引言
权变理论最初是由费德勒提出，该理论认为企业的环境与管理之间存在一定的函数关系，其精髓是企业的效益与领导者个人的能力和水平密切相关，另外还与企业的氛围、经营目标结构以及企业领导者的权利等三个因素有关。权变理论模式下，一个组织或者企业所面临的内部环境和外部环境是函数的自变量，企业或者组织的管理方法是一个因变量。企业或者组织的管理手段、方法随着经营环境的变化而改变，也就是说同一种管理模式在不同的环境中产生的效果会有所不同，权变理论下的领导方式对于提高组织的凝聚力和员工的忠诚度具有积极地作用。
1、房地产企业营销人员异动表现及影响
房地产销售企业之间的竞争加剧，营销人员的异动也随之加强。各个企业为了实现楼盘销售的预定目标，纷纷采用各种手段吸引营销人员到本企业就业。房地产行业长期存在的营销人员异动现象，给各个企业带来了难以弥补的损失、
1、1异动表现从房地产企业营销人员的异动情况来看，主要包括异常流入和流入。
1、1、1营销人员的异常流入营销人员的异常流入主要受到权力、心理等因素的影响。房地产企业的营销是一个规模较大的“工程”，从现在大多数的房地产企业的销售模式来看，几乎都招聘了大量的营销人员进行楼盘的销售，以达到迅速扩大楼盘知名度，获取利润的目的。所以房地产企业的营销人员相比其它行业的营销人员流动性更强，
1、1、2营销人员的异常流出相对于异常流入来说，异常流出给企业造成的损失更大。优秀的营销人员为了获得更高的收入，往往会采取“跳槽”行为。房地产企业的营销人员流出尤以销售经理流失给企业造成的损失最大。销售经理凭借多年的工作经验拥有了自己的客户群，一旦销售经理流失，这些客户群也就不再存在。
1、2消极影响营销人员的流失给房地产企业造成的不利影响主要是破坏了企业的凝聚力、顾客的流失率增加、泄露楼盘的商业信息等等。优秀的营销人员的流失，会给其它的营销人员造成巨大的冲击，商业秘密也就不复存在，企业的竞争力就会受到严重地影响。
2、权变理论下房地产企业营销人员异动原因探析
房地产企业营销人员的异动几乎成为一种普遍的现象，从权变理论角度进行分析，笔者认为造成房地产企业营销人员异动的原因主要包括以下几个方面：
2、1外部环境导致的影响除了国家发展的宏观经济环境影响之外，外部环境的影响主要是来自于同行业内的竞争对手。目前，房地产企业之间的竞争几乎到了“白热化”的阶段，特别是国家“限制”房地产价格政策的实施，房地产企业可谓是进入了销售的“寒冬”。各个房地产企业为了提高楼盘的销量，房地产企业就会密切关注主要竞争对手的行动，其中将竞争对手的优秀的营销人才吸引到本企业就业就是经常采取的策略之一。
2、2内部环境导致的问题针对房地产企业的营销管理来说，内部环境主要是指人力资源管理方面。根据权变理论，人力资源管理是企业管理的重中之重，企业的所有的管理工作都应该围绕人力资源管理展开。科学的人力资源管理的缺失是导致房地产企业营销人员异动主要的内部原因：
2、2、1人员招聘过于随意招聘是招贤纳士的一个重要的环节，需要招聘方对招聘过程进行科学规划，并跟踪监督，但是，从我国的房地产企业营销人才的招聘来看，基本上是来者不拒，应聘者进入企业以后，管理者才发现这些人才根本不适合地产营销工作，这就使得企业招聘的沉淀成本增加。
2、2、2缺乏专业培训房地产企业招聘营销人员往往是招来即用，根本不会对其进行房地产营销知识培训，仅限于向新进的营销人员介绍该楼盘的相关信息。这就使得一些不太了解房地产行业营销的人员很快被淘汰掉，事实上，这种频繁更换营销人员的成本大大超过了对营销人员的培训费用。
2、2、3薪酬激励缺乏吸引力目前，房地产企业营销人员的薪酬基本上都是实行的底薪与激励相结合的方式，营销人员的最终收入与其营销业绩直接挂钩。因此，在一些楼盘的销售过程中，出现月入几万的营销人员也就不足为奇。但是，由于底薪太低，就会增加营销人员的工作的危机感，一旦出现业绩不佳的情况，营销人员的薪酬就会直线下滑，影响了他们对企业的忠诚度。
3、权变理论下房地产企业营销人员异动的对策
【关键词】 房地产 项目开发 运营 管理
【中图分类号】F293、3 【文献标识码】A
近年来，建筑行业发展很快，房地产项目开发不断增多，该行业在蓬勃发展的形势下，也存在泡沫现象。有的房地产项目建成了鬼城，这说明在项目开发的过程中运营管理存在较大问题，例如市场定位不准确、缺乏对项目开发需求的仔细研究、过分依赖政府助推地方经济等。房地产项目开发运行管理水平较低，会导致房地产企业出现恶性竞争，不利于企业的可持续发展。
一、房地产项目开发运行管理概述
房地产企业有着良好的发展前景，在对项目进行开发的过程中，需要加强运行管理，这关系着企业的经济效益，也关系着企业未来的发展。房地产项目运营管理的范围比较广，部门跨度比较大，时间周期也比较长，容易受到较多风险因素的影响。房地产运营管理多是指计划管理工作，各部门是按照预期的目标完成工作，需要完成最初制定的项目关键节点，缺乏过程管理，计划经理在运行管理中起不到任何实质性作用，尤其是在跨部门协调工作中，缺乏实权，职权被架空，失去了计划管理的作用，也降低了经营管理的效果。运营管理的目的是提高资源利用率，管理人员需要从多项目进度、完成质量、成本等方面着手管理，实现精细化管理，做好企业资金的运作，实现经济效益最大化。管理人员还要对计划管理的流程进行改进与优化，使房地产项目开发运行管理的作用发挥到极致，保证项目开发顺利完成。
二、房地产项目开发中运行管理存在的问题
1、 决策阶段
房地产项目开发首先是从决策阶段开始的，只有保证决策的正确性，才能提高运行管理的整体水平，企业出现重大决策性失误会带来较大的经济损失，会影响后期建设、投资等阶段的工作，导致整个运营管理失败。在项目开发运行管理开始后，首先需要做的是将全部资金投入到建设的项目当中，做好市场定位与销售，保证企业的盈利水平，减少投资风险，从而保证运行管理的效果。一些房地产开发企业不重视前期的市场调研工作，导致市场定位不够准确，出现了决策失误，给运营管理带来较大难度，企业存在盲目投资的现象，这给企业带来了不可挽回的损失。
2、 设计阶段
房地产项目开发前，需要进行设计工作，这一阶段是项目造价的基础阶段，根据项目开发的规模、机械的投入、材料的购置等内容，制定成本管理制度，做好费用管理工作。设计阶段也是运行管理的重要阶段，如果房地产开发企业只重视工程图纸设计、忽视了人员数量投入、机械投入、材料投入等内容，则会降低设计方案的质量。有的房地产开发企业只考虑工程建设规模，忽视了资源投入情况，缺乏对影响运营的管理因素的全面考虑，这样做出的设计方案自然缺乏实际效用。
3、 建设阶段
建设阶段会有大量的生产要素投入，需要考虑项目开发的成本，大量的人力、物力、财力资源投入，需要控制资源消耗问题，这也考验了运营管理的实际效果，保证资源消耗的合理性，才能保证项目建设投入资源组合的正确性以及资源利用率的最大化。加强运营管理，需要保证项目建设资源的优化组合、开发运营的合理性以及管理工作的合理性。有的房地产企业对生产要素的优化组合并不重视，人员调配比较随意，材料管理也比较松懈，不重视机械设备的保养，这在建设阶段造成了资源与资金的较大浪费，不利于成本控制，给企业带来了不必要的经济损失。
4、 项目销售与使用阶段
项目销售阶段关系着企业的经营利润，加强项目开发过程的运行管理就是为了提高经济效益，保证销售工作顺利进行，按时回笼资金，弥补开发过程中出现的经济损失，保证企业有较高的盈利水平。对于房地产企业来说，只有在一个项目顺利完成后，才能进行下一个项目的开发，所以，运行管理对企业来说是一项重要的工作，管理水平较低，则会延长项目销售与投入使用的时间，不利于企业的长远发展。项目销售与使用阶段会受到较多因素的影响，比如当地经济发展水平、市场需求、人口规模等，想要做好运行管理也是一件非常难的工作。为了保证项目开发销售工作的顺利进行，首先应该保证决策定位的正确性，然后就是做好营销，可以依靠商业广告或者微信营销等，但是这并不能保证营销效果一定好。很多房地产企业错误地认为，只要销售阶段各项工作顺利完成，就可以保证运营管理的效果，运行管理是一项动态综合性工作，不是保证一个阶段工作顺利完成就能实现的，如果把希望完全放在销售与使用阶段，则会增加运营的风险。
三、优化房地产项目开发运行管理的措施
1、 做好市场定位与调研工作
房地产开发企业为了保证运行管理效果，首先应做好市场调研工作，保证市场定位的正确性，还能发现市场中蕴藏的商机，为企业赢得更多的发展机遇。市场调研还能为企业管理者提供运营管理的思路与方向，房地产市场受到当地经济发展、市场需求、人口规模等多方面因素的影响，所以，在项目开发运行管理的过程中，也应从这几点出发，首先，了解市场经济发展规模，找到项目开发的最佳场地，以当地的经济发展为支撑，做好市场研究，保C开发项目具有较高的价值，这样才能保证企业的利益。房地产企业的发展与当地的经济发展水平有着密切的关系，做好市场调研工作，能看到项目开发的前景，预测开发的价值，保证运营管理工作顺利进行。其次，了解市场需求，项目开发的目的是为了销售，只有销售顺利进行，才能保证企业很快回笼资金，企业只有了解市场需求，才能保证盈利。如果企业不重视市场需求的调查，做再多的项目开发也是浪费资源。在市场调研的过程中，如果发现当地房地产市场处于饱和或者过剩的状态，则需要及时停止项目开发，寻求其他市场。最后，了解当地人口规模，人口规模越多，市场需求则越大，企业的经济规模也越大，人口规模是房地产项目开发中很重要的影响因素。在调查与分析的过程中，不能忽视的是流动人口，流动人口越多，说明当地经济发展水平越高，一般经济发达的大城市都聚集了大量的流动人口，这些人也是房地产项目开发的主要客户群，只有具有较大的人口规模，才能使运营管理发挥出实效。
2、 制定科学的企业经营战略
企业是房地产项目开发运行管理的执行者，管理的水平与企业自身情况有着较大关系，为了优化运行管理工作，应准确定位企业自身，了解自身开发实力。房地产项目开发水平会受到企业资金、开发团队能力水平等因素的影响，根据企业自身做好市场定位，才能保证项目开发的效果。有的企业明明自身实力不足，还是选择难度、风险较大的项目，最后给企业带来了较大的经济损失。经营管理有利于降低项目开发风险，可以将企业带出发展困境，保证企业项目开发的盈利水平。房地产项目开发运行管理很大程度上应依靠企业制定的经营战略，并使运行管理与经营战略相一致，如果二者背道而驰，肯定会使企业的发展出现停滞不前的情况，制定出科学的企业经营战略，才能促进企业长远、稳定地发展。
3、 把握计划管理中的关键点
房地产项目开发与企业自身发展情况有密切关系，在制定项目管理策略时，应做好目标的设定，可以在不同的项目中设定分层目标，引导项目开发工作顺利进行。项目开发是一项系统的工作，在不同的阶段，还要对项目进度进行监督，保证制定的目标逐个完成。在房地产项目开发的过程中，经常发现很多产品质量不达标的情况，这说明制定出的项目管理计划还不够具体，项目管理缺乏有效的措施。在房地产项目开发阶段，应结合企业发展情况制定出相应的计划，保证计划管理具有实效性，从而提高项目运行的效率。计划管理还要把握各个关键点，这对计划管理的内容有着较高的要求，计划管理内容设置应更加合理，而且计划内容不宜过细，否则会使决策层无法看到核心问题，不利于对计划管理进行监督，不利于发现计划管理中存在的问题。房地产企业计划管理工作贯彻整个项目开发阶段，不同的部门有着不同的计划管理工作，为了设置最佳关键点，应加强资源整合，保证项目运行管理正常进行及房地产项目开发顺利完成。
4、 加强项目成本管理
在项目开发阶段，相关管理人员应重视成本管理，加强对决策、设计、销售等环节的成本控制，根据企业经营战略，做好资源的优化配置，实现精细化管理，提高资源的利用率，加强对成本目标的动态管理。根据预算管理的内容以及成本总控目标，对企业经营性现金流量进行管理与控制，加强责任成本与动态成本的监控，避免在建设阶段出现资源与资金浪费的情况。加强项目成本管理，应做到成本可知、成本可控，加强对各个部门的监督与控制，提高T工的节约意识，这样才能从根本上降低项目开发成本，保证项目开发的利润。
四、结束语
综上所述，房地产项目开发的利润与其经营管理水平有着较大关系。为了保证企业的经济效益，应加强项目开发过程中的动态管理，根据市场环境以及变化对管理制度进行调整，保证资源利用率达到最大化以及项目开发利润最高。在房地产企业项目开发中存在着较多问题，只有使企业各个部门明确自身的责任与工作内容，采取科学的经营管理方法，对管理策略进行优化与完善，才能推动房地产行业稳健发展，提高房地产企业的经营利润。
参考文献：
[1] 苏彬彬、房地产项目开发的成本控制和管理的研究[J]、财经界（学术版），2016（13）：145、
[2] 周亮华、浅析房地产企业如何构建有效的运营计划管理体系[J]、中国城市经济，2011（14）：96- 97、
【关键词】：房地产规划，开发管理，施工管理，物业管理，整合协调
前言
随着我国房地产业市场竞争的日益加剧，房地产的开发经营与管理工作成为了企业提高市场竞争的重点。房地产的开发经营与管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，主要内容包括规划设计管理、开发管理、项目施工管理、物业管理。为了企业的平稳发展和促进企业经济效益的提高，企业应以完善的管理体系为基础，运用现代化企业管理理论来开展房地产企业的开发经营与管理工作。
一、规划设计管理
规划设计管理就是对建筑工程规划设计过程的管理，房地产开发商将所承包的建筑工程的规划设计任务委托给相应的设计单位完成，必然要对建筑工程涉及的成本、进度及目标进行相应的控制和管理。房地产企业可通过建立完善的规划管理系统来对规划设计进行管理。
规划管理和规划设计的关系相当密切，规划管理系统的建设就是为了提高对规划设计成果的审查和管理水平。规划管理系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。房地产开发项目是否成功主要取决于前期的规划设计，规划设计的一个重要环节是要根据客户的需要，收集他们的意见，建立起买家意见与建筑工程规划、设计、建造之间的良好联系。
建筑工程的规划设计管理首先要从工程规划设计抓起，通过对市场细致的调研，建立起多方案的经济比较。其次是施工图的设计，房屋产品质量得到保证的第一步是从精确的设计开始的，万丈高楼平地起，因此，规划设计管理的核心环节就是要选出最优的设计方案，对客户需要的户型、内部体系、结构功能、空间利用等都要有创新优化的设计。
二、开发管理
房地产的开发管理是指房地产开发商为了顺利完成工程项目的开发而对企业内部的人事、财务及建筑工程、销售、后勤部门进行的组织控制和管理，也是企业为成功实现规划设计管理、项目施工管理及物业管理所采取的经营手段。
工程开发管理的主要内容是房地产开发用地规划管理、房地产开发工程管理与房地产开发项目风险管理，这三项管理的内容在房地产开发管理中处于重要地位。房地产开发用地规划管理包括土地使用权出让过程中的规划和房地产开发过程中的规划管理。然而这一规划管理体制的不完善导致了我国房地产开发用地规划管理中的一系列问题，如土地开发商盲目圈地囤地严重、旧城改造的进展缓慢、保障性住房严重供应不足等。为了避免上述问题的出现，就要求房地产开发商应重新界定管理规划体制并充分运用管理中的规划职能，同时明确规划管理的内容，使土地结构利用更加合理。
房地产开发工程管理也是房地产开发管理的重要工作之一，它是现代房地产开发企业管理工作的重点。房地产开发管理企业工程项目管理人员必须具有房地产开发过程各方面工作的知识基础和经验，然后基于这个基础开展工程管理工作，以保障项目开发的经济效益。
房地产开发项目风险是指房地产开发商从事房地产投资而造成的损失可能性大小。由于受房地产开发竞争对手的竞争使得市场竞争越发激烈、银行利率升高、房地产投资风险增大等一系列因素的影响，房地产开发过程中会有开发风险的产生。因此房地产开发商要注意分析风险产生的原因，加大对房地产开发项目风险管理过程和方法的关注力度，再运用合适的方法来应对项目风险，这样才能提高企业的效益。
三、项目施工管理
所谓项目施工管理就是对建筑工程项目施工建设过程的管理。其中质量、投资及进度管理是项目施工阶段的三大控制。技术质量管理，是提高房产质量的核心环节和重点，包括施工技术管理和现场施工管理两个方面。施工的技术质量管理，包括对施工队伍及监理队伍的选择，施工材料、配件和设备的采办，动力供应和后勤服务等方面，直接关系着施工质量和房产质量。现场施工的技术质量管理，是确保提高房产质量的核心，在其管理过程中，应把握好三点：一是必须强化施工队伍的质量意识；二是应不断强化施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法多种多样，既可以采取“请进来，送出去”的形式学习，先进技术和先进经验，也可以在施工现场扎实的普及基本知识，强化技能提高；三是强化施工现场的技术质量管理。
对房地产开发商而言，项目施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的都是在合理的施工成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。为了达到这个目的，开发商需要通过施工资质验证、招标投标、现场施工检查、监理单位的监督、工程款的有序发放等措施，充分发挥施工质量控制、进度控制以及成本控制的重要作用，以达到高质量、低成本的最终目标。
四、物业管理
为了使建成后的工程设施能够正常运行，并实现建筑设施稳定持续的增值，同时为住户提供必要的安全、保洁、维修等服务，高质量的物业管理是必不可少的。一般说来，房地产开发商自己的物业管理公司是住宅小区或商务楼房物业管理的主要经营者。高质量的物业管理服务会成为房地产企业竞争市场的又一张王牌，而这就需要房地产企业以顾客的满意度作为服务管理中的基本准则。为了保证高质量的物业管理，房地产企业应该以高素质的人才来建构企业的核心力量，并建立规范化的物业管理流程和制度，制定合理的物业管理费用、并实行财务透明制，创造人性化的生活空间。物业管理是房地产企业开发经营过程中的一项重要内容，是为客户提供的长期服务，也是房地产开发企业在激烈的市场竞争中获胜的前提条件。服务的质量同产品的质量一样具有决定性的作用。
五、规划设计管理、开发管理与施工管理间的相互协调与整合
房地产的开发经营与管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，如果只是单独完成其中一项工程是远远不够的，只有将这四个方面进行整合协调才能够实现目标。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互整合是建筑开发企业的核心工作。
房地产开发中的建筑规划设计与施工管理的相互脱节虽然有利于各自专业化水平的提升，但是规划设计与施工的脱节也带来了许多严重问题，比如规划设计者不了解施工工艺，从而使所设计的设计方案局限于理论指导，导致施工困难，影响了项目建设的成本和进度。为了解决这类问题，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是将施工知识和经验应用到项目的规划、设计、开发和现场实施中，以实现项目总体目标的最优化。在房地产开发经营管理中，设计者应根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的经济易行的方案；项目的开发管理人员依据该方案，整合所有人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员应根据自身的施工经验对该方案采用适当的材料和方法，在规划设计阶段对设计者给出相关建议，从而避免浪费及施工上的困难。可施工性分析强调建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是对有关的建筑工程设计内容进行讨论、分析并提出改进的办法。
许多情况下，施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通或达成意见上的一致，导致不少建筑工程在竣工后和开发企业的规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工必须要具备以下条件：
1、房地产开发商的大力支持。作为建筑工程的投资者，房地产开发商应该把可施工性研究及规划设计的研究放在核心的位置上，定期组织工程规划设计人员、施工人员、相关专家、协调人员召开研究会议，通过有效的沟通讨论和研究，系统化、专业化地完成工程项目的目标。
2、可施工性分析的尽早实施。在工程项目开发的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够影响项目的整体成本，可施工性研究对工程成本的影响从规划设计阶段、开发阶段到施工阶段、物业管理阶段成递减趋势，产生的经济效益也逐渐减少。建筑工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发商和施工单位应该尽早将可施工性分析尽早实施，并做好前期的项目决策。
3、在建设过程中持续开展研究。可施工性分析强调在项目实施的全过程中进行系统化的研究，充分发挥研究人员的知识和经验。另一方面，通过系统的计划和总结，将研究过程中的经验和教训进行完整的纪录并改进，将业务流程中无序的知识进行系统化的有序管理，使之成为可利用的再生资源，实现知识的共享和再利用。
六、结语
现代城市规划的不断进步与我国房地产市场的进一步扩大，不但加速改善了我国居民住房条件,也为房地产开发提供了巨大的发展空间。房地产开发商想要获取长期的竞争优势，就需要以高素质的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为基础、运用专业化的管理模式为核心，在房地产开发经营的全过程中实行以顾客满意度优先为宗旨的服务管理理念，不断提供让顾客满意的产品和服务。
参考文献
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【2】仇慎谦、物业建设与物业管理衔接问题的研究、 中国物业管理、2002年3月、
第二条本规定适用于在本省设市城市和县人民政府所在地城市规划区范围内从事房地产开发经营的企业（简称开发企业）。
第三条本规定所称房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体。
第四条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。
第五条省建设行政主管部门负责全省房地产开发企业的资质管理工作；
设区的市、县（市）人民政府建设（房地产）行政主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
第六条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级和暂定资质。
（一）一级资质：
1、注册资本不低于5000万元。
2、从事房地产开发经营5年以上。
3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4、连续5年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中，具有中级以上职称的不少于20人（高级职称的8人），持有岗位资格证书15人（建筑、结构、房地产5人；会计4人；企业经理、项目和销售经理5人；统计1人）。
7、工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率（投诉房屋面积与总销售房屋面积之比）2%以下，质量投诉处结用户满意率100%。
9、未发生过重大工程质量事故。
（二）二级资质：
1、注册资本不低于3000万元。
2、从事房地产开发经营3年以上。
3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4、连续3年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中，具有中级以上职称的不少于15人（高级职称的6人），持有岗位资格证书14人（建筑、结构、房地产5人；会计3人；企业经理、项目和销售经理5人；统计1人）。
7、工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率3%以下，质量投诉处结用户满意率100%。
9、未发生过重大工程质量事故。
（三）三级资质：
1、注册资本不低于1800万元。
2、从事房地产开发经营2年以上。
3、房屋建筑面积累计竣工8万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4、连续2年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面积4万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人，其中，具有中级以上职称的不少于10人，持有岗位资格证书12人。
7、工程技术、销售、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级。
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率4%以下，质量投诉处结用户满意率100%。
9、未发生过重大工程质量事故。
（四）四级资质：
1、注册资本不低于1000万元。
2、从事房地产开发经营1年以上。
3、房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4、已竣工建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面积3万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人，持有岗位资格证书10人（建筑、结构、房地产4人；会计2人；企业经理、项目和销售经理3人；统计1人）。
7、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率低于5%，质量投诉处结用户满意率100%。
9、未发生过重大工程质量事故。
（五）暂定资质：
1、注册资本不低于1000万元。
2、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人（高级职称的2人），持有岗位资格证书10人（建筑、结构、房地产4人；会计2人；企业经理、项目和销售经理3人；统计1人）。
3、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。
4、有3万平方米以上的房地产开发项目，或与此相当投资额。
第七条设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在对房地产开发企业申请登记审查时，应当依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，听取同级建设主管部门意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列证明文件，向建设主管部门申请暂定资质。
（一）房地产开发企业资质申报表。
（二）企业营业执照正、副本。
（三）企业章程。
（四）企业的验资报告。
（五）企业税务登记证。
（六）企业固定办公场所证明。
（七）企业法人组织机构代码证。
（八）企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同（加盖劳动局鉴定章），企业人员交纳的养老保险证明材料。
（九）企业获得开发项目的证明文件。
（十）法律、法规规定的其他文件材料。
第九条房地产开发企业按照本规定第八条规定提交有关材料，材料齐全、符合法定形式的，建设主管部门应当受理许可申请；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内一次书面告知申请人需要补正的全部内容材料。
第十条建设主管部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。对符合法定条件的，建设主管部门应当自受理之日起20个工作日内，依法作出准予行政许可的书面决定，并自作出决定之日起10个工作日内向房地产开发企业颁发《暂定资质证书》；对不符法定条件的，建设主管部门应当自受理之日起20个工作日内，依法作出不予许可的书面决定，并应当说明理由。
第十一条建设主管部门作出的准予暂定资质许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。
第十二条《暂定资质证书》有效期1年。经房地产开发企业申请，建设主管部门可以视企业经营情况依法延续《暂定资质证书》的有效期，但延续期限不得超过2年，具体延续程序按行政许可法有关规定执行。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延续。
第十三条房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满1个月前向建设主管部门申请核定资质等级。建设主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级，但最高等级不得超过三级。
第十四条临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。
第十五条申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：
（一）企业资质申报表。
（二）企业资质证书（正、副本）。
（三）企业营业执照。
（四）企业固定办公场所证明。
（五）企业验资报告和企业资产负债表。
（六）企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同（加盖劳动局鉴定章），企业人员交纳的养老保险证明材料。
（七）近年开发项目的有关证明材料（土地使用证，建设用地和建设工程规划、施工、预售许可证，开发经营权证明，竣工验收备案表等资料）。
（八）企业经营统计年报。
（九）企业销售的商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（十）建设主管部门认为需要出示的其他文件。
第十六条房地产开发企业资质等级实行分级审批。
一级开发企业资质由省建设主管部门初审，报国务院建设主管部门审批发证。
二级、三级开发企业资质由省建设主管部门审批发证，并征求开发企业所在地设区的市建设主管部门意见。在省工商局申请注册的中央驻鲁单位、省直部门和名称冠以“山东”“齐鲁”字样的开发企业资质，由省建设主管部门直接审批发证。
四级、暂定开发企业资质由所在地设区的市建设主管部门审批发证，报省建设主管部门备案。
第十七条外省房地产开发企业进鲁从事房地产开发经营业务，必须是一级资质企业；省内房地产开发企业跨市从事房地产开发经营业务，必须是三级以上资质企业。
第十八条房地产开发企业的资质实行年检制度。一级资质由国务院建设主管部门年检；二、三级资质由省建设主管部门年检；四级、暂定资质由市建设主管部门年检。房地产开发企业无正当理由不得拒绝参加资质年检。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。
房地产开发企业资质年检结果要公示，接受社会监督。
第十九条房地产开发企业应当依据各自资质等级，按照下列业务范围内从事房地产开发经营业务：
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，按照建设部《房地产开发资质管理规定》可以在全国范围承揽房地产开发项目。
级资质开发企业可承担20公顷以下的土地和建筑面积25万平方米以下的居住区以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，可以在全省范围承揽房地产开发项目。
三级资质开发企业可承担建筑面积15万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，可以在全省范围承揽房地产开发项目。
四级资质开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。
暂定资质开发企业可承担的开发项目规模，原则上按与其注册资本和人员结构等资质等级条件相应开发企业可承担的开发项目规模来确定，仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。
第二十条房地产开发企业资质证书有效期为2年，年检合格的，到期按照延续行政许可有效期的规定换发新证。
第二十一条任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖房地产资质证书。
房地产企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。
第二十二条房地产开发企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。
第二十三条房地产开发企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续。
第二十四条房地产开发企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内，到原资质审批部门注销资质证书。
第二十五条房地产开发企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由县级以上建设主管部门或资质审批部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由建设主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十六条房地产开发企业未经批准超越资质等级和范围从事房地产开发经营的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由县级以上建设主管部门或资质审批部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十七条房地产开发企业有下列行为之一的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：
（一）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；
（二）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。
第二十八条房地产开发企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量安全事故或出现因基础设施不配套等严重问题的，依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，由原资质审批部门降低资质等级；情节严重的注销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十九条房地产开发企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款。
第三十条房地产开发企业不按照规定办理变更手续的，依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正，并可处以5000元以上1万元以下罚款。
第三十一条各级建设行政主管部门工作人员在资质审批和管理中、、的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
关键词：房地产经营与估价;核心课程;软件教学
随着房地产产业的发展，现在房地产企业对高职房地产经营与估价专业的人才需求日渐增加，高职房地产经营与估价专业人才培养如何符合行业企业所需，显得尤为重要。职业技能导向是指根据用人单位所提供的职业岗位所需职业技能来确定高职院校课程体系;专业核心课程是指能够对学生职业能力培养和职业素养养成起主要支撑或明显促进的课程，是打造职业能力的核心课程。软件辅助教学属于实践教学的一种，高职房地产经营与估价专业核心课程适当融入软件辅助教学，对提高学生兴趣，增强实践动手能力具有重要意义。
一、职业技能的构成
从高职房地产经营与估价专业学生的人才培养情况来看，毕业生能在第一线从事房地产开发、房地产经营管理、房地产价格评估、房地产销售策划与、房地产经纪服务、房地产测绘等技术、管理、服务工作，也可在其他企事业单位从事与房地产经营管理相关的工作。过于宽泛的人才培养不利于打造就业的核心竞争力，应该先对适应市场所需的典型工作岗位进行分析，针对岗位所需的核心职业技能进行课程设置。
房地产开发企业
房地产估价公司＼&收集、整理、分析房地产市场信息，撰写相关报告并归档＼&房地产项目报建专员＼&房地产开发企业＼&熟悉房地产项目开发流程;负责办理房地产开发项目的前期报建手续;完善房屋入住所需的各种手续，证件等＼&房地产营销策划专员＼&房地产开发企业
房地产中介公司＼&熟练操作办公软件，富有平面设计的形象力和创造力，较强的统筹能力和沟通能力;能完成营销方案的组织和实施工作。＼&][房地产销售代表＼&房地产开发企业销售部
房地产中介公司＼&开展楼盘资料调查，搜集销售业务所需的信息资料;能熟练使用房地产租售软件，具备客户服务意识、客户服务技巧和应变能力。＼&房地产估价师助理＼&房地产估价公司
土地估价企业＼&熟悉房地产估价的业务流程;掌握房地产现场勘查和市场调查技术;熟悉各类房地产估价技术路线。＼&]
二、核心课程与专业技能的构建
根据高职房地产经营与估价专业的主要工作岗位和职业技能要求构建专业核心课程体系。根据表一的五个主要工作岗位，确定五门核心课程，分别是房地产开发与经营管理、房地产估价方法、房地产市场调研、房地产市场营销和房地产销售技巧，各门课程和职业能力的对接情况见表二。
表二 高职房地产经营与估价专业核心课程技能考核项目与要求
[课程＼&主要教学内容＼&技能考核项目与要求＼&房地产开发与经营管理＼& 房地产开发程序、房地产经营管理策略＼&能编制房地产开发报建计划＼&房地产估价方法＼&房地产估价的一般原理和估价方法＼&能正确运用房地产估价方法，测算房价＼&房地产市场调研＼&市场调查和分析的方法，熟悉本地房地产市场＼&能应用房地产市场调查和分析方法进行调研＼&房地产市场营销＼&房地产市场营销的基本原理和方法＼&能编制房地产市场营销策划方案＼&房地产销售技巧＼&房地产商品推销活动的基本规律和实用技巧。＼&能运用房地产销售技巧＼&]
三、软件辅助教学在核心课程教学中的实现
1、房地产开发与经营管理课程的软件辅助教学
房地产报建工作岗位要求学生熟悉房地产开发程序，可以采用房地产开发与经营电子沙盘构建仿真的环境、按实际房地产工作的操作规范和业务流程设置仿真的岗位，体现以职业技能导向的“岗位实训模式”。直观地模拟房地产公司的土地竞标、产品定位、景观设计、建筑工程、市场营销等核心业务中的资金运营、资本管理，模拟房地产公司之间的竞争与合作，体现房地产公司的报表业务和财务分析，对房地产公司的经营绩效进行评价和分析。系统地模拟政府对房地产经济的调控工具，包括首付比例调整、贷款基准利率调整、限价房、土地供给调控等，在实验中具备良好的互动性，可以对实验结果互相挑错打分，指导学生互相学习，共同提高。
具体实施如下：全班同学分为6～8个小组，分别组建一个房地产开发公司。组内各成员分别担任不同角色。各开发公司在给定的市场规则和既定的资金条件下，完成从拿地到销售的整个开发程序。最后通过分析各公司财务报告业绩，并结合学生实验表现，对学生进行成绩评定。该沙盘模拟共分两期进行，一期开发普通住宅，二期开发别墅，各期开发的实训项目见图一。
房地产开发与经营沙盘主要训练项目包括组建团队和角色分配、市场调查、获得土地、项目定位、投融资预算、项目规划与设计、建筑招标与工程管理和市场推广销售等八项，涵盖了多门专业课程的内容，实践性和趣味性较强。这种类似于竞争游戏的体验式教学方式，有助于提高学生的团队协作能力和沟通能力，学生比较感兴趣。作为辅助教学手段，在使用过程中需注意学时分配，建议分3天连续进行，每天6学时。
2、关于房地产销售技巧课程的软件辅助教学
房地产销售岗位要求学生能熟练使用房地产租售软件，具备客户服务意识、客户服务技巧和较强的分析判断能力，可以通过某些租售软件校园版和信任沟通沙盘来实现。以乐天租售管理软件校园版为例，先由教师对要乐天租售系统的每个模块的功能进行实际操作演练，使学生在观摩、了解、认识的基础上进行实际操作，教师通过反馈信息指导和纠正学生，使学生熟练掌握乐天租售系统的各个功能。学生需要训练和掌握的主要包括四个模块：
一是通过房产资料模块的学习，掌握房地产公司所管理和经营的房产资料在租售管理系统中如何建立，如楼盘、楼阁、房屋资料的新增设计规划、查询、增删、修改等操作。
二是通过客户资料模块的学习，掌握通过客户资料快速查看客户购房档案、查询等日常操作。
三是通过员工资料模块的学习，掌握房地产管理公司员工详细资料的新增、修改、删除操作。
四是售前策划模块，通过付款方式模块的学习，掌握房地产公司现有的付款方式在租售管理系统中如何建立、查询、增删、修改等操作;通过定价试算模块的学习，掌握通过定价试算给各个单元设置单价;通过调价模块的学习，掌握对现有房屋的价格进行调价操作。
以上模块也是房地产企业使用比较成熟应用较广的，在辅助教学过程中，注意所选用的房地产租售销售软件最好是市面上较多房地产企业正在使用的，更贴近实践，可以考虑设置单独的一个实训周来完成房地产销售软件的训练任务。
信任沟通沙盘以销售拜访流程为主线，精品视频、情境演练为主要辅助教学工具和方法，通过对销售拜访流程的逐步展开和仿真场景视频的嵌入式教学，模拟真实场景。沙盘教学形式应以互动式教学为主，让学生在现场演练中体会到销售的乐趣与奥秘。信任沟通沙盘基于营销典型职业任务，培养学生沟通拜访、商务谈判的能力，让学生在真实业务中了解客户决策思维过程;学会并应用关注客户感受的思维方式和双赢拜访沟通的技巧;视频体现真实商务沟通过程，有拜访准备、了解概念、呈现优势、获得承诺、拜访评估五个关键环节。视频播放可以穿插在平时授课中，注意增加讨论和互动环节。
3、关于房地产市场调研课程的软件辅助教学
针对房地产市场调研员收集、整理、分析房地产市场信息，撰写报告的职业技能，可以选用市场调研实践教学软件，学生以教师设置的实验要求为目标，以市场调查公司总经理的身份负责市场调查的整个过程，根据系统的操作向导按步骤完成实验任务。确定调研课题，设计调研方案、调研问卷、抽样方案，培训调查人员，搜集并分析资料，见图二。流程设计贴近现实生活，让学生积极动手的同时也增强了未来实习工作的适应性，建议单独安排实训周完成训练任务。
4、关于房地产市场营销课程的软件辅助教学
学生分小组分别组建公司，系统提供全国市场分为华南、华北、华中、华东、东北、西北、西南等区域。公司之间互相竞争，在全国不同的区域内进行营销活动，制定自己的市场开拓计划，公司需要寻求最大市场份额和实际销售数量之间的最佳平衡点，寻求在产品品质、宣传策略等方面最小投入让市场份额最大，可实际模拟价格、数量等最大化多种组合获得最大利润;在销售途径上，系统提供了与渠道合作、促销、交易洽谈和招投标的方式，增加实验的竞争性。可分四个季度进行，学生可以进行多个产品策略、产品渠道、产品价格和产品促销的过程练习。提供历史情况查询模块，便于学生查看前一个季度或者前几个季度的产品详细销售情况。系统根据学生市场活动，将市场营销中抽象的却又至关重要的环节量化，如产品等级指数、品牌知名度、市场开拓值、产品知名度、公司美誉度，并提供相关合理算法，学生可以从中直观了解到这些重要环节对整个市场营销的影响，并根据这些直观数据做出具体的判断，合理地制定各项营销战略。
市场营销模拟软件的使用很像一场比赛，学生激发竞争力的同时又提高了逻辑思维能力和创新能力，同时对参加高职院校市场营销职业技能比赛打下了基础，建议穿插在平时授课中。
5、关于房地产估价课程的软件辅助教学
例如广州太普软件科技有限责任公司的房地产评估软件，业务员承接项目之后在系统中录入项目的基本信息，勘察人员接收到项目信息实地对项目进行勘察，估价师根据勘察报告对项目进行估价测算，并根据物业类型选用合适的测算方法来测算得出结果，系统提供了5种基本方法（包括市场比较法、收益法、成本法、假设开发法与基准地价法）来辅助测算，测算完成后出具技术报告。测算房价的职业技能主要通过课堂讲授来完成，较少使用软件教学，房地产估价公司使用估价软件的也不多。
高职房地产经营与估价专业使用软件辅助教学属于实践教学途径之一，基本上学生对于软件辅助教学还是比较欢迎的。教师应该注意和职业技能相结合，真正提高教学效果和学生就业能力。
参考文献：
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关键词：新常态；房地产开发与经营管理专业；对策建议
中图分类号：G4 文献标识码：A doi：10、19311/ki、1672-3198、2016、33、167
1 新常态下国内房地产市场现状与发展趋势
1、1 房地产市场发展现状分析
1、1、1 一线城市发展现状
一线城市主要是指北京、上海、广州、深圳，这四个城市的房地产市场一直呈现出快速发展状态。由于其对人口的吸引力是其他二三线城市无法比拟的，这就导致其房地产市场处于供不应求状况，房价居高不下。对于这种情况，各地政府在近几年相继出台一系列的政策，稳定房地产市场的健康发展。同时，由于建筑用地存量不足和政策的限制导致一线城市新建商品住宅、商业建筑减少，甚至一段时间内没有新开工项目，这就对在一线城市的房地产从业人员带来一系列问题，例如房地产开发类人员过剩，而房地产建成项目经营管理人才和物业管理人才短缺。
1、1、2 二、三线城市发展现状
二线城市主要针对GDP大于5000亿元的城市，例如杭州、苏州、重庆等。这些二线城市得益于经济的快速发展和城镇化速度的加快，其房地产市场发展速度较快，新增建筑面积不断增加，去存库速度较快，房价也是不断增长，总体形势良好。对于二线城市的房地产从业人员，在房地产的开发与经营方面对人才的需求程度较高，发展空间大。相比于二线城市，三线城市的房地产市场环境就不太乐观，这些城市的GDP处于5000亿元至2000亿元期间，由于其城市的发展潜力不足、经济发展速度较慢，导致对人口的吸引力不足，这些因素导致房地产库存量较高，新增建筑面积减少。对于三线城市的房地产从业人员目前处于十分困难的环境。
1、2 新常态下房地产发展趋势分析
所谓新常态，主要指经济从高速增长转变为中高速增长，经济增长方式从靠劳动力、资本投入的粗放增长，转向靠改革创新、技术进步的集约式发展，即转型升级。新常态不像过去一味追求总量扩张，它更加重视有质量、均衡、可持续的增长。在新常态下，房地产发展的经济环境与发展环境都会发生变化。
1、2、1 一线城市发展趋势
新常态下，对于一线城市来说，房地产企业在城中开发机会已明显减少，更多的是在城市周边进行开发，例如北京，新建开发项目甚至已经扩展到相邻的河北省与天津市。因此，对于一线城市来说，未来的开发空间会逐渐变小，需要从项目的前期开发逐步转移至项目后期的经营管理上。同时，由于信贷难度加大，成本上升，房地产企业会对于前期资金投入更为慎重，对后期项目能否良好的运营将成为重点关注的方面。
1、2、2 二、三线城市发展趋势
对于二线城市来说，未来的发展趋势依然围绕着开发与经营同步进行。在保证质量与数量的基础上，会更加注重项目的后期经营管理，提升项目的品质，总体发展形势良好。对于三线城市来说，发展形势依然严峻，去库存压力较大，在限制新项目开工的同时，将加大政策引导，加快去存量将会成为这一时期的主要任务。伴随着城镇化的快速发展，有望在未来几年扭转目前不乐观的形势。
2 我国房地产开发与经营管理专业建设与发展现状分析
2、1 房地产开发与经营管理专业建设与发展现状
目前，全国共有38所高等院校开设房地产开发与经营管理专业，包括重庆大学、华中师范大学、南京大学、中央财经大学、东北财经大学、吉林建筑大学、沈阳建筑大学、山东建筑大学等，涵盖经济、管理、规划、施工等多个专业方向。
2、1、1 培养目标
培养适应社会主义现代化建设需要，德、智、体、美全面发展，掌握房地产领域的技术知识，掌握房地产开发与经营管理相关的技术、管理、经济和法律等基础知识，具有较高的科学文化素养和专业综合素质，具有良好的职业道德、创新精神和国际视野，对房地产项目进行全过程管理的高级专门人才。
毕业生能够在房地产、投资、咨询、设计、施工、金融与保险等领域企事业单位及政府部门从事项目决策、项目开发、市场营销、物业管理等工作。
2、1、2 课程设置
1998年我国启动城镇住房制度改革以来，随着市场对专业人才需求的迅速增长，我国的房地产开发与经营管理专业及课程设置也不断进行改革和调整。从目前看，我国各高校的房地产开发与经营管理专业、方向及课程在全国高校中设置的情况大致可以分为以下六类（见表1），不同学科背景的学校将房地产开发与经营管理专业或方向分别设置在不同学科下，这也正反映出房地产开发与经营管理学科的多学科交叉性。
2、1、3 教师团队建设
对于房地产专业的教师团队建设多数高校依然将专业知识教育、实践培训作为教师团队建设的主要任务，强调对于学生掌握专业知识、强化学生的实践能力。团队多以专业分类，各团队由“专业系主任+各课程教师”为基础构建教师团队。教师毕业院校包括东北大学、吉林大学、大连理工大学、同济大学、重庆大学等国内重点院校。
2、1、4 学生教学及考核方式
授课方式以教师面授为主，配合一些小组讨论，对于一些特殊课程，以少量的实验与实践相结合的方式配合教学。考核方式由开卷考试与闭卷考试相结合，具体方式由课程教学目标决定，在评卷时任课老师按照“标准答案”分步骤评分。考试成绩主要有三部分，分别为课堂表现、作业完成情况以及期末考成绩组成，最终成绩将由这三部分进行加权得出。
2、2 专业建设与发展中存在问题
2、2、1 培养目标多样，定位不明确
培养目标较多，对学生个人素质要求较高，没有考虑到学生素质差异的现实情况。培养人才形式单一，局限于应用管理型人才培养，没有对有意愿从事科研同学的提出具体培养方法与手段，没有将培养目标与新常态下房地产市场发展趋势相结合，缺乏侧重点的培养，培养人才同质化较强。
2、2、2 课程设置不完善，缺乏重点
课程设置涵盖内容较为丰富，但是缺乏侧重点，没有突出本校的教学特色课程，导致人才培养缺乏具体的专业性。新时期下，与房地产业发展趋势相关的课程设置较少，例如金融学、文化旅游产业项目建设运营等。对于不同实践能力培养的课程没有具体分类，实践课程设置不足。
2、2、3 师资配置单一，缺乏培训体系
教师基本有国内各高校的毕业生为主，缺乏对国外高端人才的引进。同时，由于本专业的学科交叉性较强，对于师资力量的配备要求也比较苛刻。不仅需要教师需要掌握经济、管理、工程施工等方面的专业知识，更加需要将其与房地产相结合。现阶段，大部分院校教师团队的构成都是以院校自身情况和专业课程为基础，没有考虑到学科专业的现实要求以及交叉性学科对教师能力素质的高要求，往往出现教学内容和方法与专业的教学理念不相符。同时，教师对于学生创新能力的培养不足，填鸭式、书面式教学方式依然常见。
2、2、4 教学手段单一，考核体系不完善
人才培养以上课为主，教学手段相对单一，多媒体课件往往成为了电子版教材，教学缺乏吸引力。对学生创新能力的培养不够重视，局限于专业知识的掌握与实践能力的培养。实践课程教学存在形式化，难以达到教学目的。考核体系不完善，仅仅考察学生死记硬背的知识点导致学生考前突击情况经常发生，平时成绩所占比重较小，没有扩展学生的学习思路和培养学生独立思考的能力，考核成绩难以真实反映学生的学习情况。
3 新时期下房地产开发与经营管理专业发展趋势
3、1 由开发向经营转变
物业管理业的变化带来专业建设发展。随着一线房地产开发建设高潮期的结束与三线城市去库存压力的不断加大，房地产业将迎来一个存量经营管理时代即物业运营管理时代，这里的物业运营管理既包括了传统意义上的物业管理及设施设备管理，也逐渐兴起了房地产资产管理、房地产组合投资管理等综合经营、管理等服务，贯穿于房地产产品整个生命周期，因此相关的经纪、评估、咨询等将成为房地产开发与经营管理学科的发展重点。
3、2 单一化管理向多元化管理转变
房地产开发行业本身变化带来专业建设发展。房地产业的发展从根本来讲依托于社会经济的发展水平。在新时期下，我国居民消费将从传统的重衣食过渡到重住行，表现在房地产行业就是从住宅房地产至商住地产、养老地产；从办公地产至商业综合体；从购物娱乐地产至旅游文化地产、休闲地产的多业态、混合业态不断演进，这是国民经济快速增长、居民储蓄水平和消费水平日渐提高及消费升级的必然结果。与传统的住宅房地产市场的市场供求、开发模式、商业盈利模式相比，未来的房地产经营管理专业要以经营管理为主线，结合工商业项目、旅游休闲产业、文化产业等培养多元化、专业化人才。
3、3 学习型教师团队的建设
对于新时期下，房地产行业的分工会日趋细化，管理理念更新速度加快，这就要求教师自身教学能力不断提高，与时俱进。教师团队不仅需要制定更加符合时代要求的教学体系，更要教授符合发展趋势的知识理念。为此，学习型教师团队的建设尤为重要。学习型团队是新时期发展的趋势，学习型团队通过营造整个团队的学习气氛，充分发挥高校教师的创造性思维能力，而建立的一种有机的、高度柔性的、符合人性的、能持续发展的团队。这种教学团队具有持续学习的能力，具有高于个人绩效总和的综合绩效表现，不断升级团队的教学能力。
3、4 金融学与房地产行业结合日益紧密
在新时期，房地产业与金融业的进一步融合带来专业建设发展的新要求。随着企业融资成本与难度的增加以及融资方式不断的更新升级，房地产业与金融业的联系更加紧密，从之前依靠土地升值盈利转变为依靠赚取资本回报盈利，从单一的银行贷款转变为房地产信托、房地产投资基金等新型融资方式。如果开发商不具备强大的金融运作能力，则只能赚取房地产建设相适应的合理利润而不是超额利润，只能依靠银行贷款等传统方式融资，这将会对制约企业在新时期下的发展。因此，房地产开发与经营管理专业更需要培养既懂房地产业相关基础知识又精通现代金融学的高级人才。
4 新常态下房地产开发与经营管理专业建设与发展对策建议
4、1 以需求为导向，构建培养定向化模式
结合新常态下房地产企业的发展趋势，制定与之相适应的培养目标。新时期下，房地产企业需求的人才不局限于的项目的开发、建设、管理等，而是更多的倾向于项目后期经营管理、资金运作、物业服务等方面。因此，培养目标的制定应该侧重以上这几方面，可以通过设置定向化的培养目标，根据学生的自身情况与兴趣爱好，选择合适的培养目标，在满足基础知识的学习后，依据培养目标进行相应课程的安排，使学生的学习达到全而精，广而深，通过个性化的培养，使学生的就业竞争力或专业方向的科研能力得到全面提升，满足新时期房地产行业的需要。
4、2 结合新时期要求，健全课程培养体系
随着我国房地产业的快速发展和新时期的发展趋势，可以把专业的课程设置的重点放在房地产项目开发理念、资金运作管理、房地产产品开发与营销、房地产经营管理等几个方面。同时，伴随着市场经济的发展，国家对专业技术资格日趋看重。因此，在课程的设置方面可以结合资格证的考试而进行适当增加或调整，教学内容可以与历年的考试重点结合在授课中进行讲解，增加学生学习的积极性和提高适应社会需求的能力。对于新课程的设置，可以参考国外相关专业的课程设置，例如宾夕法尼亚大学大学沃顿商学院的不动产专业、伯克利加州大学商学院房地产系、纽约大学金融系等知名院校。健全R悼纬蹋适应新常态下房企的发展需求。
4、3 完善教师培训体系，提升教师自身素质
为了更好的使教师队伍整体素质可以与时俱进，不断优化教学理念与教学方法，可以定期组织教师参加国内外的学术论坛、讲座，引进、消化、吸收先进的教学理念与前沿学科知识，鼓励教师们多参与各类教师技能比赛，在比赛中取长补短，促进教学方法进步，同时，积极开展教师团队的内部交流会，将自己有效的教学经验方法传授于大家，使团队成员共同进步。也可以通^类似学生交流的方式，与国内外房地产专业知名院校进行交流合作，引进优秀的教师，培养优秀的教师，提高师资整体水平。
4、4 搭建多样化教学体系，创新学生考核方式
房地产开发与经营管理专业具有很强的实践性，因此教师把课本的知识深入浅出的讲解明白就需要恰当的教学方法。从教学目的、内容和学生的情况出发，注重交流和讨论，推行自主和交互式学习方法，重视合作学习。平时的教学中尤其注意给出一些开放性、探索性、研究性的题目，让学生自主探索，激发他们学习的积极性、主动性、增强创新能力。同时学校要和企业进行互动式办学，学校可以为房地产开发项目提供一些专业咨询意见和企业培训，而企业负责人可以导师的形式指导学生进行实践活动。对于考核方式，将考核与考试、检查与测评结合起来，综合检查学生的学习情况。既要对房地产开发与经营理论进行考试，又要对其资料的收集、课堂讨论、实践情况等进行考核，把平时的成绩融入最终成绩中，减少理论考试在成绩评定中所占的比重，通过加强学生平时学习的考核，使学生转变观念，有计划有步骤的学习，不搞考前突击，培养学生收集资料、独立思考、独立分析的能力。这样的教学方法，使教师和学生的教与学的精力不放在应付考试上，能够更广泛深入的拓宽学生知识面，教会其科学的学习方法，使其更加高效的学习，掌握更多的专业知识与技能。
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关键词：房地产公司运营管理；方法
一、引言
目前，房地产企业的发展成果非常可观，发展的速度也日益加快。但是，房地产企业的管理者也要居安思危，时刻保持清醒的头脑。房地产行业的社会竞争越来越激烈，所以一定要加强企业的运营管理工作，努力提高企业的经济利益，实现企业的可持续化发展。
二、房地产公司运营管理工作的内容
1、运营管理的系统目标
企业要想加强运营管理工作，就需要制定一个系统目标。对于房地产公司来说，所有的运营管理工作都要以系统目标为主，围绕系统目标展开。房地产公司在进行运营管理工作的时候要认真仔细的分析所接受的信息，清楚企业在发展过程中所遇到的问题，明白企业发展的内部以及外部的环境，面对发展的机遇和挑战要沉着应对。运营管理中的绩效管理工作是重要的组成部分，因为好的绩效管理可以给企业提供决定性的意见，可以推动营管理的顺利开展。
2、运营管理的战略
任何的房地产公司都要制定符合自身发展的战略，只有战略清晰，执行者才可以完美的执行相关的运营管理工作。战略具体来说有三种，分别是公司的整体战略、公司的经营战略以及具体职能战略。在制定企业战略的时候，需要每个层次的管理者以及工作者积极参与，不能只依靠企业的领导者和管理者的意见。
3、运营管理的评价对象
对于房地产公司的运营管理工作来说，确定评价对象是非常重要的环节。具体的信息收集和信息整理，都依赖于一个准确的对象。另一方面，在评价结果出来的时候，可以落实到具体的评价对象，那么评价结果就会真正的作用在员工身上。通常来说，有两种绩效管理评价对象在房地产公司中，一个是公司的整体绩效，另一个是个体绩效，公司的整体绩效可以让公司的运营管理工作更加优化，更加完美，拥有更大的市场竞争力。个体绩效的切实落实，可以促进员工更好的履行职责，让员工之间形成竞争，实现员工职业升华。
4、运营管理的评价指标
对于房地产公司的运营管理工作来说，确定评价指标是非常重要的环节。一个好的运营管理工作就需要有一个正确的评价指标。企业在评价业务的时候，一方面要从多个方面进行评价，另一方面要分析评价对象，考虑到对象的多样性。
5、运营管理的评价标准
对于房地产公司的运营管理工作来说，确定评价标准是非常重要的环节。在房地产公司的发展过程中，只是统计公司的绩效，并没有多大的用处，企业需要有一套属于自己的评价标准，公司的发展情况领导者可以通过标准来了解，让运营管理工作有更大的意义。在选择标准的时候，房地产公司的运营管理工作者就要思考，哪些标准是符合公司未来发展规划的，哪些标准是最基本的标准。针对不同的项目设置不同的标准，这样才可以使运营管理工作更加有效的实施。
三、房地产公司运营管理工作的方法
有些部门的绩效非常好，很好的落实了运营管理工作，但是从公司的整体绩效来看，效果还不是非常好，原因是企业在制定公司战略的时候，没有考虑到公司的运营管理工作，导致运营管理工作没有很好的服务企业战略，所以房地产公司要做到以下几个方面，认真学习运营管理工作的方法。
1、加强房地产公司战略目标体系建立
制定好公司的发展战略是房地产公司实现企业运营管理工作的必要内容。只有制定符合房地产公司自身发展的战略，才可以动员起公司员工积极的参与，才可以让公司的发展计划更好的落实。要大力宣传企业是我家，发展靠大家;的理念，让基层员工都可以参与进去，要有一个透明的强战略指导。如此一来，公司的运营管理的战略目标就和员工工作紧紧的联系在了一起。这样一来，不但加强了企业的凝聚力还提高了企业的生命力，一举两得。
2、加强对房地产公司业务链价值的分析
认真分析公司的业务链价值，对于房地产公司的运营管理工作是非常有帮助的。企业在明确运营绩效管理工作的时候会认真分析业务链的价值。在房地产公司的发展目标已经相对完善的前提下，高层管理者会重新评价之前已经做好的发展方案，通过要求相关的部门以及工作人员对业务链的价值进行分析。对于业务链价值的分析结果，进行排序，作为运营绩效管理工作的一个参考值。然后建立一个符合公司要求的价值体系，在提高企业的运营管理工作水平的时候，要清楚的知道各个部门和各个岗位的价值。
3、提高房地产公司战略制定的科学性
制定一个科学合理的战略，可以让工作的效果更加明显。在制定战略的时候通常有三种制定方式，分别为自上而下、自下而下、上下结合。首先来说自上而上，这种方法通常是公司高层通过讨论制定一个公司发展的总体战略，然后将这个总体战略进行分解，落实到每一个部门。但是这个方法缺乏公平性，因为部门会从自己的角度出发，做出对自己有利的结论。在制定运营管理战略目标的时候，动员所有员工参与，经过认真的讨论以及分析之后，制定一个符合公司发展方向的战略目标。这样的战略才具有可行性，科学性。所以房地产公司战略制定的科学性，是非常重要的，需要引起公司领导的重视。
4、做好战略实施中的绩效管理工作
房地产公司的健康长远发展离不开每一个部门和每一个员工的工作。公司的管理者在进行绩效考核的时候，要清楚的知道，这个方法不仅要激发员工工作的热情，还要对员工的工作质量进行严格的考核。员工要通过考核结果，发现自己在工作中存在的问题，然后找到解决办法，共同促进企业战略目标的实现。因此，房地产公司在落实运营管理工作的时候，不仅要对员工工作的结果进行评价，还要考察工作的过程，进一步实现公司的整体战略目标。
四、结语
总而言之，在我国经济迅速发展的前提下，市场竞争越来越激烈，房地产公司要提高自己的竞争力，完善自己的运营管理工作，制定符合自身发展的战略目标，制定科学合理的战略目标，加大绩效管理工作的落实，明确房产公司的发展目标，员工要积极配合企业的发展，推动公司健康长远的发展。企业要认真做好运营管理工作，激发员工的工作热情，提高员工的职业技能，这样有利于突出企业的竞争优势，加快企业战略目标的实现。
参考文献：
[1]宋云婷、房地产项目运营管理[J]、商,2015、
[2]马昌、试论新形势下房地产公司经营与管理[J]、经营管理者,2013、
（宿迁学院，江苏 宿迁 223800）
【摘要】房地产开发与经营活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。本文就房地产开发与经营的特点谈一些看法。
关键词 房地产；开发与经营；特点
作者简介：马静（1979、05—），女，工程硕士，宿迁学院，副教授。
0前言
随着社会经济的发展和社会的进步，房地产企业的经营方式越来越多样化，大部分企业不再局限于单纯的开发活动，而开始重视房地产开发和经营并举，以提高企业经济效益，增强风险抵抗能力，这不仅房地产企业具有项目策划、建设方面的知识，而且要具备资本投资和资产管理的能力。
房地产开发经营是房地产产品从开发建设到竣工投入使用，并在经营管理和市场流通过程中实现房地产商品价值的经济活动。它不仅为人类社会的生产、生活提供入住空间和物质载体，满足社会对房地产的物质需要，而且通过投资、项目开发和资产管理，创造投资效益和社会效益，成为房地产企业经济活动的重要组成部分。
1房地产开发与经营的含义
1、1房地产开发
房地产开发是具备房地产开发资质的企业，在依法取得土地使用权的土地上，进行基础设施建设、房屋建筑安装，以及为此而进行规划、设计和管理活动的整个过程。房地产开发通过土地、建筑材料、城市基础设施、城市配套设施、劳动力、资金多种资源的组合使用为人类社会提供生产和生活空间，促进城市空间开发和利用效率，改变城市景观，并起着人类社会城镇化的先行作用。
1、2房地产经营
房地产经营是以房地产为经营对象，通过研究房地产市场需求、进行市场预测、选择项目类别，而进行的投资、建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、管理以及相关产权转让等经济活动，其目标是实现经济效益的最优化。
1、3房地产开发与经营
房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内，通过对土地、建材、基础设施、劳动力、信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施、房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移、运营、管理等一系列经济活动。
2房地产开发与房地产经营的关系
2、1相互独立、侧重点不同
房地产开发是对土地及建筑物进行投资、建设、管理的过程，是投资、建设行为，强调的是房地产产品的生产；而房地产经营是通过开发建设和管理获取经济利益的过程，强调的是投资的盈利。
2、2房地产开发是房地产经营的基础
一切房地产经营活动都要体现在房地产产品的实体上。房地产开发就是形成房地产产品实体的过程，没有这个过程，就没有房地产经的对象，经营活动也就无从谈起。如果房地产开发阶段对市场分析不够准确，开发完成的房地产不能出售或出租，或者出售出租达不到预期水平，应付影响房地产经营效益；如果产品建设质量不高，不能达到预定的经营寿命，也会影响房地产的经营效果。因此，适应市场需求，开发出高质量的房地产产品，是保证房地产经营成功的基本前提。
2、3房地产经营是房地产开发的核心
房地产开发的目的在于获取投资利益，开发完成以后的产品是通过经营来体现其价值，从而实现投资效益。从这个意义上说，现代房地产开发已经突破了过去以使用为目的建筑生产含义，而围绕着房地产经营进行开发。为了尽可能提高开发完成后产品经营价值，从市场调研、选择房地产开发项目，到前期的可行性分析，以及建设招标和建设过程中的质量管理、成本控制，每一个阶段工作要从经营这个核心目标出发，使开发与经营真正融为一体。
3房地产开发与经营的特点
3、1房地产开发与经营难度较大
这主要是由房地产商品本身的特点所决定的。房地产商品不同于一般商品，其价值量巨大，形成周期长，需通过多次投入形成，且具有延续性和增值性。同理，由于房地产价值量大，不可能一次性实现全部价值，而必要采取预售、出租或抵押信托等形式分期实现其价值。房地产价值的巨大性、延续性和增值性，以及价值实现的先期性、多样性和逐步性，大大增加了房地产开发与经营的复杂性和难度。
同样，由于房地产商品本身的空间不可移动性，加之影响房地产价格的因素复杂多样，因此同类商品的可比性较差，个案性强，这无疑也增加了房地产开发与经营的复杂性和难度。
3、2房地产开发与经营风险大
这也是由房地产商品的特殊性所决定的。房地产开发经营活动的运行周期长，少则两三年，多则四五年。较长的运行周期使房地产业资金垫付时间长，与生产周期短的行业相比，无疑要承担更大的时间价值风险。而房地产资金投放量亦大，一个开发项目，动辄要几百万元，甚至几千万元、上亿元，因此要承担的风险也大。同时，房地产经济运行和资金流程环节较多，每一个环节都影响着整个开发经营活动的正常运转，无形中也增加了房地产经营的风险。除此之外，房地产开发经营还受到社会政治、经济、消费心理、市政建设等各种外在因素的影响，从而比一般商品经营具有更大的风险性。
3、3房地产开发与经营政策性强
房地产业的特点、地位和作用决定了房地产开发与经营的政策性强，或者说受政策的影响比较大。房地产业是国民经济的龙头产业，房地产资源的分配使用，房地产商品的生产、流通与分配，直接关系到国计民生。为了使房地产业纳入社会主义市场经济轨道，除了强调运用市场机制指导房地产运作以外，更要强调政府宏观作用，并通过立法、制定政策等措施，使房地产企业坚持正确的经营方向，力求在经营活动的各个环节、各个方面都自觉遵守国家现有的政策法令、规章制度。
4结语
房地产的开发与经营与其他商品的开发与经营相比，具有涉及范围广、经手环节多、形式多等特点，因而在开发与经营过程中会表现出难度大、风险大，以及受政策等因素影响大等特点。认识和研究这些特点，对于取得良好的房地产开发与经营效果具有重要意义。
此外，房地产开发与经营要求的专业性也很强，只有培育大量高素质的专门人才，塑造一流的开发与经营企业，才能适应房地产市场的需求，实现房地产经济运行的良性循环。
参考文献
［1］浅谈房地产开发经营中存在的风险[J]、商情,2013（6）、
［2］浅谈当今房地产开发与经营思路[J]、中国房地产业:理论版,2012（10）、