通过对在A股及香港上市的内地房地产企业的战略比较，我们发现，受香港投资者的偏好影响，在港上市房企更加追求土地储备的数量和业务的多元化，而A股上市的几家规模居前的公司却不约而同地选择了开发速度制胜的战略。我们认为，就房地产市场而言，中国大陆更象美国而非香港，于是，万科等房企的快速开发战略更符合国情，从而也更利于公司发展、更受各界欢迎并更有可能为投资者带来高收益。
香港上市内地房企土地储备更多
近期，对房地产开发商囤地和捂盘的指责声充斥于耳。
不过，我们认为，这种指责对一些中国上市房企并不成立，比如万科（000002）。同其开发能力相比，万科现有土地储备并不多。即使是绝对数量，万科的土地储备也逊于一些在香港上市的内地房企。
上市公司对土地和开发的态度从其年报披露的内容中就可以显露出来。
表1中，我们选取了在内地和香港上市的规模居前的地产公司进行比较（不包括园区开发企业）。这些公司中，在香港上市的公司全部披露了土地储备数及可供开发年限，却没有一家披露2007年的开工计划；在A股上市的房地产企业中，万科和保利披露了土地储备数，没有披露可供开发年限，需要我们去估计，而金地集团在半年报中甚至没有披露土地储备数，但这三家公司全部披露了2007年的开发计划。
考查表1可以发现，整体而言，在香港上市的房地产公司重土地储备轻开发，而A股公司正好相反，尽管双方的主要业务都在内地。
在这些公司中，无论是资产还是收入规模，万科都一枝独秀。但是，就平均值而言，在香港上市的三家最大的房企规模要大于在A股上市的三家最大的房企。此外，在港上市房企还表现出非地产开发业务收入比例高、负债率低和现金占资产比例高等特点，而A股公司在资产周转速度上略胜一筹（表2）。
财务特征不同源自战略差异
我们认为，在香港和A股上市房企表现出的财务特征不同，是企业战略差异所致。
香港市场投资者极为看重房地产开发企业的土地储备。
2003年上海复地（2337、HK）第一次赴港上市失败的原因便是土地储备不够；而碧桂园在筹备上市的2005年下半年至上市前的一年多时间里增加了998万平方米的土地储备，使土地储备达到1870万平方米，丰富的土地储备成为公司IPO获得巨大成功的重要原因。
此外，高现金和低负债是郎咸平教授总结的香港本地优秀地产商成功经营之道，而大力发展投资物业等多元化业务则是新鸿基地产等公司熨平行业波动的妙策。
在香港上市的房地产企业不可能不受到投资者这些偏好的影响。
今年上半年房地产开发业务占总收入比重最低的中国海外在2006年年报中如此陈述公司的经营战略：“集团将构建以住宅为主、商业地产为辅的业务结构，坚持‘精品永恒’理念，重视投资物业，平衡长、短线投资资源配置，逐步提高投资物业比重，以获得长期稳定回报。”
让我们看看A股上市房企的情况。
万科极为重视工业化生产在开发建设中的作用，位于东莞的住宅产业化基地已正式投入运行。保利地产则强调其经营优势体现在快速开发和销售上，2006年在包头和长沙均实现了当年拿地、当年开工和当年销售。金地集团表示，“快速滚动开发”成为公司2006年的指导思想，成果从2007年开始得到体现，并将在未来几年体现得更加充分。
除了这几家规模居前的公司不约而同地选择了速度制胜的战略外，就连栖霞建设（600533）这样追求区域经营优势的企业也在追求项目开发效率，并成立了全国第二家住宅产业化基地。
快速开发战略更适合中国国情
其实，企业选择不同的发展战略不难理解，寒鸦上树，寒鸭入水，没有高下之分。但是，若以中国国情而论，还是万科等企业的快速开发战略更受各界欢迎，也更利于公司发展并更有可能为投资者带来高收益。
在香港上市的企业，其战略形成受到当地投资者的影响是不可避免的。但就房地产市场而言，中国大陆更象美国而非香港。万科董事总经理郁亮曾经这样讨论这个问题：“总是说国内的住宅市场土地供应紧张，实际上那是指城市，不包括农村。一旦农村土地进入流转，中国并不缺土地。从这一点上看，我们的模式会更接近美国这样的大陆国家。”
既然市场更像美国，那么采取类似美国优秀地产企业的战略就更加顺理成章。
尽管帕尔迪今年亏损（详见《帕尔迪：次贷危机究竟影响几何？》），但分析师们已经预测它在明年将恢复盈利，而今年的预计亏损额也还不到公司业绩最好的2005年时利润的一半。这足以证明：如果财务稳健、经营得当，内地房企可能并不需要投资性房地产等多元化业务来增加安全保证。
同时，若囤地过多，在国内还容易受到政策面的影响。
最近，国土资源部发出通知，要求各地合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设。此前，央行和银监会的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》则明确要求对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
上述两项政策针对的均是囤地和捂盘行为，对在香港上市企业的影响可能会更大一些。这两项政策也从一个侧面表明，与目前一些市场人士认为需要控制A股上市房企融资相比，监管部门还是理性的，尚不准备限制A股上市房企在资本市场的融资。其实，如果不能影响在港上市的公司，仅仅限制A股公司融资又有多大用处呢？
我们认为，应该对A股上市房企的融资行为表示更多的理解，一方面是因为与在港上市的公司相比，融资后可能会更快地形成市场供应；另一方面，也有技术上的考虑。
一般而言，在港上市的公司持有的投资性房地产较多，且多采用公允价值模式计量，这样在行业景气时会形成较多的账面利润，在衰退时可以提供稳定的现金流。相比较而言，万科等专注于住宅开发的企业在房价泡沫破裂时，其业绩和现金流受到的影响会更大些，而那时是否能从A股市场上融到资金是很难说的事情。因此，在市场好的时候进行较多的融资，以达到财务稳健的目标便情有可原了。
关键词：价值链；房地产企业；战略联盟
中图分类号：F293、3文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）04-0128-02
一、基于价值链角度的房地产企业发展存在的主要问题
1、注重融资和土地获取的房地产经营模式有待升级
从经营模式看，中国的房地产企业的经营过程是融资、土地获取与储备、项目开发、产品销售这样的循环过程。从房地产价值链的角度来看，这部分的主要参与者是政府、开发商、土地使用权出让方、金融机构，主要是借鉴 “香港模式”，但是和香港有不同之处，香港特殊的背景是香港政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，政府不断以土地经营来维持它的财政，开发商垄断市场，把房价提高转嫁给消费者。在这种模式下，土地成本不断高涨，对于大部分房地产企业而言，融资和土地获取成为制约企业长远发展的两个关键因素。房地产企业当前的经营模式往往是用耗费大部分自有资金拿地，随着土地价格的不断上涨，企业进入下一个开发周期后再次拿地的成本就可能成倍增长。这种模式会导致企业发生资金紧张、土地储备困难等问题，从而直接影响企业的可持续发展。
2、房地产企业的内部管理模式和管理水平低
当前中国房地产企业从总体上看依然是粗放型的管理。一是管理模式上没有“精耕细作”。中小房地产企业占房地产企业总数的90%以上，而这些中小企业中又以家族企业为主。大部分的家族企业受到先天因素的影响，“人治”现象普遍。企业管理在管理模式上的设计上通常会思考职能管理模式、项目公司模式、矩阵管理模式相应的优势和劣势，但是在实际的运用过程中缺乏执行力度或产生某种扭曲。二是控制风险能力不足。在房地产市场外部发展出现激烈变化的情况，房地产企业也都意识到变革的重要性，特别是企业管理需要进行升级。但企业面对外部生存环境的巨大考验，对自身管理模式变革的把控能力又存在问题。企业自身风险控制机制缺乏，很多企业也是陷入“不变革是等死，主动变革是找死”的困境中。三是没有明确的经营战略和核心竞争力。大部分房地产企业并没有做到专业化，核心竞争力的培养和定位不明，既做房产又作地产，而且不分档次、不分区位、不分用途，什么项目都做。“全能开发商”随处可见，其内部管理上互相重叠交叉，开发模式没有创新，抗风险能力下降，通常是一年、两年一个开发周期过去后，很多这样的企业也便悄然消失。
3、房地产企业融资途径相对有限
当前，中国房地产企业的融资结构相对单一，开发资金70%左右直接或间接来自于银行，企业对银行的依赖程度非常高。除银行贷款之外的融资方式所占比例仅占20%～30%，例如房地产信托只是房地产企业资金来源的很小一部分，所占比例为1%，目前债券融资占房地产企业全部资金的比例不足1%，虽然偏好股权融资的企业不在少数，但目前房地产上市企业占房地产企业总数还不到1%。造成中国房地产企业融资结构单一的原因主要是房地产企业的融资途径单一和企业的融资理念的落后。
4、房地产企业发展地域依赖性高
房地产企业进行跨区域经营拓展后，往往出现社会资源、管理资源、人力资源等都跟不上企业发展的客观要求。其一，因为中国房地产企业的发展主要仍属于资源推动型，无论是资金还是土地都需要企业和当地政府有较好的沟通。企业不解决此类问题就不能很好的解决这一问题。其二，房地产市场的发展带有强烈的区域性色彩。每个地区的人口结构、收入状况、经济水平、文化背景都不同，导致各地的房地产市场也表现出迥然不同的特点。同时中国对外开放力度进一步加大，世界级的房地产公司陆续进入内地。这些企业携先进的管理技术和市场开发经验在市场布局和战略选择上比国内企业更有优势。国内房地产企业如万科、保利、首创等企业都已经全国布局，占领战略区域，但更多的企业还没有走出来。
二、房地产企业战略联盟的模式
房地产企业战略联盟是指两个以上的房地产企业出于对整个（或局部）市场的预期目标和企业自身总体经营目标的意愿，采取一种长期性联合与合作的经营行为方式。其特征显示出联合是自发的、非强制的，联合各方仍保持着本公司经营管理的独立性和自主经营权，彼此依靠相互间达成的协议联结成松散性的整体。房地产企业的联盟，不仅局限于房地产开发企业之间的合作关系，而应该从整个价值链的角度进行思考，涵盖开发企业与设计单位、监理公司、建筑商、商、广告公司、物业公司等上下游企业，乃至家电等房地产相关部品生产行业、学校等科研机构之间的长期合作关系，从企业战略联盟联盟其模式的选择方向可以从以下几个方面进行探索：
1、联盟者的资源互补型
这种联盟模式并不是简单的企业规模的叠加和扩大，其实质内涵是房地产强势资源的联合。在国际地产市场中通常都是采用这种方式，也是一种比较适合中小房地产开发商的一种形式。通常有一个发起人作为组织者，组织多家企业（包括地产公司和非地产公司），联合竞买或收购或投资合适的地产，在约定的期限内共同对地产进行经营（包括购地、融资、开发、租售），其管理模式是集合操作加专业顾问。在财务管理方面的组织紧密性与独立性、组织机构的专业化操作、争议解决的中立性、联合体系的稳定性、广泛性及国际性方面，是值得国内房地产开发企业采纳和借鉴。
2、联盟者的核心竞争能力共享型
房地产的行业特征决定，很多企业在进行区域扩张时，都会或轻或重地表现出一定的“水土不服”问题，解决这一问题最直接的方式就是与当地成功企业通过联盟，进行经验共享。一般而言，一个大型房地产企业在异地进行投资时，往往通过和当地的房地产开发商进行合作联盟，以减少投资的风险。
3、联盟者之间分工协作型
这种联盟模式与交叉营销相近似，其不同的是，参与联盟的企业多数是属于房地产关联行业，各企业都专心地集中于某一产品，而其他的附带产品可能不是最专业的，所以联盟就把各企业最弱项的部分用最专业的部分来补充。这种模式突破了行业之间的边界，使投资触角一开始就延伸到了与房地产开发相关的上下游，是整个产业链上的联盟，同时，相关产品还可以进入到其他行业中去，来平衡房地产行业可能到来的波动，这也是最适合中小型房地产开发商的一种联盟模式。
三、基于价值链的房地产企业战略联盟具体内容与实施路径
房地产企业可以从强化价值链的目的出发，联合有竞争力的规划设计机构、物业管理企业、广告宣传机构、建材供应商、装修企业甚至家电、家具企业等组成全方位、多层次的战略联盟。这可大大降低中间成本，提高效率，增加消费者价值，使联盟各方获得收益。结合项目的生命周期和价值链共同分析，房地产企业战略联盟在合作内容和合作对象上可以根据房地产开发周期来考虑：一是在项目开发前期阶段，战略合作内容有产品定位、市场调查、项目策划、可行性研究、前期配套、规划设计等，战略合作方有咨询公司、中介公司、设计单位、开发商、投资商等；二是开发阶段战略合作内容有项目开发、资金融通、材料采购供应、半成品生产、施工、监理等，战略合作方有开发商、投资商、银行、材料供应商、建筑商等；三是在销售阶段战略合作内容有销售合作、家居装饰，战略合作方有开发商、营销公司、家居企业、家装企业；四是在物业管理过程中，战略合作方有物业管理、建筑维修、家居装饰，战略合作方有开发商、物业公司、建筑公司、家居企业等。在具体的实现路径和方式上主要有以下几个方面：
1、“土地―资金”合作联盟
在现实中，往往是拥有土地的中小开发企业没有资金进行开发，因此可以采取土地―资金联盟的方式，各尽其力，为了一个共同点的目标而联盟。或者是中小房地产企业之间，你拥有资金，我提供土地，双方合作开发，解决各自所需，既解决了拿不到土地的困境，又顺利地化解了有地缺乏开发资金的难题。
2、区域整体开发联盟
这种方式即同一片区域的不同的开发商以战略协定的方式搞联合开发，这种联盟主要是基于政府在土地出让上为了达到统一规划、综合开发、配套建设的规模效益的背景。目前不论是在新区建设还是旧城改造上，土地出让往往是大幅土地的整体出让，零星小地块的出让越来越少，个别中小企业即便是有部分资金，也是难以单独承受的，因此联合开发是必然之选。中小型房地产企业无论是与同类型企业还是与实力雄厚的大型房企或者外资房企联合，通过联合规划设计、合理布局，创造美观、和谐的社区环境，这样也能提升整体出让地块的社区质量；通过集团采购、共建配套、联合营销等方式，从而减少成本和降低风险。此方式一方面可以很好地解决中小企业自身实力弱，难以单独拿地的困境，另一方面又通过联合，学习他人之长，提高自身水平，分享开发收益。
3、以房地产价值链上的品牌为基础的战略联盟
这种方式是以房地产开发企业为主导、以品牌为基础的战略联盟既不仅是房地产企业之间的合作，通过借助联盟方在行业内或某一区域内的品牌效应，迅速提升自身的品牌知名度。同样更重要的是在价值链上其他行业知名企业合作，比如和家居行业的品牌联盟，以较低的成本为消费者提供品牌消费优越感和优质产品。
4、跨区域企业联盟
不同区域的房地产企业实行跨地域联盟，既能利用异地资源和当地企业的市场经验，也能实现企业的战略区域性扩张。对于大型房地产企业而言，其发展的必经之路就是跨区域发展、全国战略布局，从战略的角度来看，跨区域合作联盟是风险低容易获取成功的进入方式。在中国的房地产发展阶段上来看，中小型房地产企业要想实现跨越性的发展，就必须要利用整个价值链上的不同企业带来的理念和经验。
参考文献：
[1]黄瑞吉、浅析中小房地产企业发展战略[J]、经济师，2008，(2)、
[2]郭文琴、中小房地产开发企业战略选择[J]、特区经济，2005，(5)、
1 区域性中小房地产企业建立战略联盟的必要性
目前我国房地产市场还处于低水平垄断竞争格局,区域性特征明显,以区域性中小房地产企业的数量十分巨大,资金来源单一,楼盘的销售量不稳定,大多物业类型为居住型,如全国有注册房地产企业47000多家,万科作为国内最大的房地产商之一,也只占有略高于1%的市场份额。然而随着我国人均收入水平的提高和大型公司对区域项目的关注,房地产市场集中度将逐步提高,区域性中小企业面临并购危机。因此,中小房地产企业要想有更大的发展,必须进行战略联盟,进行资源整合,才能与大型企业合理竞争。
2 区域性中小房地产企业战略联盟的组建原则
我国区域性中小房地产企业战略联盟的组建首先应该充分考虑企业自身的优势和掌握的资源,结合面临的市场机遇、联盟活动的环境基础条件等因素,并遵循如下原则:
2、1 明确联盟动因
分析联盟动因是区域性中小房地产企业首先必须遵循的基本原则,可以从技术、竞争、市场、风险,资金、经济和社会等角度予以分析,避免因为联盟失去自身特点和优势,从而实现联盟的正效应,使企业对自身现有和未来所需的能力有一个清楚的、战略上的理解和认识。
2、2 联盟成员核心竞争力互补
区域性中小房地产企业实行战略联盟最为重要的目标抵抗激烈竞争,弥补企业的战略缺口和增强企业的核心能力,故应选择与企业有差异的企业作为盟友,从而进行业务上的优势互补,弥补自身的劣势。同时,企业应注意采取差异化战略作为基本指导策略,才能在市场中取得一片天地。
3 区域性中小房地产企业建立战略联盟的形式
建立战略联盟时,应根据企业自身的技术力量、资金实力等情况,选择合适的企业构建如咨询、设计、施工、营销、金融等方面的战略联盟。根据房地产开发的基本规律,企业可以从四个阶段考虑联盟的内容和对象(如下表)。同时,考虑到区域性中小房地产企业的特殊情况,将具体联盟形式简述如下:
3、1 土地与资金结合的联盟
这种联盟形式比较适合区域性中小房地产企业,由于国家对房地产企业采取了银根紧缩和严控土地出让规模等调控措施,房地产企业获取信贷资金和土地的难度较大。但一些区域性房地产企业由于对本地地产行情较了解,因而在土地获取方面较擅长,它可以与拥有资金、缺乏土地的大型房地产企业组建成土地与资金形式的联盟。这种联盟形式很好地弥补了合作各方土地与资金资源短缺的矛盾。
3、2 全方位开发联盟
由于区域性中小房地产企业整体实力较弱,在同一片区域内,不同楼盘的企业可以构建全方位开发联盟,采取战略协定的方式,通过联盟采购、配套共享、联合营销等方式,减少成本,降低风险,同时也可以给未来的业主们创造一个便利、美观、和谐的社区环境。
3、3 知识共享型联盟
房地产开发活动具有很强的地域性,不同区域市场具有不同的市场特点和消费者习性,因此,区域性房地产企业可以组建成知识共享型的战略联盟,抵御大型房地产企业的竞争压力。知识共享型不仅可学习借鉴别的房地产企业在生产经营经验,也有利于降低自己的学习成本,提高企业项目运作能力。
3、4 强化价值链的联盟
房地产企业可以从价值链的角度,联合具有一定优势的规划设计机构、施工企业、物业管理企业、材料供应商、媒体咨询、销售企业甚至装饰装修企业进行全方位、多层次的联盟。这样联盟有助于降低市场交易成本,增加消费者的附加值,提升企业市场竞争力。
3、5 与金融机构的联盟
这方面的联盟是区域性中小房地产企业最需要的,但也是较为困难的。当前中小型地产企业大多融资渠道单一,抵抗风险能力差,因此,若能与当地金融机构组建战略联盟,根据自己的资金实力选择合适的金融服务,则能够吸引金融机构为自己注入资金,从而提高自身的市场竞争能力。
关键词：综合能力评价；财务战略管理；模型。
基金项目：本文为海口经济学院2010年青年基金项目“房地产财务战略管理选择模型研究”的阶段性成果，项目批准号为：hjk10-13
中国
财务战略是指企业为了谋求长远的发展和加强财务竞争优势，根据企业战略发展目标，在充分考虑和分析企业内外环境因素的变化趋势及其对财务活动的影响基础上，为实现目标的基本途径和策略所做的全局性、长远性、系统性和决定性的谋划。企业财务战略的选择，决定了企业财务资源配置的取向和模式，影响着企业理财活动的行为效率。
为合理分析影响企业财务战略选择的因素，并为企业选择财务战略提供合理的决策依据，结合海南旅游房地产财
务战略的现状，初步建立海南旅游房地产财务战略模型。
一、财务战略管理的流程及模式介绍
(一) 财务战略管理流程
财务战略管理是指企业决策者制定、实施用以指导企业未来财务管理发展的财务战略，以及在实施过程中对财务战略进行控制与评价的动态管理过程。从以上定义可以看出，财务战略管理的逻辑起点是企业目标和财务目标的确立；财务战略管理的重心是企业内外部环境的分析；财务战略管理的环节包括财务战略方案的形成、实施和评价。 财务战略管理流程图如下：
（二）三种基本的海南旅游房地产财务战略模式
海南经济发展较缓，其房地产业的发展始于1988年海南建省办经济特区，当时地方政府出让土地的现象比较多，低廉的土地出让价格吸引了雅居乐、富力、中粮、鲁能等知名开发企业纷纷进驻，促进当地开发企业的良性竞争，推动海南房地产发展走上了快车道。建省20年来，海南房地产业从无到有，经历了开创期、发展期、高峰期、调整低迷期、处置期、稳定健康发展期等阶段，逐步发展成为海南省经济重要支柱产业。从2005年起，海南省把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。如从岛外投资者的购买动机来看，多为度假型和养老型自住；从投资的目的来看，岛外投资者多为投资而非投机；从投资周期来看，投资多为长线而非短线。
根据以上海南经济发展的特点，结合其旅游房地产财务战略的现状，从可持续发展的角度，海南旅游房地产财务战略可以分为快速扩张型财务战略、稳健发展型财务战略和防御收缩型战略等三类 。
1、快速扩张型财务战略: 是指以实现企业资产规模的快速扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征为“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，快速扩张型财务战略的表现主要是利用银行贷款、配股增发等方式满足规模扩张的资金需求，基本不分配股利，积极寻找新的土地储备机会，增加在建开发项目规模，开展营销策划，加快项目销售和资金周转，扩大市场占有率，同时增加企业管理人员和专业技术人员储备，适应企业规模扩张需求。
2、稳健发展型财务战略：是指以实现企业财务绩效的稳定增长和资产规模的平稳扩张为目的的一种财务战略，其主要表现特征是“低负债、高收益、中分配”。对房地产企业而言，稳健发展型财务战略的表现主要是谨慎利用债务融资，加大低成本融资力度，适度扩充土地储备，在权衡内部资源、管理能力以及外部客观环境的基础上确定在建开发项目规模，加快项目销售和资金周转，同时在满足企业规模平稳扩张的基础上保持适当人员储备。
3、防御收缩型财务战略：是指以预防出现财务危机和求得生存及新的发展为目的的一种财务战略，其表现特征是“高负债、低收益、少分配”。对房地产企业而言，防御收缩型财务战略一般表现为企业应尽可能减少现金流出和尽可能增加现金流入，充分利用企业现有资源进行融资，扩充融资途径，满足企业维持生存和发展的资金需求；建立严格的投资标准，谨慎扩充土地储备；减少开工面积，盘活存量资产，降低售价，增加购房折扣，出售盈利前景和现金流不佳的开发项目储备；通过采取精简机构、减少雇员、节约成本支出、压缩营运费用等措施，以增强市场竞争力，保持市场份额和市场占有率。
转贴于中国
二、影响海南旅游房地产财务战略模式选择的因素分析
公司财务战略的选择需着眼于公司未来长期稳定的发展,需充分考虑经济周期波动情况、行业政策导向、行业景气程度以及企业自身财务状况和融资等各项综合能力。
(一)旅游房地产财务战略的选择必须与经济周期相适应
经济的周期性波动是现代经济总体发展过程中不可避免的现象，不同的经济周期对行业和企业的外部发展环境影响重大。在经济复苏阶段总需求迅速膨胀，在经济繁荣阶段总需求平稳增长，在衰退阶段需求急剧下降，经济面临紧缩调整。中国
经济周期性波动要求企业顺应经济周期的过程和阶段，通过制定和选择富有弹性的财务战略，来抵御大起大落的经济震荡，以减少它对财务活动的影响，特别是减少经济周期中上升和下降抑制财务活动的负效应。财务战略的选择和实施要与经济运行周期相配合。
一般而言，在经济复苏阶段应采取扩张型财务战略，增加投资和劳动力，加大产品投放力度，抓住市场恢复和发展的机遇。在经济繁荣阶段应采取快速扩张型财务战略和稳健型财务战略结合，在繁荣初期继续增加产品和劳动力，扩大投资；在繁荣后期则采取稳健型财务战略。在经济衰退阶段则应采取防御收缩型财务战略，停止扩张，迅速降低库存，回笼资金，压缩费用，减少临时性雇员。总之，企业要跟踪时局变化，对经济的发展阶段作出恰当反应。
（二）旅游房地产财务战略的选择必须与行业政策环境相适应
房地产行业的生存和发展与行业政策环境息息相关。首先，现阶段国家对房地产调控频率高。房地产行业作为国民经济中的支柱行业，对保证经济平稳运行意义重大，在国家宏观调控时，往往作为调整对象予以考虑，有时是宽松调控，有时是紧缩调控，调整频率较高；另一方面，调控对房地产行业影响大。房地产是一个政策密集型和资金密集型行业，国家对房地产行业的政策导向，以及相关的行业融资政策、行业税务政策的轻微调整往往对房地产的现金流和财务状况有很大的影响。
因此，我们在制定财务战略时，必须充分考虑国家政策导向，深刻领会国家的经济政策，特别是产业政策、投资政策等对企业财务活动可能造成的影响；必须密切关注和分析下阶段的政策走向，以便及时调整财务战略。
（三）旅游房地产财务战略的选择必须与旅游房地产行业景气程度相适应
房地产受宏观经济冷暖和行业政策调控，以及城市化进程等各方面因素的影响，行业经常形成偏热或偏冷的局面，房地产行业调整的周期性和波动性较为明显。行业景气的时候，销售价格持续上涨，销售面积迅速消化，企业拿地热情高企，房地产投资规模及开工面积迅速扩大；但当行业陷入不景气的时候，销售量和销售单价回落，市场观望气氛不断扩大，房地产投资及开工面积增长陷入停滞，整个行业现金流绷紧。
行业的景气程度与企业未来的发展息息相关，因此我们要尽可能提前预判整个行业下阶段的走势和把握行业的景气程度，灵活选择相应的财务战略。在行业景气的时候，有条件采取快速扩张的财务战略；在行业不景气的时候，财务战略要相应调整，做到提前应对，采取稳健发展或防御收缩战略，来提前应对行业不景气带来的冲击和负面影响。
（四）影响旅游房地产财务战略选择的其他因素
影响财务战略选择的因素还包括行业和企业的发展阶段等因素。行业和企业的发展阶段包括一般要经过初创期、扩张期、稳定期和衰退期四个阶段。在行业及企业发展的不同阶段，需要选择不同的财务战略。由于考虑到房地产行业的发展时间不长、行业集中度较低，以及作为经济支柱行业，行业整体及房地产公司未来的发展空间较为广阔，整体还处于上升阶段，在以下财务战略模型中将不再细分考虑上述因素。
注释：
注1：由于房地产行业经营性现金流整体呈现负数的原因，部分指标计算公式中用现金净增加代替经营性现金净流量，以更好的分析说明。
注2：影响财务战略选择的企业综合能力评价体系的指标及权重说明：
①在影响财务战略选择的企业综合能力评价体系中，我们初步设计了20项指标，包括15个量化指标以及5个定性指标；
②在量化指标中，主要选择了能反映公司偿债能力、变现能力及发展能力的一系列现金指标。对利润指标选择较少，主要是考虑由于房地产分期开发及利润滞后结转等原因，利润指标现阶段对财务战略选择的影响较小，暂不予考虑。
③ 对各自标权重的说明：按照一般企业的绩效评价标准原则，采取量化指标70％权重，定性指标30％的权重。量化指标按照6个大类指标的重要程度采取负债比率：偿债能力：发展能力：变现能力：财务弹性：现金结构＝1∶1∶1∶0、5∶0、5∶0、5的原则划分；定性指标直接取平均数作为权重。
中国-
参考文献：
[1]曹艳宏、梁迎昕著;房地产公司财务战略环境分析，《现代审计与会计》2006第12期
[2]耿云江;企业集团财务控制体系研究 基于财务战略视角、 东北财经大学出版社, 2008、
[3]焦晖;房地产经济周期与企业财务战略决策，《决策与信息》(财经观察) 2008第5期
关键词：房地产企业 企业转型 管理艺术
企业转型是指企业长期经营方向、运营模式及其相应的组织方式、资源配置方式的整体性转变，是企业重新塑竞争优势、提升社会价值，达到新的企业形态的过程。
一、江西房地产市场现状
在当前的中国经济形势下，各大房地产公司都不可避免地要参与到国际竞争中来。如果始终坚持传统的单一型运营模式，就很有可能被淘汰。作为江西房地产公司的管理人员，笔者结合当前形势，对江西房地产市场近年来发生的变化做出分析。
（一）现金流压力大
房地产公司现金流来源不稳定，前期资本投入大、资金周转周期长这一情况日益普遍，这大大提升了企业风险。为了应对这一难题，一些企业不得不通过租售手段来获取资金平衡，但由于楼价变化难以估量，多数应对措施达到的效果往往不尽如人意。
（二）房屋需求量降低
从目前的市场来看，房地产行业的黄金时代早已远去。房屋需求量已远不如从前。随着竞争日益激烈，单靠盖房、卖房来赚取大量利润已显得不太现实。未来的发展机会无法单靠公司内部发展，适当结合外部行业很有必要。
（三）融资压力大
房地产属高投入行业，想要在没有外部支持的情况下满足资金投入显然不大可能。我国的房地产企业资金来源主要由银行贷款、外资帮助和自筹资金组成，但随着房地产企业进入白银阶段，自筹资金明显受到影响，而国内各大银行也纷纷对房地产开发的贷款数额进行了控制。房地产公司的融资压力变得越来越大。
目前来看，监管机构对理财、同业业务监管的加强，使得银行在手续费和佣金方面的利润大幅度下降。同时，在宏观经济增速趋缓的大环境下，如果想让银行对房地产市场不遗余力地“雪中送炭”，很难做到。
（四）土地成本上升
研究表明，中国土地价格的上涨速度已远超房价的上涨速度。这一现象在短期内不会改变。土地成本的上升导致毛利率下跌，从而使得房地产公司业绩增长困难。整体来看，房企的收入和净利润环比总体呈现大幅下降态势，其中 净利润下降近四成。
（五）税收压力大
土地增值税和房产税两大税收使得房地产公司运行困难。其中，土地增值税提高了土地交易和流转的成本，降低了市场活跃程度，削弱了房地产公司利润，公司有形资产的囤积也受到影响。房产税的征收虽然处于初步阶段，但这一政策已使得空房持有者选择出售或出租房屋，增大了供应量，又进一步减少了房屋需求。
二、江西房地产公司的转型策略
从上文分析看来，房地产公司的现状不容乐观。本文以当前实际情况为参考，从领导风格转型、企业财务管理转型、企业信息化转型、企业文化转型和企业信息交流转型这五个大的方向来阐述转型策略。
（一）领导风格转型
如果一个企业想实现成功转型，领导风格一定要做出改变。下面，笔者从领导思维模式转型、用人模式转型和利益分配转型三方面来阐述这个问题。
1、思维模式转型
为了在竞争激烈的市场中占得一席之位，领导人应认真思考分析当前形势，才能夺取先机。考虑到房地产公司转型方向多而广，江西房地产公司管理人员一改往日单一传统的思维模式，避开经验主义和膨胀思维，找准工作重点，瞄准方向，在夯实企业原有业务的基础上逐步转型。
2、用人模式转型
公司用人是否合理，这在很大程度上决定了一家公司是否能走向成功。转型前的房地产公司工作人员人才单一，工作的重点都围绕建房卖房进行。如要加进投资工作还需招入大量相关领域的专业人员为公司筹谋，保证转型工作在完全掌握所投资行业行情的情况下实施，避免盲目指挥。
3、利益分配的转型
无论是商业还是管理，其核心都是为了创造利益。利益分配在管理学中占有重要地位。处于转型的关键期，公司领导应舍得花钱招揽人才，关注每一个部门的发展，保证人人都能分享到公司的收益。另外，领导还需激励员工，让员工看到公司发展的机会，并以饱满的工作热情为公司出力。这一做法有利于新旧部门精诚合作，增强团队凝聚力。
（二）企业财务管理转型
处于转型期的房产公司其财务管理重点与公司最初创立时期和成长时期有很多不同之处。当前，公司的关注重点转向了盈利能力，但考虑到融资压力的加大，财务风险加深，转型期的财务战略应当从下列方面着手。
1、投资战略
转型期面临的财务风险问题不容小视，因为一旦出现衰退状况，就会阻断原有的固定资金。如果不能及时投入新的资金来加以补救，固定成本就无法得以延续，很有可能导致企业破产。因此，江西房地产公司决定从投资安保，教育等收益快、盈利能力强、发展前景良好的新行业入手。在新的产业机会面前快速融合，形成一定规模，努力取得竞争优势。
2、筹资战略
在目前严峻的金融状态下，转型期企业应更有针对性地选择融资方式。一是可以对机械设备，积压存货等闲置的固定资产加以变卖，收回的资金可投入到新的产业发展中去。二是对公司现有的、无法创造价值的财产加以清理。对不符合未来发展战略的业务部门进行整顿和优化。三是要争取金融支持，与金融部门建立友好合作关系，并利用目前经济利润的潜在价值，以及固定资产的抵押来筹集关于开展新产业项目的资金。四是要向其他企业寻求一系列资源支持，包括资金、资源，人力资源支持等。
3、分配战略
由于转型期企业会面临更严峻的资金形势，分配战略的选择就显得尤为重要。经研究，国内企业处于转型期时，多采用低股利分配政策，因为处于该阶段的公司盈利能力降低，资产变卖能力有所下降，筹资活动的开展受到限制。从长远考虑，公司应该把利润投资于盈利高的项目，这样才能更多获得股东的支持。
（三）企业信息化转型
在大数据化时代，传统的地域型公司想走向国际化，企业信息化成为转型必不可少的一个步骤。先进的信息技术不仅可以促进信息交流，还能提供更高效、更快捷的服务。江西房地产企业要在夯实企业原有业务的前提下进行改革，企业信息转型必不可少。针对这一问题，笔者提出以下四种解决方案。
1、应用社交化
通过计算机云计算，应用社交化能够支持网络营销和在线服务，为企业的销售提供有力保障。这一技术作为企业信息化的一大亮点，能将传统的信息化系统转化为产业链的协调，从而得到最大价值的收益，既能省时，又能保证数据的准确性，保证房地产企业的内部运营。
2、协同网络化
协同网络化有利于房地产企业的管理。通过项目管理这条主线，围绕工程管理这一核心，协同网络化可以调整分工，虚拟生产，协调产业链上的分工。
3、技术平台化
技术平台化可从根本上消除落后的软件生产模式带来的弊端。其运行原理是以V平台为基础，研发出新型软件，用于满足建筑产业信息化所带来的新需求。
4、软件服务化
软件服务化既能对各个建筑产业主体进行商务沟通，又能对企业间各部门业务进行协调。虽然这一技术在中国刚刚起步，但鉴于信息技术的发展迅速，该技术在将来必定大受欢迎。
（四）企业文化转型
传统型江西房地产公司要转向新型投资型公司，跨度大，难度高。如何做好投资与兼并过程中不同行业与不同企业文化的融合对转型的成败至关重要。企业文化转型应做好以下五点：
1、制度统一
不同企业拥有不同的文化背景，造就了不同的管理制度和管理标准。转型期间，管理人员应综合公司员工的意见，在公平，民主，合理的前提下做到制度的统一。
2、注重企业形象
企业兼并重组后，产生的新文化应当以提升企业形象为目的，吸取原有文化理念之精髓，融入创新、变革的新理念。总的来说，新文化的形成是一个调整、完善、进步的过程。
3、建立共同愿景
企业兼并重组导致原有文化改变。新员工的加入、新部门的成立等因素会使员工们在短期内处于迷茫期。此时，建立共同愿景，引导工作人员向统一目标前进便显得意义非凡。
4、注重机制创新
企业文化融合的主要内容之一便是管理方式的融合。合理的管理方式可以提升企业的核心竞争力，为日后的发展提供保障。创新后的企业运行机制更能满足市场需求，促进公司收益增长。
5、注重战略发展
推动企业战略发展是企业文化融合的最终目的。在文化融合期间，要重视企业战略管理，制定出一套科学、完善，同时又能遵循国家产业政策、顺应市场变化的发展策略。
（五）企业信息交流转型
加强企业信息交流是促进江西房地产公司转型的重要途径之一。转型之前，房地产公司对投资领域并不熟悉，因此公司的管理人员应充分利用信息技术和网络资源，对安保、教育等领域的概况及发展前景做大致了解。随后，公司将派出工作人员在相关领域进行实地考察，进一步收集信息，并招揽有相关经验的人才进行兼并前的规划工作。在做好外部信息交流之余，公司也应保证内部信息交流的有效进行，以便于帮助员工适应新的公司环境和公司布局，更快开展转型工作。
如何保证企业信息交流科学高效地进行成了管理人员研究的重点。首先，信息系统建设不可忽视。公司应当优化原有的信息交流平台，聘请专门的技术人员来维护管理网络交流系统、及时更新信息，便于公司各层员工掌握最新资料，尤其是转型领域的相关资料。其次，信息交流会议应当及时召开，以便根据市场需求的变化随时修改方案，把风险降到最低。
综上所述，企业转型战略为房地产公司的发展壮大提供了出路。江西房地产公司凭借其管理团队卓越的管理技术、持续发展的战略眼光和坚实的团队协助精神，在本不乐观的房地产市场环境下克服重重困难，将原本单一传统的地域型公司打造成一家拥有先进信息技术和多元管理业务的新型投资公司。相信在日后的发展中，江西房地产公司能坚持其管理理念，不断探索创新，逐步将公司建设为跨地域、跨国际的综合型公司，在竞争激烈的市场中如鱼得水，占领一席之位。
参考文献
中小房地产企业融资渠道分析
中小房地产企业融资渠道分析一、我国房地产企业融资现状与渠道分析（一）房地产资金来源现状房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。1~11月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的76、4%，其中直接国内贷款融资占所有资金来源的26、4%，与去年同期相比，国内贷款金额同比增长5、75%，利用外资金额同比增长10、12%，增幅很大。行业资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款数量巨大。图2、16房地产行业不同资金来源所占比重（二）本期不同渠道融资金额变化图2、17不同渠道融资金额变化8月份以来，房地产投资的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势，而国内贷款和企事业单位自有资金在10月止跌反弹，略有增长。（三）现有七大融资方式剖析受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增，面对资金的瓶颈，现行解决的途径并不是很多。1、国内银行贷款：银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行121号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。2、信托项目融资：信托是目前房地产业新兴的融资热点，從到，全國共發行房地產信託163只，融資額175、8億元。信托资金的分量远不足以支撑行业的发展，之所以大受青睐，主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。3、海外房产基金：国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金rsref、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都造成了国际资本的进入。4、国内产业基金：毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的6000亿元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在，自然，在具体运作上缺乏规范，留有隐患。5、非上市股权融资：土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不甘心将大部分开发利益拱手相让，只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。6、上市融资：上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。7、债券发行：先不说我国债券市场的规模相对较小，交投清淡，发行和持有的风险，因为根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。总而言之，房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新组合。同时，构建房地产证券公的法律体系，尽早出台《产业基金法》，完善现有的《公司法》和《证券法》，搭建房地产企业融资领域制度平台，才能有效支撑房地产行业健康有序的发展。(四)房地产企业融资新动态1、与海外基金的合作：海外的房地产基金一改对中国房地产市场的观望态度，投资的欲望转强。目前雷曼兄弟、德国房
地产投资银行、英国grosvenor、美国凯雷、荷兰rodamco等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约5000万美元建设复地雅园;项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的中国房地产开发基金;在京投资的丽都水岸;项目正式进入市场。金地集团与摩根士丹利房地产基金ⅳ(下称msref)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55％。2、筹备赴港上市：赴港上市将使地产公司增加国际化的色彩，通过与国际资本市场的接轨来提升自身的运营能力，故继首创置业之后，上海复地也在香港联交所正式挂牌，顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议，也启动香港上市之旅。广州富力地产、中山雅居乐集团均在港上市。北京soho中国、上海仲盛地产等内地知名地产商，均有意在条件成熟时到香港发行h股。內地首支地產信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產融資提供了一個新的渠道。3、土地资金强强联合:从华润成功入主万科之后，房地产行业大开强强联合之风。soho中国和华远集团签订关于尚都项目合作的系列协议。双方采用股权合作的形式，soho中国负责二、三期开发，华远持负责一期销售。天津泰达集团全额认购万通地产增发的3、08亿股，拥有了万通地产27、8%的股权，成为万通地产的战略投资人。国内十余家知名房企联手打造的行业连锁的组织中城联盟的第一个实质性地产项目也正式进入实施阶段，郑州联盟新城在郑州破土动工。8、31之后，收购兼并;也是一波刚息一波又起，合作开发似乎成了房地产行业有别于其它行业的特色之一。10月11日，万科企业股份有限公司与招商局地产在深圳蛇口签订协议，双方各自投资675万元分别取得45%的股权，联合开发位于天津西城区的占地342、81亩的住宅项目。(五)房地产融资渠道再添新品1、典当融资:典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。一些手中已经有新项目开工的发展商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此短期资金压力对地产来讲也很难度过。所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。以上海为例，在华联、恒隆等典当行里，各企业都在融资。恒隆典当行日前就刚刚接受一笔房产整体项目的典当抵押融资，融资协议总额度达到2000万元。土地典当;的方式也受到许多城市开发商的追捧。2、外资银行贷款:外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一渠道，但外资银行普遍认为中国的房地产开发很不规范，存在风险较大，不会轻易开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务对于缓解目前国内开发商融资困难的作用不大，同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。二、股权融资渠道选择与分析（一）nasdaq上市融资优点：如果上市融资成功则迅速与国际资本市场接轨，并解决企业发展的资本瓶颈；难点：1）从已在nasdaq上市和准备上市的中国企业来看，均为处于行业上升阶段的高科技类公司，目前尚无中国的房地产公司在nasdaq首次公募发行上市的案例，海外投资者对该类公司的投资兴趣与估值预期难以判断，至少尚未形成市场热点。因此，若想通过ipo在nasdaq上市，应先与有关的投资银行和海外基金进行实际沟通，摸清自己的市场定位；2）若通过反向收购借壳在nasdaq上市，可暂时避开行业问题和投资者预期，但买壳上市法律风险较高，需支付一定成本，而后期进行增发融资难度并未减轻，仍会面临上述提到的各种问题。分析判断：nasdaq上市融资成功收益最大，操作难度最高。（二）香港上市优点：1）如果ipo融资成功仍可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份；2）地产类的行业概念不会成为上市障碍；缺点与难点：1）香港市场对国内地产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高；2）上市审查严格、监管力度均比国内市场高。分析判断：从收益角度而言较为中庸，但从操作角度以及短期内给公司提供有效的资金支持看不失为一个选择。（三）国内a股上市优点：1）市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低；2）股权分置办法已启动，发起人股的流通性问题基本解决；3）从案例看，6月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后，金地集团（600383）的增发获通过；万科a（000002）和金融街（000402）的再融资申请皆获批准，a股市场对方地产企业融资需求持欢迎态度；缺点：1）a股市场股票未来形势难以判断；2）审批严。分析判断：上市收益较高，但短期内ipo不具有可操作性。（四）私募基金国际资本市场有大量资金，它们十分看好中国的高增长性和增长空间，非常乐意到中国来进行私募投资。战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，即战略投资者。其优势主要体现在以下几个方面：首先，可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。其次，可以帮助企业比较好地解决员工激励问题，建立起有利于上市的员工激励制度。第三，可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模，从而在未来上市的时候更容易获得投资者的追捧。第四，战略投资者（特别是国际战略投资者）所具有的市场视野、产业运作经验和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来，也更有可能产生立竿见影的协同效应，在较短的时间内改善企业的收入、成本结构，提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升。最后，比较而言，战略投资者更加着眼于未来市场的长期利益，而不像金融投资者那样往往寻求短期的投资回报。笔者一直认为，中国大多数企业面临的最主要的问题其实不是资金的问题，而依次是产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来直接的助益。私募的3种模式*增资扩股：企业向引入的投资者增发新股，融资所得资金全部进入企业，有利于公司的进一步发展；比如兴业银行通过私募引入香港恒生银行、新加坡政府直接投资公司以及世界银行下属的国际金融公司，获取资金27亿元人民币；*老股东转让股权：由老股东向引入的投资者转让所持有的新东方股权（当然是高溢价），满足部分老股东变现的要求，融资所得资金归老股东所有；比如，易趣在去年3月由美国最大的电子商务股份公司ebay出了3000万美元买了30%的股份，今年又花1、5亿美元买了余下股份，前提是ceo邵亦波必须留在公司服务至少5年。*增资和转让同时进行：可以两全其美。今年2月，当当网完成第三轮私募，老虎科技基金以1100万美元的代价入股，占到当当15、7%的股份。而idg等当当网的老股东也顺利套现350万美元,获利3倍以上。在进行战略性私募的时候应该着重考虑以下几类目标投资者：第一类是全球领先的产业巨头，它们既是我们标杆也是我们的一个潜在出口，同时它们的参与对企业在资本市场的价值能够起到巨大的拉升作用。第二类是亚洲或者港台地区急于或已经进入中国的同行，它们是竞争对手也是合作伙伴。第三类是同自己有上下游关系的、或者虽然没有上下游关系但是在资源和业务上能够形成互补的境内外企业，从协同效应和多元化发展的角度看，它们可能会对募集企业有相当大的兴趣。当然私募相对于公募市盈率较低，募股价格偏低，这也是不得不考虑的问题。
【关键字】多元化战略，经营绩效，财务风险
企业实行多元化经营，通过合理资源配置，提高资源利用率，开拓新领域，降低单一业务的经营风险，提高企业整体抗风险能力。雅戈尔在上市之初主营业务是服装纺织业，但随着经营领域的扩展，逐步形成了实体经济+虚拟经济的双重产业结构，构成了品牌服装、地产开发、金融投资三大业务领域并驾齐驱的经营格局。
一、房地产开发业务
雅戈尔于1992年开始涉及房地产行业，相继在宁波、苏州等地累计开发各类物产300万平方米，房地产行业在其经营业绩中发挥着主要作用。雅戈尔2014年来源于地产开发板块的收入完全超越了作为主业的品牌服装的收入，达到72、14%。但随着政府对房地产的调控，房地产市场量价齐跌，雅戈尔房地产收入大幅下滑。2014年雅戈尔公司实现房产项目预售收入 84、2亿元，较上年同期降低 32、81%。雅戈尔地产开发业务2014年毛利率较上年下降13、59%。在这样的市场环境下，大型房企凭借融资成本、高周转的规模优势摊薄风险，而雅戈尔只是将房地产作为多元化发展一个板块就面临着巨大的风险。
二、金融投资业务
公司于1993年开始涉足金融投资业务领域，出资3、2亿元投入中信证券，后因中信证券上市，股价大幅度提升，雅戈尔通过减持中信证券股份套利80亿元，获得巨额收益。2014年公司投资业务实现净利润 24、2亿元，占整体净利润的 76、68%。雅戈尔金融投资业务的基本特征有以下几点：
（一）在金融资产分类方面，雅戈尔将多数金融资产归为可供出售金融资产。根据2006-2014年财务报表得知，雅戈尔将金融资产投资划分为交易性金融资产和可供出售金融资产，而可供出售金融资产占据绝对比重。2006-2011年，雅戈尔交易性金融资产占全部金融资产的比重分别为0、02%、0、01%、0、01%、7、36%、8、53%、0、01%，2012年之后，公司金融资产均划分为可供出售金融资产。可供出售金融资产在持有期间的除减值损失和外币货币性金融资产形成的汇兑损益外的公允价值变动计入资本公积，只对企业当期净资产产生影响，不影响当期净利润，可以将当期利润隐藏至该金融资产处置后才转入当期损益，所以管理层可能通过可供出售金融资产进行盈余管理。从数量及金额方面看，雅戈尔可供出售金融资产的买入和卖出相对频繁，金额变动大，对当期利润有较大影响。
（二）在投资品种方面，雅戈尔热衷于股票投资，包括上市公司股票投资、非上市公司股权投资。截止至2014年12月31日公司持有6家上市公司股票投资，市值合计55、7亿元；投资15、5亿元持有PE等项目9个。雅戈尔公司金融资产投资取得了很好效果，对公司业绩的贡献远远大于其品牌服装业务。这样的结果主要归功于股权分置改革以来的金融市场的迅猛发展。同时，雅戈尔聘请专业投资团队和参与增发及 PE 投资等策略也发挥重要作用。
三、雅戈尔多元化战略存在的问题
多元化经营战略已经成为企业应对市场竞争的一种手段。但企业实行在多元化战略的同时也可能会对企业经营带来不利影响。本文将从以下三个方面分析雅戈尔的多元化战略带来的财务风险。
（一）偿债能力角度
2012-2014年雅戈尔的流动资产均小于流动负债，营运资本为负，这表明雅戈尔有部分长期资产是由流动负债提供其资金来源。由于企业长期资产在一年内不能变现，企业短期偿债所需资金不足，企业需要从其他途径筹资，这可能会造成企业财务风险加大。同时在多元化经营发展模式下，雅戈尔库存大幅上升，这使得企业速动比率较低，在0、22～0、3之间波动，加大了企业的经营风险。通过流动负债/负债指标可以发现，雅戈尔接近90%的负债是流动负债，短期偿债能力压力较大。在企业长期偿债能力方面，雅戈尔近三年的资产负债率高达70%，呈现出房地产企业长期负债率高的特点，这与其将房地产作为其主营业务的战略密不可分，说明雅戈尔存在较大的流动性风险。
（二）现金流量角度
雅戈尔2014年经营活动产生的现金流量净额大幅下降，其中的主要原因是：2014年地产开发业务受局部市场形势持续下行以及项目开发周期、产品结构等因素的影响，预收房款较上年降低 32、81%，以致该板块经营活动产生的现金流量净额较2013年有所下降。企业筹资活动产生的现金流量净额主要是企业取得的利息收入与支付的利息支出的差额。从中可以看出雅戈尔在当期需要偿还的借款数额较大。
（三）存货角度。由于国家房地产政策持续缩紧，房地产开始遇冷。在2012-2013年，雅戈尔的库存总量分别为 235亿元、226亿元，其中大部分存货是房地产业存货。直到2013年房地产市场局部回暖，企业的地产存货挤压的现象才出现改观，但雅戈尔的存量依旧庞大，2014年雅戈尔的存货期末账面价值为178亿元，其中有账面价值40、21亿元的存货用于担保，这就意味着如果出现无法到期偿还债务的情况，这部分存货需要拿去抵债。可见雅戈尔在存货管理方面存在着不小的财务风险。
参考文献：
[1]张旭、 上市公司财务报告分析[D]、西南财经大学，2007、
一、引言
近年来，我国房地产价格一直上扬，且保持高位运行。而当房地产价格过分偏离内在价值时，泡沫成份被大量转移给了金融机构。而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时，系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力，泡沫破裂的最危险的结构甚至会促成整个金融系统风险的爆发。因此，要深入研究我国房地产金融风险形成的特殊机理，促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，为完善我国房地产市场体制和宏观调控提供决策支持。本文通过对房地产开发商与银行建立演化博弈模型，并根据房地产市场化以来政府调控和利率调控的不同特点分阶段进行分析，基于不同阶段政府的不同调控行为，房地产开发商与银行不同初始条件，得出不同阶段二者不同的演化稳定策略和房地产金融状况。
二、房地产开发商与银行的演化博弈模型
1、博弈假设。根据模型的设计思想，对房地产开发商与银行的演化博弈模型做出如下假设：假设1：局内人。博弈双方为房地产开发商和银行，且均是风险中性的，博弈双方各为相似个体组成的不同群体，且博弈过程属于非对称的有限理性复制动态进化博弈；假设2：策略空间。在不同的房地产市场发展阶段中，银行群体只存在两种策略集合：（宽松信贷，紧缩信贷），而房地产开发商也只存在两种策略集合：（投资，投机）；假设3：支付。支付是房地产开发商与银行在不同的房地产市场发展阶段中得到的效用水平。
2、博弈模型。以2×2非合作重复博弈为例，对演化博弈论的思想作一些分析，如表1的支付矩阵所示。其中，假设p表示房地产开发商群体在一次博弈中采取策略1(投资)的概率，q表示银行群体在博弈中采取策略1（宽松信贷）的概率，而概率可解释为群体中选取该策略的参与人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分别表示房地产开发商和银行采取不同策略时的收益。根据演化博弈理论，若同种群房地产开发商和银行选择相同的战略S，其利润相等，则任何一个房地产开发商和银行不会改变其战略。当同种群房地产开发商和银行中某个参与者试验不同的战略S'，称之为变异房地产开发商或银行，而当变异房地产开发商或银行获得比同种群其它房地产开发商或银行更高的利润时，其它房地产开发商或银行必然会模仿变异房地产开发商或银行。反之，当变异房地产开发商或银行的利润低于其它房地产开发商或银行的利润时，其它房地产开发商或银行将保持原战略而该变异房地产开发商或银行也将从战略S'调整为战略S这样，战略S成为有限种群演化稳定战略。房地产开发商与银行的复制动态实际上是描述某一特定策略房地产开发商或银行中被采用的频数或频度的动态微分方程。根据演化的原理，一种策略的适应度或支付比种群的平均适应度高，这种策略就会在种群中发展，即适者生存体现在这种策略的增长率大于零，即房地产开发商或银行将持续的选择这一策略。于是动态复制系统平衡点所对应的策略组合为房地产开发商与银行的演化均衡，而房地产开发商与银行演化博弈均衡的稳定性取决于其在合作和非合作时所能带来的收益大小比较，在达到演化稳定策略时群体中的个体仍在不断变化，即呈现出内部不断变化而总体不变的的过程。这样，运用雅克比矩阵局部稳定性原理，通过分析房地产开发商与银行在房地产市场化不同发展阶段中演化稳定策略，可以系统地论述房地产金融风险的演进过程，从而为防范房地产金融风险提供一定的启发和建议。
三、演化博弈稳定性分析
从1998年房地产市场化以来，根据不同发展阶段中政府调控的重点和央行基准利率调控政策的特点，本文将房地产市场化发展阶段分为四个阶段：
1、1998年~2003年：初步繁荣发展阶段。1998年，我国开始实行城镇住房分配制度货币化改革，为了实现经济的快速发展，政府提出了实施增加投资、扩大内需的方针政策，培育房地产业作为新经济增长点，中央银行在五年内共有五次降低存贷款基准利率，推行宽松的货币政策，通过促进房地产业的发展来拉动国民经济的增长。同时由于人们改善居住条件的要求产生了巨大的房地产市场需求，房地产业迅猛发展，而国家政策法规对房地产开发商的限制与要求并不太高，房地产行业的准入门槛比较低，房地产投资额、施工面积等指标均出现大幅增长，与此同时，房价也快速上涨，房地产市场呈现出一片繁荣景象。在该时期内，当银行实行宽松的信贷政策时，由于房地产市场一片繁荣，房地产价格不断攀升，并且处于市场化初期，房地产开发商进行房地产投机行为的违规成本也很小，因此当房地产开发商投资高风险的项目，基于巨大的市场需求，房地产开发商能够及时卖出楼盘，能获得巨大收益；同理在房地产开发商投机的情况下，银行放出更多的贷款，则获得利息等收益也大大高于房地产开发商投资时的收益。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。当银行实行紧缩的信贷政策时，只有房地产开发商从事投资行为时，才能及时顺利地获得贷款从而取得更大的收益。当处于1998年~2003年的房地产市场初步繁荣阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。在房地产市场初步繁荣发展阶段，房地产需求旺盛，房地产价格持续上扬，银行短期内忽略了房地产的贷款风险，采取宽松的货币政策，而房地产市场不断涌入大量的资金，这进一步加快了房地产价格的上扬，有可能会催生房地产价格泡沫，房地产金融风险开始形成。
2、2004年~2007年：宏观调控、抑制投机阶段。2003年以来，房地产价格持续上扬，大部分城市住房销售价格上涨明显，部分城市住房价格上涨过快，房地产市场出现投资过热的趋势。针对房地产市场的过热现象，政府出台了一系列密集的调控措施，期间房地产投资过热的现象有所遏制，但是随着居民住房需求持续快速增长以及住房购买力的不断增强，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加。该时期内来自国内贷款的房地产开发投资快速上涨，贷款增速也基本保持较高水平。虽然受到政府宏观调控和加息等方式，但由于房地产市场供需两旺的势头强劲，房地产市场火热，同时对房地产开发商投机行为的打击力度不够，房地产开发商从事投机行为获得的收益仍然远大于所付出的成本。因此在该时期内，无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为利益仍高于投资行为的利益所得。但在此时期政府目标着重于宏观调控、抑制投机，因此无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为时的银行收益将小于房地产开发商投资行为时的利益所得。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额将高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。则当处于2004年~2007年的政府机制投机阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。此时处于房地产市场初步宏观调控时期，尽管政策采取了一系列宏观调控措施，房地产市场发展势头有所抑制，但房地产需求依旧异常旺盛，房地产价格快速上涨，在银行采取宽松的信贷政策情况下，银行贷款规模迅速扩大，使得银行贷款的潜在风险处于急剧积累的过程中，同时贷款规模的扩大也进一步助长了房地产价格的上涨和投机活动的升级，二者之间形成了一种互相推动的螺旋式前进的恶性循环，房地产金融风险不断膨胀。#p#分页标题#e#
3、2008年~2009年：鼓励合理住房消费阶段。自2007年底起，一方面受到全球金融危机和经济衰退的影响，整个房地产市场观望情绪浓重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央银行连续五次降息，同时采取一系列税费优惠政策，以鼓励合理住房消费，从而能再次拉动国民经济的增长。但2009年下半年以来，基于房地产市场迅速反弹，房地产市场供需两旺的势头明显，政府出台了一系列密集且严厉的调控政策，旨在打击投机性住房行为，维持正常的住房需求。在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益将小于其违规成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将大于其采取投机行为取得的收益。而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。而当房地产开发商采取投资行为时，若银行采取宽松的信贷政策将比紧缩的信贷政策取得的收益大。则该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略。在鼓励合理住房消费阶段，受国际整体经济的消极影响，房地产价格开始回落，房地产市场陷入不景气的局面，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，房地产贷款的呆账坏账将有所增加，如果此时银行采取紧缩的信贷政策，提高贷款标准，减少房地产贷款，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。
4、2010年~2011年：加强保障性住房建设、严厉打击投机行为。自2010年起，政府出台一系列房地产重拳调控政策，综合运用土地、信贷、税收等手段，先后出台了房地产税、限购令等严厉政策，极大地加强和改善对房地产市场的调控，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益远远小于其付出的成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将远大于其采取投机行为取得的收益。而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。则当处于该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略；或者房地产开发商采取投资策略且银行采取紧缩信贷的策略。在严厉打击房地产市场投机阶段，房地产价格将会受到调控影响，价格增速回落，房地产市场的投机行为将逐渐消失，无论银行采取宽松或紧缩的信贷政策，房地产开发商都将采取投资的策略，房地产市场将会实现稳定健康快速的发展。
四、结语