
3、2、5 工作小组中成本人员将确定好的目标成本数据输入目标成本管理软件系统，即ERP系统，并制订目标成本管理实施细则，对动态数据输入、定期检查、超目标审批流程等内容进行约定。
3、3 工程实施阶段
由于项目实施前目标成本已经确定，项目负责人可以将目标成本进行细分，并且将成本控制的责任落实到职能部门甚至个人，实施过程中任何成本开支均需要对照目标来控制，比如将目标成本作为限额设计和招投标的依据。项目实施过程的目标成本控制也是有重点的。
3、3、1 对于项目实施人而言，在目标成本费用的组成当中，土地成本拿地后就已确定，前期费用大多数是按照政府规定收费标准计取，开发间接费和营销费用可调整的空间也不是很大，因此，目标成本控制的重点应当放在建安工程费、基础设施费、公共的配套设施费三项目费用上面。具体可以通过图纸审查和优化、招投标、合同条款、现场控制等途径对费用进行控制。
3、3、2 对于项目实施上级管理部门而言，在项目实施过程中参与招标、检查合同条款和联系单签证内容，提出成本节约建议；督促项目实施主体及时输入动态成本数据，及时发现成本超支项目并发出预警。通过以上事前、事中、事后的参与和控制，将成本有效地控制在目标范围内。由于成本节约有奖励，因此项目实施责任人对上级的管理控制会积极配合，这对成本的有效控制十分有利。
3、4 工程的竣工结算阶段
一个项目涉及到很多专业，因此合同也会签订很多，有些零星合同可能在工程竣工前就已经完成费用结算，这里所讲的竣工结算阶段通常是指项目竣工验收合格后，对总包以及消防、绿化、市政等专业分包工程项目进行结算的阶段。
3、4、1 竣工验收合格之后，项目实施主体要求施工单位及时将完整的结算资料上报，项目实施主体可以根据自身人员配备选择自审或委托中介机构外审，结算的原则是：准确性、及时性、有理有据、全面性。
3、4、2 上级管理部门在一审的基础上，可以对结算的部分内容进行抽查，也可对结算进行全面复查，并且要求项目主体在结算完成后及时将结算数据输入ERP系统。
3、5 项目总投资的决算阶段
项目开发的工作全部结束之后，管理部门成本人员应当对该项目实际发生的各类费用进行核实、分析、整理和评估，全面的评价项目的开发经济效果，规范项目的总投资决算管理。同时，积累项目开发经验数据，为新项目开发目标成本的制定发挥作用。项目的总投资决算的编制原则如下：项目的总投资决算需要按项目的实际发生费用进行全面准确的计入。
项目的总投资决算内容，即土地成本、前期费用、建安工程费、基础设施费、公共的配套设施费、开发间接费、管理费用、营销费、财务费用、开发期税费、销售收入、利润等内容。
4 目标成本管理的对策
如何做好目标成本管理，关键在于建立相关的制度，规范成本管理流程，落实成本管理责任，加强培训和教育，提高全员的成本意识。具体如下：
4、1 建立统一、标准、规范的责、权、利相互结合的房地产项目目标成本管理制度；
4、2 加强培训和教育，提高全员的成本意识，落实房地产项目目标成本管理控制的责任，实行全体成员的成本管理；
4、3 建立健全招投标、合同和变更管理制度，规范各项审批流程；
4、4 加强检查监督、保持信息交流的畅通；
4、5 加强房地产项目阶段性经济活动的分析和项目目标成本的核算。
总结：房地产成本管理是一项全面而深入的工作，企业的生存取决于效益，成本管理水平的不断提高是效益最大化的根源。房地产企业的竞争正在由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争。因此，不仅仅需要房地产企业管理层的支持和重视，还要求全体员工的积极主动的配合，协调，这就要求房地产行业建立健全各项制度和规章，严格贯彻执行这些规章制度。只有这样，才能真正的做好房地产项目目标成本管理控制的工作，最终实现房地产企业经济效益的优化和企业本身的可持续发展，提高企业的总是竞争的实力。
参考文献
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