关键词：新会计准则；投资性房地产；影响；公允价值
一、简析投资性房地产的相关内容
笔者主要是从投资性房地产的概念，投资性房地产的会计核算、投资性房地产的计量模式等方面，简要分析投资性房地产的相关内容。
（一）投资性房地产的概念
通过查阅各种相关资料，我们可以看出，投资性房地产与普通房地产业的主要区别，从概念上来看，投资性房地产主要是地产商为了获取房屋租金或房屋固定资产的不断增值，或者是同时达到这两点目标而进行的一种投资获利性房地产。通过投资性房地产的概念和其运营的最终目的，我们知道，相对于普通的房地产而言，投资性房地产必须能够单独的计量和对外出售。对外出售主要包括可以出售已经对外出租的某块具体的土地使用权；或是房地产商已经持有并准备在房屋获得增值后，再予以对外转让的土地使用权，还包括房地产企业现阶段已经拥有并已对他人出租的各项建筑物。这较普通的房地产，投资性房地产对外出租的选择余地更大，赚取的盈利价值更多，可以实现出售、出租具体建筑物的目标，也可以实现出租或是转让已有或是已租给他人的某块土地的使用权，从而可以从中获取更多更大的经济利益。这其中不包括房地产商用以经营或是留作厂房的自用房屋。
（二）投资性房地产的会计核算
新会计准则明确规定，针对于投资性房地产的特有特点，对投资性房地产的会计核算也具有严格的规定，它需要明确的前提条件才能实现会计确认，这个前提条件主要是指要具备很可能流入该投资性房地产的相关的经济利益以及该房地产企业的资本成本能够很明确的核算和计量，只有同时满足这两个条件，才能对投资性房地产进行会计核算，这不仅有利于从总体上评估该投资性房地产的总体资金优势，也有利于保证与其交易的企业的相关利益，这有利于市场经济的稳步发展，也有利于推动投资性房地产业的不断良性的发展。
相关会计准则中对投资性房地产的最初计量也有明确的规定，它要求投资性房地产应该严格按照成本进行会计计量，投资性房地产的成本主要是包括购买房地产的成本款，在购买过程中所支出的各种消费税费，以及其余可以归该房地产支出的一些税费；还包括该投资性房地产在建造过程中所花费在建造该投资性房地产上的各种建筑费用以及为了能使该项资产投入使用所花费的各项费用。通过这两点规定，我们可以得出投资性房地产在进行会计核算和计量的要求和步骤，从而有利于保证其更好的进行核算。
（三）投资性房地产的计量模式
新会计准则对投资性房地产的计量模式提出了一套新的模式，那就是可以对投资性房地产采用公允价值模式进行计量，这种新的方式可以给投资性房地产带来会计计量模式上的创新，但也必须具备必要的条件，首先必须要保证该投资性房地产所在的区域内有活跃的充分的房地产交易市场，通过从这些活跃的地产交易市场上，该企业能够从中获取其他企业的房地产的价格或是相关的其他信息，从而可以为该企业的正常发展提供可靠的参考信息，利于该企业随时作出相应的调整，也可以对投资性房地产中的公允价值作出正确合理的评估。
通过上述对投资性房地产的相关内容的简述，我们对投资性房地产的相关知识都有所了解，通过对投资性房地产的概念及它的会计核算模式及计量模式进行分析，我们可以看出，投资性房地产的会计核算的特有规定，下文中，笔者主要是论述新会计准则对投资性房地产会计政策的影响。
二、初探新会计准则对投资性房地产会计政策的影响
新会计准则对投资性房地产的会计政策产生了很大的影响，随着房地产业的不断发展，特别是投资性房地产的迅速发展，一种新的公允价值模式便应运而生，但通过调查研究发现，大多数的投资性房地产所采取的会计核算模式仍然是传统的成本核算方式，而不采用公允价值模式进行核算，下述笔者主要是从以下几方面来探讨新会计准则对投资性房地产会计政策的影响：
（一）没有形成一套完善的评价公允价值的市场体系
新会计准则中对投资性房地产的会计核算作出了明确的规定，特别是对采用公允价值模式的计量的要求和前提条件更为严格。新会计准则中明确规定，只有有足够的证据证明投资性的房地产的公允价值能够持续可靠的获得，才可以让投资性房地产采用公允价值计量模式。公允价值的应用必须符合两大条件，一是该地产必须要具备活跃的房地产交易市场，并且还应能及时的从市场上获得相关的各种信息，以作出相应的调整。公允价值模式的最大优势在于，它能够较真实客观地反映出投资性房地产的所具备的实际资本能力、市场价值和所具备的盈利能力，这样可以有效的正确的反映出该房地产投资企业的各项综合能力，有利于该房地产对自身的发展适时的作出调整，可以推动投资性房地产业的不断健康稳定的发展；但这种公允价值计量模式也存在其自身的缺陷，主要是由于目前中国市场经济发展还不够成熟和完善，市场体系还不够健全，市场上很多同类市场的交易信息还不够充足，有些企业为了自身的利益不愿公开该企业的相关信息，从而导致市场上的各种交易信息缺乏公开性，不利于企业获得足够多的信息，这样就无法满足公允价值得以实现的前提条件。新会计准则中明确要求企业能够从活跃交易市场上相关企业的房地产市场价格信息，从而能够客观的对自身的资金及市场地位进行分析和定位，以便对投资性房地产的公允价值能做出明确而合理的评价和估算，综合各种原因，结合现阶段的市场经济条件发展的水平，以及综合分析现阶段的市场环境，新会计准则中规定的投资性房地产采取公允价值计量模式进行计量的要求，在现阶段现有的市场环境下是无法严格有效的实施的。我们必须去探讨一种新的更有利于更适合投资性房地产的会计核算模式，不断的健全市场机制，推动投资性房地产的发展。
（二）新会计准则改变了税收与对企业价值的关系
新会计准则的实施，带给投资性房地产最大的影响就是改变了在成本价值核算下的税收对企业价值的关系，这种改变表面上只是简单的调整了二者之间的相关联，实质上却从企业内部深层次的改变了企业的经济利益，改变了企业整个经济链。在原先的以成本核算的模式下，投资性房地产每期都要提取固定的资产折旧费或是摊销一些必要的资产损失费，从而使当期的账面资产利润减少，但是这种固定资产的折旧和摊销可以在企业本期交税之前就进行，因此可以提前从税收中支取，这样就可以实现抵消税收的目的，从而可以保证企业的经济利益的实现。新会计准则中的公允价值计量模式，则无法实现这一目的，公允价值模式需要企业能够持续而可靠的保证资金来源，这种模式不再对投资性房地产进行固定资产的折旧和提取相应的摊销，而应当以企业的实际支出计入企业的账面价值，这一做法虽然能够很客观的反应企业当期的收益和负债，但由于不能提取固定资产的折旧和摊销，企业便无法实现税收的抵消，这样就大幅度地增加了企业的税收压力，这样就会减少企业的价值，因此，虽然新会计准则明确规定投资性房地产应采用公允价值核算模式，但由于多数企业为了减少税收的压力，仍然采用传统的成本计量模式，为了能更好地推动新会计准则的实效，我们应不断的改革和更新投资型企业的经营思想，处理好税收与企业的关系，推进企业的不断发展与壮大。
（三）公允价值模式会影响企业的业绩
传统的成本核算模式，是一种以投资企业的成本为核算基础的一种计量模式，它无须考虑市场上房价的变动，不论房价上涨或是下跌，都不会太大程度的影响企业的实际成本，从而也不会大幅度地影响企业的业绩。新会计准则中规定的投资性房地产采用公允价值模式，这种计量模式的变化，可以使企业的报表更加科学合理，但并没有从内部上改变企业真实的内在价值。在房地产市场发展趋势较好，市场上房屋都在涨价的情况下，企业采用公允价值模式能够在一定程度上增加企业的资产和利润；但是，如果房价下跌，采用这种模式就会给公司带来严重的账面损失，这就使得企业的资金链时刻处于变动中，从而增加了企业的资本变动，影响了企业的业绩，导致企业在进行资产和利润管理上遇到很严峻的问题。特别对于投资性房地产这类投资性行业，更加剧了企业经济和利润的变化，严重影响了企业的业绩。为了能使投资性房地产稳定的发展，我们必须不断采取各种措施，减少公允价值在实施过程中的不利因素。
通过调查研究我们发现，房地产企业中采用公允价值能增加房地产企业会计信息的真实性，可以使房地产企业的账面价值更加客观可靠，可以让房地产商随时获得最可靠的资金信息。然而，由于上述所提出的这些问题的存在，投资性房地产中以公允价值计量的会计核算模式还有待研究，它不可能很快的被市场所接受并运用，它需要一个适应当前市场经济的过程。但随着市场经济的不断发展，市场体系的不断健全，公允价值模式将会最终取代传统的成本模式，并最终被企业所接受和加以应用。
三、简述新会计准则对投资性房地产业未来发展趋势的影响
通过上述论述，我们可以看出，投资性房地产业是有别于普通房地产业的一种企业，新会计准则的实施，对其产生了很大的影响，下面笔者简要论述新会计准则的实施，对投资性房地产业未来发展趋势所产生的影响：
（一）新会计准则的实施将会影响地产业的实际经济利益
投资性房地产的一个明显的特征就是它是通过出租已出售或出租的某块土地使用权，从中获取利益，但那些留作厂房或是用以经营的建筑物则不可以归于投资性房地产，因而也无法在市场上进行交易，获取利润。新会计准则的实施，提出了对投资性房地产进行公允价值模式的会计计量，这样就会加重企业的税收负担，从而会影响企业的实际利益，但如果市场经济能一直稳定持续的发展，房地产业能在市场上占据有利的竞争地位，能够拥有有利的价格优势，那么新会计准则的实施，将会不断推动投资性房地产的快速的发展。
（二）新会计准则的实施对投资性房地产未来的发展趋势影响深远
传统的会计准则中对投资性房地产的会计核算都是采用成本核算，这种模式有其一定的优点，但也具有缺陷。传统的成本模式主要考虑的是企业的资本，所需做的报表很多，这样不仅消耗时间，也影响了工作效益，但新会计准则中规定的公允价值模式，很大程度上改变了这种现象，公允价值模式下，是通过企业的账面价值，直接的反应企业的赢利或亏损情况，它可以将各种报表加以有序的整合，这样不仅节省人力物力，同时还可以有效的提高工作效益，能通过简易清晰的账面价值报表，反映出房地产业的发展情况，所以说，新的会计准则的实施将会很大程度上影响投资性房地产业的发展，对其长远的发展产生深远的影响。
综上所述，我们可以看到，新的会计准则对投资性房地产的会计核算产生了很大的影响，同时对投资性房地产的未来发展趋势也将会产生很深远的影响意义，为了能更好地运用新的会计准则，我们必须努力发展市场经济，不断完善市场经济体系。
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关键词：投资性房地产 概念界定 后续计量模式 模式变更
21世纪以来，随着社会经济的发展，我国的房地产业的发展有了质的飞跃，资金的巨大投入和刚性需求的增大更使得许多个人和企业将投资房地产作为其资产增值的重要手段。由于我国房地产业发展后劲大，房地产在未来很长一段时间，不仅不会因为折旧而减损市场价值，反而会因为巨大的投资潜力不断升值，与一般的企业固定资产有很大区别，因此，2006年新颁布企业会计准则（以下简称新准则）突破性地将投资性房地产与企业自用的房地产和房地产开发企业作为存货的房地产区别开来，要求将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映。所以,在此，很有必要对新准则的一些新规定做相应的探讨。
一、概念的界定
根据新准则的规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应该单独计量和出售,具体包括三种情况：一是已出租的土地使用权；二是持有并准备增值后转让的土地使用权；三是企业拥有并已出租的建筑物。而将自用房地产、作为存货的房地产排除在投资性房地产项目外。
对于投资性房地产，我们在理解时需要注意将其与投资性的房地产区别开来，前者是一个专门的会计术语，后者主要与房地产的对外投资有关，两者容易混淆。因此，在使用这个概念在时容易产生歧义。
投资性房地产包括持有并准备增值后转让的土地使用权，但根据我国的相关法律规定，企业在获取土地使用权时必须明确土地的用途，在增值后将其出租，俗称“炒地皮”，这在我国是不被允许的。而且，《企业会计准则―――应用指南》中规定，根据国家有关法律认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的情形。因此，在我国将企业持有并准备增值后转让的土地使用权作为一项独立的投资性房地产进行会计核算缺乏基础和现实意义。
当然这一概念的提出也有其实质的意义，在旧的会计准则中，并没有将企业拥有的投资性房地产与自用房地产想区别。但在现实中，许多企业是持有投资性房地产的，鉴于两类房地产在会计处理上的巨大差异以及各自给企业现金流量方式带来的不同影响，将投资性房地产与企业自用房地产区别对待，有利于反应企业不同房地产的构成情况以及各自的经营成果，也有利于提高企业会计信息的相关性，为会计信息的使用者作出科学的决策提供了更好的依据。
二、后续计量模式
投资性房地产与自用房地产的最大区别就在于后续计量上。新准则中规定，企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足一定条件下，也可以采取公允价值模式，但要求同一企业必须采用同一种模式对该企业所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种不同的模式。
采用成本模式应当按月或期计提折旧，摊销，如果存在减值情形时，还需进行减值测试，实施计提减值，并且已经做出计提减值的投资产房地产的价值又得以恢复，也不得转回。
将公允价值模式引入投资性房地产的后续计量是该新准则的一大亮点，也基本实现了与国际会计准的趋同。之所以是基本实现，是因为，对于企业采用公允价值模式计量有其严格的要求和条件。新准则规定，必须有确凿的证据表明，投资性房地产的公允价值持续可靠的情况下，才能采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。新准则第十条规定，采用公允价值模式同时还需满足两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。在公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧，也不进行摊销，而应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
两种模式的计量基础迥异，会计处理也截然不同，因此规定，在实务中，同一企业只能采用一种模式对其投资性房地产实施后续计量，避免计量上的前后矛盾，有利于增强数据间的关联性与可比性。那么，这两种模式的根本性区别在哪？下面我们将以投资性房地产公允价值升值为经济背景，通过实证进行分析。
例如：2007年6月，A企业打算搬迁到新建的办公楼，因为原办公楼处于市中心繁华地段，A企业准备将其出租，以赚取租金收入。2007年10月，A企业完成搬迁工作，原办公楼停止自用。2007年12月，A企业与B企业签订了经营租赁协议，将其原办公楼整体出租给B企业使用，租赁期开始日为2008年1月1日，租赁期限为3年。2008年1月1日，该办公楼的公允价值为6000万元，其原价为4000万，已提折旧1000万元，使用寿命为20年，预计净残值为0。按照合同约定，B企业每年向A企业支付租金500万元。2008年、2009年和2010年底，该办公楼的公允价值分别为6800万元、8000万元和9500万元。2010年12月31日，租赁期届满，A企业收回该办公楼，并以公允价值9500万元出售。
我们不难发现，即使投资性房地产的公允价值会产生变化，采用成本模式和公允价值模式核算企业的投资性房地产所确认的累计营业利润却是相同的，但在确认的时间顺序上有差别，而这种利润确认的时间性差异正是公允价值模式与成本模式的根本区别。
三、后续计量模式的变更
新准则规定，投资性房地产后续计量模式只能从成本模式变更为公允价值模式，从公允价值模式变更为成本模式则是不被允许的。成本模式变更为公允价值模式，应当按照《企业会计准则第28号―――会计政策、会计估计变更和差错更正》，将其作为会计政策变更处理。笔者认为，这样规定可以避免企业的投资性房地产的公允价值低于成本，即投资性房地产严重贬值的情况下，企业利用变更计量模式来虚增企业的房地产价值。
同一企业不得同时采用两种计量模式，且不允许企业从公允价值模式变更为成本模式，但实务中，很容易出现例外的情形，让企业无所适从。比如，某企业在第一次按照新准则确认计量模式时，认为其所有的投资性房地产满足公允价值模式所需的条件，因此决定采用公允价值模式计量。但在接下来经营过程中，该企业新增了一些房地产，企业决定并将其出租，赚取租金，可是新增的投资性房地产中有一部分不能满足采用公允价值模式计量的条件。又比如，某企业在新准则实施时，没有投资性房地产，在随后的某日拥有了投资性房地产，且该房产符合公允价值计量模式的条件，因此，企业采用了公允价值模式来对该投资性房产进行后续计量。如果，该企业另外由取得了一些投资性房产，但在这些投资性房地产中有部分房产不符合公允价值计量模式的规定，此时，按照常理，该企业有两种选择：一是原有房地产采用公允价值模式计量，将新增的房地产按照成本模式计量；二是将原有房地产计量模式变更为成本模式，新增的房地产业采用成本模式计量。此时，无论该企业做何选择，均与新准则的规定相悖，所以，笔者认为，应当对新准则关于计量模式相关规定进行修改，以适应企业现实发展的需要。
对两种选择对比一下，笔者认为第一种选择更为科学，即允许企业对满足不同条件的房地产同时适用不同的计量模式，这样不仅可以避免对企业所采用的投资性房地产会计政策进行人为的重大变更，还有利于防止企业利用变更会计政策来操纵利润。并且，为了防止企业在出现上述例外情况下利用两种计量模式选择进行盈余操纵，应当坚持公允价值模式不能变更为成本模式的原则，同时，还应该规定企业今后新增的投资性房地产与已经采用公允价值模式计量的投资性房地产同类或相类似时，对该新增投资性房地产必须采用公允价值模式计量。总之，在企业的所有投资性房地产满足公允价值模式计量的条件时，都应采取公允价值计量模式。
新准则适应了我国房地产市场繁荣发展和越来越多的企业持有非自用房地产用于经营的趋势，对投资性房地产的确认，计量作了突破性的规定，引入了公允价值后续计量模式，与国际会计原则接轨，同时也使企业的财务报告能够真实准确地反映企业的营运状况和企业价值，为投资者作出科学的投资决策提供有利的信息条件。
参考文献：
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[3]财政部会计司编写组，企业会计准则讲解(2008)，人民出版社，2008
[4]赵德武，会计计量理论研究，第一版，西南财经大学出版社，1997
关键词：投资性房地产 后续计量 成本模式 公允价值模式 比较研究
现行制度下投资性房地产没有被作为单独的资产反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产以实际成本进行核算，这既不利于反映企业房地产的实际构成情况，也不利于充分反映各类房地产对企业经营成果的贡献情况。财政部新颁布的具体准则《企业会计准则第3号――投资性房地产》(简称《投资性房地产准则》)较好地解决了这些问题，本文对此进行分析与探讨。
一、投资性房地产界定与判断
上市公司对《投资性房地产准则》在首次执行日，应当对所有资产、负债和所有者权益按照企业会计准则的规定进行重新分类、确认和计量，对于房屋和土地应将原来属于固定资产核算范围的房屋一分为二，即一部分仍界定为固定资产，按《企业会计准则第4号一固定资产》准则核算，而满足投资性房地产定义的房屋建筑物应按《投资性房地产准则》进行核算；原来属于无形资产核算范围的土地使用权，如果同样满足投资性房地产定义，也应将其按《投资性房地产准则》来核算。我国《投资性房地产准则》在借鉴国际会计准则的基础上，将投资性房地产定义为：“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产”。主要包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过受让方式取得的土地使用权。
实务中如何判断投资性房地产可以从定性和定量两个方面来判断。采用排除法进行定性判断：企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产则不属于投资性房地产；企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。从定量方面判断，投资性房地产应当能够单独计量和出售，即该投资性房地产的产权可以单独划转、交割。对于原属于固定资产的建筑物及原属于无形资产的土地使用权重分类为投资性房地产的，应在编制期初资产负债表时将其单独列示于“投资性房地产”项目。对于有确凿证据表明可以采用公允价值模式计量的投资性房地产，在首次执行日可以按照公允价值进行计量，并将账面价值与公允价值的差额调整留存收益。
二、后续计量会计政策选择
(一)成本模式对投资性房地产计量 在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号――固定资产》和《企业会计准则第6号――无形资产》对已出租的建筑物或土地使用权进行计量，并计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。
(二)公允价值模式对投资性房地产计量 在公允价值模式下，企业不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足的条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易，所在地通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当具体化为投资性房地产所在的城区。活跃市场是指同时具有下列特征的市场：市场内交易对象具有同质性；可随时找到自愿交易的买方和卖方；市场价格信息是公开的。第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。同类或类似的房地产，如建筑物，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；土地使用权是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。
(三)会计政策选择与变更 对投资性房地产企业采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量属会计政策选择问题，按准则规定，企业的计量模式一经确定，不得随意变更。如果需要将成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号―会计政策、会计估计变更和差错更正》处理；企业采用公允价值模式计量，则不得从公允价值模式转为成本模式，正如《国际会计准则第40号――投资性房地产》规定“从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报。”
三、投资性房地产的转换
(一)成本模式 在成本模式下，无论是从投资性房地产转为自用房地产，或是作相反方向的转换，都不改变所转换房地产的账面金额、计量或披露成本，直接将转换前的账面价值作为转换后房地产的入账价值。
(二)公允价值模式 在公允价值模式下，以转换当日的公允价值作为转换后房地产的入账价值。公允价值与原账面价值之间的差额，分情况处理：如果将投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，借记“固定资产”(按账面价值)科目，贷记“投资性房地产”(按公允价值)科目，借或贷记“营业外支出”科目；如果将自用房地产或存货转换为投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，借记“投资性房地产”(按公允价值)、“营业外支出”科目，贷记“固定资产”(按账面价值)科目；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。借记“投资性房地产”(按公允价值)科目，贷记“固定资产”(按账面价值)、“资本公积”科目。
四、合并报表时投资性房地产的处理
关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确认为投资性房地产。母公司将自用土地使用权或建筑物转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应按该项土地使用权或建筑物在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目(成本)，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”、“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，按其账面余额，贷记“无形资产”、“固定资产”科目；若母公司将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量投资性房地产，应按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产”科目(成本)，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”、“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，按其账
面余额，贷记“无形资产”、“固定资产”科目，将其差额贷记“资本公积――其他资本公积”科目或借记“营业外支出”科目。采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行后续核算，取得的租金收入通过“其他业务收入”科目核算；企业根据《投资性房地产准则》确认的采用公允价值模式计量的投资性房地产的租金收入，要通过“投资收益”科目核算。母公司以经营租赁的方式向子公司租出房地产，该项房地产虽然确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产，因此母公司编制合并报表时，应将母公司资产负债表中用于投资子公司的投资性房地产金额与其固定资产金额及子公司固定资产金额合计构成合并报表中“固定资产”项目金额。
五、公允价值模式下的纳税调整
“企业提供的会计信息应当与财务报告使用者的经济决策需要相关，有助于财务会计报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或预测。”相关性是企业基本准则对会计信息的质量要求之一，因而历史成本不再是唯一的主要计量属性，公允价值被正式引入我国会计准则体系。与国际财务报告准则相比，虽然我国的《投资性房地产准则》增加了采用公允价值模式的前提条件，即只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，限制了采用其他的估值技术来确定公允价值，但公允价值计量属性的启用，必然使其在不同会计期间的发生价值产生变动。公允价值的引入在《投资性房地产准则》中会对当期损益产生影响的情况主要有：一是将投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与原账面价值的差额计人当期损益；二是将自用房地产或存货转换为投资性房地产，公允价值小于原账面价值的差额计人当期损益；公允价值大于原账面价值的差额计入资本公积，而处置时需从资本公积转入当期损益。《企业会计准则―基本准则》中明确会计基础为“企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告”，即不论是否产生现金流，都以应计制为基础确认当前损益。而税法的理念则是强调收付实现制，即以企业实际产生的现金流为征税依据。当会计和税法规定存在不同观念时，税金的计算应遵循税法规定，对会计利润进行纳税调整。现行税法规定，对于投资性房地产(执行现行企业会计制度时为固定资产)，“应按实际发生的成本计量，通常情况下不得调整固定资产和无形资产的账面价值，除非符合《企业所得税税前扣除办法》规定的国家统一规定的清产核资”。投资性房地产与其他资产的相互转换，一般情况下“应按实际成本作为其入账成本，不确认转换收益或损失”，将投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与原账面价值的差额计人的当期损益应作纳税调整，将自用房地产或存货转换为投资性房地产，公允价值小于原账面价值的差额计人的当期损益也应作纳税调整。
六、成本模式与公允价值模式比较
(一)税前抵扣 在成本模式下，对已出租的建筑物或土地使用权可以计提折旧或摊销，现行税法规定当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前全额或部分抵扣(超过税法税前扣除标准需作纳税调整)；企业采用公允价值模式计量的，则不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，也就享受不到税前抵扣的优惠。
(二)会计利润 在成本模式下，如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。同时，《企业会计准则第8号――资产减值》中也规定：“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。”这项规定明确了企业不得调整利润；而采用公允价值模式计量，企业可以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。
(三)信息披露 《投资性房地产准则》规定：采用成本模式的企业，披露投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况；采用公允价值模式的企业，应说明公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。采用成本模式可对投资性房地产进行减值测试，按账面价值与可收回金额孰低原则，企业一旦确定了可收回金额低于其账面价值，应当计提减值准备，将资产的账面价值减记至可收回金额。可收回金额是按照长期资产的公允价值减去处置费用后的净额与未来现金流入现值孰高来确定，这就涉及到以下因素：公允价值减去处置费用净额；未来现金流入现值。因为采用成本模式的前提条件是由于投资性房地产所在地没有活跃的房地产交易市场，企业不能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，所以第一个因素不能获得，未来现金流入现值便作为可收回金额。资产未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。现值的计算涉及到资产的预计未来现金流量、使用寿命和折现率等因素，这些因素应建立在合理且有据的假设基础上，并假设代表管理当局对资产剩余使用期限内整个经济状况的最好估计。估计来自于企业的知识与判断，估计的是资产的使用价值，针对于特定企业的特定实体因素。而公允价值有别于使用价值，公Y~Jo'r值反映的是市场参与者的知识与判断，即使是资产负债表日两种模式都要对投资性房地产账面价值作调整，但公允价值与可收回金额可能趋同但不一定相同。因此采用公允价值模式的企业较采用成本模式的企业会计信息披露更恰当、更相关。
作者简介：
田莉杰(1964-)，女，辽宁绥中人，青岛科技大学经济与管理学院副教授
参考文献：
[1]财政部：《企业会计准则－基本准则》。
[2]财政部：《企业会计准则第3号――投资性房地产》。
[3]财政部：《国际会计准则第40号――投资性房地产》。
[4]财政部：《企业会计准则第4号――固定资产》。
做地产基金不能依赖开发商
“我见证了中国房地产行业的发展过程，一直希望有个渠道彻底改变行业现状。直到2005年接触到房地产基金时，我觉得找到了改变的力量。”闫宗成说。
自2005年以来，闫宗成一直从事房地产金融方面的工作，包括信托、房地产基金等。2010年，他与天津渤海金石投资基金发起人、嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥等人成立了裕元资本。一路走来，他经历了不少挫折，经常是“希望而至，失望而归”。
“房地产商不看重一个GP（普通合伙人）的能力及专业性，在他们眼里，房地产基金就是帮助项目融资。因此一旦融到钱，你就必须出局。”闫宗成曾尝试与开发商一起成立子基金，如和中建集团合作成立地产基金，不过每次合作都让他倍感失望。“国家调控时，地产商的资金一紧张就会找你做基金，但宏观形势好转后，他们就立马‘闪人’”。
不过，几次碰壁并没有消磨闫宗成做房地产基金的梦想，他逐步意识到和房地产开发商合作成立房地产基金并不是长久之计。虽然目前在房地产行业的上百只房地产基金中，由各大房地产开发商成立的房地产基金占一半以上，但其始终坚信“正规、专业的房地产基金将成为市场的主流，将代表着房地产投资模式的先进发展方向”。
为有“性格和味道”的钱打工
2006年，我国《合伙企业法》修改并颁布后，闫宗成再次开始了房地产基金的尝试。“房地产行业是有投资机会的，只是渠道出了些问题。从现在的高利贷现象，我们看到有20%~30%的钱流向了房地产行业，这说明还是有人看好房地产行业，但需要正确的引导”。
在闫宗成看来，民间资本以新型金融业态参与房地产资本市场已成为重要趋势，投资形式正逐步从需求端转向供应端，如购买房地产信托产品、地产私募基金和投资REITS等。
募资渠道缺乏、投资人群体不成熟等因素，给中国房地产私募基金行业戴上了“镣铐”。募集中间环节佣金的不规范、缺乏标准也提高了资金的使用成本。他认为，在引导民间资本高效率对接地产项目、倡导专业化之路方面需要予以强有力的推进，同时国企和上市公司等大机构的资金进入房地产私募基金，也需要一个公正公开且监管透明的平台。
2007年，闫宗成以发起人及管理人的身份涉足房地产私募基金。“当时，用有限合伙的方式，由几个人来管理，不想让其他出资人干预太多。”为成为真正的GP，闫宗成还做了各种努力，如设立双重架构，在基金之上成立了一个投资公司，全部LP（有限合伙人）认购份额成为股东，然后再注册一个有限合伙企业，让股东身兼LP身份，避免LP过度干涉企业内部事务。
但即使这样，LP们还是不太放心，隔三差五要到工地上看一看。“他们看你的眼神，和老板看打工仔的眼神一模一样。”闫宗成总结道，“即使自己是在为钱打工，钱也真的是有性格和味道的。”
以联盟寻求长远发展
平时很喜欢看书的闫宗成借用了狄更斯《双城记》的名言—“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代”来形容房地产基金的发展。发起房地产基金联盟成为其对自我发展路径的选择以及对专业、独立的追求之路。在他的倡议之下，全国房地产投资基金联盟于2011年8月26日正式成立，闫宗成当选为联盟的秘书长。
系统、高效、合理成本的资金募集渠道是私募地产基金全行业急待解决的问题。闫宗成表示，联盟的意义之一正在于引导民间资本有效合法介入，吸引银行高净值客户等积极参与，在规模及效率上对现有的募集方式予以根本的提升。“唤醒更多的LP和GP，寻求自我发展路径，从而代表最广大房地产投资人的根本利益。”
业内普遍认为，2010年可称为地产基金元年。从2011年起，房地产基金进一步提速发力，同时很多问题也开始显现。
“2012年是金融资本、实力集团介入以及中小开发商和专项基金并存发展的春秋战国时期。”闫宗成表示，其倡导的房地产基金，房地产开发商可成为LP，但具体到基金的管理、运营和投资，则由决策委员会做决定，以促使GP更独立专业。通过发展，在2013年可能会出现分化及矛盾显现；2014年将出现强势品牌企业，成功案例也日趋增多。
“去浊扬清，规范行业发展路径”，这是房地产基金及基金联盟的宗旨，希望以此推动房地产行业逐步“阳光化”，引导投资者以更成熟的心态，更理智地选择房地产基金产品。闫宗成认为，房地产基金本身改变的往往是一个开发商的现状，但如果是房地产基金联盟，则可能会改变整个行业的现状。
据闫宗成透露，全国房地产基金联盟并无官方背景，更类似于FOF（基金中的基金）。在今后的发展中，该联盟将设立以联盟基金管理为形式的基金总部和基金联盟商，通过联盟总部提供基金管理公司股权投资、资金募集、人才培训、管理机制等方面的支持及综合服务解决方案，从而形成品牌系列基金。
“铁三角”构建新模式
三角形是最稳定的结构—如果把房地产比作第一个顶点，金融比作第二个顶点，商业资本比作第三个顶点，那么三者共同构建的“铁三角”将打造出一个稳固的房地产金融商业模式。闫宗成进一步解释，在商业资本这方面，可能会策划主题投资类的房地产基金，针对休闲娱乐类地产进行市场细分，从而寻找新的“蓝海”。
国外房地产行业是划归到金融行业中的，因此商业地产从金融属性上分析更贴切于房地产基金。
“商业购物中心往往是商业和产业的结合并把金融和产业完美地结合在一起。”闫宗成认为，商业地产离不开休闲、娱乐、体验等要素，如果商业地产和金融资本结合起来，那将赋予一个城市腾飞的翅膀。
近年来，由房地产开发商发起设立的基金成为了房地产基金市场中的主流，但此类模式中发起人和管理人都是房地产开发商，投资的对象也是自己的项目。对此，他认为，目前的房地产基金大多采用了债权退出的模式，从长远来看并非最佳模式。在近似于“存贷利息差”的债权退出模式下，投资人往往会有些“急吼吼”。
关键词：新会计准则；投资性房地产；影响；公允价值
中图分类号：F230 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）04-0053-03
一、简析投资性房地产的相关内容
笔者主要是从投资性房地产的概念，投资性房地产的会计核算、投资性房地产的计量模式等方面，简要分析投资性房地产的相关内容。
（一）投资性房地产的概念
通过查阅各种相关资料，我们可以看出，投资性房地产与普通房地产业的主要区别，从概念上来看，投资性房地产主要是地产商为了获取房屋租金或房屋固定资产的不断增值，或者是同时达到这两点目标而进行的一种投资获利性房地产。通过投资性房地产的概念和其运营的最终目的，我们知道，相对于普通的房地产而言，投资性房地产必须能够单独的计量和对外出售。对外出售主要包括可以出售已经对外出租的某块具体的土地使用权；或是房地产商已经持有并准备在房屋获得增值后，再予以对外转让的土地使用权，还包括房地产企业现阶段已经拥有并已对他人出租的各项建筑物。这较普通的房地产，投资性房地产对外出租的选择余地更大，赚取的盈利价值更多，可以实现出售、出租具体建筑物的目标，也可以实现出租或是转让已有或是已租给他人的某块土地的使用权，从而可以从中获取更多更大的经济利益。这其中不包括房地产商用以经营或是留作厂房的自用房屋。
（二）投资性房地产的会计核算
新会计准则明确规定，针对于投资性房地产的特有特点，对投资性房地产的会计核算也具有严格的规定，它需要明确的前提条件才能实现会计确认，这个前提条件主要是指要具备很可能流入该投资性房地产的相关的经济利益以及该房地产企业的资本成本能够很明确的核算和计量，只有同时满足这两个条件，才能对投资性房地产进行会计核算，这不仅有利于从总体上评估该投资性房地产的总体资金优势，也有利于保证与其交易的企业的相关利益，这有利于市场经济的稳步发展，也有利于推动投资性房地产业的不断良性的发展。
相关会计准则中对投资性房地产的最初计量也有明确的规定，它要求投资性房地产应该严格按照成本进行会计计量，投资性房地产的成本主要是包括购买房地产的成本款，在购买过程中所支出的各种消费税费，以及其余可以归该房地产支出的一些税费；还包括该投资性房地产在建造过程中所花费在建造该投资性房地产上的各种建筑费用以及为了能使该项资产投入使用所花费的各项费用。通过这两点规定，我们可以得出投资性房地产在进行会计核算和计量的要求和步骤，从而有利于保证其更好的进行核算。
（三）投资性房地产的计量模式
新会计准则对投资性房地产的计量模式提出了一套新的模式，那就是可以对投资性房地产采用公允价值模式进行计量，这种新的方式可以给投资性房地产带来会计计量模式上的创新，但也必须具备必要的条件，首先必须要保证该投资性房地产所在的区域内有活跃的充分的房地产交易市场，通过从这些活跃的地产交易市场上，该企业能够从中获取其他企业的房地产的价格或是相关的其他信息，从而可以为该企业的正常发展提供可靠的参考信息，利于该企业随时作出相应的调整，也可以对投资性房地产中的公允价值作出正确合理的评估。
通过上述对投资性房地产的相关内容的简述，我们对投资性房地产的相关知识都有所了解，通过对投资性房地产的概念及它的会计核算模式及计量模式进行分析，我们可以看出，投资性房地产的会计核算的特有规定，下文中，笔者主要是论述新会计准则对投资性房地产会计政策的影响。
二、初探新会计准则对投资性房地产会计政策的影响
新会计准则对投资性房地产的会计政策产生了很大的影响，随着房地产业的不断发展，特别是投资性房地产的迅速发展，一种新的公允价值模式便应运而生，但通过调查研究发现，大多数的投资性房地产所采取的会计核算模式仍然是传统的成本核算方式，而不采用公允价值模式进行核算，下述笔者主要是从以下几方面来探讨新会计准则对投资性房地产会计政策的影响：
（一）没有形成一套完善的评价公允价值的市场体系
新会计准则中对投资性房地产的会计核算作出了明确的规定，特别是对采用公允价值模式的计量的要求和前提条件更为严格。新会计准则中明确规定，只有有足够的证据证明投资性的房地产的公允价值能够持续可靠的获得，才可以让投资性房地产采用公允价值计量模式。公允价值的应用必须符合两大条件，一是该地产必须要具备活跃的房地产交易市场，并且还应能及时的从市场上获得相关的各种信息，以作出相应的调整。公允价值模式的最大优势在于，它能够较真实客观地反映出投资性房地产的所具备的实际资本能力、市场价值和所具备的盈利能力，这样可以有效的正确的反映出该房地产投资企业的各项综合能力，有利于该房地产对自身的发展适时的作出调整，可以推动投资性房地产业的不断健康稳定的发展；但这种公允价值计量模式也存在其自身的缺陷，主要是由于目前中国市场经济发展还不够成熟和完善，市场体系还不够健全，市场上很多同类市场的交易信息还不够充足，有些企业为了自身的利益不愿公开该企业的相关信息，从而导致市场上的各种交易信息缺乏公开性，不利于企业获得足够多的信息，这样就无法满足公允价值得以实现的前提条件。新会计准则中明确要求企业能够从活跃交易市场上相关企业的房地产市场价格信息，从而能够客观的对自身的资金及市场地位进行分析和定位，以便对投资性房地产的公允价值能做出明确而合理的评价和估算，综合各种原因，结合现阶段的市场经济条件发展的水平，以及综合分析现阶段的市场环境，新会计准则中规定的投资性房地产采取公允价值计量模式进行计量的要求，在现阶段现有的市场环境下是无法严格有效的实施的。我们必须去探讨一种新的更有利于更适合投资性房地产的会计核算模式，不断的健全市场机制，推动投资性房地产的发展。
（二）新会计准则改变了税收与对企业价值的关系
新会计准则的实施，带给投资性房地产最大的影响就是改变了在成本价值核算下的税收对企业价值的关系，这种改变表面上只是简单的调整了二者之间的相关联，实质上却从企业内部深层次的改变了企业的经济利益，改变了企业整个经济链。在原先的以成本核算的模式下，投资性房地产每期都要提取固定的资产折旧费或是摊销一些必要的资产损失费，从而使当期的账面资产利润减少，但是这种固定资产的折旧和摊销可以在企业本期交税之前就进行，因此可以提前从税收中支取，这样就可以实现抵消税收的目的，从而可以保证企业的经济利益的实现。新会计准则中的公允价值计量模式，则无法实现这一目的，公允价值模式需要企业能够持续而可靠的保证资金来源，这种模式不再对投资性房地产进行固定资产的折旧和提取相应的摊销，而应当以企业的实际支出计入企业的账面价值，这一做法虽然能够很客观的反应企业当期的收益和负债，但由于不能提取固定资产的折旧和摊销，企业便无法实现税收的抵消，这样就大幅度地增加了企业的税收压力，这样就会减少企业的价值，因此，虽然新会计准则明确规定投资性房地产应采用公允价值核算模式，但由于多数企业为了减少税收的压力，仍然采用传统的成本计量模式，为了能更好地推动新会计准则的实效，我们应不断的改革和更新投资型企业的经营思想，处理好税收与企业的关系，推进企业的不断发展与壮大。
（三）公允价值模式会影响企业的业绩
传统的成本核算模式，是一种以投资企业的成本为核算基础的一种计量模式，它无须考虑市场上房价的变动，不论房价上涨或是下跌，都不会太大程度的影响企业的实际成本，从而也不会大幅度地影响企业的业绩。新会计准则中规定的投资性房地产采用公允价值模式，这种计量模式的变化，可以使企业的报表更加科学合理，但并没有从内部上改变企业真实的内在价值。在房地产市场发展趋势较好，市场上房屋都在涨价的情况下，企业采用公允价值模式能够在一定程度上增加企业的资产和利润；但是，如果房价下跌，采用这种模式就会给公司带来严重的账面损失，这就使得企业的资金链时刻处于变动中，从而增加了企业的资本变动，影响了企业的业绩，导致企业在进行资产和利润管理上遇到很严峻的问题。特别对于投资性房地产这类投资性行业，更加剧了企业经济和利润的变化，严重影响了企业的业绩。为了能使投资性房地产稳定的发展，我们必须不断采取各种措施，减少公允价值在实施过程中的不利因素。
通过调查研究我们发现，房地产企业中采用公允价值能增加房地产企业会计信息的真实性，可以使房地产企业的账面价值更加客观可靠，可以让房地产商随时获得最可靠的资金信息。然而，由于上述所提出的这些问题的存在，投资性房地产中以公允价值计量的会计核算模式还有待研究，它不可能很快的被市场所接受并运用，它需要一个适应当前市场经济的过程。但随着市场经济的不断发展，市场体系的不断健全，公允价值模式将会最终取代传统的成本模式，并最终被企业所接受和加以应用。
三、简述新会计准则对投资性房地产业未来发展趋势的影响
通过上述论述，我们可以看出，投资性房地产业是有别于普通房地产业的一种企业，新会计准则的实施，对其产生了很大的影响，下面笔者简要论述新会计准则的实施，对投资性房地产业未来发展趋势所产生的影响：
（一）新会计准则的实施将会影响地产业的实际经济利益
投资性房地产的一个明显的特征就是它是通过出租已出售或出租的某块土地使用权，从中获取利益，但那些留作厂房或是用以经营的建筑物则不可以归于投资性房地产，因而也无法在市场上进行交易，获取利润。新会计准则的实施，提出了对投资性房地产进行公允价值模式的会计计量，这样就会加重企业的税收负担，从而会影响企业的实际利益，但如果市场经济能一直稳定持续的发展，房地产业能在市场上占据有利的竞争地位，能够拥有有利的价格优势，那么新会计准则的实施，将会不断推动投资性房地产的快速的发展。
（二）新会计准则的实施对投资性房地产未来的发展趋势影响深远
传统的会计准则中对投资性房地产的会计核算都是采用成本核算，这种模式有其一定的优点，但也具有缺陷。传统的成本模式主要考虑的是企业的资本，所需做的报表很多，这样不仅消耗时间，也影响了工作效益，但新会计准则中规定的公允价值模式，很大程度上改变了这种现象，公允价值模式下，是通过企业的账面价值，直接的反应企业的赢利或亏损情况，它可以将各种报表加以有序的整合，这样不仅节省人力物力，同时还可以有效的提高工作效益，能通过简易清晰的账面价值报表，反映出房地产业的发展情况，所以说，新的会计准则的实施将会很大程度上影响投资性房地产业的发展，对其长远的发展产生深远的影响。
综上所述，我们可以看到，新的会计准则对投资性房地产的会计核算产生了很大的影响，同时对投资性房地产的未来发展趋势也将会产生很深远的影响意义，为了能更好地运用新的会计准则，我们必须努力发展市场经济，不断完善市场经济体系。
参考文献：
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[7]财政部、企业会计准则[M]、北京:经济科学出版社，2006、
关键词：房地产；会计计量；成本计量
1 投资性房地产的定义及特征
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产主要有以下特征；(1)投资性房地产是一种经营性活动，持有目的是为了出租或资本增值后转让；(2)投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产f(3)投资性房地产有两种后续计量模式，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。
2 投资性房地产的范围
属于投资性房地产的项目：(1)已出租的土地使用权，应是自租赁期开始日确定为投资性房地产；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权，体现了管理者的持有意图。需要注意的问题：①这里不包括闲置土地，②房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。(3)已出租的建筑物。应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。
3 投资性房地产的会计处理
3、1 投资性房地产的确认
将某个项目确认为投资性房地产，首先应符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件；(1)与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
3、2 投资性房地产的初始计量
总原则：投资性房地产应当按照成本进行初始计量。具体应分别不同的取得渠道来掌握：
(1)外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。如果该企业所签订的租赁协议约定在购入后3个月再出租，则应当先作为固定资产加以确认，直至租赁期开始日才能从固定资产转换为投资性房地产。在采用公允价值模式进行后续计量的情况下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。(2)自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。
3、3 投资性房地产的后续计量
后续计量总原则：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。通常情况下，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。通常情况下。采用成本模式计量的投资性房地产在满足一定条件的情况下，可以转为按照公允价值模式计量，但公允价值模式计量的不能转为按照成本模式计量。
(1)成本计量模式。
企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
科目设置：①投资性房地产；②投资性房地产累计折旧(摊销)；③投资性房地产减值准备。
处理原则：①采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期(月)计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理；②采用成本模式计量的土地使用权的后续计量；按无形资产的有关规定进行后续计量，按期(月)摊销。存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
例1：甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用。已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1800万元，按照直线法折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。
甲企业的账务处理如下：
①计提折旧：
每月的折旧：1800÷20÷12=7、5(万元)
借：其他业务成本 75000
贷：投资性房地产累计折旧(摊销) 75000
②确认租金。
借：银行存款(或其他应收款) 80000
贷：其他业务收入 80000
③计提减值准备：
借：资产减值损失 3000000
贷：投资性房地产减值准备 3000000
(2)公允价值计量模式。
采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
采用公允价值模式的条件；①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计：
①确定投资性房地产的公允价值时，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)；②无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因索；③也可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量予以计量。
会计处理。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。投资性房地产若属于企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。
例2：甲企业为从事房地产经营开发的企业。2007年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。2007年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。
甲企业的账务处理如下：
①2007年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：
借：投资性房地产——成本 90000000
贷：开发成本 90000000
②2007年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益；
借：投资性房地产——公允价值变动 2000000
贷：公允价值变动损益 2000000
注意：由于投资性房地产采用公允价值计量。故不需要计提折旧(或摊销)，也不需要考虑计提减值准备。
③计量模式的变更。
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
【关键词】 投资性 房地产 会计核算与改进
一、投资性房地产概述
投资性房地产是企业为了通过租赁赚取租金收入或引起资产增值而部分或全部持有的土地、房屋建筑物等。投资性房地产是一种特殊资产，其不同于一般意义上的存货、固定资产、无形资产等。
1、投资性房地产的主要特点。一是投资性房地产不适用于销售。在我国一些地区房地产交易市场日渐完善，房地产已经具备相当的流通性。但根据准则的定义，用于销售以获取差价的房地产，应界定为存货，不是投资性房地产。二是投资性房地产的实际使用寿命较长，应当对其后续支出与处置加以考虑。三是由于受到法律规定的限制，我国企业持有土地的行为，只是获得了土地使用权，而并非取得了所有权，因此企业持有的自用或用于销售的土地应界定为无形资产范畴；对于为了出租或资本增值而持有的土地使用权应界定为投资性房地产。四是企业持有投资性房地产的目的不是为了耗用，而是为了赚取长期的租金收益或获得资本增值。对于这部分资产的核算，应当充分遵循实质重于形式的原则进行收益的确认。
2、投资性房地产的范围。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
二、投资性房地产的初始计量
企业取得的投资性房地产应按照实际成本的原则进行计量。根据投资性房地产取得的方式不同，其计量的内容也有一定的差异；对于企业购入的投资性房地产应当将为了取得该项资产而发生的价款、相关税金、手续费（如合同费、公证费、保险费等）计入成本；对于企业自行开发的投资性房地产，应当将开发过程中为了该资产发生的一切支出作为其成本入账，包括项目确定、场地清理以及建造过程中发生的直接材料、直接人工、施工管理等计入成本；企业因债务重组、非货币性资产交换等取得的投资性房地产应当依据相关会计准则进行会计确认与计量。
三、投资性房地产的公允价值计量模式
根据投资性房地产准则的规定，企业既可采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业只能采用一种模式进行计量，不得同时采用两种计量模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号――会计政策、会计估计变更和差错更正》处理，并在附注中予以披露。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。在公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧或摊销，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；自用房地产或存货转换为投资性房地产时，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
由于公允价值模式较之成本模式，不需要对投资性房地产计提折旧或摊销、减值等，因此会降低企业会计核算期间的成本，同时在房地产市场持续升温的大环境下，按照公允价值在会计期末调节资产账面价值，多数情况下会增加企业的总资产。在两者的共同作用下，企业净利润将会大幅提高。
四、投资性房地产新建与改扩建的会计处理
按照《企业会计准则讲解（2006）》（简称《讲解（2006）》）的规定，企业新建的投资性房地产，其在建工程发生的全部支出先在“在建工程”科目进行归集，待完工后由“在建工程”转入“投资性房地产”科目。企业对投资性房地产进行改扩建，先将投资性的账面价值转入“在建工程”科目，待改扩建工程完工后再将其账面价值转入“投资性房地产”科目。《企业会计准则讲解（2008）》（简称《讲解（2008）》对新建的投资性房地产延续了《讲解（2006）》的做法，而对于投资性房地产的改扩建不再通过“在建工程”科目而是通过“投资性房地产――在建”科目进行核算。核算投资性房地产的新建与改扩建的科目应当一致，即均通过“投资性房地产――在建”科目进行处理。“在建工程”科目反映在建的固定资产，“投资性房地产――在建”科目反映在建的投资性房地产。
五、投资性房地产与其他资产转换的会计处理
投资性房地产与其他资产（自用房地产或存货）都采用成本计量的情况下，其转换的会计处理比较简单，仅是对应科目的结转。在投资性房地产采用公允价值模式计量的情况下，相应的转换会涉及当期损益或资本公积的变动。对于其他资产转换为采用公允价值计量的投资性房地产，而后又停止出租或用于资本增值而转为自用或代售的，在企业会计准则及其讲解中均未予以明确规定。下文举例说明。
2007年1月1日，某房地产开发企业将其开发的商品房转为出租，对外签订了租赁协议。该商品房成本800万元，公允价值1200万元。当年年末，其公允价值1300万元。2008年年末其公允价值1500万元，停止出租，转为代售。
根据企业会计准则的规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。相关会计处理为：2007年1月1日，借：投资性房地产――成本1200；贷：开发产品800，资本公积――其他资本公积400。2007年年末，借：投资性房地产――公允价值变动100；贷：公允价值变动损益100。2008年年末，借：开发产品1500；贷；投资性房地产――成本1200、――公允价值变动100，公允价值变动损益200。
上述会计处理的结果是，该房地产由于用途改变和公允价值变化导致企业资产增加700万元、损益增加300万元、资本公积增加400万元。年末，损益结转到“本年利润”账户，而“资本公积――其他资本公积”账户仍保留余额400万元。资本公积400万元属于由于该房地产公允价值变动形成的一种直接计入使用者权益的利得，应当在该投资性房地产终止确认时转出。因此2008年年末的会计处理为：借：开发产品1500，资本公积――其他资本公积400；贷：投资性房地产――成本1200、――公允价值变动100，公允价值变动损益600。
六、关于投资性房地产的处置问题
投资性房地产准则规定，采用公允价值模式的投资性房地产被处置时，应按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。这样处理的好处在于能够真实地反映该项房地产在处置过程中实现的净利润。但是也会引起严重的后果：首先，在本期利润表中，“公允价值变动损益”项目人为地出现了损失，很容易让人联想到企业资产是不是发生了重大的跌价损失，因此这种处理方法容易误导报表使用者的决策。其次，收入重复计算。最后，退一步说，假如这种处理方法是合理的，那么企业固定资产、无形资产、长期股权投资等资产所计提的减值准备，实际上也是一种“公允价值变动损益”，在处置上述资产时是否也需要将资产减值损失转入相应的收入呢？
综上所述，处置投资性房地产时，如果需要了解购置成本与出售价的差异，也就是真正实现的利润，完全可以通过出售收入与“投资性房地产――成本”科目余额的比较来确认相关信息，没有必要将公允价值变动损益转入其他业务收入。
七、投资性房地产处置核算存在的问题及改进办法
《企业会计准则第3号――投资性房地产》规定：当投资性房地产被处置，或是永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额记入“其他业务收入”科目，按投资性房地产的账面价值记入“其他业务成本”科目；处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，还要将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并转入。
这一规定存在如下问题：一是没有区分投资性房地产出售、转让或者报废、毁损等具体情形，两者在核算上存在一定程度的差别，出售、转让的处置较为简单，可以直接从处置收入中予以扣除，而报废、毁损的情况却很复杂，两者在会计处理上一概而论，显然不妥。二是投资性房地产特别是房屋及建筑物这种投资性地产，在出售、转让或者报废、毁损时所发生的清理费用及相关税费不进行核算，而是直接从处置收入中予以扣除，将扣除后的净损益计入当期损益，这显得过于简化。因为，投资性房地产与固定资产一样，其出售、转让或者报废、毁损过程中发生的费用情况较多且较为复杂，况且在会计核算上也可能会存在一个时间差，如果按照现行会计准则的规定处理，则会很容易造成实物管理与会计核算上的混乱。三是作为房屋及建筑屋的投资性房地产的处置收入计入其他业务收入，形成了营业利润，而作为固定资产的房屋及建筑屋在报废或毁损时的处置净收入，则计入了营业外收入。这样，同一建筑物报废或者毁损处理不同，对利润结构也产生了不同的影响，从而直接影响信息使用者对企业盈利能力的准确判断，给企业留下了进行利润操纵的空间，更为特别的是，它粉饰了上市公司经营业绩，影响到广大投资者与消费者对上市公司财务报表的解读及对上市公司业绩变动趋势的分析，进而影响到其投资决策。
综上所述，投资性房地产应遵循《企业会计准则第3号――投资性房地产》的相关规定，结合企业实际合理进行会计核算。
【参考文献】
[1] 财政部：企业会计准则2006[M]、经济科学出版社，2006、
（一）投资房地产的类别归属
按照新会计准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。具体包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过受让方式取得的土地使用权。企业拥有产权的房屋建筑物中不属于投资性房地产的包括两种情况，一种是指自用房地产，在资产负债表中作为固定资产核算，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；第二种是房地产开发企业开发并拟出售的房地产，在资产负债表中作为存货核算。企业在执行投资性房地产准则时，应根据投资性房地产的定义和主要内容，对企业的资产、负债和所有者权益进行重新分类、确认和计量。作为投资性房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项投资性房地产的成本能够可靠地计量；三是作为投资性房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售，即该投资性房地产的产权可单独划转和交割。
（二）投资房地产在财务报告中的体现
为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于 2006 年 2 月了《企业会计准则第4号――固定资产》、《企业会计准则第6号――无形资产》、《企业会计准则第 3 号――投资性房地产》。按照新准则，企业对满足固定资产定义的建筑物、满足无形资产定义的土地使用权分别在资产负债表的“固定资产”和“无形资产”科目下核算与列示，对满足投资性房地产定义的建筑物和土地使用权，在“投资性房地产”科目中具体核算。具体操作时，对投资性房地产的确认应严格按照新准则对投资性房地产的定义，即作为投资性房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项投资性房地产的成本能够可靠地计量；三是作为投资性房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售。
对于企业拥有的建筑物及土地使用权，不属于固定资产、无形资产和存货，则就应属于投资性房地产。即企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产作为固定资产，房地产开发企业开发并拟出售的房地产作为存货；此外，企业出租给本企业职工居住的宿舍不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租的房地产在编制合并财务报表时作为企业集团的自用房地产，但应确认为母公司的投资性房地产。
二、投资房地产会计计量方法的运用
（一）投资性房地产的初始计量
投资性房地产会计准则规定，投资性房地产应按成本模式进行初始计量。以下分别投资房地产的不同获得情况分别说明计量方法。第一种情况，对于外购的投资性房地产，按照购买价格、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，作为入账价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目；对于企业以分期付款方式购入的投资性房地产，按照投资性房地产的公允价值作为入账价值，借记“投资性房地产”科目，按照应支付金额与成本之间的差额，借记“未确认融资费用”科目，按照应支付金额，贷记“长期应付款”科目。第二种情况，对自行建造的投资性房地产，按照建造该资产使其达到预定可使用状态前所发生的必要支出，包括工程用物资成本、人工费用、应予以资本化的借款费用、缴纳的相关税费以及应分摊的其他间接费用等，作为入账价值。第三种情况，对于企业以其他方式，如非货币易、债务重组等方式取得的投资性房地产的成本，
按照相关会计准则的规定确定。
（二）投资性房地产的后续计量
按照新会计准则的规定，与作为固定资产或无形资产核算的自用房地产以及作为存货核算的房地产，投资性房地产在会计处理上的最大差异是后续计量模式的规定不同。按照新会计准则，投资性房地产的后续计量可选择采用成本模式或公允价值模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更，由成本模式可以转为公允价值模式，视为会计政策变更，而一旦采用公允价值计量模式，则不得转为成本模式。鉴于我国当前市场经济体系还不够健全完善，资产的活跃市场程度不够，公允价值的应用缺乏规范的市场环境和规则，因此应在适度谨慎的情况下运用公允价值，以避免出现人为操纵利润的情况。因此，新颁布的投资性房地产准则规定，只有存在活跃市场，公允价值能够获得并能可靠计量的情况下，才允许采用公允价值计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
此外，新准则规定，采用公允价值模式计量投资性房地产，不计提折旧或进行摊销，应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益，资产负债表日确认公允价值变动损益时，借记“投资性房地产（公允价值变动）”，贷记“公允价值变动损益”。
（三）投资性房地产的转换
在成本模式核算情况下，投资性房地产转换的会计处理在成本模式下，无论是非投资性房地产转换为投资性房地产，还是投资性房地产转换为非投资性房地产，都仍按照固定资产或投资性房地产的账面价值进行计量与核算，直接将房地产转换日的账面价值作为转换后的入账价值。
在公允价值模式核算情况下，投资性房地产转换为非投资性房地产时，应当以转换当日投资性房地产的公允价值作为非投资性房地产的入账价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益，公允价值变动损益。公允价值与原账面价值的差额，分两种情况处理：第一，将投资性房地产转为自用房地产时，按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按其账面价值贷记“投资性房地产（成本）”，公允价值变动借记或贷记“投资性房地产（公允价值变动）”，账面价值与公允价值的差额计人当期损益，借或贷记“公允价值变动损益”。第二，企业将作为存货、固定资产或无形资产的房地产和土地使用权转换为投资性房地产时，按照转换当日的公允价值确认投资性房地产，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，按公允价值借记“投资性房地产”，公允价值与帐面价值的差额借记“公允价值变动损益”，按账面价值贷记“固定资产”。转换当日公允价值大于原账面价值的，按公允价值借记“投资性房地产”，按账面价值贷记“固定资产”，公允价值与账面价值的差额贷记“资本公积（其他资本公积）”。
三、企业对投资房地产会计计量方法的选择
（一）选择会计计量方法的前提条件
按照新准则，投资性房地产的计量可以采用成本模式或公允价值模式。成本模式下，投资性房地产按照帐面价值计量，可以计提折旧，能够起到抵税作用，同时企业的经营成果不会受房地产市场泡沫或起伏的影响，能够比较准确的预期。而公允价值计量模式下，企业不能计提折旧或进行摊销，在多方面不同程度地对企业纳税产生影响，这些影响表现为相对影响和绝对影响两个方面：相对影响的结果表现为对会计净利润的调节，需通过递延所得税资产和递延所得税负债进行处理；绝对影响是指对相关税种纳税绝对额的影响，结果表现为绝对应纳税额的多少，同时房地产市场价格的变化会随时影响企业的经营业绩，对企业资产价值及其盈利能力带来较大的影响，企业对未来的经营预算存在较大的不确定性。鉴于以上分析，企业在选择投资性房地产计量模式时，应首先考虑该企业的投资性房地产是否适用公允价值模式。其次应考虑公允价值给企业可能带来的影响。
（二）不同计量方法对企业的影响
第一，成本计量模式对企业的影响。新会计准则规定，投资性房地产的初始计量采用成本模式，后续计量可以选择应用成本模式或公允价值模式。税法规定，对于投资性房地产，通常情况下不得调整固定资产账面价值。可见税法也将投资性房地产也作为固定资产或无形资产处理，其初始计量与会计核算相同。新会计准则与税法对投资性房地产初始成本的计量基本相同。由此可以看出，在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。
第二，公允价值计量模式对投资性房地产核算及税务的影响。在公允价值模式下，两者存在明显的差异。新会计准则在投资性房地产的业务处理上引入了“公允价值”作为会计核算的计量模式。会计准则规定，一方面，投资性房地产在年末按公允价值调整其账面价值，差额计入损益，这就可能会大幅度的提高或降低企业经营业绩；另一方面公允价值计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，相比于成本模式下无疑会提高企业利润。根据相关企业所得税政策的规定：“企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”可见，在税务处理上，一方面对投资性房地产不确认公允价值变化所产生的所得，另一方面还应计提折旧或摊销，基本还是与成本模式的核算方法一致。由此可见，新会计准则与税法不一致产生的差异，将影响企业所得税费用。由于上述情况会对当期损益产生影响，因而也会对当期企业所得税费用产生影响，进而影响企业的净利润。
四、结论