文章标题：购物中心招商会策划草案
招商会策划方案
TO：总经理室
FROM：企划部
DATE：20xx/7/4
**新时代购物中心招商会策划草案
**新时代购物中心举行此次招商会，主要是针对各地客商和当地各大媒体，目的是信息扩大知名度与影响力，吸引客商前来**新时代购物中心投资经营，这是真正全面招商工作的开始，具有重要的意义。以下是本次招商会的企划方案。
主题：**新时代购物中心招商会
时间：7月27日（星期五）下午[暂定]
地点：**开元大酒店
具体内容：
1、详细介绍**经济发展优势、以及十字马路商圈的发展潜力。
2、正式**新时代购物中心的招商信息。
3、进行现场对话（牵线搭桥、沟通洽谈）
4、展示**新时代购物中心的美好形象，扩大影响力。
参加人员：
A、**市及椒江区的相关领导（**市副市长1名、椒江区政府领导1名、工商1名、税务1名等）。
B、各地品牌厂商代表
C、**各大媒体代表
D、**新时代购物中心有限公司的领导及相关工作人员
预计人数：400人左右
目的：招商信息，全面启动招商工作；
树立**新时代购物中心形象，引起社会各界的关注。
主要流程：
1、12：00-12：30中餐时间
2、12：30-13：00商场工作人员就位
3、13：00-13：30商场工作人员会前准备（礼仪小姐到位）
4、13：30-14：30宾客签到、登记并赠送礼品（宾客凭请柬签字领
取礼品）相关人员引导带入
5、14：30-14：35主持人林雅致开幕词，并宣布招商会开始
（介绍与会人员及会议安排）。
6、14：35-14：45**新时代购物中心董事长邹建庆先生致欢迎词
以及就公司背景做简要介绍
7、14：45-15：00政府领导发表讲话。
8、15：00-15：25**新时代购物中心总经理沈威先生介绍**
商业发展状况以及公司定位
9、15：25-15：40**新时代购物中心执行总经理杜黎明先生就本
商场的楼层规划做简要介绍。
10、15：40-15：55上海其美设计有限公司设计师就本商场的整体设
计及布局做介绍
11、15：55-16：00品牌厂商代表发言
12、16：00-16：15现场座谈（客商、媒体与商场就商场有关问题进
行对话
13、16：15-16：20现场签约（准备8个品牌）
14、16：30-17：00商场实地参观
15、17：30-18：30晚宴
邀请媒体：
****电视台****报纸****电台
预计8—10个记者
媒体推广：
A、报纸：7月25日**日报1/3版封底彩色
7月26日**商报1/2版封底彩色
B、电台：7月15—8月13日音乐频道100、1每天10次，每次20秒一个月
具体广告内容：
**新时代购物中心为您准点报时
女声：高标准的精品百货名店即将登陆**了
男声：即日起，新时代购物中心招商工作已经全面拉开帷幕
女声：核心黄金地段、台湾名师设计、世界名品汇聚、专业团队管理
合声：招商热线：88226666
C、喷绘：商场正南面巨大喷绘一张
D、路牌广告：十字马路黄金转角处广告位半年时间
礼仪接待：
邀请礼仪小姐6位，电梯口、贵宾接待处、主席台
会场氛围布置：
1、会场外（酒店门口）
A、充气拱门1个
B、条幅1条
2、导示牌
A、门口
B、电梯口及拐角处
C、会场门口
3、来宾接待处：接待处小背景布置
4、会议主场：
A、主席台背景
B、主席台上方的条幅
C、主持人站台的鲜花
D、领导ID牌
会场指定：
指定酒店：开元大酒店
会议室费用：4360元（含酒店门口长24米 条幅）
其他附带项目
1、住宿：25个房间*240=8400、00
5个普通单间240元/间1200、00
（所有房间不安排早点，按照实际入住结算）
2、用餐（20日中晚餐）：
1）中餐：40人*30=1200、00
2）晚宴：大厅6桌*800、00=4800、00
包厢2桌*1000=20xx、00
备3桌*800=2400
其他酒水等：1200、00
（按照实际桌数结算）
会议组织机构及工作分工
组长：姜波小组长3人
内外协调组：人事经理李微梢
业务接待组：业务副总金华伟
后勤保障组：企划经理姜波
1、内外协调组
组长：李微梢
成员：待定
A、主席台领导的安排
B、市政府、区政府以及相关领导的邀请及接待（发放邀请函等）
C、车辆、食宿的安排
D、内外的协调工作
E、其他需要协调的工作
2、业务接待组
组长：金华伟
成员：待定
A、各大厂商的邀请及接待
B、现场组织厂商沟通洽谈
C、现场组织签约
D、引领厂商实地参观
E、厂商发言稿的准备
F、其他相关工作
3、后勤保障组
组长：姜波
成员：待定
由企划部牵头
A、安排主持人1名
B、酒店门口悬挂条幅，酒店门口安放气拱门
C、各个要口放置指示牌以及主席台的布置
D、来宾接待处的布置
E、会议现场的装饰（背景及主席台）
F、礼品的采购、发放及登记
G、媒体的邀请及接待
H、现场摄影及相关资料收集
I、周边的宣传及推广
J、请柬、工作证、报纸、布幔、喷绘、路牌广告、会场背景等设计
K、演讲稿及新闻稿的准备
L、场地的联系及落实
M、礼仪公司的联系和落实
N、答记者问题的准备
礼物确定：
价值：80元左右
数量：400份
费用预算：
1、请柬费用：
2、贵宾礼品：
3、报纸投放：
4、电台投放：
5、路牌广告投放：
6、开元酒店费用：
7、记者稿费：
8、礼仪公司：
9、其他杂费：
费用总预算：略
工作要求
本次会议是**新时代购物中心首次举办的一次影响大、涉面广的正式招商会议，组织工作如何，会议效果的好坏，将直接影响我们企业的形象和招商。因此，我们一定要严肃认真、严密组织、精心策划、精密安排，具体要求如下：
A、各部门要按照方案的分工做出详细的具体安排，工作分工负责，责任落实
到人。
B、各部门分工不分家，要顾全大局、求合作，相互配合，密切协调。
C、提高个人素质，注重企业和个人形象，一言一行都要以公司的利益为重。
D、作风踏实、办公严谨，言行自律，举止大方。
E、本策划方案要求全体员工严守保密制度。
其他辅助项目：
1、派给宾客的“会议流程”单
2、各责任小组名单
3、会场宾客就坐示意图
一、《物权法》扩大了“招拍挂”出让和建设用地使用权设立范围，11号令修订成为必然
2002年5月9日，国土资源部了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令），自2002年7月1日起施行。11号令全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，前述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。11号令第一次明确了经营性用地必须实行招拍挂出让，第一次对招拍挂出让的原则、范围、程序、法律责任进行了系统规定。11号令确立了市场配置土地资源的制度，其核心是通过“公开、公平、公正”的市场方式确定土地使用权人，这一既具有实体性内容又有程序性规定的部门规章一经面世，既在社会上产生了强大的反响，被业界称为“第二次土地革命”。
随着土地使用制度改革的不断深入和土地资源市场化配置程度的不断提高，11号令在实践中也逐渐暴露出一些局限性，需要进一步完善。比如，在招标拍卖挂牌出让范围上，11号令只规定了商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地必须实行招标拍卖挂牌，相对于各地已将工业用地纳入招标拍卖挂牌范围，11号令规定的出让范围显得窄了。另外，几年来的土地出让实践中也发现，各地对招标拍卖挂牌出让的个别实施环节在理解上尚不够一致，操作上尚有不规范之处。
2006年，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发［2006］31号）明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”。2007年3月16日，新颁布的《中华人民共和国物权法》全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度，同时对土地使用权出让提出了一些新的要求。一是扩大了土地使用权招标拍卖挂牌出让的范围，明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”；二是明确了建设用地使用权概念，扩大了建设用地使用权设立范围，明确规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。为此，按照《物权法》的要求，及时修订完善11号令，十分必要。
为贯彻落实《物权法》，根据部2007年立法工作计划，国土资源部土地利用司、法规司对部11号令实施以来经营性土地招标拍卖挂牌出让的工作实践进行了认真调研和总结，对11号令中与《物权法》规定不一致的内容进行了修订。9月21日，国土资源部第3次部务会议审议通过9月28日，徐绍史部长签发了39号令，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。
二、39号令进一步完善和发展了11号令规定的各项制度
11号令后的五年间，各地大力推进土地招标拍卖挂牌出让制度建设，11号令确立的招标拍卖挂牌制度产生了巨大的政策效应，目前，全国已普遍建立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地，全面实行了“招拍挂”出让，反映市场供求状况和资源稀缺程度的土地价格机制初步形成，市场在土地资源配置中的基础性作用得到有效发挥。据统计，全国“招拍挂”出让土地的面积和价款从2001年的0、66万公顷、492亿元，提高到2006年的6、65万公顷、5492亿元，分别提高了9倍和10、2倍。实践证明，11号令确立的招标拍卖挂牌制度符合建立和完善社会主义市场经济体制的发展方向，有力地推进了市场取向的土地使用制度改革。
正因为如此，招标拍卖挂牌出让制度被新《物权法》所肯定和接受，成为法律规定。因此，新的39号令在保持11号令的基本原则、总体框架和主要内容不变的前提下，主要是将《物权法》关于建设用地使用权出让的新规定落实在国土资源部的政策中，同时就11号令中个别环节衔接不够严密的条款，作了进一步完善。与11号令一样，39号令共28条，主要包括招标拍卖挂牌出让的法律依据，招标拍卖挂牌出让的范围和原则，出让计划、出让方案的编制和公开，招标拍卖挂牌文件的编制和公开，招投标程序、拍卖程序、挂牌程序，出让结果公布，出让金缴纳和发放土地使用证，以及法律责任等内容。
三、扩大了建设用地使用权的设立范围：概念、名称和空间范围
2002年的部11号令名称是《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，内容均是对国有土地使用权出让进行的具体规定。《物权法》第十二章不仅专门明确了建设用地使用权的名称，而且规定了建设用地使用权可以分别在土地的地表、地上或者地下设立。根据《物权法》规定，建设用地使用权的设立不是一个平面、二维概念，而是一个空间、立体的概念。因此，按照产权法定的原则，39号令首先将11号令中有关“国有土地使用权”表述一律修改为“国有建设用地使用权”，修订后的名称为《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》；其次，在39号令第二条明确：国有建设用地使用权可以采取招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立；第三，将原11号令第六条、第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的“位置” 一律修改为：“界址、空间范围”。今后，各地在开展国有建设用地出让活动中，必须注意两个方面，一是在拟定宗地出让方案、编制出让文件、签订土地出让合同时，应当按照39号令的要求，明确出让宗地的界址点和空间范围，以空间体积代替平面面积，用以划定和标示建设用地使用权的权利范围，并作为计算出让金的依据。在进行土地登记时，不仅应当记载用以确定土地面积的数据和图形，还应当记载垂直方向的高程，构成一个三维立体空间，以标示出建设用地使用权的权利范围。二是各地在国有建设用地供应中，要转变原有的观念和模式，积极研究制订国有建设用地使用权设立、登记等有针对性的政策措施，在拟定国有建设用地宗地方案，编制国有建设用地出让文件，签订国有建设用地使用权出让合同或发出国有建设用地划拨决定书、进行国有建设用地使用权登记和发放国有建设用地使用权证书中，要充分体现《物权法》和39号令的规定。
四、应当招标拍卖挂牌出让的范围：六类情形和一个认定机制
11号令明确了商业、旅游、娱乐、商品住宅等四类经营性用地和同一土地有两个或两个以上意向用地者的，应当招标拍卖挂牌出让。鉴于《物权法》第137条明确将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围，因此，39号令第四条明确规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。同时考虑到采矿用地的取得和使用要以取得探矿权或采矿权为前提条件，因此明确，工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。
因此，各地在招标拍卖挂牌出让活动中，可根据《物权法》、39号令和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》等法律政策，来确定土地出让是采取协议方式还是采取招标拍卖挂牌方式。一般来说，六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式，即（1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（6）依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。特别需要明确的是，2006年国土资源部下发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中，建立了国有土地出让的集体认定程序，对不能确定是否符合协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地，由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定出让的具体方式。因此，对不能确定是否符合上述招标拍卖挂牌出让范围六种情形的出让宗地，应当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定，集体认定应当采取招标拍卖挂牌方式的，也应当以招标拍卖挂牌方式出让。
五、不得人为限制申请人资格和条件：公开、公平、公正原则中公开是第一位的
11号令明确，招标拍卖挂牌出让应当遵循公开、公平、公正的原则，符合条件的竞买申请人，都可以参加招标拍卖挂牌出让活动。我们理解，在公开、公平、公正三原则中，公开是首要的、第一位的，没有充分的公开，就谈不上公平，也实现不了公正。但在实践中，一些地方违反“三公”原则，在招标拍卖挂牌出让公告中，设置注册资金、房地产开发资质、税务注册地、投资规模、成品油资质等排他性的限制条件，为特定的某个竞买人量身定做，排斥意向外的竞买人参加招标拍卖挂牌出让活动，有的地方在出让公告中甚至规定：申请人必须是全国零售业前五名、必须缴纳1亿5千万美元或等值外币的竞买保证金、必须具有国际认证的赛车资格等等，才能参加竞买。这种招标拍卖挂牌出让名义上是公开出让，实际上却非真正的市场配置。为此，39号令特别增加了不得对竞买申请人设定限制条件的条款，在第十一条规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”。这一规定，有利于增加招标拍卖挂牌活动的公开性，保证公平和公正。
六、工业用地出让方案和出让文件编制应当突出工业用地特点
工业用地招标拍卖挂牌出让制度，已通过国务院31号文件和《物权法》确立下来，并在部39号令中再次明确规定。因此，再讨论工业用地能不能或应不应该招标拍卖挂牌出让已经没有任何意义。当前和今后一个时期，各地应当深入研究的问题是：工业用地招标拍卖挂牌出让和其他经营性房地产用地招标拍卖挂牌出让有什么区别，其特点是什么？针对工业用地自身的特殊性，如何科学拟订出让计划，合理编制出让文件，有效开展工业用地招标拍卖挂牌活动？依据相关法律法规和政策，各地在工业用地招标拍卖挂牌出让的操作程序、操作技术上，至少要把握以下两个关键点。一是拟订工业用地出让方案要统筹考虑各方面因素，突出工业用地特点。不同产业类型、不同规模的工业项目，对工业用地有不同的要求。这就要求市、县国土资源部门在拟订工业用地出让方案时，不仅要考虑拟出让土地的规划条件，还要考虑本地区的产业特点。制定出让方案时，国土、发展和改革、规划、环保等相关部门要结合本部门职能职责和行业标准提出明确意见，市、县国土资源管理部门应当依据土地利用总体规划、城市规划、拟出让地块周边产业布局情况、环保要求以及用地预申请的情况，进一步细化拟出让工业用地的类别和产业类型，科学合理地确定拟出让工业用地的地块面积、具体用途、土地使用条件、产业要求等内容。出让方案中确定的产业类型、土地使用条件和用地规模等，应当符合《建设项目用地预审管理办法》和《工业项目建设用地控制指标（试行）》的有关要求。二是在编制工业用地出让文件时，也要体现拟出让宗地的产业特点。各地在编制工业用地出让文件中，不仅要按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》的要求，明确拟出让土地的一般规划条件，还应当明确拟出让地块的投资强度要求、产业要求、具体工业用地类别等内容。
七、招标出让的两种情形：价高者得和综合评价最优者得
11号令第十四条规定：对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。这实质上是明确了“综合条件最佳者得”和“价高者得”两种评标方式。在招标出让活动中，对于采取“价高者得”的方式评标确定中标人的，由于出让方在招标出让文件中已经将所有条件公之于众，所有参加投标活动的人都是符合所公布条件的，因此，采取这种评标方式的，可以不成立评标小组，而直接根据开标结果，确定有效投标价格最高者为中标人。在招标出让活动中，各地感到，采取“价高者得”的评标方式确定中标人，程序简单，公开透明，有利于防止暗箱操作。总结各地实践，39号令对这种评标方式再次进行了明确，在第十三条第四款规定：“按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根据开标结果，确定中标人”。因此，按照39号令规定，招标出让包括两种评标方式，一种是按照综合条件最佳者得的原则进行评标，在这种方式下，评标工作由评标小组来做，评标小组按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审，对能够最大限度地满足招标文件规定的各项综合评价标准的投标人，可以确定为中标人；另一种是按照价高者得的原则进行评标，这种评标方式不要求成立评标小组，可以直接由招标主持人根据开标结果，将能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，确定为中标人。
八、终止拍卖的情形:强调充分公开而非人数
11号令第十六条规定：“竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖”。这一规定明确了终止拍卖的两种情况。竞买人最高应价低于底价即终止拍卖，实质上是不得低于底价出让国有土地，各地对此的认识是相同的，问题主要集中在对“竞买人不足三人”的理解上。一些地方认为，“竞买人不足三人”是指一宗地的竞买人不能少于三人。其实，11号令规定的“竞买人不足三人”是指一场拍卖会的竞买人不足三人，而不是指一宗地的竞买人不足三人。而且，《拍卖法》并没有对竞买人的人数进行规定。更为重要的是，拍卖作为一种市场交易方式，其核心是充分公开竞争，就土地拍卖而言，竞争并不是在拍卖现场才开始,实际上从拍卖出让公告起竞争就开始了,因此,关键是能否做到充分公开,即充分公开出让计划、充分公开出让信息(公告)、充分公开出让程序、充分公开竞价、充分公开结果。信息充分公开了，该知道的人都知道了,结果即使一宗地只有一个或两个竞买人有意愿来参加竞买，这种拍卖行为也是充分市场化、完全竞争的结果，反之，如果出让信息不充分公开或人为设定了种种条件限制竞买人参加招标拍卖挂牌活动，即使一宗地拍卖现场来了一万个竞买人参加竞买，但场外还有很多有资格参加竞买的人因为不了解出让信息或因出让人设置的人为限制条件限制而无法进场参加竞争，这样的拍卖也是非充分竞争、非市场化配置的。因此，39号令首先从六个方面强调出让信息的充分公开，包括公开出让计划、公开出让公告、公开出让程序、集体确定出让底价、公开竞价、公开出让结果；其次，严禁人为设定限制条件，明确规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。”在强化上述充分公开措施的基础上，39号令不再强调人数要求，删除了11号令“竞买人不足三人”的规定。
九、挂牌申请时间、公告时间和挂牌时间:要正确理解
11号令在挂牌公告时间、公告内容、挂牌程序、挂牌结果等多处对挂牌出让进行了规定，确立了挂牌出让制度，并在实践中取得良好的效果。但由于相关规定过于原则，一些地方理解不一致。很多地方提出,11号令规定的挂牌时间不得少于10个工作日，太长了，认为如果挂牌出让只有一个竞买申请人报价，挂牌10个工作日没有意义。我们认为，这主要是对挂牌出让的申请时间认识不全面造成的。如某地国土资源局挂牌出让宗地A，2007年10月8日公告，明确挂牌时间为10月29日至11月9日，同时该局规定申请时间为10月10日至10月29日，即10月29日为挂牌申请截止时间。此后，即使有申请人符合其他所有条件，也被认为超过了申请截止时间而被拒之门外。显然，这种理解混淆了挂牌时间、公告时间与挂牌申请时间的不同含义。其实，11号令并没有规定挂牌申请时间必须在挂牌开始日前截止。我们认为，为保证充分公开和充分竞争，在具体挂牌出让活动中，出让人完全可以在挂牌期间继续接受挂牌申请，只要在挂牌截止前留有足够的审查时间即可，这也正是规定挂牌时间不少于10个工作日的意义所在。因此，39号令对挂牌申请截止时间作了进一步明确，在第十一条规定：挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天,即留下一定的审查时间即可。仍以某地宗地A的挂牌出让为例，2007年10月8日公告，明确挂牌时间为10月29日至11月7日(节假日照常挂牌)，则挂牌申请时间至少为10月10日至11月5日，即10个挂牌日中的前8日，仍可以继续接受申请。这样，就为潜在竞买人随时提出竞买申请提供了尽可能多的时间，出让方在挂牌期间仍可以接受新的申请人申请，使潜在竞买人可以随时加入竞买。
另外，11号令第十八条规定“挂牌时间不得少于10个工作日”。各地在操作中，为保持挂牌出让的连续性，往往是采用连续挂牌10日,即连续10日中的休息日照常挂牌,照常接受挂牌报价。为此,39号令修改了第十八条，明确：挂牌时间不得少于10日。因此,今后各地在确定挂牌时间时，应为不少于连续的10日，其中遇到节假日应当照常挂牌、照常接受挂牌报价,或节假日照常休息但要相应顺延挂牌时间。例如，可以规定某宗地挂牌出让时间为2007年10月30日至11月8日，其中节假日照常受理竞买申请和挂牌报价；也可以规定某宗地的挂牌出让时间为2007年10月30日至11月12日，其中，节假日照常休息。
十、挂牌出让期限截止:挂牌主持人主持确定
11号令第19条对“挂牌出让期限截止”时可能发生的情况作了具体规定：“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人”。该条款是为了保证充分竞争，防止竞买申请人利用时间差规避他人竞争而提出的。各地在具体的挂牌出让活动中，对该条款的理解不一致，一些地方在出让公告中将挂牌出让截止时间规定为“X日X点X分”或“X日X点整”，结果出现了接近挂牌时点时竞买人要求报价但没有时间填写报价单的情况，并因此产生了一些纠纷。此外，一些地方将11号令19条“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的”情形，理解为在挂牌期限截止时除了已被确认为最高报价的竞买人外，还必须有两个以上的竞买人提出报价要求，这种理解也是不对的。从最简单的道理上讲，在存在多个竞买人报价的情况下，挂牌期限截止时，已经有了最高报价人，这时，只要再有一个人有报价要求的，连同最高报价者，就属于有两个以上竞买人要求报价的情形。
为避免纠纷和理解混乱，39号令十九条第五款对挂牌截止重新进行了明确，规定：“挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人；挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的，挂牌不成交”。按照这一规定，在挂牌截止时，由土地招标拍卖挂牌主持人掌握挂牌现场，可以根据挂牌报价情况确定挂牌成交、挂牌终止或挂牌转为现场竞价，有效地避免了竞买人与挂牌人、竞买人与竞买人之间对挂牌结果产生的理解不一致甚至产生纠纷，有利于挂牌活动的顺利开展。
此外，鉴于进入挂牌出让程序后，对竞买人报价进行确认、更新显示挂牌价格、以及在挂牌截止时间确定竞得人等工作，需要由具体人员主持进行，因此，39号令第十七条对挂牌程序中不准确的表述进行了完善，规定：竞买人填写报价单报价；挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格；挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。
十一、投标、竞买保证金:阶段不同性质不同
保证金制度是保障市场安全的基础之一。为防范交易风险，防止违约并确保合约的完整性，许多交易活动均设立保证金制度。从一般意义上讲，保证金是一项履约担保金，证明买方或卖方的诚意，所有的买方或卖方均须交存保证金方能进入市场。2002年的11号令，确立了国有土地使用权招标拍卖挂牌出让中的投标、竞买保证金制度。在招标拍卖挂牌出让活动中，对保证金的性质一直存在不同的认识。一种观点认为，投标、竞买保证金是定金，另一种观点认为是出让金。这两种观点都是片面的。
实际上，由于招标拍卖挂牌出让工作由不同阶段组成，招标拍卖挂牌活动持续过程较长，因此，投标、竞买保证金的性质不是恒定的，在招标拍卖挂牌出让的不同阶段，性质不同。在拍卖（挂牌）成交或中标前，投标、竞买保证金是意向用地者参加招拍挂活动的资格条件，是门槛,并不是定金；在拍卖（挂牌）成交或中标后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，在中标或竞得后转作受让地块的定金。其他投标人、竞买人交纳的投标、竞买保证金，出让人应在招拍挂活动结束后 5 个工作日内予以退还；国有土地出让合同签订后，竞得人最初缴纳的投标、竞买保证金转为土地出让价款。因此，39号令对投标、竞买保证金的性质进一步作了明确。在第二十条规定：“以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金”。第二十一条规定：“中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5 个工作日内予以退还，不计利息”。也就是说，在中标或竞得前，投标、竞买保证金只是竞买人参加招标拍卖挂牌活动的资格条件，中标或竞得后，投标、竞买保证金转变性质成为定金，签订出让合同后，再转变性质成为出让价款的一部分。
十二、缴纳出让金和发放建设用地使用权证书:按宗地出让、按宗地签订出让合同、按宗地缴清出让价款、按宗地发放建设用地使用权证
11号令第二十三条明确规定：受让人依照国有土地使用权出让合同约定缴清全部出让金后，依法申请办理土地登记，领取土地使用权证书，取得土地使用权。这一规定已明确受让方必须在缴清全部出让金后才能领取土地使用证。但近年来，一些地方存在受让人只缴了部分出让金就分割取得了土地使用权证，再用该土地使用权证申请土地抵押贷款。这给及时交清全部出让金埋下了隐患，同时为开发商以少量资金囤积土地留下余地，而一旦形势不利于开发建设，就造成土地闲置和工程烂尾。土地不能及时开发利用，不能形成有效的住房供应，也增加了金融风险，也不利于节约集约用地。为此，39号令对土地出让金缴纳和建设用地使用权证书发放进行了重新明确，第二十三条规定：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。
39号令后，一些媒体报道，39号令实施后，开发商拿地必须一次缴清全部出让金，而不能进行土地“分期付款”。这个说法其实是误读了该条款的内容。《城市房地产管理法》第十五条明确规定：土地使用者应当按照出让合同约定支付出让金。2000年国土资源部和国家工商行政管理总局联合的《国有土地使用权出让合同》（示范文本）明确规定，出让金支付方式由出让人与受让人双方约定，既可以约定一次性付清，也可以约定分期支付。如果出让合同约定分期支付，受让方就分期付款，约定一次支付的，就一次性付清。但是，不管是一次性支付还是分期支付，都必须在缴清该宗地的全部出让金后，才可以拿到土地使用权证，未缴清就不能拿证，也不能按缴纳出让金缴纳的比例分割发证。也就是说，开发商拿地可以按合同约定分期付款，但不可以分期拿证。另外，必须明确的是，根据土地管理相关法律，凡是土地出让，必须以宗地为单位，即按宗地拟定出让方案，按宗地组织出让，按宗地签订出让合同，按宗地发放土地使用证。现行法律不允许在未缴清出让金前将整宗地再分割为若干宗地，分割发放土地使用证。因此，无论是11号令还是39号令，在出让金缴纳和发证上，都是对现行土地管理法律政策的再次明确，而非对法律的突破。
39号令尽管只是按照《物权法》和相关法规规定对11号令进行了发展和完善，并不是针对市场调控出台的新政策，但从客观上讲，39号令强调公开、公平、公正的市场配置机制，包括重申按宗地出让、按宗地签订合同、缴清宗地出让价款才能发证、不得分割发证等规定，有利于市场机制的发挥,防止开发商囤地等，有助于宏观调控政策的落实。（岳晓武 雷爱先 段春华 王小雨）
招商不仅仅只是寻找经销商,让其销售企业的产品。有人认为企业招商,只要有好的产品和营销政策,就可以招到加盟商?事实证明,这个观点是错误的。产品和政策是硬件,也是必须的,如何服务及做好后续支持才是最关键的。渠道商看重的是企业如何使他们能赚钱,他们会通过自己的逻辑思维来判断这个产品是否有竞争力、这个企业、品牌是否能让他们赚到足够的利润。他们关注的方面有以下几点:
1、产品竞争力(风格、质量、品牌知名度、消费群体定义、价格带等)
2、开店支持(市场分析、选址支持、、装修支持、货架支持、配件支持等)
3、产品服务支持(退换率、补货是否及时、新品上市是否及时等服务支持)
4、后续服务支持(培训支持、陈列支持、促销支持、日常服务支持等)
5、广告支持(企业品牌塑造计划、区域性广告支持、公关活动支持等)
6、经销权益保护(经销商区域性保护、经销商库存控制等)
在清楚了经销商关心的几个问题后,我们就可以有针对性的做出营销政策,单以招商来说,需要通过以下几个步骤以达到成功招商的目标,并且使招商效果最大化。
1、组建高效的招商队伍、及服务团队;
2、制订有竞争力的招商模式和招商政策;
3、确定招商计划;
4、进入市场寻找潜在客户;
5、举办招商会,加强客户信心;
6、进行经销商考察及选址;
7、经销商、店员培训;
8、开业策划支持;
9、经销商考核方案制订及管理。
一、如何组建强有力的招商队伍?
在招商的过程中,人的因素是最关键的,要使招商效果达到最大化,企业必须组建一支精明强干的招商队伍,是企业招商工作的重中之重,但这也是最困难的一点,21世纪,高级专业人才的短缺问题是最尖锐的,怎么组建高素质的团队成了所有企业面临的最大问题,现在企业关系链已经从最早的股东―经销商―消费者―职员转变成现在的职员―经销商―消费者―股东,人才的招募及有效的管理是企业发展最重要的工作。
招商部虽只是营销中心一个职能部门,但在品牌建设初期却起着至关重要的作用。
人才的招募可以通过以下几个渠道达到目的:
1、人才市场;2、广告招聘;3、内部介绍;4、网络招聘;5、猎头公司;6、去其他企业挖人才。
在组建团队的过程要注意,按照企业的需求及不同产品的风格需要进行招聘,人员筛选要严格的程序,对人员的培训尤其重要,尽量吸纳高素质、高级的人才,以发展前景、利益诱惑等手段进行高素质团队组建。
招商团队的人员主要由以下几个团队构成:
1、领导班子:招商团队直接由营销总监负责总经理做监管,主要负责招商政策的制订、招商方案的制订、招商目标的制订、团队建设、组织团队培训、招商会的策划等;
2、功能负责人:在营销总监的领导下,进入市场进行招商,招商会的执行及加盟商邀请、经销商考察、协助开店等实质性工作;
3、后勤人员:负责招商部协调,协助招商人员工作、文件收发、档案归挡。
团队组建后,培训尤其重要,要使团队所有成员认同企业的文化,明确企业的目标,理解品牌文化,加强成员对企业本身及品牌的信任,对企业的前景有信心,刺激团队斗志,教导招商方法及谈判技巧等。
二、制订有竞争力的招商模式和招商政策
招商模式现在较常用的有以下几种模式,企业可根据本身特点采用适合自己的招商模式。
1、区域制;2、单店加盟制;3、自营制;4、联营制;5、托管制;6、批发制;7、卖断制;8、复合制(多种制度混合使用)。
现在比较流行的是多种制度混合使用,本人建议采取单店加盟为主、小区域加盟为辅,自营逐步建设的方法,初期适当的开设一些联营店以便更快的建设渠道。
招商政策的制定要慎重,不要以为优惠的政策就能吸引到众多加盟商,反之,应该在服务及后续支持上下工夫,如果你服务到位,支持到位,多几个折扣点少几个折扣点并不是加盟商选择加盟企业最关键的选择因素。客户认可了你的理念,对你的服务、产品产生信心才是最关键的。
三、确定招商计划
招商计划的制订要依据企业的实力及资源设计,是全国铺网或者是集中资源进行区域拓展,招商的目标要明确,目标制订不可过高,不要设置不可能达到的目标,这样会动摇招商团队的信心,但也不能过低,要给予适当的压力,并且要指定合理的招商奖励计划,加强招商团队的动力。招商计划要贯彻始终,在特殊区域可以进行少量变动,以促进招商效果,但大原则不能更改。
四、进入市场寻找潜在客户
招商人员在培训结束后,便可进入市场进行客户接触及招商,分配好团队各成员招商区域,确定目标后便进行地区拓展,在第一阶段与客户初步接触和摸底后,应及时向公司提交区域招商报告,以方便公司调整及分配招商资源,为企业调整招商策略做参考依据。
招商人员下市场后,也要做好市场资料收集的工作,主要包括城市历史、城市人口、城市消费水平、城市规划、主要商圈分布、各商圈进入条件、消费者分析、天气变化情况、竞争对手资料等城市资料,及时把资料传回公司,在确认好客户邀请后,回总部策划及筹备招商会,做好各项前期工作。
招商人员寻找客户要先分清楚自己的客户是谁在什么地方,清楚了这些,才能有效的找到这些客户,经过大量的接触,寻找适合企业的客户。一般来说说服装行业的潜在客户有以下几种:
1、想转型的服装批发商;
2、原本就有其他品牌的商;
3、原本无品牌,但从事服装经营的经营者;
4、行业相关产业的经营者;
5、手上有闲置资金想进行投资的客户。
前几类型的客户通过大量的走访基本上都能接触到,最后一种便需要通过如广告之类的手段进行挖掘。
五、举办招商会,加强客户信心
举办招商会是招商工作的重要工作,能对之前的招商工作做一个总结,通过招商会,增加客户的信心,与客户签定合作意想书,招商会主要内容包括:企业介绍、品牌文化诠释、品牌定位阐述、产品风格介绍、企业愿景规划;企业广告推广计划、招商政策解释、后续服务承诺、品牌视觉形象介绍等。
六、进行实地考察
签定合作意向书后,招商团队必须到客户所在城市对客户做进一步调查,协助客户选址,服装行业开店地址很重要,要经过慎重的分析,寻找出最适合品牌的商圈进驻,对于不能达到企业要求的客户,坚决不予合作。禁止让客户招待、防止招商人员收受贿赂,导致擅自降低客户评选标准的事情发生。
七、经销商、店员培训
确定合作后,在店铺装修的同时,招商人员可协助经销商做人员的招聘,总部派遣专业的培训人员组织各经销商以及店长在总部或者分区域做统一的培训,发放公司制订的各种手册(店长手册、员工手册、产品知识手册、陈列手册、销售技巧、财务规范等)
八、开业策划支持
开业支持包括开业策划,开业促销支持等,在品牌刚进入市场前期,开业策划尤其重要,并且还要按照不同区域的性质,选出重点扶持对象,进行重点扶持,其中包括广告支持和公关支持等。
九、经销商考核方案制订及管理
按照区域划分等级、对不同等级的经销商进行年度考核方案的制订,对达不到目标的经销商进行研究,分析原因,要求整改,力求每个经销商都能盈利,并且通过此手段保证企业的利益最大化。
香港黄安设计公司品牌顾问及总设计师黄安认为，一家企业打造品牌，品牌定位很关键，要弄清楚“我是谁”，找到自己的独特性，从而让消费者记住。
他以案例形式诠释了打造品牌的要点：企业决策者要有长远的目光，不能只着重于做产品，更需要知道自己是在经营一家企业;企业的品牌战略不需要多，但要最适合自己，正确的品牌战略才能最大限度地发挥企业的文化内涵;需要提升品牌价值的企业，最重要的是抓住自身特点和产品的核心诉求，这样才能在市场中实现差异化。
川木刃刀：下沉品牌理念至产品
川木刃刀是国内知名木工刀具品牌，其产品的专业性在业内受到认可。不过，面对日趋激烈的市场竞争，川木刃刀急需深化品牌形象，成就品牌内外实力的稳健性。
于是，川木刃刀找到香港黄安设计公司为其重新制定了品牌定位和发展战略。黄安设计公司认为，川木刃刀产品质量上乘，也得到了市场的认可，现在要做的是从产品专业性和服务细节上强化品牌形象，将品牌理念下沉至产品特色，强化消费者对川木品牌的情感记忆，巩固消费者对川木品牌的忠诚度和信任。
在这种情况下，川木刃刀重新设计了品牌方案，包括全新产品形象及商标设计、企业识别及视觉系统、企业及品牌介绍手册、全线产品系列外盒包装，展览设计及专卖店装潢设计，效市场果明显。
元朗食品：成功品牌再突破
珠海元朗食品有限公司是传统食品生产企业，主要生产和销售“元朗”“元朗欢乐”系列蛋卷、合桃酥、曲奇、沙琪玛、月饼等中华传统美食，其产品远销美国、加拿大、澳大利亚、东南亚、南亚等国家和地区。
经过多年的积累，元朗在市场上的传统品牌形象已经深入人心，但是市场是不断变化的，因此元朗需求新的品牌形象设计。黄安设计认为，元朗是一家传统企业，品牌形象要根据市场需求特点，在现有品牌的基础上再寻求突破。
因此，黄安设计对元朗品牌重新进行了包装，包括新商标、全线产品包装、宣传品、零售店面装潢设计等。针对元朗子品牌“金元朗BRUNCH”，黄安设计根据这一品牌针对的年轻消费群体，推出了充满大自然气息的整体设计形象，以凸显品牌的创新和独特性
除了全线产品形象的颠覆，元朗品牌还建立了品牌体验馆，内容包括教育、互动多媒体游戏、企业品牌文化理念、DIY工作室、零售店，与消费者打成一片，让消费者亲身体会元朗的品牌文化。
活生国际：创新品牌国际范儿
活生国际是一个充满创新意识的品牌，以体验店形式打造国际化形象，推广健康概念，提供保健顾问服务，销售激光科技保健仪器。这是一家专注健康的机构，在活生国际的旗舰服务总部活生中心有多位注册医护人员与顾问团队驻场，可为消费者提供健康咨询。
针对这一创新品牌，黄安设计抓住其主推品牌“国际化”的需求，为其品牌进行了整体策划，包括品牌命名、市场定位、形象及商标设计、品牌识别系统、公司网页、体验店及办公室装潢设计、广告及宣传推广等。
百成堂：老品牌活起来
香港百成堂集团成立于1920年，是拥有近百年历史的中药参茸零售连锁店，产品销往海内外。如何使这一老品牌在新的时代重焕生机，成为百成堂重塑品牌的重点。
黄安设计认为，这一百年老品牌需要全新的品牌形象，因为时代在变化，市场也在转变，百成堂需要更清晰地反映企业品牌理念和产品品质，从而使其品牌活起来，成为别树一帜的中药名牌店。黄安设计为其提供了全新的品牌形象策划，包括市场定位、商标设计、品牌识别系统、公司网页、店面装潢设计和全线产品系列外盒包装。
招财猫：品牌高端化
招财猫（深圳）为百利来礼品实业有限公司研发、设计、生产及直营销售的礼品品牌。百利来制作正版招财猫已经有30年历史，市场扩张速度很快，产品远销海外。
关键词：体育比赛场馆 招标投标 灯光 采购
1、1、南京林业大学于2003年3月开始建设一座占地面积10200㎡、建筑面积约为18000㎡的多功能综合性现代化体育馆，该馆主馆为篮球、排球等球类比赛为主的场馆兼礼堂，主馆面积3920㎡，S型曲线网架屋顶，最低处净高约14m， 设有固定座位2688个，活动座位824个。
1、2、灯光照明质量是运动员比赛成功的重要条件，也是影响运动员成绩的关键因素，同时还直接关系到彩色电视转播效果的好坏。
2、体育馆主场馆灯光照明系统的设计概况
2、1该馆由江苏省建筑设计研究院设计，比赛灯光照明技术要求：
2、1、1比赛大厅照明灯光的布置形式：在场地上空布置灯光马道、灯具以光带的形式布置在马道上，通过不同的开灯形式，以满足各种体育比赛的照明要求。
2、1、2照度：我国照度系列分级的数值是CIE第29号文件规定的，各级间的照度差值平均为1、5倍，照度标准的选择必须考虑到相同视觉作业的要求，同时要考虑本体育馆的具体建筑特点、比赛项目的设立、经济承受能力，使上述几点达到最佳的结合。
其水平照度达到1500lx，垂直照度达到1000lx，能很好地满足观众观看比赛的要求和彩色电视实况转播的要求。
看台照明的照度选择是根据场地进行电视转播所需而定，一般要求其照度为场地边缘水平照度的25%即可。
2、1、3照度均匀度
国家标准规定了照度均匀度。在体育运动场地内的主要摄像方向上，垂直照度最小值与最大值之比不宜小于0、4，平均垂直照度与平均水平照度之比不宜小于0、25；运动场地水平照度最小值与最大值之比不宜小于0、5；观众席的垂直照度不宜小于0、25。
2、1、4眩光控制
选用合适的具有最小遮光角的灯具严格控制其俯仰角来有效地控制眩光。国家标准规定：室内体育馆的眩光指数GR≤40，室外体育场的眩光指数GR＜50。
2、1、5场地对光源的显色性的要求
根据我国体育照明标准及国外有关规定，光源的显色系数如下：有电视转播的国内、国际比赛其显色指数Ra≥80，有高清晰度电视转播的比赛其显色指数Ra≥90、
2、2光源和灯具的性能要求：
2、2、1光源：比赛光源根据经济实用，质量可靠的基本原则建议采用进口或合资名优品牌的1000W金属卤化物灯泡，显色指数Ra≧90。
2、2、2灯具：比赛灯具采用与光源相配套的进口或合资的名牌灯具，其具体要求如下：
A、高压铸铝灯具外壳
B、进口高纯阳极或镀膜铝板制作的反射器
C、能方便地更换灯泡
D、防护等级能达到IP65
E、有两种以上的配光曲线可供选择
2、2、3电器部分：电器部分必须和光源相配套，镇流器的温升和噪声必须符合国家有关规定要求，功率因素≥85%。
2、2、4对设计软件的要求：必须采用专业的照明计算软件，计算出各种模块下的水平、垂直照度值，照度均匀度计算值，以及眩光指数报告。
2、3照明控制
2、3、1投标单位必须根据主场馆用于训练、比赛、彩电转播与实际需要的照度要求设计照明控制系统，编制程序。全部控制系统设在灯控室内完成、
2、3、2照明的控制方式应该灵活、简便、可靠、合理、易操作并具有远程控制接口。
2、3、3应设置模拟盘和监视屏，以显示所有灯具的工作状态，并有故障灯具反馈信号，显示故障灯具的地址，便于迅速处理故障。
2、4本工程采用的技术规范和标准：
A、国家标准GB50034-2004《建筑照明设计标准》
B、国家标准GB133-90《民用建筑照明设计标准》
C、国家标准JGJ/16-92《民用建筑电气设计规范》
D、国家标准GB50303-2002《建筑电气工程施工质量验收规范》
E、国家标准GBJ16-87《建筑设计防火规范》（2001年版）
3、灯光照明系统采购招投标工作的基本构想
3、1、我们考虑到主场馆为省级体育比赛场地同时又兼有大礼堂功能，其灯光照明系统要求较高，尤其控制部分，它能否达到设计的要求关系到能否进行相应等级的比赛，虽然我们初步估计总标的值并不高，但仍决定采用校内公开招标采购方式进行采购。
3、2、本次采购招标严格按照既定程序进行。其基本程序为：
3、3灯光照明系统由于各品牌光源和控制系统生产商在设计上存在差异，故在同一项目统一设计照度参数条件下，各品牌光源与系统布置方案是不相同的，当然其系统总报价也是不相同的。因此，在采购招标时难以将光源和控制系统统一到某一品牌上，也难以设计出统一的详细方案用以招标，让不同品牌光源和控制系统同时参与投标又会给评标带来困难，为了做到“公开、公平、公正”，并顺利完成项目采购的招标投标工作，我们将采购的招标投标环节设计为“明标暗标两步走、两批专家分别评”。
3、4充分应用专家参与决策机制，为了使进入招标阶段的各品牌与投标人间有相对可比性，我们从自己组建的专家库内抽取若干名专家会同校内招标工作委员会代表对报名后的入选品牌与品牌商以及草拟招标文件进行专门评审。
转贴于 4、灯光照明系统采购的招标、投标、开标、评标、定标简析
4、1、1我们在学校不同地点并采用不同的方式进行采购招标的公告（5个工作日）如公告栏、工程建设简报、校电视台、校园网等，广纳潜在的投标申请人。同时结合往日业务来访登记备案情况电话邀请各潜在投标人报名。
4、1、2根据学校对体育馆光源和控制系统及灯具的品质定位及投标申请报名的品牌情况统一进行校内评委和外聘专家相结合的品牌推荐与品牌评审。确定质量相当、品牌知名度高、体育馆应用广泛的7——9个进口光源和控制系统及灯具品牌为招标文件内的规定选用品牌。光源品牌选用松下、飞利浦、GE、欧司朗等；控制系统选用邦奇；灯具品牌为松下、飞利浦、库柏、GE、索恩、柏森、奇胜等。
4、1、3再次统一进行校内评委和外聘专家相结合的招标文件与潜在投标人资格会审。大家在招标文件中明确了投标范围和主要内容：体育馆主馆的照明方案设计，照明灯具及控制电器箱的供货、安装、调试、技术指标检测，主副灯控室内的安装事项及其到灯具间的电缆桥架，线管和馈线的安装（业主只负责将电源供至灯控室及马道）；确定了投标资格与投标人资格要求；规定了投标保证金事项；强调了设计及设备技术说明；列出了合同主要条款（工期、交货地点、合同总价、付款方式、验收程序与方法、质量标准、售后服务要求、技术资料要求）；明示了评标的标准与方法（综合评估法评审招标文件暗标和明标，暗标评审通过后再评审明标。暗标要求：不得出现投标人名称、设计人员、编制人员、项目经理人员名称，专用商标标记、徽标标记、不得使用便签纸、专用网址、电子信箱代号，不得涂改文字、加贴更改字条，在文字或图形下画圈及线条，故意连续出现错别字，整行、整段出现加黑字体、品牌名称统一用“品牌X”表示等等，统一用黑色小四号宋体字作暗标的文字说明，绘图部分统一使用黑色。明标规定：投标文件的完整性10分又分为5档；投标设备的可靠性10分又分为5档；投标技术方案的符合性20分又分为5档；投标报价45分又以各有效报价之平均数的98%为基准价，等于或低于基准价的报价得满分为45分，每高出基准价1%扣0、5分，扣到25分为止；售后服务的适应性满分为6分又分为3档；投标人履行合同的能力满分6分又分为3档；预付款支付的要求满分3分又分为3档）。经过校内评委和外聘专家的会审从10名投标人中筛选出7名潜在投标人：南京A照明有限公司，江苏B工贸实业有限公司，南京C实业有限公司、江苏 D灯光音响器材有限公司、南京E照明电器有限公司、南京F灯具有限公司、南京G集团有限公司。
4、2、1暗标投标截止时间为2004年7月20日上午8：30，投标地点：南京林业大学基建处会议室。开标时间为2004年7月20日上午8：30，开标地点：南京林业大学基建处会议室。
4、2、2明标投标截止时间为2004年7月23日上午9：00，投标地点：南京林业大学基建处会议室。开标时间为2004年7月23日上午9：00，开标地点：南京林业大学基建处会议室。
4、2、3开标结果：暗标的投标全部进入评标阶段；明标唱标结果详见下表（第一、第二列）
4、3、1开标唱标后评标（特别邀请校外5位专家和校内评委）转入评审过程，暗标评审按照“两段两审”方式分别进行即初评阶段、详评阶段；初审、终审，暗标评审通过的投标人进入明标评审过程。明标评审按照“二段三审”方式分别进行即初评阶段、详评阶段；行政性审查、技术性审查、商务性审查，明标评审产生中标候选人。
4、3、2暗标评审过程的初评阶段，我们评委会（特别邀请校外5位专家和校内评委）主要依据招标文件中有关对暗标投标文件的要求进行符合性审查，如招标文件中有关不得在暗标投标文件中出现投标名称、设计人员、编制人员、项目经理人员名称，专用商标标记、徽标标记、产品的规格符号、不得使用便签纸、专用网址、电子信箱代号、电话号码、不得涂改文字、加帖更改字条，在文字或图形下画圈及线条，故意连续出现错别字，整行、整段出现加黑字体、品牌名称统一用“品牌X”表示等等，统一用黑色小四号宋体字作暗标的文字说明，绘图部分统一使用黑色等等。评审中发现有一个投标人的投标文件里出现了电话号码、另有一个投标人的投标文件里出现了产品型号，导致废标。详评阶段则对灯光布置与照度计算进行审查，核对样本选型的各技术参数与投标文件中的实际选用参数值，评价其是否满足设计要求，其他投标人的投标文件评审获得通过并依据招标文件的计分规则给予相应的分值带入明标评审积分，结果如前表备注。
4、3、3明标评审过程中主要对除暗标内容外的其他技术与商务内容的评审，针对投标人的合格性、投标的有效性、投标保证金、资格证明文件、经营范围、工程业绩、交货日期、质保期限、付款条件和方式等项目进行逐一核审，并对两个投标人投标文件中存在的微小偏差进行了澄清，要求一个投标人提供了其报价不低于个体成本的证明，对能够实质性响应招标文件规定的各项要求的投标，根据招标文件规定的综合评估法（打分法），评委会（另外再邀请校外的5位专家和校内评委）分小组按得分分类进行审查给分，结果如前表第三列。
4、4、1根据招标文件规定的定标方法和标准，评委会经过认真复核并依照各投标人的得分高低推荐南京 F灯具有限公司为第一候选人，南京A照明有限公司为第二后候选人。与此同时，专家还书面提出了招标人签约建议与注意事项。
4、4、2采购招标、投标、开标、评标、定标五大环节是相互联系又相互制约的，同时还是逐渐递进的。因此，我们应当认真仔细、塌实稳妥地逐一做好每个环节的工作，才能确保采购招标工作的顺利完成。此外，签订合同的环节也是十分重要的，切不可忽视。
5、项目采购招投标过程中几个值得思考的问题与解决方案
5、1、1问题：由于未能在招标文件中提供暗标的投标文件范本样式，因此，暗标投标时出现了各式各样的投标文件版本，这样容易根据投标文件版本的不同泄露投标人的真实身份而可能产生评标的不公现象。解决方案：要规范样本格式、封面字体排版、不得出现投标人名称、设计人员、编制人员、项目经理人员名称，专用商标标记、徽标标记、产品的规格符号、不得使用便签纸、专用网址、电子信箱代号、电话号码、不得涂改文字、加帖更改字条，在文字或图形下画圈及线条，故意连续出现错别字，整行、整段出现加黑字体、品牌名称统一用“品牌X”表示等等，统一用黑色小四号宋体字作暗标的文字说明，绘图部分统一使用黑色。
5、2、1问题：部分投标人所提供的样品与众不同，且用于体育馆工程业绩很少，其实际效果一时无法得到确认，专家对其灯具的有关设计参数也无法用通用的专业软件进行计算核对。解决方案：对于部分投标人在国内的体育馆工程业绩少，其样品的设计又别于普通常规照明灯具，且实际应用效果一时又无法得到确认的，专家评委应要求投标人投标设计软件在评标现场进行模拟演示，同时说明其理论依据。因此，在招标文件中要明确要求投标人投标时携带其相关专业设计软件与演示设备。
5、3、1问题与方案：灯光照明系统由于各投标人均按其投标品牌制造商所提供的专业设计软件进行设计，加之各灯具生产制造商设计上的差异，在理论上满足了体育比赛场馆总的设计参数前提下，其照明灯具的设计用量差异很大，如有的投标品牌设计数量多达80套，也有的是64套、74套，而有的投标品牌设计数量只有56套，这里面有的投标品牌厂家在设计时充分考虑了维护系数（即有的按0、8计算，有的按0、7计算），也有的投标厂家设计上未能予以充分考虑，招标文件中又没有明确具体要考虑的比例，因此其投标报价也就相差甚远，关于照明灯具数量余量是否要考虑、考虑多少余量的问题专家之间也产生了不同的意见。解决方案：在招标文件中对维护系数要有一个明确的规定，在满足条件的情况下，可以附加说明要求按10%的比例增加一些灯具。
5、4、1问题与方案：目前，国内照度测量标准是按CIEN067-1986和GB/T15240-1994执行，眩光测量计算标准是按CIEN0112-1994执行，还没有一台设备能按标准对整个灯光照明系统进行全面测量评估，通常验收只采用照度计和测色仪测量数据，眩光指数测点计算来进行。然而对于大多数项目来说，由于受到经费和专业水平的影响，只是用照度计测量来进行评价，而对显色指数（Ra）、眩光指数（GR）、色温等则以厂家理论数据为依据，并不能真正体现工程设计施工水平，因此对灯光照明系统的效果如何简单真实评价的问题有待进一步加以探索解决。目前的解决方案：进一步健全灯光照明系统效果的评价体系，利用现有的检测评估设备定期（1-2年一次）抽样测查相关数据以便采取有效方法保持达到原设计要求，及时调整。
6、结束语
6、1当前灯光照明系统的采购招投标活动在各地虽然经常举行，但还没有现成的科学规范的模式可以参照，各招标人根据采购项目的具体特点采用不同的方式进行招标，其过程中仍有许多问题值得我们去思考更需要在招标理论研究和招标实践中加以关注，本文仅起抛砖引玉的作用。
招商谈判过程中，要有充分的自信，说话要有底气。如果客户提出质疑，要耐心详细的讲解客户的疑问，给客户分析当地市场的消费群体和市场目前的占有份额，和我们商场的优点和前景给客户树立起对我们商场的信心。尽量不要和客户正面争论一个问题，可以用变通的说法争取客户的认同。有的客户会不间断的来商场实地查看，要用耐心和客户沟通，并加以引导要让客户清楚的知道，他如果来我们商场投资会给他带来多大的利益。
在谈判过程中，观察对方反应充分了解对方的心理需求。不要一次性的给他太多的选择余地，针对他的需求只提供几个不一样的位置或者不同的面积给他让他在几个之间做一个选择。要适时的让对方知道他所选择的这个位置同时几个客户有意向。更加让他确定自己选择的正确性。
商场开业筹备的一项重要工作是招商，但绝不仅仅是招商。招商只是开业筹备工作的一项重要内容。在商场开业筹备过程中，与招商工作同等重要的还有市场定位、商业规划、组织建设、制度建设、工作流程设计、员工招聘培训、空间环境美陈、二次商装管理、信息系统建设、企业文化建设、企业形象推广、营销方案制定、竞争策略制定等等。我们可以设想一下，如果对商场没有一个明确的业态定位、市场定位、商品定位、客层定位，我们知道招什么品类的商品？招什么品牌档次的商品？各品类和品种的比例结构是多少？如果对商场没有一个科学的卖场规划、合理的商品布局，我们招的品牌和商品放在哪个区位？不同楼层和区域之间的品种、品牌关系是什么？我们再想：如果没有一套现代的商业管理体系、制度体系、流程设计，我们又怎能保障招商、营销、管理、运营和服务的成功呢？还有，即使招商完成了，但卖场如何美化？专柜如何装修？商品如何陈列？从基层营业员到中高层管理干部要不要培训？开业的庆典方案、促销方案要不要制定和实施？……等等，诸如此类问题，绝不仅仅是招商的问题！
所以，我们说，商场的开业筹备工作，是一项系统工程，必须全面考虑、统筹设计、系统实施、整体保障。因此，要保证一个商场的成功招商和成功开业，一定要做到以下几点：
一、进行充分的市场调查、准确的市场定位、合理的卖场布局；
二、建立现代的商业组织体系、管理体系、制度体系和流程体系；
三、建立一支有现代商业管理意识、服务意识、训练有素、岗职明确的管理团队和基层员工队伍；
四、成功的招进一批符合业态定位、市场定位、客层定位的品牌和商品；
五、严格地进行品牌专柜的设计、装修和商品陈列，营造浓郁、现代的卖场氛围，美化卖场内部空间环境和商场外观商业环境；
六、建立一套适合现代商业管理、现代商业营销和现代商业服务的商业POS和MIS系统；
在泉城建立数量众多布局合理的连锁便利店，让我们的消费者在体验优质服务的同时享受到生活的便利。这是一项为民办好事、办实事的民心工程。
企业形象设计系统（CIS）即运用视觉设计，将企业的理念与特质视觉化、规范化以及系统化，以塑造具体的企业形象与发挥组织体制上的管理。它是以商标为造型，以色彩计划为核心，将企业的经营理念、管理特色、社会使命感、产品风格及产销策略等，运用整体性传播行销——特别是运用视觉沟通技术——传达给企业周围的关系者，以塑造良好的企业形象，使他们对企业产生一致的认同感与价值观，以赢得社会大众及消费者的依赖和肯定，从而达到产品销售的目的，为企业带来更好的经营绩效
统一管理是指对企业重大问题的管理。它包括企业文化、企业形象、企业动作模式、服务标准、营销促销管理、企业信息管理系统（IS）、企业员工七大方面的管理
企业形象，指各店的店名、门面装修、店内装修风格等，必须按照企业的CIS手册中DI部分的“实用装修指示”来进行装修，以保证统一形象。
企业运作模式，各店在业务流程上按照放心加盟工程管理有限公司的规定进行。
服务标准，严格按照放心加盟工程管理总部CIS手册中的BI部分和专项服务标准执行，使各店的服务水准整齐划一。
连锁促销管理，加盟工程管理总部研究和制定营销策略和促销手段，由各店统一时间、统一方式予以实施，但也要尊重单店自身独特的营销环境，由放心加盟工程管理总部参与或审批各单店的营销、促销方案，然后再予以实施。
企业信息管理系统，放心加盟工程管理总部是信息的发送枢扭，信息流的畅通是现代经营活动的必备条件，由管理总部到各分店，通过POS机点对点实现信息共享。建立现代化的信息系统，是管理总部重要的责任之一。放心加盟工程网络中心是向各经营公司及其下属各分店传递信息的重要职能部门。随着电脑技术的不断进步，CRM等技术将广泛应用到餐饮连锁企业之中。
连锁便利超市工程加盟的统一形象要达到以下效果或标准:
1、企业徽标统一：
徽标形状统一、徽标尺寸统一、徽标颜色统一、
徽标字体统一、徽标与文字比例统一。
2、着装统一：款式统一、颜色统一、标示统一
3、店亭统一：店亭标识统一、店亭装潢统一、货柜货架统一、制作统一、式样统一、规格统一、功能统一。
4、品牌标志统一：广告牌统一、标志牌统一、识别牌统一、价格牌统一。
5、食品商标统一：商标印贴方式统一、商标印贴方位统一。
6、服务标准统一：服务语言统一、服务程序统一、服务内容统一、仪表形象统一。
（一）、连锁便利店（亭）VI设计
1、连锁便利店外观设计
连锁便利店外观设计是指连锁店的建筑外形、立面、尺寸、线条、色彩设计。如门脸造型、门窗装饰、招牌、人物造型、广告牌、霓虹灯、招贴画等。制作精美的外观装饰是美化营业场所、装饰店铺、吸引顾客的一种重要手段。
（1）、招牌设计
招牌是连锁便利店十分重要的宣传工具。招牌应醒目地显示店名及连锁标志，具有可见性。在夜间，还应有灯光照明。连锁便利店的招牌在导入功能中起着不可缺少的作用与价值，要彩用各种装饰方法使其突出。如用霓虹灯、射灯、彩灯、反光灯、灯箱透光彩等来加强效果，或用彩带、旗帜、鲜花等来衬托。或者直接用巨无霸的实物造型等。
A、牌的质地选材。招牌可以选用薄片大理石、花岗岩、不锈钢板、薄型涂色铝合金板等材料。石材门面显得厚实、稳重、高贵、庄严，金属材料门面显得明亮、轻快，富有时代感。
B、牌的文字设计。除了店名招牌以外，一些以标语口号、隶属关系和数目字组合而成的艺术化、立体化和广告化的招牌不断涌现。在这些文字设计上应注意：
①招牌的字型、大小、色彩应统一协调，美观大方。悬挂的位置要适当，可视性强。
②文字内容必须突出连锁便利店经营的特色产品。
③文字要精简，内容立意要深，且易于辨认和记忆。
④美术字书写要大众化，且注意文化格调和品味。
招牌的种类很多，常见的有：悬挂式招牌、直立式招牌、霓虹灯招牌、人物动物造型招牌、壁式招牌等。
（2）、店门设计
店门设计的目的是诱导人们的视线，激发起顾客想进门看一看的参与意识。
A、店门位置。将店门安放在中央，还是左边或右边，要根据具体人流情况而定。店门应当是开放性的，设计应力求达到明快、通畅的效果，方便顾客进出。店门设计时还应考虑门前路面是否平坦；是否有隔挡及影响店面形象的物体和建筑；还应考虑采光条件、噪声及阳光照射方位等。
B、店门质地选材。店门所采用的材料一般有铝合金材料及玻璃材料。铝合金材料具有轻巧、耐用、美观、安全等优点。无边框的整体玻璃门由于透光性好，便于内外沟通。被常常采用。
2、店内布局
店内合理的布局是形成良好商业购买气氛的重要因素，也是营业顺利进行的保证。店内布局与设计应根据经营场所的大小而定。在进行空间设计与布局规划时，应统筹安排。既要考虑到顾客的便利性和舒适性、营业各环节的功能、实用效果等因素，又要注意全局与各区间之间的和谐、均匀和对称，使顾客一进便利超市（商店）就感受到空间布局的形式美与艺术美。
（1）通道设计。超市的通道设计应该流畅、便利、安全，尽量避免迂回和转角，以免影响视觉效果或购买。
（二）、加盟商亭VI设计
加盟商亭设计要考虑与市场环境、街道的建筑布局相协调，并且其功能设计必须达到合理，体现出独特的经营风格。
加盟商亭设计包括门面、造型、规格大小、光线、色调、卫生环境等。对商亭进行合理布局的目的是为了使加盟商亭形成一种独特的经营风格，为美化城区增添一道亮丽的风景。
1、门面设计
门面设计要达到诱导人们的视线，激发消费者的购买欲望。为了方便顾客购买，购买窗口一般安放在中央，且是开放性的，设计应力求明快、通畅。购买窗口设计时还应考虑亭前的道路是否平坦，是水平还是斜坡；门前是否有隔挡及影响形象的物体和建筑；采光条件是否良好，隔音效果是否最佳，阳光照射和雨水是否遮挡到位等。
2、造型及规格版权所有
加盟商亭的造型既要符合现代建筑风格，又要宽敞适用，能充分利用有限的使用面积，既不能太高，也不能太矮小，要能给人以美的感受，这一点是最为重要的。既要体现大众化，又要适合当地的现代风格要求。
加盟亭一般以10～15平方米大小为宜，可以呈圆形，也可以方形。加盟商亭的质地选材一般以铝合金为好，铝合金具有轻巧、耐用、美观、安全等优点。也可以选择其他材料的，造价相对较低。
加盟商亭的色调布局中可以适当配一些红色，红色能体现热情和热烈的环境气氛。
2011 年，台湾《苹果日报》公布网友票选出的“台湾十大最丑”，街头招牌名列第一。80%的投票者为岛内公共景观感到丢脸，近三分之一的人不好意思让亲朋好友来台旅游，甚至有超过一成的人表示要用炸弹解决问题。今年，台北市市长柯文哲也表示“受不了台湾美学”，希望出台《台北市广告管理细则》来改变现状。
台湾人强烈的耻辱感是来自近邻日本。每一个去过日本旅游的台湾人，回到故乡后自然看哪儿都不顺眼。而在大陆网友面前，台湾人大可坚定文化自信。因为常常被拿来说事的台北某处街景，在大陆几乎随处可见。
为什么这么难看
好看的招牌各有各的好看，难看的招牌却出奇的一致――强烈的廉价感。
有格调的视觉呈现一般是低纯度的暗色和充分的背景留白，即通常所说的“素色”审美。我们的街头招牌的配色方案通常相反，背景是中等明度的高纯色彩，配合高纯度色或白色文字，留白普遍不够，往往是不同色彩占据相近面积。
这种配色满足了店主“显眼醒目”的需求，也符合人类天性――心理学研究就证实了人对高饱和度色彩的偏好，如儿童一般都会对鲜艳的色彩更感兴趣，我们也更倾向大红大黄的配色方案。但格调恰恰是对本能冲动的克制，就像富裕社会以瘦为美，高端餐厅追求口味清淡一样。
即便配色鲜艳，设计元素如能合理使用也不致过于廉价。例如在曼谷华人街，大多数招牌虽也使用亮色，但由于布局简洁克制，不但不觉得刺眼，反而能调和排版的严肃感，带来亲切的市井气息。
近似的设计风格也有助于街头招牌形成整体气质。这也是香港街头招牌单拎出来并不好看，但放在一起却别有风味的原因。
相比店主个人审美，街头招牌的观感更依赖本地政府的市容管理政策。日本就是典范，对招牌的尺寸、位置和色彩都规定得极细。户外广告牌管理最严格的京都，麦当劳等外国企业也必须依照当地规范，把原本鲜艳的红色调暗。
如果放任不管，就会出现类似台北的情形――广告管理规范缺乏细节要求，商户们可以在建筑物表面随意挂满招牌，看上去混乱不堪。
与台湾相比，大陆的市容管理当然要有力得多：“一铺一招”的规定算得上整齐划一，城管部门也有权拆掉任何一块不顺眼的招牌。这种管理的结果是，许多街头招牌的观感都热衷使用陈旧的电脑特效，默认的鲜艳配色，花哨的描边、阴影、渐变，以及让密恐患者晕厥的图文排版。
失去品牌的招牌
在大红大绿的街景中，偶尔也能看到符合现代审美的招牌，它们大都是国外品牌或连锁加盟店，这正是丑招牌的深层原因――普遍缺失的品牌意识。
1949年之前，传统商业社会已形成品牌意识。招牌是品牌的直接载体，不仅选材精细，描金绘银，往往还不惜重金请名人大家题写牌匾，以展现商铺的品位与分量。
1949年后，品牌概念成为“资本主义的腐朽遗毒”，在社会主义工商业改造中惨遭清洗，“破四旧” 运动中几乎扫荡殆尽。招牌也随之“兴无灭资”，店名要么是政治口号如“红旗商店”，“东风市场”，要么是“地名”+“序号“+“行业性质”的组合，如“虹口区第二副食品店”。
经过彻底的公有化改造，“地名/小区/商品+商店”这种计划体制的典型命名也保留至今。“个体户”大多为居民区周边的功能性商铺，重要的不是打造品牌，而是所处的地理位置。招牌的功能也仅仅是一块广告位，在极为有限的空间中尽可能塞下菜名、手机号等实用信息。
对于动辄写上数百字的招牌，常见的发光字、金属字等招牌材质几乎难以实现，只能使用最便宜的喷绘灯布。这种材质极易褪色，更谈不上有什么质感，在其他国家极为少见，但中国的喷绘灯布却几乎占据了街头招牌的半壁江山。
各种品牌的冠名赞助也推广了喷绘灯布的运用。2000年前后，这种以一次性低成本投入获得长时间曝光的推广策略，陆续出现在各大酒水饮料经销商的营销方案中，导致很多苍蝇馆子看招牌都像是各类白酒的下属企业。
冠名招牌的大范围流行，反映了大部分个体户的现状。即使在经济相对发达的北京，个体户也拿不出多少钱装点门面――第三次全国经济普查显示，2013年北京城镇居民人均可支配收入为4万元，而个体从业人员平均年收入仅为2、7万元。
什么样的字体适合做招牌
招牌好看还是难看，除配色和材质外，字体也很关键。日本招牌的赏心悦目，字体之美最为直观，在东京、大阪的街头，很难找到两块字体相同的招牌――自明治维新以来，日本印刷字体设计史超过百年，店主们即便没钱找人专门设计字体，丰富的字体库也提供了足够多的选择。
我们招牌字体的单调丑陋，首先在于简化字的短暂历史――汉字简化虽在1950年代就已开始，但直到1965年简体汉字规范才最终确定，较晚起步的中文简化字设计和庞大的中文字形工程量，让中国从铅活字排版到电子排版的过渡中，能拿得出手的只有黑体、宋体、楷体和仿宋四种简体字字形，这也成为了Windows简体中文版操作系统中最早的预装字体。
今天街头最常见的招牌字体就是Windows预装字体中的中易黑体（SimHei）。中易黑体被认为引进自日本哥特体，1950年代因大量用于宣传标语开始流行。上世纪70年代初，为了排印《辞海》和《选集》，上海印刷研究所才专门设计了简体字版黑一体和黑二体。
街头招牌本身就缺乏设计，使用中易黑体更是雪上加霜。
美国心理学家约翰・里德利・史楚普于1935年的实验从侧面证实，人脑对文字语义的感知比文字色彩更敏感。因此看到使用了常见字体的招牌时，人脑首先感知到的是文本而非图像。这正是为什么讲求外观的服装鞋包，包装设计时往往偏好使用非母语文字。反之，如使用母语，文本信息必须远离日常生活。
我们的街头招牌常常是“烟酒商店”之类的文本，唯一的挽救办法就是招牌字体尽可能与书报字体不一样，以降低对文本信息的敏感度，而中易黑体却是国人最熟悉的字体。
除黑体楷体外，彩云体、琥珀体、幼圆体也是街头常客，它们在上世纪90年代初从香港引进，在当时看来新潮活泼，但已远远落后于今天的审美。