变化一:
首套房首付比例上调至30%90平方米以下无优惠
首套房首付比例的上调可以说是本轮调控中力度较大的一环,9月29日,央行、银监会将商贷首套房首付比例调至30%,而在调控前,对于家庭首次购买90平方米以下的小户型房屋,可以享受20%的首付优惠。新政实施后,使用商贷购房前,购房人需按3成首付合理安排资金计划。
变化二:
首套房优惠利率上调至8.5折.7折利率时代终结
除了首套房首付比例的上调,在近期房贷市场上引起轩然大波的非首套房优惠利率莫属。10月最后一周,北京各大银行相继收到银监会通知,要求将首套房优惠利率折扣最低调至8.5折。从各行实施情况来看,11月1日起已开始执行,7折优惠利率时代终结,首套房优惠利率上调后,贷款人还款压力增大。
变化三:
商贷,公积金贷款利率双双上调
加息时代来临,商贷5年以上贷款利率调至6.14%,公积金贷款利率调至4.05%。以贷款额100万元20年期为例,按商贷基准利率计算,加息后多付100多元的月供。商贷利率上调后,公积金贷款利率紧跟上调,5年期利率上调0.18个百分点,调整后为4.05%。以贷款额60万元20年期为例,公积金利率上调后多还50多元月供。
加息后各银行对新利率普遍执行次年调整方式,即明年1月1日起开始执行新利率,不过还是要提醒已在还款中的购房人,最好看一下当初与银行签订合同时对于利率调整是如何约定的,可致电贷款行,莫因加息后未存入足额的还款额而导致逾期。
变化四:
公积金首套房首付暂未上调,与商贷相比存优势
11月3日,四部委联合调整公积金政策,关于公积金首套房首付的争议终落地。此前,商贷首套房首付比例上调后,各方对于公积金首套房首付是否会上调存在诸多猜测,此次四部委政策的出台可以说让购房人吃了一颗定心丸。公积金首套房首付比例未上调,90平方米以下仍可享受20%的首付,90平方米以上首付30%,与商贷相比,购房人使用公积金贷款购买90平方米以下的小户型房屋优势犹存。
变化五:
公积金二套房贷款增设门槛,利率上调1.1倍
调控后公积金二套房贷款相比商贷严格较多:一是公积金二套房贷款利率首次上调为1.1倍;二是公积金二套房贷款增设门槛,发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭,且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普遍自住房。以北京市以例,根据2007年统计局公布的人均27.07平方米的标准,一户三口之家需满足家庭名下现有唯一一套住房且建筑面积低于81.21(27.07×3)平方米,才可使用公积金贷款购买第二套房,有置业升级需求人群值得注意。
变化六:
消费类贷款收紧,抵押消费贷款购房用途叫停
购房人需注意,抵押消费贷款购房用途叫停,对于父母想抵押名下房产为子女购房现在已经行不通了。虽然购房用途受限,但如有装修房产,购车、留学等用途,还是能够使用购房消费贷款的。此外,抵押房产需要进行融资或是再扩建的中小企业主还可以办理中小企业经营贷款,解决企业发展中的资金难题。
变化七:
首套房契税减半,出售住房一年内再购房个税不再减免
第二轮调控还涉及到住房交易契税和个税的调整,如表所示。对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且属于家庭唯一住房的,按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的不再减免个人所得税。对首次和二次购房税费契税和个税的一减一征,体现了差别化的税收政策。
变化八:
外地人限购令仍收紧,不能提供证明者拒批贷
9・29新政中再次重申,对于不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。不过,对于可以提供这两项证明之一的外地购房人在京是可以买房的,需要提供在京暂住证、银行收入流水证明、学历证明以及其他大额资产证明等,贷款时切记材料准备齐全。
变化九:
商贷,公积金贷款三套房仍停贷
目前商贷和公积金贷款三套房仍然是停贷,也就是如果购房人家庭成员名下现有两套全款住房、或是有过两套贷款住房现已结清贷款等情况,根据“认房又认贷”的标准,都会被认定为第三套房,商贷和公积金贷款都是拒批的,未有松动。
本文由伟嘉安捷供稿
调控连环效应显现11月第1周房贷市场交易量骤降3成
伟嘉安捷统计数据显示,首套房优惠利率上调首周,房贷市场交易量平稳过渡,但11月第一周环比上月最后一周,交易量下降近3成。这主要是受9・29新政、商贷、公积金齐调息以及公积金贷款政策调整等一系列宏观调控连环效应影响。
9・29新政将商贷首套房首付比例调至30%,首次置业人群前期购房首付压力明显增大,同时,新政中又叫停了抵押消费贷款的购房用途,对抵押房产再购房的二次置业人群影响较大。
10月20日起商贷和公积金贷款双双上调贷款利率,其中5年以上商贷上调了0,2个百分点,公积金贷款上调了0.18个百分点,贷款利率的上调无形中增加了首次和二次购房人的还款成本。
11月1日起首套房7折优惠利率全面取消,统一上调至8.5折利率。上调后,多数首套房人群能够平和对待,因为从下半年开始,首套房7折优惠利率已只有屈指可数的几家银行可以申请到,再加上加息的影响,大部分购房人已预料到首套房优惠利率会有所调整。
11月4日四部委再调公积金贷款政策,增设公积金贷款购买第二套房门槛,只对现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭发放,同时对公积金贷款首次执行上浮1.1倍利率。
关键词：住房公积金；现状分析；应对措施
中图分类号：F832.45文献标识码：A文章编号：1001-828X（2012）06-0-01
住房公积金是我国政府为了缓解人们的住房压力而推出的一项惠民政策，具有保障性、强制性和长期性等特点，是推动我国住房制度改革的重要形式之一。其中，住房公积金个人贷款体现了住房公积金制度改善职工居住条件的最主要形式。但是，住房公积金个人贷款在实际操作中还存在一定的风险，例如：制度风险、政策与法律风险、信用风险等。本文针对目前住房公积金个人贷款存在的风险进行分析，并提出相应的应对措施，为有关人员提供一些参考性建议。
一、住房公积金个人贷款存在的风险
(一)制度风险
住房公积金管理中心不是金融机构，不能直接发放贷款，贷款手续必须由受委托银行办理。由住房公积金管理中心来承担这部分的风险。但是公积金管理部门和银行之间存在着利益区分，尤其是银行，本身就是以利益最大化为目标的经济体，尽管，签订了委托合同，可一旦在运行过程中出现利益冲突，贷款人的经济利益也有可能受到损害。
(二)政策风险
这类风险是因住房公积金政策的变动而带来的住房公积金贷款风险。住房公积金政策本身具有一定的特殊性，其针对的对象就是城市中的低收入者，这些人的偿还能力较低，并且收入也相对较少。即使通过住房公积金进行贷款，也是很难承担每月的还款额。另外，住房公积金贷款，往往还款年限较长，相同的贷款数额，如果还款年限增加一倍，其风险也将增加一倍以上。
(三)信用风险
这类风险主要是因为贷款人自身的诸多因素造成了无法在规定时间内偿还贷款本金以及利息所产生的风险。其风险的高低是由贷款人的资信度所决定的。当贷款人的信誉度高的时候，其中的风险相对较低，否则，风险会很大。在我国，个人信贷还只是处于摸索阶段，相关的制度尚没有达到系统科学化。从而缺乏全面评判个人信息的考评制度，从而过分的依赖贷款人的单位给出的资信分析报告。然而，相对于企业来说，企业与职工的关系更为亲密，往往会因为一些原因造成资信证明的可信度降低。有时为帮助职工顺利获取贷款还有意多填报职工收入，使中心很难评估和控制住房公积金贷款的违约风险。且职工单位出具的资信证明考察的也只是某一时期的静态收入水平。个人收入常有起伏，某一时期的收入状况也并不能完全反映一个人的信用状况，以此作为信用依据，隐含的风险极大。
二、个人住房公积金贷款风险的应对措施
(一)建立风险预警机制
按人民银行“五级分类”标准，即根据借款人的还款能力，将个贷划分为正常、关注、次级、可疑、损失五类，前二类为正常贷款，后三类为不良贷款，以此确定贷款可能遭受损失的风险程度。这种方法是建立在动态监督基础上的，中心可依此对贷款项目、借款人还款、抵押物落实、借款人家庭及外部环境变化等信息进行跟踪管理，变被动为主动，变事后管理为事前监督。
(二)建立风险管理系统
1.建立个人信用制度。借款人的信用度和还款能力是贷款风险产生与否的主要因素，因此，借款人在申请贷款时，中心一定要加强对借款入资信和还款能力的审查，以有效防范信用风险。
2.严格控制贷款对象、额度和期限。一是要加强对借款人的资格审查。借款申请人必须是连续缴存住房公积金达到一定期限的职工，借款人有稳定的职业和收入来源，贷款用于购买、建造、翻建大修职工自住住房。二是严格控制贷款额度。对按规定正常足额缴存住房公积金的借款人，可贷额度一般不超过其退休年龄内缴存住房公积金数额的2倍。贷款额度期房一般控制在总房价的70%以内，二手房控制在总房价的50%以内，不突破住房公积金管委会确定的最高贷款额度的上限。实行等额还款的，月还款额度一般不超过借款人家庭总收入的50%。三是从严把握贷款期限。贷款期限越长，不可预测因素越多，风险就越大，因此，贷款期限应以中短期为主，最长期限控制在30年为宜。
3.规范贷款办理程序。一是建立审核责任制度。要加强对借款人身份证、购房合同、准建证等证件的认真审核，不合规定和要求的不予办理。二是规范贷款程序。申请、审批、抵押(质押、保证)、签约、公证、保险、贷款等各个环节要按程序办理。做到政策规范、合同规范、程序规范、责任落实。三是强化贷款的调查、审查、检查三岗管理。
三、小结
随着我国经济建设的高速发展，房地产业也得到了极大的促进，很多大中城市的房价飙升，对百姓产生了严重的经济压力。为了缓解这一压力，提高人民的生活质量，国家推出住房公积金制度。这一制度能够提高城镇居民的买房压力，并能够积累一定的资金，统一建设一批廉租房，解决人们的住房压力。但是，这一政策在实际的应用过程中，还存在着一定的风险，并且，导致目前很多低收入者并不能真正得到这一政策所带来的福利。本文针对目前存在的风险进行探索，并提出一些参考性建议。
参考文献：
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[2]梁硕,徐建国.创新住房公积金缴存登记管理——兼为《住房公积金管理条例》修订进言[J].中国房地产,2012(05).
[3]李爽.论住房公积金在解决住房问题中的作用及其弊端——以上海市住房公积金运作为例[J].现代物业(中旬刊),2010(11).
住房公积金是在职职工及其单位各自按照规定比例缴存的归职工个人所有的长期住房储金。我国的住房公积金制度是城市住房制度改革的产物。自1988年2月国务院《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》以来，城市住房制度改革正在分期分批推进，巴州1995年推进了住房公积金制度。
一、巴州住房公积金发展现状
二、公积金事业的科学发展需要创新
（1）在政策方面进行创新。扩大公积金金融品种，可实行以房养老反按揭贷款，随着我国老龄化社会的到来，市场非常广阔；可考虑用风险保证金的一部分资金购买廉租房和经济适用房，即可为低收入和“夹心层”家庭解决居住问题，还可提高增值收益。实行低首付，与政府担保相结合，对低收入家庭降低首付款比例；可较大幅度降低住房公积金利率，拉大与商业银行利率差距，充分体现政策性住房金融对广大中低收入家庭的支持力度，同时还可增强与商业银行的竞争力，也可考虑对低收入家庭实行贴息贷款等。
（2）在制度和措施方面进行创新。
如非公制单位可按照低门槛标准建立住房公积金制度，在非公经济组织扩面上实现新的突破；适当上浮中低收入职工家庭住房公积金贷款额度。为全市农村中小学教师建立公积金制度，对低收入和进城务工人员规定最低缴存额，实现公积金的逐步积累。
（3）以实干精神作为实现科学发展的有力保障。实干精神，就是脚踏实地的拼搏进取精神。任何创新的战略和思路，都需要我们扎扎实实地去落实。实践需要科学理论，创新精神，更需要胆魂，能力和闯劲，这就需要公积金系统的每位成员都去主动地想事情，做事情，把事业当作人设个的追求，把全部精力都集中到事业的发展上来，使公积金制度更好地融入全市，全省和全国的经济社会建设中，实现更好更快的发展。
（1）强化住房公积金归集手段。
发展住房公积金事业，不仅关系到职工合法权益，更关系到国家加快住房建设和扩大内需战略决策的实施，因此要依照《住房公积金管理条例》加强依法征管。一是加大《住房公积金管理条例》的宣传力度，大力宣传建立住房公积金制度的优越性，，充分调动单位和广大职工缴交住房公积金的自觉性和积极性；二是财政、审计部门要加强配合，加大监管检查力度，重点解雇住房公积金覆盖面小的问题，强化归集手段，使各企业单位的领导充分认识缴交住房公积金和缴纳职工养老保险金的同等重要性。三是依照《条例》规定，对拒不执行国家房改政策，擅自不实行住房公积金制度，拖欠、挪用公积金的单位，特别是只重个人政绩不为职工履行义务的单位负责人，要追究其行政责任，并实施相应的经济处罚，以维护职工应享有的合法权益。
（2）促进中低收入居民住房保障。
一是建立立体式的住房金融体系。在住房公积金贷款的使用上，必须要求限量使用，每笔贷款上限不应定得太高，以保持住房公积金贷款在使用上的公平性。合同储蓄模式体现多存多贷的原则，适于在中、低收入居民中开展。二是完善专门针对低收入阶层居民的住房供给制度。经济适用房的推出，确实在客观上起到了平抑房价，促进中低收入阶层居民住房条件改善的作用。但由于相关制度在具体执行当中缺乏监督和管理，经济适用房已经成为不少高收入居民购买第二、第三套住房的重要对象。为此，政府应完善居民收入的核查制度严格各类住房的购买条件，提高政府有限财力的作用成效。三是实行经济适用房的政府回购制度。
（3）完善住房公积金监督机制。
对住房公积金的监督如前所述流于形式，要进一步有效解决对住房公积金的监督问题，在成立真正的政策性住房金融机构后，撤销住房公积金管理委员会，同时成立独立的住房政策性金融机构，彻底改变当前的住房公积金监管体制下的缺位现象。该监管机构可以直接隶属于国务院的监管机构，对住房政策性金融机构进行垂直监督管理，不受地方政府的约束。政策性住房金融机构必须定期公布住房公积金及住房信贷等业务的运作情况，如每季度公布一次公积金经营运作的情况。同时，住房银行监管机构每半年公面对住房银行运作的监督报告。在此基础上审计部门对住房政策性金融机构和监督机构的工作进行监督。审计部门每年也要公开对这两个机构的审计报告。
（4）提高住房公积金的使用率。
首先，是要转变观念，切实改进贷款服务。克服只求管住、不求用好和怕麻烦的消极思想，认真解决贷款条件过高、手续复杂、审批时间长等问题，强化服务意识，提高服务水平。其次，是简化贷款审批手续。建立个人住房贷款个环节的联合办公制度，实行一条龙服务，提高贷款工作效率，方便职工贷款。最后，是要努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用，减轻职工负担，真正发挥住房公积金作为政策性个人住房贷款的优势。
（5）发挥住房公积金的作用。
广州公积金新政细则：广州公积金去年放贷逾297亿元3月31日，广州住房公积金管理中心广州住房公积金20xx年年度报告。报告显示，20xx年该中心发放个人住房贷款4.87万笔，297.83亿元，同比增长47.88%、73.49%。
20xx年发放个人住房贷款支持职工购建房433.97万平方米。职工贷款所购住房套数中，90(含)平方米以下53.66%，90144(含)平方米占44.08%。通过申请住房公积金个人住房贷款，可节约职工购房利息支出642432.2万元。
20xx年，提取住房公积金184.12万笔523.58亿元，同比增长16.85%;占当年缴存额的比率84.67%，比上年同期增加7.43个百分点。截至20xx年底，提取总额3133.97亿元，同比增长20.06%。提取的金额中，住房消费提取占86.78%(购买、建造、翻建、大修自住住房占15.83%，偿还购房贷款本息占79.25%，租赁住房占4.9%)。
广州公积金新政细则：广州公积金贷款新政解读根据新政解读，住房贷款记录的认定以人民银行征信记录和广州住房公积金管理中心贷款记录为准。办理异地贷款的，贷款记录以人民银行征信记录、广州住房公积金管理中心贷款记录和缴存地公积金管理中心出具的异地贷款职工住房公积金缴存使用证明为准，若上述缴存使用证明上显示有公积金贷款记录，但人民银行征信报告未显示的，仍认定其有贷款记录。
新政解读再次强调了政策执行时间点为：20xx年3月17日及之前已完成购房合同网签的，按原政策执行;20xx年3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，按原政策执行。
广州公积金新政细则：公积金贷款无需收入证明广州住房公积金管理中心日前宣布，从本月开始，职工申请公积金贷款时不需要提供收入证明，其贷款时认定的收入标准按照是否达到广州市公积金缴存基数上限划分为两种情况：职工公积金缴存基数未达到广州市缴存基数上限的，其个人收入以缴存基数为准;缴存基数达到上限的，以其缴存基数和工资的高值认定收入，工资以单位在中心登记的数额为准。
昨日，这一政策的细则进一步落地。据大源按揭总经理郑大源昨日透露，公积金因应新政的系统已改造完成上线。除了贷款申请人之外，购房者还可以提供配偶或其他共同产权人在公积金中心缴存的公积金缴存基数，而缴存基数合计只需达到申请公积金贷款月供两倍以上，即符合申请条件。另外，对于申请组合贷款的申请人，其商业贷款的月供部分不在计算之列。
值得一提的是，配偶如是在异地缴存公积金的，其缴存基数目前还不能纳入申请一并计算。
关键词：住房公积金管理、责任制、问题、改善
中图分类号：TU113.5+41文献标识码：A文章编号：
我们的主要做法是：
一、广泛宣传，夯实归集基础
多年来，我们在市中心的统一部署下，把《条例》和相关政策的宣传当作归集扩面的突破口来抓，利用县电视台专题片、展板、宣传资料等形式进行宣传，使公积金政策家喻户晓，深入人心。进机关、工厂、学校宣传住房公积金政策。我分中心还组织人员深入到民营企业向投资人反复讲解建立住房公积金制度的好处、目的和意义。全县召开党代会和人代会，更是抓住有利时机，进行住房公积金情况汇报和宣传。如2008年为进一步提高全县住房公积金缴存比例，我们利用县人代会和政协会召开之际，联名人大代表、政协委员就提高全县住房公积金缴存比例向会议提出议案，引起县委、县政府主要领导的高度重视，解决多年未解决的问题——各乡镇行政事业单位在职在编人员及乡镇学校教职员工从2009年1月开始缴存个人住房公积金。2010年经过努力，通过多次到包装厂宣传、动员，该厂恢复建立了住房公积金补交1870万元。
二、建立责任制，归集率上升、覆盖率扩大
（一）一是在内部建立归集工作责任制。将全县的行政事业和企业单位按性质、规模分类、分片包干、责任到人。每月安排一定时间下去催建、催缴。要求工作人员必须将住房公积金政策反复宣传到辖区内的每一个单位，多次对没有建立公积金的单位逐一上门宣传和催建、催缴，路远就坐公共汽车、附近的单位骑自行车，对较集中的单位步行上门宣传；对政策业务不熟而又是第一次建立住房公积金单位的财务人员，我们就利用休息时间帮助填写表格和汇缴清册；对路途较远的乡镇和厂矿企业来办理住房公积金业务随到随办，宁可自己不回家、不休息、不吃饭也坚持把业务办完。二是建立住房公积金协管员制度。从2005年以来，我分中心，在全县缴存公积金人数较多、规模较大的单位中挑选了数名财会人员，担任公积金协管员。每年对协管员进行必要的业务培训和座谈，听取他们的意见，不断改进服务工作。协管员大都对住房公积金缴存工作主动、热情，每月按时向委托银行缴存本单位的公积金，对公积金的归集起到了带动作用。三是年终考评，落实奖罚。对内部工作人员的责任制，进行总结评比，作为年终评奖的依据。对协管员年终评比，成绩优秀归集突出的，则给予一定的表彰奖励。
（二）、发挥政府职能部门作用，确保住房公积金制度向非公有制单位和社会延伸
2002年3月修改后的国务院《条例》中明确规定：“城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、民办非企业单位及其在职职工都要建立住房公积金制度”。根据修订后的《条例》精神，我分中心先后到工商局、劳动局、技术监督局、人事局，对全县非公有制企业和重点个体工商户进行摸底调查，调查发现全县非公有制单位共900多个，就业职工约20，000多人，只有少数几个改制企业为职工缴存了住房公积金，绝大多数都没有建立公积金制度。我们邀请上述部门领导配合我们多次到非公有制企业宣传建立公积金制度的好处。在此基础，给县委、县政府撰写了《陆良县住房公积金管理工作现状、问题及对策》的调研报告，向县委、县政府主管领导汇报。经县政府常务会议研究同意，向全县下发了《陆良县人民政府关于进一步完善住房公积金制度的通知》，并召开全县住房公积金管理工作会议，重点部署非公有制企业住房公积金扩面工作，让16个已建和未建公积金的大中型非公有制企业负责人表态发言、介绍经验，在会议期间有的负责人当场做出了承诺，签订缴存公积金责任书。会后，我分中心迅速到各非公有制企业抓落实，并与800多个单位签订了责任书，收到了明显的效果。今年初又向各企业下发了《催建住房公积金通知书》。截止目前，全县已缴存公积金的非公有制企业16个，职工人数1，100多人。相继建立了公积金制度，最近部分私营企业也准备为数千人缴交公积金。近日有几家外商独资企业和多家私营企业刚破土建厂就及时到我分中心办理公积金开户手续。
对于流动性较强的非公有制企业缴存公积金的职工辞职后办理支取手续，因他们多数农村户口办不到下岗失业证，我们根据实际情况，采取灵活的办法手续齐全，当即办理，从而进一步调动了他们缴存住房公积金的积极性。
在非公有制单位缴存住房公积金这是老大难问题，我们已经有
了一些做法，初步打开了局面。今后，我们将进一步依靠县政府及其它部门，做好扎实细致的催建、催缴和宣传工作，全力以赴，强势推进，努力开创我县住房公积金管理工作新局面。
三、住房公积金运行情况
认真贯彻执行《住房公积金管理条例》和《曲靖市住房公积金管理办法》，严格执行“管委会决策、中心运营、银行专户、财政监督”的原则，执行国家规定的存贷款利率，依法管好、用好住房公积金，使住房公积金归集逐年递增。为解决职工住房困难，开展住房公积金贷款业务，使住房公积金保值、增值做到安全稳步发展。
1、住房公积金归集管理
认真贯彻执行《曲靖市住房公积金归集管理办法》，增加归集覆盖面。争取更多的单位为职工缴存住房公积金，让全县广大职工都能享受到住房公积金政策，多年来，我们从改进服务等方面入手，不断改进住房公积金的归集管理服务水平，通过对归集政策的反复宣传，动员效益较好的一些企事业单位相继提高了缴交比例。针对少数拖欠职工公积金的单位，我们采取被动为主动，积极协调。截止到2012年8月陆良县共建立住房公积金单位185个，人数19500人。归集住房公积金9230万元，比上年同期7459万元增加1871万元增长25.1%，住房公积金累计归集额65761万元。
2、住房公积金支取管理
严格按照市中心制定的《曲靖市住房公积金提取管理办法》执行，认真审核支取条件的证明材料，从严把关，坚决杜绝骗取、套取住房公积金，对符合支取条件的职工及时办理。为广大职工提供更加方便、快捷、优质的服务。截止到2012年8月职工支取3453万元比上年同期2548万元增加905万元增长35.52﹪，累计支取24228万元现有余额41533万元。住房公积金支取增长主要因素是新购住房较多，新系统上线后住房公积金偿还贷款增加。
3、住房公积金贷款管理
严格执行《曲靖市住房公积金个人住房贷款管理办法》，认真落实贷款三级审批责任制，在授权范围内根据借款人的住房面积、年龄、家庭收入、信用水平等综合因素确定贷款金额，规范个人住房贷款抵押、担保操作程序，只要符合贷款条件及相关规定，在确保资金安全的情况下，采取定期或不定期研究办理。截止2012年8月发放贷款255笔,金额5013万元,比上年同期5689万元减少676万元降幅11.88﹪完成计划8500万元的59﹪。累计发放9876户、累计发放额53668万元。充分发挥了住房公积金的互助作用，有效地提高广大职工特别是中低收入职工购、建住房的支付能力，对改善职工居住条件，促进陆良经济社会的和谐发展发挥了积极作用。
分中心高度重视贷后管理，通过协调参缴单位，采取经济、行政、法律等有效措施，严防贷款呆坏帐的发生，最大限度地避免和减少贷款风险。为有效防范和控制贷款风险,强化贷后跟踪管理,采取提前电话通知,专门上门催收,请贷款人所在单位协助催收等办法,加大贷款催收力度,取得很大成绩。截止到2012年8月回收贷款34714万元，贷款余额18954万元。逾期贷款18万元，逾期率1‰。
一住房公积金制度概述
1.住房公积金的概念。
住房公积金,是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体(以下统称单位)及其在职职工缴存的长期住房储金。
实施住房公积金制度的意义。
实行住房公积金制度,对于建立与社会主义市场经济相适应的住房制度,加快了城镇住房建设的步伐,实现住房商品化、社会化,提高职工解决自住住房的能力,改变着职工住房消费观念,建立新的住房建设融资渠道,逐步完善住房保障制度都具有非常重要的意义。
二我国住房公积金制度现状与问题分析
1.住房公积金覆盖率低。由于企业改制,有些企业处于倒闭的边缘,没有力量开展这项业务。身份不同待遇不同。即使同一单位内,对编内职工和编外职工也有所区别,城镇非公有经济组织很少建立住房公积金制度。
2.投资手段单一,未能有效实现资金的保值增值。我国目前“低进低出”的利率制度可能因为通货膨胀等原因而使得公积金余额不能达到保值,而增值上渠道的单一性又无法使公积金的资金在短期内得到快速增长。随着国企改革力度的加大,国退民进,大量职工改变身份,临时、短期异地就业十分普遍,目前这种状况,指望民营和私营业主主动缴交住房公积金是不现实的。面对储蓄投资的多样化选择,公积金这种被动、消极式的融资方式也将越来越难适应环境的变化,公积金政策的优势也将逐步弱化。
3.风险防范压力大。住房公积金制度政策性强,涉及面广,由于发展时间短,经验不足,在资金的管理和使用过程中难免出现这样或那样的问题,中心自身管理制度方面存在问题,内部控制机制不健全或违规操作导致公积金的风险。行政风险指政府运用行政手段,强行挤占、挪用住房公积金而造成的公积金风险。另外,有些情况是由于为住房公积金贷款提供担保的担保公司注册资本不足以承担所担保的住房公积金贷款额,因此产生的住房公积金风险。
4.缺乏有效的监管机制。目前,以挪用住房公积金或以住房公积金为抵押从而骗取贷款的案件却屡屡出现,涉案数目之大令人触目惊心。利用职务之便,或监守自盗,或内外勾结,使住房公积金陷入风险之中,使住房公积金管理中心主任成为高危职务。如:湖南郴州市住房公积金管理中心主任李树彪,利用职权多次向银行作抵押贷款,涉案金额达1.2亿元,用于境外豪赌。可能的原因是机构设置不规范,内部管理控制不严。没有实施细则、操作流程不规范,各项措施不配套,内部监控机制缺失,管理手段比较落后,考核目标不清晰,考核措施不具有可操作性。
三完善住房公积金制度的对策建议
1.扩大住房公积金的覆盖面。严格限定住房公积金享受群体住房公积金制度必须针对低收入阶层。将广大中低收人职工纳人住房公积金体系符合我们建制的根本目的,同时也是社会公平的具体体现。加大个体工商户、自由职工者、进城务工人员的建立力度。首先,降低准入门槛。针对农民工工资低以及非公有企业本身的不稳定性等特点,首先要“低门槛进入”,在缴存基数、缴存比例都应与城镇职工有所区别,要让农民工及非公有企业承担得起。二是,完善管理办法,拓宽使用范围。允许他们在外地(尤其是户籍所在地)购建自住住房时,提取住房公积金及申请住房公积金贷款。最后,分步实施,逐步到位。在个体工商户、自由职工者、进城务工人员中建立住房公积金制度是一项全新的事业。
2.改革现行住房公积金的投资策略。首先,住房公积金制度有必要增强投资基金的功能。第一,住房公积金增强投资基金的功能有利于公积金的保值增值。投资基金是目前国际上普遍采用的资金增值方式。其次,住房公积金制度增强投资基金功能是可行的,通过增加投资基金的功能,必然要寻找专业的基金管理公司,从而利用其具备专业知识的优秀团队,运用智慧的投资方式使资金安全增值,降低管理成本和交易费用,也可实现规模效益,最后,住房公积金制度的两类基金属性可以有机结合,管理部门只要根据市场制定投资的比例,及时调整资金的分配,减少闲置资金,提高资本利用效率,就有实力提高保障能力。每年提取收益的一部分投入廉租住房的建设,就能解决更多的住房困难。
3.建立公积金贷款风险防范体系。
①加强对借款人信用审查。借款人是否具备借款资格和还款能力是产生信用风险的源头,因此加强贷前审查工作尤为重要。
②加强抵押物贷前审查工作。对在建房要坚持跟踪审核,即审查开发商房地产开发资质,审查开发项目建设资格,跟踪开发项目的建设进度。
③大力发展政府担保制度,积极探索保险制度,对借款人在还款期内预期收入降低无力还款时,由保险公司赔偿全部或部分款项,将公积金管理机构承担的风险分散为担保公司与保险公司多家承担。
④加强中心内控制度建设。结合公积金贷款业务自身的特点,制定实施细则、规范流程;其次,建立完善的审核机制、内控机制,并要坚持落实到位,不宜随意简化手续、缩减或合并操作程序,也不宜一人多岗。
⑤增加贷款品种,化解政策风险在还款期间突然出现变故,造成借款人偿还贷款困难的,应该允许借款人修改贷款合同,通
过变更借款人、抵押物或延长借款期限等方式,帮助借款人缓解还款压力,化解贷款风险。
4.完善住房公积金监管机制。
①公开信息,增强社会监督职能。定期接受市人大、政协检查指导,提高住房公积金管理透明度,开通了住房公积金网站,向社会提供了公积金政策咨询、业务查询等服务。
②加强内部控制机制建设制定严密可行的住房公积金管理实施细则、操作规程等配套制度,作到分工具体、权利义务明确,做到人人有目标,有责任,考核有依据。
五招去库存，有效！
各地去库存的“招数”主要有五类：运用公积金杠杆、鼓励农民工进城购房、降低税费、打通商品房和保障房通道和实施房地产供给侧改革。
这些政策效果怎样？上海易居房地产研究院副院长杨红旭提供了他们的监测报告：“我们研究院跟踪的全国35个城市的库存量，从2014年七、八月份之后，开始震荡下滑，去化周期也缩短了一些，数据表明：2014年以来的中央和地方政策合力，使库存有所缓解。但是，目前的房地产库存还没有下降到合理水平。”
发挥公积金杠杆作用阻力不少
总的来看，这些政策有用，但还不够。那么到底哪些方面还有短板呢？
以公积金政策为例，推进异地贷款、提高贷款额度等，已成为各地公积金新政的“标配”。进步不小，但要发挥公积金的杠杆作用，还需要克服不少阻力。
杨红旭说，一大阻力是各地公积金资金池规模小。三、四线城市，缴公积金的职工比例不高，缴纳的数额有限，资金池子总规模偏小，难以起到一个很大的促进作用。
公积金商业贷款混贷手续复杂
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，另一大阻力是，公积金额度低，而且与商业贷款混贷手续复杂。一方面，公积金贷款的上限额度，在房价总价中的占比，是比较有限的，不能有效降低首付负担；另一方面，贷款人都希望公积金贷款和商业贷款混贷，减轻贷款负担，但是申办的手续比较复杂，持续的时间比较长，有时候开发商不愿意接受，有时候二手房的业主不愿意接受。
所以，杨红旭建议公积金下一步的改革，要注意：第一，要提高职工缴纳公积金的积极性，督促企业按照规定给职工缴纳公积金；第二，让公积金的使用更加方便。
高房价阻碍农民工购房
除了发挥公积金的杠杆作用，各地更期望农民工、新市民成为楼市去库存的主力军，现在又有哪些难题呢？
山东烟台的85后小孙，这个春节为买房有点郁闷，烟台新房均价6000元左右，而他月收入也不过3000元。买一套80平方米的房子，光首付就需要不吃不喝4年多的工资。
胡景晖说，房价高仍然是农民工难以逾越的障碍，而农民工贷款购房也很难。
胡景晖：“农民工购房，更需要贷款的支持，但是对他们来讲，流动性比较大，收入也不是非常稳定，因为很多农民工的收入，是按年或者按季度结算的，如果按照现在商业贷款的逻辑来讲，基本不具备按月还款的能力。”
很多城市公积金贷款都有连续缴存等规定，将工作不稳定的农民工挡在了门外；收入不稳定，哪里还敢贷几十年的款；农民购房意愿还受到就业机会、子女上学、公共服务、医疗保障等多重配套政策的影响。
促进农民工买房要加大扶持
国务院发展研究中心副主任王一鸣说，2014年只有1%的农民工买房，促进农民工买房，要加大扶持。
王一鸣：“现在有的地方已经在做，比如安徽，农民工买房，政府给补贴，契税能不能再进一步降低？贷款能不能给贴息？”
关键词:住房公积金;风险;贷款主体;借款主体
一、制度设计缺陷
住房公积金制度在我国发展多年,在实践中其存在的风险问题日渐显现。
(一)监管机制风险
我国现行的监督管理体制为“房委会决策、中心运作、银行专户存储、财政监督”,形式上似乎完美,但是实际运作中,房委会是一个虚设机构,加之成员多为政府官员,储户代表比重低,所作决策是否能代表职工的意愿和利益令人怀疑。中心与地方房改办一套班子、两块招牌,并非独立的能承担民事责任的法人代表,在中国法律观念较淡漠的环境下,可能在地方或部门利益的驱使下,挤占、截留、挪用职工的公积金存款。
(二)住房公积金的运作模式存在风险
1、委托运作模式存在的风险。根据2000年4月国务院颁布的《住房公积金管理条例》,住房公积金中心不能从事金融业务,而只能委托住房公积金管理委员会指定的银行办理住房公积金的金融业务。个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理,并由住房公积金管理中心承担风险。由于委托方公积金管理中心与受托方银行是两个不同的利益主体,特别是银行是以利润最大化为目标的经济实体,虽订立了委托合同,仍难以消除在运作过程中产生的利益冲突。
从银行方面来看,这种冲突的存在,一是表现为银行在自营业务与委托业务之间进行“权衡”,可能将风险较小、利益较高的项目留给自己,而将风险较大的项目以委托贷款方式发放,加大了公积金的贷款风险;二是由于银行不承担公积金个人住房贷款的风险,基于节约成本考虑,银行对贷款的回收着力不够。
从公积金管理中心来看,公积金管理中心因不直接面对借款人,受托银行又与公积金管理的中心信息不对称,在监督管理还款方面处于被动地位。在住房公积金业务承办银行只能由住房公积金管理委员会指定的情况下,即使受托银行不按合同约定履行收贷职责,公积金管理中心对银行进行制约和追究力度也不够。公积金管理中心没有承担经营风险的资金保证。具有一定的自有资金是一个独立的民事主体承担经营风险的前提条件。住房公积金管理中心是一个直属市人民政府、不以盈利为目的的事业单位,其管理费用由本级财政从该中心上交的住房公积金增值收益中按标准拨付,中心本身并无任何法人资本金,运作的资金都是职工的住房公积金贷款,一旦出现资不抵债的现象,中心无产可破,承担经营风险也就只是空话。
2、贷款运作模式存在的风险。这是指由于住房公积金政策的特殊性及相关政策变动而形成的贷款风险。
(1)贷款对象受到限制。住房公积金的政策性特征决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入者,但中低收入者收入不稳定,偿债能力不强,严重影响了贷款的安全性。事实上因中低收入阶层没有贷款偿还能力,很少申请贷款。目前公积金贷款者绝大部分是中高收入阶层,贷款者享受的贷款低利率是低利率存款者的一种贡献,造成了事实上的贫帮富。若仅从公积金资金运用的安全性角度看,此现象并不构成风险,但与政策性金融的服务宗旨有差异。
(2)公积金个人住房贷款的利率政策性风险。住房公积金作为一种“强制储蓄低进低出,封闭运作”的政策性住房资金,在发放个人住房贷款时实行“低存低贷”政策,且贷款的期限长,最长可达30年。在贷款期限内,社会经济和金融市场必然会发生变化,比如,发生通货膨胀时,住房公积金将蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款,如果贷款期限延长一倍,从机会成本的角度来看,其风险将增加一倍以上。
(3)区域管理产生的矛盾。在住房公积地方化管理原则下,一方面地方政府为拉动住房消费,对公积金管理部门下达个人住房贷款任务目标,过分强调贷款数量增长,容易忽视贷款质量,加大了产生不良贷款的可能性;另一方面,现在大多数公积金贷款实现区域性贷款,即在本区域内缴纳了住房公积金的职工,只有在该区域内买房才能申请贷款,这就阻碍了一个区域的公积金流动,不利于风险分散。
(三)政策和法律风险
我国目前尽管有《合同法》、《担保法》、《贷款通则》、《保险法》、《城市房地产管理办法》等为住房抵押贷款提供了法律依据,但相关操作细则还不完善。
1、对受托银行如何协助委托人收贷,应尽怎样的责任和义务没有相应的法规条款约束。
2、由于社会住房保障机制还没有建立,市场上少有廉租房可供租用,而借款人在观念上还不能自愿到市场上找房租住,维护合同信用,当借款人无力还贷,抵押物被处置时,会产生一些负面影响,引发社会稳定问题。在这种情况下,还款的法律约束被软化,抵押贷款逾期风险实质上不能得到最终化解,这就需要有一套行之有效的具体配套办法与之衔接。
二、贷款主体操作不当
操作风险对贷款业务的影响日益突出,所谓操作风险是指在贷款操作过程中一系列可能的损失,是与业务操作之间关联的风险。操作失败风险一般来源于经办人员、业务流程或管理技术的失败或违规,贯穿于整个贷款发放及回收过程。在没有形成规范化管理的标准体系之前,这种操作风险的发生甚至频繁出现,将直接影响贷款业务的整体发展。
(一)针对政策规定的操作不当
针对政策规定的操作不当表现在公积金管理的相关工作人员职业素质不高和法律法规意识不到位造成的。一是行政领导批条打招呼贷款,或由领导担保不抵押造成风险;二是工作人员操作不当造成风险,如经办贷款的人员在审查贷款的过程中由于审查不过硬,某个环节出现失误,或者由于产权登记部门的工作人员在产权登记过程中出现失误等情况,都会给贷款带来一定的风险。
(二)对物业审查不清带来的操作性风险
1、期房贷款风险。以所购期房作抵押,由开发商提供阶段性担保,是目前各地发放住房贷款,防范房贷风险的有效形式之一。在公积金贷款的过程中,从期房贷款发放开始到住房公积金管理中心取得抵押的《房屋他项权证》、确立抵押权益之前,还存在不小的潜在风险。
当前,由于国家宏观调控政策的影响,在一些地区房地产投资开始回落,同时,由于房价的快速上涨,使得群众的住房购买力受到了较大的影响。
前几年,由于房市处于供需两旺的态势,发生上述楼盘抵押处分的概率极小,目前则不然,供需态势发生较大变化,不确定因素很多,抵押未登记住房公积金贷款潜在风险增大。
2、国家保持对房地产市场重点调控的态势下,一些规模与实力较小的房地产开发公司,在预售情况不好、资金链一旦断裂会形成“半拉子”工程,在建的楼盘无法竣工,预售楼盘无法交付使用,已按揭预售的期房将因不能进行产权登记而使抵押物“悬空”。这是银行和管理中心都不愿看到的结果。
3、房地产市场进入盘整期,如果市场销售不畅,空置率居高不下,一些以土地或在建工程抵押的房地产开发项目,将面临贷款到期无法偿还的困境,个人住房公积金贷款不能及时偿还,银行一旦采取措施通过处分抵押土地或在建工程来清偿逾期的项目贷款,那么管理中心对上述抵押项目楼盘所发放的个人住房公积金贷款,由于事前不能办理抵押预登记备案而处于非常被动的地位。
4、期房从预售到竣工交付时间短则半年长则一年以上,只要管理中心未执管按揭贷款住房的《房屋他项权证》,那么在此期间借款人因各种原因发生贷款逾期,管理中心就面临无法处分“抵押物”的风险。由此可见,对期房发放按揭贷款的风险远高于现房放贷的风险。
(三)产权产籍审查不清的风险
产权产籍审查不清会出现的风险有:
虚假抵押,贷款人伪造根本不存在的或不是自己的房屋的产权证,骗取贷款。
多头抵押,也称重复抵押,指用同一房产证进行多次抵押。
遗漏共有人抵押,借款人把与别人共有的房屋单独抵押,导致中心与其他产权拥有人发生纠纷而不能处置抵押物。
旧契抵押,房屋产权超过一定期限需要重新登记,过期的房契或产权证没有法律效力。
三、借款主体违约
借贷主体故意引起的风险主要是信用风险。信用风险主要是指借款人因主客观原因所引起的未按合同约定按期偿还到期贷款本息的风险。信用风险是否发生取决于借款人的资信状况。借款人的资信度越高,贷款风险越低,二者成反比关系。现行的个人住房消费信贷是在个人信用信息残缺不全的情况下推行的,信贷部门对个人资信情况了解较少,个人守信意识不强,较难规避个人信用风险。在这种情形下,发放贷款势必承担较多的不确定因素带来的违约风险。
1、个人信用信息不全。个人信用消费介入我国居民生活的时间还不长,个人信用制度尚未建立。在个人信用信息残缺不全的条件下,贷款人对贷款人的资信调查评估只能依赖职工所在单位,而单位为其职工出具的资信证明有较大的随意性,有时为帮助职工顺利获取贷款还有意多填报职工收入,使贷款人难以评估和控制个人住房贷款的违约风险。且职工单位出具的资信证明考察的也只是某一时期的静态收入水平。市场是多变的,个人收入常有起伏,并不能完全反映一个人的信用状况,以此作为信用依据,隐含的风险极大。
2、借贷主体违约。被迫违约,指借款人支付能力不足或由于不可抗力因素造成无法继续按期清偿中心贷款本息造成的违约,它来源于对借款职工未来收入的不确定性和对未来事物发展的不可预见性。造成被迫违约的情况主要有:借款人可能因为疾病、事故等不可抗力因素导致部分或全部丧失劳动能力或失踪、死亡等;借款人要能因从事的行业整体经济效益衰退或就职的单位盈利能力下降、机构改革、人员分流、企业破产等社会因素导致收入下降或无稳定的收入来源,从而无力按期足额偿还贷款。
3、借贷主体理性违约。指当抵押房产价格下跌,其价值波动给借款人造成的价值损失大于职工在该房产上已有的权益积累,意味着借款人放弃还款反而会带来更大利益,出于经济理性,借款人主动违约。在市场经济持续快速发展的同时,社会中的个体会越来越显现其作为“经济人”的性质,在发达市场经济国家已有研究的理性违约现象也会出现。在房价一路走高的情况下,不存在理性违约的问题,但房地产市场供求关系一旦反转,房价不断下跌时,则难保此种情况不会发生。
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关键词：住房公积金；管理体制；归集覆盖面；资金运营管理
中图分类号：F293.30文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）11－0060－02
我国城镇住房制度改革已经步入加快住房保障体系建设的新时期，住房公积金制度的建立和发展在促进住房建设、扩大住房需求、解决中低收入职工住房难题等方面发挥着重要作用。改革、发展、完善住房公积金制度，对我国住房制度的未来发展具有重要意义。
实行住房公积金制度的目的就是为了解决城镇居民买房、建房资金问题。所以，加强住房公积金管理是提高住房公积金使用效益的根本保证，只有努力提高住房公积金的管理和服务水平，确保资金安全，搞好资金运用及其风险防范，才能不断提高资金使用效果，充分发挥住房公积金制度作用，加快解决中低收入城镇居民的住房问题。
一、住房公积金管理体制
我国住房公积金管理实行“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督”的管理原则，同时，省级建设行政主管部门是所在省住房公积金管理的监管部门，设区的市设立住房公积金管理中心，其所属县（区）可以设立公积金中心管理处或分中心，设区城市成立住房公积金管理委员会，委员会设立办公室，负责公积金管理委员会的日常事务。目前，全国在343个设区城市设立直属城市人民政府的住房公积金管理中心，绝大多数都实现了分部、分中心与本部之间的统一决策、统一管理、统一制度、统一核算。
二、住房公积金运营管理现状
住房公积金资金的主要运营方式包括：住房公积金的存储、个人贷款和购买国债。资金运用状况是考察公积金制度是否充分发挥住房融资功效的重要指标。截至2008年底，全国住房公积金累计缴存总额为20699.78亿元，同比增长27.54%；缴存余额为12116.24亿元，新增余额2511.13亿元，增幅为26.14%；实际缴存职工人数为7745.09万人，同比增加557.18万人，增幅为7.75%；累计提取总额为8583.54亿元，占住房公积金缴存总额的41.47%；年末提供廉租住房建设补充资金总额为191.93亿元。住房公积金制度的优势日益显现。
住房公积金银行专户存款余额为5616.27亿元，扣除必要的备付资金后的沉淀资金为3193.02亿元，沉淀资金占缴存余额的比例为26.35%，同比上升3.59%，大量的住房公积金资金沉淀，使住房公积金难以保值、增值，甚至造成住房公积金资金的贬值，严重制约了住房公积金的发展。
三、住房公积金管理中存在的问题
（一）覆盖面不广
2008年末，全国应缴职工人数11184.05万人，实际缴存职工人数为7745.09万人，仅占在岗职工人数的69%左右，全国有近3500万城镇在岗职工还未参缴。大部分非公企业人员、私营企业人员、下岗职工、个体劳动者和自由职业者以及进城务工人员，还没有覆盖。大部分有强烈改善住房需求的城镇居民因为没有建立公积金，而无法获得住房公积金贷款，而已经建立公积金制度的行政事业单位职工，因住房条件相对较好而缺乏贷款购房的内在需求。覆盖面狭窄，全国各地总体覆盖率不高，是造成住房公积金使用效率低的直接原因。
（二）制度施惠欠缺公平，中低收入家庭的住房消费难以得到住房公积金制度的积极支持
住房公积金在贷款环节非常注重借款人的还款能力，具有一定支付能力的高收入阶层，他们获取公积金贷款的几率较高，而低收入者无力购房，自然无从享受住房公积金低息贷款优惠。全国七千多万职工缴存住房公积金，却只有九百多万职工能够享受公积金低息贷款政策，惠及率仅为12.41%，且贷款职工也以中高收入职工为主。因此，缴存额的两极分化进一步拉大收入差距，造成公积金制度施惠面欠缺公平，形成了大多数中低收入者用低息存款向高收入阶层提供补贴的扭曲局面。
（三）资金运用效率低且地区差异明显
从全国范围看，由于受就业人口分布、地区经济发展和职工收入等因素的影响，住房公积金的资金运用效率和使用效率较低，融资渠道狭窄，住房公积金在缴存和贷款方面还存着地区性差异。
通过对2008年全国住房公积金缴存和贷款情况统计调查发现，广东省、北京市、江苏省、上海市、浙江省和辽宁省这六省市缴存额占当年全国缴存总额的一半之多；全国住房公积金使用率为72.81%，住房公积金运用率为53.54%；特别是在中西部地区，资金运用率更低，仅20%～30%。住房公积金个人贷款率为50.30%，其中，北京市、上海市、天津市和浙江省的个贷率超过了70%。由此可见，住房公积金资金运用效率在总体上呈现与经济发展水平相适应的“东部及沿海地区发展迅速，内地及西部地区发展缓慢”的特征。
（四）管理体制不健全，外部监管薄弱
现行住房公积金管理体制尚不健全，管理制度缺乏系统化、具体化。条例所规定的管委会民主决策及财政等多方监督无法真正落实到实际管理活动中。住房公积金管理中心，没有自有资产，既非金融机构，又非政府机构，而是完全依赖公积金增值收益维持其运行费用的事业单位，但其存贷业务性质实质与银行类似，对照巴塞尔协议资本充足率4%～8%的基本要求，管理中心根本无法承担住房公积金运营风险。全国上万亿的住房公积金资金，实际上是由各地管理中心作为商业银行的超级储户方式调度运作，而这部份巨额资金却不在直接金融监管体系范围内。目前，全国各省市的监管力量比较薄弱，外部监督与管理仅仅限于管理中心书面情况报告和一些数据报表，缺少有效的监管手段。
三、完善住房公积金管理的对策
（一）扩大住房公积金归集覆盖面
1.加大宣传力度，提高社会各界对住房公积金政策的认知度
可以采取报纸、电视、宣传资料、会议、上门讲解等多种形式，对住房公积金优惠政策进行广泛宣传，让更多的在职职工了解住房公积金政策，争取社会各界的理解和支持，重点是提高企业领导的认识，宣传的重点是填补政策盲区，解决企业领导缴存责任意识不强问题，形成有利于扩面工作的舆论氛围。
2.借助政府部门配合支持，督促未建制单位依法维护职工权益
由于住房公积金制度及相关配套的法律法规尚未完善，住房公积金管理体制和机构有一定局限性，因而在全面推行住房公积金制度时，仅凭自身力量是不够的。要借助政府和相关部门的支持，把属财政供养人员的住房公积金补贴如同工资一起列入预算，保证他们与国家机关和事业单位职工享有同等待遇，为非公经济单位建立住房公积金制度起表率作用。
（二）根据不同收入的群体，制定差别化的贷款政策，取消贷款限制条件
住房公积金积贷款是中低人群体改善住房条件的主要途径之一，但是，由于申请资格要求过于严格以及贷款限制条件苛刻等原因，把许多有住房需求的人群挡在贷款大门之外，这也是造成住房公积金使用率低的主要因素。目前住房公积金良好的贷款回收数据表明，应当通过修改相关规定，取消不合理的限制条件，特别是对中低收入群体贷款申请资格的要求要适当降低，还可以通过贷款品种的变化，对低收入职工家庭给予实质支持；对于高收入家庭应实行相应的限制措施，如果已享受住房公积金优惠贷款政策，要对同一缴存人贷款次数进行限制或者限制贷款总额度。总之，应该体现住房公积金优惠政策的公平性。
（三）拓展住房公积金增值投资渠道，提高运营效益
在我国，住房公积金较少参与资金市场，大量闲置资金沉淀于银行，对经济发展的作用不明显，为此，将资金的投资结构进行变革，开辟新的投资渠道，突破传统国债范围，参与到金融机构特别是资本市场，将对提高我国住房公积金的运营效益具有重要意义。
首先，要拓展债券投资品种，投资信用等级高的政策性金融债券、商业银行债券以及利率较高的国家中央企业债券，在我国资本市场足够成熟时还可以考虑投资住房抵押贷款支持证券（MBS）。在具体的投资操作中要注意规避债券的利率风险，可通过研究人民币汇率调整、利率变化及通货膨胀等因素，做长、短期配合组合投资，分散债券的利率风险和再投资风险。
其次，要探索证券投资基金模式，为保证资金投资安全，应选择以债券投资为主，股票投资为辅的基金投资模式，并根据情况的变化适时进行调整，通过基金的有效组合与管理，实现最大收益。与此同时，可通过公开招标方式选择专业性的基金管理人，其主要职责是从事股票、债券等金融工具投资，负责资产的财务管理，确保资金的流动性、安全性和盈利性。
（四）完善立法，实现管理法制化
新加坡住房公积金制度成功之处在于立法明确、法制健全。《中央公积金法》是新加坡归集、管理、使用公积金的法律保证，并不断完善执法和监督职能。此项重要经验启示我们，完善的法律法规体系是稳步有序推进住房公积金制度深入开展的基础。我国虽然颁布了《住房公积金管理条例》，但属于行政法规，法律层次较低，与之相配套的各项法律制度仍须健全，因此，住房公积金的立法工作迫在眉睫。
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关键词：住房公积金管理制度金融化
1我国住房公积金管理制度的发展现状和存在的问题
我国国民经济中不可忽视的重要组成部分就是住房公积金制度，它有效地维持了我国住房保障体系的稳定运行并且为低收入家庭就改善住房条件提供了资金支持。然而据《中国经济报》数据显示，我国住房公积金管理制度中存在不少问题。首先，公积金机构比较脆弱；其次，受益人不合理；最后，管理中存在政策性问题。
1.1管理体制不顺，缺乏监管
我国住房公积金体系是由委员会、管理中心、银行及财政部门四部分组成。受传统管理模式的影响缴纳者和管理者间的债务债权关系不甚了解。此外，公积金的管理中心一直被认作是非盈利性事业单位，然而，在公积金运营过程中却担任金融机构的角色。而公积金的委员会会受到审计、财政和建设等部门的监督和管理，会使得绝大多数的公积金会实行区域管理。在这种错误认知和实际情况影响下住房公积金因为缺乏相关金融监管或者监管力度不够而导致出现“行政化”倾向，即会受到行政等部门的干预，甚至储存资金会作为“准政府资金”。此外，制定住房公积金的政策与金融代沟相差较大，政策与金融间的不匹配已经成为我国住房管理体系的一大障碍。
1.2社会分配扭曲，不公平程度加深
国家机关、事业单位和社会团体等各类在职员工可享受住房公积金的政策优惠，而相对于收入不稳定和存在风险隐患的个体商户和自由职业者，尽管他们也属于制度覆盖范围，但由于收入问题会导致这类低收入人群无法享受其合法权益。因为在公积金贷款资格审核过程中，低收入人群无法保证定期还款甚至是有偿还款能力者也很难通过资格审核；相对而言高收入者就轻而易举。在这种苛刻的条件限制下，低收入或者收入不稳定人群就很难依法享受低息住房贷款政策，只能储存在低于市场利率水平的银行中，实际而言这就造成低收入者为高收入家庭贷款提供补贴的不公平局面。此外，我国各地区、各行业、各职位的收入也是天壤之别，而不公平的住房公积金缴存制度又再次造成二次分配不公平的局面。
1.3属性认识不清，忽视了金融属性
兼具政策和金融两大属性的住房公积金是由政府依托自己信用而强制建立和推行的一种合租房金融活动。在政府的参与下其政策属性不言而喻，但潜在的金融属性而未被发现。我国住房体制的实质是政府参与市场住房资源的调控，即通过引导居民愿意买房、买得起房而使其成为住房消费市场的消费主力军这一手段在市场中合理配置住房资源。在国家取消福利分房后随之消失的是居民是否愿意购房，居民的购买力下降势必会导致政府出台相应金融上的政策支持。而住房公积金的存在就是通过设立住房基金来发放个人住房抵押贷款来解决居民买房问题。
1.4管理机构职能虚设，运行脱节
依据我国住房体制管理机制秉行原则，住房公积金是由居委会决策和管理中心合力运作的。我国居民尚且对住房公积金管理中心的职责及功能了解不清楚、缺乏足够的认识、定位模糊。我国公积金是管理中心和城乡建设部共同管理，但由于管理中心地域和管理封闭等原因造成了公积金的运作受到行政部门的干预。此外，管理中心也没有相关法律法规铭文规定其金融职能，导致政策与金融相脱节而产生一系列的矛盾待解决。
2对公积金管理制度的政策和金融特性的认识
住房公积金是依托政府信用强制推行的一套住房管理体系，具有一定的政策性；而金融属性又融合在公积金的整个资金流转过程。不难看出，住房公积金问题是政策问题和金融问题的集合体，这两大属性也成为了公积金的本质属性。而住房公积金体系的问题就在于没有清楚认识到这两大属性的关系。
2.1两大属性的内在关系
政策和金融两大属性是住房公积金的本质属性，前者是前提、后者是表现形式。这种政策性金融就必须在法治的框架和市场发展规律的前提下充分发挥其金融特点。住房公积金中确定的管理模式和体制都要符合金融市场的客观规律和基本管理原则。若是不能很好地认识金融属性或者看不到该特性，那么我国住房公积金体系的管理和运作就会问道于盲，无法根除“行政化”问题。若是不能正确把握政策属性，就不能在市场体制下建立新住房体制，也不能完成提高职员购买住房积极性的历史使命。
2.2双重特性下的管理模式
委托模式是我国住房公积金中最为常见的管理模式。该模式下虽然可以利用银行的网点资源，但是作为事业单位的住房公积金管理中心却在银行中担任资信评估和放贷等金融职能。而实际上的金融机构不仅有标准的监管机制和风险防范机制，而且也有大量储备资金，这就与管理中心的本质自相矛盾。住房公积金的管理中心是一个非营利性的事业单位，是一个靠自我约束化管理而不接受金融机构管控的事业单位。
3加快我国住房公积金管理制度的金融化发展的有效对策
3.1扩大公积金的覆盖面
历史经验中不难发现，解决住房公积金金融化问题的有效措施就是有效扩大住房公积金覆盖面，扩大覆盖面就可以保证住房公积金金融化问题的解决以及带动房地产产业的消费。其一，坚持各类工作共同推进的原则。对于已是住房公积金的纳入群体，如事业单位和行政机关等应该发挥其带头作用，全面覆盖其住房公积金补贴。加强政策宣传和引导非公企业单位，站在企业长远发展角度、职工工作积极性和社会福利影响力等方面鼓励企业完善经营模式及运行体制。充分调动非公企业为职工缴存住房公积金的积极性，提高职工维权意识，让职工从自身提高维权意识，认识到单位有为其提供住房公积金的义务，以及员工自身依法享有这些合法权利，切实让员工认识和了解到自身利益，通过这种从员工自身出发提高维权意识可有效扩大建制范围。比如借助发放宣传手册、多媒体宣传等手段可让职工清楚了解这些合法权利及义务。其二，坚持循序渐进的原则。大力宣传和引导非公企业，对其公积金制度建立过程中可适当降低门槛再在经济恢复后调整到位。在扩大住房公积金的覆盖面时切勿一口一个胖子，而是要站在非公企业的角度考虑实际问题。比如，非公企业在为职工缴纳公积金的过程中是有一定排斥心理，外加非公企业的经济状况也不是一直风调雨顺，因此为缓解心理障碍及财政压力可适当降低非公企业公积金的缴纳比例和缴纳基数，待非公企业克服心理障碍和经济好转后再调回国家规定的标准上。
3.2提高贷款实际利用率
住房公积金体制是兼顾政策和金融两大特性属性，因此可将金融创新工具充分运用到住房公积金管理过程中。解决广大低收入家庭住房公积金贷款问题，合理优化管控公积金的贷款限额、贷款条件和贷款过程。提升贷款的实际利用率，为的是带动住房公积金朝着金融化方向发展、增强社会效益。首先，提高贷款限额。各地区的住房公积金的管理中心要考量当地的实际发展状况、区域内住房的实际情况及贷款人信用等方面。在坚持政策属性和金融属性的前提下严格按照市场调控方针执行政府的决定。在坚持政策性住房金融特点的前提下严格执行政府对房地产的市场调控方针；在达到居民实际需求和居民群体切身利益的前提下适当调整住房公积金的贷款限额。基于此，提高贷款限额不仅为各类职工家庭改善住房条件，也为缴存住房公积金提供动力支持，而且还极大提高了社会居民的生活质量和满意度。其次，放宽贷款条件。存在部分有住房需求的居民因贷款限制条件过多而无法申请导致贷款失败，这在很大程度上限制了住房公积金的使用情况。管理中心可参照各大银行的贷款条件适度调整住房公积金的贷款政策。比如，对不同收入群体实行差异化管理，降低贷款利率使之低于银行利率，这种优于银行的贷款自然能吸引到大量市民自然也就提高了住房公积金的利益效率。再者，为低收入职工开辟绿色通道即适当增加贷款额度、降低利率等优惠，可有效解决低收入家庭住房困难问题，从而提高低收入家庭的社会幸福感。最后，简化贷款过程。住房公积金的资格审核环节就阻碍了大量低收入家庭的住房公积金申请。简化贷款过程，不再让社会居民跑冤枉路，可有效提高住房公积金体制运作的效率；简化贷款过程，就是要将住房公积金的申请环节变得简单，不再让低收入家庭望而却步。
3.3完善住房公积金的监管机制
建立信息共享平台是完善住房公积金监管机制的有效措施。相关部门相互协调共建高度统一的信息管理平台，使住房公积金信息透明、公开，可以更好地接受相关部门的监督，提高住房公积金的管理效率和使用效率，同时保证政府各部门间信息共享。所以要建立长久有效的管理机制来规避资金运营风险，集中精力管理审核住房公积金的质量，加大违规违法行为的处罚力度，加强对国家审计部门和财政部门的监督力度，促进住房公积金事业科学健康发展。此外进一步加强建立风险防范体系制度。加大相关部门的监督力度和增加公积金的管理透明度，严控管理中心内部人员的行为规范及权力使用等方面。财政部门制定的收支、预算审核制度，管理中心需严格执行。建立除个人公积金贷款以外的基金共管、财政专户等制度。对管理中心加强监管而不让人民出现定位模糊、认识不清等现象，可妥善解决公积金管理金融化问题、推动国民经济的稳定发展、社会进步。
3.4拓宽住房公积金融通渠道
从归集到使用再到回收增值这一整套资金流转过程究其根本归属于金融活动。住房公积金的不间断发展是由住房公积金的金融属性所决定。公积金的金融化问题可持续性发展对管理中心有较高要求，即创新资金融通手段和转变经营方式。住房公积金属于一种低流动性而不会保值增值的资金，而证券市场中的资金具有高流动性的特点。在保证资金安全和创新发展的前提下，管理中心可将公积金转换为证券市场中的证券，这种转换资金流动性的方式可增强资金的流动性以及保值增值公积金。金融化管理就必然顺应市场发展规律并建立一套适合我国现代化发展的住房金融化管理体系。住房公积金体系并非是弃旧从新，而是在不断探索过程中寻找适合我国经济发展的发展模式来完善现有制度，以达到从源头处解决我国住房的金融化问题的目的。
4结语
我国住房公积金设立的根本目标是为了解决人民基本住房的问题，满足人民对住房的基本需求。为了解决我国住房公积金金融化问题，就必须了解公积金的政策和金融双重属性、确定金融发展方向。在确定顺应市场发展的前提下确定金融化发展方向，建立一套适合现代化住房制度的金融体系可方便完善住房管理制度的科学化管理。解决我国住房公积金管理制度金融化问题可有效推动国民经济的稳步发展、社会稳步进步。
参考文献
光大银行北京西城支行，楼上楼下情景迥异:楼下营业厅客户络绎不绝，楼上信贷部门玻璃门紧闭，看不到人影。
“有客户咨询房贷！”一名工作人员向玻璃门内大声喊道，无人回应，该工作人员再喊，才有人从一间小办公室跑出来。
交行网点的大堂经理告知记者，信贷员因为事情不多已经走了。
在走访的其余几家银行网点，情况类似，甚至有信贷员闻听有咨询个人房贷业务，也懒得出来，只是通过电话告诉大堂经理简单情况，让其转达。
这样的情况也发生在诸多房地产中介，在外摆牌子，拦截路人推销房屋情况近期基本也难以看到，经纪人都懒散地坐到屋内，即便有客户来，也不再如以前那般热情。其庭院冷落，门可罗雀。
这自然是与房地产新政有密切关系，银行贷款近期几乎一周一个情况。《投资者报》记者通过走访和电话采访进一步了解了本周房贷市场的情况。
三套房贷绝迹鲜有7折利率
由观望到行动，短短半个月时间，三套房贷在中资银行已难觅踪迹。“原则上我们已经停止发放三套房贷。”记者在走访的9家中资银行网点中得到一致的回答。
住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区是国家要严格遏制房价的地区，而外资银行个人房贷业务普遍集中于这样的地区，因此在观望了一周后，多家外资银行陆续表态修改贷款政策，全面停止第三套房贷。据记者了解，渣打银行是首家调整房贷政策的外资行，此外、汇丰银行（中国）、恒生银行（中国）、星展银行（中国）、东亚银行（中国）也陆续暂停了第三套房贷受理。
在停止受理三套房贷的同时，以前首套房、二套房的优惠利率也正遭遇终结。“五大行已经取消了7折优惠利率，也只有个别中小行还能有7折优惠，但现在你肯定赶不上了，过了五一假期，所有银行的7折优惠都会取消。”位于展览路的中大恒基一位经纪人表示。
在记者走访的中资行网点中，只有兴业银行表示目前总行还没通知停止7折优惠利率，但并不意味着客户申请就能赶上享受优惠末班车，“客户申请资料要报上级行审批，现在的环境不一定能批下来。”该行工作人员称。
本周争议最大的当属中行调高存量贷款利率，这是中国银行业内唯一一家。
公积金三套未停
今年3月1日，北京住房公积金调高二套房首付比例至四成，这是北京首次提高二套房公积金贷款首付比例，被视为政府对当前楼市的态度。该调整表示：“将严格二套住房购房贷款管理。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”
但调整仅限于二套房首付比例，利率等并未调整。目前北京住房公积金贷款1~5年利率为3.33%，6~30年利率为3.87%，比商行房贷利率低了近7成。
如果客户此前在商行贷款，首次办理公积金贷款时，住房公积金如何确定客户是几套房？北京住房公积金在调整二套房首付比例时称：“公积金将和商贷联网，检查申请者是否使用过贷款，无论是使用商贷还是公积金贷款购买过住房，再次申请都将作为二套住房，按照新规定执行。”北京住房公积金工作人员表示“我们这边会有人去查商业贷。”但是否通过和商贷联网实现，该工作人员没有回答。
公积金也没有贷款次数的限定，“只要把前次利用公积金贷款还清，可以循环无限次贷款。”北京住房公积金工作人员称。如此规定似乎给投机炒房留下方便，但中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇向《投资者报》记者说这“对房产新政影响不大，因为公积金贷款在房贷中的比例非常小。”因为公积金贷款申办周期长，额度通常也不太高，所以尽管有利息低和无限制次数的优势，也难以成为主流。
既然公积金对调节投机性购房未有多大影响，今年北京为何要调整公积金贷款政策？中原地产华北区董事总经理李文杰认为，这对北京购房者的心理影响大于实际影响。向公众表明制定政策的部门对于楼市调控的基本原则是控制投机及投资，支持自住需求。
郭认为，随着房地产新政的进一步深入，公积金也会为了配合新政做进一步调整。
商贷需与住建部系统联网
银监会监管一部主任杨家才4月21日解读了新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。
在此次“国十条”房贷新政出台前，二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。
“而现在实行以房为限，而不是以贷为限，而且还是你的家庭共有多少套房，哪怕你本人没有做过贷款，如果你的家庭成员贷款买了房，你再贷款都是二套房、三套房。”上述中大恒基房产经纪人表示，他解释房贷新政家庭的概念简单说就是一个“三口之家”，夫妻和子女，如果夫妻的父母有房子不会对房贷造成影响。
杨家才明确表示，商行的信贷登记系统可以查询到放贷情况，但准确判断住房套数主要还是以房管部门的登记信息为准。
但现在银行还难以获得房管部门的登记信息，“我们现在还是靠贷款记录来判断。”9家银行异口同声表示。
“国务院的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求住建部会同央行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准，将来商行房贷和住建部系统会实现联网，到时关键问题可能是如何确定真实性信息，也就是如何确保房屋登记的信息真实。”郭认为。
20xx年广州公积金贷款新政解读广州市住房公积金管理中心20日了《广州住房公积金管理中心贯彻落实广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策有关问题的通知》，昨日该中心解读，进一步明确多个受关注的问题。其中明确，住房贷款记录认定范围是全国，也就是说外市的贷款记录也认。
根据解读，公积金贷款新政主要是提高了几种情形的贷款最低首付比例。比如，家庭名下在本市无住房但有已结清住房贷款记录的，贷款最低首付比例提高到40%。家庭在本市拥有1套住房且无住房贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的，最低首付比例提高到50%。
另外公积金中心明确，住房贷款记录认定范围是全国，即外市的贷款记录也认。住房贷款记录的认定以人民银行征信记录和广州住房公积金管理中心贷款记录为准。办理异地贷款的，贷款记录以人民银行征信记录、广州住房公积金管理中心贷款记录和缴存地公积金管理中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》为准，若上述缴存使用证明上显示有公积金贷款记录，但人民银行征信报告未显示的，仍认定其有贷款记录。
贷款新政的执行时点与楼市新政一致。即20xx年3月17日及之前已完成购房合同网签的，按原政策执行;20xx年3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，按原政策执行。
贷款新政适用于公积金贷款、贴息贷款、异地贷款，不适用于广清帮扶贷款。
20xx年广州市房地产市场平稳健康发展政策有关问题的通知各住房公积金缴存职工，各住房公积金贷款业务承办机构：
为进一步完善我市个人住房公积金贷款差别化信贷政策，促进房地产市场平稳健康发展，根据《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》(穗府办函〔20xx〕50号)，现将缴存职工申请个人住房公积金贷款(以下简称公积金贷款)的有关事项通知如下：
一、家庭名下在本市无住房且无住房贷款(含商业性住房贷款和公积金贷款，下同)记录的，因购买普通商品房申请公积金贷款时继续执行购房首付款比例最低30%的规定，贷款利率为公积金贷款基准利率。
二、家庭名下在本市无住房但有已结清住房贷款记录的，因购买普通商品房申请公积金贷款时购房首付款比例不低于40%，贷款利率为公积金贷款基准利率。
三、家庭在本市拥有1套住房且无住房贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的，因购买普通商品房申请公积金贷款时购房首付款比例不低于50%，贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。
四、家庭有1笔未结清住房贷款记录的，申请公积金贷款时购房首付款比例不低于70%，贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。
五、家庭凡购买非普通住房申请公积金贷款的，购房首付款比例一律不低于70%，若家庭名下在本市无房且无未结清住房贷款记录的，贷款利率为公积金贷款基准利率，家庭在本市已有1套住房或有1笔未结清住房贷款记录的，贷款利率为公积金贷款基准利率的1.1倍。
六、以上普通商品房是指建筑面积在144平方米以下(含)的商品房，非普通商品房是指建筑面积在144平方米以上的商品房。低密度商品房不予贷款。
七、继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房的公积金贷款。
八、20xx年3月17日及之前已完成购房合同网签的，按原政策执行;20xx年3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的银行入账凭证或完税证明原件的，按原政策执行。
九、为严厉打击首付贷违规行为，确保首付资金的真实性和合规性，我中心对二手房首付资金实施专户监管。
关键词：公积金管理问题对策
随着这些年经济的快速发展，房子问题一步步地成为人们的焦点。从而带动了住房公积金的业务发展，因此公积金管理工作也面临着很大的变化。为了更好地了解现在公积金管理上存在的一些问题，我走访相关部门和服务单位，开展深入的调查研究，广泛地征求意见和建议，我们坚持以人为镜，以社会为镜，收集各方面的资料，并相应地进行整理分类。
一、面临主要问题
1、住房公积金覆盖面不高，非公有制经济组织住房公积金制度难于建立。一是大部分国有企业因改制、破产、解散等原因造成大量职工下岗、离岗，使缴交住房公积金的人数出现锐减；二是住房公积金执法人力不足、执法难、执法力度不够，造成部分单位存在侥幸心理不建不缴住房公积金；三是宣传不到位、不够深入，部分单位和职工不了解住房公积金制度。四是有部分中省属单位缴交额与市、县单位差距较大。五是部分单位住房公积金缴存基数偏低、各县（市）住房公积金缴交比例执行不一（5%-12%）。
2、住房公积金管理部门服务意识、服务质量有待进一步提高完善。一是查询住房公积金渠道较单一，主要方式为打印住房公积金存折查询及电信声讯台查询，由于数据相对滞后，职工使用声讯台查询意愿不强；二是由于管理中心、贷款承办银行、归集承办银行、缴存单位分处不同地点，职工办理住房公积金业务费时费力，给职工带来不便；三是随着贷款利率的调增，职工还贷压力增大，职工要求按月提取住房公积金还贷意愿增强，但由于我省住房公积金管理系统中按月提取还贷功能尚在测试，未全面推广，还无法满足职工这方面要求，导致职工意见较大；四是贷款办理流程尚未理顺，程序还比较烦琐，时效性较差，特别是2008年7月新的《房屋登记办法》实施后，房屋所有权人和抵押权人的权利得到了更有效的保护，但抵押登记流程却变得更加烦琐，给借款人造成了诸多不便。
3、贷款风险防范意识有待提高。一是对预购商品房项目贷前调查不够充分，对房地产开发公司开发的商品房项目潜在的风险未予以高度重视，随着国家房地产政策的调整和房地产市场变化，商品房项目潜在的风险将数倍放大并逐渐暴露出来，将有可能危及住房公积金贷款的安全；二是对逾期贷款催收力度不够，住房公积金管理部门当前的贷款逾期率虽处于较低的水平，但贷后催收严重依赖贷款受托银行，催收工作较为被动，随着房地产市场进入调整周期，部分借款人的还款意愿或还款能力有可能降低，贷款逾期率有上升的趋势。
4、住房公积金管理部门内部管理水平有待进一步提高。一是业务程序的规范化、统一化管理等方面还存在欠缺。住房公积金管理中心点多面广，有些管理部分散于县（市），但在住房公积金归集、支取、贷款、财务会计核算等方面尚未制订全面的规范化操作规程，在统一、规范、高效方面存在一定差距；二是住房公积金管理中心内部审计的制度化、规范化建设程度不够，对内部审计职能的认识不足。由于住房公积金管理中心内部审计实务工作起步较晚，有关内部审计工作的制度建设不尽完善，人员少，进而直接影响内部审计职能的充分发挥。
二、加强住房公积金管理应当采取的对策措施
（一）加大执法力度，强化归集，努力扩大覆盖面
1、认真贯彻落实国家、省住房公积金政策，拟定自由职业者、个体工商户缴存、使用住房公积金办法。支持自由职业者、个体工商户等个人改善家庭居住条件，强化住房公积金的住房社会保障功能，扩大住房公积金制度的受益面。
2、加大宣传力度，印制通俗易懂的宣传手册。将职工和单位所关心的住房公积金提取、贷款问题，及与其关系密切的法规、文件印制成便于携带、针对性较强的宣传手册；拟以《住房公积金管理条例》日（3月24日）定为宣传日，到单位、职工中宣传住房公积金制度的优越性，让单位和职工意识到缴存住房公积金的必要性、重要性、保障性。
3、目前关于住房公积金执法方面的法规只有《条例》的第三十七条、第三十八条，而且没有执法方面操作手册。针对这一情况，拟制定三明市住房公积金行政执法办法和住房公积金催建、催缴办法，加大执法力度，确实按《条例》规定执法，也让住房公积金执法做到有章可循。对不建不缴的单位寄送催建催缴函，限期办理缴存手续；对逾期不建不缴的单位采取行政处罚，及至申请法院强制执行。
（二）实行“限高保低”政策，规范缴存行为
针对我市违规超标缴存住房公积金情况，市管委会己于2008年7月及时出台“限高保低”政策，即缴存工资基数最低不得低于上一年度劳动部门规定的职工月最低工资标准，最高缴存工资基数不得高于三明市统计部门公布的上一年度在职职工月平均工资的3倍。政策出台后住房公积金管理中心马上组织归集承办银行落实这一政策，要求承办行严格按“限高保低”政策规定受理缴存业务，通过业务处理系统自动控制最高、最低缴存基数；对暂时无法实行系统控制的承办行，先行人工控制，并要尽快完善业务处理系统以满足业务要求；不得受理不符合“限高保低”政策的缴存业务。
（三）逐步统一住房公积金缴存基数及缴交比例
针对各县（市）住房公积金缴存基数及缴交比例比例执行不一的情况，建议政府部门要求和县（市）政府按《住房公积金管理条例》规定以职工上一年平均工资作为住房公积金缴存基数，同时根据县（市）财力情况分阶段逐步统一县（市）住房公积金缴交比例。
（四）检查工作作风、简化办事程序、提高服务质量
1、拓宽、规范住房公积金查询渠道：每年七月向职工寄送上一年度住房公积金对账单；开通住房公积金网上查询方式，时时更新数据，让职工随时随地上网查询住房公积金；及时向电信部门发送更新数据，尽量使电信部门数据与管理中心数据保持同步。
2、要求住房公积金管理中心积极与省住房公积金管理系统项目组沟通，实时了解“冲还贷业务”项目开发、测试进度，待该项目开发成熟，争取尽早开办住房公积金按月冲还贷业务。
3、简化办事程序，提高办事效率。规范贷款操作流程，住房公积金管理中心对贷款的审批、抵押、发放等环节作了严格的规定，保证了限时办结制度和服务承诺制度的实施，有效地提高了办事效率。同时住房公积金管理中心多次与房地产管理部门协商、沟通，双方共同研究、探讨新的《房屋登记办法》关于抵押有关规定，共同制订一个既符合规定又安全便利的抵押操作规程，既保证贷款安全又为借款人提供了方便。
（五）加强贷前项目审查，防范贷款风险。
建议住房公积金管理部门和其县（市）管理部门成立项目审贷小组，规范贷款操作流程，对房地产公司开发的商品房项目进行充分地评估，在收集相关文件资料的基础上，通过问卷调查、现场勘察、上网（房地产管理网）查证等手段确定项目进展情况及项目开发前景，形成可行性报告，提出贷款意见。
（六）加强贷后催收工作，建立积极的贷款催收机制
住房公积金管理部门要利用住房公积金管理系统适时查询贷款逾期情况，并积极与贷款受托银行联系，了解逾期贷款催收进度，针对个人贷款逾期的不同情况，通过电话、短信、发函、上门、发律师函、向法院等方式催收职工按时偿还贷款；同时，在内部制订考核指标，责任分解到个人，层层抓落实，有效地促进了贷款催收工作，将贷款逾期率控制在较低的水平。
（七）建立健全各项内部控制制度，防范资金风险
住房公积金管理中心全面汇总、整理了近年来制定的内部规章制度，组织业务骨干进行修订，目前，已经修订完成《财产物资管理办法》、《货币资金管理办法》、《经费管理办法》、《会计报表报送考核评比办法》、《会计、贷款档案管理办法》等内部管理制度；开通网上银行，实时监控市中心及各县（市）管理部银行账户每日资金流动情况，并要求各受托银行市分行每月向市中心报送各县（市）管理部在其支行开设账户的月未余额，加强资金动态监管，防范风险。
（八）规范业务操作流程，完善落实工作制度
由住房公积金管理中心各业务科室牵头，成立专门小组，着手制定了全市统一的归集、提取、贷款、财务管理和会计核算等业务操作流程和操作手册，做到员工人手一册，9月底即可完成该项工作，确保全市住房公积金工作按规范化操作流程进行；同时住房公积金管理中心针对管理部办公地点分散，不便于管理的实际，实施了以下措施：一是副主任实行分县包干制，每人负责5个县的督导工作，每季度至少下县一次检查县（市）管理部工作落实情况，提出督导意见。二是市中心职能科室负责监督指导县（市）管理部的对口业务工作。三是在住房公积金简报上定期通报各县（市）管理部各项工作完成情况。四是制定完善职能科室职责，建立并实行科室岗位考核制度。
（九）加强监督管理及审计队伍建设，确保资金的运作安全
住房公积金管理中心调整业务科室部分职能和人员，充实内部审计稽核人员，明确内部审计人员的责任；建立住房公积金日常性稽核审计制度，每季度对县（市）管理部和职能科室归集、提取、贷款业务和会计核算等进行全面检查，及时通报检查中发现的问题，把审计监督作为一项经常性、持久性的工作来抓。
参考文献
[1]住房公积金98问.法律出版社.第1版.2006年12月.
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