关键词：房地产 估价 思考
房地产估价以房地产为对象。房地产通常被认为是一种良好的投资品，成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。在不同时期，每个人都有明确的需求，并对市场中出现的各种机会做出判断，而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。这种自由选择有助于形成自由的市场经济。房地产估价从无到有，业务范围从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的融资、司法鉴定、拆迁、课税、企业合并、资产重组、房地产作价入股、企业改制等各项经济活动，服务的领域越来越广且标的价值量越来越大，估价结果是否客观合理关系到社会公众利益，直接影响到社会经济发展和社会的稳定、和谐。因此，房地产的估价工作是一个值得研究和思考的问题。
一、房地产估价程序
1、明确估价的基本事项
在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。一般来说，估价的基本事项包括四个方面。
（1）明确估价对象。①评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。②评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。
（2）明确估价目的。估价目的通常决定了需要评估的价值类型。价值类型包括以下几种：市场价值、使用价值、持续经营企业价值、投资价值、课税价值。可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。
（3）明确估价时点。估价时点是评估房地产价格的时间界限，房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。
（4）明确评估前提。由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：①独立估价。②部分估价。③合并估价或分割估价。④变更估价。
2、拟定估价作业计划
明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：①初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。②确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。③制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。④评估作业所需经费预算。一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。
3、实地勘察
由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。因此，估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面：①对象房地产的位置及其周围环境。②对象房地产的使用情况及现状。③了解当地房地产市场的特征和情况。
4、资料搜集
在房地产估价中，可获得的信息的质量和数量与用这些资料并完成估价任务的方法及技术一样重要。因此，辨别不同类型资料，研究可靠的资料来源，以及管理资料的能力对估价是非常重要的。在估价过程中处理市场、房地产和交易资料包括三个过程：①资料搜集；②资料组织；③资料分析。在资料搜集这一过程之前，估价师判定在估价过程的各种不同哪一类资料是有必要的：一般性、特殊性还是竞争性供给和需求资料。因此，估价师在完成估价报告的过程中，与客户商量如何选择资料类型。一般性资料是指在特定市场从事日常房地产估价的估价人员通常会拥有一些一般性资料。一般性资料包括影响房地产价值的社会、经济、政府、及环境力量等因素。这类资料是估价人员在估价俢中用以累积知识的一部分。详细资料包括有关被估房地产、可比的销售及出租的实例房地产及相关地方市场特性的详细资料。竞争性供给及需求资料，估价程序要求，房地产估价要依市场条件进行，而竞争房地产的供给，被估房地产的未来需求、及其最高最有效利用，是分析的重点。在勘查被估房地产及搜集房地产详细资料后，估价人员要掌握，在特定市场上的主要竞争房地产供给量。
二、房地产估价方法
我国的房地产估价，是在改革开放后，伴随着改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出现的，尽管起步晚，但发展很快，并得到了政府和社会的高度重视。房地产估价作为房地产开发经营过程中一项必不可少的环节，已经越来越受到人们的重视。目前，收益还原法、市场比较法、成本估价法是国内外房地产估价常用的三大基本方法，各有自己的理论依据和适用范围。
三、房地产估价报告
估价人员经过估价分析后得出的结果应在估价报告中传达给客户。一份估价报告通过数据分析和相关性描述，使读者了解估价问题的定义，并获得明确结论。不管在详细估价报告还是在简要估价报告中，估价师都必须简洁、清楚地陈述所有的事实、推理过程及其结论。估价报告的篇幅、类型和内容，取决于报告的用途、估价目的、所需解决问题的本质及复杂性和报告的预期使用者想得到的信息。
1、房地产估价报告：委托方；估价方；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估人员；估价作业日期；估价报告应用的有效期。房地产估价技术报告：个别因素分析；区域因素分析；市场背景分析；最高最佳使用分析；估价方法选用；估价测算过程；估价结果确定；附件。
2、房地产估价报告的写作要求
房地产估价是一项实操性很强的业务，房地产估价人员必须能够动手写作估价报告。房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
房地产估价是一门科学性与艺术性结合的学科。是一种权利的估价，不同的权利限制必将导致不同的估价结果，作为行业从业人员，要在执业过程中不断深入研究各种权利限制对于房地产价值的影响，才能推进房地产估价行业的不断发展。
关键字：房地产开发项目；前期成本控制；
Abstract: The cost control of real estate development project is to start from the investment intentions, to control each link, finally realize the maximization of profit、 Therefore, all aspects of development projects throughout the project life cycle, and early control as a basic part of the whole cost control, makes a great impact on the whole project cost control, the control of the most significant、
Keywords: real estate development projects; prophase cost control
中图分类号：[F235、91]
引言：
房地产开发成本控制有利于提高房地产开发企业竞争力。房地产开发项目前期的成本控制主要涉及到土地的成本管理、投资决策阶段成本控制以及设计阶段成本控制等。
一、房地产开发前期成本构成以及前期对成本控制的影响程度分析
1、1前期对成本控制的影响程度分析
首先，项目前期策划阶段的成本控制是开发项目的成败关键。实践经验表明：一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址以及项目建设方案。
其次，项目设计阶段成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设生命周期内成本控制的重点。保证有效的成本控制管理，要着重考虑以下两点：(l)设计前的投资估算。投资估算是建立在项目评估的基础上进行的，是初步设计控制的依据。(2)初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预算严格控制在批准的范围内，同时应加强设计变更的管理工作。
前期工作阶段针对具体的开发方案开展的系列准备工作，主要包括获取土地使用权、获得资金和具体的项目规划，因此在这个阶段会产生土地成本和其他费用。其中土地成本主要包括征地补偿费用、拆迁补偿费用、土地出让金和基础设施配套建设费用。近年来，土地成本已经成为房地产开发成本中非常重要的一部分，因此在此阶段进行土地成本控制对于房地产开发项目的整体成本控制有很强的现实意义。同时，在前期工作阶段还会产生其他费用，主要是“三通一平”费用、可行性研究费用、总体规划费用、设计费用等，这些费用虽然与土地成本费用相比有较大的差距，但是这些费用的投入直接关系着房地产开发项目建设阶段和市场营销阶段能否顺利进行，并且房地产开发项目的设计直接决定了房地产开发项目的工程造价，因此做好该阶段的成本控制和管理尤为重要。因此，项目开发成本控制的重点在项目的前期，即土地成本控制阶段、项目决策阶段以及项目规划设计阶段。
二、成本控制措施
2、1投资决策阶段成本控制措施
2、1、1具体措施
项目开发决策阶段的成本控制是一种事前控制。由于决策阶段影响项目投资的程度最高，因此对项目投资成本进行预测要起始于项目决策阶段，通过建立成本目标控制体系，来确定投资控制目标。
投资决策阶段的成本控制目标主要体现在投资估算，决策阶段成本控制的关键取决于投资估算的准确与否。因此，在投资决策阶段成本控制的重点就是对投资估算精确度进行控制，通过采用合理的、高水平的可行性研究来确保项目投资决策的准确性。所以，决策阶段的成本控制包括项目的可行性研究以及投资估算两个方面。
首先，可行性研究。可以概括地说，房地产开发是一项综合性的经济活动，具有投资额大、建设周期长以及涉及面广等特点。因此，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须做好项目的可行性研究，提高项目投资的经济效益，使开发商的决策是建立在科学的基础上。
可行性研究的主要内容如下：1、需求分析；2、产品定位；3、建设规模；4、市场环境条件分析；5、产品的建筑方案设计、分析；6、项目实施的进度安排；7、投资估算以及资金筹措；8、对财务效、社会效益进行评估。
综上所述，可行性研究阶段成本控制首先要对市场进行研究预测，比如目前市场上存在许多空置房，并分析空置的原因。可行性研究研究阶段的分析需要紧密结合初步设计方案，并进行功能分析和方案比选，从而得到技术以及经济相结合较好的方案。
可行性研究阶段是建筑项目初始阶段，决定着项目是否能实施以及项目的整体规模和经济目标。
其次，投资估算。投资估算的影响主要表现在：1、投资估算是编制初步设计概算的依据，是项目投资控制目标之一。2、投资估算成本控制对于确定融资方式、进行经济评价以及方案优选起着十分重要的作用；3、投资估算不仅是以后各阶段的成本控制目标分解的基础，还是房地产开发项目决策阶段成本控制的总目标。
综上所述，投资决策是一个由浅入深且不断深化的过程，项目决策的深度不仅影响工程造价的控制效果，同时也影响投资估算的精确度。投资估算的精确度会随着决策阶段的深度不同而不同。详细可行性研究阶段，投资估算误差率应控制在10％以内。
2、2设计阶段成本控制的措施
设计阶段的投资控制是控制建设项目投资的根本所在，同样对建设项目投资起着至关重要的作用，比如，初步设计阶段影响成本的可能性是75%-95％，由此看来，项目成本控制的关键在设计阶段。设计阶段成本控制的措施主要包括：
2、2、1项目优化设计
传统的建筑设计：由于受到设计经费以及时间少的影响下，只能是将设计规范做视觉上的转变，以不延误工期为目的。因此，这样的设计通常缺失了设计者本身灵感，设计出的作品也就一般般，这样的设计作品，不仅投入了大量的成本，而且大大降低了项目的品质，极有可能带来的结果就是项目亏损。
优化设计不仅追求的设计水平的进一步合理化而且追求的是设计品质的进一步提升。优化是在基础层面上抛弃一些不合理因素，从而找到更好的解决办法。虽然针对项目是否合理的评判依据不尽相同，但是不同的项目上所追求的目标却是一致的。简单地说，对于开发商来讲。优化设计就是在保证建筑安全和功能的同时追求更大的利益空间。”
优化的要求是不要等发现“病症”时再去补救，而是在设计之前就开始，这就是事前控制。躲到咨询、优化和设计一起做，比如，在提升安全度、舒适度的同时，往往会增加项目投资的成本，反之会极易导致项目品质的下降。设计师通过优化设计，可以解决建筑安全、功能以及提升品质的共同发展。
例如，某工程，由六幢高层建筑所组成，建筑面积约为13万平方米。项目设计阶段，采用了优化设计，对结构优化设计的主要内容有：桩基、剪力墙的布置、楼层现浇板地下室外墙以及框架柱梁等。
通过优化设计，使得基础筏板厚度有所减少，节约混凝土用量共570m3，更重要的是钢筋用量减少约220吨。1#住宅楼通过减少对剪力墙布置以后，共节约混凝土约400 m3，节约钢筋约45吨。经过粗略的计算，整个工程经结构经过设计优化后，和原设计相比共节约的直接费用至少600万元。
2、2、2进一步推行和完善限额设计、
大力推行限额设计和完善限额设计的主要措施如下：1)合理分解和使用投资限额。在投资限额确定了以后，一般要留下直接费用的60%来作为调整使用，也可以根据具体情况来适当增加调整使用比例，以更好地解决限额设计中的不足；2）合理确定和正确理解限额设计。在设计各个阶段，尤其是在确定限额设计目标值之前的可行性研究阶段，加强价值工程分析，认真最佳设计方案。
实践经验证明，限额设计不仅是促进设计单位优化结构、改善管理和提高设计水平的有效措施，更是建筑项目取得巨大经济效益的有效途径，它能有效的控制整个项目的建设投资。
比如，可以将施工图预算严格的控制在概算范围内，把重点放在工程量的控制上。一旦工程量被确定，便可作为施工图设计工程量的最大数额。当然，初步设计会受到多方面不可预测的因素的影响，我们认为在一定范围内这种变化是可以允许的，但是必须经过核算做进一步的调整，必要时重新编制甚至对初步设计进行修改。三 房地产开发项目前期成本控制案例分析
上文中简单的论述了房地产开发项目前期的成本控制方法，为了能够更加清晰明确的论述具体方法，下面本文就以一具体实例进行研究论述。
3、1 房地产开发项目简介
本文以某市一房地产项目进行研究论证。该项目位于某市某区规划区的西部，地块北临风情大道，东南两面紧邻规划湖面，而西面则是商业居住用地。该地块目前是农场种植地，总面积为45万平方米，规划容积率小于等于1、0。以上是该房地产项目的简单介绍，下面本文从投资决策阶段以及设计阶段的成本控制措施进行分析。
3、2 投资决策阶段的成本控制措施
近几年来，我国对房地产业实施宏观调控，使得其投资实现稳步增长，房价一直保持着继续增长的态势，及时新国五条出台至今，各一线城市的房价一直是处于一种上升的趋势，各地区高居住价值和高性价比的楼盘收人追捧。此区的经济较发达，实力强进，综合排名位居全省第一，这就使得该地区的房地产开发具有很大的潜力，而该地的地块价格也会较高，因此说在投资决策阶段一定要综合近几年该地区土地价格及控制情况，制定出房地产开发投资决策阶段成本控制的方案和项目投资成本估算表，以做到心中有数。由于该地块的特殊性，在开发过程中将其定位为高端住宅区，因此说无论是在建筑设计，还是在景观环境和智能化方面都需要和定位相适应。投资成本估算中，前期规划费用应按照此市相关的规定缴纳，工程费要参考目前同行的成本确定，财务费用方面，要根据资金的平衡表计算，对于不可预见的费用需要按照前期的规划费、工程费以及工程总费用的3%进行估算，做好正确的决策阶段成本估算，为以后的设计阶段、施工阶段以及竣工结算结算打下基础。
3、3 设计阶段成本控制措施
由于该地区地处经济繁华地带，房地产开发定位为高端住宅区，因此说在进行设计阶段成本控制之前要做好具体分析，使得设计方案要和市场具体情况相适应。
该地块处于山水资源以及人文资源都极为丰富的湘湖风景区，具有无法复制的资源，且地块面积大，容积率小，为房地产开发创造了良好的条件，该地区所处的地区环境有庞大的富人阶级，其消费能力和消费欲望都是十分可观的，因此在设计时需要充分考虑这一点，设计出的居住环境需要和居民的身份相吻合，提升他们的居住观念，这就需要在该阶段成本控制过程中认真分析。
推行设计招标与设计监理制度，也是该阶段进行成本控制不可忽视的措施。该项目通过招标制度，能够有效的防止设计领域的不规范和不科学的行为，保证设计者的实力，能够在公平竞争的环境下展现自身设计水平。为了保证过程的顺利进行，加强监理工作十分必要，要实现对设计过程的全过程动态跟踪监察，避免设计中可能存在的缺陷。
除了上述的措施之外，加强设计出图之前的审核评估，能够尽可能的减少工程变更造成的成本增加的情况，也能够在某种程度上提高设计的质量，避免设计不足影响施工进程。对投资项目的现金流量进行测算，也是成本控制的措施之一。该高档住宅区预计从2010年就开始销售，每期的销售时间为一年，按照施工进度确定开盘时间，在规划未来的开发期间的现金流量，能够有效的实现资金的合理利用，达到成本控制的目的。
总结：
房地产开发项目前期的成本控制是一项复杂的工作，需要房地产开发公司、设计单位等多个部门的共同协作。只有做好房地产开发项目前期的成本控制才能有效的进行整个开发项目的成本控制，并且也是保证工程质量的重要方法，对于任何阶段出现的超过成本控制目标范围内的情况都要进行实际的分析，尽可能的减少超标情况的出现。
参考文献：
[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会、房地产开发经营与管理、中国建筑出版社、2007、4、
[2]张建坤、房地产开发、东南大学出版社、2012、2、
[3]谭善勇、房地产投资分析、机械工业出版社、2008、3、
关键词：PPP；税务筹划；建议
中图分类号：F810、42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）015-0-02
一、PPP模式概念和特点
PPP模式（public-private-partnership）源自英国的“公共私营合作”的融资机制，是指政府机关等公共部门与社会资本为提供公共品或服务而建立合作关系，狭义的PPP，指政府与私营部门以合资组建SPV（Special Purpose Vehicle）公司的形式展开合作、共享收益、共担风险，传统的PPP模式包括BOT、BT、BOO、ROT、TOT等多种合作模式。
PPP 项目关联主体较多、合同关系复杂，具有合作周期长（一般达20-30 年）、法律关系较为复杂（包括合同法、招投标法、政府采购法、公司法、担保法、环境保护法、金融、财税、环保等行政法规和地方法规）等特点。
TOT（Transfer-Operate-Transfer）模式，作为PPP项目的典型代表，在实务操作中涉及多个税种和繁杂的税收政策，本文拟以TOT模式为例，评估在不同的交易模式下对交易综合税负的影响，提出税收筹划方案，并在此基础上，针对现行PPP项目税收缴纳存在的问题，提出政策建议。
二、存量资产转让（TOT）模式的特点
TOT模式下，政府将存量资产转让给以社会资本方为主的合资公司运营，将存量的公共基础设施转换为政府购买服务，以水务投资项目为例，涉及《特许经营协议》、《合资经营协议》、《污水处理服务协议》、《资产转让协议》、《股权转让协议》等多个合作和协议安排，且其存量资产具有四个特点：
1、存量资产多分布于政府下属的多个主体中，包括事业单位（未改制的自来水公司）、全民所有制企业（水务公司）、政府机关（如建设局、交通局、水利局、开发区等），地方政府融资平台（地方城司）等；
2、存量资产随着业务发展逐步形成，各个主体核算体系差异大，资料管理不完善，历史资料不完整；
3、存量资产的转移伴随着原有资产主体职工安置，经常还存在职工身份转换和企业改制的问题；
4、资产涉及土地、房屋建筑物、构筑物、机器设备、城市管网等多个类别，可能涉及增值税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等多个税种。
三、不同交易模式的特点、税负及优劣势对比
存量资产转让（TOT）模式下，常见的交易模式有以下三种，即资产转让模式、股权转让模式和资产重组模式，具体论述如下：
1、资产转让模式
地方政府将上述不同主体的存量资产整合至一个公司，然后统一将存量资产转让至社会资本方或者将不同主体资产分别转让给SPV公司；
（1）增值税。土地、房屋建筑物、构筑物和管网资产，按11%缴纳增值税；2016年4月30日之前取得的不动产，可按照5%的简易征收税率计算缴纳增值税；
机器设备按照17%缴纳增值税；纳税人销售使用过的固定资产，可以按照3%或2%的简易税率缴纳增值税。
（2）土地增值税。按照四级超率累进税率计算缴纳土地增值税；
（3）企业所得税。查账征收企业，按照转让资产的收益或损失合并缴纳企业所得税；核定征收的纳税人，按照核定比例征收企业所得税；
（4）其他税费。契税，转移土地、房屋权属，按成交价格（市场价格）的3-5%缴纳契税；
印花税，按购销合同万分之五缴纳印花税。
2、股嘧让模式
将不同主体资产整合至一个公司，然后转让公司部分股权；
（1）增值税
非上市公司的股权转让不缴纳增值税。
（2）土地增值税。因经营主体不变，不需缴纳土地增值税；两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
（3）企业所得税。经营主体不需缴纳企业所得税，股权转让单位应根据资产转让收益计算缴纳企业所得税。
（4）其他税费。①契税，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，免征契税。②印花税，按“产权转移书据”税目以万分之五的税率缴纳印花税。
3、资产重组模式。通过资产合并、分立、出售、置换等符合税法规定的资产重组的方式，将存量资产整合至一个平台，然后再转让资产或出让股权。
（1）增值税。将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人的，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
（2）土地增值税。以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不缴纳土地增值税。
（3）企业所得税。对符合条件的企业重组行为实施企业所得税特殊性税务处理，实现企业重组过程中有关的企业所得税的递延；
（4）其他税费。契税、印花税，依据最终资产转让或股权转让方式，适用不同的契税和印花税政策。
因此，通过资产转让模式、股权转让模式、资产重组模式的对比，可以看出从税收筹划角度来讲，资产重组+股权转让模式综合税负最低。
4、三种交易模式的优劣势对比
四、现行PPP模式下可能存在的税务问题
1、由于PPP模式的特点
存量资产转让方一般为地方政府或控制的主体，其承担的流转环节的增值税、土地增值税、企业所得税最终均是财政支付，政府预算一般又无法预测其税收支出金额，徒然增加转让环节的不确定因素，必然使PPP项目落地时间延长，国家也无法实现真正的税收增收；
2、涉及存量资产转让的PPP项目因交易模式复杂
通常需要当地的发改、财政、建设、水利、人力资源与社会保障等多个部门共同参与，每个部门均有其出发点和着眼点，部门间协调难度较大，税务问题只有在实施时才能显现出来，再回头修改方案已经很难操作；
3、在特许经营期满后，SPV公司资产将无偿移交给政府方或政府指定方
根据市面上常见特许经营协议的约定，特许经营期间对SPV公司对PPP项目涉及的土地、房屋建筑物、构筑物甚至机器设备并没有完全的处置权，为持有存量资产中的土地、房产而缴纳的契税并无实际意义。
五、解决方案和应对建议
1、从国家层面上来看
基于PPP项目公共基础设施的属性，建议国家尽快出台适用于PPP项目的税收优惠政策，对于以政府机关或其下属机构为转让主体的项目，适当减免其在存量资产流转环节的税收负担；
2、从资产转让方而言
地方政府在实施存量资产转让的PPP项目之前，需要整体协调和考量，提前充分研究税务政策，依照现有存量资产和资产主体状况，提前做好资产重组工作，为PPP项目招投标设置合理税收筹划路径，有利于PPP项目的平稳实施。
3、从社会资本方来讲
应利用其在资产整合和并购环节的专业能力，在PPP项目谈判之初便与当地政府协商确认涉税问题，提示操作中的重点和难点，协助当地政府做好资产重组和资产交接相关工作，也将有利于PPP项目平稳、快速落实和实施。
参考文献：
[1]张洪文、营改增后PPP项目的会计及税务处理[J]、注册税务师，2016，12：46-50、
[关键词] 房地产投资风险效用多目标决策
随着我国社会主义市场经济的发展和改革开放的不断深入，房地产业得到了迅速的发展。房地产作为一种投资工具，其风险性受到房地产投资者越来越普遍的关注。因此本文对房地产投资风险决策方法进行了深入研究。
一、房地产投资决策的特点
房地产投资决策就是运用有效的决策方法在若干个投资方案中选择出最优的投资方案。房地产投资决策同时具有多目标决策和风险型决策的特点。
1、房地产投资决策的多目标性
由于房地产投资者所追求目标有多个：收益 、回收期 、信誉价值、环境保护等。 所以房地产投资决策具有多目标性，属于多目标决策。
2、房地产投资决策的风险性
房地产投资过程中有许多风险因素：土地价格的不确定性、工程建设费用的不确定性、投资收益的不确定性及工期、投资回收期的不确定性等。这些风险因素是客观存在的，但并不是完全不可知的。决策者可以根据自己的经验和科学的方法预先估计和计算出其概率分布，再计算出益损值的概率分布。因此，房地产投资决策应该被认为是风险型决策，而不是不确定性决策。
二、多属性效用理论
现代风险型决策理论已从期望值准则阶段发展为期望效用准则阶段。期望效用准则充分考虑了风险型决策问题的两个基本特点，即后果的风险性和后果的效用。由于风险型决策问题的自然状态是不确定的，所以不论决策者采取什么决策，都可能产生各种不同的后果，因此他要承担一定的风险，但对后果并非是全然不知，可以预测它的概率分布。不同的决策者对风险的态度往往不相同，同样的后果对不同的决策者会产生不同的效用。
基于期望效用准则的效用理论能很好地解决风险决策问题，效用理论已从单属性效用理论阶段发展到多属性效用理论阶段。多属性效用理论可很好地解决多目标风险决策问题。运用多属性效用理论进行风险决策的基本步骤如图所示。
三、房地产投资多目标风险决策模型的建立
下面运用多属性效用理论来解决房地产投资多目标风险决策问题，建立房地产投资多目标风险决策模型。
1、建立多目标分层递阶结构
(1)选定目标
通过询问决策者，选择出决策者关心的三个投资目标：收益、回收期、信誉价值。
①收益最大化。收益(Return)是一个较为笼统的概念，它一方面含有绝对的收益值的意思，另一方面也含有投资收益率的意思，因此将收益最大化具体表述为以下两个方面：
一是净现值最大化。净现值(NPV)是一个反映投资收益的绝对指标，它直接描述了一个投资方案可能获得的利润的现值。其表达式为：
在风险条件下，需要确定净现值的概率分布。
二是内部收益率最大化。内部收益率是反映投资经济效益的相对指标。由于房地产投资者的资金总是有限的，因此投资者总是希望尽可能有效地运用有限的资金，获得尽可能高的收益。
内部收益率(IRR)是使净现值为零的折现率，它反映了项目自身的获利能力，其值可由式(1)中令NPV=0计算得出。在风险条件下，需要确定内部收益率的概率分布。
②回收期最小化。房地产投资资金占用很大，投资者往往利用负债经营，利息负担沉重，因此投资者往往希望尽快收回投资，把回收期最小化作为一个主要目标。回收期是指净收益抵偿初期投资所需要的时间。回收期有静态和动态之分，区别在于前者没有考虑资金的时间价值，而后者考虑了资金的时间价值。动态回收期较为常用，可通过令式(1)中NPV=0，求其中的t得到。在风险条件下，需要确定内部收益率的概率分布。
③信誉价值最大化。拥有地段好、规模大、档次高、性能优异的房地产往往被视为一种荣耀，而且这样的房地产也能够给其拥有者或者投资者带来无形的收益。我们将这种荣耀和无形收益统称为房地产的信誉价值。
信誉价值的估计通常由投资者本人根据自己的偏好确定。通常可由投资者对各备选方案的信誉价值进行打分，分数越高表明信誉价值越高，对投资者越有利。
(2)递阶结构
对于收益这个目标，用净现值和内部收益率作为它的属性。显然，这两个属性具有可理解性和可测性。同时，由于这两个属性分别从绝对值的角度和相对值的角度体现了收益这一目标的两个重要方面――实际收益值和投资收益率，因此它们是完全的。而且它们是非多余的和最小的。
对于回收期和信誉价值这两个目标，分别采用动态回收期和信誉价值的值作为它们的属性。这两个属性具有可理解性和可测性。
对于这些目标所设定的一集属性我们认为它是完全的、可运算的、非多余的和最小的。所有这些目标和属性构成了房地产投资决策的多目标分层递阶结构。
2、建立决策模型
选定房地产投资决策的目标集为：
①收益最大化;
②回收期最小化;
③信誉价值最大化。
为具体表述上述三个目标，我们设定一个完全的、可运算的、非多余的和最小的属性集：
这样，我们就得到了一个表达简单、意义明确的房地产投资多目标风险决策模型。我们只需先求出每个方案的各属性的概率分布，再根据决策者的偏好确定多属性效用函数，进而得出各方案的期望效用值，就可以据此期望效用值进行方案的优劣排序，从而进行有限个方案的多目标风险决策。
参考文献:
[1]彭勇行:管理决策分析、科学出版社,2000
[2]徐水师:预测方法与决策分析、西北大学出版社,1997
[3]杨剑波:多目标决策方法与应用、湖南出版社,1996
【关键词】房地产融资；房地产信托；资产证券化
自去年下半年以来，国家从政策层面对房地产行业实施一系列宏观调控，导致房地产企业资金链出现问题，这引起行业内外广泛关注。对像房地产这样的资本密集型行业来讲，寻找新的融资策略解决资金链紧张的问题是当务之急。现今，我国房地产行业以银行信贷为主导的单一融资格局正向多元化的融资渠道转变，本文对房地产融资的方式进行叙述，并侧重介绍房地产信托和资产证券化在融资方面的作用及案例。
一、房地产融资模式由单一向多元的转变
自上世纪八十年代中期我国大型商业银行发放房地产领域贷款以来，我国房地产业融资基本形成了以银行信贷为主的单一模式。房地产企业这种单一的、高比例的依靠银行渠道的融资模式不仅与市场经济公平竞争的原则相违背，也与商业银行风险管理规定相冲突。正因为如此，尽管银行信贷融资渠道无论在过去还是在现在都在我国房地产业的发展中具有举足轻重的作用，但受到目前国家宏观调控政策、银行信贷运营特点和风险管理约束，导致这一融资方式现在已经无法完全满足房地产业多角度、多层次和多期限的资金需求。因此，寻求银行信贷以外的融资方式，势在必行。
1、企业债券融资方式
我国房地产企业通过债券融资的方式最早在上世纪九十年代就出现了，但因为之后不久持续发生多起不能按期偿还的案例，致使国家严格限制债券融资的方式。鉴于眼下国家对地产的严厉调控和现有相关法规对企业发行债券融资的严格规定，房地产企业通过债券融资的方式在目前不会有太大的改善。
2、企业上市融资方式
相比于银行信贷和企业债券融资渠道，房地产企业上市融资在许多方面要优于后两者，例如没有偿还期限的限制，资金用途也无限制并且流动性强，但在目前中央政府的宏观调控和市场环境下，房地产企业上市融资困难很大。
3、境外融资方式
目前我国房地产企业与境外资本结合的步伐正逐渐加快。究其原因还是由于目前国家采取了更为严苛的紧缩地产信贷的政策，这导致房地产企业不得不想方设法寻找可以替代的融资渠道，而与国内严厉的监管相比，环境更为宽松的海外市场无疑是一个不错的选择。与房地产业处于饱和状态的欧美国家相比，我国的房地产业无论从发展前景，还是利润增长空间都相对较大，这也是能吸引到海外资本的一个原因。
4、投资基金融资方式
房地产投资基金是产业投资基金的一种特殊形式，是对未上市但具有发展潜力又缺少资金的企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益分享、风险共担的集合式投资制度。房地产投资基金最早出现于欧美国家，其形式多种多样，有通过提供房地产抵押贷款方式间接实现对房地产业的投资，有以股票的方式投资于房地产业，还有以信托基金的方式参与房地产业的投资。在我国，从已运作的房地产投资基金的形式来看，大多数采用公司式、合作式以及信托式等三种形式，下面就最近两年大受欢迎的信托融资方式进行详细阐述。
二、房地产信托介绍及创新案例分析
信托即受人之托，代人理财，是指委托人对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或其它特定目的进行管理或处分的行为。而所谓房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。
房地产信托为房地产企业提供了一种新的融资模式，最近两年取得突飞猛进的发展。今年中国信托业协会的一季度信托公司主要业务数据也显示，截至第一季度，我国信托资产规模达53016、07亿元，其中同期房地产信托余额为6865、7亿元。自去年下半年，为了控制房地产行业风险，新的房地产信托发行被银监会叫停，这又给房地产企业通过信托融资的途径带来障碍。
虽然房地产信托发行被叫停，房地产企业还是可以通过改变信托产品设计结构来合理规避监管，达到融资目的。具体做法是，房地产企业委托信托公司募集资金，而信托公司发行产品募集的资金并不直接投资于房地产开发项目，而是与其他机构或者个人投资者合伙设立投资类公司或基金，而此机构再与房地产等关联各方共同出资成立项目公司，再由项目公司进行房地产开发，通过这种运作方式，房地产企业就可以变相达到融资目的，金谷信托发行的鑫晔1号信业和益股权投资基金信托计划就采用了这种创新方式。信托计划筹集资金用于认购昆山和益股权投资企业（有限合伙，简称“和益基金”）LP份额，而和益基金与其他关联方共同出资成立海南陵水棕榈泉置业有限公司，后者利用资金取得海南清水湾492亩土地，做房地产开发。
三、房地产资产证券化
房地产资产证券化，是伴随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的一种房地产融资的创新手段，是指从事房地产的企业以及其他金融机构将其所拥有的资产转换成股票、股份或债券，发行到证券市场上进行自由交易，使房地产资本的运转社会化，最早起源于上世纪七十年代美国的住房抵押证券。
在我国，近年来伴随着房地产市场的迅速发展，房地产企业对开发所需资金的需求也逐渐加大。统计数据显示，房地产资产证券化能极大地促进银行业、证券市场和房地产行业的健康发展。利用资产证券化融资，对房地产企业来讲，更是一个不错的选择。房地产资产证券化主要有四种形式，即表外处理、表内处理、抵押贷款证券化、房地产融资租赁资产证券化。目前我国主要使用的是表内处理方式，即房地产公司将自己名下的资产收益出售给SPV，向投资人发行ABS融资。由于该资产没有实现销售，房地产公司是以该资产为证券偿付的抵押担保，该资产还在发起人的资产负债表上。
虽然资产证券化在我国有巨大的发展前景，但我们要注意到潜在的风险。我们要借鉴国外丰富的资产证券化经验，并结合我国特有国情，完善法律制度，加强对资产证券化市场的监督，从税收方面给予大力支持，培养一批投资者且加紧规范中介市场的正常运行秩序，扩大机构投资者的投资范围，使其成为资产支持证券市场的投资主体。在房地产资产证券化这条道路上，需要房地产企业和金融机构一起不断探索，充分吸取2008年美国由房地产泡沫引发的次贷危机的教训，控制风险，勇于创新，将这一先进的融资方式成功运用到中国房地产行业，为我国经济的发展做出应有贡献。
参考文献：
[1]马建春、房地产融资模式探讨[J]、
[2]焦瑾璞、中外房地产企业融资方式差异性分析[J]、房地产动态,2011(7):8、
房地产合作开发，亦称房屋联合开发、房屋合作建设、房屋联建等，是指一方提供待开发地块的土地使用权（以下简称“土地使用权”），另一方提供资金，合作双方根据合同约定共同经营、共担风险、共享利润的房地产合作开发模式。广义的房地产合作开发包括：法人型合作开发、合伙型（非法人）合作开发和协作型合作开发等三种情况。由于在我国目前的法律框架下，并不存在合伙型房地产开发企业的组织形式，因此讨论非法人合伙型联营没有任何现实意义。故在本文中，笔者对保障性住房合作开发模式的讨论，也主要限于法人型合作和协作型合作两种开发模式。
所谓法人型合作开发模式，是指合作双方一方提供土地使用权，另一方提供开发资金，共同成立合资公司（通常称为“项目公司”）进行房地产开发的合作模式。在此合作模式中，以土地使用权出资的一方需将待开发地块过户至合资公司名下（即以土地使用权作价入股）；另一方通常以现金出资入股，双方以合资公司的名义进行合作开发。就社会力量参与保障性住房建设而言，法人型合作开发模式具体表现为由政府相关部门提供土地使用权，社会力量（主要指房地产企业）提供资金共同成立合资公司进行保障性住房项目的开发建设。
笔者认为，法人型合作模式的优点至少有以下两点：第一，开发主体单一、权利义务明确，有利于缩短办事流程、减少合作纠纷。由于合资公司具有独立的法人资格，合作过程中出具的法律文件无需合作双方共同签署，不但可以有效提高公司日常运作效率，而且也避免了因双方共同参与公司管理而可能产生的诸多纠纷。第二，合资公司独立承担法律责任，有利于降低合作双方的商业风险。众所周知，根据《公司法》的相关规定，有限责任公司股东以出资额为限对公司债务承担有限责任。也就是说，在以法人型合作模式建设保障性住房的过程中，政府和社会力量均以其认购合资公司的股份为限承担有限责任，减少了合作双方的投资风险。同时，我们也必须清醒地认识到，社会力量以法人型合作模式参与保障性住房建设还存在诸如政府与社会力量设立合资公司手续繁杂，政府将待开发用地过户至合资公司名下的程序尚无明确的法律规定等一系列问题。
协作型开发模式是指合作双方不成立新项目公司，而是通过共同出资、共谋经营、共担风险、共享利润的方式来完成房地产项目的合作开发建设。实践中，依据是否办理土地使用权变更登记作为标志，协作型合作开发可以划分为以下两种形式：一是，土地使用权变更为合作双方共有，房地产开发过程中的所有开发报建手续和后期销售工作均以合作双方的名义共同办理；二是，土地使用权在合作一方名下，房地产项目的开发报建、销售等均以土地使用权一方的名义进行，提供资金的一方参与或者不参与管理，进而分享合作项目利润的合作方式。由于在这种合作方式中出资一方是不显名的，因此法律上又称之为“隐名合作”。这种合作方式也比较常见，大家较为熟知的保障性住房与商品房混建就属于隐名合作的一种。
就社会力量采取协作型合作模式参与保障性住房建设具有如下两方面的优势：一方面，手续简便、灵活，有利于快速推进保障性住房建设。如前所述，协作型合作模式只需要政府和社会力量之间达成协议，无需办理繁琐的行政审批程序，既节约时间成本又节省资金成本。另一方面，保障性住房的土地使用权不转移，降低了合作风险。因合作建设保障性住房的过程中，一般是由政府提供土地使用权，若采取协作型合作模式，则政府无需将土地过户至项目公司或者合作对方名下，进而可以避免因合作方自身的债务纠纷导致土地被查封、追索的风险。当然，不可否认，协作型合作模式也有其不可避免的局限性―――由于现阶段我国尚无明确的法律、法规调整协作型合作开发模式，这就难免会导致实践中无法可依的混乱现象。
二、BT模式
BT（Bui l d Transfer），意即“建设―移交”，是政府利用非政府资金来进行非经营性基础设施建设项目的一种融资模式。BT模式是BO T模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。目前采用BT模式筹集建设资金已经成了项目融资的一种新模式，该模式的最大特点在于投资方完全以业主的身份来参与项目的管理与运作。现阶段以BT模式建设保障性住房，尚无全国统一的法律、法规进行规范。仅就笔者掌握的资料来看，采取BT模式引进社会力量建设保障性住房的具体程序如下。
第一步，保障性住房项目立项后，政府以公开招投标的方式选聘社会投资方。其实，政府采取BT模式引进社会力量参与保障性住房建设，究其本质而言乃是使用政府资金向社会公开采购服务的行为。根据《政府采购法》的规定，BT模式引进社会力量参与保障性住房建设必须采取招投标的方式确定投资方。同时，也只有采取公开招投标的方式选聘BT模式中的投资方，才能保证政府资金使用情况的公开透明，以达到政府资金使用安全的目的和有效避免不正当竞争行为。
第二步，投资方和政府相关部门签订BT合同。BT合同是BT模式最重要、最核心的法律文件，在该合同中一般会明确约定投资规模、工期、工程质量、建筑工程施工、工程监理、项目融资、投资方的回报利润和政府回购条件等合作双方的权利义务。BT合同签订后，投资方和政府相关部门按照该合同的约定，各司其职、各负其责共同推进保障性住房项目的开发建设。具体来说，政府主要负责质量监督、资金控制等宏观方面的管理事务；投资方主要负责工程施工、项目融资等具体运作管理，以确保保障性住房项目达到BT合同的建设要求，并顺利通过政府验收。
第三步，政府按照BT合同的约定回购保障性住房项目。投资方按照双方约定的工期、质量标准进行运作管理，在保障性住房项目通过竣工验收后，政府应及时回购保障性住房，并向投资单位支付相应的对价。回购完成后，政府再将保障性住房出售（或者出租）给符合条件的购房人（或者承租人）。
通过以上论述，我们不难看出，采取BT模式引进社会力量参与保障性住房建设，不仅能够有效克服目前保障性住房建设资金不足的难题，而且还能节省政府在保障性住房建设方面的管理投入。对政府和社会投资者来说，都不失为一个双赢的选择，但同时我们也应该看到由于目前法律、法规不健全可能带来的各种合作风险。因此，采取BT模式引进社会力量参与保障性住房建设的顺利开展，还有待于政府出台比较完善的法律、法规进行规范。
三、代建制模式
当前，政府投资建设的社会公益性项目通常采用代建制模式。所谓代建制是指政府决定使用财政性资金建设某个公益性建设项目后，由政府授权的主管部门或投资主管部门牵头会同项目业主，通过招标或直接委托方式选择专业化的项目建设管理单位（以下简称代建单位），由其负责政府投资项目建设全过程管理的建设管理方式。代建制的实质就是由于政府缺乏投资项目建设的管理能力，而委托一个专业的代建单位具体负责该项目的建设管理事宜。
代建制模式与BT模式的区别有以下三点：一是，代建单位是以政府的名义进行建设项目管理的，而BT模式中的投资者是以自己的名义来管理项目的；二是，在BT模式中由投资者先行投入建设资金，因而BT模式的重要特征之一就是具有明显的融资功能，而代建单位却只负责管理并不出资，故代建模式不具有融资功能；三是，代建单位只能收取代建管理费，没有任何利润，而BT模式中的投资者却能分享建设项目利润。
社会力量以代建制模式参与保障性住房建设的程序和BT模式大体相似：首先，政府通过招投标的方式公开选聘代建单位（投资规模较小的项目可以直接委托代建单位）；其次，签订代建合同约定双方在项目建设中的权利义务；最后，代建单位将通过竣工验收的保障性住房移交给政府，由政府出售（或者出租）给符合条件的购房人（或者承租人）。因此，这种模式一般只适用于政府资金充裕，但管理经验和能力相对短缺的情况。此外，由于代建单位收取的代建费比较低（据笔者了解代建费一般为代建工程总投资额的2%～5%），这也是很多有实力、有经验的房地产开发企业不愿意以代建制模式参与保障性住房建设的主要原因之一。
四、总承包模式
施工单位以总承包模式参与房地产开发建设，是业界最常见且广为采用的做法。所谓工程总承包，是指从事工程总承包的企业受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业需要对承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责。社会力量以总承包模式参与保障性住房的开发建设，在理论上，以施工单位是否带（垫）资为标准，总承包模式又可分为：带资总承包和一般总承包（即总承包单位不垫资的承包方式）。
值得一提的是，长期以来对于带资总承包法律效力的认识，在理论上一直众说纷纭，实践中也未能形成共识。笔者认为，之所以出现理论和实践上的混乱现象，究其原因主要是因为长期以来行政管理部门和司法实践部门对此问题的认识不一致造成的。对此问题大致经历以下认识过程：1996年，建设部、国家计委、财政部联合的《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》（以下简称96年《通知》）中明确禁止了所有建设工程中的带资承包行为。但2004年最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第6条规定确认了垫资承包合同有效，也肯定了带资承包行为。然而建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行2006年又颁布了《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》（以下简称06年《通知》），就政府投资项目再一次禁止了带资承包行为。
综合上述3个法律文件的规定，我们不难看出，由于96年《通知》已被06年《通知》所废止，目前相关部门对带资承包行为的态度应为：政府投资项目禁止采取带资总承包的方式建设，而非政府投资项目则允许采取带资总承包的方式建设。至此，针对社会力量以总承包方式参与保障性住房建设的问题，我们不难得出以下结论：若政府投资进行保障房建设的，则社会力量只能以一般总承包（即非垫资承包）的方式参与建设，而不能采取带资总承包的方式参与建设。因此，若采取总承包方式进行保障性住房建设的，政府必须首先落实并解决建设资金不足的问题。也就是说，总承包模式进行保障性住房建设不具有融资功能，与代建制相同，只能弥补政府管理能力的不足，并不能有效解决政府资金不足的困难。
参考文献：
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3、奚晓明总主编潘福仁主编、股权转让纠纷、法律出版社、 2007、 10
【关键词】 投资性房地产；公允价值；后续计量；国际比较
投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着经济发展和投资观念的改变，目前在西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，成为企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益、高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006 年2 月的《企业会计准则》第3号专门对投资性房地产进行了会计规范（以下简称CAS3），并适度、有条件地引入了公允价值计量模式。本文就投资性房地产的公允价值模式进行国际比较，明确差异，以期为我国公允价值模式的应用提供启示与借鉴。
一、公允价值定义的表述
在我国新会计准则体系中，对于公允价值计量属性的定义规范仅仅出现于《基本准则》第42条第（四）点，即：资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者清偿债务的金额计量。笔者认为，这一表述与国际财务报告准则（以下简称IFRS）术语汇编中对公允价值的定义基本一致，即：公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。然而，美国财务会计准则公告《公允价值计量》（以下简称FAS 157）对公允价值的定义表述为：在计量日，市场参与者之间进行的有序交易中出售一项资产时所收到的或转移一项债务时应支付的价格。FAS157强调的公允价值计量目标是从资产出售中收到的或转移债务支付的价格，即表达了“脱手价格”的观点。而我国会计准则（以下简称CAS）及IFRS并没有明确提及脱手价格观点，甚至IFRS中某些准则的计量目标与脱手价格目标也并不一致，比如《国际财务报告准则第3号――企业合并》规定，对于分配企业合并中购买方承担的负债及或有负债（如果有的话）的计量，按照初始确认时的公允价值计量。
2008年2~3月，国际会计准则理事会（以下简称IASB）公允价值计量项目组通过我国财政部以问卷调查的形式就公允价值计量目标这一问题对企业进行调研，旨在了解IFRS中使用的“公允价值”术语在会计实务中是被理解或运用为“进入价（entry price）”还是“脱手价（exit price）”或其他的计量基础，以及公允价值表述是否能被这些计量基础所替代等问题。可见，对于公允价值定义如何更精确的表述或被更准确的理解，国际上也正开展讨论、寻求意见。
笔者认为，投资性房地产的公允价值应当以资产的脱手价格为目标，但公允价值这一表述不能以脱手价格来替代。投资性房地产的公允价值应以脱手价格而非进入价格为计量目标，不仅因为这一目标体现了从房地产市场交易者角度对资产未来流入和对负债未来流出的当前预期，与IASB在《财务报表的编制和列报框架》第49段中以及FASB第6号概念公告《财务报表要素》中对资产和负债的定义一致，同时，从财务报告的角度上讲，脱手价格目标也更为合理。另外，从概念上讲，进入价和脱手价是不同的，某一房地产的市场价格，对出售者来说是脱手价，对购买者来说却是进入价。交易主体可能在一个市场购买房地产，而到另外的市场去出售或转让。财务报告应当致力于对主体当前持有房地产而不是欲购置房地产的情况进行“公允表述”，从而从出售者或转让者的角度考虑投资性房地产的公允价值计量。但是，“公允价值”又不能完全被“脱手价”替代。因为公允价值计量的适用性可以是非常广泛的，在当前市场条件受到限制时，应当接受符合公允价值计量目标的其他计量属性或某些估价技术的计量结果作为投资性房地产的公允价值。然而，若使用“脱手价格”这一表述，计量属性的应用范围就会受到较大限制。
综上所述，笔者认为CAS可借鉴FAS 157中公允价值的表述，对我国准则中的公允价值的定义表述作进一步改善，明确计量目标，并就其定义内容补充更多相关的解释说明。
二、公允价值模式的应用条件
我国CAS3允许企业在两种后续计量模式中做出选择，并在第10条中提出，采用公允价值模式计量应当同时满足下列两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。由于我国整体资本市场还欠成熟，CAS3虽然引入了公允价值，但对公允价值模式的应用有严格的限制。
尽管美国会计在公允价值计量方面的研究走在世界的前列，但是美国一般公认会计原则（US GAAP）并没有将公允价值计量模式应用到投资性房地产中，只是要求企业采用历史成本法，同时提取折旧和减值。
《国际财务报告准则第40号――投资性房地产》（以下简称IAS40）中则允许企业在成本模式与公允价值模式之间做出选择，从而扩展了公允价值会计的新领域，促进了公允价值会计在其他非金融资产中的应用。IAS40采用公允价值模式以企业能够持续获得公允价值为条件，并鼓励企业优先采用此计量模式。这一优先选择性在IAS40 2003年修订的结论基础第12段中可见一斑。第12段指出，IASB保留了对投资性房地产采用公允价值模式或成本模式核算的选择，一方面是给编制者和使用者时间以获得使用公允价值模式的经验，另一方面也是给房地产市场和评估行业不发达的国家留出时间以发展成熟。
三、公允价值模式的涵盖范围
CAS3中公允价值模式所适用的范围包括三类：一是已出租的土地使用权（我国土地归国家所有，因此企业仅拥有土地使用权，IAS40中的土地指土地所有权）；二是持有并准备增值后转让的土地使用权；三是已经出租的建筑物。而IAS40规定，除包括上述内容外，还包括承租人融资租赁方式租入再以经营性租赁的方式租出的建筑物、闲置的以备出租的建筑物以及正在建造或开发的将用作投资性房地产的房地产。投资性房地产的最大特点是可以独立产生现金流量。我国会计实务中，融资租赁的对象主要是动产，房地产等不动产的融资租赁很少见。但是，随着我国银行业资产证券化业务的不断发展及市场主体投融资方式的渐变，我国会计准则将与国际准则进一步趋同。
四、公允价值的确定依据
以公允价值作为会计计量属性，首先要解决的问题就是公允价值的确定问题。我国CAS3对投资性房地产公允价值的确定规范就比较简单。虽然CAS3也提出了“企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他价格信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”，但是笔者认为，准则对“其他价格信息”的表述是模糊的，应当适当给出一些便于理解的举例，并且，准则也没有详细介绍会计人员应如何运用这些价格信息去做出所谓的合理的估计。
IAS40第38段明确提出，投资性房地产的公允价值应反映资产负债表日的市场状况，即从市场角度确定投资性房地产的公允价值。第45段阐明公允价值最好的证据是活跃市场中具备相同地理位置和相同条件资产的现时价格，或者类似的租赁合同和其他合同中确定资产的现时价格。第39至55段详细规范了确定投资性房地产公允价值时需要考虑的各种情况或注意事项，包括对公允价值定义中“熟悉情况的、自愿的当事人”及“公平交易”等的解释分析、缺乏活跃市场的现时价格情况下可选择的信息、不应对某些单项资产或负债进行重复计量的举例以及对处于无法可靠确定公允价值情况下的处理等等。可以说，IAS40这些详细、具体、周全的规范条款对于实务操作有较大的指导性。此外，IAS40允许对公允价值采用预测现金流量如未来取得租金等的折现等方法的估价；而CAS3则规定不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。总而言之，笔者认为，我国会计准则应借鉴国际财务报告准则，在公允价值的确定问题上提供更具体、更全面的操作规范。
五、公允价值模式与成本模式的转化
CAS3第12条规定“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。”IAS40中对相关转换的规定体现在《国际会计准则第8号――当期净损益、重大差错和会计政策变更》中：“只有能够在企业财务报表中对事项或交易进行更恰当的列报的情况下，才能自愿变更会计政策。”IASB认为，“从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报”，可见IASB并没有完全禁止企业进行这种变更，“不大可能”的表述留有余地。
六、转化为公允价值模式投资性房地产的会计处理
CAS3规定，无论是将自用房地产还是将存货转换为公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。 见图1。
IAS40中对非投资性房地产转换为按公允价值模式计量的投资性房地产的会计规范，区分被转换对象是存货还是自用房地产进行不同处理：（1）将存货转换为投资性房地产，转化日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；（2）将固定资产转为投资性房地产，企业应在用途改变之日，对根据《国际会计准则第16号》核算的该项房地产账面金额与其公允价值之间的任何差额，采用与《国际会计准则第16号》中价值重估相同的方式进行处理，见图2。
从图2可以看出，IAS40充分考虑了资产转换的商业实质，认为非同类转换具有商业实质，可以视同销售实现和确认资产价值的实现，从而将转换产生的差额全部计入当期损益。IAS40对会计实务处理的严密性和周全性可见一斑；而CAS3则是“一刀切”，不管非投资性房地产转为投资性房地产是否具有商业实质，只要产生增值额就全部记入所有者权益，不过这样的会计处理杜绝了企业想要通过虚假转换房地产用途来粉饰报表、虚增账面利润或每股收益的可能。
七、投资性房地产公允价值计量模式在我国的应用及影响
对我国来讲，投资性房地产准则中采用公允价值计量模式，是会计实务发展的一大进步。但作为一项新兴事物，企业会如何选择，并将带来怎样的影响，都是值得关注的问题。
（一）投资性房地产计量模式的选择
企业在决定是否对投资性房地产选择公允价值模式时，考虑的主要因素包括：
1、准则所规定公允价值计量模式的适用条件。主要是前面所述的准则对投资性房地产公允价值计量模式的适用条件是否满足。由于我国目前许多地方还缺乏活跃的房地产交易市场，企业难以持续取得投资性房地产的公允价值信息。
2、企业持有投资性房地产的目的。投资性房地产的持有目的主要是赚取租金和资本增值。笔者认为，以赚取租金或赚取租金与资本增值兼有的投资性房地产，因其受益期较长，属于非流动资产，资产价值可以通过租赁政策来实现，其后续计量可以比照固定资产或无形资产的方法而采用成本模式；以资本增值为目的的投资性房地产具有一般金融资产投资的性质，则可以采用公允价值模式进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
3、公司管理层的意图。这包括：（1）规避市场管制。近年来房地产价格一涨再涨，对投资性房地产采用公允价值模式调增账面利润，已成为一些经营不善被“ST”的上市公司避免退市的“救命稻草”。（2）防止政策应用出错。CAS3对投资性房地产采用公允价值模式的条件有严格的规定，尽管新准则应用指南中对“同类或类似的房地产”做了补充说明，但由于地段、楼层、朝向不尽相同，上市公司要找到每一处房地产的活跃市场，实属不易，或者即使已找到这样的价格，也不知道是否可以使用，为了避免在政策运用中出现偏差，往往对新政策不予考虑。此外，公允价值模式是条“单行道”，新准则规定，一旦某项投资性房地产采用了公允价值模式，就不能再转回成本模式，也使上市公司管理层对公允价值模式持谨慎观望态度。
（二）采用公允价值模式对企业的影响分析
1、对会计信息的影响。投资性房地产采用公允价值模式后，利润的信息含量更加丰富。对于上市公司而言，不仅增强了会计信息的相关性，也大大提高了A股企业的会计信息与境外市场的可比性，从而更有利于境外投资机构对国内上市公司投资价值的评判与认可。此外，对于上市公司股东而言，丰富的利润信息也可以反映企业管理层受托责任的履行情况，检验其做出持有和处置房地产决策的适当性。
2、对财务指标的影响。公允价值模式下房地产的市场价格变动将成为利润波动的决定性因素，加大企业的经营和财务风险，同时也会影响到许多重要的财务指标的变化，尤其是涉及评定企业盈利能力的指标。这些都会影响报表使用者对企业价值变化的判断，增加其分析财务报告的难度。公允价值上升对企业重要财务指标的影响，见表1。
笔者选取了房地产类 “A+H 公司”――北京北辰实业股份有限公司2007年度境内外财务报告中的数据加以比较。该公司在按境外会计准则所编制的财务报告中对投资物业按“公平值”列账，“公平值收益”计入当期收益，而在境内执行新《企业会计准则》后，境内财务报告中仍然采用成本模式对投资性房地产进行核算。通过比较可以明显看出，在公司按境外会计准则编报即对投资物业按“公平值”列示的情况下，“投资性房地产”、“净利润”、“股东权益”三个项目所披露的金额都较按境内会计准则编报即采用成本模式的情况下所披露的各个项目的金额大，见图3。
3、对融资的影响。公允价值模式下的资产增值反映了近年来房地产行业的持续繁荣，使企业的总体账面价值上升，使企业报表中反映的会计信息更为乐观。例如资产规模扩大、资产负债率降低，有利于企业在资本市场获得正确的定价，大大增强了债权人或投资者对于企业偿债能力的肯定和信心，有利于企业融资，帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。
4、对经营决策的影响。这主要体现在：（1）税盾效应弱。与成本模式下抵税的效果相比，由于投资性房地产采用公允价值模式不再计提折旧或进行摊销，不能享受税前扣除。（2）信息成本高。确定投资性房地产公允价值的首选条件是活跃的公开市场报价，但由于我国房地产市场的不完全和不成熟，公开市场报价难以取得，为此上市公司需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。与历史成本相比，这无疑要花费更多的代价，在很大程度上抑制了企业选择公允价值模式的积极性。（3）分红政策难。公允价值模式下, 投资性房地产的升值给企业增加了账面利润，并未带来任何现金流入。公允价值模式的引入，加大了企业的账面收益与现金流背离的程度。因此，上市公司在制定分红政策时，如果增值收益参与分红会导致公司现金流的下降，如果不参与分红，又会导致公司分红比例的下降，这时无疑加大了公司利润分配的难度。
5、 对盈余管理的影响。CAS3规定，企业可以在成本模式和公允价值模式两者之间做出选择，这为企业进行盈余管理带来了更大的空间。以ST华侨（600759）为例，其2007年年报显示，投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，其2007年度新增13、181亿元投资性房地产，当年公允价值上升580万元，年末投资性房地产公允价值为13、239亿元。与投资性房地产公允价值增值给ST华侨带来的收益580万元相比，由于其无需计提折旧而增加的利润5 270万元（按取得成本13、181亿元和折旧年限25年估计）更加可观。
公允价值模式对企业经营产生的利弊影响可作如下归纳整理，见表2。
八、结束语
综上所述，由于会计准则的导向作用以及对采用公允价值计量模式经济后果的考虑，绝大多数上市公司都选择历史成本模式对投资性房地产进行后续计量。根据上市公司2007年年报披露，沪深两市1 570家上市公司中，有630家拥有投资性房地产，其中仅有18家采用公允价值进行后续计量，只占到有此类业务公司数量的2、86%。但就是这18家公司对房地产公允价值的计量方法也不尽相同：有10家采用房地产评估价格,2家采用第三方调查报告，1家采用与拟购买方初步商定的谈判价下限，2家参考同类同条件房地产的市场价，还有3家未披露其投资性房地产公允价值的确定方法。可见，对公允价值的运用尚需进一步规范：对公允价值属性的表述需更加明确，以有利于实务界理解和执行；对投资性房地产公允价值的计量规范需更加细化，给予实务界更多的操作指南；对公允价值有关信息披露的要求需更加严格，以利于加强监管，有效防止公允价值的滥用。
【主要参考文献】
[1]财政部会计司、 关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[N]、中国财经报，2008-06-27、
【关键词】 房地产投资信托基金 房地产业 物业估价
一、房地产投资信托基金简述
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs），其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行基金单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将投资综合收益按比例分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益的一种依托基金。REITs具有专业化管理、变现性能力强、流动性佳、投资风险分散、收益能力稳定等特性。目前美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已经有REITs上市，少数属于私募，但绝大多数属于公募，近年来这些国家都针对REITs制定专门的立法，推进了REITs的发展。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
二、REITs产品的分类
根据REITs的投资类型不同，可以分为三大类。一是权益型：也称收益型REITs，属于直接投资并拥有房地产，靠经营房地产项目来获得收入。根据各自经营战略的差异，权益型REITs的投资组合有着很大不同，但主要经营购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产项目。投资者的收益来源于租金收入和房地产项目的增值收益。目前的正在运行的REITs主要以权益型为主。二是抵押型：这类REITs主要从事金融中介的角色，将所募集的资金用于向房地产项目持有人及经营者提供各种房地产抵押贷款。其主要收入来自其发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。三是混合型：这类是伴随着抵押型REITs和权益型REITs的产生而发展起来的。混合型REITs即可以投资于房地产资产，也可以投资于房地产抵押贷款，是权益型和抵押型REITs的混合体。因此，这类房地产投资信托基金会投资一系列的资产，包括实物物业、按揭或其他有关的金融工具类别。
三、我国REITs产品发展情况
从2008年底国务院决定上海、北京、天津三地作为REITs的试点城市后，REITs已经在悄然试水。目前REITs项目涉及两种产品：一是抵押投资型REITs产品，二是权益投资型REITs产品。抵押投资型的REITs，主要由央行和银监会主管，参与方为有稳定租金收益的物业业主和信托公司。业主将其持有的物业抵押给信托公司，信托公司将物业租金收入作为信托收益在银行间市场发行产品，即融资方只是把物业收益权抵押担保，而不需要出让股权的融资方式，对于该类型REITs而言，主要的优点是简单易操作，银行间有现成的机构客户可以购买相应的产品。另一种权益投资型的REITs，主要由券商或基金公司发起，证监会监控模式下运行，参与方为有稳定租金收益的物业业主、信托公司。业主将物业过户给信托公司，获取现金或基金份额，信托公司再将其租金收益权发起设立基金并在证券交易市场发售、流通。
四、REITs物业估价
上海作为REITs试点城市近期已进入实际操作阶段，两种REITs产品正在紧锣密鼓地运行中，根据《房地产投资信托基金物业评估指导意见（试行）》，信托物业评估分为物业状况评价、物业市场调研和物业价值评估，同一评估对象宜分别由不同的评估机构独立完成。笔者所在的上海东洲房地产估价有限公司作为物业价值评估机构参与了前期工作。此次打包的信托物业有工业房地产及商业房地产，物业本身品质较高、有稳定的租金收入、租户的质量及物业管理公司的素质均比较优质，其中较多物业与国际知名品牌签下了长期租约。上海东洲房地产估价有限公司作为参与配合前期工作的各方中介公司其中之一，与其他各个机构互相协作，主要负责信托物业价值评估的工作，本文针对该类物业房地产价值评估中需要注意的一些问题及关注点进行了讨论。
1、房地产投资信托估价思路及估价方法的确定
信托物业房屋用途主要为工业、商业类房地产，估价对象均为收益型物业，有较为稳定的租户和租金收入，市场上与之类似的同类型物业也有较多的租赁实例，因此估价对象各类型物业首选收益法进行估价，市场上与之类似的房地产整体出售的交易实例较多，也适宜采用市场比较法进行估价。分析认为，评估此类物业多采用收益法与市场比较法综合得出评估价值。