一、发达国家“以房养老”经验
美国的反住房抵押贷款，62岁及以上的老年人是其服务对象。主要有三种形式（前两种由政府主导，后一种则由金融机构主导）：第一种HECM计划，即住房权益转化按揭。1987年由美国国会授权房屋与城市发展部发起，适用对象为拥有较低价值住房的借款者，不管其收入水平和借款用途。根据FHA（Federal Housing Administration）“203-b limit”条款，贷款额度有最高限制，在限额内主要受借款人年龄、房屋评估价值、房屋所处地段和当时市场利率决定。贷款发放与偿还方式较为灵活，借款人可以选择一次性总付、按月支付、年金、信用额度，或其中两种或几种方式的结合；所贷款项可以按借款人的意愿，选择将来某一时期偿还，也可以选择借款人死亡或者永久性迁出后偿还。该计划的最大特点是，联邦政府为双方提供担保，消除了借贷双方的后顾之忧。美国政府保证借款人一定可以获得贷款机构承诺支付他们的所有资金，即使机构倒闭也可以按时领到贷款。贷款人经过FHA的资格认证后可得到其提供的保险，当贷款期限结束时，贷款本息超过住房价值的部分由保险基金进行补偿，使贷款人避免了损失。因此HECM计划运作较为成功，是美国最主要的反住房抵押模式，约占据了95%的市场份额。第二种房屋保管者计划。由联邦抵押委员会1995年推出，主要针对不符合HECM条件的借款人而设计，如房产价值高于FHA的限额规定、共有房产等情形。该计划主要特点：一是不受FHA203（b）条款的最高贷款额限制，可以为拥有较高价值房产的老人提供更多贷款，更适合拥有中档住房的老人；二是对房产所有权的要求也较为宽松，如对正处于融资租赁等可以实现所有权之类的情形也予以认可；三是贷款额度除受借款人的年龄、房屋的评估价值、房屋所处的地段和当时的市场利率等因素影响之外，还受到当时申请贷款的人数影响；四是随着房产的升值，允许借款人增加借款额，使借款人有更多的选择权。该计划可贷款上线一般高于HECM计划的限额，运作方式则与HECM计划基本相似，都采用浮动利率，贷款总成本基本相同。但发放方式只有按月支付、信用额度，或两者结合三种。由于该计划的主要借款对象为拥有中档住房的老人，因此其贷款份数远远少于HECM计划。第三种财务自由计划，是由附属于Indy Mac银行的一家私营机构――老年人财务自由基金公司提供的，专门为净值超过40万美元的住房提供贷款，其适用对象是拥有高档住房的老年人。贷款对象资格不需要政府的认可，属个人理财产品。贷款机构与借款人共享房屋因为升值带来的利益，其最大特点是利益分成方式不同，如果房产升值，借款人可以保留一部分房产的价值，他们的后代可以继承这部分保留的房产。与前两种计划相比，财务自由计划主要有四个特点：一是资金来源不同。在该计划中，贷款人在签订贷款合约后，贷款不是给借款人，而是一次性转给一家人寿保险公司，然后由该保险公司承保，并终身按月给借款人发放年金。因此，即使住房出售以后借款人也能按月得到固定收入。二是升值分享方式不同。该计划有一个房产价值分享条款，借款人可以保留一定比例的房产（最高可达房产价值的80%），后代可以继承这部分房产，从而在一定程度上解除了老人的遗产顾虑。三是贷款费用缴纳方式不同。该计划中没有直接费用支出，所有费用一并在贷款额中扣除。四是保险提供方式不同。该计划没有联邦政府提供的保险，这也是它与公共部门提供的反住房抵押贷款产品的最大不同。此外，美国还有政府担保的倒按揭贷款和专用倒按揭贷款等计划。美国政府及国会在反住房抵押贷款中发挥了关键的作用，提供了较为健全的政策、法律、环境等方面的支持。美国的国家住房法案中还确定了反住房抵押贷款的政策目标，制定了专门法律法规，规范反住房抵押贷款市场的运作，不断促进产品的创新和改进，降低市场风险；强化反住房抵押贷款的宣传教育，优化发展环境。总之，反住房抵押贷款在美国政府的支持下得到了较成熟的发展，并取得了可观的成果。“以房养老”在美国已被许多老年人作为一种最有效的养老方式。
继美国之后，加拿大也推出了反住房抵押贷款，是除美国以外发展较快的国家之一，但其做法与美国略有不同。它以美国为参照，在进行了两年研究后建立起来，1986年由私人公司推出的加拿大住房收入计划是加拿大目前唯一的反住房抵押贷款项目。由私人机构主导，国家通过相关法律政策约束整个操作过程。其灵活的个性化的设计使之获得了成功。主要针对62岁及以上的退休老年人，且其拥有的房产类型为单幢房产、城镇房产、复式房产、公寓，对于共有房产、租赁房产以及大面积土地则没有借贷资格。抵押人为夫妻双方的，其中一方死亡后，另一方可以继续居住，直至死亡。只要不搬家、不卖房，房主的产权不改变，就可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款，老年人可以充分利用这笔反向抵押贷款给子女支付卖房的首付或者旅游装修房屋等。贷款额度为房产评估价值的10%～40%，具体数量由借款人的年龄、性别、婚姻状况、房产的类型和地段以及评估时的现行利率而定，最低为14500美元，最高为50万美元。借款人获得的贷款是免税的，可以选择以下任意一种贷款发放方式：一是年金发放。即借款人通过CHIP拿到一笔现金，再用这笔现金购买按月支付的永久性年金。二是信用额度。在合约签订后，借款人可以获得一个贷款的最高限额，在限额范围内，借款人可以随时提取贷款。对于未提取部分，则不用付利息。三是定期发放。一般为5～10年，当合约到期时，所有款项必须偿还。在这三种发放方式中，年金发放所占比重最大，是加拿大反住房抵押贷款的主流。关于贷款偿还，借款人可以出售自己的房产偿还贷款，但如果在3年内就进行偿还，将要支付额外的赔偿金给公司。在运作上，该计划由总部位于多伦多的一家私人机构提供，由专业顾问和其他大型财务机构（私人理财师、会计师、中介服务商等）来完成分销。在监管上，加拿大虽然没有专门的法律，但反住房抵押贷款机构由国家财务机构监管局监管，产品的推销员也必须持证上岗。由于加拿大只有一家机构经营反住房抵押贷款，因此存在缺乏竞争、需求不足等问题。
英国社会大部分老年人都会选择“以房养老”来满足自身养老需求，主要有三种形式：第一种，也就是俗称的“倒按揭”，指老人将自己的房屋产权抵押给银行等金融机构，并定期从金融机构中获取贷款作为养老金。老人可以选择继续留在原房屋中居住，也可以选择搬进养老院居住。老人如果去世或搬离，受押的金融机构会出售老人的房屋归还贷款。第二种是“大房换小房”，简单说就是出售原本的大房，重新购买小房，用换购房屋的差额款作为养老费用。第三种，老人可以出售自己在英国的房屋，选择搬到消费水平较低的国家去养老。
新加坡是成功推行“以房养老”的亚洲国家之一。它充分结合了新加坡的国情，形成了兼具针对性和灵活性的“以房养老”模式。具体有以下三种情况：第一种，对于符合条件的组屋拥有者可以出租全部或部分居室来换取养老收入。第二种，对于居住在原来较大面积房屋的已退休老人来说，如果子女长大成人并且已经搬到别处居住，老人夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险较小的产品来获得收益。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分期完成住房的以大换小。例如卖掉私人住宅后换取五房式的组屋，然后再换取三房式的组屋，以此类推。第三种，即所谓的“倒按揭”。退休者将自己的住房抵押给金融机构，按月从该金融机构获得现金收入，退休者仍居住在自己的房屋内。当该退休者死亡、出售该住房、搬出或原先商定的贷款期限到期后，抵押变现并结算利息。这种方式只限于私人建造的商品房，政府建造的组屋不能参加。而且借款人必须年龄在50岁以上，没有牵涉任何法律诉讼者等。
日本是亚洲地区进入老龄化社会最早的国家，解决养老问题同样是社会热切关注的问题。“以房养老”制度1981年引进日本，2002年正式实行，近年并改称为“不动产担保型生活资金”制度。主要分成两种方式：一种是由各地方政府参与的，可分为政府直接融资和间接融资。所谓直接融资，就是指政府直接融资给借款人。而间接融资，指的是政府作为第三方监督管理，由金融机构将资金借贷给借款人。另一种则是民间机构参与，包括银行、信托公司、信托银行等金融机构提供一些“反向抵押贷款”类型产品，房地产公司侧重经营“城市规划在开发”和“住宅重建”类型的产品。寿险公司基本不参与，主要由于无法承担“以房养老”的经营风险。日本的“以房养老”主要对象是不愿搬离自己房屋的低收入并无子女同住的老人。这些老人可以将自己的房屋产权抵押给金融机构，获取贷款用作养老。这项制度在一定程度上可以使拥有房产并低收入的老人获取养老的生活资金，但是，这项制度对申请人的条件要求却较为苛刻。此外，申请人必须在其继承人中选择一名担保人，并获得所有继承人的同意，才可以申请此项服务。当审核通过之后，申请人每月可以获取低于30万日元的生活资金，但是总额必须低于所抵押房屋价值的70%。在申请人离世后，由申请人的担保人负责一次性还清所有贷款。
二、发达国家“以房养老”的特点
养老和财产的价值观念比较开放。发达国家对养老以及财产的价值观念较开放，老年人可以接受将自有财产如不动产进行套现以享受较高水平的养老待遇，这就为“以房养老”这种新型养老模式提供了良好的环境。同时，欧美等西方国家更崇尚独立自主的生活方式，成为衡量自身和他人价值的准则之一，社会强调个人在尽量少依赖他人帮助的情况下体现独立生存的价值观。与此同时，代际凝聚力较弱，对于房屋作为财产传递给后代的观念较为淡薄，因此，在实施住房反向抵押贷款时并没有来自子女的财产继承方面的价值观念与压力，使得住房反向抵押贷款这项业务能够较顺畅地实行。
法律法规体系较健全。美国政府在实施反向抵押贷款的过程中，制定了相对完善的消费者保护机制与措施，国会还颁布了相关的法律法规用以规范这一业务的运作环境。如全美退休人员协会（AARP）于1997年9月公布了一部由他们编纂的示范法《The Model State Law on Reverse Mortgages》以供各州采用。美国房屋与城市发展部（HUD）定期对项目运行进行评估并向国会及时汇报，联邦住房管理局负责对产品设计并改进，同时还提供独立的法律顾问，贷款者在申请住房反向抵押贷款之前，首先咨询律师，由律师解答相关问题，对实施方案进行比较分析其优劣，并提出参考意见。英国的《消费者信用法案》为反向抵押贷款的进行提供了法律保障，规范了相关金融服务机构的操作过程，保障了老年人的权益。
灵活多样的方式选择。针对老年群体具有的各种实际需要，不同国家与银行和保险公司合作，不断进行金融创新，开发出多种可供选择的住房反向抵押贷款产品，而不仅仅采取住房反向抵押贷款这种单一形式。美国针对房屋价值的高中低分别设计了三种计划根据不同条件的老年人设计住房反向抵押贷款产品；加拿大实施住房反向抵押贷款的成功也在于其个性化的保险业务，老年人贷款可根据其不同的需求，制定出不同的贷款方案，这样针对不同条件老年人来提供具有针对性的服务易被人接受；新加坡将符合条件的组屋分居出租；美国许多老年人在退休前为自己养老而购买房子，把房屋富裕部分出租给年轻人，利用租金来保证退休后的晚年生活；日本实施“以房养老”时允许民间机构参与其中，房地产公司也纷纷投向以住宅为依托的养老产品，当老年人无能力重建住宅的时，可以将房产作为抵押，房产公司便将重建资金借贷给老年人，重建住宅让老年人在有生之年可以住上舒适的房屋，老人去世后，即可将房产变卖偿还总账……这些方式都充分利用了房屋的价值，结合实际条件与需求发挥各种积极手段促进“以房养老”方式的拓宽，增加房屋效能，吸引符合条件的不同人群选择适合自己的养老方式，从而帮助国家解决老龄化面临的养老问题。
遗产税的作用。目前，世界上开征遗产税的国家和地区约有100多个，多数发达国家和新型工业化国家都征收遗产税或赠与税。例如美国针对不劳而获的接代传富行为实行高额的遗产税征收，税率实行超额累进制，最高税率达55%，从而以平衡巨大财富世代沿袭带来的社会问题，同时遗产税每年可为美国政府带来几百亿美元的收入。这种做法同样为“以房养老”的推行起到推动作用，正是由于继承房产的同时要征缴大量的遗产税，房屋在许多发达国家并没有成为继承的最大家产，从而促进老年人利用自有房屋进行价值转换。
编制“十四五”规划纲要，是今年党和国家的一项重要任务。根据近年来我县住房保障工作情况，做以下规划。
一、“十三五”期间工作重点
近年来，根据中、省、市相关政策，县委、县政府十分重视住房保障工作，把实现城镇低收入家庭“住有所居”这一目标作为事关经济社会发展和社会和谐稳定的大事来抓，
“十三五”期间住房保障主要以保障房建设为主，采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加保障住房房源，切实解决了中低收入群体住房困难问题，基本做到了“应保尽保”。
1、认识明确，态度积极。我县住房保障工作最为一项民生工程，政府认识思想明确，职能部门工作积极主动。截止2020年末，我县共建设公共租赁项目67个11940套，建筑面积超过50万平方米，总投资超过12亿元，住房保障工作走在了全市各县区前列。
2、合理规划，领导重视。县住房保障主管部门，结合我县实际，通过合理编制《十三五保障性住房规划》，明确了住房保障工作目标，完善政策措施，强化组织协调，着力开展工作，加快保障性住房建设工作。
3、勇于探索，积极创新。在大力推进保障性住房建设的同时，创新工作思路和方法，积极探索总结有益经验。在积极稳步推进保障性安居工程建设的同时，严把工程质量关，保障性安居工程全面纳入工程质量安全体系，明确各责任主体的工作职责，严格执行工程“六制管理”，切实加强和规范保障性住房建设管理制度。
二、“十四五”规划思路
根据国办发〔2020〕23号国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见文件精神，在住房保障工作从“十三五”保障房建设重点逐步转移到城镇老旧小区改造工作上。根据相关中、省、市政策指导，结合我县实际情况出台了《老旧小区改造方案》、成立了我县“老旧小区改造工作领导小组”，到“十四五”末，分年度有计划实施改造。建设宜居整洁、安全绿色、设施完善、服务便民、和谐共享的“美好住区”。
1、实施步骤。编制老旧小区改造计划。对老旧小区全面调查摸底。坚持居民自愿、自下而上的原则，确定拟改造项目及时序，生成我县老旧小区改造总体计划（2020—2025）和分年度计划。
我县城区计划改造113个老旧小区，2020年底前开工8个小区改造。2021年计划完成个16老旧小区改造；2022计划完成19个老旧小区改造；2023年计划完成22个老旧小区改造。十四五整个规划涉及105个小区，203栋楼，建筑面积54、3万平方米，6847户。对照基础设施齐全、公共服务完善、人居环境优美的新型社区标准，对群众改造意愿强烈、具备改造条件（至少包括水电路气其中的两项改造内容）的老旧小区（根据实施情况可逐步扩大到于2005年以前建成小区）列入2024年及后续年度改造任务，确保十四五期间全面完成老旧小区改造提质工作。
2、工作内容。按照《全省老旧小区改造提升技术导则》要求，分基础、完善、提升三类，对老旧小区和周边区域的改造内容进行丰富和提升。基础类改造主要是拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、照明、绿化、水电气暖、光纤、建筑物修缮、管线规整等，突出解决基础设施老化、环境脏乱差问题；完善类改造主要是完善社区和物业用房、建筑节能改造、加装电梯、停车场、文化、体育健身、无障碍设施等；提升类改造主要是完善社区养老、托幼、医疗、家政、商业设施以及智慧社区等。坚持问题导向，顺应群众期盼，对道路、供排水、电气暖和环卫等基础设施进行重点改造，对小区建筑物本体和小区环境进行适度提升。
3、引导群众参与。加强社区党建工作，提高基层治理水平，坚持共同缔造原则，广泛发动群众共谋共建共管共评，实现改造成果共享。社区党组织、居委会组织业主委员会等基层组织，征求居民意愿，确定改造项目、内容及改造完成后的物业管理模式，实行“一小区一策”。引导居民通过住宅专项维修资金、小区公共收益、捐资捐物等渠道出资改造。
关键词：住房保障 住房政策 保障模式
我国城镇住房保障体系还处于不完善的阶段，且当前的住房保障问题没有得到有效的解决，政策运行结果偏离初衷。本文以广州市的具体情况为出发点，对住房保障体系的理论研究框架和动态发展进行重新思考。
广州住房保障体系现状分析与理论框架重构
（一）广州多层次住房保障体系的现状分析
广州市住房供给主要涉及四个方面：通过商品房来解决高收入者的住房需求；通过经济适用住房政策来解决中低收入者家庭的住房需求；通过廉租住房政策来解决没有购买能力的低收入者的居住需求；通过限价房满足夹心阶层的住房需求。廉租房的适用对象最初为城镇双特困户，根据2004年8月的统计数据安置的廉租房住户为1024户，同年制定了以租金补贴为主，实物配租、租金核减为辅的廉租住房保障方式的工作方案。但直到新社区的建设中的廉租房才在2007年底着手解决5643户双特困户住房困难问题。经济适用房的建设方面在安居工程结束后，基本没有持续建设，在2006年在房价上升速度过快的情况下才重新规划建设。同时，广州也开始了限制价房的土地供应和住房建设，第一个限价房项目于2008年2月开售。
广州市住房保障作为一个系统的工程和长期的机制与模式，还存在一些问题和不足：缺乏与居民收入相符合的保障对象界定标准和保障对象宽泛性。目前的收入分组法是国家统计局按人均生活费收入将家庭数量分成五组，只是能够满足统计需要，沿用这种中低收入的分法总人数则有60%，范围过大。保障标准偏高。部分经济适用房的面积超过100平方米，脱离保障的意义和目的。缺乏对经济适用房的有效规划和管理，尤其是再上市的管理。保障体制使需要保障的对象游离于保障层次的之间，影响保障政策的实施效果。首先是体现夹心层中的相对收入较低的阶层排除在经济适用房之外；其次住房公积金制度没有有效发挥住房保障的作用。
（二）广州住房保障体系理论分析框架构建
本文在传统住房保障供给与需求分析基础上，立足于广州市住房保障体系的现状，将住房保障实施的保证性因素作为一个重要组成部分，重构广州市的住房保障体系的静态理论分析框架，如图1所示。
广州住房保障需求的动态变化
（一）以收入分类法的差别化来识别保障对象及区隔各阶层住房门槛
居民的住房需求取决于他们的收入承受力，也就是在既定收入水平与房屋价格水平下，各阶层居民实际能承担的住房面积或者总价。在广州市现有的商品房市场、限价房、经济适用房和廉租房供给上，不同收入群体承受能力差别极大。因此，完全由市场或政府来提供住房都是不可行的，按照收入群体不同进行差别化的住房需求结构设计势在必行，详见表1。
（二）广州住房保障需求动态调整的影响因素分析
人口老龄化趋势影响家庭消费能力和养老模式，对广州市的住房保障带来影响。2003-2007年常住户籍人口统计数据的变化表明， 2007年末全市常住户籍人口中，65岁及以上老年人口比重达到9、8%，比上年末提高0、05个百分点。老少比为67、83%，比上年末上升2、95个百分点。年龄中位数为35、46岁，比上年末增加0、33岁。在65岁及以上老年人口中，80岁及以上的高龄人口14、67万人，占19、4%，比上年末上升了0、9个百分点。广州市户籍人口年龄结构在进一步老化，0-14岁人口比重不断下降，65岁及以上老年人口比重逐年上升，年龄中位数也逐年增加，庞大的中年人口将陆续进入老年人口行列，老年人口将持续增加。随着全市人口老龄化、高龄化的快速发展和日益增加的老龄人口规模，必将受家庭生命周期影响的住房消费带来很大的影响，对现行的家庭养老模式产生冲击。
广州居民收入阶层的分化的趋势必然导致住房保障的动态调整。广州市的居民收入呈现出分化严重的趋势，这种趋势将对居民在自己生命周期中的总收入水平下降，势必导致对住房消费等大额支出的消费能力下降，而对于住房消费能力的低下就将导致住房保障压力的提升。2006年的居民收入统计数据表明，按照企业、事业和机关分类，占职工人口数的78、10%左右的企业职工平均工资低于合计的平均工资，企业和事业与机关之间收入分化；按照国民经济行业分类也有82、07%的职工平均工资低于合计的平均工资，而且在不同的行业中工资水平相差很大，最高的电信行业与最低的农业之间相差59227元，是农业行业职工的4、52倍。而且在同一行业之内收入差距也很大，电信内部的差距是28349元。
广州中低收入者住房消费能力与保障住房供给结构调整
（一）广州中低收入阶层的住房消费能力分析
基础数据的设定与基于职业生涯期间居民收入的静态假设。本文对于居民的住房消费能力采用静态分析为前提假设：家庭中有2人工作，假设家庭人口为3人，2006年消费水平为18903元/人，购买经济适用房的保障对象的消费为平均消费的70%，同时也选取2006年的职工平均收入作为基础数据，购买经济适用房的保障对象的收入为平均收入的70%，即26122元/年。可行性判断标准选取两个：还款/收入比，根据现行专家的建议标准为30%；还款-收支，如果小于零，则表明具备还款能力；计算利率为2007年3月18日后利率下限，考虑到中低收入对象的住房公积金少或者没有住房公积金的现状，表2数据采用商业贷款计算。经济适用房的面积为60平方米，价格4000元/平方米；限价房面积80平方米，价格为6000元/平方米。具体的消费能力预测分析（见表2）。
（二）广州保障住房的供给结构调整
住房保障供给结构的调整要从两个方面考虑，其一是保障体系中的廉租房、经济适用房和限价房之间的供应结构调整，由于收入阶层的分化现象和人口老龄化的趋势导致居民的消费能力的增长速度赶不上住房价格的增长速度，从上边数据可以看出低于平均职工收入水平的职工占总数的80%左右，在行业之间和行业之内的分化现象也很严重，根据当前的限价房的消费能力测算可得出结论，在三者之间必须要加大前两者的供应。其二是在经济适用房和限价房的面积结构上考虑调整，由于成本的因素，价格调整的空间相对较小，结合国外的经验，保障性住房的面积在50—60平方米比较合适，这也合适当前保障对象的消费能力。其三是基于长期趋势中的总体居民收入变动的情况动态调整保障性住房的结构。
结论与建议
（一）完善住房保障体系
针对当前住房的调查结果和保障住房供应情况，在住房保障体系的方面要从房屋开发建设的各个环节确保其完善。完善保障住房的土地供应、建设、征集、分配和回收体系，确保保障住房不出现断层。采用各项优惠政策优先安排保障住房的用地，保证需求的数量；制定保障住房建设和征集的规模、质量、成本和标准（房型、面积和价格），保证住房保障需求的层次上得到满足。在开发建设和房源的供给方面可以通过多种渠道的结合：政府组建开发建设公司直接进行保障住房开发建设；通过招投标安排经营性的房地产开发公司进行保障住房委托开发；要求房地产开发商按法定的一定比例缴交保障住房房源；收购一手房、二手房和经过腾退、过滤或改造过的低标准旧公房，建立廉租房和廉价房的供应资源。对已不符合再使用保障住房标准的享有者，回收廉租和廉价房，对经济适用房和限价房也可以考虑回购制度。
（二）完善保障住房家庭的遴选机制和个人信用制度
确定住房保障对象是住房保障制度执行的难点，对住房保障对象的遴选要根据广州社会经济和收入的发展水平，按租金、售价标准和住房解困目标，划定和调整不同层次的享用保障住房的客观标准和比例；接受居民户享用保障住房的申请，并进行分层次认证；每隔一定年限，对分层次享用保障住房的居民进行资格动态再认定。对家庭和个人的收入监管可以从代缴单位、税收、银行和公众等渠道进行监督。同时也要同个人的信用结合起来，对申请保障住房的家庭或者个人，要对其进行信用评价，而对于信用评价的主体主要由银行来承担，充分发挥银行的监控职能，建立个人收入和信用档案，对个人及其家庭收入变动情况跟踪调查，对个人信用状况进行记录和评估。
（三）拓宽公积金制度覆盖面和加强对住房公积金的管理
当前住房公积金的交纳要考虑完善城镇个体工商户及雇员、自由职业者的自愿缴存政策，逐步实现住房公积金制度对全市各类就业者的全覆盖。要鼓励和扩大中低收入者使用公积金的比重，提供适合于弱势群体使用公积金的新品种和新方式；要尝试运用公积金进行廉租房、廉价房的开发建设、征集和货币贴租的新途径；要研究调整组合贷款中住房公积金贷款和商业性贷款的比重和还款次序问题。
（四）多渠道就近筹措廉租房房源
廉租房房源过少，分布不合理，门槛标准高，是廉租房的实物性配租比例过低的重要原因。凡是符合条件的廉租屋享有者，政府、单位和社区一要认定，二要在规定时间里给予保障，三是房源要尽可能地就近，四是通过政府、单位和个人都出一点的办法，多渠道分担责任，筹集房源。
参考文献：
1、施育晓、低收入人士住房政策、中国政府门户网站()、2005-12-31
1、1坚持可持续发展原则
随着我国可持续发展战略的提出，保障性住房的建设也向可持续发展方向发展。在保证保障性住房满足居民需求的同时，强调在有限的成本下提高住房的品质，具有划时代的意义。保障性住房景观进行设计时，在满足居民需求的条件下尽可能选择可再生资源，并最大程度将资源循环利用，减少能源的浪费。在建设的可持续景观应该具有自我修复能力，并能在一段时间内长久使用。
1、2坚持协调统一原则
这里的协调统一指的是建筑、布局、风格、水电的协调统一。保障性住房小区的景观与建筑本身、水电等工程相互影响、相互依赖，在保障性住房建设中，想要保证低成本景观建设，同时又保障景观的功能性就需要多方的合作。建筑的布局会影响景观的规划与设计，通过建筑可以自然地分出景观区域，减少围栏的使用。景观的设计风格应与建筑的风格相符，展现统一性。
1、3坚持文化性原则
从保障性住房小区的特殊性来看，居民大多是中低收入者，在景观设计时，应充分注意情感因素，设计出一个实用、具有归属感的景观环境。这对于景观设计非常的重要。
2保障性住房景观设计中出现的问题
虽然我国的保障性住房已经在多地建立，并投入使用。但我们根据调查发现，很多的保障性住房都存在这样一些普遍的问题[3]。
2、1景观空间布局不合理
在设计景观时，由于没有依照日照、风向等数据，导致很多的保障性住房景观缺乏日照照射的时间和空间。还有一点就是，场地的空间设计不明确，在保障性小区的场地中并没有对儿童和老人活动的区域进行详细的划分，导致空间被滥用。
2、2景观设施过少
由于工程造价和预算的限制，导致小区内的景观设施过少，尤其是椅子、凉亭等基本的景观设施，无法满足居民户外活动的需求。
2、3交通组织混乱
在保障房附近都是采用地面停车，会导致交通比较混乱，对于儿童和老人进行活动来讲隐藏着巨大的安全隐患。并且，马路与小区没有绿化带，严重污染了小区的环境。
2、4小区绿化率较低
受到工程造价的限制，保障性住房小区绿化率低，小区内无软质空间，很多空地的利用率不高，并且种植的植物大多观赏性较差。
3保障性住房景观设计的方法
3、1合理布局功能空间
想要保证保障住房小区的实用性原则，主要就是满足居民需要的户外空间。首先，应了解居民的景观功能需求，其次，就是要设计师根据科学的手段对小区进行合理的规划设计。从人们的需求来讲，小区景观的功能空间必须满足基本的户外需求，建立儿童游乐区、老人休息区和停车专用区等，最大程度上满足居民的需求。并可以通过良好环境的建设，满足人们对阳光、空气的生理需求。最重要的一点就是设计者同通过技术手法，将小区景观设计得比较有归属感和安全感。从科学数据进行小区景观的合理布局。对日照时间和日照角度进行分析，在阳光充足的位置建立老人和小孩的活动区域。并根据风向测试，在夏季风风向上建立长廊，在冬季风方向上种植大棵的树木，以阻挡寒风的侵袭。
3、2合理控制造价
由于各个地区的经济发展水平不同，政府对保障性住房的投入力度也会存在差距。合理控制造价是指根据该地区的经济水平，在保证居民基本需要的情况下，着力打造某一部分空间，并通过设计者的设计尽量减少成本的投入。可以在设计中减少构筑物的数量，只在人们活动的区域放构筑物，其他地区用绿色植物代替；地面的装饰只需在小区入口和老人活动区铺设即可，其他地方同样以绿植或其他简化地面为主；控制成本较高数目的数量，只在重要节点位置种植成本较高的大树，其他以观赏花木为主。
3、3在小区内提倡可持续发展设计
在保障性住房小区的景观建设中，尽量使用低成本的环保型可持续循环使用的材料，实现保障性住房环境的可持续发展。首先，可以采用透水材料，降低地表水的流失，还可以浇灌周围植物；其次，可以在小区内采用太阳能照明，充分利用自然资源；再次，使用雨水收集系统，可以将雨水经过过滤后再次使用。
4总结
旨在中国人口老龄化情况越来越严重的今天，和当今社会上无论是身体上还是心理上均相对脆弱的一部分人的切身利益受到社会上所有爱心人士关心的前提下，对厨房建筑设计当中空间布局所存在的重点和难点问题进而提出的一种更加体现人文关怀的设计思想。 倡导无障碍设计的理念也是我们国家未来建筑设计的一个非常重要的发展目标，无障碍设计将是老龄人、残疾人、妇女和儿童、因伤养病等各类相对弱势的群体有机会参加社会活动的必要条件，是方便他们日常生活的基础，也是一个社会的文明进步水平和集中体现精神文明以及物质文明的最常见场所，对提升社会每个参与人的素质，形成全民道德底线，具有促进社会良知等方面具有重要的作用。
关键词：
无障碍设计 厨房 老龄化 老年人
中图分类号：TB472
文献标识码：A
文章编号：1003-0069（2015） 06-0043-04
一 高龄者生活空间
老年人对住宅厨房需求的依赖要比年轻人高。从生理方面来说，老年人身体各部分机能逐年降低，所以对住宅厨房空间设计必须符合老年人的真实需求。从心理学方面来讲，无障碍的基础设施，能确保老年人顺利进行厨房工作，从而使老年人能够独立自主生活，这样有助于建立老人的自尊心，并保证老年人平等生活权利。
我国无障碍建设起步较晚，也缺乏自己国家的老年人人机数据。由于现在无障碍设计建设是直接引用发达国家的老人人机数据，所以并不适合我国老年人。而且在我国，老年人的生活方式以及饮食习惯跟国外的老年人之间存在着很大差异，这就要求设计师必须立足于我国老年人的实际情况来进行，才能真正为我国老年人打造方便且适合他们使用的厨房空间。
在欧洲等发达国家，社会保障制度比较健全，老人主要依靠“社会养老”，老年人在经济上获得独立生活的能力。在福利待遇、环境设施和服务体系等方面，对老年人使用厨房空间环境有不同层次的设计。其中，在西方欧洲国家的生活习惯和烹饪特点，许多老年人住宅厨房是敞开式，开放式厨房，不是一个独立的空间，而是客厅的沙发、电视柜和其他家具一起形成一个完整的、有趣的、多功能复合的生活空间。在美国和北欧国家，对老年人体工程研究和建筑设计的无障碍研究、室内设计等方面有着较为深入、细致的科学研究，已在实际的设计和施工的方面实现了应用，并走在世界的前沿。
亚洲的日本，韩国，新加坡等国家慢慢的也向西方学习，―方面是社会福利养老的特点，另―方面是传统家庭观念的延续。而在日本的统计数据也显示，超过95%的老人在家里养老。日本进行全面和详细地分析老年人的生活，包括老年人发展特点和身心特点以及长时间厨房空间操作。在日本和韩国的厨房为开放或双厨房的形式，尤其是日本的厨房经常与家务间相连，是住宅厨房最强的功能空间，也体现了日本的先进技术水平的地方。在规模上，老人厨房的材料、细节的无障碍设计，并针对老年人的实际生活需求以及生理和心理特征来进行设计。随着厨房空间的设计可以与生活空间转型发展，有效延长了厨房使用寿命。
我国住房建设的发展给老年人住宅厨房设计提供了很大建设性的帮助。在我国20世纪50～ 60年代，主要是“生存型”厨房为主，其特点是体积小、乱、差。70年代初至90年代，随着我国经济迅速发展，居民生活条件提高，提倡“一户一套房”的住房格局，这种住宅面积过小。这期间引发了“实用型”为主的厨房，但缺乏实际科学性，配套差等设计不足，其布局以l形为主，L形为辅，厨房空间几乎无法改变。2000年以来，“以人为本”的设计居家住宅是良好舒适生活环境的基本出发点。人口老龄化的发展促使着老年专用住宅受到人们的关注，住宅厨房由满足“基本需求”向“舒适型”转变。
与此同时，我国根据发达国家的设计经验，制定了老年人住宅厨房的相关行业法规和设计标准。如我国建设部在1999年2月了关于《老年人住宅设计指南》的文件，提出为适应社会人口老龄化，保障老人的“安全、自强、健康、适用”的基本要求，还有《住宅建筑要求>也于1999年10月1日开始实施。中华人民共和国民政部颁发的《老年人建筑设计规范》，明确了老年人厨房建筑设计相关要求。中国教育部对《住宅厨房和卫生间建设》政策于2002年颁布。中国房地产住宅研究会和住宅厨房卫生间委员会合编的《住宅厨房》设计标准以及住宅规定的要求，确保使用住宅厨房的功能性和设计质量以及设计标准等关于住宅建设的无障碍设计内容。
我国初期时在老年住宅厨房设计中，制定规范和实践内容方面确实取得了比较大的进步。在人体工学、面积和高度以及各方面的设计，都参照国外进行深化设计。如舒适实用绿色化和具有安全保障的方向发展，在住宅厨房设计中也会将人性化与科技、环保节能相结合。但与许多发达国家相比，亚洲等地区仍有一定差距，尤其是老年人厨房室内无障碍设计规范，缺乏细致化、人文化以及科学化等现实差距和实际区分。只是简单地借鉴国外一些设计经验，而不是对本国老年人的生活习惯以及身体状况等进行设计。因此设计时以适合中国老年人的生理和心理特点为基础，并结合我国实际现状去设计中国老人无障碍住宅厨房空间。
二 高龄者无障碍厨房的定义及使用人群分析
2、1 厨房空间无障碍设计的定义
老龄化人口数量的急剧增长，伤残人士在社会上受到的关注越来越多，无障碍厨房这种具有人道主义关怀精神的科学设计得到了社会大众的一致肯定与支持，从容持续地发展，追求目标是要使得有行动障碍的人群甚至老年人群体尽可能消除由于身体不便所带来的行为影响，让其能尽量无约束并且同等地加入到社会生产中来，既能保障他们对现在物质文明的享受，也能保证他们对精神目标的追求及实现。
厨房空间无障碍设计使全球人口老龄化趋势日渐显著，老龄人口迅速增加以及弱势人群切身实际利益被广泛关注下，提倡无障碍厨房空间和人性化设计的可持续发展。它的设计主旨是基于无障碍设计理念，对厨房空间进行改进设计，结合人体工程学、绿色设计及设计心理学等相关原则，有效解除厨房空间的障碍，以及简易化厨房信息布局等方法，以减少厨房隐藏的风险，提高易用性，使其成为适合老年人和残疾人等，并尽可能满足各种各样的使用人群，从而实现厨房空间设计人性化和无障碍化并可持续发展的需要。
2、2 无障碍厨房使用人群分析
厨房是百姓洗菜做饭以及开展饮食的地方，但其实厨房本身就是一个各种与饮食相关功能的综合体。厨房的作用决定着要求使用者拥有一定的厨房设备操作技术和能力：如厨房里的日常操作常常是以手动操作为主，设施的功能和摆放不同，厨房的操作者还需要有一些读写能力和日常生活常识。拥有上述操作能力的操作人员均可以被涵盖在无障碍厨房的适合人群。
2、3 高龄使用者
2、3、1有关高龄者的定义和分类
依据当代人的生理结构和心理结构上的各种规律，世界卫生组织WHO将高龄人群划分为60～74岁为前期高龄者，75―84岁为中期高龄者，85岁以上为后期高龄者。各阶段均有所不同，其“日常生活活动能力”也不尽相同，年龄越大的人即后期高龄者，生存能力也就越低。
当前关于老年人的区分主要有两套标准：即根据年龄的区分方法和根据身体健康程度的区分方法。
根据年龄的区分方法（世界卫生组织对老年人划分的无障碍标准）
第一年龄段：较为年轻的老年人年龄段（59至72岁）；
第二年龄段：老年人年龄段（73至90岁）；
第三年龄段：长寿老年人年龄段（90岁以上老人）。
根据身体健康程度的区分方法（《老年建筑设计规范》对老年人划分的行业标准）
能独立生活的老人：即在日常的生活中不需辅助就可以独立完成的老人。
需要辅助工具的老人：即日常生活不能完全独立完成走路、上下楼均需要拐杖等工具辅助的老人。
完全丧失自理能力老人：及日常生活完全不能独立完成，时刻需要陪护人员的老人。
因此，我们将无障碍厨房的使用者定为年龄在59岁-90岁之间能够独立生活的老人和大部分需要简单辅助也能够独立生活的老人。
2、3、2高龄者的生理、心理现象
高龄者的生理特征主要表现在身体各部分机能都会随着时间的推移而退化，主要有运动系统功能退化、感知能力退化、神经系统功能退化、对环境适应能力退化。而正是上述这些功能的退化和能力的缺失，是老人在日常生活中使用厨房设施的主要障碍来源。所以，在厨房建筑的无障碍设计中，设计师应该考虑到上述老人的实际情况和适应能力，只有这样，才能设计出更加合理适用的无障碍厨房空间设施。
退休后生活圈以居家生活为主，生活环境的改变对老人的影响是最直接的，老人们在退休后的种种特殊行为也是建立在上述理论基础上。从老年心理学角度来看，伴随时间的改变，老年人各项生理机能的退化及环境角色的变化，绝大多数老年人在心理承受上定然会产生些许不同于以前的特点，主要表现为失落感、孤独感、自卑感、抑郁感。
老年人有自己对色彩喜好心理。调查结果表明，色彩心理与知识层次和自身修养以及对生活感悟的高低有不小的联系，不同年龄、性别对色彩的抽象联想。如绿、黄绿、茶、黄、橙色、白会使得老人们有积极向上的生活联想，对老人们的身心健康有益处。总体而言，‘上了年纪的人更加喜欢素净沉着、含蓄稳重的色彩。”厨房有着各式各样的事务，容易让人产生疲劳和烦闷的感觉，尤其是身体反应和体力较弱的老人们，更加适合采用给人快乐鲜明的暧色调，而不适合采用沉闷压抑感稍重的冷色调。
2、4 高龄者特征
退休后的人们在日常生活中的角色也有了翻天覆地的变化：其一便是生活方式和所处环境的部分改变。从以前经常熬夜加班的工作状态转变为清闲娱乐的轻松生活状态，很多人都有强烈的不适应感，有的表现强烈的还会采取离家出走等极端方式。其二就是社会日常的交往也发生了变化，主要的交往是以家庭活动和休闲为主。
老年人口的性别比例并不相同。老年女性人口的数量略多于老年男性。据国外一项研究数据表明，当前老年女性人口比老年男性人口多出近464万多人，而这项研究还预计，在2060年将会达到最高，多3139万人。需要重点说明的是，多出的老年女性人口中65%-81%都是80岁及以上的高龄人口。所以，我们应该以女性老年人口为主要参照人群来进行相关设计。
老年人伴随着年龄的增长，身高会出现慢慢变低的现象。在对老年人住宅厨房空间进行无障碍设计时，应在老年人人机分析的基础上，依据老年人人体测量信息情况，来设计规划出老年人在使用厨房时的空间活动尺度和厨房设备的合理尺寸等，从而设计出符合老年人生理和心理需求的无障碍厨房空间环境。
三 厨房空间现状分析调研
3、1 厨房空间现状概况
生活水平的提高，人们有了更为优质的居住环境，对厨房的要求也越来越高，逐步看重厨房的舒适度、品位、美观大方、节能环保等综合品质，厨房已经成为代表住宅舒适程度、卫生指标的重要因素。社会观念的转变，使人们认为厨房除了烹制食物，还充满了生活情趣。现代的居家理念为“在厨房生活”，因此，厨房空间逐渐成为家居空间的主要成分，厨房是生活的主角这一理念中更是充分表明了厨房的重要地位。
现代厨房这一概念最初由美国的设计师Catherine于1896年分析了厨房操作环节，并提出能够将设计理论付诸于现实，认为厨房可以被设计为独自―人也能应付自如，人们不再需要负责家务的佣人。基于这一基础理论得到了观点，即通过空间和时间的整合来实现最佳绩效，而在以后几年里美国也得到了进一步推广。 Christine Frederick于1913年在住宅领域引进了她的理论，随后传入德国，被更多建筑师所采用并体现在厨房设计中。此后，学科交叉现象开始出现，设计师在设计厨房时有了更大的设计范围，以品种进行分类的情况边缘模糊，生活与理性结合，艺术与思想交流，使得个性化厨房的理念首先在欧洲的橱柜界诞生。如今，“厨房生活”的理念在文化全球化发展交流下又有了明显改变，更加注重时尚与传统风格结合，个性风格与时代气息融合，强化厨房空间的科学合理性等。
我国约有三亿家庭，约一亿户家庭居住在城镇。而我国城镇居民居住水平目前正由生存型向文明型转换。我国于1987年开始实施新的住宅设计规定，规定厨房面积必须大于或等于三点四平方米，厨房内应设有碗柜、炉灶、洗池、切菜台等，并对通风排气做出了要求，至此，我国居住环境开始转入文明型阶段。
3、2 厨房空间功能分析
厨房按功能不同可以分为准备区域、烹饪区域和贮存区域三个区域；厨房按空间类型可分为封闭型、家事型、开放型、起居型；厨房按布局结构可分为一字形、二字形、U形、L形和岛形五种布局结构。
3、3 厨房空间的构成要素
厨房用具大致可以分为烹调工具、调理用具、洗涤用具、储藏用具、用餐器具五类。
厨房环境的组成除固有设备外，厨房的环境也很重要，如色彩、材料、光照、通风等。根据色彩，可以将厨房分为三种类型：单色系、对比色系、类似色系；在厨房中，地面、墙面、柜面和台面等都需要使用材料。
家庭生活中最大的空气污染来自厨房，且其中还有许多对人体有害的气体，所以，良好的通风环境是厨房所必须的，不仅维护了人体健康和厨房卫生，也是厨房安全的重要保障。有利于空气流通的厨房设备有抽油烟机、排气罩、排气扇等，保证厨房免受空气污染问题。
除以上环境外，厨房内还有一个隐秘的但必不可少的空间：各种辅助管道和电线等。管道包括天然气管道、自来水管道、排水管道和暖气管道等；电线除连接电线外，还泛指各种电源插座、开关、各种计量表。
3、4 厨房空间的使用过程分析
根据相关统计资料可知，每天在一套厨房里发生的操作及行走次数约为三百六十次，而大多数家庭厨房的使用年限为二十年，所以在一套厨房里总共大概会发生两百六十多万次的操作和行走，且厨房里的操作大都需要不断地进行弯腰、伸展、停顿与加速，这是与其他劳动和闲适散步所不同的。
每位家庭主妇为完成各种家务，需要在厨房里不断地行走，仅就厨房和餐桌之间的往返而言，就多达三十次，此外，家庭主妇还会行走到厨房的各区域去打开电器或做餐前准备等。由“绳线研究法”可以计算得到，家庭主妇平均每天在厨房各个区域共行走两百六十米，假设厨房的使用年限为二十年，难么她就在厨房里从北京走到了广州，近两千米的距离。其中，超过一半的行走路程同餐桌活动密切相关，如摆放食物和餐具等；约五分之一行走路程往返于洗涤区域和餐具存放区，如洗涤碗筷和收拾碗筷时。
3、5 厨房空间主要问题
现有在使用厨房设备时发现的问题大致有两种，一是设备的设计问题，设备缺乏简单易懂的操作方法，结果使操作者不能轻松应对，甚至可能会由于错误的操作导致严重后果；二是空间位置问题，安放、使用厨房设备时没有注重各个家庭的特殊生活习惯和需求，导致使用者在使用厨房设备时面临潜在危险。另外，厨房空间大多不宽阔，一些设备在使用时会改变厨房的可行走区域。综上所述，要想设计一套能充分体现人性化的厨房，就必须将以上因素放入考虑之中，尽可能清除掉厨房中潜在的危险因素。
在研究橱柜使用问题时采用的研究方法为OWAS（工作姿态分析系统）的人机工程方法来进行分析。通过模拟各种工作环境中的姿态，OWAS分析了各种姿势的工作人员身体的受压情况，以此对符合人体工程力学的产品设计提出指导。对家庭主妇使用低柜的场景进行模拟再现，对不同姿态下人体受压迫的程度进行了分析。结果表明，进行台面操作的家庭主妇保持直立的身体姿势，身体没有受到压迫，所以台面操作的姿势是无害的：当家庭主妇使用低柜抽屉时仅有上半身略微向前倾斜很小的角度，不足90。，腿部呈直立状态，所以仅上半身受到轻微压迫，而下半身并没有受到压迫，所以使用低柜抽屉时的姿势也是无害的。
3、5、1高龄者使用厨房时存在的障碍
通过一种名为“AGE EXPLORER”（年龄探索者）的实验来模拟高龄者使用厨房的整个过程并发现其在使用厨房的困难。该实验由一种衣服来模拟体验者身体受限制的情形。实验者通过亲身了解年纪大的人在行动上的各种不便和在厨房中遇到的困难。实验人员在厨房进行各项操作，根据他们的真实感受，可以总结出老年人在厨房活动时的普遍问题，包括：第一，年龄大的人不再有熟练的身体运动，其行动、视力、听力方面能力都有下降；第二，老年人身体素质大不如前；第三，记忆力和理解能力减弱。
3、5、2轮椅乘坐者使用厨房时存在的障碍
对于具有下肢障碍的残障人士，需求的移动空间和限制的操作空间是最大的待处理因素。所以，我们以使用轮椅人的身体作为模版，用绘图的方式来形象描述、分析使用轮椅的伤残人士如何使用厨房及其困难所在。
经大量研究资料分析可得，使用轮椅的伤残人士在使用厨房时的常见困难有：一、轮椅使用者在移动空间和操作空间方面有着特殊的需求，同时需要足够的空间进行腿部和脚部的活动；二、轮椅上的伤残人士受清洗池、操作台面和灶台的布局影响较大。若三者之间没有合理的布局，那么就会不利于轮椅上的伤残人士在厨房进行操作，增加其劳动难度。再如橱柜的位置和开合方式设计也对轮椅上的伤残人士有所影响。此外，常见的一般高柜和低柜，其高度和距离都不适合轮椅上的伤残人士，还有个别厨房设备，如微波炉和电烤箱等，其下端没有提供可以摆放食物、餐盘的载物台，这就极大加重了轮椅上的伤残人士从中拿取食物的负担，还可能出现不小心被刚加热的食物烫伤的情况。
四 高龄者无障碍厨房设计方法与实践
4、1 高龄者厨房空间无障碍设计原则
以老年人为核心，满足其多种生活功能需求和自身的喜好，尽可能多地提供方便措施让老人达到目的，同时注意安全性和舒适性。设计过程中要充分考量，为了进一步提高实用性，可以做一些合适且合理的使用规范和原则。由于老年人和伤残人士的身体行为能力都有不同程度的限制，在制作规范和设计原则的时候，必须考虑到身体机能，尽量减少蹲、坐、起立等大幅度动作的转换次数，保证在使用过程中不易出现疲劳和不可臆测的危险；还需要具有能够向用户起到提示指导的作用。
无障碍厨房要做到既无障碍又要保证其安全性，安全保障不仅仅要避免危险的发生，同时还要保证危险发生时的人员安全条件。安全的保障能力设计可以依据以下原则：危险的避免、危险的警示、危险的隔离。
在设计上做到消除空间障碍，在安全上做万全准备，在此基础上，厨房的人文化和人性化设施也是一个需要考究的环节。从人文化上，设计者需要知道所面对的对象是否身体有不便的特殊群体，所以设计出的厨房氛围应该适合他们的心理，避免在使用过程中产生负面情绪；从人性化上，在保证通风采光等条件的情况下，任何便利的操作方式和渠道应该尽可能地提供给使用者，还有及时而有效的提示信息也能准确地传达，以及各种辅助工具也该一应俱全。通过人文化和人性化的双重设计，使得使用者能有一个健康快乐的厨房家居生活。
4、2 高龄者无障碍厨房的设计模式
对厨房空间进行设计的时候根据的是“模组式”的原理来进行设计和优化的，并根据“模组式”理论提出了相应的理论模型和功能模型。
4、2、1“模组式”设计方法解析
模组式设计在一定的条件下，就产品相同功能不同性能和规格以及产品不同功能进行研究和分析，并根据分析结果制订一个设计模块，就产品的功能通过不同的组合方式来设计出适合不同客户所需的个性化产品，满足市场需求。
模组式是基于模块化的形式上，是将各部分模块进行重组与再造。使产品具备的几个要素通过不同的方式组合起来成为一个新的功能模块，即子系统，又将这个子系统与其他产品要素组合起来构成新的子系统，如此就会出现功能以及性能各异的多种产品。
产品通过模组式的方法可以实现大批量的产品生产，产品具备的几个要素通过不同的方式组合起来成为一个新的功能模块，即子系统，又将这个子系统与其他产品要素组合起来构成新的子系统，如此就会出现功能以及性能各异的多种产品。
模组式产品设计是为了实现在生产产品的时候成本最低的目的，用不同功能以及性能的组合来达到产品多变的效果，这种设计方式是最经济实用的。模组式设计产品的时候其产品组成是由不同的组合产生的，而模组式中的模块其几何连接接口以及输出输入接口都有相应的标准和一致性。
为了实现产品的标准化、组合化、无障碍化以及系列化，在设计产品的时候应该就产品性能、功能以及成本方面的因素综合起来考量，通过宏观分析来确定产品生产模块的划分。所以，我们将模组式设计的特征分为相对独立性、互换性、无障碍性。
4、2、2模组式在高龄者无障碍厨房设计中的基本原理
无障碍厨房模组式的设计通过对厨房各个功能模块的设计，使得不同模块之间的组合构成不同的厨房系统，这些厨房系统种类多样，能够适合不同年龄的人使用。无障碍厨房模组式设计与传统厨房设计有更多的创新点：
模组式设计方式其功能全面，外形美观大方；模组式厨房功能区域的组成快速，通过各个功能部件的不同组合就能产生大量不同的无障碍厨房设计产品，并满足不同的需求。
对无障碍厨房空间的功能以及结构都进行了相对严密的分析，并对无障碍厨房使用人群进行了定位，根据无障碍厨房设计的基本原则，设计出适合老年人使用的厨房空间环境，并提出了无障碍厨房空间设计的理论模型和功能模型。
“自由度”是无障碍厨房的叉一个特征。它是在厨房布设一些滑轮、轴承一类的滚动性五金构件，进而使得正常厨房中的固定设施具有一定程度的可移动性。不同身体状况的特殊人群都可以根据自身而调节，增加无障碍厨房的无障碍性和普适性。
4、3 高龄者厨房空间无障碍设计功能模型
通过模组式的设计基本原理，我们结合厨房空间各个区域的功能可以大致分为五个板块，他们分别为食物存放区域、厨具摆放区域、洗涤区域、烹饪准备区域以及烹饪烘烤区域。模组式的设计原则主要是满足厨房的功能，通过功能与性能的结合，降低厨房操作的难度。另外，厨房的五个功能模块在操作时可以是相对独立的，也可以是相互关联的，因此使用者可以根据自己的使用情况和使用习惯来调整功能模块的组合方式。在无障碍厨房的设计中，区域采用了很多无障碍的组件，在材料生产、运输以及厨房安装的过程中，因为这些组件变得更加方便。
五 结论
以目前我国的无障碍设计的实际情况为重要的基础，对现有厨房的空间布局和空间环境设计开展探讨，结合建筑功能理论、绿色环保设计和无障碍设计的有关理论，完全摒弃现有厨房空间里已有的布局障碍，简化原有厨房里的不必要设施等方法来提高厨房的无障碍设计，使其更加适用于高龄人群和残疾人群等特定人群，以此来展现厨房空间无障碍设计的人性化目的。结合全文，主要结论如下：
1对无障碍设计的相关理论开展了较为深入的分析，同时对我国人口老龄化的发展趋势进行了探讨。
2根据现有厨房空间的布局情况，以及现有厨房设备的使用情况开展调查，通过对目标人群的调研，确定了无障碍厨房的基本适用人群，并就这类人群的身体状态和心理状态等问题开展了深入的探讨。
3对现有厨房的布局开展了较为深入的调研，总结了厨房空间布局方面的特点和难点，并对无障碍厨房的高龄使用人群进行了有益的研究，分析总结出一套卓有成效的更加适合高龄使用者的无障碍设计的新理念。
4提出高龄者厨房空间无障碍设计的相关理念，总结出高龄者厨房空间无障碍设计的基本原则。
5首次指出了无障碍厨房空间环境的实际效果，并就不同的年龄段、不同种类人员的使用者提出了解决方案。
6总结了无障碍厨房设计在实施过程中应该注意的问题。
虽然本课题的研究有些匆忙，但不会耽误作者对将来开展此项研究的建议，如下所述：
1要有足够的无障碍设计实践来持续改进和完善相关理论。
（1）无障碍厨房的适用人群和技术指标。
（2）无障碍厨房的设计原理和设计流程。
（3）无障碍厨房的设计有关措施和经验。
2要加强向社会宣传无障碍理念的广度和深度。
（1）社会大众对无障碍设置、设备的理解和拥护。
（2）建筑院校对无障碍设计开展深入的教学和研讨，使其在未来设计师中生根发芽。
（3）无论是建筑设计企业还是开发企业都要对无障碍设计的关注和支持。
3建立健全无障碍厨房的评估体系。其内容有：
（1）群体综合评测体系
包括不同群体的日常生活记录、对外界环境的心理变化测评等。
（2）群体区域测评体系
群体范围的单一评测，在某一区域或群体内开展更为细致的评测。
（3）设计成品测评
设计完成后的评价体系，即如何保证完全实现设计师意图的评价体系。
（4）无障碍厨房的建造用料测评
针对相关无障碍设备的生产进行有效的跟踪和评测，保证所采用的设施和设备健康、环保。对产品的每个环节都要严格审查，实行企业一票否决制，坚决不允许出现企业中的偷工减料情况。
（5）无障碍功能测评
不同人群的使用情况评测，即当初的市场调研和分析的结果是否满足实际人群的需要的评价体系。
（6）无障碍厨房的价值测评
无障碍设计的初衷是否得以实现的评价体系，它是无障碍设计的“晴雨表”，所有无障碍设计都要以这个“晴雨表”的评测结果为主要目标。
（7）科技创新性的评测
新的无障碍设计理论相对于原来没有考虑无障碍设计的基本理论的评测体系，多用于对比研究。
关键词：老龄化；老年住房；集中；分散
中图分类号：TU241、93
文献标识码：A
文章编号：1008-0422(2011)07-0056-02
1 引言
人口老龄化是一个不可逆转的世界性趋势，根据第六次全国人口普查主要数据公报，大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，65岁及以上人口为118831709人，占8、87％，中国已进入快速人口老龄化阶段。而且这种大规模的老龄化是在“未富先老”的情况下提前来到的，给城市的养老、住房、公共卫生、医疗保健、环境品质、生活设施和社会支持系统等提出了新的考验。随着我国人口老龄化程度的进一步加深，养老模式的改变、家庭结构的变化以及老年人居住消费需求的转变，老年人住房问题将更加突出。2009年全国城市养老服务机构5291个，床位49、3万张，收养老年人32、3万人。面对数以亿计的老年人，城市老年福利机构明显资源不足，城市老年住房供需矛盾突出。
党的十六大、十六届六中全会和党的十七大都明确提出，要努力使全体人民“老有所养、住有所居”，国内外许多学者也对老年住房及所提供的社区服务进行了大量研究。因此，城市老年住房发展模式如何适应迅速形成的老龄社会，如何满足老年人的住房要求，已成为城市发展所面临的、迫切需要考虑并解决的问题。
2我国城市老年住房发展概况
我国针对城市老年住房的范围较广，包含老年住宅、老年公寓、养老院、养老社区等不同形式的专供老年人居住，符合老年体能心态特征的住房，是居住建筑与精神慰藉的结合。目前我国城市存在家庭养老、机构养老和社区居家养老三种基本养老模式，不管哪一种养老模式，其前提是老有所居，老年住房成了养老所需的最重要的物质基础之一，老年人只有有了适合的、固定的居住场所，才能够安享晚年生活。
家庭养老是指人进入老年阶段后，居住在家并由子女或其他亲属负责照料生活，是将人的养老问题全部由家庭自我解决，实质上是一种通过家庭成员之间的互助与自助行为获得老年生活保障的机制。但家庭养老模式并没有提供专门适合老年人的住房，不仅居住建筑没有从老年人特殊的身体状况进行设计，社区也大多没有照顾到老年人的实际需求，提供无障碍设施、社区服务等，属于自住型住房。
机构养老则是将老人集中在专门的养老机构中养老的模式，主要分为福利机构和营利机构养老两种。福利性机构由于经费主要来源于国家财政拨款及集体供款，老年住房覆盖的对象范围狭窄，而且经费的不足常造成住房设施简陋，相关配套医疗卫生设施条件较差，缺乏专业工作人员等情况，很难满足城市老年群体对社会化、个性化老年住房的需求。近年来机构养老逐步走向了社会化，如托老所、老年公寓、老年社区等民营机构，主要面向一些不符合进入福利机构养老，但是又不能在家养老的老年人提供老年住房服务，其老年住房的发展模式仍然是以非营利社会福利为主。民办营利性机构中的老年住房则是参差不齐，以收住、托管老年人和老年人日常生活照料、基本护理服务为主，疗养保健型、休闲娱乐型老年住房数量不多，存在老年住房地区发展不平衡，设置布局不合理，地点远离城市中心区、交通不便等缺点。
总之，目前我国城市老年住房发展模式仍然以选择与子女同住的方式为主，只有少部分选择了机构养老模式。由于缺乏福利性老年住房与营利性老年住房的统筹规划，城市政府只考虑有限的公共养老机构而缺乏对民办养老机构实施有效的支持，加之没有有力的投资发展环境，城市老年住房的发展在现阶段仍然是有限和缓慢的。现有的老年住房与不同层次老年人的需求已经不相适应，如果没有新的扶持政策，老年住房的发展不可能稳定、成规模和持续的发展，那么在未来的老龄化过程中，老年住房供需的矛盾会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。
3 我国城市老年住房发展模式展望
3、1分散式――家庭自住社会化模式
中华民族向来有着尊老爱幼的道德传统，人们自古以来就追求儿孙满堂、多子多福的生活，受传统养老模式的影响，未来我国城市老年住房发展模式仍将以自住型为主。但是，为了满足老年人医疗康复的要求，家庭自住社会化模式将成为一种新兴的、家庭养老与社会养老有机结合的社会化养老模式，即老人居住在家中，由社会来提供养老服务的一种模式，其住房形式仍然是采用以“家庭”为单位的普通住宅，但服务的提供主体是依托社区而建立的社会化的专业养老服务体系，而非家庭成员。这种模式不仅可以让老人享受必要的养老服务设施，还可以从家庭成员中得到经济赡养、生活照料和精神慰藉，尊重老年人和满足老年人的天伦之乐，并进而通过这种愉快的精神状态增进老年人的生活勇气和安全感。
3、2集中式――独立型老年社区模式
随着城市老年人居住观念的改变，许多老年人从过去不肯到养老机构开始向往群体生活，尤其近年来，集中的独立型老年社区已逐渐被人们所接受。独立型老年社区有优越的居住环境，能为不同需求的老年人提供完善、周到、及时的服务，有适合老人的各种活动，能让老年人解除孤独感、寂寞感，使其享受到“独立居住”、“集中交往”的乐趣。我国现阶段在发展政府福利性和民营营利性养老机构的基础上，可逐渐将政府福利性养老机构市场化，使独立型老年社区包含有不同层次的老年住房，既满足“三无”老人等有特殊住房需要的老人群体，又可满足经济基础较好的老年人更高层次的物质、文化和精神的多重需求。但独立老年社区需注意选址应尽量不要远离城市生活区，并应保持交通方便、城市生活的延续。
3、3集中分散混合式――复合型住区模式
复合型住区是一个“半开放”的社区，它可以城市的任何一个新建或改造小区为载体，并与城市社会融为一体，而不像独立型老年社区大多分布在城市郊区，如果交通不便就容易成为“孤岛”。在房地产开发过程中，复合型住区服务对象仍然以青年人为主，同时在小区内部建设小型的老年社区，让“两代人”虽分开居住，但都生活在一个小区，使老年人既可享受家庭自住模式所带来的天伦之乐，又可满足老年人独立居住的需求，以及在小型老年社区里找到交往的乐趣。复合型住区模式应成为未来主要发展的一种模式。
集中与分散是对立统一的两面，集中与分散既相互对立，又相互作用、相互转化，
正确处理集中和分散之间的关系对城市老年住房的发展显得尤为重要。集中式是未来的发展趋势，但独立型老年社区规模也不能过大，根据老年人的生活习性调查，多数老年人不愿意生活在老年人过于集中的环境，因此独立型社区规模应以中型为主，适当的分散布局，以便与周围居住环境协调，并享受城市基础设施。同样，家庭自住社会化老年住房在原有分散的基础上，社区专业养老服务机构必须有计划、整体性集中布置，以提高养老服务的便利性、多样性和高效率。
4 政府视角的城市老年住房应对性政策
4、1统一规划，全程监管
对于老年住房项目，政府应统一规划，将老年住房发展纳入国民经济和社会发展规划、城市总体规划，确定专属用地空间布局，在控制性详细规划中对老年配套服务设施，如社区服务中心、敬老院、托老所等，从用地范围上进行控制，在小区的详细规划及建设中要予以具体的落实和实施。在旧城改造过程中，对于那些设施和条件比较差的老年住房，要有计划地进行无障碍改造，确保老年住房的持续、健康的发展。
各地政府根据城市规划和相关政策优惠提供土地，对开发部门关于老年居住建筑的开发进行宏观控制和指导，严格要求房地产开发企业按照建设部、民政部出台的《老年人建筑设计规范》设计建设，如配备必要服务设施、采用无障碍设计等。针对老年人的不同生活自理能力，老年人的各种家庭类型，以及老年人的各层次经济收入为主要参考依据，在户型配比上更为多样化，以满足不同身体状态、不同阶层老年入的居住需求。政府管理部门还应建立一套保障老年居住环境建设标准的监督评价体系，不合格的要限期进行整顿和改正，对养老机构实施行业等级管理与评估，实现老年住房开发建设的全程监管。
4、2加强城市政府与养老机构合作
除了面对经济条件较好老年人群体，市场化运作的高端老年住房外，还应加强城市政府与养老机构企业的合作开发，鼓励和吸引国内外有实力的开发商来兴建和管理老年公寓。可采用行政划拨方式供地，也可采用收取合理土地使用费的方法，并适当降低征地和拆迁补偿费、简化立项和审批手续。针对养老机构制定一些税收优惠政策，发挥金融机构信贷支持作用，按照信贷通则加大贷款支持力度。通过优惠的土地、信贷和税收等政策工具，鼓励企业和社会各方力量增加面向中低收入老年群体可支付住房的供给，也可对那些买不起房而需要租用公共住房安家的老年住户采用租赁的模式，让老年人以多种方式实现“住有所居”。
4、3健全城市社会养老服务网络体系
在发展我国传统的家庭自住养老模式的基础上，根据老年人的需求特点，建立健全城市社会养老服务网络体系。其重点是“老年友好社区”的建设，满足老年人在住房、交通、健康、社会交往、、教育、休闲活动等领域的需求。通过在社区内设立社会养老服务设施点，将一些原来由家庭负担的事务性工作纳入服务范围，提供相关的养老生活照料服务体系、养老医疗卫生体系及养老文化服务体系，形成对家庭养老的社会化补充，如结合老年活动中心，开设社区医疗服务中心，开展各类群众性文化、体育、娱乐活动，丰富老年人的精神生活，保障老年人的身心健康，在减轻家庭压力的同时，也满足了老年人不离开熟悉环境的心理需求。
5结语
今后一个时期，伴随着人口老龄化的发展趋势，我国的老年人数量将持续增长，同时，消费观念的改变，特别是老人传统养老观的改变，老人的养老需求也在逐步发生变化，更趋于多元化和多样化。城市老年住房发展模式将会在现有的基础上出现更为完善的新发展，并通过集中与分散辩证的发展模式加速老年住房的供给和市场化运作，给老人更多的选择，以实现良好的社会效益和经济效益。面对未来可能出现的不同模式的老年住房问题，城市政府应该给与足够的重视，统一规划，全程监管，从政策上鼓励社会各界力量致力于老年住业，从而使城市老年住房的发展真正达到让老年人“住有所居”，有效缓解人口老龄化和城市化发展进程所带来的日益突出的老年住房供需之间的矛盾。
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关键词：老年人、养老、住宅、设计模式
我国建设部和民政部于1999年10月1日颁布了《老年人建筑设计规范》，规定了老年人居住住宅设计必须符合此类人群的生理及心理特征，兼顾到为老年群体提供舒适、方便、人性化的住宅环境。在2015年之后我国逐渐步入老龄化社会，并且我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的1/5。到2050年，我国老年人口总量将超过4亿。我国老龄化社会呈现五大特点：我国老年人口的绝对数量大，高龄化趋势显著，“未富先老”，“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加，城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。
先来看看我国老年人的生活模式。按照家庭结构分，目前我国老年人的居住形态可分为独居型、与子女合住型、与亲友合住型3大类。从社会发展趋势看，家庭呈小型化后，尤其伴随着我国住房制度改革及年轻一代人群生活习惯发生变化，传统的家庭生活观念逐渐发生巨大变化，老年夫妇单独居住的情况逐年递增，加之老年人往往重视家庭观念，对长期居住的环境和邻里关系有深厚的情感，选择居家养老的人数占有较大的比例，因此在老年住宅建筑设计中，深入了解和掌握老年人的行为特征和老年住宅的使用特性，以人为本，为老年人提供出居住安全、起居方便、环境舒适、有益健康的住宅。
知道了老年人的生活模式后，老年住宅建筑设计思路应该从以下两个方面着手：
首先，考虑老年人心理特征。老年人喜欢回忆过去，对新事物的适应性减弱，辨别事物能力减弱，造成难以控制感情，自我封闭等不良心理反应，在老年住宅设计中要尽量减少使用单个大空间。针对老年人心理上的失落感、孤独感，老年建筑内应设置诸如多功能室、游戏室、康乐室等活动用房，让老人们有充分的室内外活动、健身和社交的天地。针对老年人怕进医院的心理，在老年建筑的设计及室内装饰上，应在容易引发联想的地方包括平面布置、内部色彩及房间名称尽量避免与医院雷同。
其次，重视老年人生理特征。步入老年后，老年人出现弯腰弓背现象，身体尺寸变小，手臂伸不直；运动机能下降，关节活动范围变小，力量明显下降；反应迟缓，对温度变化的感觉不敏感，对明暗度感觉能力下降，听力下降，表现迟钝。因此在老年住宅设计中应增加无障碍设计，生活完全不能自理的老年住宅中应设置医疗保健、生活服务设施等。
阐述了老年人住宅建筑设计思路之后，重点分析老年人住宅的设计原则：
第一、安全和健康结合。老年人由于生理老化，腿脚动作逐渐变得缓慢，判别力、行动力衰退，因此老年住宅设计要从老人的安全、健康出发。从细节上看：老年人集中居住的住宅应低于三层，高于三层的建筑应设电梯或升降机；门适当加宽，方便轮椅通行。宜采用推拉门、轻型吊门、折叠门适用于厕所等狭小的门门把手宜用杠杆式把手，尽量少用双面弹簧门及大片透明玻璃门；出入口尽量避免高差，即使使用高差，建议不要大于20mm，室内外的台阶改为坡道或缓坡台阶，台阶踏步高为100-120mm，宽为380-400mm；楼梯坡度要缓，踏步高宜为130-140mm，宽宜为320-400mm，不宜采用无踢面的踏步和突缘为直角形的踏步，踏步面和踢面宜为异色；走廊墙壁的两侧宜安装扶手，阳角处要作弧形处理墙面不设凸出物。消防器具等应凹置于墙内墙面。采用不易污染的装饰材料下部设防护板，防止轮椅碰撞破损；在厕所和浴室应设置必要的辅助设施，室内应安装紧急呼叫装置，能方便、及时地或自动地发出警报，从而使老人在紧急、危险的情况下能够得到及时救助。
第二、社交与私密互补。老年人住宅建筑环境的规划中不容忽视的是老年人的生理特点，调查发现许多老年人宁可守在设备设施并不完善的旧居中，也不肯搬到设备设施相对完善的新环境中去。主要原因是原有的居住环境有利于老年人维系原有的社会关系，保持原有的社会活动和交往。由于老年人空闲时间较多，因而害怕孤独，需要精神上的慰藉，设计时应给他们创造良好的邻里交往场所，营造老年人与青年人、儿童等不同年龄群体的相互交往的氛围，使老年人融入到社会大环境之中。因此建筑周边的环境建设对老年人也特别重要，要创造一个老年人特别喜欢的休闲散步的绿色环境，有通达的道路和文化娱乐设施，要便于老年人之间的交往，使老年人能看到青年人和幼儿的身影和嬉戏，从而为老年人身心健康、安度晚年创造更加有利的条件。
老年人害怕孤单是一个普遍现象，但一些个人的生活和交往等事却不希望别人知道，这也是人之常情。所以，老年住宅设计既要创造一个未被疏远的氛围，同时又要注意老年人的隐私。通常出现的二代居的模式就是既保留了老年人的独立居住部分，同时又体现了晚辈对老人的关怀和照顾。这类住宅中不仅保留了一些家庭共用的设施，还有老人独立使用的设施。另外一种共居的形式是邻居型，即通过一个共同的门将住宅分为两个相对独立的套型，这种住宅使隐私性更能得到保证。
第三、要功能及舒适并存。老年人由于年龄偏高，行动迟缓，因而在居住空间的设计方面要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。要合理地布置室内每一件家具设备，其尺寸要方便老人使用。要适当减少室内家具的数量，最大限度地减小老年人房间的面积，从而降低老年人行动的能耗。要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所，一定要大一些，以保证老人活动需要和协助老人时所需要的空间。室内地面应平坦，经由的过厅、走道、房间不得设置门坎地面材料应防止打滑或结露，优选有弹性、防滑、不易脱落损坏的材料，并易于清扫。考虑老人用拐杖的较多，地面材料不宜太硬，以免发出过大的响声。
一、我国养老地产发展现状
在养老地产的发展上，我国的房地产企业做出了积极的探索，其中最早发展的也是最具有代表性的应属上海亲和源，其在2007年率先推出了会员制养老模式 ，老年人通过购买会员卡并缴纳一定年费，即可享受亲和源提供的优质养老服务。由于养老地产属于长期投入，对于以持有为主的养老地产，业内普遍观点为10～15年，每年8%～10%的回报率。故亲和源现在是否已经开始盈利仍是未解之谜。
2010年12月25日，美国挚信资本宣布投资亲和源一亿元人民币，这是国内养老产业迄今为止获得的最大的一笔投资，也象征着亲和源的养老模式逐渐被外界所认可。3天后，亲和源又与万科集团在北京钓鱼台国宾馆签约，万科正式宣布全面进军养老地产，其养老项目将委托亲和源管理。另外，首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后专门成立养老产业研究团队；泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老产业项目。
与此同时，国家提出了“9073”的养老格局，即90% 通过家庭照顾实现养老，7% 通过社区照顾养老 3%入住养老机构集中养老。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于2014年上半年试行推广。以房养老，也被称“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
二、发展中存在的问题
由于我国的养老产业发展仍处于早期阶段，尚不成熟，因此在发展中也出现了一些问题。
1、就比较油代表性的上海亲和源项目来讲，其地产产权模糊，存在重重隐患。
亲和源的运营模式可解释为“买卖不破租赁”，即使业主手持会员卡，并未获得房屋产权，但因签了长期的房屋租赁合同，即使房屋产权转让，也不能将租户赶走。
投资人士对亲和源运营模式表示质疑。一位多年从事房地产纠纷案件的高级法官说，一般住房租赁合同最长不能超过20年，超过的部分可视为无效，租赁合同更不能继承，只能转租。作为买断50年的租赁合同，首先从期限上和土地出让期限一致，并一次性缴纳75万元，实际上是一种变相的房屋买卖行为。
但这种房屋买卖行为又难以获得法律的保障。尽管亲和源承诺会员卡可以继承，实际上不具有相关的产权继承基础。不仅如此，由于公寓没有产权，因而不能充当个人的资产证明，亦即不能享受产权升值带来的保障，或者不能用作抵押来获得其他资金。而亲和源最初也曾宣传可销售一部分产权房。
2、我国国情决定的民众对于以房养老方式的抵制
“以房养老”在我国提出已10年，曾在一些地方试点，效果并不理想。
2003年，“以房养老”理念最早被中国房地产开发集团理事长孟晓苏引入国内。2007年11月，上海市公积金管理中心试点“以房自助养老”协议。2011年《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。2012年4月，南京提出“以房养老”，但相关负责人透露，该模式仍停留在政策研讨阶段。直至前不久《意见》对外。
“以房养老”与中国传统观念直接冲突。社科院社会政策研究中心秘书长唐均指出，理论上要使“以房养老”成为可行的社会政策，基本条件是住房由老年人自由支配。而现在住房多为家庭主要财产，按传统观念，多数老年人选择把房产留给子女。
三、对于我国养老地产发展的几点建议
1、对养老地产慎重选址
房地产产品的位置条件是打造核心产品的首要条件，位置条件的优劣直接影响着房地产企业获得利润的多少，一般而言，应选择拆迁补偿费用低、交通方便、服务设施较为齐全的地段进行开发。
在选址时，还需要紧贴城市规划设计，选择在社区医院的规划地点周边，与社区医院的建设同步进行，以满足老人医疗的心理需求。
2、对不同类型养老房产区别设计
商业养老地产产品设计可分为四种形式。第一种开发类型就是大规模居住区中建设专门的养老社区，第二种是一般住宅区中配建养老公寓核设施，第三种是专项开发老年公寓和相应配套，第四种是度假旅游地产中开发养老产品。
在大规模居住区中建设专门养老住区的产品形式，产品设计上可将养老住宅分成几个组团，化整为零，公共服务部分的内容应相对集中设置。在商业服务方面，尽量方便老人的使用，应该在其周边完成所有活动的要求。
对于一般住宅中配置建设养老公寓和设施的产品，在产品设计思想上强调功能分区，空间的组成强调的是商业服务多一点，住宅内部不再设置厨房，在公用部分设计餐厅，包括厨房、管护服务中心等等。
针对专项开发的老年公寓和相应的配套，是嵌入成熟社区中的产品，功能就比较复杂，需要一个服务很全的小型封闭型的多功能建筑。
对于度假、旅游地产中开发养老产品，其应该发挥风景资源和养生文化的优势，一般选择风景比较好的地区进行综合开发。
3、大力推行以房养老
上文有所提及，所谓“以房养老”是指房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月支付房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。虽然我国的传统观念里多认为房子应留给子孙，但相信随着我国法律制度的健全、遗产税的开征和人们养老观念的转变，“以房养老”模式将成为基本社会养老保险、储蓄性养老保险和企业年金养老方式的重要补充，它对于提高老年人生活质量、提高老年人资产利用效率和减轻社会养老负担将发挥重要作用。