关键词：城中村；城市化；城中村改造；改造模式
中图分类号：F299.2文献标识码：A
收录日期：2016年7月11日
当前，城中村问题已经成为我国城市发展过程中的普遍性问题，其存在阻碍着我国城市经济的发展，影响城市中土地资源的高效集约利用，促发一系列城市社会问题。为此，各地政府部门纷纷出台城中村改造方案，如2000年珠海市开始城中村改造，2002年广州市也开始着手改造城中村，以应对城中村现象促发的城市社会问题。城中村改造过程中遇到过很多问题，也积累了不少有益经验。
一、城中村改造模式分析
（一）五种典型的城中村改造模式。城中村改造的十多年间形成了五种比较典型的模式：广州模式、珠海模式、深圳模式、杭州模式、郑州模式。城中村改造的主要内容是：改造主体、政府作用、改造方法、拆迁补偿方式、改建房屋类型、土地权属变更以及管理体制变更等，而不同的要素加以组合就形成了各具特色的改造模式。（表1）
（二）城中村改造模式异同点分析。通过对表1进行分析，可以清晰地看出五种城中村改造模式的主要内容方面存在相似之处，但更多的则是不同做法。
1、改造模式中的类似做法
（1）土地权属变更方面。纵观我国城中村改造的诸多案例，涉及土地权属问题的改制，其做法完全一致，“原有的村集体土地性质都变更为国有土地”，但是具体操作方法有细微差别：杭州市将城中村的集体农用地统一收购以做储备，而广州则是将原村集体土地转为国有土地之后，由原承包经营人继续承包经营；深圳市则采取的是国有土地使用权出让给原来的使用者或房地产商的方式。
（2）管理权属变更方面。各地区的城中村改造，都采取的是撤掉原来的村委建设新的居委会，村民转为市民，户籍“农转非”，可以享有城市居民同等的社会保障、社会福利待遇等。
2、改造模式中的不同做法
（1）改造主体不同。通过分析以上五种典型改造模式，可以总结出三种改造主体：一是政府主导城中村改造，政府直接作为改造主体（如杭州市）；二是以房地产开发商作为城中村改造的实施主体（如珠海市）；三是村集体和村民自行改造，不允许开发商介入（如广州市）。
（2）政府作用略有不同。在城中村改造中，不同地区的市政府所起的作用多是引导，制定改造政策，出台扶持和优惠措施，然而在杭州模式中，政府则直接进行城中村改造，这与杭州市风景秀美的全国旅游城市不无关系。
（3）改造方式不同。城中村的改造方式包括三类：彻底重建，局部重建和综合整治。在各地区的城中村改造中，各市政府根据自身城市规划、城市功能定位、城市形象、当地的经济实力选择最适合该市城中村的改造方式。珠海市走的是拆掉旧村、彻底重建的道路，而广州、深圳则采取的是重建、改建和综合整治相结合的方式。
（4）拆迁补偿方式不同。拆迁补偿问题是城中村改造所有问题里最为复杂、最易引起纠纷的问题，处理不好会引起村民的反对，阻碍城中村改造的进程，因此尽管各城市的城中村拆迁补偿具体做法不同，但政府必须介入协调各方利益，以确保拆迁工作顺利进行。补偿方式分为两类：一类是实物补偿和货币补偿相结合（如郑州），这类方式是全国多数地区普遍采取的；另一类是“政府直接改造，根据住户原有的住房面积市场估价直接补偿一定面积住房”（如杭州）。
二、不同改造主体主导模式优缺点分析
分析表1的改造主体一栏，可以得出城中村改造的分类模式，即按照改造主体的不同，城中村改造可分为政府主导型模式、开发商主导型模式、村集体主导型模式三种。
（一）政府主导型模式。就是指政府作为城中村改造的主体，统筹协调各个方面和改造全过程，典型的政府主导型模式是杭州模式。政府主导型模式有其自身的优点也有其缺点。优点为：政府作为改造主体，可以统一筹划，把握全局，减小改造的阻力，有效避免流血事件发生；政府会综合考虑本城市的经济效益、社会效益、生态效益，更加全面、集约、高效地利用土地；政府坚持“以民为本”的执政理念，会始终心系人民群众的利益。缺点为：政府资金短缺，难以支撑起整个城中村改造的重担；政府直接干预改造过程，不免会使群众产生抵触心理；某些官员难抵金钱诱惑，易滋生贪污受贿等腐败现象，损害广大村民的利益。
（二）开发商主导型模式。又称为“市场化改造模式”，它是指开发商根据市政府所做的城中村改造方案，凭借自身的雄厚资金实力，独自完成城中村改造工作。采取开发商为主导模式的城市有珠海、郑州、昆明等。该种模式既有优点也有不足。优点为：开发商资金雄厚、经验丰富，可解决城中村改造总的资金短缺问题，提高工作效率；市场化运作符合我国社会主义市场经济规律，更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用。缺点为：开发商主导改造目的是追逐自身的利益最大化，可能会损害村民的利益；某些城中村地理位置优越，可能会刺激开发商盲目增加建筑密度和建筑容积率，而减少配备基础设施；开发商可能会出现半路撤资或卷款出逃的现象，使得改造陷入进退两难的境地。
（三）村集体主导型模式。村集体主导型模式中，市政府起引导作用，制定城中村改造规划，出台优惠措施，改造所需资金在村集体经济的基础上由村集体引资开发，后续工作都由村集体自行完成。这种模式的典型代表有广州、深圳等。该种模式既有优点也有不足。优点为：村集体主导可以充分按照村民意愿进行改造，有利于调动村民参与改造的积极性，同时也可以最大限度地保护村民利益。不足为：村集体成立的改造开发建设公司缺乏相关的开发经验；文化素质较低，可能其主导的改造与城市总体规划有所出入；村民内部因补偿标准的不一致会引起矛盾；加上资金短缺的问题，会阻碍城中村改造的进行。
对这三种城中村改造模式的优缺点进行分析，可以知利弊，扬长避短，探索出更加合理的城中村改造新模式，为我国的城中村改造工作提供借鉴，进而加速我国的城市化进程。
三、城中村改造新模式探索
城中村改造模式众多，但每一模式都有自身难以规避的不足，探索出城中村改造的新模式，扬长避短，使上述模式中的优势得以充分发挥，其中的不足得到有效规避。我们可以建构这样一种新的城中村改造模式：政府主导+村民提议+开发商融资，这一模式可以取三方之长处，更好地实现政府、开发商、村民三方各自的利益。
在这一新模式中，政府引导、协调改造工作，公开征询改造方案，听取村民、开发商的意见来进行修改，不直接参与改造工作，可以防止政府官员腐败行为的发生；开发商在新模式中是筹资的主要部分，也是改造的主力，担任改造中的大部分工作，此时的开发商是政府和村民共同商定确认的，有利于实现三方共赢；村民在该模式中是城中村改造的积极参与者，村民代表由村委会选出负责向政府和开发商提出村民的意见，发出村民的利益诉求，这样做可以提高村民参与城中村改造的积极性，同时可以规避村集体主导的弊端。
城中村改造模式不是从来就有的，也不是固化不变的，是我国各大城市“摸着石头过河”的经验总结，旧的模式在不断消失，新的模式层出不穷，没有最完美的模式，只有更符合客观实际，更能满足人民群众利益的模式。
主要参考文献：
[1]罗欢，陈晖，周各峰等.我国城中村改造的现状及对策――以珠海市为例[R].珠海：暨南大学珠海学院，2008.
【关键词】公共租赁住房；城中村；改造模式
1引言
在改革开放后的30多年里，一些经济发达地区城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”即所谓的城中村。以武汉市为例，根据武汉市的界定，城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图(1997-2010年)》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市二环线以内共有147个城中村。鉴于城中村的众多弊端，国内很多城市已经展开了对城中村的改造。
公共租赁住房是指是以满足城市住房困难家庭的基本住房需要为目标，政府提供政策支持、执行政府公共租赁住房政策、纳入公共租赁住房管理体系，限定保障面积、供应对象、租金水平，实行统一租金标准、分类补贴、租补分离、可租可售的办法，面向城镇住房困难家庭出租或出售的保障性住房。公共租赁住房保障模式标志着我国住房保障制度的巨大进步。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。目前许多城市都在积极发展公共租赁住房保障模式。
基于城中村改造的公共租赁住房建设是指将城中村房屋按照公共租赁住房建设标准进行集体改造后纳入公共租赁住房房源体系进行统一管理。同时，符合公共租赁住房标准的原有城中村房屋和已经改造后的还建房直接纳入公共租赁住房房源。政府或公共租赁住房运营公司采用专门机构对原有城中村住房进行评估，按照公共租赁住房建设标准确定需要改造的房屋以及合格的房屋，进而将其纳入公共租赁住房管理体系。
城中村改造与公共租赁住房建设二者存在密切的联系。由于特定人群的存在与较低的租金，城中村出租房有巨大的市场刚性需求。城中村租赁市场具有必要性，城中村租住居民一般为城市低收入人群、外来进城务工人员（大部分是农民工）以及部分收入不高的刚毕业大学生，城中村租赁市场承担着这部分人群的过渡性住房需求。随着我国住房保障制度的发展，这部分人群逐步被纳入到我国的住房保障体系中来，成为了公共租赁住房主要的保障对象。可以说，城中村在一定程度上发挥着保障住房的作用，但存在着租住水平较差，租金不合理等问题。因此，将城中村改造与公共租赁住房建设结合起来是十分可行的。将城中村改造后房屋统一纳入到公租房管理体系中来，可以扩大公租房来源，可以使城中村租赁市场得到合理有效利用。如果改造和管理适当，可以实现各方共赢的局面。
2将城中村改造与公共租赁住房建设相结合的现实必要性
2.1有利于公共租赁住房建设的顺利进行
住房建设必须以土地为依托和载体，大量建设公共租赁住房，需要的土地资源巨大。但目前我国许多城市存在土地供应紧缺的情况，特别是近些年一些城市的开发使得土地资源处于十分匮乏的状况。如果将公共租赁住房建设在中心城区，则中心城区土地资源的稀缺必然造成其建设成本大的问题，进而会导致后期租金高，将违背公共租赁住房的住房保障性质。如果将公共租赁住房建设在城市边缘地带和郊区，虽然这些地方地价相对较低，土地资源也较丰富，但是这些地方，道路、管网、环境等基础设施建设和生活、医疗、文化、教育配套服务相对滞后，既会影响公共租赁住房项目的建设进度和按期交付，也会无形中增加保障对象的生活成本，比如时间成本等，在一定程度上也会限制了保障对象的工作机会。因此保障对象可能不愿意入住，会造成“区位供需矛盾”，这也将违背公共租赁住房建设的初衷。目前就有部分地方出现了因公共租赁住房位置较偏而导致保障对象放弃入住的情况。可以看到，许多城中村地理位置优越，分布在市中心，生活配套设施齐全，交通较便利。将公共租赁住房建设在这些地区，在一定程度上可以解决某些公共租赁住房因为土地成本过高而建在交通不便利的地方的问题，有效地降低和节约了公共租赁住房保障对象的日常生活成本和工作成本。同时，使城市土地得到充分合理使用，有效的解决公共租赁住房建设中存在的土地制约因素。
除了土地资源，要完成公共租赁住房的前期建设，所需资金量十分巨大。目前，公共租赁住房建设的资金来源目前主要为地方政府。虽然国家政策鼓励社会资本参与到公共租赁住房建设当中来，但由于公共租赁住房投资回报周期长、回报率低，利润率不高，还存在一定的风险，开发企业不愿意投资，没有积极性。在向银行融资方面，公共租赁住房未来运营成本和维护成本会很高，能否收回本金是个问题，投资风险较大，导致银行不愿意投资。因此，资金短缺也是制约公租房发展的因素之一。相比新建公共租赁住房以及以其它方式收购房源，对城中村进行改造可以说是成本较低的方式。
此外，将公共租赁住房集中建设在某些区域还可能存在着另一个问题：即出现所谓的平民窟，造成保障对象的心态不平衡等。而基于城中村改造所得的公共租赁住房房源分布在成熟生活小区，集中和分散适度，可以避免贫民窟现象的出现，可以平衡保障对象和周围居民的社会心态和社会反差，从而极大地化解社会矛盾。
总之，基于城中村改造的公共租赁住房建设具有现实必要性，可以有效的解决公租房房源不足、选址不当、资金土地匮乏等问题。
2.2有利于城中村改造的顺利进行
目前我国许多城市的城中村存在种种弊端，对其改造具有一定的必要性。然而，城中村改造存在种种困境，包括政府缺乏改造动力、村民利益协调困难等。将城中村与公共租赁住房建设相结合可以更有效的激励各方对其进行改造，可以化解一些城中村改造中不可避免的利益冲突，有利于城中村改造的顺利进行。
由于城市化进程的各不相同，各地城中村存在的问题也有所不同。大体来说，我国城中村存在的主要问题有如下方面：首先是用地布局不合理，存在大量的违章建筑。用地不合理造成了土地资源的浪费。出现大量超出城建、国土部门要求底线的建筑，这些建筑存在着极大的安全隐患。其次是环境卫生差、基础设施薄弱等。此外，城中村还存在着社会问题突出、治安很差的现象。因此，人们通常用“脏、杂、乱”来形容城中村，有人甚至称其为“城市的毒瘤”，对城中村改造具有迫切性。
由于特定人群的存在，城中村租赁市场的存在具有合理性。然而城中村租赁市场住宅租赁存在严峻矛盾和不规范，亟待完善。城中村租房市场缺乏规范的管理，租赁行为一般用口头协议或非正式的私人合同完成。存在大量隐性的租赁行为，由于管理力量的薄弱和地方实际情况的制约使得政府难以介入进行管理，从而导致租赁各方都很难得到相关权益保障。此外，城中村租赁市场一般与城市中开放的房地产市场脱节，成为一个个封闭租赁系统，经营风险很大。因此，城中村租赁市场亟需政府的介入，对其规范化进行监督管理，从而使租赁各方权利得到保障，促进城中村租赁市场的健康发展。
总之，由于城中村存在的种种弊端以及其租赁市场的不完善，城中村亟待改造。然而城中村在改造中，涉及到政府作用、改造主体、改造形式、筹资方式、土地权属变更、拆迁补偿方式、管理体制变更等诸多要素，各方利益难以协调。由于制度困境、管理困境等方面的制约，各方缺乏对其改造的动力。将城中村改造后纳入公共租赁住房统一管理体系，有利于政府介入城中村原有混乱的住房市场，对其进行监督管理，可以规范城中村原有的租赁住房市场。
2.3有利于社会资源的节约
目前，在我国，城中村改造和公共租赁住房建设都具有迫切性。将二者联系起来可以实现社会资源的节约。城中村改造需要较多的资金投入，公共租赁住房建设需要巨大的资金和土地投入。将二者相结合，城中村改造所需要的资金与公共租赁住房建设所需要的资金可以系统使用。公共租赁住房建设所需要的土地正好可以实现对城中村土地的合理使用。改造后城中村改造所需要的基础设施建设等与公共租赁住房的要求相结合。同时，城中村租赁市场需要政府的介入管理，将其改造后统一纳入到公租房管理体系可以有效的节约政府的管理成本。因此，基于城中村改造的公共租赁住房建设可以使社会资源得到合理使用。
2.4将城中村改造与公共租赁住房建设相结合的可行性分析
目前城中村改造存在的最大困境在于利益的难以协调，政府、村民等各方都缺乏对其进行改造的激励机制。将城中村改造与公共租赁住房建设相结合可以给各方提供激励机制。
城中村改造首先要保障的是原住村民的利益。将城中村改造与公共租赁住房建设相结合可以抓住村民的利益支点和根源。对目前城中村民而言，其大部分收入来源就是租金，将其房屋改造成公共租赁住房之后，其依然可以得到持续稳定房租收益，其利益支点没有改变。此外，随着公共租赁住房的大量投诉市场，必会对原有的租赁市场产生一定的冲击，特别是城中村这种原有保障对象聚居地。城中村租赁市场租金下降是必然趋势，且可能出现需求短缺的情况，即村民需要承担一定的空置风险，对原有以租金为生的村民是十分不利的。而将城中村房源纳入公共租赁住房房源可以确保房屋的出租率，可以使原有居民依然获得相对稳定的租金收入。除了可以得到持续稳定的租金收益以外，改造后村民可以获得更好的居住环境，周边配套设势必得到完善，其生活水平可以得到提高。因此，村民势必愿意接受将其房屋进行改造后作为公共租赁住房使用。
就政府而言城中村的改造可以与城市建设相结合。既解决了保障住房房源短缺问题，又在一定程度上解决了亟待解决的城中村改造问题。就落实保障型住房政策而言，政策落实速度快，政策推行成本小，节约大量政策资金；政策运行费用低，政策效应高，兼顾多方主体利益，政策性租金补贴引导效应大。减少了土地、资金投入，合理的管理机制还可以节省后期公共租赁住房管理成本。因此，政府也有激励机制将城中村改造与公共租赁住房建设相结合。
总之，基于城中村改造的公共租赁住房建设，一方面可以使得村民有长期租房收益保障，解除他们城中村拆迁改造的后顾之忧，同时获得更好的居住环境等；另一方面满足了外来务工人员和一部分城市常住居民的租房居住需求，弥补了市政建设的不足，同时符合了城市的发展要求，此外，还可以使政府更好的履行住房保障的职责，缓解政府公共租赁住房房源不足的困境。因此可以达到各方共赢局面，具有较强的可行性。
3结语
城中村改造与公共租赁住房建设二者存在密切的联系。将城中村改造与公共租赁住房建设结合起来具有较大的现实意义。同时，基于城中村改造的公租房建设可以给各方主体提供相应的利益机制，因此具有可行性。对城中村实施改造中，政府要合理规范的使用土地，保证房屋质量，维持房屋的可持续发展性。此外，改造过程中要做好原有村民和租户的合理安置。改造完之后要采取一系列措施保障原著村民的利益，帮助其解决再就业等问题。政府应当对城中村原住居民以及租户提供给全面的社会保障。总之，在城中村改造中，涉及到政府作用、改造主体、改造形式、筹资方式、土地权属变更、拆迁补偿方式、管理体制变更等诸多要素。同时，公共租赁住房的运作涉及到建设、分配、使用、管理及监督等一系列工作。因此，城中村改造与公共租赁住房建设这两个问题都比较复杂，将二者相结合也涉及到很多方面，本文只是对基于城中村改造的公共租赁住房建设做了一个初步的探究，相关的土地权限、运营模式、管理体制等方面都有待做出进一步的研究。
参考文献
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关键词：现代城市；城中村；问题探究
Abstract:"villageinsidecity"asforthedevelopmentofmoderncitycommonphenomenon,inthesocialdevelopmentbothadvantagesanddisadvantages.Thisarticlethroughto"villageinsidecity"problemofexploration,analysisofthephenomenonandreasontotheproblemsexistinginthetransformationof"villageinsidecity"ofreformoftheproposedspecificmeasuresandsolutions.
Keywords:themoderncity;Villages;Problemsprobing
中图分类号：TU984文献标识码：A文章编号：
“城中村”[1]指随着城市郊区化、产业分散化和乡村城市化的发展，被纳入城建用地范围的农村聚落，是转型不完全的具有明显城乡二元结构的地域实体。城中村现象在城市里日益普遍，在城市的躯壳下，城中村内部体制实际上是农村管理体制，因此，内外的不协调为管理的科学化带来了很多问题，从而导致社区管理出现真空现象，盗窃等事件频繁发生等，给居民生活带来了隐患，不仅不利于城市形象的维护，也严重阻碍了城市的现代化发展。因此，应该根据现代城市“城中村”存在的问题探索，并积极寻求改造的方案和措施。
一、城中村形成的原因
（一）城乡二元管理体制[2]是城中村形成的制度原因
城乡二元管理体制是城中村形成的制度原因，因为高度集中的计划经济体制下实施的城乡对立的二元管理体制使得城市在管理或使用农村宅基地时存在真空现象，且城市规划涉及的范围不包括这些农村宅基，也是管理无效，从而逐渐演化出了城中村。
(二)经济利益是城中村形成的重要原因
城中村的形成还是利益所驱动的。其源于：第一，村民大部分都是文化水平比较低的，没有一技之长，不能胜任收入更高的工作。而城中村是以集体分红形式保障村民的生活水平的，因此，村民更愿意将他们目前所拥有的乡村宅基地作为分红的工具；第二，城市的发展速度越来越快，越来越多的外来人口涌入了城市寻求更多发展机会，促使那些心理膨胀的村民计划着建更多的城中村式的房子来增加他们的收入。
(三)村民素质低下直接促成了城中村的形成
城中村村民的文化程度明显低于城市居民，造成了双方的互不认同。城市居民由于内在的优越感而表现出对这些村民的排斥，而村民也坚守自己的原则，不愿意驱使自己去融入城市的生活氛围中，他们可以继续依赖城中村的集体分红在自己的圈子里过着富余的生活，但是却没有意识到提高文化水平的重要性，长此下去，村民们和城市居民的文化认识差异将越来越大，造成了不可协调的矛盾。
（四）城中村是城市化背景下政府行为短期化倾向的结果。
第一，政府征地时为了降低成本，对于自然村落的保护没有采取有效的措施，而是简单地将村落保留下来并开辟出村留建设和经济发展用地，而之后的开发建设一般都只考虑项目本身的问题，使得那些村落成了城市用地之中的孤岛；第二，政府征地之后向农民采取的种种补偿方法都无法从知识文化和技能方面提高村民的自身能力，因而不利于他们的长久发展。唯有明确对农民采取补偿的具体方式、规定现金补偿的管理使用方法以及加强对村民的文化教育，才能从根本上稳定社会，使农民尽快融入城市，帮助城市的现代化建设；第三，外来工的大量涌入，需要大量的廉价住房的支撑。但是政府和开发商职能的缺失使得这种需求不被满足，于是城中村现象越来越严重。
二、城中村改造所面临的问题
（一）经济问题是改造的制约因素。在城中村的改造中，经济问题是需要多方协调的。其中，改造的资金来源[3]和拆迁补偿这两方面的利益需要更好地协调。改造城中村的费用是很大的，建筑密度大，容积率高，投资大，而回报小，使得政府一般都不愿意直面这个问题，没有付出自己应该承担的那一部分资金，从而使得很多外来资本进入了城市，于是要考虑各个开发商之间的经济利益关系；另外，虽然现行土地管理法及其实施条例统一了拆迁补偿的标准，但这一标准却给村民养老保险带来了新的问题。加上很多地方实际上还没有确定这个标准，导致改造也被搁置。
（二）改造的社会问题。社会问题首先表现为村民的阻力问题。一方面，拆迁的补偿问题的执行不力，以及安置不到位，使得村民排斥改造，而宁愿一直按照目前以城中村形式获取生活收入来源的方式生存下去；其次，在社会经济领域中，涉及着各方面的利益关系。在改造城中村的过程中，要从居民、开发商和政府社会这三方获得良好的协调关系是极其困难的。对于居民来说，要保障改造之后能有良好的居住环境提供给他们。对于开发商，利润始终是第一关注因素。而政府社会方面，则必须保证城市品位的提高和相应的投资回报；最后，随着城市化进程的推进，越来越多的人“走进来”，使得城中村人口构成越来越复杂，加上管理不力，环境脏乱差，治安问题泛滥。这一方面导致了社会治安问题，一方面也构成了改造的阻力问题。
（三）改造模式与改造主体问题。城中村改造耗资巨大，因此需在改造前做好改造模式的规划和改造主体的确定工作。但是目前改造中往往没有做好这两方面的工作，从而使得改造困难重重。改造中有三种具有参考价值的模式：分别是政府主导模式、村民自行改造模式以及开发商主导模式。这三种模式各有利弊，但相对来说，第三种模式更具有发展潜力，这种开发模式可能成为城中村改造的主要模式。
（四）改造程序及优惠政策问题。城中村的改造还需设计到改造程序和优惠政策问题。在改造过程需要将土地所有制转成国有土地所有制，还需将城乡结合部的建设纳入城市规划管理中。体制转化之后，还要处理好开发用地合法手续问题。另外，为了使高额成本的改造更有投资吸引力，必须在优惠政策上进行调节。只有确定好改造的程序和优惠政策，才能更好地促进城中村的改造步伐。
三、城中村改造实例与方式
深圳市城中村[3]改造始于1997年，主要从两方面进行规划。一方面，是以土地规划系统的控制为核心，将非建设用地以及发展用地分开，并明确不同类型的用地具体的使用要求。最后在统一合理的领导下，引导人们进行改造。另一方面，将改造难度大的用地细分开来，并根据这些用地的具体环境、条件、居民状况来进行改造的分类，有的归入环境改造，有的归入综合治理，有的归为局部改造等等，通过这样建立起有序有针对性的改造模式，从而加速了改造的进程，有助于获得更好的效益。
我们可以借鉴深圳市的改造实例来寻求改造的途径。
（一）首先要定位好“城中村”在城市发展中的重要性，进行详细的规划。只有首先定位好“城中村”对于城市发展所起到的积极作用的程度，才能为改造提供一个大体的明确的方向，然后进行详细的规划，这个规划可以以城市总体规划为指导来展开，在规划的过程中注意“城中村”不同于城市的个性，再结合其他如经济、政治、文化等各方面的因素来制定可行的改造方案。
（二）保留传统特色，开发个性化特征。个性化是城市发展鲜活的动力和主题。在“城中村”的改造过程中，既要保留建筑的传统特色，也要注重个性化的改造。保留传统特色既提高了环境的舒适度，也节约了资源；而个性化特征的开发，则使得改造更符合提高居住环境质量和社会风气的标准。
(三)建立健全社会保障机制。如果没有建立起健全的社会保障制度，村民们会对自己的生活保障充满忧虑，从而使得改造中的村民阻力问题一直存在，也就不能有效推进改造的进行。因此，必须建立起健全的社会保障制度。
结束语：
现代城市发展中，“城中村”现象很普遍。在进行城中村改造时，不仅要探讨城中村形成的原因，了解其改造过程中存在的问题，还要提出具体的措施来推进改造工作的健康有序进行，从而更好地促进现代化城市的发展。
参考文献:
[1]闫小培，魏立华，周锐波．快速城市化地区城乡关系协调研究4——以广州市“城中村”改造为例.城市规划，2004,28(3)．
[2]乐建明，颜哲．城中村改造的几点思路．重庆建筑大学学报．2005，（4）.
关键词：城市规划；城市化；城中村；形成机制；利弊关系；改造方法
中图分类号：F540.32文献标识码：A文章编号：
1引言
改革开放30多年来，原有城市的空间结构发生了翻天覆地的变化。20世纪90年代中后期，因为大量外来人口涌入城市导致郊区化进程加速，城市边缘区土地被大量征用，城市地域空间急剧膨胀，经济发展和城市化带来的空间重构引起国内外学者高度关注，城中村研究是其中一个新兴分支。“城中村”指随着城市郊区化、产业分散化及乡村城市化等的迅猛发展，被城建用地包围或被纳入城建用地范围的原有农村聚落，也被称作乡村到城市转型不完全的“具有明显城乡二元结构的地域实体”。简单地说，城中村就是城市建成区或发展用地范围内处于城乡转型中的农民社区。国内学者对城中村的关注从20世纪80年代的城乡边缘带研究开始，随着城中村问题越发显著，研究逐渐深入。目前已在城中村概念界定、特点归纳、类型划分以及对城中村的评价等方面取得了丰富的研究成果。本文即在已有的学术研究上做浅层次的探讨。
2城中村形成的机制与合理性
一方面，我国旧有的特殊社会政治制度，如土地、户籍制度与市场经济的确立、城市化进程加快的碰撞，直接导致了城中村的形成。可以说，它的产生和存在都是合理的。另一方面，外来人口作为我国城市人口的重要组成部分，多以低端职业为主，以“城中村”为栖息地，并形成一个庞大的城市聚居区。与此同时，城中村里为外来人口提供的廉价住房从一定程度上削减了城市的负担。如果没有城中村，大部分城市无法容纳大规模的外来人口。因此，应当肯定城中村的存在。
3城中村在城市规划中的影响
城中村是物质形态、经济形态，更是一种社会形态。它在城市规划中承担着重要的功能。一、依靠出租屋和集体物业的“外生式”的出租经济，被占用耕地的原住人口的日常生活有了保障。部分城市化过程中政府暂时无力解决的问题因此得到了解决。二、其较为廉价的租金为以民工为主的外来人口提供了合适的居住场所,使他们在城市的生存与发展有了可能。
然而，城中村的蔓延对我国城市的有序建设和健康发展的阻碍作用也越来越明显。由于城中村的农村管理体制与城市在政治体制、经济体制和土地所有体制等方面严重的二元对立，使得其与周围城区难以融合，从而对现代城市的规划、建设与管理带来一系列不利影响。特别是在城市用地、城市管理方面尤为突出。城中村在基础设施建设、整体环境塑造、社会治安管理等方面也难以和周围城市协调，以至于成为每个城市难以磨灭的“疮疤”。其弊病表现在经济、社会、文化、政治、环境等多个领域，主要包括以下五个问题。一、人口密度过高；二、建筑密度过大，布局混乱；三、市政设施不足，公共服务设施欠缺；四、环境卫生条件差；五、社会治安混乱。关于此类问题曾经出台过多项解决方案但是至今收效甚微。4通过城市规划实施城中村改造的方法
由于城市规划在城市建设与管理中处于龙头地位，必须使之得到超前的储备。改造方案必须基于规划引导方能得以合理实施。要进一步拓展规划研究的领域，充分地引入其他学科的理论和方法，并综合应用。对“城中村”形成的特殊城市空间进行规划决策的定性分析和前瞻研究，以增强规划编制成果的科学性和可操作性，发挥政府有效控制与引导作用。必须根据城市总体规划中确定的主城区空间发展战略,划分区内各城中村与城市发展的亲疏程度,确定城中村改造模式。
与此同时，要进一步扩大规划的覆盖范围，深化规划设计的内涵，从原则性向具体化、从理论性向实践性过渡，由分区规划向控制性详规深化，加快组织编制新型农村社区的专项整合规划；要以“城中村”所在地街道为单位统筹规划，在上一轮规划基础上编制改造建设方案，经批准后实施，方案应明确拟保留的区域、改造建设整治范围、新建居住区地点、规模、建设标准等。
综上所述，有序发展的城市化必须受到城市规划的合理引导，所以要解决城市发展中的城中村问题，使城中村集体用地转化为城市建设用地，应以统一的城市规划体系为基础，对各个城中村的改造进行专门规划，对城中村用地的功能、界限、建筑物的风貌等重新明确划分，以使城中村改造在城市规划建设得到落实，使城中村与周边地区达到协调，最后融入城市的内涵中去，真正实现城市的一元化、现代化发展。
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关键词：张家口城市化利与弊
张家口的地理位置特殊：南面是中国的心脏北京，北面就是平坦的蒙古草原，驻蒙苏军机械化兵团1-2天就能打到张家口，这里地势险要、易守难攻，适合防御作战。所以在当时的历史条件下，作为国家一级军事要塞的张家口不可能开放；由于中苏关系在1991年之后逐步缓和，张家口作为军事要塞基地的地位相应下降了，因此才逐步对外开放。自改革开放以来，中国的城市化水平迅速增长，到2012年，已达50%以上；张家口的城镇化率在2014年底也达40%。张家口城市化的稳定快速增长，对这个市的经济社会发展具有现实意义和长远意义。然而，城市化的发展对张家口即有利也有弊。
一、有利方面
（一）扩大消费，拉动地区经济增长
张家口属于经济欠发达地区，贫困人口多，四区十三县中有10个县为部级贫困县，各方面条件相对于其他地区来说，比较落后，这是一个不争的事实。推进城市化，能增加地区居民人均收入，增强本地区居民的消费水平，进一步可以拉动本市内需，扩大人均消费需求，进而促进经济发展。
（二）合理的利用土地资源，提高资源配置，增加耕地面积
全市总面积3686155公顷，现有耕地面积898751公顷、牧草地475873公顷、林地面积679060公顷、水面积78955公顷。推进城市化，不论是农进城还是就地农转非，都必须促进人口集中化，这样就可以将一些小、破、非劳动力多的村庄可以加以整合。自尚义县套里庄、张北县狼窝沟，到赤城县独石口一线以北的坝上地区南高北低，地势较平坦，草原广阔，还能有效的保护内陆湖泊（淖），岗梁、湖泊、滩地和草坡；处华北平原和内蒙古高原过渡带的南部坝下地区，即可植树造林，又可规划土地，扩大耕地面积，保证18亿亩红线。
（三）缩小城乡收入差距，发挥地域优势，开发丰富资源
境内拥有丰富的农副产品资源，矿产资源，风力资源，旅游资源以及众多名胜古迹。推动城市化，可以吸引更多游客，更多投资，依托于本市雄厚的工业基础，尤其在机械制造、钢铁、电力、煤炭、卷烟、酿酒、纺织、医药等方面具备明显优势；此外，地处京冀晋蒙四省区市交界地带，毗邻北京，国道省道，铁路，航空交通一应俱全。既能利用附近丰富的人才，科技优势，又可凭此良机发展城乡经济，推动农村人均收入的提升，缩小城乡差距，增强优势资源可开发可利用性，从而带动整个地区的经济社会进步。
尽管张家口地区顺应城市化发展潮流，积极寻找发展契机，取得了地区经济长足发展，人民生活水平显著提高，但也不可避免的出现了亟待解决的发展问题。
二、不利方面
（一）农村发展面临困境
按照规划，我国的城市化需占用全国3%-6%的土地，比例也许不大，可是面积不小，约30万到60万平方公里，即相当于我国平原总面积的三分之一到二分之一。
截止2000年，张家口市土地总面积3679652.99公顷，其中农用地2491417.73公顷，建设用地151021.83公顷，未利用地1037213.42公顷。
张家口城市建设和基础设施扩张对土地需求不断增加，大量农业用地转化为建设用地，造成农村生产资料减少，一定程度上削弱了农村基础地位，与此同时乡镇企业发展滞后，大量农村人口面临脱离土地后的就业问题，剩余劳动力人口转移不善，就业引导制度不健全，剩余劳动力问题是制约农村发展的一大障碍。
（二）城市病问题突出
我国城市化发展模式欠缺全面的考虑，一味追求数字的增长，忽略了城市的可持续发展，张家口地区也不可避免的陷入城市病问题的困扰。
1.盲目扩张
城市建设违背了客观的经济发展规律，缺乏合理有效的发展规划，相关政策和法缺失，盲目追求硬性数字的增长，大肆兴建形象工程，造成资源的浪费，出现了区域之间的不平衡，忽视了以人为本的核心，偏离了提高人民生活质量的目的。
2.自然环境和社会环境问题
大量工矿企业进驻，而环保设施建设落后，废气废水非法排放问题得不到制止，造成了水污染和大气污染。基础设施无法满足外来人口进入和地区自然的人口增长，造成就业压力，交通压力等城市问题，人民生活质量受到影响。
（三）社会保障制度不健全
张家口地区经济发展相对落后，保障资金短缺，社会保障制度项目单一，覆盖面小，社会化水平低，力度小，功能性较差，缺乏相关政策法规的管理和规范，地方落实不积极，保障申请不顺利，冒用，挪用现象得不到制止。医疗资源短缺，看病难看病贵现象突出，相关机构监管不力。
目前如留用地安置、土地入股分红安置、土地换社保、土地入市等征地补偿的模式在我国部分地区已经得以实践和应用，但在此过程中也出现了一些问题。如，江苏省在具体实施“土地换社保”这一政策时发现，征地涉及的农民中有相当一部分已通过各种方式进入了社保体系，这部分人员要求一次性发放现金的呼声很高；再如，将失地农民全部纳入基本生活保障体系，资金完全只能依靠地方政府财政解决，这对不发达地区的财政承受能力是一个巨大的考验；而在土地入股分红以及土地入市等模式下，村民能获得收益的基础上也必须要承担一定的风险。留用地安置是按实际征地面积的10%至15%留出或划出土地给被征地集体，作为被征地农民的生产发展用地，并负责留用地转为建设用地所需的一切费用。这些返还用地规模偏小，分布零散，不能形成规模，造成招商引资准入门槛低，产业低端，对村集体收益的提高作用有限。
东莞在实践中采取了增加被征用土地引进项目投产所产生的税收进行返还的方式解决农用地征收过程中的现实难题。根据国家税收取之于民，用之于民，造福于民的原则，提取一部分已征用农用地的企业的税款返还给被征地的村民，使村民切身享受到土地被征收后经过城镇化发展带来的收益。这样的做法可以使改革红利更加均等化，使土地收益在政府统筹的框架下实现持久性增长。税收返还的做法既保障了失地农民长期稳定的收入，又能从一定程度上缓解征地过程中利益群体的摩擦和矛盾。从市、县统筹发展的角度来看，通过地方政府引入的企业符合产业规划，准入门槛高，可以有效避免留用地安置、土地入市等补偿方式带来的零散的低端产业的弊端，又可以避免土地征地补偿款增值保值难等经营风险。同时，相对于其他安置方法操作起来更为简单，可适用于我国大部分地区。
东莞市某村总面积共9045亩，下辖14个居民小组，现有户籍人口3626人，流动人口1650人。截止目前，征地面积共3125亩，剩余690亩，现有企业16家，其中，投资超千万美元的企业有7家，现有征地款总额为20897万元。很多地方通过委托信托公司进行理财，这确实是征地款保值增值的简便有效的方法之一。但是，由于收益稳定、风险较低的金融理财项目不容易找到，并且理财项目有一定期限，很难得到长期保证。比较之下，税收返还更能提供稳定可靠的收益，更有利于地区土地资源的统筹利用。继续以该村为例，征用该村土地的企业2012年总税收为31122万元，如果每年返还村级5%税收，村级与村民每年则能得到1556万元的收入。目前该村所属的某镇制定了整合村级土地资源工作的实施方案，提出凡是由村通过整合土地资源新引进符合镇村招商产业规划的项目，项目投产产生税收中当地镇的留成部分，按照50%的比例奖励给村。
这种税收返还方案在一定程度上有效化解了征地补偿中的种种矛盾，且激发了村招商引资的积极性。该镇的税收返还款项来源于地方留成部分，这是该镇在税收返还机制的一次尝试，有助于农民在城镇化过程中真正得到实惠。税收返还能够大幅度提高村级与村民收入，让失地农民分享到被征土地升值的红利，从而破解了征地过程中利益群体的矛盾，促进经济社会和谐发展。同时，税收返还具有较强的稳定性，真正体现了城镇化以人为本的原则。
我国城镇化正面临深入发展的历史机遇，城镇化不能脱离以人为本的原则，而应该是所有人的同步现代化。让失地农民有保障，让农民在城市发展中受益反哺，让农民和土地在城镇化进程中实现价值同步。