【关键词】商业银行个人住房贷款风险
不论是基于我国的传统观念还是人们的实际需求而言，住房需求始终是一种刚性需求的存在，因此做好个人住房贷款风险防范工作，对于商业银行个人住房贷款业务就具有十分重要的作用。并且随着我国政府对于房市政策的不断调整，针对日益升高的房价进行持续的调控，从而使商业银行个人住房贷款的风险也不断加大，对于商业银行而言不确定的因素太多，因此就愈发凸显出风险防范的实际意义。
一、个人住房贷款的含义、特点
（一）个人住房贷款的含义
任一自然人向商业银行提出申请，用于购置一般性自用住房的借贷行为被称为个人住房贷款。为了规避借贷风险发生所带来的损失，一般需要申请住房贷款的自然人向所申请的商业银行提供相应的担保。
（二）个人住房贷款的特点
同其他形式的个人贷款不同，对于购置住房所需要申请的贷款一般存在如下几个特点：首先是由于是购房贷款，因此资金需求相对而言就比较巨大，同时由于数额的巨大而贷款个体的偿还能力是有限的，因此贷款的还款日期就相对更加长久一些，一般在10～20年左右。其次是由于贷款的申请者是单一自然人，并且贷款的目的和用途职能用于购置自用房屋，因此这也就导致了个人住房贷款的特殊性。然后是对于贷款的偿还方式是以月为偿还周期，进行贷款偿还结算，逐渐的分期偿还方式。最后是对于申请贷款所做的担保措施，一般情况是以本次贷款所购房屋为担保。
二、商业银行个人住房贷款风险的防范
城镇居民的住房需求与普通百姓的日常生活紧密相关，这不单单影响着住房相关的产业链，而且还关乎到社会和谐、稳定，经济总体的平稳、健康运行，通过将我国目前的经济环境同历史上所发生经济金融危机的环境相比较，会发现个人住房贷款的坏账率是诱发经济危机的重要因素，因此必须要做好对于个人住房贷款的风险防范。
（一）严格执行国家的房贷政策
为避免个人住房贷款的坏账率发生时，追讨贷款抵押困难这种情况的发生，就必须严格遵守、执行国家的房贷政策，从法律制度的层面上规避个人住房贷款的风险，最大程度上降低商业银行的损失。依据我国最新出台的关于房屋贷款的相关政策，并严格执行其中关于具体房屋贷款的相关细节：首次申请个人住房贷款的申请者在购置不小于90平米的住房时，其首次付款比例必须要大于等于30%；而对于申请贷款购买二套住房的申请者按规定，其首次付款的比例必须大于等于50%，且基准利息税率必须要高于1.1倍；而对于申请贷款购买第三套住房的申请者按照规定，其首次付款的比例必须在二套住房的基础上进行大幅度的上涨，详细的上涨幅度可以由给予住房贷款的商业银行结合风险评估，进行适当的调整。国家的相应管理部门应当结合市场的具体情况，科学、合理的评估个人住房贷款的风险，加强商业银行的管理。对于市场上利用房屋进行不合理炒作、和投资性的购房情况要进行政策上的限制，抑制房地产的泡沫扩大化，根据风险评估状况在房价极度不合理，同时房屋的供需不足地区要适时的停止二套以上住房的贷款申请。
（二）完善银行内部信贷管理机制
首先要做到对于房贷申请者的资格进行严格的审查，对于申请个人住房贷款者的信用审查能够最大程度上的避免贷款风险的发生，在对于申请者的贷款资格审查的过程中需以其，稳定的现金收入为主要基础，通过科学、合理的评估从动态的角度对申请者进行全面的分析，综合考虑申请者是否具有稳定的工作、其家庭的具体支出情况、以及预期其孩子的教育成本以及家庭医疗成本等因素，最终做出全面的、真实可靠的信用评估；其次在对于已经完成贷款申请人的信用评估调查之后，对于每一个贷款申请者的信用调查都要再进一步的进行内部的审核工作，在再次审查贷款申请者的信用状况及风险情况时，还要将侧重点放在对于进行本次信用调查的调查者身上，审查其是否尽到了信用调查的相应职责。最后在对于个人住房贷款发放之后要加强追踪、管理，要定期的针对贷款申请人的财务状况进行评估、审查，对于贷款申请者的工作变动导致的资金变动、担保抵押转移、变动等情况要进行跟踪分析，一定要最大程度上确保贷款抵押资产的安全性，依据贷款申请者的还款情况做出适当的信用调整，对于到期未还款的贷款者要加强催收工作，尽量避免贷款损失。
（三）实行住房抵押贷款资产支持证券（MBS）
实行“反债务俘获”。与“反债务俘获”相对应的当然是“债务俘获”，所谓的“债务俘获”是经济学中“俘获理论”的所延伸出一项理论观点，“俘获理论”即就是由于政府在制定政策的过程中其所针对的对象太过强大，而所制定的政策反而有利于原本要针对的对象，即政策的制定者反被俘获。因此在个人住房贷款中随着我国经济规模的不断扩大，房地产市场的繁荣个人住房贷款的数额比例不断增加，随之而来的个人住房贷款风险也不短加大，因此为了避免商业银行处于“被俘获”的地位，就需要通过运用证券市场等方式将商业银行的个人住房贷款进行“反债务俘获”。商业银行可以通过个人住房抵押贷款支持证券（MBS）将申请住房贷款者的抵押住房，作为一种证券化的信贷资产在证券市场上进行销售，从而降低商业银行的信贷风险，实现银行现金流的充足，改善我国商业银行中以短期存款、长期贷款为主的矛盾问题。
（四）建立个人住房贷款风险预警系统
由于房地产市场与国家的政策、宏观经济因素等具有密切的关系，因此只有通过建立个人住房贷款的风险预警系统才能够，有效的应对贷款风险的发生，以及尽可能降低引发风险所带来的损失。针对我国的实际情况，制定相应科学、合理的应急机制，面对一些潜在的威胁能够及时的应对和解决。
三、结束语
本文主要分析了我国商业银行个人住房贷款的风险防范问题，简单解读了个人住房贷款的具体含义及其相应的现实特点，重点阐述了商业银行个人住房贷款风险防范的具体措施，主要有：严格执行国家的房贷政策、完善银行内部信贷管理机制、实行住房抵押贷款资产支持证券（MBS），实行“反债务俘获”、建立个人住房贷款风险预警系统从而降低个人住房贷款的风险，希望通过本文的研究，能够为我国商业银行防范个人住房贷款风险提供一些参考、借鉴。
参考文献
[1]周意.次贷危机与我国商业银行个人住房贷款的风险防范[D].上海财经大学，2012（02）.
[2]秦涛.次贷危机对我国个人住房贷款风险管理的启示及对策研究[D].中国人民大学，2013（23）.
1以房养老保险概述
1.1政策背景
第六次人口普查数据显示，我国老年人口（60岁及以上）总数已达到1.73亿，人口老龄化水平达到12.54%，而且65岁及以上的老年人口达到1.15亿，人口老龄化水平为838%，养老成为“国家难题”。中国的经济发展不及人口老龄化速度，国未富而民先老的现实使我国养老压力逐步攀升，我国养老负担日益沉重，以房养老保险模式在此背景下应运而生。
自2006年起，政协委员向我国有关部门提交关于“以房养老”试点的提案，之后在上海、广州、南京等地都进行过一定的试点。2014年3月，武汉市被保监会纳入以房养老保险试点城市，武汉市政府也大力支持保险企业创新养老服务，在以房养老保险方面进行积极探索。2014年8月，国务院下发《关于发展现代保险服务业的若干意见》，其中正式提出要充分发挥保险业社会管理功能，构筑保险民生保障网，完善多层次社会保障体系。
虽然国家在政策上不断推动以房养老保险的推定，但法律规定，我国居住用地使用期限、传统观念以及房价波动等仍是现实障碍。在行为金融学视角下，人们的选择往往具有内在的心理倾向，且不具有绝对理性，因而多数情况下选择倾向是导致其最终决策的直接原因。量化居民的选择倾向，对于理解居民的养老选择，测度以房养老保险投保意愿，具有明显的可操作性和现实性。
1.2研究现状评述
（1）国外研究现状评述
“反向住房抵押贷款”这一概念由HenryBartel和MichaelDaly最先提出，指老年人将个人房产资产转化为稳定的现金流，在此同时保留居住权。
20世纪90年代，Jacobs等人的研究结果表明，有相当一部分符合条件的贫困老年人可以通过住房反向抵押贷款摆脱贫困。21世纪初，BarbaraRStueki进一步分析了住房反抵押贷款的必要性以及可行性，对于将反抵押贷款收入都用来购买长期保险的老年人，政府豁免他们前期抵押贷款所应上缴的保险费用，会刺激借款者将倒按揭用于长期医疗保险中。
除美国之外，日本学者Mitchell和Piggott的研究结果表明在日本发展住房反向抵押贷款首先要从政府政策层面上予以支持。RobertBuckley和KimCawrtright等论证了倒按揭贷款在俄罗斯的潜在需求及其能否改善老年人的贫困问题。GeorgeLiondis经调查发现澳大利亚的住房反抵押贷款业务规模将逐步扩大，并对住房反向抵押贷款在澳大利亚的开展持乐观态度。
（2）国内研究现状评述
在中国，以房养老最早由胡江涛和曾祥瑞（1995）提出，对住房反向抵押贷款的构成要素、产品分类、市场需求、风险以及防范进行了详细的分析。孟晓（2002）对住房反向抵押贷款寿险业务开展提出了一些建议。
邹小?M、张晶（2006）参考国外文献基础上提出了细化的保险精算定价模型。陶昱（2010）提出了需要由政府部门介入，保险机构担保的反向抵押贷款证券化运作模式。在此研究基础上，同年耿晓君在《我国城镇住房反向抵押贷款运作模式研究》中提出政府、保险机构、中介机构等参与的房地产一级市场和证券化市场相结合的住房反向抵押贷款的运作模式。刘大伟（2011）针对广州市推行以房养老保险分析了以房养老保险风险稀释对策，并对其可行性进行了深入的探究。
国内以房养老保险的研究多限于对其可行性、风险性的研究。学者的研究多直接照搬国外成熟的理论成果，处于一定高度研究以房养老保险的相关问题。而现实要求我们必须从新的角度思考问题，了解老年人心理选择倾向。
4实证结论
4.1结论
在中老年人群体中，以房养老保险投保意愿并不高，持有积极观点的只有18%，远远小于支持“子女赡养”老人的74.50%。但对于“自助养老”持反对态度的老年人占半数之上，这表明目前我国对于机构养老的探索的必要性与紧迫性；随着养老观念与金融普及意识的提升，金融服务机构的完善，老年人对以房养老保险的接受度有很大的上升空间。
4.2结论分析
综合相关文献及数据，本文认为以房养老保险投保意愿低迷原因可能基于以下四个方面。第一，房地产难以评估。由于起步较晚，中国房地产评估机构较为不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果。老年人由于缺乏专业评估知识，难以确定机构评估房产价格的合理性与准确性，因此对机构缺乏信任。第二，养老观念老旧。当前中国经济不到发达水平、贫富差距不容忽视，中低收入群体常常以几十年的储蓄来购买房产。因此房产作为一种“高价值标的”，在家族传承中属于不可或缺的要素。因而老人不想将房产抵押给保险公司，以贷款养老。第三，保险机构不完善。原有的保险机构强制性、干扰性宣传让老人不愿意接触保险产品。保险公司的营销手段与赔付手段都仍有较大欠缺，并且服务参差不齐。第四，适用人群范围小。按照现有情况分析，最有可能是没有继承等问题的独居、孤寡、膝下无子女或子女定居国外的老人参保，而这类老人在我国并不占多数。
5对策与建议
51保险公司与专业房产中介公司联合
保险公司可与专业的房产中介公司进行“强强联合”，共同探索以房养老新领域。一方面，传统房产公司变现能力更强，在售卖和出租方面可以弥补保险公司的弱项，这对于保险公司获得房产之后的置产处置有很大益处；另一方面，在投保时或保险期间之内，房产的估价可以由专业的房产公司进行，房产中介丰富的估值与处理经验可使得保险过程更加科学化与便捷化。
52保险公司与中老年人加强沟通
为了增强营销效果，保险公司应主动走进养老院、福利院与社区，支持中老年娱乐活动，通过开展养生讲座、节日送温暖等较为被老年人欢迎的沟通方式，不断强化与老年的感情纽带，改善老年人对于保险公司原有印象；应扩大以房养老保险的宣传力度，和大型超市、医院等与老年人相关的企业进行合作宣传，注重引导老人形成新的消费观念，增加用于改善生活的消费，包括看病、旅游和保健，为以房养老保险的进一步推行奠定客户基础。
53推进以房养老保险条款通俗化
相比于一般的投保人群，老年人对于保险单证的理解更为困难，因而在以房养老保险条款的设计上更应注重保单通俗化。应尽量使得保险单证简单易懂，业务流程明确，使投保老人便于理解和接受。此外，保险公司在现实的展业过程中，对于保险文书的解释，应采用口语化表述与交流，并听取老人意见，依据实际情况改善交流方式，不断创新与投保人的沟通方式，实现双方的有效互动。
【关键词】房地产业技术制度创新
一、房地产业的问题可以看作是一个发展问题
当前,在中国房地产业发展过程中出现的各种问题,成为社会议论的焦点和热点。目前评论主要聚焦于房地产业发展中明显的周期波动、供需的尖锐矛盾以及房价居高不下导致的民生思考和经济发展思考,分别从房地产业的产业经济属性、资本品属性和(准)公共物品属性等出发,对房地产业的相关发展规律进行了研究,可谓切中肯綮,相关文献不需赘述。
尽管房地产业具有诸多属性,但它首先是一个以满足消费者居住和其他生产运营用途为目标的产业,它的其他属性从属于这一属性,且受这一本质属性的影响和制约,无论是投资需求还是其准公共性,都以产业本身能提供的功能为依归(试想,如果房地产业本身没有足够能力建设符合需求的物业,其他一切都是空谈)。而且,目前房地产业所出现的各种问题,无论是民生问题还是产业波动问题,都与其自身产业发展程度有关。我们固然可以说,房地产暴利现象、供求结构性矛盾现象等与城市化进程、金融市场的不完善、土地政策的不规范有关,但仔细分析,都与我国房地产业自身发展很不成熟相关。
相关分析说明,当前房地产业内部的技术创新能力、盈利能力、抗风险能力、产业组织结构等都处于初级阶段(陈淮等,《地产中国》,2008,序7-8页)。我国的房地产业自二十世纪90年代算起的话也不过近20年,在相关市场制度上更残留着计划经济的痕迹,与欧美发达国家的成熟产业具有很大的距离。如果把近几年的房地产业调控看成是一种产业发展过程中的自然洗礼的话,我们才刚刚经历,而别人已经经历多次,并从中演化出各种成熟的制度以及技术。譬如房地产投资信托基金(REITs),譬如多重上市服务系统(MLS),譬如住宅产业化的推广,譬如住房保障制度的完善(如住房合作社和住房储蓄体系),等等。以上这些制度和技术的形成,使得这些成熟国家的房地产业比较好地完成了产业功能,在发展中没有引起较大的问题。由于中国房地产业缺乏相应技术和制度,在面临一些尖锐矛盾,如人民日益增长的住房需求和不足的供给能力的矛盾时,必然会造成市场行为的扭曲和失衡。
因此,本文把目前出现的各种问题本质上看成是一个产业发展问题。也就是说,首先把房地产业视为一组特定的技术和制度结合体,以更好地满足消费者居住和其他房屋用途为产业目标。至于投资品属性和准公共品属性等问题,与完成这一目标的能力有关。如果房地产业自身发展不够,满足合意住房需求的能力不足,就更会造成产品稀缺性,由此提升其金融属性(投资品)并加剧民生问题。至于当前重点关注的那些问题,则属于产业发展中的特殊发展阶段,与当前中国处于转型时期和大规模城市化的阶段特点有关。房地产业本身的技术创新能力、抗风险能力、以及产业相关配套制度不完善,这一系列不足都在这一阶段被放大出来,成为社会焦点。
二、房地产业发展的特殊性
与一般产业类似,房地产业的产业发展进程也呈现了规模化、专业化、品牌化等特征。即通过市场竞争,某些优秀企业市场占有率扩大,规模递增。而扩大的市场规模也会促进专业化分工,某些产业环节独立出来,为市场提供专门化服务,如各类设计事务所、专业营销公司、物业管理企业等独立出来,专门从事产业环节上的某一块。
房地产业发展的特别之处在于:一是房地产业资本需求量巨大,资本是其发展的关键要素。要实现产业能力升级,必须有效解决资本需求问题,这是房地产业发展过程中面临的第一个问题。二是房地产品供给和需求上的区域性,区域性决定了企业发展受到地域限制,无法充分利用规模化和专业化的优势。要促进产业发展,关键问题在于如何提高房地产业的流动性,在供给和需求层面寻找突破区域性的方法和途径。三是房地产品的稀缺性问题,这种稀缺性部分是由其区域性带来的,房地产品无法自由流动,而需求是自由流动的,这种配置会造成局部供给不足,引发局部价格上涨。这一性质导致它成为投资品,引发局部泡沫,这必然给产业的发展带来影响。从另一方面来说,房地产品成为投资品的本质跟土地的资源有限性有关,资源有限,而在此基础上附着的需求随着经济的增长而增长,这就具备了投资性质并被作为投机目标。后者是稀缺性产生的源头,而前者导致的房地产品的差别化更加剧了这种稀缺性,并且是稀缺性的具体表现(往往表现为某些城市、某些区域的稀缺性更加明显)。四是房地产品与土地的关系,土地是房地产业不可或缺的资源,而土地具有公共性,满足人民居住需求是政府的公共政策目标,这决定了房地产业的发展受到政府政策的特别影响。要使得房地产业能够健康发展,必须提出一套有效的方法,解决产业发展风险,包括住房保险问题、住房保障问题、风险分担问题等。这些问题不解决,房地产业的发展就会直接受到非市场因素的影响,成为社会性问题。
三、房地产业发展阶段和相关制度创新
关于房地产业的发展阶段,不同国家有自己的发展历程。美国印第安纳大学商学院房地产研究中心主任JeffreyFisher教授认为可以把美国商业房地产市场发展划分为六个阶段:区域市场阶段、区域投资者阶段;房地产投资辛迪加阶段;房地产投资基金阶段;商业房地产贷款证券化阶段;房地产投资国际化阶段;衍生房地产相关产品阶段。这一划分侧重从美国房地产业发展阶段中的一些关键事件出发,分别以产业组织、融资手段、风险分担手段和一系列的金融创新为标志。在其背后,则是美国房地产保险制度、监管制度和住房保障制度的完善,如政府成立专门的机构来实施抵押贷款证券化、政府参与建造一定的经济适用住房、实施公平住房政策等。
在日本,采取了独特的住宅金融公库模式,向普通居民提供长期低息的住宅资金为推动房地产业的发展起到了很大作用。日本的产业组织结构则是把产品开发、生产、销售看成是一个整体,以谋求提高产品的质量和生产效率,缩短交货期,并率先推行住宅产业化,大大降低成本、提高劳动生产率。
在英国,则推行了较多的房地产证券化举措,如单一资产房地产公司、单一房地产所有权信托、房地产收益凭证计划等,通过一系列创新提高了房地产品的流动性,大大提高了融资效率,促进了房地产业的发展。
结合其他相关资料的分析,如Porter(2003)、HuDapeng、Pennington-Cross、Anthony(2001)等关于房地产业演变的研究,可以大致归纳房地产业的发展进程:经过市场竞争,获得品牌优势;通过资金、品牌运作等实现规模化;突破区域限制,提高流动性,产业组织更优化;更充分的专业化分工和产业化运作;机构化,证券化,使资金获得更容易、更低成本,且分散风险;建立更完善的保障体系。最后,形成了一个比较成熟的房地产业。
四、成熟的房地产业特征:技术和制度
1、房地产业经营的规模化、专业化程度高
譬如,美国房地产业分工明确,有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务机构等。土地开发商负责土地开发,地块划分商负责地块的规划设计,中介经纪商负责市场销售策划,保险机构负担灾害风险、抵押信用风险,抵押服务机构则负责抵押贷款的后续管理。高度的专业化分工使每一市场参与者都具有丰富的相关专业经验和知识,而且实力雄厚(这也是专业化分工的结果),由此也促进了房地产管理和服务具有较高的效率。在美国,房地产投资高度专业化,如大型商业中心,一般都是由大型房地产公司或基金开发并持有产权,然后由商家租赁经营。至于工业地产方面,也比较多的借鉴项目开发中常用的BOT模式。另外,美国绝大多数的房地产的转让、抵押、租赁等都是通过中介服务公司实现的,这也正体现了美国房地产业成熟化、市场化。目前,美国绝大多数房地产买卖业务通过网络进行,尤其是MLS(多重上市服务系统)的完善和推广,在美国、加拿大等都已形成全国性的MLS,几乎所有的房地产经纪人员都已加入了这一网络。在住房建设方面,诸多住宅智能化技术已广泛普及。比尔・盖茨的豪宅广泛应用智能化技术实质上体现了美国房地产建设理念的一个潮流。
2、房地产证券化程度高
房地产证券化即是把房地产投资的主体从单一个体分散到证券市场,通过证券市场来筹集资金、分担风险。这大大提高了筹资效率,也降低了行业发展风险。这方面主要的工具有REITs等。房地产投资信托基金(REITs)的构想来自于共同基金(MutualFund),REITs的投资人覆盖了机构投资人(特别是社保基金、退休基金、养老基金和企业年金)与小额投资人(广泛参与市场的中小投资者)。投资人之所以会选择REITs,是因为REITs的高成长潜力和长期而言相对稳定的资本利得。2004年12月的统计,美国国家房地产投资信托基金协会(NAREIT)的综合REITs指数总回报率,在一年、三年、五年、十年、十五年和三十年的周期中都超过了标准普尔500指数、NASDAQ综合指数和道琼斯工业平均指数。这种证券化降低了投资风险,为房地产业的发展带来了丰富的低成本资金,促进了整个产业的发展。顺便要说明的是,当前正在延伸发展的次贷危机体现的是金融过度自由化的弊端,而房地产信贷只是被作为了一种媒质。没有房地产,金融衍生工具越来越脱媒和缺乏监管也会在其他领域掀起危机,只是由于房地产品的广泛性以及标的额大而造成了重大的影响。
3、房地产保险制度健全
保险业在美国房地产发展过程中扮演着重要角色,是房地产市场健康发展的保证,房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、产权保险等。健全的保险制度分散了房地产投资风险,使房地产投资、买卖、抵押等安全可靠,房地产成为一项收益稳定、风险有保障的投资工具,这也促进了房地产业的发展。与我国的情况对比可以发现,譬如四川大地震后,诸多由于抵押、或者交易方面的风险、造成了很多纠纷。而在这些领域发展落后的现状也会影响到人们的预期,不利于人们购买房地产作长期投资,而单一的将收益到出售溢价上,使得整体风险过大。从长期来看,对产业发展的危害很大。
4、社会保障制度完善、成熟
成熟的房地产市场已发展出一套成熟、完善的社会保障制度,如新加坡的公屋制度、德国的社会福利房、住房合作社和住房储蓄体系、和我国香港的保障性住房供应体系等,都比较好了履行了社会保障职能,促进了房地产业的健康稳定发展。
(注:本文受教育部人文社会科学研究课题“基于技术和市场特征的产业组织演化和产业政策研究”基金资助,项目编号:06JC790015。)
【参考文献】
[1]陈淮等:地产中国:引导我国房地产业健康发展研究[M].企业管理出版社,2008.
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