关键词：房地产市场；限贷政策；宏观调控；差别化信贷
中图分类号：F293.3文献标识码：Adoi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.10.20文章编号：1672-3309（2012）10-57-03
一、我国房地产现状
房地产行业的发展关系到财政、金融、土地、企业等各个领域，也带动着建筑、水泥、钢材、家装和服务等各个行业的发展。而近几年，我国房地产市场泡沫越来越大，房价一路飙升，远远脱离了中低收入家庭的购买能力，人们的基本生活得不到保障，从而影响社会的稳定和经济的发展。
为应对不合理膨胀的房地产市场可能出现的危机，2011年，政府主动出台了限购令、限贷令、限价令、保障房建设等“组合拳”，在此调控下，房地产市场的投资和投机需求初步得到了有效遏制，房价有所回落。
2012年初的政府工作报告明确提出，要继续做好房地产的市场调控，进一步巩固调控成果，促进房价的合理回归。可见，2013年的楼市同样是极其复杂与关键的一年，甚至会出现利益群体间为各自利益与调控相抗衡。因此，要在清楚地认识到调控的重要性与难度的同时，也要采取必要的措施来应对可能出现的各种问题，不能刚看到一点成绩就掉以轻心，要保证调控顺利地不打折扣地实施，只有这样，才能将楼市拉回健康发展的轨道，才能真正满足广大人民的根本利益之一——住有所居。
二、近几年房地产市场限贷政策的梳理
我国房地产市场与金融体系有着千丝万缕的联系。对房地产商来说，房地产作为资金密集型产业，需要来自金融体系的资金支持；对房屋购买者而言，房地产的价格特征使得大部分购买者需要通过按揭贷款等金融工具实现对其的购买。在我国以银行为主导的金融体系下，银行贷款成为房地产融资的主要方式。
限贷政策总的来说是指，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，对贷款购买商品住房严格执行首付款比例和贷款利率规定；加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房[1]。
政府出台的具体政策有：2010年的限贷政策分三轮进行调控：第一轮是2010年1月7日国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中指出，要加大差别化信贷政策的执行力度，即申购第二套以上住房的贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
第二轮调控是2010年4月国务院强调实行更为严格的差别化住房信贷政策，即对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高或暂停发放购买第三套以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010年的第三轮调控进一步严格，9月份出台暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；首套房贷首付比例提至30%。第二套房贷首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2011年的调控延续了上一年的强力度调控，并且进一步强化，可谓更为严格，5次上调存款准备金率，利率共提高了2.5个百分点；4次上调存贷款基准利率，共上提1.25个百分点；1月26日国务院常务会议出台新的房地产市场调控政策措施（即通常所说的新“国八条”）进一步强化了差别化住房信贷政策，即贷款购买第二套住房的首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；人民银行各分支机构可根据当地政府新建住房价格控制目标和政策要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。8月份央行再次强调进一步执行好差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款；而年终时下调0.5%的存款准备金率，是35个月以来首次下调，释放4000亿资金，给2012年的形势带来更多的不确定性与复杂性[2]。
2012年在政府工作报告中指出：继续调控房地产市场，促进房价合理回归，也奠定了2012年房地产市场的基调还是“调房价”，但是我们也可以看到前两年调控房价的举措，对政府、企业等一些部门造成了不小的冲击。2012年出台的微调措施，两次存准率的下调给房地产带来利好消息，银行可贷资金的规模扩大，部分银行对住户房地产按揭贷款政策或再度微调，房地产贷款利率优惠空间重新打开。
三、对限贷政策有效性质疑的修正解释
限贷政策是政府为调控房价出台的组合拳之一，其在调控过程中起着非常重要的作用。通过分化刚需与投机的购房行为，可以有效冷却楼市投资投机热潮，防止房价继续加速上涨。但是，有些学者对其提出了质疑，限贷政策作为宏观调控政策之一，不可避免地存在一定的局限性以及在实施过程中会存在困难。
（一）限贷政策同限购政策类同，都是政府进行宏观调控的工具[3]
限贷与限购政策的不同之处，限购政策更强硬，行政手段的强制性表现的更突出，即使是有钱有能力买房的人都不许其购买房产，显然这种政策不能长期适用；但是，限贷政策相对更温和，它是将购买非自居房的购房者的购房成本提高，部分抑制投资投机需求，如果购房者自身不在乎成本的提高，有足够的钱想购置多套房产还是可以进行购房行为的，并不抹杀作为市场参与者根据自身需要自由做出选择的权利。
不仅如此，我们还应注意到，现阶段的情况是，市场机制自身无法引导房地产市场向健康有序的方向发展，正需要政府这只有形的手来调节。我国市场机制还不够完善，需要有形的手来“指挥”，而且机制、制度的建立不是一朝一夕的事，这也就决定了政府长期的温和适当的调控是必需的。限贷政策作为划分刚需与投资投机需求的有效调控工具，引导市场的合理有序发展，是可以考虑将其长期化、制度化的。
（二）银行作为限贷政策的直接实施者，在面对银行自身“利益”与“责任”的取舍时，是否会将限贷政策有效地执行，也是值得商榷的[4]
为响应中央政策，银行限制信贷规模，大力压缩房地产贷款，使银行的运营压力变大。银行相继取消了此前的首次普通住房贷款7折优惠的政策，实行以价换量的措施，部分银行甚至将利率上浮。基于上述现象，全国政协常委、大连万达集团董事长王健林在两会期间提交了一份名为《建议首套房房贷利率恢复7折优惠》的提案，成为2012年3月两会期间关于地产的提案、议案中指向最明确、建议也最具体的一份提案。王健林举例，由于各家银行取消了此前首套房贷款利率7折的优惠，甚至实行利率上浮，由此带来的贷款成本上升，足以抵消房价下降20%的好处。王健林建议，国家有关部门及时调整目前的信贷政策，对购买首套房和首次改善住房的群众，重新恢复房贷利率7折优惠。这样，房地产调控才能惠及所有中等、中低和低收入群众。
2012年2月份，北京、上海、天津、广州等全国12大城市的部分银行已将首套房贷率从之前的“上浮”5%—10%改为回归“基准利率”，目前房贷的基准利率为7.05%（5年期）。3月份，广州重现首套房折扣85折，目前，已有中国银行、农业银行、招商银行等多家大银行率先将首套房贷利率下浮到国务院允许15%的“下限”，预计其他银行也会有类似政策跟进。
2012年2月7日，央行提出，要继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。随后，四大行“联手”提出“要继续全面贯彻落实差别化住房信贷政策，要满足首次普通住房贷款需求，在基准利率内根据风险情况合理定价”。发改委日前也表示要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款的优惠政策，支持居民的合理购房需求。目前，北京大部分银行对首套房贷利率也多实行的是基准利率，部分银行可以给予9折或95折的优惠。这说明备受争议的房地产贷款政策2013年已做出了一定微调，对首套房贷款利率给予优惠，保护刚性需求。
（二）限购政策会伤及部分刚性需求，不利于解决部分具有还贷能力家庭的住房需求
应该承认，原有“一刀切”的限购、限贷政策容易误伤刚需买房人，包括一部分首次置业和一部分首次改善性买房人[5]。但是，通过具体的房地产贷款政策调整来看，前文中提到2012年在“优先保证首套购房家庭的贷款需求”下，通过微调政策来支持刚需。可以看出，2011年被误伤的刚需政府已经意识到，并采取措施进行了调整。政府在运用宏观调控工具时，也是一个不断完善的过程，在不同阶段面对不同现实情况，做出不同政策调整，并不应稍有不适的负面影响而将其调控措施否定。从最近出现的30个城市试水调控政策微调可以看出，限购限贷不会改变的大前提下，各地政府对于刚性需求的大力扶持[6]。
四、限贷政策长期化的必要性
（一）信贷差别化政策措施能有效引导和规范房地产市场健康发展，满足中低收入家庭的住房需求，弥补市场化缺陷
近两年来，国务院已多次出台房地产调控政策，从“加大差别化房贷执行力度”到“进一步强化差别化信贷政策”进而“严格实施差别化住房信贷”，措辞越加严厉。可见，差别化信贷政策在调控房价中的重要作用。
作为房地产调控部际联席会的牵头部门，住建部最近正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民首套购房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效机制。龙年春节后，北京、上海等特大城市的商业银行，相继恢复了首套住房85折的优惠利率[7]。要真正落实房贷差别化政策，不能仅仅依靠银行，政府应该采取其他配套措施。制定规范银行房贷业务的一系列规章，并进行严格监督，保护借款人的正当利益。监管部门要求商业银行将房贷办理流程透明化，借款人应有渠道确认自己贷款何时到款。
同时，公积金政策应该进一步向首套购房者倾斜，并适当提高贷款额度。近年来，全国各地纷纷调高公积金贷款额度。公积金贷款额度要提升并不简单，要依据一个城市公积金资金的总体运作情况，但上海目前已经能够用公积金资金支持保障房建设，从公平的角度出发，进一步支持首套购房者也是应该的。通过一系列的配套政策，能让绝大多数只能依靠自己解决住房问题的“刚需”，也能像廉租房、公租房、共有产权房享受者那样，享受到政府实实在在的支持。
（二）宏观调控将成为伴随房地产行业发展的长期现象
中国的城市化在快速推进，城市群的形成和城市人口的重新布局也使城市房地产需求出现上升的趋势。从整个城市化进程来看，未来中国还会产生更多的特大城市和大型城市，供给方面的矛盾将会成为房地产市场的主要矛盾。在可以预见的未来，刚性需求必将是房地产行业发展的重要支撑力量。住建部要求地方政府加快中低价位、中小套型普通商品住房的审批工作，尽快形成有效供应[8]。这就需要宏观政策的有效引导，将供给与需求进行有效的对接和匹配，中国房地产业发展的道路才会科学而持久的走下去。
（三）有人提出房产税或代替限购限贷令，本文并不否定该说法的合理性
事实上，2012年1月份重庆和上海已经开始进行房产税的试点，效果似乎并不尽如人意[9]。由于征收范围、征收基点、税率等细节尚需完善，而且，房地产出台所需要的硬件平台——全国房产信息数据库的建立尚待时间，因此房产税难以短期内在全国范围内推广征收。要从根本上通过市场机制发挥有效作用，使房地产市场自发地健康发展，需要进一步规范市场、完善制度和体制建设，而这是一个长期的过程，不是一蹴而就的。我们也必须看到，当前的房地产调控显现的效果只是初步的，而且这种效果的取得主要还是建立在限贷和限购的基础上，一旦这些政策放松，在其他调控机制有效发挥作用下，投资和投机资金还是会重新返回房地产市场，那将进一步加剧房地产泡沫，使之前的努力付之东流，而且也会直接威胁国民经济的平稳健康发展。因此，在其他有效地规范楼市的制度与体制还未完善下，与此相关的宏观调控工具的补充是非常必要的。
（四）在实际层面上，中央对房地产调控的决心是坚定的
总理在十一届全国人大五次会议举行的记者会上表示，中国房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。在谈到对房地产市场发展的观点时，表示“现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。”“房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也是不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。”[10]
（五）可能降低商业银行的开发信贷风险
在政府强有力政策的压力下，银行审时度势，更加谨慎的开展房地产业务，减少了过去“乘热打铁”的“趋利”行为，一定程度上降低了信贷风险。同时，在贯彻执行房地产调控政策的同时，我们还应注意房地产行业对整个经济的影响是很大的，房地产行业去泡沫化过程中对我国金融业尤其是银行业可能造成的冲击，必须提前做好风险防控工作。在调控房地产市场的同时，也能够保持经济稳定增长。
五、结束语
限贷政策也是要基于现实需要不断完善的，要继续深化推进差别化信贷政策，抑制过度的投资投机性需求，保护刚性需求，保障中低收入家庭的利益。让限贷政策有效配合政府的保障房建设、税收改革等其他政策，进一步常规化、制度化，形成较完善的长效机制。
参考文献：
[1]况伟大.房地产与中国宏观经济[M].北京中国经济出版社，2010.
[2]叶群.限贷政策[N].第一财经日报，2012-3-9.
[3]凤鸣.坚持房地产调控谨防楼市现“假摔”[J].中国房地产业，2012，（03）.
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[5]张雷.房地产市场困境与转机[J].房地产导刊，2012，（04）.
[6]王春华.如何寻找我国房地产调控的平衡点[J].中国房地产业，2012，（03）.
[7]林华.楼市调控又闻松绑声[J].中国房地产业，2012，（03）.
[8]两部委加快住房供应审批中小套型项目10天批[N].北京晚报，2010-9-27.
中长期内我国房地产的供求状况基本稳定由于经融危机在社会中所造成的影响，前几年流入的生产要素在一定程度上受到时滞性的影响，因而在房屋的供给方面并不会存在立即减少的现象。但是不管是在生产成本还是相关商品的价格，以及是否存在于预期变化当中，对于商品房的供给都会相应的给以增加。所以，在经济市场当中，尽管受到了金融危机的巨大冲击，但是在短时间内，针对房屋的供给还是处于一种较为稳定的状态。结合实际情况，站在长远的角度分析，随着我国现代社会经济的不断高速发展，房地产业在社会中的不断发展，依然是我国支柱产业，房产在供给过程当中依然有着稳步上升的局面。然而在长期发展中，我国房地产价格会有着高低涨落。
国家的内需扩大计划和地方政府对GDP的追逐房地产开发商及地方政府的推动下，可以制造短期的经济繁荣，甚至可以把GDP描绘得更美。但从美国次贷危机的经验中，我们可以看到，即使在美国这样金融监管严厉、金融市场发达的情况下，都会发生如此巨大的风险与危机。中国如果任由房地产泡沫吹大，后果也将显而易见。因为，就目前的情况来看，如果房地产不是一个炒作投机的市场，对中国的绝大多数居民来说，是没有能力进入这样高房价的市场的。一个居民没有支付能力的市场，如果仅是通过银行的金融杠杆来炒高房价、来制造短期的房地产市场繁荣、来增长GDP，那么这个房地产的泡沫一定会吹得比美国还要大。
房地产泡沫防范的思路与对策
加强对金融机构的监管房地产市场资金的主要来源点是金融机构，所以在房产市场当中想要有效的控制房价上涨，那么就必须要有力的控制去供给力，这才是房价控制的主要目的和有力的措施。当今社会金融创新，针对金融机构所实施的监管力度不断的进一步增强加大，然而付诸实践所采取的监管措施，通常情况却无法有效的与金融创新靠齐，由此便在很大程度上容易导致所实施的监管措施失败。所以，在实践过程当中，所采取的有力措施，只需要保证金融监管措施在具体运用的过程当中，能够有力的跟上金融创新的步伐，那么这种监管不管是在力度上，还是在方法上都是最有效的措施。
完善金融体系我国房地产在社会中不断发展，其本身的金融体系与银行制度之间有着密切的关联。我国银行业在涉足房地产信贷业务的时候，是在其本身没有健全完善的金融体制下进行实施的。我国针对个人所制定的信用制度以及低压制度还有低压保险机制，就目前而言都是处于以后总不完善的现状。然而，仅针对银行本身而言，其在发展和运营的过程当中依旧存在诸多缺陷的地方。例如不良资产过高以及资本资金充足等方面，这些不足的方面对于房地产信贷都产生了很大的风险。我国商业银行在发展中若要有力的解决以上问题，首先就应当冲其基础设计建设着手，将自身对于金融风险的抵御能力进一步加以全面增强提高；然而在商业银行内部当中，监管部门需要从制度建设方面采取有力措施，将各种信用制度进一步加以完善，全面有力的将银行本身的资金进行有力的扩充，减少压制不良贷款率。
调整货币政策和房地产信贷政策房地产也与金融业之间有着密切相关联系，如果金融业在很大程度上，对于货币政策进行放松，并且针对与之有着相应的房地产信贷宽松政策，以此两点是房地产泡沫产生的最为根本的首要原因。所以，结合整体情况而言，当前所要做出处理的内容有两方面：其一，货币当局通过有效的货币供给以及利率和信贷等条件，针对房地产信贷的流向进行科学和合理做出有力调整；其二，针对房地产信贷管理，商业银行对其需要作出进一步加强管理，使得管理更加的趋向于科学化，对于房地产信贷所体现出来的规模，更是需要进行有力的控制和合理的做出调控，对金融风险需要更是需要做好防范措施。
挤出房地产泡沫阐述
【关键词】个人商用房贷款；操作风险；防范措施
个人商用房按揭贷款，是指银行向借款人（自然人）发放的用于购买商用房的贷款。现阶段，随着国家对房地产市场宏观调控的加强，特别是实施住房限购令等一系列调控措施后，投资者更青睐商业地产领域，个人商用房资金暗流涌动，商业银行个人商用房按揭贷款业务风险凸显。
一、个人商用房按揭贷款业务环节操作风险和存在的问题
（一）业务发起环节
在业务发起环节，一些基层机构的贷前调查流于形式，仍存在经办行客户经理未严格执行与借款人“面谈”、“面签”制度，未实地考察项目的现象，而是将这些关键的贷前调查环节依赖开发商，或者委托中介机构办理。存在未认真核实借款人身份、借款人资料及借款用途的真实性、完整性，未认真核实借款人的偿债能力，未严格审核开发商的信用、资质、资金实力、财务状况等，项目资料、五证不齐的现象；存在未认真核实项目的市场前景、商业氛围、周边配套等现象，在没有认真调查分析项目和单笔贷款风险的情况下，草率地填写贷前调查记录表并签字，为借款人骗取银行贷款资金提供可乘之机，成为不良贷款形成的主要风险隐患。例如A银行办理D房地产公司“F商住楼”时，未对项目进行实地调查，未严格审查借款人的偿还能力，出现项目资料不齐或五证不齐现象，其中多名借款人为D房地产公司员工或关联企业（如建筑、施工单位）职工，贷款偿还统一由D公司支付，违反法律、法规的规定发放贷款，已形成不良贷款。
（二）尽责审批环节
独立的尽责审批环节对控制风险起到至关重要的作用。为更有效控制风险，对个人商用房按揭贷款的项目和单笔贷款，都要求高比例的现场尽责审查和独立的尽责审批程序。由于人员配备不足或其他因素，导致部分项目未进行现场尽责审查，部分单笔个人贷款尽责审查工作交由其他人员兼任，尽责审批环节对业务发起行上报的材料依赖度很大，未能对贷款申请中明显的可疑点、风险点（如明显的关联交易、一人多贷等）进一步核查、分析和风险提示；存在个别超权限审批贷款；同时评审时效性、服务意识、质量还有待提高。
（三）项目准入风险
有些项目未严格执行开发商准入机制，对一些开发商的资质未达标和不具备成功的房地产开发经验，以及没有同时叙作个人住房按揭贷款的楼盘，甚至项目土地出让金未缴足的项目放松准入资格。有些项目未进行实地考察，特别是对资金落实情况、合规风险、完工风险、市场风险的审查不严，审查报告不规范。如果银行对项目准入把关不严，会直接导致合作协议项目下的单笔贷款放贷风险加大。
（四）风险参数
个人商用房按揭贷款在个人贷款产品体系中属于高风险产品。从风险管理的角度，必须严格控制风险参数，贷款成数、期限必须从严掌握。但有些基层机构片面追求业务发展，擅自突破贷款成数、期限，超上级行批复发放贷款。例如A银行办理F个人商用房项目上级行批复为最高4成10年，而A银行执行时为5成15年，加大了还款风险。
（五）抵押物风险
借款人无力偿还银行抵押贷款时，需要按法定程序处置抵押物。抵押物主要存在处置风险，有的抵押物存在权利瑕疵，有的抵押物变现能力差，如整层大厅式商场分割抵押的抵押物或商业氛围不浓的抵押物；开发商以返租、售后包租、返本销售的形式销售的商铺，还款来源不确定因素较多，还可能因为交易的真实性、价格虚高、开发商套现等因素，造成不良贷款，且处置难度大。
（六）放款审核环节
放款审核环节普遍存在以下问题：放款审核环节未能对资料的真实性、完整性、合规性进行审核；放款前未能对借款合同内容进行审核；放款前未能落实放款前提条件。例如专业审批人批复为“落实抵押登记、担保、保险后放款”，但放款前并未办妥抵押权属登记，使银行债权空置，影响债权追索或诉讼。
（七）贷后管理环节
贷后管理薄弱，重贷轻管思想仍然普遍存在。主要存在下列问题：1.未对不良贷款进行重点监控。2.未对开发企业资金流向进行监控。3.对合作方及项目无定期回访和检查记录。4.“逾期贷款催收通知书”未按规定及时发出，催收函回执、催收台账不规范。5.档案管理不规范。一、二级档案混装；抵押合同等重要文档未进入一级档案管理；个别重要法律文件要素不完整（例如还贷授权书中借款人签字、还款账号栏均为空白，实际为无效法律文件）；大量一级档案由一个人保管，不符合“双人管理，双人出入库”的制约机制；档案移交不及时；借阅、调出一、二级档案无规范的审批程序等。6.保证金账户管理不规范，存在随意划转的现象，导致保证金比例过低甚至为零，未达到项目应留存保证金比例要求。7.贷后管理报告走过场，缺少借款人财务数据、经营状况、合作项目情况等分析，贷后检查资料收集不到位，未能及时记录和全面反映贷后管理情况。
二、个人商用房按揭贷款操作风险的防范措施
鉴于个人商用房按揭贷款产品特征和高风险性，切实加强该产品各业务环节、业务流程和重要风险点的防范措施，有效控制银行授信风险。
（一）业务发起环节
1.业务发起行实地考察项目，关注其商业氛围、市场前景、周边交通状况、项目是否完工等；重点调查开发商的信用、资质、口碑、财务状况、销售前景等；同时应重点关注抵押风险和抵押物变现能力等。
2.银行客户经理在贷款初审时，要通过面谈、电话访谈、向第三方核实、与个人贷款信息系统核实、与个人征信系统交叉核实等信息核查手段和方法，对借款人身份、贷款意愿及贷款用途的真实性进行核实；对借款资料的真实性、有效性、完整性进行核实；关注交易的真实性，分析是否存在价格虚高、抵款房、开发商套现、虚假按揭等关联交易。
3.重点关注借款人第一还款来源，包括家庭收入、经营状况、负债情况等借款人第一还款能力分析。
（二）尽责审批环节
为有效控制风险，个人商用房贷款的项目和单笔均应现场尽责审查，尽责审查人员应客观、公正、独立地对项目的合规风险、完工风险、市场风险、流动性风险以及单笔贷款申请中明显的可疑点、风险点（如关联交易或一人多贷等可疑情况）进行分析和风险提示；规范尽责审批操作流程，明确贷款审批权限，确保独立地进行尽责审批，专业审批人不得逆程序审批或超权限审批贷款，应根据统一的审批标准进行审批，同时注重个人贷款审查的时效性。
（三）借款人风险
相对于个人住房按揭贷款，个人商用房按揭贷款的借款人风险更为突出，其还款的不确定因素较多，譬如借款人购买商用房是用于投资或出租的，其还款来源又主要依赖于租金收入，在没有其他稳定收入来源的情况下，银行风险会加大。
为控制借款人风险，除重点审查借款人的真实性外，还应重点审查借款人收入水平、还款来源和用途，借款人个人资信度、个人资产，借款人购买商业用房动机。若购买后自行经营，应分析其经营风险、经营模式、盈利能力等；购买后用于投资或出租的，应着重分析其是否有其他稳定的还款来源以及租金收入情况是否稳定，借款人所购商业用房的商业氛围、市场前景等，银行应加强对借款人风险的防范。
（四）抵押物风险
为规避抵押物处置风险，叙作个人商用房按揭贷款时，1.应尽量选择商业发达的核心区域临街独立商业门面，对擅自分割的大厅式商场类的商用房等不得发放贷款，以保证抵押物的变现能力；2.严格控制风险参数，个人商用房按揭贷款成数、期限不得超出监管当局要求（为有效控制风险，成数最高应不超过5成、贷款期限最长10年），并实行项目贷款总量额度控制；3.个人商用房贷款按揭应办理保险；4.严禁发放开发商以返租、售后包租、返本销售的商用房按揭贷款；5.对个人商用房项目的专业评估公司和担保公司严格准入机制；6.逐笔核实抵押权属登记情况，确保银行资产安全。
（五）项目准入管理
项目准入管理，应建立有效的项目准入机制，从项目合规风险、完工风险、市场风险、资金监控等风险点进行风险控制，具体见表1。
（六）放款审核环节
放款审核环节是个人贷款中至关重要的风险控制环节。放款前重点检查项目协议批复条件的落实情况，例如“五证”是否齐全、项目保证金是否到位、是否已完工封顶等；检查项目协议额度的控制情况；检查贷款发放时是否已具备项目协议批复的条件，是否已落实贷款的放款条件等。具体防范措施见表2。
（七）贷后管理环节
贷后管理重要风险点的防范措施主要包括：抵（质）押权落实情况、个人贷款风险五级分类管理、不良贷款重点监控、资金监控、催收保全、档案管理等。具体防范措施见表3。
【主要参考文献】
[1]银监会.个人贷款管理暂行办法[S].银监会令2010年第2号.2010.