我和老公都是工薪阶层，由于单位效益的制约，这几年工资涨幅不大。每月的收入，除去日常开支，所剩不多，结婚这么些年，也没攒下多少钱。看着周围的人都纷纷改善了居住条件，搬进了宽敞明亮的新房，手头拮据没能力改善居住条件的我们一家三口，只能挤在九十年代初老公单位自建的70多平米的蜗居里。
2008年，我在农村的公公去世了，怕婆婆一个人孤单，老公将婆婆接到了城里。家里多了一口人，空间越发地逼仄。无奈之下，我和老公准备买房，但我们手头积蓄只勉强够一套90平米左右房子的首付，余款肯定得按揭了。然而，就在我们去向银行咨询贷款事宜时，却被告之，如果自有一套住房再贷款购房，将按照二套房“首付最低50％、利率上浮1.1倍”的政策执行，对此结果，囊中羞涩的我们一时不知如何是好。
理财师对我们解释说：“目前商业贷款二套房政策坚若磐石。一旦查出借款人家庭成员名下有住房或是有贷款纪录，那么再贷款时将按二套房政策严格执行。不过，与之相比的公积金贷款虽然在认定标准和首付方面和商业贷款毫无差别，但贷款利率却是唯一不变的，即使是二套房仍执行3.87％。所以，在购房时，除了用自有资金和银行的房贷外，还有一笔很特殊的钱不能错过，那就是住房公积金。用好、用活公积金，并且让它最大化地转化为实实在在的财富，这里面有不少窍门，处理得好，在购房和理财过程中可以省下不少‘银子’呢。”
理财师的话，让我们看到了希望。我们在1995年购买第一套房的时候，当时由于户型面积小，而且是老公单位的自建房，房价便宜，所以那套房子我们一次性付了全款。购第一套房的时候我和老公的住房公积金也没用上，这么多年，一直处于“雪藏”状态。得知我们在购买第一套房时付的全款，没有向银行贷款，而且也没有用上公积金，理财师说这样的话，我们购买的二套房将不受银行二套房贷政策的限制，在贷款方式上，我们选择用公积金贷款购买第二套房。她将商贷与公积金贷款利率作了比较后说，5年以上商贷的年利率为5.94％，而5年以上公积金贷款利率则为3.87％，可见公积金贷款利率要比商贷利率低0.288个百分点。目前，随着房贷利率的7折优惠取消和银行存贷款利率的上调，公积金贷款更显示出了其独特的优势。眼下公积金的年存款利率为1.71％，相当于银行储蓄3个月的利息，那笔钱放在里面就相当于在贬值，最聪明的做法就是想办法盘活它。
有了理财师的指点，对于购房的贷款方式，我们心里有了数。接下来，我便和老公奔波于市区各大楼盘，开始选房。拿着手头有限的资金，权衡再三，我们打算买一套一百平米以内，总价不是很高、贷款最好大部分可以用公积金贷款解决的房子。按照目前的政策，我和老公可以使用的公积金贷款的最高额度为60万元，如此一来，加上我手头的16万元资金，按我们当地的房价，买个90平米左右的户型还是可以的。
按照这样的目标，我们终于选定了一套总价在85万左右的三室一厅的房子。按照最新的规定，公积金贷款5年期以上的利率为3.87％，我们选择了20年的贷款期限，60万元的贷款金额。交了16万多的首付后，算下来每个月需要还款大约4000元。这个支出与我们夫妻每个月缴纳的公积金额度相差1500元，因此买房的压力并不算大。
买了房子以后，我和老公便开始盘算如何还贷，才能达到最省钱的效果。买房前，我的补充公积金账户里还有余额近5万元，据此，银行的信贷经理建议我选择年冲，理由是我和老公的月缴额都不少，加上余额较多，积攒一年后，我们两人的公积金账户余额差不多可以有9万元钱，一次性冲抵房贷的话，可以减轻不少利息负担，而且年冲的话可以只还本金。
说实话，年冲方式的确可以减轻未来一年后的房贷负担。但是，我和老公考虑到年冲还掉的只是公积金本金，而且通胀的来临让商业贷款部分还贷的压力越来越大，权衡再三，我们选择了月冲。因为月冲的方式相对来说，对抗通胀更加有效。通胀时期，负债率越高，对资产保值增值就越有利。
这人民银行、银监会为贯彻落实全国城市住房工作会议精神，从防范房地产信货风险的角度，进一步完善了商业性房地产信贷管理措施很多业内人士认为从目前房地产市场情况看，政策的出台将在一定程度上抑制投资性购房需求，特别在是抑制投机性购房比例起到了很大的作用，从而缓解市场供需矛盾，平抑房产价格，但也有人对此持反对态度。人们都在观望，“房贷新政”将会带来怎样的结果。
北京
据《北京晚报》报道，由于国庆节前购买第二套住房首付比例的突然增加，令一些房屋预订者始料不及，许多在售楼盘均出现多例退房退款现象。据北京多家经纪公司统计数据显示，“十一”期间因购买第二套房首付提高而引发的退单率达8％。退单情况主要集中在单价为1万～2万元的中高档物业。
深圳
国庆黄金周期问，深圳楼市陷入冰河期，七天新房成交仅为82套，平均每天不到12套。与成交惨淡相一致的，国庆期间新房的成交价也有所下降，均低于节前的价格。节日期间，尽管开发商进行了一系列促销活动，但深圳新房成交却仍然急剧下降。专家称，按深圳正常的市场消化量，每天应成交近300套，目前的销售情况表明成交彻底跌落到了谷底，楼市观望气氛非常浓厚。
上海
据《第一财经日报》报道，在上海，贷款新政策已明显影响有“改善型”需求的客户，这些购房者买第二套房的脚步明显放慢。中介公司统计显示，黄金周期间，二手房的成交量、带看量均有不同程度下滑。带看量向来是二手房成交活跃程度的主要指标之一，这一数字与9月最后一周相比，降幅高达四成以上。相对于“五一”长假，“十一”黄金周二手房实际的成交总金额锐减40％，看房量也只有半年前的一半左右。在成交一直较为活跃的区域，甚至在长假期间出现“零”成交。
在国内各大城市纷纷提高第二套房首付之后，作为省会城市的济南却依然风平浪静，从我市一家银行日前发放的通知来看，一些90平方米以下，5年以上楼龄的物业，若买房者符合银行的条件，贷款首付甚至可以降低到20％。
济南市公积金管理中心副主任李侃表示，“我市利用公积金贷款购第二套房屋者比例较小，几乎不存在炒房现象，因此暂时不会调整第二套住房公积金贷款首付。”
同时他也表示，该中心会密切关注济南楼市及公积金贷款购第二套房的动向，“如果出现利用公积金贷款炒房等投机行为，我市也不排除出台相关政策的可能。”
而对于开发商来说，政策的变动对他们影响也不是很大，部分开发商依然对济南楼市持乐观态度，他们业内人士认为，提高第二套房首付比例意味着房贷紧缩，对贷款购房者会有一定的影响，但对近期整体房产市场销售情况影响不会太大。记者走访了中建文化城、中润世纪广场等几家大型楼盘，售楼处工作人员表示，从政策公布当天的销售情况看，楼市没有受到很大影响。
“高端买家”反应不大
刘艳玲女士是一家外企公司的高级主管，她认为，高端物业的购房者大多都属于二次甚至多次置业，但首付比例由三成提高至四成的规定，对这类购房者几乎没有影响，因为这类购房者大多拥有较为扎实的经济基础。她已经购买了两套住房，昨日又购置了一套水景洋房。三次实际购房过程中，她的首付比例从来都没有低于过40％，“首付多一点可以少承担些利息”。刘艳玲的观点受到了绝大多数被调查者的赞同。在一个开盘的高端房产项目现场，记者随机调查了10位二次购房置业者后发现，70％的人认为，首付比例的提高对于别墅、花园洋房等高端物业市场不会产生影响；20％的被调查者认为“有一点影响”；只有1人明确表示“影响较大”。他们认为，首付和利率的上调真正影响到的是那些经济收入相对较低的二次置业者。
专家热议：
对于股市大盘有利好
天相投资公司首席宏观分析师石磊：政策表明，监管部门要在银行和楼市之间筑起一道“防火墙”，避免楼市风险转移到银行；同时也在楼市和股市之间筑起一道“防火墙”，避免楼市风险转移到股市。从这个角度看，政策出台有利于金融和银行也更加健康，长期看是有利于银行股的。
购房需求将大降三成
汉宇地产总经理施宏害：提高第二套房屋的首付比例是对房地产市场最明确、最直接的调控。“从连锁反应来看，第二套房子提高首付，整个市场30％左右的买主会受到影响。按照之前掌握的数据，首付比例提高10％，需求在短期之内会出现明显下降。”
新政抑制房价是空想
北京师范大学金融研究中心主任钟伟：在商品住房供不应求的情况下，“提高首付比例，中等收入阶层、要靠首付和按揭买房的人，他们会受到损害，而且这个损害不公平。”解决问题的方法是放开开发商多渠道融资，因此没有必要过多地限制外资在京沪等一级开发市场上的准人，但在南京、杭州等二级市场上要有所限制。
对房价影响不太大
长江商学院金融学教授周春生：宏观调控首先针对是投资过热，其次才是针对最近一段时间CPI的大幅度攀升。而房地产的需求，也因此受到了一定的抑制。但是这种影响是不是意味着房价下跌，还要看另一方面，就是供应。供求关系才是决定价格的最基本因素。
摩根士丹利债券部副总裁张力：我个人认为房价一定不会跌，无论你是自住、还是带有一定投资性质，我认为价格比较合理的物业还是应该积极选购，现在不买的话，将来还会更贵。
提高首付能打压房价吗
童大焕(知名时评人，财经评论专栏作家)
有人认为第二套房贷首付比例提高是楼市调控以来最猛烈的一次金融调控，将会有30％左右的买主受到影响，需求在短期内会出现明显下降，但人们期望房价下降从而让更多人买得起房的愿望恐怕要落空。
首先，流动性过剩并未解决。当前一些银行之所以在政策出台前就提高首付比，多半是因为年度信贷额度已将近用完，无米下锅。
其次，《通知》说得很清楚，“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。而当前拥有两套以上住房的人中，相当多的人通过福利分房或者城市祖传房屋获得了一套甚至多套不用贷款的房屋。因此，该政策对当前实际拥有二套房屋的主流人群并不起作用，实际上限制的是他们的第三套房。在这批二套房主流人群之外的投资者，在房地产市场中占比很小，即使能够限制得住，其对房市的影响也非常有限。
第三，该政策还得考虑银行的信息共享程度，
同时银行也缺乏足够的能力对一个家庭是否拥有两套以上商贷房进行甄别。它可以针对个人和配偶，但很难针对家庭。而对于真正有心投资楼市的人来说，规避这一政策的办法也多种多样，比如用父母和成年子女的名义买房，甚至通过假离婚等等。
此番提高第二套房贷的首付和利率，其意并不在打压和稳定房价，而在于为银行规避风险。通过此种办法，那些自有资金充足、能够承担较高贷款利率的优质客户将成为银行的座上宾，而对于房贷利率上涨敏感的普通工薪阶层将不再成为受银行欢迎的对象，哪怕其购买第二套房是为了正常的住房升级。这就对这部分人造成了不公平。
因此，该政策的最大副作用是，改善型需求的购房者也会受政策抑制。该政策无疑大大减慢了要求住房升级的庞大人群的步伐，打压了他们升级居住条件的正当追求。为了最大限度减少这一副作用，是否可以尝试按人均标准居住面积贷款，而不是按套数进行贷款?在标准居住面积以内的，仍实行20％首付制和优惠利率，多余部分才上浮。当然，操作起来可能比较麻烦，而且人均居住面积的标准也是因时而变化，随社会进步而不断提高的。
但有一点，试图通过抑制需求来抑制房价或者放慢房价上涨的步伐，还没有被证明过是一种行之有效的办法。相反，它只会人为地增加市场的监管和交易成本，使社会陷于更多人为的不必要的“内耗”当中。中低收入人群的住房问题，依然主要应该靠通过国家用政策性住房保障来解决：一部分人进入廉租房体系，另一部分人进入经济适用房体系。其中，包括了政府提供免费居住用地、对相关住房的建设采取税收优惠等政策。而另一部分最为广大的中间层，处于上接近不了市场、下又享受不到直接住房保障的尴尬境地，对于他们，国家通过大幅度优惠贷款利率以及其个税的减免等措施，帮助他们向市场要住房。这样的权利诉求，比水中捞月般地渴望房价下跌现实得多。
警惕“间接效应”杨红旭(上海易居房地产研究院高级评论员)
房地产宏观调控的手段很多，提高个贷首付属于金融调控方式，与加息相似，其功能在于紧缩信贷，提门购房门槛，抑制投资、投机行为。总之一句话，为过快膨胀的市场需求泼点凉水。理论上如此，但是否真的能使市场降温，绝非可以盖棺定论：因为正如近三年已连续九次加息，但全国楼市仍牛劲十足，房价高昂头颅；因为推动楼价上涨的因素非常多元，相当复杂，如果其它因素都没改变，则单靠幅度不大的提高首付比例，无异于杯水车薪。
从市场需求来看影响，一方面是富裕家庭的改善型需求，如购买别墅或高档公寓，由于其财力较强，提高首付对其影响不大。二是普通收入家庭的改善型需求，他们财力一般，已经有套房改房，或其他居住质量较差的私有房，有二次置业的需要，若提高第二套房的首付比例，对其影响最大。
二套房的认定有3个关键点：以夫妻关系为基础进行家庭认定；有无信贷记录是主要判定依据；与商贷行为相关，只发生在申请商贷的时候。
以夫妻关系为基础认定家庭
以个人还是以家庭为单位认定曾是2007年争论不休的话题，12・11新政的下发，央行明确对二套房贷给予了以家庭为单位的说法。这让不少人又产生了新的困惑：儿子和父亲是不是一家人?两未婚兄弟怎么算?诸如三世同堂状况怎么办?未成年人又怎么算?
已成年即可为家
小张打算今年买套新房结婚，他的父母和哥哥分别在5年和5年前贷款买过房，小张想知道自己是否属二套房。
解析：不属二套。家庭单位的认定依据，既不是户口本上的一户，也不是血缘关系上的一家人，而是以商贷申请人的夫妻关系为基础组建的家庭。换言之，单身成年人以本人认定家庭单位，已婚成年人以夫妻两人共同认定为一个家庭单位，其未成年孩子不能独立构建家庭单位，可计人家庭单位的一员。小张既已成年未婚，则以本人作为独立家庭单位，不受家里其他人的影响。
婚姻让信贷记录共有
黄先生在婚前名下有一套贷款买下的房产，他和女友12月领完结婚证后，打算共同购买一套房。妻子此前名下无任何贷款购房记录，因此婚后购置这套房产黄先生打算用妻子名义申请房贷。
解析：属于二套。由于黄先生结婚之前有商贷记录，虽然女方名下无房，但是现在两个人共同组建了家庭，商贷记录已为家庭共有。即便再以女方名义买房，仍要属于二套房范畴。
银行对婚姻事实的认定不是看结婚证而是看户口本，如果新婚夫妻领了结婚证但还没来得及更改户口，那么这夫妻二人在银行面前就不算是一个家庭，仍然可以各自买一套房并享受首套房待遇。但这显然有违规操作的嫌疑，不建议购房人使用。
未成年人无二套房贷
朱先生的女儿今年16岁，出于长远的考虑，为了避免可能出现遗产税以及女儿以后婚后的财产分割问题，在买房时他想把女儿的名字写到房产证上，只是不知道对女儿以后购房有无影响。无独有偶，黄小姐今年准备买房，她发现父母在房产证共有人一栏里填有自己的名字，想知道自己在买房时是否属于二套。
解析：均不属二套。《民法》规定，有完全民事行为能力的人才能向银行申请贷款，这决定了未成年人不存在二套房贷问题。未成年人所在家庭单位的认定，是以其监护人为主体的，通常包含在其父母的家庭单位内，买房以父母的名义进行。我国法律并未限制未成年人拥有住房产权，不少买房人也愿意把买卖契约及产权证写上子女的名字，但在向银行申请贷款时，要与子女作为共同买房人方可，且此贷款只记在父母名下。
信贷记录是判定依据
首套、二套的概念不是针对房产，是指贷款的次数。没有贷款记录，有再多房也算首套。如之前的房是宅基地、集资房，或是一次性付清与赠与，没有通过银行按揭买过房，都属于首套。反之，如果已有信贷记录，即使已偿付完毕，也极易被认定为二套房(特殊时期的改善型住房除外)。
异地购房算二套
“我在西安老家已经有一套房，在上海购房是否算作第二套房?”从西安到上海工作的小袁有此疑问。
解析：属于二套。目前银行的征信系统已经实现全国联网，只要是在银行贷款买房，各家银行都可从央行的征信系统上调阅信贷记录，连外资行也概莫能外。对像小袁这样的人来说，二套房政策确实造成了池鱼之灾。
先卖后买仍算二套
张小姐两年前曾贷款买过一套小户型房产，今年计划买一套更大一些的。她想采取卖掉手头的小户型再买大户型的方式，不知道是否属于二套。
解析：一般会被认定为二套。央行和银监会有关负责人曾有明确说明：除被认定为购买改善型住房外，已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。而改善型住房政策是否会继续执行，至今动向不明。
只发生在申请商贷时
不少人想申请公积金贷款，问是否存在二套房问题。需要明确的是，二套房的认定只发生在申请商贷的时候，无论以前的信贷记录如何，如果购房人现在申请的是公积金贷款，就不存在二套房问题。组合贷因为用到了商贷，则要按商贷处理。换言之，无论是第一次买房用商贷第二次用公积金，还是多次均用公积金贷款，都不属于二套房范畴。
第一次商贷第二次公积金算一套
童先生曾用商贷购买了一套50平方米的住房，婚后计划用公积金购买一套80平方米左右的房子，此种情况他不知道是否算二套。
解析：不属二套，因为第二次买房不存在商贷行为。需要进一步说明的是，有理财师据此作出建议，如果首次置业且买房面积较小，仅作为过渡使用，最好先全用普通商业房贷，把公积金贷款留作下次改善型购房时使用。这个建议至少存在两个误区：一是公积金贷款有额度上限，用以改善型住房并不合适；二是首次置业如果买房面积小，公积金贷款就有了用武之地，而且公积金贷款只要还清上一次就允许借下一次，存在循环使用的可能，没有必要把宝贵的机会留下来。
第一次公积金第二次商贷算二套
周先生购买第一套房时使用7公积金贷款。因为儿子结婚，打算以自己的名义为儿子商贷购置一套新房，想知道是否属于二套房。
解析：一般会被认定为二套房。公积金贷款的记录也进入了央行的征信系统。如果第一次购房用了公积金贷款，第二次购房申请商业房贷，将被执行二套房政策。即使第二套房使用组合贷款，即公积金加商贷模式，也会被视为二套房。
是否二套差别大
二套房贷政策的影响很大，主要体现在两个方面：一是首付比例规定不得低于40％；二是利率相对于第一套房不仅没有优惠，而且要在基准利率基础上上浮10％以上。以合同成交价150万元申请商贷为例，若是第一套房，首付通常为20％即30F元；若是被认定为第二套房，首付最低则需60万元(40％)。二套房贷通常适用6.534％的上浮利率，与第一套房优质客户可享受的4.158％的优惠利率相比，相差2.376％。同样按揭贷款90万元(期限20年)，月供相差1199.15元。见附表。
二套房贷政策演变
2007年9月27日
央行和银监会联合发文，第二套(含)以上住房贷款，首付不得低于四成，贷款利率1.1倍。
2008年12月11～12日
11日，国务院发交要求，二套房贷应执行四成首付，1.1倍利率，但改善型住房可按首套房两成首付，7折利率的标准执行。12日，央行明确了二套房贷以家庭为单位。