【关键词】房地产；投资风险；控制
中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
前言
文章对房地产投资风险控制研究的理论意义及其中存在的问题进行了详细的介绍，并对房地产投资风险的识别进行了阐述，同时经过分析，并结合自身实践经验和相关理论知识，对房地产开发投资风险有效控制的措施进行了探讨。
二、房地产投资风险控制研究的理论意义
1、在宏观经济研究中，通过对中国房地产投资风险控制问题的研究将有助于房地产业的发展，是促进国民经济增长的一种重要方式。中国作为发展中国家，正处于经济转轨的重要时期，中国的经济体制改革是前所未有的实践，因而，与一定经济、制度相协调的中国房地产投资风险控制问题的研究，将有助于我国宏观经济调控理论的完善。
2、对中国房地产投资风险控制问题的研究涉及到经济学与管理学等多个学科领域，本课题依据现代经济与管理理论的新发展，进行中国房地产投资风险控制问题研究，将有助于学科的融合与发展。
3、考虑到国际房地产资金的注入和国际房地产商进入中国市场，以及加入WTO之后5年的过渡期已经到来，房地产业将面临激烈的竞争，所以我们必须对中国房地产业投资风险控制问题进行深入细致的研究。
三、我国房地产投资存在的问题
目前，我国房地产业恢复的时间还不长，对它的发展规律、经营管理的实践还缺少理论研究，许多投资者甚至各级政府在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性，房地产投资风险研究还不够深入，与国外研究水平还有较大的差距，也还未上升到应有的理论地位。由于我国的具体国情和房地产市场的特殊性，房地产投资存在风险的客观性，需要一种更加完善的、适合我国具体国情和房地产市场特点的房地产投资风险分析与决策理论，帮助投资者规避市场风险。利用系统的观点进行风险因素的相关性分析，依据房地产投资风险因素的辨识和再分类，引入房地产投资风险因素相关性分析，辅助房地产投资进行科学决策。房地产顾名思义就是“房产”和“地产”的总称。房地产投资就是将大量资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的经济活动中，以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。房地产市场是一种资金量大、周转期长，受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还会受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性的影响。房地产投资还有一些自身的特性，如：投资额巨大、投资回收期长、投资风险大、投资回报率高等。正因房地产投资风险大，而且投资的过程中又有很多不确定的因素存在，所以房地产投资分析时对投资风险列专项进行研究。
四、房地产投资风险的识别
如何正确估计和评价一宗房地产投资的风险呢?通常的办法是计算投资风险率，其计算方法有以下几种。
1、采用国际房地产投资业常用的三个指标来识别
（一）投资房地产的营业率。
一切能够带来收入的房地产都必然发生经营费用。以利润来维持其赚钱的能力。营业率被用来判定投资报告的净营业收入是否具有现实性。计算公式为：营业率=年营业总费用／年计划总收入。据有关调查数据表明，新公寓楼营业率在38％―40％之间是可行的。办公楼、商业楼有不同的营业率。营业率太低说明投资方案中有些成本费用没有考虑。太高则说明管理不善。太低或太高都说明风险太大。
（二）偿债收益比。
营业净收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它和偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。偿债收益比=营业净收入，要求的年偿债额偿债收益比数值越小，该项借款投资的风险越大；反之，则风险越小。住宅资产的偿债收益比一般要求超过1：2才被认为是安全的。
（三）保本占用率。
保本占用率是计算房地产安全性的另一重要指标。其计算公式为：保本占用率=f年营业总费用+要求的年偿债额)，年计划总收入保本占用率越高，投资风险越大。可以接受的住宅资产的保本占用率一般为85％一90％。
2、概率与数理统计的方法
由于风险度量涉及到房地产投资项目可能结果的概率分布，因而可以采用概率论和数理统计作为房地产投资风险的识别方法。这里的投资结果主要是指房地产投资的报酬回报率。而报酬回报率的概率分布的取得很不容易。虽然可以作市场调查，有已开发项目的资料，可以使用数理统计的方法得出分布或其估计，甚至通过统计检验，但其结果只能在相对意义上代表拟开发项目的概率分布。这是因为各个房地产项目之间的差异较大，有时相距十几米的位置，即使其它条件都相同，投资的报酬回报也存在很大的差别。将抽样调查的方法与主观概率判断结合而确定出房地产项目投资的报酬回报率的概率分布是实际工作者常用的方法。
五、房地产开发投资风险有效控制的措施
1、在投资决策阶段，开发商预防风险的首要任务是建立一支高水平、多学科的开发队伍，把握国际、国内和地区当前和今后的政治、经济形势、经济政策、产业政策和发展规划以及拟开发地区的基本情况、诸如工商业状况、人口结构与密度、居住条件、基础设施现状、建设规划、交通和污染情况等，了解和掌握该地区商服业、住宅、工业分布情况及来来发展趋势等。理性研判该类物业的市场供求状况进行科学的项目可行性研究、合理评价和选择开发投资方案；其次，要树立全员正确的风险态度，加强风险资料的搜集、整理和比较，强化对房地产投资风险管理理论的研究和学习、高度重视企业风险管理。
在开发前期阶段，开发商应主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、原土地、地上物所有者搞好关系，密切双方联系、征得其理解和支持；了解地块的自然属性、使用属性及地下埋藏物情况，以适当的方式，在适当的时机购买土地；及时同有关部门沟通，获取对地块使用意图的确认，妥善处理征地、拆迁和补偿问题；及时就初步设计方案与政府有关管理部门进行沟通、充分考虑项目防火、抗震、御灾要求、采用价值工程技术进行优化设计。
3、在工程建设阶段、开发商应明确工程开竣工日期，确定质量标准和进度、质量、安全要求，严格审查承包商和分包商的施工组织设计、技术方案，特剐是额材料、新工艺的应用、以及承包商和分包商的进度、质量、安全保证体系并督促其落实；进行设计交底、严格控制设计变更，做好现场施工日记并注意资料收集和保存，按时支付工程预付教、进度教，确保按施工总进度计划和年、季、月进度计划进行施工，妥善、及时处理施工索赔；坚持以人为控制中心，从人、材料、机械设备、方法和环境五个方面严格进行质量、安全控制，建立健全质量、安全负责制；
4、在房地产租售阶段，开发商应明确房地产租售指标，制订营销奖罚制度，加强营销人员的业务培训；在租售后阶段建立健全物业管理制度、收费体系及收费措施，加强物业管理人员上岗培训；配备消防器材。及时对建筑物及附属设备进行定期检查维修井消除火灾、事故隐患等。
六、结束语
随着对房地产行业研究的不断深化，房地产企业都加强了房地产开发投资风险控制。对关乎到企业的盈利甚至是生死，是非常重要且有必要的。
参考文献：
[1]范如国、房地产投资与管理[M1、武汉大学出版社，2011、
1问题的提出
1952年，诺贝尔经济学奖获得者马科维兹(HarryM、Markowitz)在《财务学刊》上发表“资产组合的选择”一文。该文最先采用风险资产的期望收益率和标准差（或方差）度量资产的收益和风险，建立了比较完整的资产组合选择理论框架，标志着资产选择理论正式形成[1]。先前资产组合理论仅仅只是用在金融投资领域，直到1991年,NigelDubben与SarahSayce将投资组合理论引入房地产投资领域,全面阐述了房地产投资的风险、收益与投资组合管理[2]。
2相关理论概述
2、1主要类型不同的房地产物业类型和不同的地理区域会对房地产投资组合方案产生明显的效果，通常相关学者和专家也会围绕二者展开研究，由此也会产生一些理论和观点。所谓“物业类型”[3]是指在开发流程和方法、经营的特征和收益模式方面具有不同特点的物业，比如商铺、别墅、公寓等。而“地理区域”则是指在空间上彼此连续或经济发展属性方面相似的区域集合，专家和学者也只是从狭义的投资组合方面对二者进行研究。
2、2文献综述Miles，McCue和Hamelink为首的学者持有的观点是不同的物业类型对市场风险的分散效果起着更显著的效果，地理区域对分散投资风险的效果则非常有限。更多的学者像Hartzell，Grissom和Piet则持有相反的观点，他们的研究都表明在相同的物业类型下，围绕不同的地理区域构建的房地产投资组合具有更好的风险分散效果。孰优孰劣，我们并不能得出明确的答案。随着我国越来越多的房地产企业走向国际，国内的大型房地产企业迫切需要关于房地产风险投资的理论支持。Wolverton,PingCheng,William&Hardin（1998）尝试研究城市内部地理位置投资组合效果。他们以美国西部的公寓市场为研究对象，通过建立在地理位置基础上对投资组合的研究，反映出研究对象之间错综复杂的相关性。有时城市之间不同的地理位置对投资组合也起着微妙的关系，不过至今相关学者也没有得出准确的理论框架。美国学者Wolverton,PingCheng,William&Hardin在1998年尝试用这种方法来探究美国西雅图的一个公寓市场，也仅仅能探究出研究对象之间的经济相关依赖性。相对于围绕物业类型和地理区域在风险分散化方面的研究，其他关于风险分散化方面的研究方法还不是很多，也没有得到学术界的认可。由此可见，国内外学者主要从物业类型和地理区域对房地产投资组合风险控制方面进行相关研究。
3房地产投资风险与收益的组合案列
数据说明问题，通过数据来探究房地产投资风险与其收益之间的关系。房地产投资的收益通常以现金流量的期望收益EX=μ来度量，风险由方差DX=σ2或标准差σ来度量，下面来讨论一个例子。通过观察表格可以看出：A项目和B项目的期望收益都是5也就是收益相同，但B项目的方差为16，A项目的方差为4，明显B项目比A项目风险更大，一般我们都会选择项目A。如果投资者对A、B都投资的话，且将X1=2/3的项目资金投于A，X2=1/3的资金投于B(X1+X2=1)，假定两个项目是负相关的（相关系数ρ=-1）。由上述例子可以看出，不同项目的组合投资可以起到风险分散的作用，甚至可以完全分散风险。可见，对于单个项目，投资者只需要要考虑期望收益与方差，而对于多个项目，就需要考虑项目与项目之间的关系。例2两个投资项目的组合。假定有A、B、C三个投资项目，A为低风险的项目，B、C的投资收益波动较大，它们收益面临的三种状态是等可能的,其收益的数据如下表所示。保守投资者将选择项目A，因为其标准差最小。然而如果投资者将两个项目组合在一起,且每一项目投人50%的资金，则组合后的期望收益与标准差如下。从表3可知，三种投资方案的期望收益率相等，B与C的组合标准差为零（即风险为零）。我们很少在实际的投资活动中遇到上述情况，而且大多数的投资活动也基本属于不完全的线性相关，所以，投资项目的多样化组合可以消除某些风险。
4房地产投资组合的含义及其风险分析
4、1房地产投资组合的含义可以用一个形象的例子来解释房地产投资组合，我们都知道，将所有的鸡蛋都放在同一个篮子里，如果遇到意外情况，所有的鸡蛋都会摔坏。分别把鸡蛋放在不同的篮子里，即使遇到不好的情况，可能有有些鸡蛋可以很好的保存下来。同样的道理，把资金投资在不同的房地产项目上就是所谓的房地产投资组合。狭义来讲，房地产投资组合是指由不同类型的房地产和不同城市区域的房地产投资所构成的投资组合，也就是前文所说的不同物业类型和不同的地理区域。广义来说，房地产投资组合就是与不同行业之间（如股票、证券等）资产的投资组合。任何投资都会存在风险，大的或小的风险，房地产投资也不例外。当然大的风险投资会有大的收益，小的风险投资也只能获得较少的收益。如果资金充足的话，最好是把资金投资在不同的房产项目或者是其他行业项目上，不仅可以获得不错的收益，还可以有效的降低风险
4、2房地产投资组合风险分析投资者承担风险时会要求对此有所补偿,这种经济上的补偿,就被称为风险溢价[4]。因此,，对于高风险的投资项目，投资者也会期望更高的收益值。组合投资可以分散风险,但要付出降低风险溢价的代价。当我们将一笔资金分别投在甲乙两幢住宅楼上，可以发现一般规律，两者价格同时下降或者上升，并且上升和下降的幅度也差不多。我们通常把这两种投资方案情况归类为完全正相关，也就是不确定因素对他们的影响效果是完全一样的，两者的期望收益率会一同上升或者一同下降，这也就起不到风险分散的效果。相反，两幢楼的价格一个上升，另一个降低时，分别投资两幢楼上就可以抵消独立投资一幢楼的风险。在现实生活中，在狭义的房地产投资组合中，很少有完全正相关或者负相关的投资组合，但是在广义的投资组合中，理论上是可能存在的。总之，投资不同的房产项目可以降低总体投资的风险，获得更高的收益。从表4中可以看出，在特定时期(1988一1998)。房地产投资回报比债券高，比股票低,但风险却比股票和债券投资都低，从中可以看出，对于不同种类的的投资，不一定风险大的收益就高。因此，仅从考虑个别投资的回报和回报的标准差来组建一个投资组合，并不总是能保证获得一乐观的投资组合。实际上，投资者必须考虑的问题是如何把握新增的投资对投资组合的风险与回报的影响程度及其之间的关系。这个问题很重要，因为投资组合中的单项投资间具有相互作用。因此，对任何增加到投资组合中的新投资的判断应在投资组合综合效应的基础上进行。这就是，,投资的效用可以这样判断，是否它在降低投资组合风险的同时保持预期投资回报不变或能使其增加。
5结语
关键词：房地产投资风险；指标体系；层次分析法
中图分类号：F715文献标识码：A文章编号：16723198（2007）11005502
1房地产投资风险的概述
1、1房地产投资风险
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成损失的可能性大小,这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。
1、2房地产投资风险因素分析
影响房地产投资的风险因素很多,一般情况下，将房地产投资中存在的风险划分为系统风险和非系统风险。对市场内所有投资项目产生影响,投资者无法避免或消除的风险称为系统风险，也称不可避免风险。主要包括：市场供求风险、利率风险、通货膨胀风险、变现性风险、周期性风险、政治风险和政策性风险；而只对个别项目产生影响,可以由投资者设法避免或消除的风险统称为非系统风险，也称个别风险。主要包括：经营管理风险、财务风险和其它个别风险（自然风险、近邻地区环境变化风险等都属于个别风险）。
2房地产投资风险评价体系
2、1指标体系建立的原则
指标体系,是由一系列相互联系、相互制约的指标组成科学的、完整的总体。对房地产投资风险评价指标体系的设计原则主要有：科学性、可测性、前瞻性、可操作性、可行性、系统性、完备性和简明性。
2、2评价指标体系的构建
在分析房地产投资风险影响因素的基础上,根据指标体系构建的原则,构建房地产投资风险的评价指标层次体系,包括:目标层、准则层和指标层。结合众多学者在房地产投资风险评价指标体系方面的研究,以房地产投资风险影响因素为主要依据,建立房地产投资风险层次模型,如图1所示。
3房地产投资风险评价
3、1层次分析法概述
层次分析法(Analytic Hierarchy Process,简称AHP)是美国运筹学家,匹兹堡大学的萨迪生教授于20世纪70年代初期提出来的，是一种用于解决多目标复杂问题的定性与定量相结合的决策分析方法。该方法是一种建立在专家咨询之上的优化方法,根据问题的性质和需要达到的目标，能把复杂系统中的各种因素划分为相互联系的有序层次,形成多层次的分析结构,把多层次多指标的权重赋值简化为各指标重要性的两两比较,弥补了人的大脑难以在两维以上空间进行全方位扫描的弱点,便于各层次、各指标进行客观的赋值，得到方案层相对于总目标重要性次序的组合权重值，以此作为评价和方案选择的依据。AHP 法将人们的思维过程和客观判断数学化，简化了工作量计算，进行房地产投资风险综合评价的关键就是要确定后通过其权数将不同质的多个指标合成一个能够反映房地产投资风险综合评价指标决策原则的一致性,利用此法分析难以全部量化处理的房地产投资风险可得到比较满意的结果。对图1层次结构的房地产投资风险评价指标体系,本文采用层次分析法进行反映各风险影响因素在房地产投资风险综合评价中相对重要性的权数,然后综合评价。运用AHP,依此作为综合评价的依据。评价过程可以用图2简单表示:
B =A*R
3、2层次结构模型的建立
利用层次分析法进行房地产投资系统风险分析时, 最重要的一步是进行投资风险辨识, 并在此基础上建立房地产投资风险的层次结构模型。
3、 3层次分析法计算步骤
层次分析法计算步骤如下：（1）因素集的建立：以房地产开发投资过程中的客观系统风险为评价目标,将目标的要求逐级分解到具体指标,根据指标因素内涵大小和指标间相关程度,划分为目标层,准则层和指标层三级；（2）评语集的建立：从各种风险因素对整个项目影响程度的大小考虑,最终将评语集确定为V = {高风险,较高风险,中等风险,较低风险,低风险}；（3）指标集的建立：需建立的有：主因素(即准则层)指标集及相应的权重集。子因素（即子准则层）指标集及相应的权重集；（4）确定权重集：评价指标的权重可以表征评价指标的相对重要性大小，权重的合理与否直接影响着综合评价的结果；（5）确定评判隶属矩阵；（6）计算评判矩阵；（7）评价结果：项目投资风险的最终评分分值越高，说明项目在所有评价指标上的综合表现越佳，从而项目总的投资风险越高，反之亦然。
4实例研究
深圳某公司由于规模扩大，大量招收新成员，宿舍供不应求。因此，公司决定拟开发一中高档住宅小区作为宿舍,占地约十二万平方米，拟投资11000万元。项目在进行房地产风险分析时, 邀请了有关专家数十名, 根据具体情况从投资风险角度确定其是否应该进行开发投资。经房地产投资专家确定，该项目的投资风险影响因素有以下几个:通货膨胀风险、市场供求风险、利率风险、变现性风险、周期性风险、政治风险、自然风险、经营管理风险。下面就本文中介绍到的方法对该项房地产投资的风险进行层次分析。
(1)确定评语集。
评语集为X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高风险， 较高风险， 一般风险， 较低风险， 低风险)= (100， 90， 70， 50， 30)。
(2)确定因素集。
主因素为U = ( u1，u2)； U =(系统风险,非系统风险)= (u1，u2)； 子因素集为:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。
(3)确定权重集。
由层次分析法计算得A=（0、7,0、3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0、2,0、2,0、2,0、1,0、1,0、1,0、1)；A2=(a21，a22)= (0、8,0、2)。
(4)确定评判隶属矩阵。
采用专家调查法，选取相关专家进行评价打分，并对所得数据进行统计及归一化处理，可以得到专家评价表2。
(6)评价结果。
规定评语集X中各元素的量化值为x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，则最终评判结果V的值介于30和100之间越接近100投资风险越高，越接近30投资风险越低。实例中V = B*XT =(0、186,0、265,0、277,0、168,0、104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73、36，由计算结果可以看出，该开发项目投资风险的最终评分为73、36，介于“一般”和“较高”所对应分数区间70～90，更接近于一般风险。因此,该投资项目风险属于中等,可以选择进行投资。
5结论
房地产作为一种投资工具，其风险性越来越多地得到普遍的关注。利用层次分析评价模型具有科学性、先进性及可操作性强等特点对投资风险进行了综合评价，从而避免了现有房地产投资风险评价过程中的主观性和片面性, 而且在实际应用中所得的评价结果与常规分析的结果基本上相符,说明该模型具有良好的可靠性。
参考文献
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一、国有房地产企业财务风险类型分析
（一）投资风险
地产行业是一个投资风险非常大的行业，这种投资风险主要是来自房地产自身经营管理上。房地产开发是一个非常复杂的过程，开发过程中的每一项工作、每一个阶段的经营管理情况都可能对项目房屋产品的市场占有率、经济效益等产生大的影响，从而增大投资风险；其次，由于房地产开发设计的部门、环节众多，要对项目工程的进度、质量、营销等方面内容进行控制的难度是非常大的，很容易出现工程周期拉长、建设成本增加等情况，使房地产企业面临更大的资金压力和市场风险；此外，房地产企业不科学的投资决策也会增加投资风险，许多房地产企业没有进行深入的前期研究及投资可行性分析就进行盲目投资，有些企业甚至存在着盲目跟风投资的情况，这无疑进一步加大了房地产投资的风险。而国有房地产企业由于其自身内部组成、经营等特点，内部治理不健全，往往没有形成科学的决策机制，导致投资活动面临风险更大。
（二）筹资风险
一般来说，国有房地产开发占用的资金量是非常大的，而且开发的周期长、投资额大，自由资金和预售房款往往不能满足房产项目开发的需求，这种情况下，房地产企业只能通过筹集资金来进行项目开发。而由于资金的供需市场、宏观经济环境等是不断变化的，筹资就会面临一定的风险，房地产企业如果不能很好的控制风险，因会出现资金循环不畅、无法按期支付本息等问题。虽然说相对于民营房地产企业而言，国有房地产企业融资较容易，但是由于其自有资金的比例较低，对银行的依赖性也更强，因此，一旦房地产市场环境及银行信贷政策出现较大的变动，受到的影响是很大的。
（三）债务风险
负债率高可谓是房地产开发企业的一个突出特点，由于房地产开发项目往往投资额巨大，流动资金需要额也很大，这种情况下房地产企业只能通过银行贷款进行融资。而通常银行的利息都是较高的，房地产还贷主要是依靠房地产项目日后的盈利，因此，如果房地产项目不能按期竣工完成，或者收益不佳的话，房地产企业就会面临着很大的还贷压力。此外，由于国有房地产企业银行贷款相对容易，许多国有房地产企业在借贷的时候并没有结合自身的财务情况进行贷款，存在一定的盲目性，同时，银行经营策略的调整以及房贷难度的增加，都会进一步加大房地产企业的债务风险。
（四）资金回收风险
房地产企业的资金回收风险主要来源于销售风险和信用风险。房地产市场环境是处于动态变化之中的，供求关系的变化对于房产产品的销售有很大的影响，从而造成房屋产品价格的波动。如果市场某种房屋产品供大于求，房屋产品就会出现积压现象，发展到一定程度就可能引发其他更严重的问题，这种情况下，房地产企业的资金就很难回收，就会面临更大的还贷压力，甚至导致破产。而所谓的信用风险主要是指由于应收账款不能及时收回所带来的风险。应收账款主要由首付款和按揭款构成，虽说国有房地产企业一般都能按时收回首付款，但是如果购房者通过按揭来购房，受银行贷款手续、购房者还贷能力等因素的影响，销售资金的回收是很难确定的，这种情况下国有房地产企业就会面临的资金回收风险。
（五）收益分配风险
房地产行业是一个新兴的行业，在其快速的发展中，相关的政策还不是很完善，尤其是在收益分配方面，目前还没有形成系统的收益分配政策，导致分配存在很大的随意性。一些房地产企业在进行项目投资的时候就带有一定的盲目性，对于未来发展的规划更是缺乏考虑，因此在进行收益分配时往往也只是根据房地产市场的走势来进行粗略的判断，并没有结合企业的筹资需求、资本结构等进行收益分配。这种随意性的分配，不仅不利于房地产企业的长远发展，而且由于我国证券法对于发行债券、股票等的公司在盈利水平、财务会计等方面有严格的要求，收益分配的随意性会对这些方面都会产生不同程度的影响，进而对房地产企业的筹资产生间接的影响。
二、国有房地产企业财务风险防范措施探究
（一）重视项目可行性研究，降低投资风险
项目可行性的研究是房地产企业投资过程的关键一步，也是防范财务风险的有效途径。房地产项目投资是一个投资额大、开发周期长且涉及面复杂的过程，在这个过程中，许多因素都是处于动态变化之中的。因此，国有房地产企业要确保项目投资的准确性就要高度重视项目可行性的研究。做好项目可行性研究，首先，国有房地产企业要积极收集企业内外部信息资料，并确保信息数据在不同部门间传递、共享的畅通，以便相关部门共同对投资项目进行全面、深入的可行性分析；其次，收集的信息资料要全面，外部资料应包括项目当地的经济环境、政府限制或鼓励投资政策等投资环境的研究以及房地产供求情况等市场研究；内部资料也要尽可能的全面，企业现有投资规模、结构、现金流充裕程度等都应在收集的内容中；此外，对于项目可行性的分析过程，应着重对销售收入、前期工程费、房屋开发费等进行预测、估算，在进行净利润、现金流预测的基础上，做出全面的投入产出、投入回报财务评估指标，并综合评价这些指标，分析房地产投资项目的可行性。
（二）拓宽筹资渠道，分散筹资风险
由于房地产项目投资额大，房地产企业往往要通过银行借贷进行筹资，对银行贷款有很强的依赖性，因此，当相关的银行信贷政策发生调整时，房地产企业就会面临很大的资金链压力，面临财务风险。面对这种情况，房地产企业应该努力拓宽筹资的渠道，采取组合式的筹资方式对筹资风险进行分散。比如，自有资金搭配银行贷款、自有资金搭配基金等都是很好的组合式筹资方式，这种灵活性较强的筹资方式，不仅能够有效增加筹资的途径，还可以减少对银行的依赖，是一种很好的缓解企业资金压力及规避筹资风险的办法。
（三）加强筹资过程监控，减小负债风险
国有房地产企业股东大会大多流于形式，应有功能很难得到发挥，缺乏有效的内部控制机制，导致法人治理结构弱化及付款程序不健全、资源配置不到位、业务流程不统一、监督不到位，给企业带来财务风险隐患。因此，国有房地产企业要减小财务风险，就要完善内部机构及职能，加强筹资过程监控。首先，房地产企业应该指定专门的部门或人员对筹资进行专项管理，严格审查筹资项目，确保筹资纳入筹资预算中，并符合预算的规定；其次，要随时掌握筹资进度、资金到位等情况，出现问题要进行及时的协调和解决；此外，要加强对筹资部门的监督，确保筹资执行部门按时地向企业管理部门汇报筹资进度等情况；同时，对于资金的使用情况也要进行严格监控，以确保筹集的资金按照计划合理利用，避免随意挪用资金给企业带来新的财务风险。
（四）做好房屋销售市场调查，防范资金回收风险
要有效防范资金回收风险，国有房地产企业就要全面做好房屋销售市场行情调查工作，时刻关注房屋市场供应量、价格变动等反应供求状况的指标变化。在做好市场调查的基础上，对销售成本、开发建设成本等进行正确核算，并结合市场实际行情确定合适的销售价格。房地产企业还应采取有效的营销策略，做好营销计划工作，注重营销场所、广告投放等有助于房屋销售的管理工作，努力提高房屋销售量，加快资金周转。在面临房产市场低谷的情况下，房地产企业要进一步做好市场分析预测，正确把握市场行情讯息，把握新的销售切入点，如果近期内市场行情没有好转趋势，就应该适当调低价格，尽快实现房屋销售，收回资金，减小资金回收风险。
（五）合理制定收益分配政策，规避收益分配风险
随意性的收益分配非常不利于房地产企业的长远发展，还会给企业带来新的财务风险，因此，要规避收益分配风险，企业就要合理的制定收益分配政策，杜绝分配的随意性。国有房地产企业要在综合考虑企业自身资本结构、现金流状况、盈利稳定性等情况的基础上，结合实际，制定出合理的收益分配规划，以增强企业的内部融资能力，降低融资成本，优化资本结构，促进房地产企业健康、稳定发展。
（一）房地产开发投资规模持续增长 由于近几年国内房地产市场持续升温，房地产业开发投资规模持续增长，中小规模房地产开发企业也不例外。就如某市中小规模房地产企业投资额由2007年340301万元增长到2009年的622608万元，2009年投资规模是2007年的1、83倍。其中对住宅的投资额占有较大比例，由2007年228310万元增长到2009年的470035万元，就2009年来看房地产企业对住宅的投资占所有投资额的75、49%。可见，中小规模房地产开发企业近年来虽受到国内宏观政策调控和国际经济变动的一定影响，但投资规模仍持续增长。
（二）房地产市场空置率较高目前国内房地产市场的空置率仍然过高，而且房价也过高。这两者本来应该是相反的。空置率高，房价就应该低；空置率低，房价才会高。这种不正常的现象由来已久，而且愈来愈严重。就如某市2007年中小规模房地产企业房屋空置面积77736平方米，其中住宅空置面积41949平方米，占房屋空置面积53、96%；商业营业用房空置面积31461平方米，占房屋空置面积40、47%。而2009年该市中小规模房地产企业房屋空置面积达到了773082平方米，较2007年增长了9、94倍。其中住宅空置面积606190平方米，占房屋空置面积较大比重为78、41%；而商业营业用房空置面积121206平方米，占房屋空置面积比重大幅下降为15、68%。这正是由于近几年楼市销售火爆、房价快速攀升，项目定价已完全脱离了成本加利润的原则，而是对比周边其他项目的价格而定，利润率的增加令开发商出现惜售心态，囤积房源，高点抛售，空置房产生的原因多在于此。而随着购房人的消费能力渐渐无法跟上疯涨的房价，消费力不足导致的购房需求缓慢下降，成为了空置房形成的主因，空置房增加的成因发生了显著变化。而另一方面，虽然国家通过各方面政策调控，部分城市房价有所下降，但总体房价仍然过高。
（三）房地产企业投资行为不合理 中小规模房地产企业在投资开发方面虽受自身实力限制，但仍有大部分企业过分注重开发利润较高、面积较大的高档商品房等，而不注重把握建房的结构类型及各种类型所占的比例，从而达到有目的地进行房地产业的开发投资管理，使供给与需求达到平衡。由于我国目前对经济适用房的开发利润规定不超过3%，非常不符合市场化的要求，从而使开发商没有积极性来开发经济适用房，而倾向于开发利润较高的高档商品房等。
（四）房地产开发投资约束弱化房地产投资具有投资量大、回收期长、周转率低的特点，一旦投资决策错误就会造成严重损失，因此这一行业的投资约束应强于其他行业，但实际情况恰恰相反。国内中小规模房地产企业平均资产总额过低，而房地产开发项目资金需求动辄上亿，因此，中小规模房地产开发企业大多依靠银行贷款进行开发。而有的房地产企业根本不顾债权人的权益，将借债资金盲目投资，造成房地产投资结构极不合理。
二、中小规模房地产企业投资风险成因分析
（一）国内宏观政策影响近年来国内针对房地产业不断推出政策调控，使中小规模房地产企业无法在较短的时间内解决土地和融资方面的困难，而土地和资金问题是房地产企业发展的根本。这些问题致使中小规模房地产企业在产品投资方面开始犹豫，因为土地和资金的限制，使产品投资受到了约束，在有限的土地和资金范围内，究竟投资哪类产品最能够集中有限的资源创造最大的收益己经成为企业的核心问题。但是市场需求是多方面的，客户对于产品的要求使中小规模房地产企业在产品投资的决策上面临的风险加大。
（二）房地产投资增长过快 由于房地产连续过高的投资增长率，出现了经济过热现象、房地产的结构性失衡和大量的商品房空置。近年来，虽然住宅开发投资稳定增长，经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例也并不是最低的，但是与国内的收入结构相比，这一比例明显偏低。因此造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势，普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。
（三）企业自身原因由于中小规模房地产企业自身所掌握信息不全、不准，对市场资源的规划不够合理，使得投资的房地产项目前期调查不周，测算不精，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，在运用中导致与当初的估计有较大偏差。如当前城市里大部分人对住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房；其次为经济适用型住房；最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系，而一些开发商至今仍心存“暴利”思想下的某种“幻觉”，这也使企业面临着一定的投资风险。
三、中小规模房地产企业投资风险防范
（一）关注政策变动我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，其受政府政策影响则更大。任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展还是对投资者的经济都将产生一定影响。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。通过对各项政策的研究，既有助于中小规模房地产企业确定正确的投资开发方向，又利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
（二）重视可行性研究 可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个环节。由于房地产投资过程是一个长期涉及面广且复杂的过程，存在着大量不确定风险因素，随着市场的成熟和饱和，增加了房地产投资风险，通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。大部分中小规模房地产企业普遍没有进行可行性研究意识，认为可有可无，这样并不利于自身发展。企业应建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料， 并且对此加以分析和综合，建立信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性，降低投资风险。
（三）灵活应用投资组合理论 在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。中小规模房地产企业可根据市场和消费者的需要，选择不同区域、不同房产类型的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。不同类型房地产的投资风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。其实质就是用个别房地产投资的高收益来弥补低收益的房地产损失，最终得到一个较为平均的收益，以提高房地产企业总体抗风险能力和获利能力。
（四）加强项目建设监控 工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。这是因为房地产项目投资主体与建设主体相分离的结果，正是由于项目投资主体的不一致，使投资建设中的房地产项目能否按投资者的期望――既定的工期、质量、合同成本完成项目的建设存在着较大的不确定性。中小规模房地产企业可通过强化安全意识，事前控制与事中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成投资开发项目，缩短建设周期，减轻企业所面临的未来不确定性。
（五）关注企业经营管理 经营管理是房地产投资最关键的环节，该环节的成败直接关系到企业的生死存亡。在经营管理中，中小规模房地产企业应密切关注市场的动态，了解需求状况，采取灵活而合理的定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避中小规模房地产企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销，以充分利用人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低财务风险。
（六）采用房产保险方式间接降低风险 在房地产投资过程中的每个环节都面临着风险，都有可能发生损失， 甚至发生致命的损失。要想将这种不确定的、大的损失转变为确定的、小的损失（保险费支出），中小规模房地产企业可采用风险转移，即保险措施是非常必要的。房产保险可以将企业自身不能承担或不愿意承担的风险转嫁给其他经济单位承担，从而降低自身的损失程度，是转移或减少房地产投资风险的途径之一。
总之，中小规模房地产企业为了减少其投资风险，必须在投资、运作等方面做出合理可行的决策，采取适合企业自身的控制与预防措施并严格实施，这样才能有力保障中小规模房地产企业的可持续发展。
参考文献：
关键词 房地产投资项目 风险管理 防范措施
近几年，房地产业高速发展，对国民经济和企业发展起到极大的推动作用，与此同时，也出现了土地资源浪费、投资迅猛增长、商品房空置率等一系列问题，为了解决这些问题，国家出台相关政策进行宏观调控。房地产投资宏观环境不容乐观，市场竞争日益激励，房地产投资者将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。基于这一现实考虑，作者对房地产项目的投资风险进行了初步的研究，结合房地产项目的特点，提出房地产投资风险的防范具体措施，意在为房地产企业的投资风险管理提供可靠的理论依据。
一、房地产投资风险的分类
风险是指在一定约束条件下和一定的时段内可能发生的各种结果的变动成都。房地产投资以其预期回报率高、抵抗通货膨胀能力等优点成为重要的投资工具。然而，由于房地产投资项目投资额大、周期长等特点，使风险贯穿于房地产开发的整个经营周期，不同的时期风险的表现形式不同、内容不同。
房地产投资风险有多种分类方法，按风险的性质可分为市场体控制性风险和项目特异性风险：按风险的来源可分为社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险、社会风险有经济体制改革风险、金融政策改革风险、城市规划风险，经济风险包括市场供求风险、筹资风险等；按投资周期可分为投资前期、开发建设期、经营期和管理期风险，投资前期有市场定位风险、投资方案决策风险，开发建设期间有成本控制风险、工程质量风险、经营期有融资风险、按揭风险、市场定位及定价风险，管理期有物业管理风险，其中任何一个环节出现纸漏，都可能影响全局。因此，房地产投资者应对风险的防范和控制有深刻的额理解，实施全面、动态、全时段的风险防范。
二、房地产项目投资风险防范的具体措施
结合房地产开发活动的实际，针对房地产投资过程中的各种风险，制定具体的防范与控制措施来规避和降低风险。
1、设立房地产投资风险管理部门
随着房地产产业的发展越来越成熟、规范，投资风险虽然越来越被关注，但在行业内部的开发企业很少会专门设立房地产投资风险管理部门，对投资风险的分析往往仅限于某一个具体项目，缺少贯穿于真个投资过程的风险管理，导致投资决策的局限性和短暂性。随着进一步完善、规范的市场控制，加强和管理房地产投资风险，控制和防范房地产投资风险，更应从机制上、制度上加以落实，设立房地产投资风险管理部门显得十分必要。
2、建立完善的房地产风险预警系统
为了及时掌握中国房地产市场运行情况，加强宏观调控和重点地区房地产市场的监控和指导，建设部已在全国35个大中型城市全面启动房地产市场预警预报信息系统。这个系统包含数据采集、预警预报系统和市场监控三部分，通过整合房地产交易数据、土地开发用地数据、房地产价格数据等7种数据的基础上，定时县官信息。
3、加强项目可行性研究工作
可行性研究室房地产开发整个过程中的关键步骤，是指投资者在投资决策前，在政府政策法规、城市规划条件等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，对投资项目进行全面的分析、论证和评价，从而判断投资项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对开发成本、需求量、售价或租金等做出预测，预测的结果大多是概率性估计，存在大量的不确定因素，因此，可行性研究阶段对风险的估计和分析真实与否，是十分必要的，是房地产投资项目开发成功的关键环节。
4、制定周密应急计划
投资额大、周期长是房地产开发项目的特点，周期短则两年，长则五年，在这期间，国家金融政策、产业投资政策等宏观政策的调整。以及企业内外部各种因素的变动，都可能导致房地产风险增加。项目管理者必须对现在和未来做出有效的计划，计划包括项目具体实施计划，同时还应包括面临应急情况的应急计划，主要包括风险的描述、风险出现的可能性、完成计划的假设、风险的影响及应对的反应。
5、加强项目成本控制
成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，有效的控制能减少由于开发成本支出增多的风险，对于房地产项目而言，可以采用一下做法，进行有效的控制成本：逐步建立科学的工程造价分析系统，为阶级阶段工程造价管理提供准确的相关依据和标准；加大招标力度，有效控制工程造价；重视工程项目“质量成本”和“工期成本”的管理和控制；提高概预算的编制质量，加强结算把关工作。
6、密切关注市场动态
在房地产投资的各个环节中，营销是最后一个环节，也是关键环节之一。房地产商需要全面了解和关注市场供需情况，掌握市场发展动态，采取灵活而合理的定价方案，来避免和降低因价格带来的风险。企业为规避自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。
参考文献：
[1]易宪容、2008年中国房地产市场的基本形式与发展[J]、广东社会科学，2008（3）：31-38、
【关键词】房地产开发项目；投资风险；控制措施
我国房地产项目的开发水平已取得一定的进步与发展。与此同时，为了顺应时展潮流，满足房地产项目的开发需求，房地产开发项目的工作重心逐步向控制投资风险转变。其中，投资风险指投资收益的不确定性，多为投资存在收益损失或本金损失的风险，与投资决策、风险意识、可行性研究、投资成本存在着密切联系，属于经营风险。按风险类型，投资风险可分为能力风险、财务风险、利率风险、市场风险、变现风险、事件风险，具备风险共存、风险差异、经济性、时间性、补偿性、预测性等特点。鉴于此，本文针对房地产开发项目控制投资风险的研究具有重要意义。
一、房地产开发项目的投资风险
房地产开发项目的投资风险类型复杂，涉及自然风险、竞争风险、清算风险、流动风险、变现风险、政策风险6个方面内容。其中，自然风险，又称不可抗力风险，由于骤发性自然灾害或恶劣气候条件，例如：台风、暴雨、地震等，直接影响房地产开发项目的竣工时间或工程质量造成企业经济损失的风险。竞争风险主要由于房地产市场存在多个相似楼盘引发激烈竞争影响楼盘销售量提高营销成本的风险，与市场调研、市场供求、投资决策存在着密切联系，是企业市场敏感度不足的主要表现。清算风险由于楼盘出售价格低于预期价格造成企业经济损失的风险。
受房地产交易特殊性的影响，即使用权与收益权间转移，一旦地区人口过少，市场供求过多，造成房地产开发项目的流动投资风险。房地产项目的交易价值高，房地产项目的投资资金多，造成房地产项目资金交易的周期长，一旦货币价值有所变动，造成企业内部流动资金不足的变现投资风险。政策风险主要由于行业政策变动影响房地产市场造成企业经济损失的风险，并且政策风险的影响较为全面，一旦改变现有的房地产政策，企业蒙受巨大经济损失。此外，按政策类型，政策风险可分为政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融改革风险、环保政策风险、施工法规改革风险、审批风险、法律风险。
二、房地产开发项目投资风险的产生原因
房地产开发项目投资风险的产生原因包括：（1）回报周期。房地产开发项目的投资回报周期普遍偏长，造成房地产投资企业存在着巨大风险。有统计资料表明，除房地产开发投资伴随开发结束于2至5年内回收成本外，置业项目投资的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可见，小规模房地产投资企业不存在承受长期市场风险及资金压力的能力，客观完成市场优胜劣汰的过程。（2）经营活动。作为房地产开发项目投资风险的主要因素，企业经营活动与经营水平、经营经验、经营效果存在着密切联系，并且为了保证投资项目处于正常运转状态，企业普遍向银行贷款，一旦企业经营水平不足，缺乏经验，无法达到经营目标，直接影响企业的信誉及筹资能力。（3）利率比例。房地产开发项目的投资利率及借入资金利率间比例的不稳定性造成房地产投资企业存在着巨大风险，即：一旦借入资金利率过低，企业以财务管理为依托提高利润率，进一步保证企业的经济效益；一旦借入资金利率过高，企业存在效益亏损及负债过高破产的可能性。（4）财务风险。由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。（5）社会风险。由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。（6）自然风险。在人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化的情况下，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。
三、房地产开发项目投资风险的控制措施
1、分析市场行情
在实际控制的过程中，房地产投资企业主动转变传统工作理念，坚持可持续性发展的工作原则，以识别房地产投资风险为切入点，做好房地产市场行情的分析工作，调研房地产市场，获取调研结果，
2、做好市场调研
一般说来，房地产开发项目的资金投入巨大，筹备建设时间长，特别是管理过程中存在的不确定性投资风险因素较多。如何有效控制不确定性投资风险，是房地产投资企业在实际管理过程中所面临的主要问题。因此在实际控制的过程中，房地产投资企业坚持实事求是的工作原则，做好房地产市场的调研工作，得出详细的项目可行性报告，通过计算、研究、调查等方法，得出社会效益、财务管理、经济周转等项目不确定性风险，评估有效控制的可能性及可行性，为房地产项目投资提供强有力的保障。
3、利用投资战略
房地产市场的地域性与房地产投资收益存在着密切联系，即城市不同，经济环境不同，房地产市场的供需不同，房地产投资收益不同。因此在实际控制的过程中，房地产投资企业主动转变传统工作理念，坚持可持续性发展的工作原则，灵活运用投Y战略，尽可能分散房地产开发项目的投资比例，避免房地产投资企业受投资比例的影响造成巨大经济损失，进一步分散投资风险。
4、重视工程监管
在实际控制的过程中，房地产投资企业坚持实事求是的工作原则，加大对于房建工程监管的重视程度，积极引进科学的房建工程监管理念，逐步构建具有企业特色的房建工程监管体系，做好成本投入的估算工作，特别是施工技术引进及施工设备更替的成本投入，做到成本投入侧重化，合理配置人力资源，从根源上认识到房建工程监管的重要性，便于解决在实际控制过程中所面临的风险。同时，及时签订施工合同，以保证承建双方经济利益为前提，进一步细化管理责任，有助于完成工作目标，确保监管的工作效率及质量，降低投资风险的发生率，避免延误施工期限。
5、树立风险意识
一般说来，基层工作人员的受教育程度普遍偏低，对于风险意识及风险控制的反应不强。如何短期内转变基层工作人员的意识，是房地产投资企业在实际控制的过程中所面临的主要问题。因此在实际控制的过程中，房地产投资企业加大对于人才引进的重视程度，组织一系列在岗培训，树立投资风险意识，增强工作人员的整体素质水平。同时，针对房地产开发项目控制投资风险人才短缺的问题，地方政府及相关部门重视人才培养，出台相应的扶持性政策，以填补长期人才缺口。
四、结语
通过本文的探究，认识到随着我国经济的不断发展，城市规模不断扩大，房地产开发项的数量不断增多，房地产开发项目生存艰难，对房地产开发项目的投资风险控制水平提出全新的要求和挑战。如何有效控制房地产开发项目的投资风险，是房地产开发项目在实际投资过程中所面临的主要问题。因此，综述投资风险的概念，分析房地产开发项目的投资风险，提出具体的控制措施具备显著价值作用。
参考文献：
[1]赵伟、基于改进的AHP房地产开发项目投资风险综合评价[J]、工程管理学报，2013，04：103-106、
【关键词】房地产 投资风险 经营风险
投资风险就是指在投资过程中蒙受的经济损失。房地产投资风险指的是各种不确定因素导致房地产投资取得的实际收益与预期收益之间存在较大差距，情况严重时，可能会导致房地产投资蒙受损失，甚至导致企业倒闭。
一、房地产投资的常见风险类型
（一）经营风险
房地产开发与销售的衔接存在问题，将会导致房地产企业的资金和商品产生积压。房地产经营风险主要指产品的租金、售价、空置率等各个方面不确定因素，导致不可规避的风险出现。房地产开发商品的出租、出售都会给投资者带来一定的经济回报，然而建筑物的部分或整体出现空置，长期的处于出售和等待出租的情况，将会导致投资者蒙受一定的经济损失。对经营风险进行防范的前提，需要对未来一段时间房子的租金、房价进行准确预测，如果在未来一段时间内，租金、房价并不会发生较为明显的变化，那么投资者的收益竟会与房屋的空置率呈正方向发展关系。也就是说，房屋的空置率越高，房地产开发商在经营过程中所要支持的成本也就越高，同时还会产生一定租金风险，为了降低风险，房地产开发商不得不通过降低租金，降低房价的方式促进需求。
（二）市场风险
市场风险指的就是市场中的各项不确定因素所产生的不同类型的风险，由于房地产行业是特殊区域上的市场，房地产所受到的区域影响较大，当市场环境发生较大变化时。例如，市场价格、房地产供给情况、风俗习惯、消费者的收入情况等都是市场风险产生的主要原因，会对投资者的收入造成影响。
此外，由于我国不同地区房地产信息系统效率有所差异，因此各地区房地产投资需求被动幅度和费用支出也会有所不同，因此，不同地区所面临的市场风险也各不相同。就目前我国的房地产市场而言，在同一城市中同一类型的房地产，因为建筑物性质的不同，投资费用也会有所不同，这也增加了市场风险的复杂程度。
（三）利率风险
利率风险是指利率的提升是投资者可能蒙受的经济损失。与一般行业不同，房地产行业在运行过程中需要投入大量的资金，因此在开发过程中需要借助大量的银行信贷。一般情况下，房地产行业的贷款总投资都在50%以上。信贷利率的高低以及信贷的力度都会对房地产商品产生制约，并会对房地产价格产生直接影响。一般来说，市场利率与房地产价值两者的动向相反，即利率越低，房地产价值也就越高，而房地产投资价值越高，投资者所获取的收益也就越大，反之投资者的收益也就越低。如果在一段时间内，房地产投资者无法抵消贷款所产生的利息，房地产投资者在投资过程中将无法获取收益。
二、综合应对房地产投资风险的几项措施
（一）阶段性风险管理
房地产投资过程中出现的风险通常是分阶段出现的。一般来说分为，决策、前期、建设、租售四阶段。房地产的开发周期相对来说都比较长，同时在开发过程中周围的环境会发生较大变化。在四个阶段中都存在许多变化不定的因素。在决策阶段，决策的正确与否会对一项目的开发成败造成直接影响，一个新项目开发都是在做一件新事情，因此工作量需要与项目的规模和公司的规模相适应。房地产开发的前期涉及面广泛、存在较多的不确定因素。在该阶段存在的主要风险有区域经济变化风险、置地风险、融资风险。建设阶段开发项目从工程开工到竣工阶段。房地产的租赁与销售会直接影响房地产开发商对资金的回笼。在租赁与销售阶段，房地产投资过程中所面临的风险种类较多，主要有供求风险、管理风险等。因此，房地产开发商需要加强对市场的合理分析，对市场进行准确判断，并且需要加强内部管理，确保房屋销售和租赁的顺利开展。
（二）应当对风险分散的合理对策
1、转嫁投资风险。转嫁投资风险对策就是将损失转嫁给与之经济利益有联系的另一方进行承担，采取的主要方式为“建筑工程施工合同”，对风险进行适当的转移，风险转嫁的方式分为商业投保、契约性转移等。（1）商业投保，企业在经营过程中通过购买商业保险的方式将风险转移给保险公司。购买保险在一定程度上可以弥补投资者在投资过程中产生的损失，从而实现资金的良性循环，促进我国房地产的健康发展。（2）契约型转移主要分为三个方面：第一，房地产企业与建筑商进行合作时，可以将项目分包给建筑商，从而将风险适当的转移给建筑商，从而使企业的资金压力能够得到缓解。第二，进行联合开发，多方投资者共同对房地产开发项目进行投资，这样虽然会使利益缩减，但是同时也可以使多个企业对风险进行分担，并且在开发过程中，可以充分调动投资商在工作上的积极性，对自身的优势进行利用，实现对风险的规避。第三，在房地产项目建设期间面对房屋进行预售和预租，完成资金回笼，缓解资金压力。
2、组合投资分散风险。房地产开发商通过开发结构组合投资是实现分散风险目的的主要措施，通常来说包括以下几种方式：（1）划分与选择投资区域，房地产开发商可以将资金进行分散，将资金应用到不同的项目上进行投资，避免某一特定区域的经济不景气，对整个企业投资造成不良影响，实现降低企业风险目的。（2）分散投资时间，房地产开发上在投资过程中需要设定一个合理的时间间隔，从而使企业的资金分配能够变得更加合理，降低企业在运行过程中的财务风险和管理风险，有效的避免因为市场变化给企业造成的经济损失。（3）多类型项目投资，投资企业可以依据项目的获利和风险，依照原则对不同类型的房地产进行适当投资。
（三）提升企业内部抗风险能力
1、建立风险管理机构。近几年，我国政府加强了对房地产行业的规模和调控，针对房地产行业颁布了越来越多的法律，房地产企业在运营过程中会面临更多的挑战，并且伴随着市场机制的逐渐规范和完善，对房地产投资风险进行防范将成为房地产企业未来工作的重点。由此可见，建立风险管理是十分必要的。针对房地产企业来说，投资风险不能局限一个项目，应从企业的整体发展入手，对投资进行全程监控。
2、构建风险预警系统。房地产企业应当在企业内部构建预警系统，对企业所面临的风险或潜在危险构建出一个预警系统，通过对该系统的应用，对风险的来源进行确定，准确判断风险的分类，通过合理的措施对风险进行化解，尽量降低风险，从而使企业的投资回报率能够最大化。通常来说，房地产企业在风险预警系统的构建需要财务预警系统的支持，实现对财务风险的全面控制，这主要因为所有的风险最终都会转化为财务风险，在财务系统的设计原则和目的选取必须要准确、客观，准确反映企业的指标和状况，实现对企业的动态监控，依据预警级别的不同，采取针对性的控制措施。
三、结束语
房地产企业在投资过程中需要面临许多不确定的因素，这些因素会给房地产企业的投资带来较大的风险。投资者在投资过程中，需要对风险出现的可能性进行判断，依据风险大小判断投资收益率，并且应当依据实际情况，转移、规避、控制风险，从而使实际收益能够达到预期收益或超过预期收益。
参考文献
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