[关键词]景区经营权价值；评估途径；收益途径
[中图分类号]F59
[文献标识码]A
[文章编号]1002―5006(2007)09―0045―05
景区是旅游活动的核心和空间载体，是旅游系统中最重要的组成部分，也是旅游业的核心要素和发展点。近年来随着我国旅游业的快速发展，景区也获得极大发展，截至2005年底，我国景区已超过2万个。政府对景区资金的支持严重不足和景区已有的高度集中垄断管理体制的弊病日益凸现。在这种情况下，从20世纪90年代以来我国出现了部分景区转让景区经营权的改革试验。据本文的不完全统计，已有涉及22个省(市、区)的100余家景区以不同的形式进行经营权流转试验，并有安徽、四川、湖北等11个省(市)以法律条文的形式在旅游发展条例中允许旅游资源经营权转让。但目前经营权价值评估这一环节缺失造成了经营权流转难以实现或盲目转让，国有资产流失，保护开发资金不均衡等不良后果。景区经营权价值评估已经成为实现我国景区经营权合理流转基础性的关键问题之一，也是旅游研究领域的重要前沿课题(有学者曾将旅游资源的价值评估问题列为我国旅游研究前沿10大问题之一)。
1 已有相关研究的评述
很多学者关注到景区经营权价值评估，但总体而言该领域研究尚处于探索阶段(表1)。从研究内容上可分为旅游地全部资产评估和资产经营价值评估，前者涉及资源全部用途的收益，后者侧重于旅游经营的收益。其中，呼吁旅游资源/景区资产经营价值评估重要性的研究最多，这也显示该领域研究还处于探索阶段。具体评估方法与因素研究较少，一些学者构建基本评估思路，名称还停留在旅游资源经营权评估，实际为景区评估。关于旅游资源经营权价值评估因素的研究中，除了吴楚材等人的研究与实际案例结合外，其他研究都仅是理论构建。叶浪的研究构建了影响经营权价值的框架性因素，李向明和雷蓉等人对部分因素深入细化，吴楚材和雷蓉等提供了更多可选择的评估方法。虽然部分方法和因素应用并不适宜，但已是旅游资源经营权价值评估的可贵探索。实证研究主要集中在森林旅游地评估，主要采用收益现值法，涉及因素较简单。案例研究对资产经营价值的涵盖范围也不尽相同，如王炳贵等着眼于森林公园的纯收益，程绍文从景区地值入手。总体而言，已有研究对于旅游资源，景区经营权价值认识虽不统一，但都从资产评估角度人手，方法应用中其他领域评估方法的借鉴与景区经营权的特殊性还没有很好结合。
2 景区经营权价值评估的基本途径对比
显然，景区经营权价值评估属于资产评估。当交易的是物的非完整的所有权，或物的产权边界不清晰，“外在性”显著时，资产评估的客体更精确的表述显然应该是“被评估资产的权利”。景区经营权价值是景区经营性资产的获利能力，因此景区资产经营价值评估需要认识资产评估的基本思路。公认的资产评估方法(途径)有3种，即市场法、收益法和成本法(图1)。从宏观上看，这3种总体思路着眼点不同：成本法主要关注资产的过去而不是未来，市场法的理论依据是市场价格反映资产价值，而收益法考虑的是未来现金流量。
具体对比成本法、收益法和市场法3种途径(表2)，进一步明晰成本法、收益法和市场法3种思路的总体评估思想。市场途径依据替代原则，与近期出售的同类资产比较并调整后得到被评估资产的价值，适用范围较广，但对可比参照物的要求较严。成本途径通过资产现时重置成本扣除各种损耗价值确定，主要基于卖方。收益途径将资产未来的获利折算到现在，需要预测资产在可预测获利年限内的预期收益和面临风险。
3 景区经营权价值评估途径的适宜性分析
成本法、市场法和收益法3种途径给予不同的出发点，并有各自的优缺点。在对景区经营权价值评估中，评估途径的适宜性分析成为评估工作的首要问题和基础性问题。通过对资产评估途径的对比与其他领域资产评估的梳理，景区资产经营价值评估首选的评估途径是收益法(途径)、其次是市场法(途径)，成本法不适合作为总体基本评估思想。
3、1从评估目的与价值类型而言，收益法(途径)符合景区经营权价值类型
收益法、市场法、成本法3种途径从时间上是体现资产未来、现在和过去的3种维度。收益法(途径)是将未来的利益折算到现在得到资产价值，主要注重对未来收益的测算；市场法(途径)是与已交易资产价格进行对比调整后得到资产的价值，主要关注现在资产；成本法(途径)则是还原资产现在的重置成本扣减其各项损耗价值来确定资产的价值的方法，所以资产的原始成本价值在成本法中有决定因素，原始价值主要表征的是资产过去的价值(图2)。所以收益法(途径)是测度景区资产经营价值合适的方法，市场法(途径)次之，成本法(途径)对未来收益很难测度。即使应用成本法进行加和计算，也不能体现景区经营性资产的整体获利能力。
3、2从市场状况与方法应用的前提条件而言，收益法(途径)是最合适的途径
评估有一定的前提条件，如果不能满足这些前提条件，就难以应用方法或需部分改进。通过景区经营权评估的现实状况与评估途径前提条件的满足程度分析，目前我国的现实状况可以全部满足评估途径的前提的仅有收益法(途径)(表3)。
我国大多数景区在开发前都需要进行景区规划，景区所在的区域一般也有区域旅游规划，所以基于规划与行业平均情况对景区未来的收益状况与风险状况可以预测并可货币化。旅游资源属于可再生资源，景区的获利年限根据经营权转让年限可以测算。所以，景区经营权价值评估使用收益法(途径)的前提条件基本可满足。现阶段我国景区经营权转让时通过一段时间的网络公示、招商会等形式基本实现公开市场的前提条件，但是已交易的景区经营权中选取具有可比性的参照 物较为困难。一方面由于已交易景区经营权的具体金额与交易合约具体情况及当时供需双方关系状况难以获取，另一方面由于我国景区较多，景区的类型较多，参照景区与被评估景区可比性不足，所以市场法(途径)前提中最核心的条件――找到可比参照物(最好3个以上)很难满足。随着景区经营权交易市场的成熟与活跃，市场法(途径)的前提条件将可满足。但目前市场法(途径)的应用有一定困难，即使应用也难以保证其科学性。成本法(途径)显然适合景区内一些固定资产的评估，但景区内的土地与旅游资源由于不存在旅游用途的使用对其带来必然的价值损耗，所以整体上不适宜。
3、3从方法科学性角度，收益途径相对较科学
从收益途径的支撑理论来看，庞巴维克(Bohm-Bawerk)在《资本实证论》中首先创立了资本价值理论，认为成本并不把价值给予产品，而是从产品中取得价值，并且明确提出“凡给予我们相当永久性收益的物品，我们就根据这种收益给它们某种‘资本价值’。我们估计它们的价值相等于能按当时的利率在同样长的时期内产生同量的收益的货币资本”。此后，耶鲁大学的费雪(Fisher)进一步为收益法奠定了基础，他指出，“资本价值必须由其估计的将来净收人来计算，而不是相反”。费雪并对成本决定持否定观点：“我们必须记住，在一特定时间计算价值时，只有将来成本才能进入财货的估价。过去的成本对价值并没有直接的影响。过去的成本在这里只能起一种间接的作用。因为过去的成本决定了财货的现有供给量，从而也就提高或降低这些财货所提供的服务的价值”。凯恩斯也提出预期收益进行折现的观点，再次强调资本价值与历史成本无关，说明了收益法的科学性。根据景区经营性资产的预期收益来评估其经营权价值，也容易被出让者与购买者接受。
收益法(途径)作为景区经营权价值的基本评估思路，并不排斥在评估过程中也会用到成本途径和市场途径的思路，如机器设备可采取重置成本法评估。但需强调整体景区经营权价值基本评估思路是收益途径。
4 相关资产评估领域的评估方法选择
与景区经营权价值评估相同，已有的公路收费权、矿业权估、加油站收费权等的评估也是伴随着我国经济发展出现的。在这些经营权价值评估中，最常用的评估途径是收益法(途径)，如公路经营权、采矿权、房地产的使用权等都首选收益途径，显示收益途径在评估经营权价值的广泛适用性(表4)。我国已有的旅游资源经营权评估研究中3种途径学者都提出过，有学者认为收益法不适宜，应采取重置成本法，有学者认为成本法不能反映出价值，实例中采用收益法较多，总体上对评估途径选择还较模糊。结合其他领域和景区经营权特点，本文认为收益法是我国景区经营权价值评估的首选途径。
5 结语
摘 要 近年来,随着经济的快速发展,上市公司的并购重组数量不断增多,形式日趋多样,涉及金额也越来越大,逐渐成为我国产业结构战略调整、上市公司优胜劣汰、社会资源优化配置的重要手段。而资产评估在并购重组中的定价功能和应用效果得到了更广泛的认可和关注,资产评估在并购重组中的应用呈现出新的趋势和特点,评估方法也灵活多变。本文首先介绍了上市公司并购重组的基本情况,以及资产评估在上市公司并购重组中的作用,并详细介绍了资产评估的方法及其应用。
关键词 并购重组 资产评估 评估方法
随着2008年全球金融危机影响的逐步消退,上市公司的资产注入掀起了新一轮的热潮,上市公司资产质量的提高和经济效益的规模化增长迎来了新的机遇,而资产评估是上市公司并购重组中的核心要件之一,是交易定价的重要基础。资产评估因其有着客观、公允的立场,往往成为交易双方确定交易价格的主要依据。
一、上市公司并购重组概况
并购重组是指在市场机制作用下,企业为了获得其他企业的控制权而进行的产权交易活动。上市公司并购重组主要包括控制权的转让(收购)、资产重组(购买、出售或者置换等)、股份回购、合并、分立等对上市公司的股权控制结构、资产和负债结构、主营业务及利润构成产生较大影响的活动。
我国上市公司的并购重组,是在我国证券市场特定制度和政策环境及其变迁下产生和发展起来的,主要经历了以下几个阶段:
1、萌芽阶段(1993年―1997年):该阶段经历了从直接在二级市场收购“三无概念”股到更为现实的以国有股和法人股的协议转让为主,其主要特点是以市场自发探索为主。
2、快速发展阶段(1997年―1999年):该阶段上市公司并购重组的规模越来越大,并购重组次数大量增加,新的并购手段不断涌现,控股权的变化成为并购重组的一种普遍现象。
3、调整规范阶段(2000年―2005年):随着证监会颁布《上市公司收购管理办法》,收购市场逐步规范。交易数量未再有显著增加,但实质性的“借壳”重组开始流行起来。
4、规范与创新阶段(2005年―至今):上市公司控股股东确立了追求市值最大化的行为模式,要约收购、吸收合并、定向发行等创新不断出现。
随着国民经济结构的战略性调整,上市公司并购重组活动日益增多,并购重组在方式创新、效率提高上达到了一个新的阶段。
二、资产评估在上市公司并购重组中的作用
资产评估是由专门的评估机构和专门的评估人员,依据国家规定的有关法律、法规和有关政策以及有关的资料数据,根据特定的评估目的,遵循适用的评估原则、评估范围、评估程序和评估标准,运用科学的评估方法和统一的货币单位,对被评估资产的市场价值进行评定估算的过程。
我国资产评估业伴随着证券市场的发展而成长,经历了一个从不规范到逐步建立规范,从仅规范国有资产到规范不同所有权性质的企业的发展历程,资产评估对于完善我国证券市场资源配置功能,促进上市公司并购重组的健康发展发挥着日益重要的作用。
在上市公司购买或出售资产中,除财政部强制性规定国有资产占有单位的资产转让、置换、拍卖、以非货币性资产对外投资等行为需要进行资产评估外,非国有资产的定价往往也依据资产评估的结果来确定,因此,资产评估在上市公司资产重组,特别是重大资产重组中扮演着至关重要的角色。2000年以来证券市场发生的重大资产重组的绝大部分都是以资产评估值作为交易定价的主要依据。以2009年为例,沪深两市共有95家上市公司启动重大资产重组,涉及的资产交易规模总计达3,205、96亿元。
三、上市公司资产评估的方法及应用
从近年来上市公司重大资产重组的情况看,采用的资产评估法主要有以下三种:
1、重置成本法:是在现时条件下,被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值,估算资产价值的方法。用重置成本法进行资产评估的,应当根据该项资产在全新情况下的重置成本,减去按重置成本计算的已使用年限的累积折旧额,考虑功能变化、成新率等因素,评定重估价值;或者根据资产的使用期限,考虑资产功能变化等因素重新确定成新率,评定重估价值。
但在持续经营假设前提下,运用成本法对企业价值进行评估存在一定的局限性。成本法是以企业要素资产的再建为出发点,无法把握持续经营企业价值的整体性和各单项资产的整合效应。
2、收益现值法:是指通过估算资产在未来经营中的预期收益,并按社会基准收益率折算成现值,然后累加求和,据以确定资产价值的一种评估方法。此方法运用的前提是:资产必须继续使用,且资产与收益之间存在稳定比例关系,并可以计算;未来的收益可以正确预测计量;与预期收益相关的风险报酬能估算计量。
此方法,国外用的最普遍,在国内也是技术型资产评估的主要方法。它的出发点是资产的价值由使用所产生的效益大小决定,不考虑其成本。但并购重组外部环境的不成熟影响了企业整体价值评估收益法的准确性。收益现值标准基于被并购企业现有资产必定有未来收益的潜能,我国的市场经济体制有待于进一步完善,投资体制、价格体系,企业资产重组、市场环境等方面也正发生较大变化,企业未来收益额及其与资产额之间的比例关系尚不能合理确定。
3、现行市价法:指在市场上选择近期内交易的若干相同或近似的资产作为参照物,针对各项价值影响因素,将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整,然后综合分析各项调整结果,确定被评估资产价值的一种资产评估方法。此方法的适用条件是:市场上存在与被评估资产相同或相似的三个以上的资产交易案例,并可作为参照物;资产市场发达有充分参照物可取;价值影响因素明确,并且可以量化。
类似资产成交价格等可比数据的缺乏限制了企业整体价值评估时市场法的运用:被评估企业与参照企业之间的“可比”性和个体差异问题、企业交易案例的差异、不存在一个可以共享的企业交易案例资料库、案例和交易的发生时间、市场条件和宏观环境又各不相同。评估人员对这些影响因素的分析也会存在主观和客观条件上的障碍。
2009年,上市公司并购重组调查显示,并购重组中购买、出售资产的评估方法仍以成本法和收益法两种方法结合为主,评估结果以成本法结果为主,但收益法结果定价的比例显著提高。在进行资产评估过程中,评估方法的运用时多种多样的,评估机构需要根据不同评估对象的特点和所处的市场条件选择最能客观反映资产价值的评估方法,有利于提高评估结果的合理性,有助于客观地发现价值。随着评估方法逐步与国际接轨,评估方法的技术含量逐步提高,方法运用更为合理。
资产评估作为我国社会经济活动中一个重要的中介服务行业,在社会主义经济体制改革中发挥着十分重要的作用,已成为社会主义市场经济不可或缺的重要组成部分。当前,国家对包括资产评估在内的市场中介行业高度重视,为我国资产评估行业的发展提供了前所未有的良好政策环境,我们相信在行业协会和监管部门的共同研究和推动下,评估行业以及上市公司的治理,会有更好的建设和发展。
参考文献:
[1]全国注册资产评估师考试用书编写组、资产评估、经济科学出版社、2009、4、
[2]徐玉德、公允价值计量理论与实务、商务印书馆、2009、1、
《福建省城市房屋拆迁管理条例》已由福建省第九届人民代表大会常务委员会第三十四次会议于2002年9月27日通过，现予公布，自2002年12月1日起施行。
福建省人民代表大会常务委员会
2002年9月29日
福建省城市房屋拆迁管理条例
第一条、为加强城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》，结合本省实际，制定本条例。
第二条、在本省城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。
拆迁华侨房屋，法律、法规另有规定的，从其规定。
第三条、省人民政府建设行政主管部门对全省城市房屋拆迁工作实施监督管理。
县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
第四条、拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，鼓励货币补偿。
第五条、拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
根据城市规划，市、县人民政府因储备建设用地需要拆迁城市房屋的，由建设用地储备机构向房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。
第六条、房屋拆迁许可证申请人应当向房屋拆迁管理部门提交拆迁计划和拆迁方案。拆迁计划和拆迁方案应当包括以下内容：
（一）拆迁实施方式；
（二）拆迁期限和过渡期限；
（三）预计实行货币补偿和房屋产权调换的面积；
（四）拟用于房屋产权调换的安置用房和周转用房情况；
（五）所需拆迁补偿安置资金的测算；
（六）拟对拆迁范围内依法应当予以保护的建筑物、构筑物和其他设施、树木等采取的保护措施。
过渡期限按照房屋拆除期限、工程建设工期、竣工验收期限之和核定。
第七条、房屋拆迁许可证申请人应当在办理存款业务的金融机构开设专门账户，存入拆迁补偿安置资金，并就资金使用的范围、计划、监管等事项与金融机构签订协议。协议及金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，由房屋拆迁许可证申请人提交房屋拆迁管理部门。房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金的监管，定期检查资金的到位和使用情况。
拆迁补偿安置资金包括被拆迁房屋货币补偿资金、搬迁补助费、临时安置补助费及其他拆迁补偿费用。
拆迁补偿安置资金必须全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
第八条、房屋拆迁管理部门应当在发放房屋拆迁许可证之日起的三日内，在拟拆迁地域的明显位置拆迁公告，公布房屋拆迁的许可文号、拆迁人及其实施的拆迁单位、拆迁范围、拆迁期限等，并书面通知有关部门暂停办理房屋新建改建扩建、改变房屋和土地用途、房屋租赁等有关手续。
第九条、拆迁公告后，拆迁范围内的在建工程必须停止施工。拆迁人应当就在建工程依法向公证机关办理证据保全，对在建工程的补偿，以证据保全的范围为准。
第十条、拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有相应拆迁资质等级的单位实施拆迁。
拆迁人自行拆迁的，应当具备与拆迁规模相适应的拆迁资格等级条件。
第十一条、拆迁房屋的拆除工程应当由具备相应的建筑业企业资质和保证安全条件的建筑施工单位承担。建筑施工单位负责人对拆除工程的安全负责。
第十二条、拆迁人与被拆迁人应当签订房屋拆迁补偿安置书面协议。拆迁补偿安置协议应当载明以下事项：
（一）被拆迁房屋的结构、面积、地点、层次、朝向及土地使用权取得方式等基本情况；
（二）拆迁补偿方式；
（三）搬迁期限；
（四）货币补偿金额、搬迁补助费、其他拆迁补偿费用及其支付办法和期限；
（五）违约责任；
（六）当事人认为需要明确的其他事项。
第十三条、实行房屋产权调换的，拆迁补偿安置协议除应当载明第十二条规定的事项外，还应当载明下列事项：
（一）拆迁区域外安置用房的建筑面积、地点、档次、户型、结构情况，或者规划批准拆迁区域内拟建设安置用房的情况；
（二）搬迁过渡方式和过渡期限；
（三）周转用房地点、面积；
（四）房屋产权调换差价结算办法、时间；
（五）临时安置补助费支付办法和期限。
第十四条、拆迁出租房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订房屋拆迁补偿安置协议。房屋拆迁补偿安置协议应当载明本条例规定的事项和被拆迁人与房屋承租人的房屋租赁关系是否解除的内容。
第十五条、被拆迁人经济特别困难，无力购买安置房的，应当予以妥善安置，具体安置办法由设区的市人民政府制定。
第十六条、未签订房屋拆迁补偿安置协议的，任何单位不得采取停止供水、供电、供气等方式，强迫被拆迁人或者房屋承租人搬迁。
第十七条、房屋拆迁实行货币补偿的，货币补偿的金额可以由拆迁当事人双方协商确定。协商不成的，拆迁人应当委托房地产价格评估机构（以下简称评估机构）进行评估，以评估价格作为协商货币补偿金额的依据。
房屋拆迁实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照前款规定，计算被拆迁房屋补偿金额和所调换房屋价格，结清产权调换的差价。
房屋拆迁实行房屋产权调换的，拆迁人应当按照约定的期限提供所调换房屋的产权证。
第十八条、拆迁人应当将拆迁补偿安置方案在拟拆迁地域的明显位置公布。
第十九条、被拆迁房屋和所调换房屋价格的评估由具备相应资格条件的评估机构承担。评估机构估价时，应当遵守房地产估价规范和有关房屋拆迁评估的规定，做到公平、公正、公开。对同一拆迁范围内同类被拆迁房屋的估价，应当选用同一种估价方法。
被拆迁房屋的估价时点为房屋拆迁许可证核发之日。延长拆迁期限的，估价时点为批准延长拆迁期限之日。
第二十条、拆迁人对评估报告有异议的，可以在接到评估报告之日起十五日内向原评估机构提出复核的书面申请，评估机构应当在接到申请之日起十日内作出复核的评估报告。
被拆迁人对以评估价格确定的货币补偿金额有异议，无法与拆迁人就货币补偿金额达成协议的，可以在接到评估报告之日起十五日内委托具备相应资格的其他评估机构进行评估，或者向房屋拆迁管理部门申请裁决。
被拆迁人在收到评估报告后十五日内拒绝与拆迁人协商、不另行委托评估、也不申请裁决的，拆迁人可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。
第二十一条、拆迁人与被拆迁人都委托评估的，双方应当根据两家评估机构的评估结果进一步协商议定货币补偿金额；仍达不成补偿安置协议的，可以向房屋拆迁管理部门申请裁决。
第二十二条、当事人对房屋拆迁管理部门的裁决不服的，可以依法向人民法院起诉。
第二十三条、被拆迁房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。登记房屋用途以城市规划部门提供的合法有效文件为依据。
房屋所有权证未登记房屋用途的，由产权登记部门依照职权或者根据房屋所有人的申请，按照本条前款的规定调查确认。
《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途延续使用的，根据房屋所有人的申请，按改变后的用途认定，由产权登记部门变更登记。
第二十四条、拆迁房改房的，拆迁人应当按照产权比例，依照本条例规定对持有部分产权的购房人予以补偿安置，并对持有部分产权的单位予以货币补偿。
第二十五条、拆迁无产权证明、产权人下落不明、暂时无法确认产权和其他产权不清的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后，实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第二十六条、拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费；实行房屋产权调换的，拆迁人应当付给二倍搬迁补助费。
第二十七条、实行房屋产权调换的，所调换房屋在拆迁范围以外的，应当以现房一次性安置；所调换房屋在拆迁范围以内的，过渡期限由双方协商确定，但不得超过经房屋拆迁管理部门核定的过渡期限。
第二十八条、被拆迁区域用于同类商品房建设的，被拆迁人享有以同等条件优先购买的权利。
第二十九条、房屋拆迁临时安置补助费应当自签订拆迁补偿安置协议起逐月发放。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，拆迁人应当自逾期之月起，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，双倍付给临时安置补助费；对周转房的使用人付给临时安置补助费。当事人对过渡期限及临时安置补助费另有约定的，从其约定。
第三十条、拆迁非住宅房屋造成经营者停产、停业的，拆迁人除根据停产、停业的期限，经营者在社会保障经办机构登记的职工人数，以及房屋所在地政府公布的上年度职工平均工资，给予经营者补偿外，还应当根据停产、停业的期限和经营者上年度月平均税后利润额，给予一次性经济补偿。
拆迁非住宅房屋为出租房的，按照拆迁时在房地产交易管理部门备案的租赁协议的租金标准，对被拆迁人一次性给予三个月租金补偿。
第三十一条、因拆迁损坏相邻建筑物、构筑物和其他设施的，由拆迁人负责修复或者赔偿。
第三十二条、违反本条例第七条规定，拆迁人未按照协议使用拆迁补偿安置资金的，由房屋拆迁管理部门责令限期补足；拒不补足的，可处以被挪用资金一倍以上三倍以下的罚款。
第三十三条、违反本条例第十一条规定，将房屋拆除工程委托给不具备规定资质条件的单位的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆除，并对委托人处以十万元以上十五万元以下的罚款。
第三十四条、违反本条例第十六条规定，采取停止供水、供电、供气等方式，强制被拆迁人或者房屋承租人搬迁的，由房屋拆迁管理部门责令改正，并对有关责任单位处以五万元以上十万元以下的罚款；对有关责任人员，由有权部门给予行政处分。
第三十五条、需要实施强制拆迁的，按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定执行。
第三十六条、违反本条例第十九条规定，房地产评估机构故意压低或者抬高被拆迁房屋和所调换房屋的评估价格的，评估结果无效；给当事人造成损失的，应当承担赔偿责任；有关管理部门依法对房地产评估机构和有关责任人员给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条、有关行政管理部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的；
（二）对违法行为进行袒护不予查处的；
（三）未按本条例规定拆迁公告的；
（四）违反本条例规定作出拆迁裁决的；
资产处置是指通过综合运用法律允许范围内的一切手段和方法，对资产进行的价值变现和价值提升的活动。资产处置的范围按资产形态可划分为：投资类资产、债权类资产和实物类资产。国有企业不良债权资产包括应收账款、其他应收款、预付账款、委托贷款和未入账的因承担连带责任产生的债权及应由责任人或保险公司赔偿的款项等。不良债权处置方式按资产变现分为终极处置和阶段性处置。终极处置是债权持有人一次性变现不良债权，牺牲债权收益提高处置速度，处置的主要方式包括申请对债务企业破产清算、不良债权的拍卖、招标出售、协议转让、折扣变现等；阶段性处置是指通过盘活不良债权，改善不良债权回收的现金流质量，提升不良债权价值，它可以成为终极处置的过渡方式，也可以成为资产管理公司长期资本运营策略，其方式主要包括发起企业债务重组、债转股、资产证券化、债权分包、托管等方式。
河北省于2006年成立了国有资产控股运营有限公司(以下简称“国控公司”)，负责集中处置河北省国有企业不良资产。从查阅的参考资料和河北省处置国有企业不良债权的实际情况来看，目前对于国有企业不良债权资产的处置主要采用债转股、债权转让、债务重组等资本运营的方式。
二、河北省国有企业不良债权价值评估
结合河北省国控公司处置不良债权的实际情况，本文主要探讨债转股、债权转让和债务重组三种不良债权处置方式下的价值评估问题。
(一)债转股情况下的不良股权价值评估
1、企业实施债权股的条件。目前，我国资本市场还不完善，为了保证其健康发展，也为了保证大多数投资者的合法利益，同时也为了防止债务企业把债转股作为国家对债权的豁免，在债转股企业的选择上，国家作了一些限制性规定。如，企业实施债转股需要具备的条件：一是企业的产品适销对路，质量符合要求，有生产竞争力；二是工艺装备为国内国际领先水平，生产符合环保要求；三是企业管理水平较高，债权债务清楚，财务行为规范；四是企业领导班子强；五是转换企业经营机制的方案符合现代企业制度的要求，各项措施有力、减员增效、下岗分流任务得到落实。
2、债转股情况下的不良股权价值评估。企业的本质在于其存在着获利能力。目前对于股权价值的评估方法主要有：成本法、收益法、市场法等。首先，企业虽然由各种单项资产组成，但企业整体的价值与各单项资产价值的加和是有本质区别的，所以采用成本法评估债转股情况下债权的价值不太合理。再者，对于实施债转股的企业一般具有较好的市场前景和发展潜力，所以对此类资产的评估，考虑采用收益法，同时，由于我国已初步建成了资本市场，一定的条件下也可以考虑采用市场法对股权进行评估。本文重点介绍收益法，并用收益法对债转股情况下的股权进行评估。
首先，国控公司需要搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等。在此基础上，分析预测被评估对象的收益期和预期收益。目前困扰债转股企业的最大因素是资本金不足，从而债务负担过重，一旦实施债转股，他们会呈现出很强的发展潜力和资本积累能力，因此可以认为收益期是永续的。收益额可以选取净利润或净现金流量。但是，采用企业现金流量以及利润的历史数据进行预测，往往会产生一定误差。因此，对企业的现金流量、合理净利润进行预测之前，应该对历史数据中相应的部分进行调整，并充分考虑企业在预测期内发生变化的可能性。
其次，关于折现率的确定。收益模型中折现率的选取可以行业基准收益率为基础。更为合理的，可以考虑计算折现率：考虑时间因素、社会平均风险因素和通货膨胀因素应得的报酬率，采用加和法得出。
再次，需要用折现率将评估对象未来预期收益折算成现值，进而评估出企业整体资产价值。
最后，对于被投资企业的价值，按股权比例进行分配，从而得出债转股情况下的股权价值。
(二)债权转让和债务重组情况下的不良债权价值评估。目前，对于国有企业不良债权价值的评估方法主要有信用评价法、假设清算法、Delphi法、交易案例比较法、相关因素回归分析法等，这些方法大多都是借鉴金融不良资产的评估方法。然而，河北省国有企业不良债权类资产由于债权、债务责任模糊，而且大多数是由于购销业务往来中长期不能结清账款而形成的呆坏账，缺乏必要的法律依据，其回收价值很难评价。作者在分析河北省国有企业不良债权资产的现状基础上，认为假设清算法和交易案例比较法比较适合于评估国有企业不良债权价值。对严重资不抵债或关停倒闭的企业，但有证据表明有效资产存在，且能够取得比较齐全的财务资料的情形，可以采用假设清算法评估债权价值；对非持续经营甚至关停倒闭，且财务资料严重缺失，但仍有潜在的购买者的情形，可以采用交易案例比较法评估债权价值。
1、假设清算法评估不良债权价值。假设清算法是指在假设对债务企业和责任第三方进行清算偿债的情况下，基于债务企业整体资产，根据被评估债权在债务企业中的地位，分析判断被评估债权可能收回的金额或比例。实际上它是以成本法为基础，对债务人在清算状况下的资产进行评估，从而确定债权的最低变现价值。当然，基于假设清算法只是假设清算机理，而不是真的要对债务企业进行清算，在进行债务企业偿债能力分析时，应根据债务企业不同的经营情况，采用三种清算价格：强制清算价格、有序清算价格和续用清算价格。
(1)假设清算法的评估程序。假设清算法主要适用于对债务人不具备持续经营能力，但是有相关的财务资料，有偿还部分债务的愿望并能够积极配合，债权人和债务人有进行债务重组意向的情形。假设清算法评估不良债权资产的程序为：
第一步，需要取得债权人财务资料并对该债权形成的过程进行分析。
第二步，主要是对债务企业(和责任第三方)的全部资产进行评估。
第三步，要在评估债务企业全部资产的基础上除去不能用于偿债的无效资产和无需支付的无效负债，以此确定债务企业的有效资产和有效负债。
第四步，再扣除优先偿还债务。扣除时要有可靠的政策依据，并附相关证明文件(如抵押合同)。
第五步，对于视同进入清算程序的企业可扣除优先偿还费用，包括清算及中介费、职工安置费等。
第六步，是评估确认一般债务总额。从负债总额中扣除无效负债和需要优先清偿的债务后就是一般债务总额。
第七步，分析计算一般债权的受偿比例。根据抵押债权优先受偿价值扣除有限偿还的各项支出和债务以及需要优先清偿的债务后与一般债务总额的比值即为受偿比例。
第八步，计算一般债权受偿金额(不含优先受偿债权)。由上面得到的一般债权受偿比例与一般债权金额的乘积即为一般债权受偿金额。
第九步，分析影响债权受偿的其他因素。如或有收益、债务企业新增偿债能力、或有损失等。
第十步，分析被评估债权的受偿金额和受偿比例。被评估债权的受偿金额应为优先受偿金额、一般受偿金额和债务企业新增偿债金额之和；受偿比例为受偿金额与债权总额的比值。
第十一步，对于特别事项要予以说明，尤其要充分披露或有收益、或有损失可能产生的影响。
(2)河北省国有企业不良债权资产的价值评估案例。本文以石家庄钢铁有限责任公司(简称“石钢公司”)不良债权资产处置案例来分析。石钢公司由于为石家庄碳素有限责任公司(简称“碳素公司”)提供担保代偿其从石家庄郊区信用合作社联社的贷款，从而形成对碳素公司的2460万元的债权。2006年3月划转国控公司后，国控公司委托济民律师事务所代为追偿。国控公司通过中介机构对此笔不良债权进行了价值评估。
(3)评估工作结束后，对碳素公司的资产偿债能力提供了分析报告。依据河北省的相关法律法规，采用假设清算评估方法，按照以上步骤，首先对碳素公司的全部资产进行评估，扣除不能用于偿债的无效资产和无需支付的无效负债，确定公司有效资产8255、5元，有效负债1、56亿元；再扣除优先偿还的债务、费用等，然后计算出一般债权受偿金额1、38亿元；最后，出在分析影响债权受偿的其他因素基础上，确定该笔债权的受偿金额为525、31万元，受偿比例为21、35%。评估后国控公司又通过媒体公开征集受让方，最后确定协议转让价格为530万元，高于评估价值(525、31万元)，处置收益率高达21、54%，最大限度地避免了国有资产的流失，同时也为石家庄碳素有限公司的搬迁及重组奠定了基础。
2、交易案例比较法评估不良债权价值。有些不良债权对应的债务人虽然处在持续经营状态，但却不能提供评估所需的财务资料，从形式上看，似乎没有证据表明有有效资产，但事实上却存在着潜在购买人，说明还有一定内在价值，用假设清算等方法无法评估。所以，根据市场比较法的基本原理，可以采用已经处置的类似债权作出比较并评估。这是因为，虽然不同的企业有不同的情况，但就不良债权整体而言，有形成的共同原因，而且临近地区经济发展水平也具有趋同性，参照临近地区已经处置债权的案例，通过若干因素的比较，发现内在价值。采用交易案例比较法的关键是案例的选取要有可比性，比较的因素能够取得且与内在价值有关。该办法适用于得不到债务人配合、没有债务人相应评估资料的单户或整体处置户数较少的信用债权。该方法评估思路为：
首先，对被评估债权进行定性分析。通过调查剥离收购资料，剖析债务人信贷档案，结合调查情况及搜集的材料进行综合分析，以此确定债权潜在价值。方法是：选取具有可比性的3个或3个以上交易案例作为参照物。主要选取的口径包括所处地域、债权形态、债务人性质和行业、交易条件等。这个环节的关键是选取参照物，选取的参照物要与待估债权有可比性，否则，因素调整很困难，评估结论的可信程度将会降低。当然，由于目前国有企业不良债权处置的案例很少，可以考虑选取部分金融不良资产处置的相似案例作为参照物，同时还需要对评估对象和参照物之间进行比较因素调整。比较因素主要包括债权的情况、债务人的情况、不良债权的市场状况、交易状况。此外，如果有抵押、担保因素，还要进一步进行分析。需要强调的是，这个环节应将比较调整因素按对债权回收价值影响的大小设立不同的标准分值，每个调整因素再根据实际情况进行分类，明确调整分值的标准，并依此进行列表分析。
其次，需将参照物与评估对象进行比较、打分，将指标差异比较、量化。为避免差距过大，在设计调整分值的时候，都要保留一个基础分值，然后按类别归类打分。这个环节主要是注意归类的准确性，交易案例和评估对象的基本情况要填列清楚，运用职业判断进行对比分析，打分尽量合理化、科学化。
最后，估测出债权价值。将交易案例的债权回收比例分别除以其对应的分值，得出评估对象的3个或3个以上参照比例，再根据参照物与评估对象的相似程度，取其不同的权重进行加权，最终得出债权的分析价值。
关键词：市场比较法；房地产评估；运用
中图分类号：F23
文献标识码：A
doi：10、19311/ki、1672-3198、2016、08、048
市场比较法，也称比较法，是目前房地产评估中最常见的、最有效的、最易于被接受的评估方法，并被房地产评估行业及国际评估行业广泛认可。评估人员从交易市场搜集大量相似的交易实例，运用专业知识从中不断筛选，提炼出精确、可靠地评估参数、指标等基本数据，经过周密计算从而得出评估基准日下的评估价值。谨慎地参考、比较使得市场法更具说服力和适用性。在《房地产评估规范》第5、1、4条还特别强调：在有条件选用市场法时，应当首选市场法。可见，市场法在房地产评估方法中的重要地位。
市场比较法能够适用的范围在频繁的房地产交易市场，如：普通商品住宅房、写字楼、工厂、房地产开发用地，以及村镇的房屋等一些常见的房地产。交易次数越高、交易成功率越高、可搜集的数据就越多、越精细，最后得出的评估价值就越准确。市场法在一些特殊的、相似样例少的房地产评估很难发挥，如：纪念碑、特殊用途工厂、地标建筑、教堂、寺庙等，因为这样的房地产交易市场相对狭窄，获得的交易实例可能不够充足，数据不准确，会影响最后房屋最后的评估价值。
1 市场比较法评估的一般程序
房地产评估市场法的评估程序大致分为四个阶段：搜集类似交易实例资料；选出可比交易实例；对实例的各项交易因素进行适当的修正；得出评估对象价值。
1、1 搜集类似交易实例资料
市场法的适用性和说服力完全依靠搜集来的大量成功的交易实例的交易资料，其内容如房地产成交、待售的报价和买方出价，房地产的结构布局、坐落、朝向以及周边地带的经济条件等其它交易信息。如果搜集的交易实例资料不充足，会极大影响到最后得到的市场价值的准确性和可信度，失去评估意义。
1、2 选中可比交易实例
从搜集来的大量交易实例资料中甄选出和待估房地产各个条件相似或相近的、成交日期与评估时点接近，成交价格等其他交易因素可修正的交易实例，一般都选取3～9个作为参照最为准确。
除了注意以上几点外还应符合以下条件：（1）是否与待估房地产用途相同；（2）是否与待估房地产建筑结构相同；（3）是否与待估房地产坐落位置接近；（4）是否属于正常交易等。选取实例的准确性会直接影响到得出的评估价值的准确性，所以从大量的数据中选出最合适的交易实例是四个阶段中最困难也是最重要的一步。
1、3 对交易实例的各项交易因素进行适当修正
筛选出的可比实例尽管非常贴近待估房地产，但也存在着不同与待估房地产的因素和特性。所以要通过专业的评估人员依靠自身多年的工作经验及调查研究制定出相应的修正系数，进行一一修正，从而避免被其中几个特别的交易因素误导，使最终结果偏离。例如其中的：（1）交易情况修正；（2）交易日期修正；（3）区域因素修正；（4）个别因素修正；（5）容积率修正；（6）房地产使用年期修正等等。另外还要统一价格单位和房屋面积单位。
1、4 得出评估价值
最后用每个可比实例的交易价格进行修正，从而得出若干个可比价格，但这些结果不可能完全一致，要汇总这些修正后的可比价格，经过统计学上的相应公示的反复计算最后得出一个最标准、可信的评估值。如：简单算数平均值法、加权算数平均值法、众数法、中位数法等。
2 市场法比较法运用时的问题
2、1 缺少符合国情的评估理念
市场法的成功运用在于两点，一个是信息，一个是专业人员。数据就像计算机的软件，人员就像硬件，二者缺一不可，完备的评估理念则是这计算机稳定运行的前提。但我国的房地产评估行业从起步到如今才几十年的时间，再加上近年来我国经济的稳步发展，房地产评估行业的发展似乎并没有赶上前进的步伐，相较国外一些更早起步的国家而言，我们依然缺乏足够的经验、阅历。而更多的是模仿、套用其评估思维，缺乏创新。看似有条不紊的发展但实质缺乏符合我国国情的评估理念。所以在很多评估实务中会产生很多差异。
2、2 不合格的评估机构与从业人员
随着我国经济的不断发展，房地产交易市场也逐步扩大。在供不应求的大环境下，房地产评估机构拔地而起，有的完全不按照规定招揽工作人员，有的只拥有两名专业的评估人员，有的甚至一名就可申请办理评估机构的设立手续，在国家规定要求不完备的情况下这样的个例屡见不鲜。房地产评估机构是客户与房地产市场最重要的纽带，不规范的评估机构和不充足的评估人员会对其他标准评估机构的业务和房地产评估的整体形象产生很严重的负面影响。评估人员要通过全国的统一考试合格后方能取得评估资格，通过的考生难免会发现显示的评估实务与所学知识脱节。所以对于资历尚浅或刚刚拿到资格证书的房地产评估师们来说，缺少足够的实践经验和更深资历的老评估师的正确引导，很容易使最后的评估结果失真。更有甚者个别评估师只是简单地、机械的套用评估程式，使评估结果粗糙、简略、不具有可信度。如今拥有房地产评估资格和土地评估资格的人数也不过10万余人，并且较多集中在发达城市，这也导致评估人员的分布的不均衡。面对如此庞大又富有潜力的房地产市场，当下人才的供应还远远不够。
2、3 信息流通受阻
信息的流通性也是在评估实践中总会遇到的棘手的问题。市场法需要一个公开、透明的交易市场，而我国目前还没有健全的、公开的、透明的房地产交易信息平台。个别评估人员只是依靠报刊、广告以及房屋中介单位的挂牌价格作为参考进行评估，而并未对成交价格进行深入的调查求证。老百姓对于房地产市场投资的热情有增无减，民众过度的投资所谓的“不动产”待其升值，使得房地产市场的价格泡沫逐日累高，平添了此类房地产评估价值的不准确性，容易受到很多因素影响价格起伏。再者，房地产评估机构之间存在的相互竞争也是评估中经常遇到的问题，每个评估机构都有各自的信息收集渠道，而鲜有互帮互助、相互交流的合作存在，更有个别机构故意封锁交易数据，进行恶意竞争。这都为评估人员收集信息资料加大难度。
2、4 各主管部门的要求不一
地产评估在我国正式出现也不过二三十年的时间，主要评估的是土地、建筑物及其地上定置物，是一个新兴的行业，很多的规章制度还不完善。我国主管房地产评估市场的主管部门有三个：建设部、国土部和财政部。对于不同的评估对象的收费标准就有差异。当以房屋资产为评估对象时要按照建设部的标准评估、收费，当是评估对象是土地资产时则要以国土部的规程评估、收费。企业或个人往往对这些细致的条件不够理解，奔走在评估机构和主管部门之间，极大地降低了评估效率并加重了负担。
3 存在问题的解决办法
3、1 房地产市场交易信息的流畅传播
建立统一的交易信息交流平台。如今在这个大数据的时代，尤其是评估机构这样对信息资料及其需求的专业至关重要。面对我国庞大的房地产交易市场，建立信息交流平台，不断更替、添增各类房地产的交易信息，使得信息更公开、透明、及时。一来极大的减轻了评估人员在搜集信息资料时的负担，并且获得的资料更具有可信度和适用性。还可以按城镇、区位、以及类型等来明细类别，使查找更方便快捷。二来也可以方便被委托人、同行业人员及社会公众监督，获得认可，杜绝回扣、评估和委托方双方违规商讨评估价格等不正当评估现象的发生。第三则是打破交易信息流通时发生的阻塞、信息封闭和恶意拦截交易信息资料的不良行为。说白了，就是为全国或地方建立一个专业的房地产市场交易信息数据库，公众方便借鉴、监督，评估也变得更具说服力和实用性，这位我国房地产评估的未来发展将会起到十分良好的推动作用。
3、2 政府有关部门及各主管部门应加强协作，统一规范、严格管理
目前房地产评估市场中发生的乱收费用、办理混乱等不规范操作屡见不鲜，因为我国还并未颁布一套十分完善的关于对房地产评估行业的管理制度。在此制度完善之前，政府的有关部门、主管部门及评估行业专业协会则起着尤为重要的作用，应对现在市场中的房地产评估机构进行逐一、彻底的审查，评定其是否拥有足够的开办资质，对单位资金、人员编制、评估实力，业绩等诸多方面进行核准，对不符合标准的要求限期停业整改，轻者可给予降低其评估资格处分，情况较严重的和规定期限内仍未整改通过的应取消其评估资格，吊销评估营业执照。同时，对符合要求的优秀评估机构应进行不同程度的褒奖，可颁发星级评估机构的荣誉证书，以兹鼓励评估人员以及同行业人员更积极参与工作，努力进步，也可给社会公众对选择评估机构加以引导。如此优胜劣汰可以促进评估行业发展，方便市场注入新鲜血液，不断推陈出新。各主管部门也应联合出台一套规定，如统一的评估收费标准和管理制度，使客户不再因不熟悉管理而奔走于主管部门与评估机构之间，极大提升工作效率，明晰清楚。
3、3 提高评估人员的职业素养和道德操守，加强整体队伍实力建设
再详实的消息资料如果没有被运用和分析的透彻、详细，也不会评估出在这一试点最适合准确的评估价值。提高评估人员的职业素养、道德操守、职业水准和经验技能是内部改变行业现状的首要任务。评估机构和协会应积极举办各类房地产评估的讲座，可由经验丰富的资深评估师们面授多年来的工作心得，行业新人也可提出实践中的诸多问题，集思广益，如此丰富自己增长见识，短时间内汲取额外的经验教训。我国经济发展日渐加快，房地产市场的变化也风云起伏，评估人员应时刻把握市场的变化脉搏，开拓思路、与时俱进，不断积累经验，积极总结。同时也要关注国外房地产评估行业评估方法的运用方式和理念，取长补短，在市场运用的过程中进行巧妙变通。
4 案例分析
以近年的一项案例为例，某市房地产评估机构运用市场比较法评估某小区一所房屋，经调查后得知该评估对象此类房屋产权为50年，到评估基准日为止该小区已使用了11年。现在从该小区及周边搜集来的比较案例中选取甲、乙、丙三总交易案例，甲案例的使用面积97平方米，成交总价为750000元人民币，乙案例的使用面积为105平方米，成交价总为720000元。丙案例成交总价为790000元，使用面积为112平方米。具体情况如下图。
交易日期修正（平均每月上涨1%）
甲：1+（3+9）1%=112
乙：1+（2+9）1%=111
丙：1+（8+9）1%=117
成新率：甲：1-10/50=80%
乙：1-8/50=84%
丙：1-10/50=80%
甲各项因素修正后价格为：7731、96*112/100*100/97*80%*97、8/101=6915、81
乙各项因素修正后价格为：6857、14*111/100*100/102*80%*97、8/86=6788、85
丙各项因素修正后价格为：7053、57*117/100*100/98*80%*97、8/91=7240、29
由以上得出，待估房地产的评估价格为：
（6915、81+6788、85+7240、49）/3=6981、72 元/平方米
运用市场法的计算过程大致如此，严格按照估价规范的规定流程，搜集案例、经多个因素修正之后计算评估对象的评估价格。以上提到的个别因素和区域因素还包含很多更考究的明细，如个别因素里朝向、层高、装修程度、建筑结构等，区域因素里繁华程度、交通条件、临街情况等。由此可见，运用市场法对评估对象的相关资料要求详细，这正是市场比较法具有较强说服力的体现。评估师要对交易条件和交易背景资料进行充分了解，交易案例的各个交易因素要评估师靠职业经验把握准确、分析透彻才能修正准确。
参考文献
[1]黄鸣强、房地产评估中市场法的分析与研究[J]、商业经济，2014，（5）、
[2]叶路、运用市场法进行房地产评估时存在的问题及改进意见[J]、中国资产评估，2005，（11）、
关键词 风险管理理论；资产评估机构；风险管理
一、引言
资产评估行业作为为特定时点资产提供公允价值的中介服务机构，为我国的产权交易、企业并购、抵押贷款等资产业务提供了价值参考，为我国的体制改革作出了重大贡献。随着新会计准则的颁布，以财务会计报告为目的的资产评估业务也应运而生。随着我国经济的发展，资产评估业务的范围将会不断扩大，对资产评估风险的管理和控制将被提上日程。对资产评估风险的控制，需要法律环境的健全和完善，更需要资产评估机构自身对于资产评估执业风险的管理和控制，尽量减少资产评估风险带来的损失。
二、风险管理理论
所谓风险是指未来结果的不确定性，这种未来的结果包括收益，当然也包括损失。正是由于未来的收益或损失的发生很难确定，所以就产生了对风险进行管理的理论即风险管理理论。风险管理是研究风险发生的规律和风险控制技术的管理学科，人们通过风险识别、风险估测和风险评价。并在此基础上优化各种风险管理技术，对风险实施有效的控制和妥善处理风险所致损失的后果。期望达到以最少的成本获得最大安全保障的目标。
风险管理的基本程序包括风险识别、风险估测、风险控制和风险管理的评价。风险管理的过程其实就是为了降低未来结果发生的不确定性。
三、资产评估机构风险管理系统的构建
根据风险管理理论，构建资产评估风险管理系统主要包括五大功能模块：资产评估风险识别模块、资产评估风险估测模块、资产评估风险评价模块、资产评估风险控制模块和资产评估风险管理评价模块。
(一)资产评估风险识别模块
风险识别是确定哪些因素会给资产评估结果带来风险。资产评估风险类型大致分为业务承接风险、评估操作风险、撰写评估报告风险。
1、资产评估机构承接资产评估业务的风险主要来自信息不对称的风险。在承接资产评估业务时，有的评估机构不惜以降低服务费标准、满足客户的不合理要求等来争取业务，对于客户的基本情况、相关的权证、涉及到的法律条款以及自身是否胜任该项评估业务等都没有作充分的考查。这些因素都为资产评估业务风险埋下了隐患。
2、评估操作风险主要是资产评估人员在具体的评估过程中与职业道德和专业水平相关的风险。职业道德风险主要表现在以下几个方面：执业不规范，不遵循客观公正的原则，不遵循合理的评估程序，在评估过程中人为操纵评估结果；专业技术风险主要表现在资产评估人员缺乏专业胜任能力。例如在评估过程中无法正确分辨委托方提交材料真伪，选择合适的评估方法和参数的能力等。评估操作风险将直接带来评估业务的风险。
3、撰写评估报告风险是指由于报告撰写不规范导致的使用者误用评估结果的风险。资产评估结果的使用者是通过资产评估报告来了解和使用评估结果的，因此，资产评估报告的撰写质量是评估结果使用者正确使用的前提条件。有些评估机构在撰写评估报告时缺乏必要的评估结果的假设、依据及相关事项的说明，评估报告不规范所带来的风险是资产评估机构最容易被查证的风险。
(二)资产评估风险估测和评价模块
资产评估风险估测和评价模块主要是在资产评估风险识别的基础上，对风险进行量化，预测和评估风险大小，为风险控制提供依据。
资产评估业务涉及到的资产类型众多，市场条件复杂，以上特点决定了资产评估业务的复杂性，资产评估风险影响因素众多，因此，资产评估风险的度量需要明确资产评估风险的特点，选择合适的技术和方法。
对于资产评估风险的度量主要体现在承接评估业务和资产评估业务操作过程中。资产评估机构的胜任能力涉及到众多因素：资质、规模、人员素质等，这些因素很难简单的量化处理。资产评估的价值是在特定时点、特定市场条件下的价值。特定的市场条件决定了评估人员在模拟市场的过程中，不仅仅要依赖客观的历史数据，还必须对未来的市场条件、资产状况等作出预测。在预测的过程中，价值类型的选择、评估方法的选择以及参数的确定方法都需要依据评估人员的专业技能、经验和职业道德水平，而对于这些影响因素要准确量化，难度非常高。
从以上分析可以看出，资产评估风险预测和评价是一个多因素综合分析的过程，其影响因素多且难以简单地进行定量处理。例如，对于评估机构胜任能力的各影响因素的描述，一般采用描述性的语言进行判断。鉴于资产评估风险的以上特点，很难去假定其所服从的概率分布。模糊综合评价是一种处理没有明显数量界限问题的有力工具，可以采用模糊综合评价法对风险进行量化处理。
(三)资产评估风险控制模块
资产评估业务是一项系统工程，对资产评估风险的控制应该贯穿于整个资产评估项目阶段。
1、在评估业务承接阶段，正式签约之前，评估机构要对客户及要评估的资产进行充分的了解和审查：关注资产业务性质；自身胜任能力的判断；了解委托方的基本情况，如委托方的信誉；重点审查有关资产的权证情况；明确双方责任等。力求在评估业务承接阶段为后续工作打下良好基础。
2、在评估操作阶段，要注意对评估人员职业道德和业务能力的风险控制。首先，要确保信息的搜集和来源按照科学的方法和程序进行，对信息的信度和效度进行度量和控制；其次。要慎重选择评估假设，科学把握资产交易的市场条件和资产的使用状况；再次，选择合适的方法，充分考虑资产的状况、数据占有情况和各种评估方法的适用条件。
3、在报告撰写阶段，评估人员应当按照资产评估报告的标准格式将评估基准目、评估假设、价值类型、评估内容、评估依据、评估方法和评估结果等重要内容都写入评估报告，评估人员一定要确保将评估假设、评估依据以及必要的说明阐述清楚，规避风险。
(四)资产评估风险管理评价模块
由于资产评估业务面临的市场条件、评估目的、资产状况都有不同。因此面临的风险也是不同的。为了对风险进行及时的控制和管理，必须对风险的识别、估测、评价及管理方法进行定期检查、修正，以保证风险管理方法适应新的资产业务状况。
关键词：资产评估;价值类型;评估方法
中图分类号：F12317 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）26-0122-03
1 资产评估的价值类型
资产评估中的价值类型指的是人们对资产评估成果的价值属性的诠释和表达，不同价值类型下的被评估资产，对其评估出的价值性质是不同的，这一点根据评估数目的差异性得以体现。
人们将资产评估类型按照多种划分标准进行划分。最常运用的划分标准是根据资产评估时的市场条件和被评估资产的使用状况进行划分。
根据已经提出的市场价值观念，划分出市场价值和市场价值以外的价值两种类型。
资产评估的价值类型决定了企业该如何选取资产评估基本方法。只有资产评估的价值类型被确定后，才能选取相应的资产评估方法。资产评估结论的确立之前，必须要有一个具体的条件，这个条件是假定的条件，然后再根据现阶段的市场条件状况和评估目的来确定相应的价值属性。
资产评估人员在评估报告中首先应确定评估资产价值类型，再依据特定评估目的来确定最恰当的价值类型，然后选取最合适的方法评估被估资产，并得出最终结论。
笔者认为：
①不同的资产评估方法往往由不同的资产价值类型决定，因此，每种类型的评估方法具有自身的特点，这种特点是其他方法不具备的，因此评估方法之间没有替代性和可比性，即不一样的资产评估方法表现出被估资产不同的价值类型。
②资产评估人员应根据指定的评估目的，将资产评估价值类型准确地划分出来，因为这不仅决定着企业对资产评估方法该如何选择，也对评估结论的准确性具有很大影响。
③由于不一样的资产有不一样的价值类型和价值属性，因此，资产评估人员确定估测资产价值时不仅仅要把资产评估报告使用者的要求作为依据，还应根据被评估资产的不一样的价值属性或价值类型反映资产价值决策。
2 资产评估方法
资产评估方法指的是评估资产价值的技术思路，以及完成该评估技术思路的各类评估技术方法的总称和集合。目前最有代表性的资产评估方法有：收益法、市场法、成本法。
2、1 收益法
收益法根据现阶段的被评估资产的预期收益值，来判断企业资产价值的评估方法。也就是说，这种方法是以资产收益决定资产的价值，在假设条件成立的前提下，投资者在考虑是否投资某资产时，都是以资产现在及未来的收益情况为标准来确定其支付价格，一般投资者愿意支付的价格不会超过被投资资产未来产生的收益价值，即回报，即收益额。
如果该项资产的收益能够在未来有更多的增加，那么其评估价值也随之变大，反之，评估价值会随之变小。运用收益法进行资产评估的前提是估算出被评估资产的预期收益值，之后再按折现率或者资本化率折算成现值，从而进一步完成被评估资产的价值的估算。具体评估公式为：
P=■■
式中，P表示被评估资产的价值;
n表示收益年期;
Ri表示未来第i年的预期收益;
r表示折现率或资本化率。
由此可知运用收益法必须满足的前提条件如下：
①首先能够预测出被评估资产的预期收益值，并运用货币衡量。
②要求被评估资产的所有者能够对预期收益取得后所承担的风险做出准确地预测，并运用货币衡量。
③还需要预测出被评估资产的预期获利年限。
由于收益法是按被评估资产获利能力确定资产价值，因此收益法能较真实和较确切地表现资产的资本化价值，能够解决利用市场法不能解决的问题，并实现成本重置，在此基础上保证正常使用收益符合国际惯例要求并得到全面体现。但是因为需要准确地把握收益额、折现率、收益年限等相关参数，实施难度大，且易被人们主观决策和未来不可预测多种因素左右，评估范围必然受到制约，从而导致评估结论不够准确。
2、2 市场法
市场法是一种先取得市场中同类资产的近期交易价格，并通过对交易价格数据的对比或分析，来进行资产价值评估的技术方法。运用市场法的理论依据为均衡价值论和资产价值论，市场法通常以比较和对比的方法作为评估思路从而实现被估资产价值的估算。一个投资者在购买某项资产时，会做出十分理智的判断，所以根据他的推断和分析，最终给出的价格往往低于市场上同类替代品的现行价格。市场法的运用过程中，要求资产评估人员全面掌握评估对象的相关的信息，这也是市场法的评估条件。
评估公式如下：
P=P’×A×B×C
式中，P表示被评估资产的价值;
P’表示可比交易实例价值;
A表示交易情况修正系数;
B表示交易日期修正系数;
C表示房地产状况因素修正系数。
由此公式可以看出，构成市场法评估的组成部分有资产的功能、实体特性、质量、市场状况和交易状况件等，因此，进行资产评估时应考虑其多项可比因素。
市场法使用之前必须满足以下条件：
①要有保证市场的活跃性和公开化。
②保证市场上存在类似可比资产和相关交易活动公开进行。
③收集市场上的可比的指标和技术参数。
由于运用市场法可以直接取得其评估参数、指标，因此被估资产现行市场价格相对来讲很客观，被评估资产价值准确性越高，各相关方对其理解也就越深刻。
使用市场法进行资产评估得到的结论固然准确可靠，但市场法的运用条件却十分严格，因此其适用领域有限，市场法的运用环境为公开活跃的市场，对地区环境也有严格限制，其适用范围是实际存在的有形资产，对于部分机械设备和大多数无形资产并不适用。
2、3 成本法
成本法又叫重置成本法，是一种首先对评估对象的重置成本进行估算，再对评估对象的经济、功能实体性等贬值因素进行估算，最后将存在于重置成本中的这些因素一一减去，从而获得评估对象的各种评估方法。运用成本法进行资产评估的前提是重建或重置被评估资产。
投资者决定是否投资某项资产时，内心的价格往往低于重建或者重置被评估资产的现行购建成本。具体评估公式为：
被评估资产的评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。
成本法的基本思路是根据再取得资产进行评估，其必须具备的条件如下：
①评估对象应该处于持续工作状态或假设处于持续工作状态。
②评估对象必须有足够丰富的历史资料。
③评估对象的贬值特征会随着时间发展而展现出来。
成本法的资产评估范围不包括推移价值与时间成反比的资产。这是因为成本法的评估思路上是依据据资产的损耗状况，所以这种评估更适用于单项资产和特定资产的评估。
成本法可以在收益法和市场法难以运用的情况下使用，即在难以获得被评估资产难未来收益值或难以获取被评估资产的市场数据的状况下，使用成本法进行评估。
然而成本法的运用也有些许弊端，其工作量非常大，经济性贬值不易全面计算，因此很难确定历史资料为依据的假定的可能性。
3 资产评估方法的选择的案例分析
3、1 案例背景
本文将某港口码头股权让渡所涉及相关权益价值评估作为案例。A公司持某港口码头的国有股份股权22、5%，现拟将股权让渡给某外资企业，作为该让渡行为所涉及的港口码头股东相关权益价值提供参考依据。
被评估的港口码头在1986年8月成立，并在1989年1月开始运营，经营状况如下：主要业务是进出口货物的港口装卸和仓储生意; 同时还代办全国各地经XX港至其他地方的往返转运运输业务手续。截止到评估基准日，某会计师事务经过审计后得出数据如下：总资产值为9，603、31万元，总负债值为2，228、81万元，净资产值为7，374、50万元。2012～2014年主营业务收入依次为4，024、92万元、4，211、50万元及4，174、15万元，净利润依次为2，422、91万元、1，819、48万元及1，845、28万元。
3、2 案例内容
3、2、1 评估目的
本次资产评估的目的是评估A公司拟将持有的XX码头的股权让渡事宜，以及相关权益在评估基准日时的市场公允价值。
3、2、2 评估对象及范围
本次评估的对象是XX码头的股东所有权益。评估的范围是XX码头的所有资产及相关负债。
3、2、3 评估基准日
2014年12月31日
3、3 价值类型判断和资产评估方法选取
本次评估的内容主要为在评估基准日的评估对象的相关状况，以及评估对象在持续经营情况下所呈现的市场价值。由此推断，评估资产的价值评估方法可采用市场法。
根据被评估企业实际情况可以发现，其股票市场的发展尚未成熟，因此从股票价格方面进行其价值评估不可取，故不采用市场法评估其价值。被评估企业如果能保证持续经营，且企业的各项经济资料齐全，则恰巧满足成本法评估的运用条件。
因此，如果可以满足评估目的，那么部分资产可以运用成本法进行评估。被评估企业在现有经营管理模式下，经济收入来源相对稳定，因此也能够对未来收益做出相应的预测，因此也能完成对未来收益所产生的风险的预测。
现阶段，被评估企业处于较成熟的港口码头运输行业，在持续经营的前提下，其经营年限也可以被预测，以上条件满足收益法的基本条件，因此可以运用收益法进行评估。
综上所述，最终选取收益法进行评估对象价值的评估。
3、4 评估过程
预计未来三年收益额为4 421、06万元、4 428、42万元、3 935、59万元，确定折现率为12%，故该净资产评估值：
P=++=13，785、07万元
3、5 评估结论
通过收益法估算后得到评估结果如下：净资产评估值约为12785、07万元。
由于此次评估的目的是被评估资产的客观公允价值的全面体现，以期为拟对外转让涉及的企业股东相关权益提供参考建议。
因此，采用收益法得出的评估结果作为评估结论。
由上述的案例结果可知，资产评估人员评估方法选取的可能性多种多样，原因是被评估资产的资产价值类型和资产评估方法具有多样性的特点。选用不同的资产评估方法进行评估，其结果自然是不同的。这是因为资产评估的特定目的、被估资产所处的市场状况具有差异性，继而导致被估资产未来预测的使用状况和使用年限以及资产价值类型的选择也大有不同。资产评估人员在评估时能够正确选择适合企业自身条件和特点的资产评估方法，有利于被估资产价值的明确。
笔者认为，资产评估人员在进行实际评估时，应考虑这三个方面：
①选择的资产评估方法要适用于评估对象。由于评估对象的类型和企业存在的状况限制资产评估方法的选择，所以在实际评估中，面对无市场参照物又无经营记录的资产，企业的评估方法往往采用成本法，面对工艺性质独特且正在经营的企业，往往采用收益法进行评估。
②资产评估方法的选择应考虑到评估工作的效率。在实际评估中，应该保证评估某资产所需的数据和信息资料的数量尽可能多，目的是选择评估方法时，减少这些数据和信息资料对它的制约，保证数据和信息资料分析足够充分，从而选择出最为适合的评估方法。
③资产评估方法选取时，应对所有评估方法的适用性全面考量。在选择某种评估方法进行资产的价值评估后，必须在考虑到该种方法是否能够与具体评估业务相匹配、能否安全高效地进行评估，企业条件是否符合该种评估方法的条件和要求等。
4 结 语
总而言之，选择评估方法时，必须充分考虑各类资产评估方法的适用性。
第一，保证评估方法与价值类型相统一;
第二，充分考虑此种方法对评估对象的适用性;
第三，充分考虑评估对象的各种假设条件和参数数据能否与评估结论在逻辑上保持一致。资产价值类型的不同导致资产评估方法的选择也不同，因此，同一资产的价值类型的差异使其资产价值各有不同，最后得出的评估结论也是多种多样。
这种观点与现阶段存在的评估理论大有不同，因此，对进一步研究和探讨资产评估基础理论大有益处。
参考文献：
[1] 刘杰，曹秀娟、资产评估[M]、北京：中国传媒大学出版社，2015、
[2] 姜楠，王景升、资产评估[M]、大连：东北财经大学出版社，2007、
关键词：追溯性价值评估 未来价值评估 评估报告
资产评估是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。我国《资产评估准则――评估报告》中指出：“评估基准日可以是现在时点，也可以是过去或者将来的时点。评估报告栽明的评估报告日通常为注册资产评估师形成最终专业意见的日期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。”。美国评估准则（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，简称USPAP）在评估报告准则中提出：评估基准日是确定价值意见的基础，评估报告日则表明评估师对评估基准日市场和资产状况的评价是未来的、现行的还是历史的角度。因此，针对评估基准日与评估报告日之间的关系，存在追溯性价值评估、现行价值评估和未来价值评估②。在评估实践中，大多数情况下进行的是现行价值评估，对于追溯性价值评估和未来价值评估的适用性及可能存在问题的解决对策的探讨，有利于加深对评估报告准则的理解，保障评估报告准则的有效实施和提高评估报告质量。
一、追溯性价值评估与未来价值评估的内涵
我们可以从理解评估实践中两个十分重要的日期――评估基准日和评估报告日的内涵入手，来了解追溯性价值评估和未来价值评估的具体内涵。
由于随着时间的推移，资产所处的宏观经济条件、面临的市场情形以及自身的状况都在不断地发生变化，所以资产的价值也在不断地发生变化。而在实践中，我们只需要知道被评估资产在特定的某个时点的静态的价值。而无须知道资产连续的动态价值，所以我们可以根据评估的特定目的选定某个时点。来判断评估对象在该时点所处的假设条件下的公允价值，这个时点就是评估基准日，它是确定资产状况、市场条件、资产价值等的基准日期。评估报告日通常为注册资产评估师形成最终专业意见的日期。
当评估基准日与评估报告日相同时，评估结果反映的是被评估资产的现时公允价值就是现行价值评估；当评估基准日早于报告日，评估结果反映的是被评估资产在该评估基准日的公允价值则是追溯性价值评估；比如，在现实中常遇见的联营法律纠纷中需要确定联营双方投入的资产的比例，这时就需要对联营双方联营时投入资产的价值进行追溯性价值评估。又如，委托方或其他相关当事人对其他评估师在过去的某个时点出具的评估报告有异议，此时评估师就需要对报告中的被评估资产进行追溯性价值评估。以对前边的评估报告的结论进行复核。再比如，涉及遗产或继承税等的税基评估等等，都需要评估师对资产做追溯性价值评估。当评估基准日晚于评估报告日。评估结果反映的是被评估资产在该评估基准日的公允价值，则是未来价值评估。比如，开发商需要抵押贷款进行项目融资时，用以抵押的标的是在建工程甚至是规划中的工程，此时就需要评估师在充分的调研掌握足够多的现有数据的基础上，对在建工程甚至是规划中的工程的未来价值进行合理的推测估算，从而对相关当事方提供合理的专家咨询意见。再比如以现金流量为基础对企业价值进行评估时，确定现金流预测期期末价值时，需要评估师对企业预测期期末的价值进行合理的未来价值评估。
二、追溯性价值评估与未来价值评估的适用性
美国评估准则指出追溯性价值评估和未来价值评估适用于动产和不动产评估。我国在资产评估准则中并没有明确适用范围，即意味着所有类型的资产都可以进行追溯性价值评估和未来价值评估。我们知道追溯性价值评估、未来价值评估与现行价值评估的划分是由于评估基准日的选择不同，并不关乎资产的具体类型，但是是否无形资产和企业价值评估也可以进行追溯性价值评估和未来价值评估，值得我们进行探讨。
从理论上讲，除了动产和不动产之外的其他资产，例如无形资产、企业整体资产等也像动产和不动产那样在过去的某个时点或将来的某个时点具备价值，并且也可以用资产评估的三种基本方法――市场法、成本法、收益法的一种或多种，对他们在该时点的价值进行评定估算，所以从理论上说对无形资产、企业价值等进行追溯性价值评估和未来价值评估是成立的。
在实践中，根据资产评估不同的特定目的，我们确定被评估资产的价值并选择评估基准日，通常会有以下五种情况，我们分别依次进行分析。
情况一：估算被评估资产（除动产不动产之外的其他类型资产，如无形资产、企业价值等，下面四种情况相同，不再做同一表述）在当前市场条件下的现时价值。这就是资产的现时性价值评估，评估界对此无争议，不做讨论。
情况二：估算被评估资产在过去的某个时点面临当时的市场条件的价值。这种情况下，评估师应当尽可能多地搜集相关资料，以对评估基准日时被评估资产的状况、当时的市场条件等进行人为的“历史还原”，并参照当时的价格标准、法律条文等对被评估资产的价值做出合理的判断。
情况三：估算被评估资产在过去的某个时点但面临现在的市场条件的价值。这种情况下，评估师同样的需要对被评估资产在评估基准日的状况进行人为的“历史还原”，但不同情况二的是，评估师必须假设还原后的资产处在当前的市场条件下，使用当前的价格标准、法律条文等对被评估资产的价值进行合理评估。
情况四：估算被评估资产在将来的某个时点面临当时的市场条件的价值。这种情况下，评估师在充分收集信息资料、恰当判断趋势的基础上对被评估资产在评估基准日的资产状况、市场条件等进行合理的预测，并对被评估资产的价值进行估算。
情况五：估算被评估资产在将来的某个时点但面临现在的市场条件的价值。这种情况下，评估师在充分收集相关信息资料的基础上合理预测被评估资产在评估基准日的状况，并假设已预测状况后的被评估资产处在当前市场条件下，使用当前的价格标准、法律条文等对被评估资产的价值进行合理评估。
对于情况四，由于评估结果反映的是被评估资产在将来某个时点当时的价值，在实际评估实践中并没有什么应用，因此并不多见，所以这仅是理论上的分析。对于像无形资产等其他类型的资产而言，虽然情况二、情况三、情况五依赖于更多的假设，所需要的技术手段也更复杂，结论的限制条件也更多，但是它们的最终结果都是评估师对特定情况下资产的价值在科学分析基础上的一种合理评估。
通过以上分析，无论从理论方面考虑还是从实践层面讲，本文认为对无形资产、企业价值等进行追溯性价值评估和未来价值评估既是合理的又是可行的。
三、追溯性价值评估与未来价值评估中应关注的难点问题和对策
经过以上分析，我们得知从理论上来说，对不同的资产进行追溯性价值评估和未来价值评估都是能够实现的，但是在实践中，这两种类型的评估又与现实性价值评估有着明显的不同。这体现在其复杂性和操作上的困难，下文将予以进一步的探讨分析。
（一）在实践中，追溯性价值评估有如下难点
1、对于评估基准日与评估报告日期间的资产的状况以及市场情况等，它们实际已经发生，评估师等相关人员也已经知道。若评估师采用收益法等方法对被评估资产进行追溯性价值评估时，评估对象相对于评估基准日的未来收益该如何准确地确定？
2、由于评估基准日可能相距评估报告日久远，待评估资产的状况可能发生比较大的变化，评估师应该如何有效地收集评估所需要的资料，并对资料怎样才能做出合理的取舍？
当然如果评估师能够找到评估基准日附近其他评估师出具的评估报告，并以此来作参考来取舍或许会是一个比较好的情况。
3、由于评估基准日距离报告日较远。市场状况可能已经发生比较大的变化、收集到的资料数据可能满足不了评估基准日后的某些时点，这就需要评估师确定一个截止日期，那这个截止日期应该如何合理地确定。
（二）在实践中，以常见的用在建工程作为标的进行抵押贷款为例来说明未来价值评估的难点
为了更好地给相关当事方贷款决策提供咨询意见，评估师一般要对在建工程未来价值做出两种不同的评估：在建工程完工时价值的评估和在建工程达到稳定使用率时价值的评估。为了完成这两种未来价值评估，评估师可以同委托方一道选择两个不同的评估基准日，对同一在建工程做出两个不同的未来价值评估，以服务于不同的评估目的。
1、由于评估的是在建工程未来某个时点的价值，在建工程在评估基准日时的状况（包括完成情况、实际使用情况、各种实体经济特征等）、所面临的市场条件、当时的宏观经济运行情况、价格标准、相关法律法规等该如何合理有效地预测。
这需要评估师充分收集实际可获得相关历史数据，比如，在建工程的预计建筑期限、开发成本，当前的建造进度和水平，已l生的各种成本实际支出，现有的市场情况、可比项目的收益和支出水平，与可比项目的优劣势对比分析，当前的宏观经济运行情况等等，在这些实际数据的基础上，运用科学合理的方法，使用审慎的科学假设进行趋势分析和合理预测。并在出具的评估报告中披露相关分析的时间阶段和合理的限制条件。