【关键词】金融；房地产；调控；区域差异
2004年以来，金融杠杆与行政手段、财税手段、土地手段一道共同参与对房地产业进行宏观调控，虽然取得了一定进展，但从总体上看，效果远不尽如人意。
一、金融杠杆参与房地产宏观调控效果评价
在本轮国家对房地产市场的宏观调控中，金融调控手段不断在强化。自2004年10月至2007年9月不到三年内，央行已经连续9次加息，仅2007年就5次加息。为抑制经济运行中过多的流动性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上调存款准备金率，将存款准备金率由8%调升至13、5%。2007年9月27日，央行与银监会又联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号，下称“359号文”）。文件对申购第二套（含）以上住房的，作出了严格的规定。如此频繁的金融调控措施，但效果并不理想，主要表现在如下几个方面：
（一）房地产投资继续升温
自1998年以来，我国完成房地产开发投资年均增长都在20%以上。2007年1
—9月份，全国完成房地产开发投资16814亿元，同比增长30、3％，比上年同期加快6个百分点，比全部固定资产投资高4、6个百分点；1—9月份，全国房地产开发企业资金来源为25379亿元，增长37、9%。上述数据说明房地产开发投资仍然在高位运行，温度不断攀升。
（二）房价居高不下
近几年来，我国许多城市的房价都翻了一番。2007年房屋销售价格继续较快上涨，部分地区房价涨幅居高不下。2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10、5%，涨幅比上月高1、0个百分点；环比上涨0、8%，涨幅比上月低0、8个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨12、2%，涨幅比上月高1、6个百分点；环比上涨1、0%，涨幅比上月低0、9个百分点。深圳已经连续21个月同比涨幅超过10%，其中10月份为21、1%；北京连续18个月同比涨幅超过8%，10月份达到17、8%。
（三）房贷风险加大
我国商业银行发放的个人住房消费贷款快速增长。从1998年的3106亿元增加到2007年上半年的25720亿元，占同期人民币贷款余额的比重从3、3%上升到10%左右，年均增速超过40%。
9月末，全国商业性房地产贷款余额4、62万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长29、6%，增速比上年同期快5、2个百分点。其中，房地产开发贷款余额1、76万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长26、9%，增速比上年同期降低2个百分点；购房贷款余额2、86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31、4%，增速比上年同期提高13、5个百分点。
个人住房消费贷款违约风险已有攀升趋势。据19家银行的不完全统计，个人住房消费贷款中，违约客户高达18万户；工行、中行、建行2006年末个人住房不良贷款已接近200亿元。
上述情况说明，当前我国房地产市场存在着严重的问题，滋生着一定泡沫。虽然形势总体发展状况还是可控的，但是如果房地产投资、房价继续高涨下去，泡沫的风险就会逐步加大，加之我国流动性过剩的格局并没有发生根本变化，当前银行体系流动性过剩形势依旧严峻。因此，对房地产市场宏观调控的任务仍然十分紧迫而艰巨。
二、金融杠杆参与房地产宏观调控失灵的成因分析
尽管金融杠杆频频出手，但房地产市场的形势仍然不见根本好转，金融杠杆参与房地产宏观调控，甚至处于失灵状态。究其原因，大体上有客观原因和主观原因两种情况。
从客观上看，第一，由于城市化发展迅速，商品房供不应求；第二，货币流通严重过剩；第三，世界性的资产重新定价潮流影响。上述三个因素推动着我国房价不断走向高处。除掉上述客观原因外，主观原因有以下几点：
（一）对房地产业宏观调控往往处于两难境地
房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业，在国民经济的发展中，占据了举足轻重的重要地位。房地产业贷款，在我国银行信贷占据了很大的比重。房地产业的这样一个重要地位，使得决策者进行宏观调控时，往往会处于投鼠忌器的两难境地。这有点像妈妈惩戒犯错误的孩子，打轻了孩子不当回事；打重了，又怕伤害了孩子的身体。房地产业宏观调控一直处于这样两难之中：下手轻了往往不起作用；但是下手重了，又怕伤害了房地产业的发展，甚至损害整个国民经济，这个尺度非常难以把握。近期“359号文件”就是一个例证：出台了“359号文件”，但看到一些城市的剧烈反应，又不忍心下重手，导致市场仍对其中的“第二套房”如何认定争论不休，政策难以执行，调控效果也就不了了之。
（二）地方利益的制衡
在我国绝大多数城市中，房地产业都是地方经济的支柱型产业。土地出让金收入和房地产开发交易的税收收入，是各个城市地方财政的主要进项。有专家曾做了初步测算，房地产业的收入约占全国多数城市地方财政收入的51%。因此有人又把城市财政直称为“土地财政”。如果在房地产宏观调控中，严格执行国家的相关政策，就可能严重损伤地方财政的财源。这是绝大多数地方政府所不愿意看到的，也是他们对宏观调控措施执行不利的最根本的内在因素。
（三）地方银行的消极抵制
房地产贷款，一直是各商业银行的重要贷款，个人房贷一直被银行业视为“优质蛋糕”。以交行为例，2007年以来虽然在不断地压缩开发性贷款，但是却在谨慎扩展个人房贷，先后推出了“安居贷”个人住房贷款以及“轻松安居贷”个人住房循环贷款产品。建行是房贷的龙头银行，按照其披露的2007年中报数据，其个人贷款平均余额由2006年6月30日的48906亿元，增加至2007年6月30日的6337亿元。“高利润、低风险”的个人房贷是各家商业银行争抢的业务，面对“房贷新政”的实施，各商业银行的态度并不积极。
“359号文件”出台以来，各类银行谁也不愿明确制定严格的“第二套房”细则，生怕因自己的细则过严而导致优质客户的流失。结果是调控政策所伸出的拳头“高高举起，轻轻落下”，调控功能大多被化解了。
（四）房地产宏观调控指导理念的“一刀切”
当前我国正处于社会主义的初级阶段，区域经济发展的不平衡是一个最基本的特点。由于历史及多种原因，各区域之间的经济发展水平差距相当悬殊。各项经济政策只有充分地考虑到这一现实，才会是有效的政策，才能达到预期的目的。我国房地产宏观调控失灵的一个重要原因，在于宏观调控指导理念上过多地强调政策的全国统一性，往往忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性。
我国600余个城市的房地产业发展是极不平衡的，大体上可以分为五种类型：第一类区域是发达地区，包括上海、北京、广州、深圳。这些城市房地产市场投资炒房比例很大，外资进入量大，房价很高，涨幅很快。第二类区域是比较发达地区，如东莞、珠海、杭州、南京、苏州、宁波、温州、福州、厦门、天津、大连等地区。他们集中在以珠三角和长三角地区为主的东部沿海地区，房地产市场相对比较活跃，投资炒房比例较大，外资进入量比较大，房价相对比较高，涨幅较快。第三类区域是发展中地区，俗称二线城市，如武汉、重庆、成都、沈阳、长春、哈尔滨、西安、郑州、南宁、太原、兰州、乌鲁木齐、银川等中部、东北、西南、西北地区的城市。它们的特点多是房地产市场启动相对较晚，近几年来房地产市场得以较快发展，居民自住性购房占市场主导地位，房价运行相对比较平稳。第四类区域是刚启动地区，主要体现在中部、东北、西南、西北地区的一些省属城市。它们的房地产市场化水平不高，地价较低、房价也比较低。第五类区域是滞后地区，除东南沿海个别县级市，全国绝大多数的县级城市房地产业处于刚刚起步阶段，房地产市场启动相对滞后，房价较低。
转贴由于忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性，实施全国统一的调控政策，结果出现了该调控的没能很好调控，不该调控的也跟着调控的结果，导致有病者吃药的剂量不足，没病的也得跟着吃药。在第一、二类地区，一旦房地产市场稍有下挫，调控政策就立即出现折扣现象。迄今为止，很难有一项宏观政策能够一贯到底。
综上所述，可以看出：其一，与房地产宏观调控失灵的主客观原因相比，外因是条件，内因是根据，主观原因应该是主导的；其二，房地产宏观调控失灵的主观原因中，忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性，这是最主要的原因。
三、实施区域差异的金融调控政策建议
依据当前我国房地产业发展的风险状况和金融杠杆失灵的成因分析，为破解金融杠杆参与房地产宏观调控的两难境地，笔者提出如下的金融政策建议：根据我国房地产业发展不平衡的实际状况，建议实施考虑区域差异的宏观调控措施，即按照各个区域房地产业发展处于不同历史阶段、当前存在的问题以及宏观调控的任务，因地制宜，实行有差异的金融调控措施。
对第一类地区和第二类地区，它们是宏观调控的主要对象，因此，应该采取相对比较严厉的金融措施。例如，第二套住房的首付应该严格按照以家庭为单位进行界定，无论是国内银行还是外资银行都应该执行统一的从严调控的标准。利用严格的金融杠杆，从严控制上述地区的炒房风潮，囤地风潮，下大决心保证房价的平稳运行。
对于第三类地区（往往俗称为第二线地区），房地产市场虽然也有一些这样或那样的问题，但问题多是苗头性的，所以对这类地区宏观调控政策应当适当放宽。例如，本次“房贷新政”中，第二套住房可以界定为按个人为单位。通过宏观调控措施，对这类地区起到警示作用，既促使当地的房地产业得以健康发展，又防止过热和房价过快上涨的弊端产生。
对于第四类和第五类地区，由于其房地产业刚刚起动，甚至是启动不足，因此应该对它们采取扶持和支持的态度，所以宏观调控中，对这类地区应该是网开一面。例如，“房贷新政”中，第二套住房的规定在上述地区可以不实行；甚至对于该类地区的购房贷款的首付款比例采取更加优惠的政策，以鼓励和支持第四类和第五类房地产业的快速发展。
【关键词】开发项目 开发成本 成本核算
一、房地产开发项目成本核算存在的问题
房地产开发项目具有资金投入大、建设周期长、成本核算环节多、投资风险高等特点。开发项目成本可分为直接成本、间接成本。直接成本可直接归集到开发成本中，间接成本需按合理的分配原则，才能计入开发成本中。开发项目成本核算处理正确与否关系到企业收入、成本、利润等经济效益指标和国家财政税收。为了加强开发项目成本核算管理，必须正确核算开发项目的开发成本，在各个开发环节控制好各项成本支出。
开发成本一般包括6项：
1、土地征用及拆迁补偿费
2、前期工程费
3、基础设施费
4、建筑安装工程费
5、配套设施费
6、开发间接费
现行房地产企业会计制度对成本核算业务的会计处理规定不够明确、具体，造成企业的会计核算与实际情况产生差异较大，笔者就下面4个方面浅谈一下。
1、房地产开发成本对象的归集
2、房地产间接成本的分配
3、房地产开发周期的确定
4、房地产开发项目的决算
二、房地产开发项目成本核算产生的原因
（一）房地产开发成本对象的归集
房地产开发对象是在房地产开发之前，通过市场调研、可行性研究报告等一系列充分论证，开发对象在规划设计审批后确定下来。开发成本对象在开发对象确定后，根据开发项目规模大小、复杂程度，合理确定开发成本核算对象，成本核算对象划分过粗过细都不好。过粗无法反映实际成本水平，不利于考核和分析成本升降原因；过细会出现过多共同费用需要分配，增加许多不必要的核算工作。开发成本对象的归集问题就显得很重要。
（二）房地产间接成本的分配问题
房地产开发规模较大，用途多样，间接成本的分配相对开发规模小、用途单一的开发项目来说，分配间接成本要区别对待。间接成本一般包括土地购置费、勘察设计和规划、可行性研究、场地平整、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等支出，要在不同开发规模、用途中合理分配间接成本就显得很重要。
（三）房地产开发周期确定问题
房地产开发周期根据开发项目规模、地块大小、结构、装修档次等因素，少则1-2年，多则3-6年不等。对开发规模小，地块小、结构简单、无装修的开发项目，从规划设计方面有开发独立、单一等特点，所以开发周期一般1-2年较短，开发成本核算比较简单；而开发规模较大，地块大，结构复杂、装修档次不同，开发周期一般较长，不确定因素较多，开发过程中的设计变更相对也较多，开发成本核算周期会很长，开发周期确定问题就显得很重要。
（四）房地产开发项目的决算问题
房地产开发项目整体竣工验收是开发最后一个环节，通过竣工验收，与开发项目需求方交接物业，结算不同阶段销售（或出租）收入，房地产开发企业收回投资，核算开发利润，形成资金增值。交接物业时开发的配套设施尚未完结，房地产开发项目决算也就迟迟不能决算，决算问题就显得很重要。
三、房地产开发项目成本核算的解决方法及建议
（一）单独核算成本
由于同一地块房地产开发规模小、用途单一，结构简单的开发项目，可以单独进行成本核算，核算方法简单，效率较高。
由于同一地块房地产开发规模大、用途相对较广，如开发居住物业（含普通住宅、别墅、公寓）、商业物业（含写字楼、零售商场或店铺、酒店等）、工业物业（含标准厂房、高新技术产业用房、工业写字楼等）、特殊物业等，若同时开发2种以上物业类型，可以结合项目特点和便于管理的需要，按物业类型划分成本核算对象，同类型物业归集汇总，单列科目。
同一物业类型有高层、多层、复式等不同结构的，结合实际需要按物业结构、规模大小，可进一步划分成本核算对象。
（二）合理分摊间接成本
房地产间接成本在不同的核算对象中分配，企业会计制度和相关法规规定，要求开发不同结构、规模，合理分摊间接成本，间接成本核算要准确、便于计算，依据规定和实际工作，间接成本分配可有如下处理方法：
第一，开发项目规模大致相同、结构相同，可以按照建筑面积占开发整个面积的比例，按面积比例分配间接成本，然后归集到开发成本中。
第二，开发项目规模大致相同、结构不同，可以按照工程造价占整个开发项目的造价比例，按造价比例分配间接成本，然后归集开发成本中。
第三，开发项目规模不同、结构不一致，可以按照工程造价、市场售价占整个工程造价、市场售价的比例，合理分配间接成本，然后归集到开发成本中。
结合以上三种方法，对于其他不同开发项目，可综合考虑，分配方法一经确定，就不得随意变更，即使相关政策需要变更，也要前后连贯，有理有据。
（三）周期分类核算成本
房地产开发周期对于开发规模小、地块小的开发项目，房地产开发周期较短，单独核算就可以做到；而开发规模较大，地块大，规划设计较复杂，房地产开发成本核算周期较长，单独核算显得不合理，可以按照开发物业类型分类核算。
（四）房地产开发项目决算问题
房地产开发项目决算早了，不能准确核算开发成本；决算晚了，决算也没有意义，起不到及时核算成本利润作用。开发项目决算可按国税发【2006】187号文规定：
已竣工验收的开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
取得销售（可售）许可证满三年仍未销售完毕的；
按上述进行开发项目决算时，有的配套设施费尚未实际支出，可先预提然后待实际发生时，及时做相应调整。
参考文献
[1]于富生，王俊生、成本会计学[M]、中国人民大学出版社，2008、
关键词：房地产；因子分析；聚类分析；空间差异
中图分类号：F293、3 文献标识码：A
收录日期：2016年4月25日
一、引言
近十年来，我国各地的房地产业发展迅速，这主要得益于我国城镇化高速发展的态势，近年来城镇化速度的加快使大量的农村人口向城镇转移，这客观上刺激了对于城市住房的需求，进而促进了房地产业的迅猛发展。新疆地处我国西北边陲，经济发展水平较低，鉴于房地产经济对于经济发展的重要作用，研究新疆各地州房地产发展水平的高低和地区差异，对于新疆经济的协调可持续发展具有十分重要的意义。
目前，对于房地产经济的研究比较多，主要表现在房地产价格、房地产经济与城镇化的关系、房地产投资和房地产发展水平等方面。其中，在房地产发展水平方面的研究不多，并且对于房地产指标体系的构建方面比较分散。如，韩芳利用因子分析实证分析了新疆的房地产发展水平；杨卫青利用ESDA方法，利用房地产业增加值占地区生产总值比重的数据作为分析指标，初步探索性的研究了我国省域房地产发展水平空间差异特征；陈晓川从区域房地产开发规模、房地产开发盈利性以及房地产开发潜在性三个方面构建了包含15项指标的房地产评价指标体系；吴伟伦选取房地产业投资建设、市场经营、土地开发和企业规模等19个指标运用因子分析的方法研究了我国房地产经济的发展差异；薛宏磊构建了涵盖房地产开发投资、供给、消费和就业等方面的指标体系，利用变异系数分析吉林省各市州房地产的综合发展水平；石冰清利用因子分析的方法实证分析了我国房地产价格的影响因子；刘承主选取了地区生产总值、固定资产投资额、人口密度、房地产开发投资完成额和商品房屋实际销售面积等17个指标实证分析了广东省主要城市房地产的发展水平；苏艳艳选用涵盖房地产开发企业、城市社会经济实力、房地产销售和房地产投资等4个方面的评价体系，利用主成分分析和聚类分析将河南省房地产经济发展水平根据差异分为3类。
从以上文献梳理可以看出，目前对于房地产发展水平的研究方法主要为因子分析、聚类分析和变异系数，研究的指标体系也各不相同。鉴于此，本文通过构建反映房地产发展水平的指标体系，利用多元统计方法结合软件SPSS实证分析新疆各地州房地产发展水平的空间差异，以期为缩小新疆不同区域间房地产经济发展水平的差距提供参考依据。
二、房地产发展水平评价指标体系构建
在借鉴上述学者研究的基础上，把房地产发展水平分为房地产开发投资及销售情况因素、房地产开发主体因素和建筑企业技术装备情况因素等三个一级指标，如表1所示，最终选取了11个指标。该统计指标的数值直接取自统计年鉴。（表1）
三、新疆各地州房地产发展水平实证分析
从表1的指标体系可以看出，选取指标的测量单位不同，因而需要先对变量的数据做标准化处理，根据公式1对原始数据进行标准化处理。
fij*=，i=1，2，…14；j=1，2，…16 （1）
（一）新疆各地州房地产发展水平因子分析。通过SPSS软件进行数据的分析，得到的相关阵系数可知各变量均高度相关，并且从KMO和Bartlett检验可以看出显著性检验的p值很小，原始变量之间存在较强的相关性，该组数据需要进行因子分析。（表2）
1、提取公共因子。本文采用主成分分析法提取公共因子，根据表3可以看出，第一个因子解释的方差累计贡献率达到95、472%，因此本文提取第一个因子。根据软件SPSS可以得到房地产业发展水平的因子得分矩阵，主成分得分系数矩阵如表4所示。（表3、表4）
2、计算因子得分。根据表4的因子得分系数矩阵，可以得到公式2的因子得分函数。如下所示：
Factor1=0、095F1+0、088F2+0、091F3+0、094F4+0、094F5+0、094F6+0、095F7+0、093F8+0、094F9+0、093F10+0、094F11 （2）
然后利用因子得分函数，计算得出如表5所示的公共因子的因子得分表和各因子的因子得分排名。（表5）
（二）新疆各地州房地产发展水平聚类分析。将得出的主因子作为指标，新疆14个地州作为样本，根据系统聚类分析法中的Ward方法（离差平方和法）进行聚类分析。得到的结果如下：第一类：乌鲁木齐市。作为新疆维吾尔自治区的政治、经济、文化中心，乌鲁木齐因子排名较高，因此列为第一类；第二类：表5中伊犁州直属县（市）、巴音郭楞蒙古自治州、阿克苏地区、昌吉回族自治州、克拉玛依市、哈密地区、喀什地区。这几个地州房地产发展水平在新疆属于中等水平，因此列为第二类；第三类：阿勒泰地区、博尔塔拉蒙古自治州、塔城地区、克孜勒苏柯尔克孜自治州、吐鲁番地区和和田地区。通过实证分析发现这几个地州公共因子的得分都较低，因此归为一类，其房地产发展水平在新疆属于下游水平。
四、结语
本文在构建房地产发展指标体系的基础上，以新疆14个地州的房地产发展水平作为研究内容，首先利用因子分析对变量进行降维，然后用聚类分析分析新疆各地州房地产业发展水平的空间差异。根据分析结果将新疆各地州按房地产业发展水平分为三类，发现房地产发展水平空间差异较显著。
主要参考文献：
[1]韩芳，綦群高，宋玉兰、新疆房地产开发投资水平地区性差异研究[J]、新西部（下半月），2007、2、
[2]杨卫青，浦晓天、基于ESDA的中国省域房地产发展水平研究[J]、现代经济（现代物业下半月刊），2008、S1、
【关键词】 “小产权房” 开发动机 影响因素 结构方程模型
一、研究目的
“小产权房”是指建在农村集体经济组织所拥有的土地之上且被非本集体经济组织成员（外村村民、城市居民）所拥有的住房。近年来，“小产权房”问题引起了社会各界的广泛关注。我国政府也日益重视“小产权房”问题的妥善处理，并正逐步在全国范围内进行“小产权房”问题的专项摸底调查工作，以弄清“小产权房”的实际情况和本质问题。目前学术界对于“小产权房”开发动机影响因素的科学实证研究尚未见成果，因此，有必要深入地研究“小产权房”开发动机影响因素，以提升国家和地方政府对于“小产权房”开发问题的深刻认识，为妥善处理我国“小产权房”问题提供借鉴。
本研究试图通过探索性实证研究考察“小产权房”开发动机的影响因素，首先设计“小产权房”开发动机影响因素调查问卷，然后运用探索性因子分析和结构方程模型，测度“小产权房”开发动机的各种影响因子及其影响方向和程度，进而深入剖析“小产权房”开发动机影响因素的缘由，为妥善解决“小产权房”开发问题提供理论依据和政策建议。具体来说，本研究所要回答的问题是：“小产权房”开发动机影响因素有哪些，是否可以归类，如能可划分哪几类；各类别影响因子对“小产权房”开发动机的影响方向和程度。而本文中的“小产权房”开发动机，简要说来是指：在一定时期和社会环境条件下，由主客观因素综合作用下，促使其进行“小产权房”开发活动的心理认同和行为倾向。
二、研究假设与研究设计
1、研究假设
研究问题1：“小产权房”开发动机影响因素有哪些，能否归类，如能可划分为哪几类？
研究问题2：各类别影响因子对“小产权房”开发动机不同层面的影响方向和程度？假设2—1：居民住房刚性需求对开发动机的心理认同层面有正向影响。假设2—2：居民住房刚性需求对开发动机的行为倾向层面有正向影响。假设2—3：集体土地潜在价值对开发动机的心理认同层面有正向影响。假设2—4：集体土地潜在价值对开发动机的行为倾向层面有正向影响。假设2—5：资金融通投机暴利对开发动机的心理认同层面有正向影响。假设2—6：资金融通投机暴利对开发动机的行为倾向层面有正向影响。假设2—7：地方监管法制漏洞对开发动机的心理认同层面有正向影响。假设2—8：地方监管法制漏洞对开发动机的行为倾向层面有正向影响。
2、研究设计
（1）量表设计。“小产权房”的开发动机影响因素可以从“小产权房”开发行为所涉及的各个利益主体来考虑设计调查问卷，“小产权房”开发行为的利益主体主要涉及村集体、购房者、融资者、监管者。在这样的思路下，笔者通过反复思考与多次专家讨论后确定了“小产权房”开发动机的初始调查问卷，调查问卷设计借鉴了心理学领域中“确定问题测试”（Defining Issues Test，DIT）的思想与形式，在问卷中给出了“小产权房”开发动机的情景设置，共包含18个题项，而对于“小产权房”开发动机的具体度量，则分别从心理认同层面和行为倾向层面，共设计了6个测量题项，量表采用Likert五点标尺，即1表示完全不同意（或完全不重要）、2表示不同意（或不重要）、3表示无所谓、4表示同意（或重要）、5表示完全同意（或非常重要）。
（2）数据获取。本研究数据资料主要通过发放模拟试验调查问卷来获取。调研小组首先对初始调查问卷进行小范围发放，采用面对面的访问，根据反馈意见进行改进，最终形成正式调查问卷。因需要反映“小产权房”开发动机的真实情况，所以调研小组将模拟试验调查对象确定为来我校培训的乡镇基层领导干部和EMBA、MBA培训班学员，调查时间安排在调查对象的上课休息间隙，并让授课老师发放和讲解调查问卷，争在相对轻松的环境下进行模拟试验问卷调查，以得到真实可靠的调查数据。调研小组共发放300份问卷，回收279份，其中有效问卷226份，有效回收率为81%。样本统计特征分析见表1。
三、研究分析和结果
根据模拟试验问卷调查获得的数据，使用统计分析软件SPSS13、0对“小产权房”开发动机影响因素进行探索性因子分析；在因子分析的基础上，使用结构方程模型软件AMOS7、0进行结构方程模型检验，测度“小产权房”开发动机影响因素的作用方向与程度。
1、探索性因子分析
通过探索性因子分析，得到开发动机影响因素的KMO值为0、755，大于0、7，两者的Bartlett球面检验结果均拒绝变量间不相关的原假设，故满足进行因子分析的前提条件。在随后的探索性因子分析中，采用正交旋转法，以提炼归类出“小产权房”开发动机的影响因子，结果如表2所示，“小产权房”开发动机影响因素可归为4类因子，其变量共通性大于0、5，构建的度量结构解释了超过85、439%以上的方差。
根据因子组成的题项，第l个因子4个题项反映城市居民面临的住房市场环境与现实需求情况，此因子命名为“居民住房刚性需求”；第2个因子4个题项反映集体土地开发的利益与利益相关者的利益分配情况，此因子命名为“集体土地潜在价值”；第3个因子4个题项反映“小产权房”开发投资获利与融通资金的情况，此因子命名为“资金融通投机暴利”；第4个因子4个题项反映地方政府的监管执法和法制漏洞寻租行为，此因子命名为“地方监管法制漏洞”。
2、确认性因子分析
确认性因子分析主要根据规范拟合指数（NFI）、不规范拟合指数（NNFI）、比较拟合指数（CFI）、增值拟合指数（IFI）、拟合优度指数（GFI）、调整拟合优度指数（AGFI）、相对拟合指数（RFI）、近似均方根误差（RMSEA）等指标，衡量模型与数据的拟合程度，调整因子结构、修正模型和判断模型的质量。学术界普遍认为，前7项指标大于0、90，表示模型与数据的拟合程度很好；对于RMSEA，小于0、1表示好的拟合，低于0、05表示非常好的拟合，低于0、01表示非常出色的拟合。本研究中，“小产权房”开发动机影响因素的确认性因子分析，所有的被估参数均大于0、80，所有的λ值均具备统计显著性。拟合优度的各个指标NFI、NNFI、CFI、IFI、GFI、AGFI、RFI、RMSEA均达到模型被确认的标准，见表3。
3、数据可靠性分析
学术界普遍采用内部一致性系数（Cronbach α值）检验数据可靠性。克龙巴赫（Cronbach，1951）提出的信度判断标准是α
4、结构方程
本文主要研究“小产权房”开发动机的影响因素及其影响方向与程度，前面我们根据探索性因子分析和确认性因子分析，将“小产权房”开发动机分为了居民住房刚性需求、集体土地潜在价值、资金融通投机暴利、地方监管法制漏洞这4类影响因子。对于“小产权房”开发动机的具体变现，可以从心理认同层面和行为倾向层面来度量，则将其统合起来构成“小产权房”开发动机影响因子结构方程模型，见图1。
5、结构方程模型的拟合优度指标
结构方程拟合优度指标RMSEA
6、结构方程分析结果
（1）“小产权房”开发动机心理认同层面。根据结构方程模型分析可以发现：居民住房刚性需求因子对“小产权房”开发动机心理认同层面的影响系数最大，为0、43，并且p
（2）“小产权房”开发动机行为倾向层面。根据结构方程模型分析可以发现：资金融通投机暴利因子对“小产权房”开发动机行为倾向层面的影响系数最大，为0、47，并且p
四、研究结论与政策建议
1、研究结论
本文通过研究解答了2个研究问题，检验了8个研究假设，证实了其中4个研究假设。“小产权房”开发动机影响因素有若干，可以归为4类影响因子，分别是居民住房刚性需求、集体土地潜在价值、资金融通投机暴利、地方监管法制漏洞。居民住房刚性需求与集体土地潜在价值对“小产权房”开发动机心理认同层面，具有正向显著影响效应，其中居民住房刚性需求影响程度最大；资金融通投机暴利与地方监管法制漏洞对“小产权房”开发动机行为倾向层面，具有正向显著影响效应，其中资金融通投机暴利影响程度较大，但地方监管法制漏洞影响程度也很接近。
2、政策建议
（1）加快落实保障性住房体系建设，疏导中低收入群体的合理住房诉求。一是积极加大城镇保障性住房供应量，地方政府土地规划和交易部门应该让保障性住房建设土地供应在每年的土地实际供应中占到至少30%的比例，并将地方土地出让金的一定比例做为保障性住房建设专项资金，可设立专职机构负责资金的使用和房屋的建设；二是完善保障性住房体系的构成，合理配置公租房、经济适用房、廉租房建设比例，让不同人群对象享受到不同的保障性住房；三是完善现有保障性住房分配机制，改革仅以户籍等为分配甄别条件的情况，建立合理的申请分配入住退出机制，努力扩大城镇保障性住房受众覆盖面，使保障性住房得到最合理最有效的利用。
（2）构建城乡非农建设用地交易平台，强化集体土地利用法制监管力度。从长期来看，采取公平、公开、公正的市场交易方式，逐步构建城乡非农建设用地统一市场交易平台，让农村集体建设用地价值以市场化方式体现出来，才能从根本上有效规避农村集体建设用地的违法开发行为。再者，国家应该进一步修改完善农村集体土地规划利用的相关法律法规，构建有效的农村集体土地规划利用监察机制，强化违法土地开发行为的监管力度，具体可采取：一是制定落实城郊建设发展土地用途规划，城市国土规划部门应该根据城市扩展趋势，提前科学合理制定并落实好建设发展土地用途规划，避免村镇集体违规在集体土地上开发房屋售卖；二是加强集体建设用地日常监察，城市土地管理部门可以在官方监察制度之外，建立土地民众情报员汇报制度，定期不定期对基层土地利用各方面情况进行汇报，这样更有利于土地管理部门掌握真实情况，监管处理违法用地行为。
（注：基金项目：国家社会科学基金项目——“小产权房”问题的实证研究（08BJY053）。）
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关键词：金融；房地产；调控；区域差异
2004年以来，金融杠杆与行政手段、财税手段、土地手段一道共同参与对房地产业进行宏观调控，虽然取得了一定进展，但从总体上看，效果远不尽如人意。
一、金融杠杆参与房地产宏观调控效果评价
在本轮国家对房地产市场的宏观调控中，金融调控手段不断在强化。自2004年10月至2007年9月不到三年内，央行已经连续9次加息，仅2007年就5次加息。为抑制经济运行中过多的流动性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上调存款准备金率，将存款准备金率由8%调升至13、5%。2007年9月27日，央行与银监会又联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号，下称“359号文”）。文件对申购第二套（含）以上住房的，作出了严格的规定。如此频繁的金融调控措施，但效果并不理想，主要表现在如下几个方面：
（一）房地产投资继续升温
自1998年以来，我国完成房地产开发投资年均增长都在20%以上。2007年1
—9月份，全国完成房地产开发投资16814亿元，同比增长30、3％，比上年同期加快6个百分点，比全部固定资产投资高4、6个百分点；1—9月份，全国房地产开发企业资金来源为25379亿元，增长37、9%。上述数据说明房地产开发投资仍然在高位运行，温度不断攀升。
（二）房价居高不下
近几年来，我国许多城市的房价都翻了一番。2007年房屋销售价格继续较快上涨，部分地区房价涨幅居高不下。2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10、5%，涨幅比上月高1、0个百分点；环比上涨0、8%，涨幅比上月低0、8个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨12、2%，涨幅比上月高1、6个百分点；环比上涨1、0%，涨幅比上月低0、9个百分点。深圳已经连续21个月同比涨幅超过10%，其中10月份为21、1%；北京连续18个月同比涨幅超过8%，10月份达到17、8%。
（三）房贷风险加大
我国商业银行发放的个人住房消费贷款快速增长。从1998年的3106亿元增加到2007年上半年的25720亿元，占同期人民币贷款余额的比重从3、3%上升到10%左右，年均增速超过40%。
9月末，全国商业性房地产贷款余额4、62万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长29、6%，增速比上年同期快5、2个百分点。其中，房地产开发贷款余额1、76万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长26、9%，增速比上年同期降低2个百分点；购房贷款余额2、86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31、4%，增速比上年同期提高13、5个百分点。
个人住房消费贷款违约风险已有攀升趋势。据19家银行的不完全统计，个人住房消费贷款中，违约客户高达18万户；工行、中行、建行2006年末个人住房不良贷款已接近200亿元。
上述情况说明，当前我国房地产市场存在着严重的问题，滋生着一定泡沫。虽然形势总体发展状况还是可控的，但是如果房地产投资、房价继续高涨下去，泡沫的风险就会逐步加大，加之我国流动性过剩的格局并没有发生根本变化，当前银行体系流动性过剩形势依旧严峻。因此，对房地产市场宏观调控的任务仍然十分紧迫而艰巨。
二、金融杠杆参与房地产宏观调控失灵的成因分析
尽管金融杠杆频频出手，但房地产市场的形势仍然不见根本好转，金融杠杆参与房地产宏观调控，甚至处于失灵状态。究其原因，大体上有客观原因和主观原因两种情况。
从客观上看，第一，由于城市化发展迅速，商品房供不应求；第二，货币流通严重过剩；第三，世界性的资产重新定价潮流影响。上述三个因素推动着我国房价不断走向高处。除掉上述客观原因外，主观原因有以下几点：
（一）对房地产业宏观调控往往处于两难境地
房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业，在国民经济的发展中，占据了举足轻重的重要地位。房地产业贷款，在我国银行信贷占据了很大的比重。房地产业的这样一个重要地位，使得决策者进行宏观调控时，往往会处于投鼠忌器的两难境地。这有点像妈妈惩戒犯错误的孩子，打轻了孩子不当回事；打重了，又怕伤害了孩子的身体。房地产业宏观调控一直处于这样两难之中：下手轻了往往不起作用；但是下手重了，又怕伤害了房地产业的发展，甚至损害整个国民经济，这个尺度非常难以把握。近期“359号文件”就是一个例证：出台了“359号文件”，但看到一些城市的剧烈反应，又不忍心下重手，导致市场仍对其中的“第二套房”如何认定争论不休，政策难以执行，调控效果也就不了了之。
（二）地方利益的制衡
在我国绝大多数城市中，房地产业都是地方经济的支柱型产业。土地出让金收入和房地产开发交易的税收收入，是各个城市地方财政的主要进项。有专家曾做了初步测算，房地产业的收入约占全国多数城市地方财政收入的51%。因此有人又把城市财政直称为“土地财政”。如果在房地产宏观调控中，严格执行国家的相关政策，就可能严重损伤地方财政的财源。这是绝大多数地方政府所不愿意看到的，也是他们对宏观调控措施执行不利的最根本的内在因素。
（三）地方银行的消极抵制
房地产贷款，一直是各商业银行的重要贷款，个人房贷一直被银行业视为“优质蛋糕”。以交行为例，2007年以来虽然在不断地压缩开发性贷款，但是却在谨慎扩展个人房贷，先后推出了“安居贷”个人住房贷款以及“轻松安居贷”个人住房循环贷款产品。建行是房贷的龙头银行，按照其披露的2007年中报数据，其个人贷款平均余额由2006年6月30日的48906亿元，增加至2007年6月30日的6337亿元。“高利润、低风险”的个人房贷是各家商业银行争抢的业务，面对“房贷新政”的实施，各商业银行的态度并不积极。
“359号文件”出台以来，各类银行谁也不愿明确制定严格的“第二套房”细则，生怕因自己的细则过严而导致优质客户的流失。结果是调控政策所伸出的拳头“高高举起，轻轻落下”，调控功能大多被化解了。
（四）房地产宏观调控指导理念的“一刀切”
当前我国正处于社会主义的初级阶段，区域经济发展的不平衡是一个最基本的特点。由于历史及多种原因，各区域之间的经济发展水平差距相当悬殊。各项经济政策只有充分地考虑到这一现实，才会是有效的政策，才能达到预期的目的。我国房地产宏观调控失灵的一个重要原因，在于宏观调控指导理念上过多地强调政策的全国统一性，往往忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性。
我国600余个城市的房地产业发展是极不平衡的，大体上可以分为五种类型：第一类区域是发达地区，包括上海、北京、广州、深圳。这些城市房地产市场投资炒房比例很大，外资进入量大，房价很高，涨幅很快。第二类区域是比较发达地区，如东莞、珠海、杭州、南京、苏州、宁波、温州、福州、厦门、天津、大连等地区。他们集中在以珠三角和长三角地区为主的东部沿海地区，房地产市场相对比较活跃，投资炒房比例较大，外资进入量比较大，房价相对比较高，涨幅较快。第三类区域是发展中地区，俗称二线城市，如武汉、重庆、成都、沈阳、长春、哈尔滨、西安、郑州、南宁、太原、兰州、乌鲁木齐、银川等中部、东北、西南、西北地区的城市。它们的特点多是房地产市场启动相对较晚，近几年来房地产市场得以较快发展，居民自住性购房占市场主导地位，房价运行相对比较平稳。第四类区域是刚启动地区，主要体现在中部、东北、西南、西北地区的一些省属城市。它们的房地产市场化水平不高，地价较低、房价也比较低。第五类区域是滞后地区，除东南沿海个别县级市，全国绝大多数的县级城市房地产业处于刚刚起步阶段，房地产市场启动相对滞后，房价较低。由于忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性，实施全国统一的调控政策，结果出现了该调控的没能很好调控，不该调控的也跟着调控的结果，导致有病者吃药的剂量不足，没病的也得跟着吃药。在第一、二类地区，一旦房地产市场稍有下挫，调控政策就立即出现折扣现象。迄今为止，很难有一项宏观政策能够一贯到底。
综上所述，可以看出：其一，与房地产宏观调控失灵的主客观原因相比，外因是条件，内因是根据，主观原因应该是主导的；其二，房地产宏观调控失灵的主观原因中，忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性，这是最主要的原因。
三、实施区域差异的金融调控政策建议
依据当前我国房地产业发展的风险状况和金融杠杆失灵的成因分析，为破解金融杠杆参与房地产宏观调控的两难境地，笔者提出如下的金融政策建议：根据我国房地产业发展不平衡的实际状况，建议实施考虑区域差异的宏观调控措施，即按照各个区域房地产业发展处于不同历史阶段、当前存在的问题以及宏观调控的任务，因地制宜，实行有差异的金融调控措施。
对第一类地区和第二类地区，它们是宏观调控的主要对象，因此，应该采取相对比较严厉的金融措施。例如，第二套住房的首付应该严格按照以家庭为单位进行界定，无论是国内银行还是外资银行都应该执行统一的从严调控的标准。利用严格的金融杠杆，从严控制上述地区的炒房风潮，囤地风潮，下大决心保证房价的平稳运行。
对于第三类地区（往往俗称为第二线地区），房地产市场虽然也有一些这样或那样的问题，但问题多是苗头性的，所以对这类地区宏观调控政策应当适当放宽。例如，本次“房贷新政”中，第二套住房可以界定为按个人为单位。通过宏观调控措施，对这类地区起到警示作用，既促使当地的房地产业得以健康发展，又防止过热和房价过快上涨的弊端产生。
对于第四类和第五类地区，由于其房地产业刚刚起动，甚至是启动不足，因此应该对它们采取扶持和支持的态度，所以宏观调控中，对这类地区应该是网开一面。例如，“房贷新政”中，第二套住房的规定在上述地区可以不实行；甚至对于该类地区的购房贷款的首付款比例采取更加优惠的政策，以鼓励和支持第四类和第五类房地产业的快速发展。
房地产业和地方经济的关系有一个递减规律在起作用。房地产业是一个基础性和先导性产业，在一个城市经济发展的不同阶段有着不同的作用。当一个城市经济处于腾飞的初期阶段，房地产业是地方经济的支柱型产业，房地产业收入是各个城市地方财政的主要收入。但是，随着城市经济的不断发展，房地产业的地位和重要性逐渐发生变化，呈现递减形态，其支柱型产业地位会逐步由其他产业取而代之。这一规律在广州、深圳和上海都有明显的体现。因此，在对房地产业宏观调控中，实施区域差异调控政策，不会对一、二类区域经济产生大的不良影响。
总之，采用上述区域差异政策，有压有保，既可以防止房地产市场大起大落，房价无限制地攀升，化解房地产业的风险，同时又促使后进地区的房地产业发展，促进地方经济的平稳、健康、快速增长。区域差异政策有利于缩小全国各个区域经济差距，从而解决决策层和管理层对房地产业宏观调控的两难境地，可以把房地产业对国民经济发展带来的风险降到最低点，使其对国民经济的推动作用扩大到最大程度，确保国民经济平稳、健康地快速运行。
【参考文献】
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论文关键词： 市场非景气 房地产 开发企业 战略选择
一、房地产市场非景气之判断
（一）、房地产市场非景气的内涵
由于房地产景气循环的复杂性和各个专家的认识不同，目前国际上还缺乏一个标准的房地产景气循环概念，引用比较多的是由英国皇家测量师协会（RICS）在1994年《理解房地产景气循环》中给出的概念，即“房地产景气循环是指所有类型房地产总收益率的重复性但不规则的波动；这种波动在其他许多房地产活动指标中也很明显，但它们的变动落后或领先于上述房地产总收益率周期”。 这里，“房地产景气循环”用于表示在房地产市场活动中各种经济变量的循环，因此，房地产景气循环指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动。
从房地产经济周期的角度，房产经济周期是房地产经济水平所呈现出来的扩张与收缩两大阶段交替出现、复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节循环往复的周期波动。由于房地产景气循环形成于房地产经济周期，因此，房地产景气循环也可以分为四个阶段：复苏、繁荣、衰退、萧条。从市场供求角度来看，当供过于求时，就产生非景气现象；通过市场机制的调整，达到供求平衡，进而产生供不应求，即出现市场景气现象，因此，景气与非景气周而复始的重复就形成了房地产景气循环。
综上所述，本人认为房地产市场非景气的内涵为房地产市场总供给大于总需求，房地产市场各种经济变量表现出不利于房地产总收益率提高的现象，这里的经济变量，例如价格、租金、吸纳率，空置率和建筑活动等，并且呈现在房地产市场景气循环的复苏阶段、衰退阶段、萧条阶段。
（二）、房地产市场非景气的特征
根据房地产市场非景气的内涵及形成原因，其共同特征是空置率较高，房价和租金下降，房地产的总投资下降，市场的总供给大于总需求等，但是不同循环阶段的房地产市场非景气具有不同的特征。
1、复苏阶段
在复苏阶段前，市场供给过剩达到最低点，空置率达到最高值，然后进入复苏阶段。在这个阶段，房地产供给大于需求，购楼者特别是住宅类购楼者在满足自用的前提下进入市场，但从总体上看房地产交易量不大，价格与租金水平仍然处于较低位置，各类房屋的期房价格仍低于现楼价格。随着复苏阶段的继续，空置率下降（仍高于长期平均空置率），使得市场的租金率开始稳定，房地产需求上升，房地产供求关系开始逐渐改善。金融专业毕业论文
2、衰退阶段
在衰退阶段，供给的增长率比需求的增长率高，空置率开始上升，市场上房地产价格总体水平出现了下调趋势，特别是现楼价基本上停滞不前甚至有所回落，房地产交易量也明显减少。在收缩的开始阶段，由于供给过剩还不是太严重，租金仍在上升，但租金增长的速度开始下降；在收缩开始阶段的后期，随着新的供给越来越多，租金的增长停滞并开始下降。然后，市场参与者发现市场已经下滑，处于开发建设的房地产项目出现转手、停建等现象，房地产投资量大幅度缩减，房地产市场日渐停止萎缩、衰退的趋势。
3、萧条阶段
经过急速且痛苦的衰退阶段后，房地产市场便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。房地产销售价格和租金水平继续维持着衰退期的原值或建造成本，同时期楼价格加速下降，从繁荣时期高于现楼价回复到低于现楼价的水平。伴随房地产价格的大幅下跌，房地产交易量进一步锐减，其中期房交易量降幅更大，房地产空置率居高不下成为市场的普遍现象。在市场普遍萧条的情况下，出租者认识到，如果他们的租金不具有竞争性，就将失去市场份额，于是降低租金来获得租客，有时甚至受益只能和成本相当。最后，在价格暴跌和成交萎缩的双重打击下，房地产市场景气循环达到最低点。
二、房地产开发企业的战略类型
随着经济的发展，房地产市场日渐规范、竞争日益激烈，众多房地产开发企业都逐渐形成了自己的发展战略。目前，可供选择的房地产开发企业的战略类型，概括起来大概为以下十大类：
（一）成本领先战略。成本领先战略是指企业在价值链条的各个环节努力降低成本，在研发、生产、销售、服务等环节上把成本降到最低限度，使本企业产品成本在全行业最低，从而获得高于行业平均投资回报率的一种战略。
（二）目标集聚战略。目标集聚战略也称集中化战略或专门化战略，是指企业通过市场细分，选择某一细分市场，为该细分市场提供产品和服务，并作为主要目标的战略思想。
（三）差异化战略。差异化战略就是要设法使自己的产品或服务同其他企业相区别，树立起一些全行业范围中具有独特性的东西，用以满足顾客特殊的需求，从而形成竞争优势的一种战略。
（四）扩张性战略。扩张性战略又称发展战略或成长战略，是指企业在其现有的主要业务基础上维持并提高其市场占有率，培育用户对企业的感情，力求增加其主要业务的销售量，起到企业扩张作用的战略。
（五）一体化战略。一体化战略又称企业整合战略，是指企业通过资产纽带或契约方式，与相同业务（或互补业务）的企业联合，即将若干个部分有机地结合在一起组成一个整体，从而降低成本，实现经济化的目的。一体化战略包括纵向一体化与横向一体化战略。
（六）多元化战略。多元化战略又称多角化战略或多种经营战略，是指企业在新产品领域和新的市场领域形成的战略。根据企业进入与现有业务在价值链上的关联性，多元化战略又可以分为相关多元化战略与无关多元化战略。
（七）品牌战略。品牌战略是指公司将品牌作为核心竞争力，按品牌内在运作的规律采取相应措施来实现，以获取差别利润与价值的企业经营战略。
（八）国际化战略。国际化战略是指企业打破经营活动在国家地域上的限制，将经营活动拓展到更广的世界经济范围之内，以希望获得更多资源，并在更大的市场空间获得更大的竞争优势，从而获得更大的业务增长和利润增长。
（九）合资战略。合资战略是指企业之间通过合资的方式进行联合，从而实现企业间的优势互补的战略。
（十）紧缩、退出和清算战略。紧缩、退出和清算战略是指当企业面临的经营环境、所拥有的资源状况以及发展前景发生了变化，与企业原有的战略目标出现大的差距，甚至威胁企业的生存和发展的时候，为避免更大损失而采取的收缩经营范围或退出所在行业的战略。
三、市场非景气下房地产开发企业的战略选择
（一）、房地产开发企业的类型
房地产开发企业类型的划分可以从很多角度进行，本文根据企业在“资金与资本实力、市场洞察力、产品研究能力、土地储备、公共关系、员工队伍素质、营销能力、企业管理能力、企业品牌”等八个方面的情况，，将房地产开发企业分为四种类型。
1、关系型房地产开发企业。这类开发企业的突出特点是有很好的公关关系，即与政府、相关的事业单位和社会团体关系很好，土地储备充足，资金与资本实力雄厚，而市场洞察力、产品研究能力、企业管理能力、员工队伍素质等方面都保持市场平均水平。
2、资金型房地产开发企业。这类开发企业的突出特点是资金与资本实力很强，有充足的资金储备；但是市场洞察力、产品研究能力、企业管理能力等方面低于市场平均水平；土地储备情况一般；公关关系比知识型开发企业和项目型开发企业要好，比关系型开发企业差。
3、知识型房地产开发企业。这类开发企业突出特点是在市场洞察力、产品研究能力、员工队伍素质、营销能力、和企业管理能力等方面比其他类型的开发企业强，但是在公共关系、资金实力和土地储备方面比关系型开发企业和资金型开发企业差，比项目型开发企业好。
4、项目型房地产开发企业。这类开发企业在这八大方面都不如其他类型开发企业，规模比较小，因项目而设立企业，即始于项目准备阶段，终于项目工作的完成。
（二）、市场非景气下房地产开发企业战略选择
房地产开发企业要想在日益竞争激烈的市场中站稳脚跟并且发展壮大，就必须根据企业的内部环境、外部环境及其变化，及时调整战略。在市场非景气条件下，不同类型的房地产开发企业在市场非景气的不同阶段，需要选择不同的企业战略，具体可参照本文作者构建的如下“房地产开发企业战略选择表”进行选择。
房地产开发企业战略选择表
市场非景气阶段
企业战略
企业类型
复苏阶段
衰退阶段 萧条阶段
关系型房地产开发企业 成本领先战略 相关多元化战略 市场开发战略 资金型房地产开发企业 品牌战略 一体化战略 无关多元化战略 知识型房地产开发企业 差异化战略
目标集聚战略
国际化战略
产品开发及创新战略 紧缩战略 项目型房地产开发企业 市场渗透战略 合资战略 退出和清算战略 1、复苏阶段的企业战略选择
在复苏阶段，房地产市场慢慢回暖，空置率下降，各种需求逐渐增加。在这种市场背景下，关系型房地产开发企业应采用成本领先战略，因为开发企业产品的成本受土地取得成本和融资利息影响很大，而该类型的开发企业可以利用突出优势——公共关系，获取较低的土地取得成本和融资利息，从而以低成本优势，快速占领市场，在短期内提高市场份额，为在繁荣阶段的竞争做好铺垫；资金型房地产开发企业应采用品牌战略，因为品牌建设除了要有卓越的质量和准确的市场定位，最关键是要有资金作后盾，因此该类型企业在复苏阶段的市场背景下，可以利用资金优势建立自己的品牌，从而在繁荣阶段形成自己的核心竞争力；知识型房地产开发企业应采用差异化战略、目标集聚战略、国际化战略，一方面差异化战略和目标集聚战略都需要开发企业要有很强的市场洞察能力、产品研究能力和营销能力，而这些要求刚好是该类型开发企业的优势，另一方面与国外企业合作，可以获得更多的资源优势，实现更大的市场空间；项目型房地产开发企业应采用市场渗透战略，因为该类企业的经营规模有限、产品单一，要想从繁荣阶段的市场分得“一杯羹”，只有对现有产品进行研究，增加产品附加值，进一步挖掘产品的卖点和开发其潜在客户。
2、衰退阶段的企业战略选择
在衰退阶段，房地产景气循环由盛转衰，市场上的供给增长率超过需求增长率，逐渐出现供给过剩，空置率慢慢上升，交易量逐渐减少。在这种市场背景下，关系型房地产开发企业应采用相关多元化战略，因为其公共关系具有相对优势，可以通过各种渠道取得一定待开发的土地，然后开发经营范围以外的相关产品，满足市场需求，从而赚取一定的利润；资金型房地产开发企业应采用一体化战略，利用资金优势，投资企业经营范围以外的相关部门，例如销售部门或建筑施工等，从而降低生产成本，减小风险；知识型房地产开发企业应采用产品开发或创新战略，因为该类型企业的突出特点是市场洞察力和产品研究能力较强，应充分利用其优势，对产品进行研究，开发老产品的新用途或开发新产品，挖掘市场上未满足的潜在需求；项目型房地产开发企业应采用合资战略，在市场逐渐萎缩的背景下，该类型开发企业与其他企业合资经营，互相取长补短，共同开发市场，从而有利于生存和发展。
3、萧条阶段的企业战略选择
在萧条阶段，房地产价格和租金继续下降，空置率也继续上升，市场上的交易量很少，一些房地产开发企业出现破产现象。在这种市场背景下，关系型房地产开发企业应采用市场开发战略，即该类型的开发企业利用自身的特点，有选择的储备土地，适量的开发，为复苏阶段做好准备；资金型房地产开发企业应采用无关多元化战略，因主要优势是资金实力雄厚，此时从整个企业的发展考虑，可以把部分投资转向利率水平高的行业，从而保持企业的盈利水平；知识型房地产开发企业应采用收缩战略，即收缩现有的产品或市场领域，从而把损失降到最低，以挨过这个市场非景气的阶段；项目型房地产开发企业应采用退出和清算战略，因产品没有销售出去，运营资金被占用，导致企业难以生存和发展，需要通过退出或破产降低损失。
四、结语
企业战略对企业的发展极其重要，关系到企业长期发展的问题，对企业的兴衰成败具有决定性作用，但企业的战略选择也不可能一劳永逸，而需要根据企业内外部环境的变化，适时调整企业战略。现阶段，我国房地产市场开始回暖，成交量逐步上升，基本走出了08年的萧条期，开始进入房地产景气循环的复苏阶段，而在这种非景气市场背景下，各种类型房地产开发企业如何选择自己的经营战略，本文在上面做了浅显的分析，希望可以起到“他山之石”的作用。
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【关键词】 “小产权房” 开发动机 影响因素 结构方程模型
一、研究目的
“小产权房”是指建在农村集体经济组织所拥有的土地之上且被非本集体经济组织成员（外村村民、城市居民）所拥有的住房。近年来，“小产权房”问题引起了社会各界的广泛关注。我国政府也日益重视“小产权房”问题的妥善处理，并正逐步在全国范围内进行“小产权房”问题的专项摸底调查工作，以弄清“小产权房”的实际情况和本质问题。目前学术界对于“小产权房”开发动机影响因素的科学实证研究尚未见成果，因此，有必要深入地研究“小产权房”开发动机影响因素，以提升国家和地方政府对于“小产权房”开发问题的深刻认识，为妥善处理我国“小产权房”问题提供借鉴。
本研究试图通过探索性实证研究考察“小产权房”开发动机的影响因素，首先设计“小产权房”开发动机影响因素调查问卷，然后运用探索性因子分析和结构方程模型，测度“小产权房”开发动机的各种影响因子及其影响方向和程度，进而深入剖析“小产权房”开发动机影响因素的缘由，为妥善解决“小产权房”开发问题提供理论依据和政策建议。具体来说，本研究所要回答的问题是：“小产权房”开发动机影响因素有哪些，是否可以归类，如能可划分哪几类；各类别影响因子对“小产权房”开发动机的影响方向和程度。而本文中的“小产权房”开发动机，简要说来是指：在一定时期和社会环境条件下，由主客观因素综合作用下，促使其进行“小产权房”开发活动的心理认同和行为倾向。
二、研究假设与研究设计
1、研究假设
研究问题1：“小产权房”开发动机影响因素有哪些，能否归类，如能可划分为哪几类？
研究问题2：各类别影响因子对“小产权房”开发动机不同层面的影响方向和程度？假设2―1：居民住房刚性需求对开发动机的心理认同层面有正向影响。假设2―2：居民住房刚性需求对开发动机的行为倾向层面有正向影响。假设2―3：集体土地潜在价值对开发动机的心理认同层面有正向影响。假设2―4：集体土地潜在价值对开发动机的行为倾向层面有正向影响。假设2―5：资金融通投机暴利对开发动机的心理认同层面有正向影响。假设2―6：资金融通投机暴利对开发动机的行为倾向层面有正向影响。假设2―7：地方监管法制漏洞对开发动机的心理认同层面有正向影响。假设2―8：地方监管法制漏洞对开发动机的行为倾向层面有正向影响。
2、研究设计
（1）量表设计。“小产权房”的开发动机影响因素可以从“小产权房”开发行为所涉及的各个利益主体来考虑设计调查问卷，“小产权房”开发行为的利益主体主要涉及村集体、购房者、融资者、监管者。在这样的思路下，笔者通过反复思考与多次专家讨论后确定了“小产权房”开发动机的初始调查问卷，调查问卷设计借鉴了心理学领域中“确定问题测试”（Defining Issues Test，DIT）的思想与形式，在问卷中给出了“小产权房”开发动机的情景设置，共包含18个题项，而对于“小产权房”开发动机的具体度量，则分别从心理认同层面和行为倾向层面，共设计了6个测量题项，量表采用Likert五点标尺，即1表示完全不同意（或完全不重要）、2表示不同意（或不重要）、3表示无所谓、4表示同意（或重要）、5表示完全同意（或非常重要）。
（2）数据获取。本研究数据资料主要通过发放模拟试验调查问卷来获取。调研小组首先对初始调查问卷进行小范围发放，采用面对面的访问，根据反馈意见进行改进，最终形成正式调查问卷。因需要反映“小产权房”开发动机的真实情况，所以调研小组将模拟试验调查对象确定为来我校培训的乡镇基层领导干部和EMBA、MBA培训班学员，调查时间安排在调查对象的上课休息间隙，并让授课老师发放和讲解调查问卷，争在相对轻松的环境下进行模拟试验问卷调查，以得到真实可靠的调查数据。调研小组共发放300份问卷，回收279份，其中有效问卷226份，有效回收率为81%。样本统计特征分析见表1。
三、研究分析和结果
根据模拟试验问卷调查获得的数据，使用统计分析软件SPSS13、0对“小产权房”开发动机影响因素进行探索性因子分析；在因子分析的基础上，使用结构方程模型软件AMOS7、0进行结构方程模型检验，测度“小产权房”开发动机影响因素的作用方向与程度。
1、探索性因子分析
通过探索性因子分析，得到开发动机影响因素的KMO值为0、755，大于0、7，两者的Bartlett球面检验结果均拒绝变量间不相关的原假设，故满足进行因子分析的前提条件。在随后的探索性因子分析中，采用正交旋转法，以提炼归类出“小产权房”开发动机的影响因子，结果如表2所示，“小产权房”开发动机影响因素可归为4类因子，其变量共通性大于0、5，构建的度量结构解释了超过85、439%以上的方差。
根据因子组成的题项，第l个因子4个题项反映城市居民面临的住房市场环境与现实需求情况，此因子命名为“居民住房刚性需求”；第2个因子4个题项反映集体土地开发的利益与利益相关者的利益分配情况，此因子命名为“集体土地潜在价值”；第3个因子4个题项反映“小产权房”开发投资获利与融通资金的情况，此因子命名为“资金融通投机暴利”；第4个因子4个题项反映地方政府的监管执法和法制漏洞寻租行为，此因子命名为“地方监管法制漏洞”。
2、确认性因子分析
确认性因子分析主要根据规范拟合指数（NFI）、不规范拟合指数（NNFI）、比较拟合指数（CFI）、增值拟合指数（IFI）、拟合优度指数（GFI）、调整拟合优度指数（AGFI）、相对拟合指数（RFI）、近似均方根误差（RMSEA）等指标，衡量模型与数据的拟合程度，调整因子结构、修正模型和判断模型的质量。学术界普遍认为，前7项指标大于0、90，表示模型与数据的拟合程度很好；对于RMSEA，小于0、1表示好的拟合，低于0、05表示非常好的拟合，低于0、01表示非常出色的拟合。本研究中，“小产权房”开发动机影响因素的确认性因子分析，所有的被估参数均大于0、80，所有的λ值均具备统计显著性。拟合优度的各个指标NFI、NNFI、CFI、IFI、GFI、AGFI、RFI、RMSEA均达到模型被确认的标准，见表3。
3、数据可靠性分析
学术界普遍采用内部一致性系数（Cronbach α值）检验数据可靠性。克龙巴赫（Cronbach，1951）提出的信度判断标准是α
4、结构方程
本文主要研究“小产权房”开发动机的影响因素及其影响方向与程度，前面我们根据探索性因子分析和确认性因子分析，将“小产权房”开发动机分为了居民住房刚性需求、集体土地潜在价值、资金融通投机暴利、地方监管法制漏洞这4类影响因子。对于“小产权房”开发动机的具体变现，可以从心理认同层面和行为倾向层面来度量，则将其统合起来构成“小产权房”开发动机影响因子结构方程模型，见图1。
5、结构方程模型的拟合优度指标
结构方程拟合优度指标RMSEA
6、结构方程分析结果
（1）“小产权房”开发动机心理认同层面。根据结构方程模型分析可以发现：居民住房刚性需求因子对“小产权房”开发动机心理认同层面的影响系数最大，为0、43，并且p
（2）“小产权房”开发动机行为倾向层面。根据结构方程模型分析可以发现：资金融通投机暴利因子对“小产权房”开发动机行为倾向层面的影响系数最大，为0、47，并且p
四、研究结论与政策建议
1、研究结论
本文通过研究解答了2个研究问题，检验了8个研究假设，证实了其中4个研究假设。“小产权房”开发动机影响因素有若干，可以归为4类影响因子，分别是居民住房刚性需求、集体土地潜在价值、资金融通投机暴利、地方监管法制漏洞。居民住房刚性需求与集体土地潜在价值对“小产权房”开发动机心理认同层面，具有正向显著影响效应，其中居民住房刚性需求影响程度最大；资金融通投机暴利与地方监管法制漏洞对“小产权房”开发动机行为倾向层面，具有正向显著影响效应，其中资金融通投机暴利影响程度较大，但地方监管法制漏洞影响程度也很接近。
2、政策建议
（1）加快落实保障性住房体系建设，疏导中低收入群体的合理住房诉求。一是积极加大城镇保障性住房供应量，地方政府土地规划和交易部门应该让保障性住房建设土地供应在每年的土地实际供应中占到至少30%的比例，并将地方土地出让金的一定比例做为保障性住房建设专项资金，可设立专职机构负责资金的使用和房屋的建设；二是完善保障性住房体系的构成，合理配置公租房、经济适用房、廉租房建设比例，让不同人群对象享受到不同的保障性住房；三是完善现有保障性住房分配机制，改革仅以户籍等为分配甄别条件的情况，建立合理的申请分配入住退出机制，努力扩大城镇保障性住房受众覆盖面，使保障性住房得到最合理最有效的利用。
（2）构建城乡非农建设用地交易平台，强化集体土地利用法制监管力度。从长期来看，采取公平、公开、公正的市场交易方式，逐步构建城乡非农建设用地统一市场交易平台，让农村集体建设用地价值以市场化方式体现出来，才能从根本上有效规避农村集体建设用地的违法开发行为。再者，国家应该进一步修改完善农村集体土地规划利用的相关法律法规，构建有效的农村集体土地规划利用监察机制，强化违法土地开发行为的监管力度，具体可采取：一是制定落实城郊建设发展土地用途规划，城市国土规划部门应该根据城市扩展趋势，提前科学合理制定并落实好建设发展土地用途规划，避免村镇集体违规在集体土地上开发房屋售卖；二是加强集体建设用地日常监察，城市土地管理部门可以在官方监察制度之外，建立土地民众情报员汇报制度，定期不定期对基层土地利用各方面情况进行汇报，这样更有利于土地管理部门掌握真实情况，监管处理违法用地行为。
（注：基金项目：国家社会科学基金项目――“小产权房”问题的实证研究（08BJY053）。）
【参考文献】
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[3] 江奇、谭术魁：“小产权房”持有者的动机研究[J]、中国土地科学，2009（7）、
[4] 张良悦、刘东：道是非法却有情：小产权房开发的经济学分析[J]、财贸经济，2009（4）、
[5] 程浩：小产权房发展现状及其成因分析[J]、经济与社会发展，2009（2）、
[6] 廉建中：小产权房形成机理及其因应[J]、中州大学学报，2010（10）、
关键词：房地产 顾客类型 顾客特点 购买行为 市场策略
一、房地产顾客的类型和特点
（一）房地产顾客的类型
按照房地产产品的用途将房地产市场分为商业类房地产市场和住宅类房地产市场。
1、商业类房地产是指用作商业用途的房地产，包括酒店、超市、临街店铺、大型住宅项目的商业配套、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场等用途的房地产。商住两用公寓，或建筑物体塔楼用作公寓、写字楼，底层裙楼用作购物中心的大型综合体也属于商业房地产范畴。商业房地产市场中，房地产开发商对应的顾客类型是商户型顾客。
2、住宅类市场主要是房地产开发商向个人消费者出售的房地产产品。在住宅类市场中，房地产开发商最终面向的是个人消费者。对应的顾客类型根据个人消费者购房的用途又可细分为消费型顾客、投资型顾客以及消费投资双重型顾客。
（二）不同类型房地产顾客的特点
1、商户型顾客，商业房地产能够给房地产开发商带来较高的投资回报率，投资价值较高，顾客经济实力强。
2、消费型顾客，消费型顾客主要是购买房屋用于满足自身居住需要的消费群体。我国，消费型顾客居住需求大致分为生存型、富裕型和文明型三种，不同居住需求的顾客对房地产的功能要求不同，导致房地产价值构成也不同。
3、投资型顾客，投资型顾客是为了满足投资获利的心理需求，而购买房地产产品的消费群体。之所以出现这样的消费群体，归因于房地产产品具有保值增值功能、信用担保功能及融资功能等特性。
4、投资、消费双重型顾客，投资、消费双重型顾客购买房地产产品是为了暂时居住使用，等待升值时再销售。
二、房地产顾客的消费行为特征及因素分析
（一）房地产消费过程中的顾客行为特征
1、房地产消费行为是普通产品消费与特殊产品消费行为的综合行为。房地产产品特殊属性决定房地产的投资（生产）、流通、分配、消费都是通过市场来完成，而非传统商品的简单流通行为。
2、顾客的消费行为不仅包括从房地产产品的需求识别到购后房地产后进行价格评价这一简单的单次购买决策过程，而是从购房者的购买心理、购买行为、购买后行为与心理特征进行定义，从购买前的影响因素、决定因素与购买时的决策行为，再到购买后价值评估、实现与消费评价整个过程。
（二）影响房地产购买行为的因素分析
1、顾客收入因素。住房消费行为明显受到顾客收入的约束，顾客收入水平的绝对数量上决定了人们消费水平高低，是顾客购买能力、消费能力与消费结构的直接决定因素，顾客的收入直接决定了购买房地产的档次、房屋的面积以及房地产所在区域的选择。
2、顾客行为（消费行为）偏好因素。房地产消费行为是多层次性消费，它表现为受消费水平与结构制约的消费层次性差异，主要是城市房地产消费与农村房地产消费观念差异性、人口构成在消费群体中的结构差异、由于收入等因素决定的消费房地产时的区域差异性。
3、顾客组成结构因素。房地产消费行为具有个体行为与家庭行为的综合性，本文研究的房地产顾客是个人或个人为代表的家庭，不是其他主体。因此，个人的行为往往受到家庭因素的制约，家庭结构、文化层次、总体收入、房地产消费时的心态都是影响房地产购买与评价的综合因素。
4、房地产价格弹性因素。房地产消费行为的弹性主要是需求弹性，由于房地产产品的供给弹性较小，房地产产品生产周期决定了价格弹性对供给的影响不会短期出现，而价格对于房地产需求弹性的影响则可以迅速反映在顾客行为中。顾客同样具有双重需求弹性，为了满足基本的生存需求的房地产价格弹性较小，也即是说生存需求较为刚性，而满足发展与奢侈消费需求的房地产价格弹性大，而这样的房地产价值的创造与形成反过来也具有较大的供给弹性。
5、房地产产品非同质性。房地产产品不可复制，因此房地产消费行为是差异性与不可替代的。顾客对于房地产消费得到的是不可复制的房地产产品自然该产品的价值属性也是不可复制的，因此基于房地产产品的非同质性的价值衍生、延伸与附加就自然成为房地产业价值创造的源泉。
三、房地产开发商的主要市场策略
（一）针对商户型顾客的市场策略
1、产权分割出售模式是将店面或店铺进行分割，并将分割后的房地产产品出售给各个业主。这种模式的优点是使业主多元化，在店铺的使用上业主可以自用也可以出租，从而使用起来比较灵活，而缺点是不便于进行管理。
2、为弥补产权分割出售模式的不足，避免和解决此种模式经营中可能出现的问题，房地产开发商提出售后返租的模式。售后返租模式是指房地产开发商在商业房地产售出之后统一返租、统一招商经营的模式。这种模式以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式吸引买家人场。因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商场、写字楼、商用住宅（如酒店式公寓、商住楼）等的销售过程中。
3、“地产大鳄+商业巨头”的开发运营模式是商业房地产开发运营中一种较新的模式。它充分发挥国际商业巨头的吸引力，是投资价值实现的有效方式之一。这种模式是房地产商在开发商业房地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟。
商户型顾客具有显著特点：商户型顾客不仅对租金的差价和管理费比较关注，还关注终端消费者的价值取向；消费者对房地产项目的支持与否决定了项目的升值空间；商户型顾客价值不仅受房地产项目自身因素的影响，还受到与房地产项目所匹配因素的影响，如增值力、产品力、销售力、招商运营力、经营力和消费力。对房地产开发商来说，如何从这些方面提高商户类顾客的满意度而增加顾客价值是房地产开发商实现价值的根本。
（二）针对消费型顾客的市场策略
具有生存型需求的消费群体主要是低收入家庭。此类消费者以安置为首要目的，对房子的最基本的居住功能更为关注，而对生活的便利性和其他功能关注甚微。
具有富裕型需求的消费群体主要是中等收入家庭。目前，在我国，大多数居民都属于富裕型需求。此类消费者对房地产产品的需求处于生存型和文明型之间。他们对房地产产品的需求层次高于生存型消费者，低于文明型消费者。富裕型消费者要求房地产产品功能齐全、经济适用、面积适当。具备如此功能的房地产产品的价值构成由房子本身价值、物业管理及服务价值三部分组成。
具有文明型需求的消费群体主要是富裕家庭。在我国，这样的消费群体正逐渐增大，将成为房地产产品的一种发展趋势。此类消费者对房地产产品的需求已发展到个性化、生态化的高层次阶段，消费者对房地产产品是否能提高生活质量和有助于事业的成功和孩子的成长。此类消费者对房地产产品的需求类型以高级别墅和高档豪华商品房为主。此类房地产产品的基本价值有房地产产品本身价值、物业管理及服务价值、周边环境与公共资源价值和业主价值四部分构成。
（三）针对投资型顾客的市场策略
此类消费者在购买房地产产品时，更关注购买的房地产产品是否具有一定的价值潜力和升值空间。而在影响房地产产品价格的众多因素中，地理位置这一因素最为重要。因此，投资型顾客在购买房地产产品时，尤其关注房地产产品周边环境与公共资源的价值。
（四）针对投资、消费双重型顾客的市场策略