关键词：房地产开发 工程项目 设计管理
1、前言
目前，随着我国房地产市场竞争的日渐激烈，其市场制度和运行都逐渐的走向完善和成熟，人们的购房观念和行为也日益趋向于理性。在这种房市背景下，要求房地产开发企业必须提高开发项目的科学性和合理性，强化工程项目开发的设计和策划水平，从而更好的促进房产项目的宣传和营销。设计管理工作贯穿于房地产项目开发的各个阶段，从项目的前期定位到最后移交到物业公司管理，其间设计管理工作都是至关重要的，是项目成功与否的关键因素。
2、房产项目设计管理的指导意义与现状普遍存在的问题
房地产企业的设计管理要求代表房地产企业对与设计相关的活动，如市场调查、土地购买、设计咨询和招标、规划设计、报批和设计变更等进行统一管理和协调。设计管理既要解决设计方面技术问题，又要把规划、建筑、室内、景观等设计单位整合起来，协调统一。而且设计管理工作的对象不仅有很多乙方，也有很多审批主管部门，所以不但要对合同方协调管理，也需上下协调。因此房地产企业设计管理工作既是技术工作也是管理工作。
房产企业的项目管理人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等发挥着十分重要的作用，与项目定位、以及后来的规范施工等阶段密切相连。在项目设计阶段中，在房产开发企业管理人员的介入下，能够使项目设计得到更好的指导性建议，保证项目投资目标、成本及进度得到有效控制，从而更加利于项目开发走向成功。
在过往开发项目的设计管理经验中，也发现存在不少问题。一方面，目前市场上的设计单位水平良莠不齐，设计人员经验水平不足，并同时跟进多个项目投入力度不够，人员流动性大，难以完整跟进整个项目的所有设计阶段。另一方面，甲方项目前期定位不明确、决策摇摆不定，甲方内部意见不统一，或设计任务书要求不全，不够详细，容易导致设计反复修改，增加了工程成本延误工期，都是现时设计管理中普遍存在的现状。
3、加强房地产开发项目设计管理的几点措施
（1）管理者明确设计要求。设计任务书编制是设计的输入，要想有好的设计输出，充分的设计输入是起点。方案设计阶段，设计任务书主要应包括企业最高领导层的规划意见、营销部门提供的产品定位、物业公司提供的客户建议、开发部门提供的政府征询意见、预算部门提出的初步成本建议等；初步设计和施工图设计阶段，设计任务书主要应包括前面的设计成果、报批过程中获知的反馈意见、预算部门提供的细化成本要求以及项目现场管理部门提供的配套设备的设计要求等。
在方案阶段，作为设计管理决策者要明确项目定位方向，作为指导整个项目开发的目标。在项目前期先明确好投资成本、建筑风格意向、开发周期等关键性因素，把握好大方向，避免在设计过程中反复调整而造成的工期及成本增加。以本人参建的东方新天地商业项目为例，项目位于佛山城区核心的莲升片区，是广府文化发源地、兴盛地，作为一个位于历史文化体验区中的商业综合体，该项目在开发前期就十分明确地定位为具有岭南特色的明末清初风格建筑。在这个指导思想下，每个阶段的工作都围绕这个主题进行深化、细化。作为工程管理者，在开发前期明确好设计要点要求，与设计单位共同探讨设计方案，在综合意见上决策精准果断，在细节处理上谨慎推敲，避免了方案的反复调整，有效地缩短了开发周期，各方面达到了理想的预期效果。
（2）做好协调管理工作。一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等方面做出重要铺垫。因此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。
首先，当项目拟定好设计单位后，首要工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计单位对项目的具体进度安排进行有效评估，避免因图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。例如要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得到有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审查，如果核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。
（3）重视审批过程中的沟通管理。设计报批不仅是批准的问题，还是时间上、经济上的问题，更要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化。设计管理人员要学会与规划、消防、人防等政府各个主管部门的沟通和协调。
关乎设计的报批事项，要做到在设计过程中就保持与政府主管部门的沟通，设计管理人员要及时跟踪和协调，如果在一个范围允许选择或主管部门有商量的余地，我们可以通过合法的正当途径将企业的发展目标和设计意图准确的反映给他们，去积极协商和沟通。比如关于小区入口位置、与市政管网接口位置、建筑外立面效果等均可以根据企业对项目的要求结合造价因素争取有利的审批结果。包括也可以根据市场、相关政策、项目具体实际对于规划技术指标申请调整。
（4）加强设计的整合管理。建筑设计单位缺乏专项设计的能力，幕墙、景观、智能化、精装修等都需要二次设计。人防、供电、供水、环保等处于半市场化状态，这些专业在建设流程上一般都滞后于施工图设计。对于一个项目而言，需要补充完善的设计内容还有很多。对于设计管理人员来说，多线的并行操作和资源整合力就是设计管理好坏的重要素质。这需要设计管理人员内部和外部的资源进行有效的整合，每个分项做到不矛盾不冲突，协调统一。例如，在方案到施工阶段，让景观、智能化、精装修等专业设计施工单位就参与其中，避免后期的修改调整，电梯、空调等设备专业提前采购招标，在施工图设计前确定技术参数，做好不同工种不同专业的交叉衔接，从而提高管理质量，有效提升工作效率。
4、结语
设计工作在房地产目开发过程中有着十分重要的意义和作用，项目设计的好，就能够有效的降低房地产项目工程的造价，提高房地产项目工程建设的科学性、安全性和长效性，缩短投资回收速度和效率，从而更好的提高房地产企业的经济效益和社会效益。因此，各房地产建设企业必须要加强对设计管理工作的关注和重视，加强对它在资金、人员、技术等方面的投入和支持，从而更好的完善房地产设计管理体系，进一步促进和推动我国房地产行业的高效、长久、健康发展。
参考文献：
[1]曾倩慧，论房地产项目开发的设计管理[J]，中华民居，2013（03）
[2]甘元彦，房地产设计管理探索[J]，合作经济与科技，2014（19）
论文关键词：成本会计，开发成本，土地增值税
房地产开发企业是指从事土地、房屋建设的开发、销售、出租等生产经营活动的企业。房地产投资项目具有资金投入大，建投资风险高，成本核算环节多，设周期长等特点。这就更需要房地产企业在成本的计算方面要精打细算，力求以最少的成本耗费获取经济利益的最大化。因此房地产开发企业的成本算就显得尤为重要。本文将从房地产企业成本核算中成本项目的设置和成本项目设置与土地增值税的结合上进行探讨。以求得出适合房地产开发企业的成本核算模式。
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人增收的一种税。房地产开发企业在销售商品房和商品性土地的过程中，取得了增值收入，应该征收土地增值税。而房地产开发企业在成本核算的过程中如果不能准确设置成本项目，就会使账目混乱。导致企业自身和税务局不能准确计算增值额，不能准确计算出土地增值税。从而导致企业和税务机关的矛盾。而从另一方面来看开发成本，也不利于企业自身税务筹划，达到经济利益的最大化。因此，房地产开发企业应遵循土地增值税的相关规定设置成本项目。
计算土地增值税最重要的是扣除项目的确定，税法准予纳税人从转让收入额中扣除项目包括以下几项：
一、取得土地使用权所支付的金额
二、房地产开发成本
1、土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得开发权而发生的各项费用，主要包括土地征用费、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、拆迁补偿费、安置及动迁支出、回迁房建造费、农作物补偿费、危房补偿费等。
2、前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
3、建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
4、基础设施建设费。
指在开发项目过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
5、公共配套设施费。
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
6、开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
三、房地产开发费用
本项目是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
四、与房地产转让有关的税金
五、其他扣除项目
企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集中国知网论文数据库。一般房地产开发企业以独立的开发项目为成本核算对象。开设的成本项目就可以按照以上规定开设。其中第一项取得土地使用权所支付的金额和第二项房地产开发成本很容易找到成本费用的承担对象，所发生的金额应在开发成本;账户中进行归集。开发成本;科目可开设六个成本项目，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。企业会计准则规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。但是房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。所以，房地产企业为开发商品房所支付的土地出让金等应计入开发成本;的土地征用及拆迁补偿费这一成本项目。另外，企业还应设置开发间接费用;账户，反映所发生的间接费用，月末再分配转入开发成本;。企业设置开发成本;账户来归集开发直接成本意义重大开发成本，注意体现在：
1、为土地增值税纳税申报表的填列提供依据
土地增值税纳税申报表扣除项目分为五项，其中第一项和第二项和开发成本有关。房地产开发企业开设开发成本明细账，成本项目同上，归集企业所发生的开发成本，销售产品时，可直接根据开发成本明细账的发生额填列土地增值税纳税申报表。
2、为计算房地产开发费用和其他扣除项目提供方便
《土地增值税实施细则》规定，纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的，最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。从事房地产开发的纳税人可加计扣除，加计扣除金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%。
由上可见，开设开发成本;账户并准确计算开发成本对于房地产开发费用和其他扣除项目的计算提供极大的方便。
在计算房地产开发费用的过程中，我们可以看到有两种计算方法。两种方法在不同条件下适用。但是企业却能够控制是否按照按转让房地产项目分摊利息支出这一核算要点。企业的借款有专门借款和一般借款。专门借款在取得时即规定用途，一般因专门借款产生的利息能够归集到特定的成本核算对象，而因一般借款产生的利息则很难归集到特定的成本核算对象，企业一般作为期间费用核算。为了达到节税的目的，企业应在首先了解本地区的税法政策，假定某地区土地增值税房地产开发费用的扣除比例采用国家最高标准。然后，企业再估算企业在进行房地产开发时的借款利息支出，如果借款利息较大，其实际数大于（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%，则应准确按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明开发成本，此时税务部门则会按照第一种方式计算房地产开发费用，从而达到节税的目的。如果企业由于资金比较充裕，很少向银行等金融机构贷款，这方面的利息支出相应地就比较少。这时，如果按照第一种方法计算，则扣除项目金额会较少，而按照第二种方法计算则扣除项目金额会较多。此时企业则应将利息费用都作为期间费用核算。
3、为成本分析提供依据
房地产开发企业往往通过结构比率分析法来分析其成本构成内容的变化。主要是通过计算某成本核算对象的各个组成部分占总体的比重来分析。各组成部分金额来源于开发成本明细账的各项目金额。
综上所述，将土地增值税实施细则和房地产开发企业的成本核算结合，并按照土地增值税的相关规定设置成本账户，可以极大方便会计信息需求者理解成本核算过程和结果，并可在不违背国家税法相关规定的基础上，选择有利于本企业节税的会计核算方式，从而达到企业经济利益的最大化。
关键词：房地产；成本管理；动态控制
一、房地产项目开发阶段划分概述
房地产项目的开发是一个长时间的复杂过程，其开始于房地产企业对某个地标的投资意向。在房地产项目实施前，房地产企业会对有投资机会的项目进行评估选择并进行投资分析，确定后再进行后续的“土地征用项目规划设计土地拆迁及安置施工前期准备项目实地施工项目整体竣工工程验收项目租售”整个项目开发。整个项目的开发任务并不是由房地产企业独立完成的，在这个过程中需要其它企业单位的配合，更需要房地产管理部门、规划部门、市政部门、金融机构以及其他行政主管部门的协调监督。虽然房地产项目的开发过程和程序相对复杂，但通常情况下，其基本程序是可描述和划分的，要做好房地产项目的成本管理工作就需要在把握房地产开发的原则下做好各项目各阶段的成本管理，最终实现项目整体的成本管理优化。
正常情况下，一个房地产项目的开发过程都可以划分为四个阶段：第一，开发前决策阶段；第二，项目设计阶段；第三，工程的实施阶段；第四，项目的竣工验收阶段。房地产项目成本管理也可以从这几个阶段着手。需要注意的是，房地产项目成本的管理和控制必须以优良的工程质量和合理的开发周期为前提，管理的整个过程也必须全程化和全方位化。
二、房地产项目开发成本管理工作中存在的问题
1、对项目开发初期的成本管理缺乏足够认识和控制
房地产项目开发初期包含项目的投资决策以及规划设计两大方面是整个项目的基础，这个阶段的费用占据项目总费用的比率并不高，一般不会超过3%，但这个阶段对整体成本的影响却是深远的，甚至会影响整个项目的90%的成本。项目的投资决策是否正确直接影响到企业经济资源是否能实现优化配置并获得最大效益。项目的规划设计阶段更是成本控制的龙头。通过确定合理投资并科学勘察设计，将工程项目的技术性和经济性有机结合，实现投资的效益化和工程设计的全面化。当前我国很多特别是一些中小型房地产企业对工程项目缺乏经济和技术的综合分析，这些企业本身缺乏专业的房地产专业人才，设计人员只关注项目质量，对项目的总体造价并不关心，这就导致企业的设计方案缺乏经济性。另外工程设计清单中还存在工程量的错算甚至漏算情况，既难保证工程质量又使项目成本难以有效控制。
2、项目组织管理涣散，成本管理很难有效实施
当前在房地产项目开发过程中，为达到控制成本的目的，很多企业都会对工程进行拆分实行分包或转包。这种开发方式在项目建设初期的问题并不明显，越到项目实施后期，各分包单位之间、分包单位与总承包单位之间以及承包单位和开发企业之间在项目的配合以及对接上的矛盾将会日渐突出，这些矛盾都成为房地产项目开发后期管理的难点问题。由于参建单位众多，交叉作业项目多，各单位的进、退场时间就有所不同，开发公司要与各专业工程以及配套工程的施工单位签立施工合同。由于招标工程中的要求不够完善、监管不够到位，签订的合同不够严密，很多施工企业都只考虑自身利益，相互间合作意识差，工期拖延情况时有发生，管理上也比较混乱，企业很难对项目成本做好控制。
3、房地产项目开发全寿命周期成本管理缺乏
房地产项目的寿命周期即项目从评估创意到建设，最终至项目竣工交付和售后服务等所涉及到的全部时间。在这个过程中每个环节每个方面都会涉及到企业的资金流动，因此成本管理控制必须贯穿整个寿命周期，立足各环节，以系统的全局发展观来对项目进行控制。当前很多房地产企业对项目的成本管理只侧重于施工建设阶段，对寿命周期成本管理则关注较少，对房地产项目的拆除和竣工等阶段的成本管理不到位。
4、成本管理方式落后，管理难度大
当前我国房地产企业素质参差不齐，很多企业在房产项目中成本预测方式和方法滞后，并未依据国际的一些通行做法在项目投标前就完成并细化项目的各项成本预算。一些房地产项目在投标阶段只计算投标价格，没有将计划成本分解落实到各部门、各具体项目以及各实施环节，没有具体的管理目标。同时，房地产项目的成本预测或成本计划缺乏科学有力的编制基础。技术人员大多只参与项目的规划设计以及施工监理，对技术上的可行性考虑较多，缺乏经济合理性的考虑。施工企业应该及时将项目完工量耗费的实际成本与计划成本进行对比分析，从差异中发现问题并采取措施进行纠正。
三、房地产项目成本管理完善对策研究
当前我国房地产业环境复杂，随着政府一系列调控政策的出台，房地产的发展前景并不明朗，完善房地产项目成本管理对提升房地产企业竞争力具有重要作用，具体可以从以下几个阶段着手实施：
1、项目决策阶段成本管理完善措施
项目决策阶段的成本管理可以从项目的定位选择以及规划设计两个方面进行完善。一方面，需要对房地产项目进行准确定位，明确其各类经济指标。当前一些房地产项目定位不当，在功能设置上不合理，导致投资成本高而收益低，远远背离投资初衷。搞好市场预测并确定合理的开发建设标准和消费目的市场，并确定建筑项目的特点、价格水平、经营策略以及开发计划等，再拟定项目的具体投资规模、项目成本和投资收益等指标，尽量降低项目投入；另一方面，需要优化房地产项目的规划与设计。项目的整体规划设计与项目品质息息相关。一个高品质的项目需要具备高质量、优景观、美环境，花园式的宜居社区是很多项目设计时追求的目标。项目要做好规划设计就需要充分结合地域特色以及民众的居住特点，尽量设计并创新出更多产品。针对房地产项目的市场定位，企业必须要首先整合出一套低成本、易实施和高收益的规划，实现投资的效益最大化。
2、项目设计阶段的成本管理完善措施
房地产设计阶段是指在做出项目的投资决策后，经过房地产企业与收托单位共同确定的项目具体设计成果，主要包括项目规划的方向与概念设计、项目的整体设计、布局设计、工程量设计、具体施工图设计以及费用耗费估算等多个方面。项目的设计阶段是项目整体成本控制管理的关键，此阶段费用虽然在总建筑安装费用中所占比率不大，但对工程的整体造价却是影响深远。项目设计总体质量的好坏不仅影响到整体建设费用高低以及建设工期长短，更决定着各类资源的投入多少。科学的设计能有效降低项目工程造价，因此房地产企业迫切需要走出重技术、轻经济合理性、设计标准改变随意性等误区。设计阶段的成本管理完善可以从三个方面展开：第一，推行设计招标制，以公开招标的方式择优选择合作设计单位。房地产开发企业要积极推行建筑方案和经济方案相结合的项目设计招标方法，将项目的围护、绿化等配套设施的设计融合进主体项目进行统一招标，通过对竞标企业进行系统的、有组织的专业评比后选择出最优的设计单位，以达到既优化项目又降低工程成本的目的；第二，积极推行限额设计，完善设计经济责任制，有效控制项目造价。设计人员需要熟悉掌握工程项目的预算定额、费用定额和建筑材料预算价格，根据项目的投资估算对项目成本进行概算和初步设计，最后在此初步设计基础上设计项目的整体概算和施工设计。在对投资资源的使用中，必须秉承质量与效益双赢的原则，设计一旦确定后就要进行严格控制。由于当前房地产行业前景的不明朗化，很多项目的设计都存在不确定因素，工程造价控制也存在很多困难，因此必须建立有效的奖惩制度对设计限额进行考核，同时利用各种同类建筑的技术指标对比不断优化设计，降低项目总成本；第三，强化法律意识，运用合同控制造价。
3、在项目实施阶段的成本控制
施工阶段作为招投标工作的延伸，这也是资金投入的最大阶段。施工阶段作为施工合同履行落实的阶段，加强施工控制的过程就是履约的过程。该阶段成本控制的主要工作为：
（1）抓好合同管理，减少工程索赔
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。
（2）从技术措施上展开项目投资的有效控制
技术措施是项目投资实施的必要保证，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。因为直接费的高低影响到间接费的高低，所以选用新工艺和新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
（3）从经济措施上展开项目投资的有效控制
严格控制管理现场经费，合理使用广告策划费、销售费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。另外，加强材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。
4、竣工阶段的成本控制
工程竣工后与建设单位办理结算手续，尽早结回工程款，有利于偿还债务和资金回笼，这也是项目成本过程控制的目的。这样一来，有利于降低企业内部运营成本获得相应利润，大大降低了经营风险，最终实现良好的经济效益。同时，根据国家或地方的有关法规、合同预算及费用定额、竣工资料，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
参考文献：
[1] 钱碧慧，马静、论房地产项目成本管理[J]、中国新技术新产品，2009，（9）：187、
[2] 陈远鹏、房地产工程项目成本管理[J]、世界家苑，2012，（8）、
关键词：房地产；开发项目；设计；质量控制
房地产项目建设过程包括决策定位、设计和实施三大阶段。控制成本的关键在于决策定位和设计阶段。设计费一般只占到工程全部费用的2％～4％，但是对投资的影响却高达70％以上。
一、设计质量控制的难点
1、设计成果专业性强
不像实体工程、设备、材料可以直观地判断其质量。业主即使专设总工(设计总监)及设计部，因专业能力局限，也难以量化、客观地评价。
2、施工图审查的局限性
审图是事后控制，被动控制，图纸已完成，木已成舟。通过审查只证明是合格的设计，而非优秀的设计，无法优化。
3、设计规范与标准的局限性
我国技术标准规范编制修订期过长，修订条件相对苛刻，严重地阻碍新技术、新工艺、新材料的应用。主管部门资金投入极少，中国城市规划设计院2002 年版《居住区规划设计规范》的修编经费仅4 万元，根本无法到全国各地调研，也就难以保证修编质量和适用性。规范体系既严重滞后于社会经济发展，如：写字楼、商业工程仍在使用80 年代末编制的建筑设计规范，也滞后于由福利分配到商品化的住房制度改革，如：预制空心楼板，采暖系统分户控制，水、电出户计量等都是问题暴露多年，购房者及物业、开发单位反映强烈，才迫使主管部门修订规范的。
二、房地产开发项目的设计质量控制措施
1、选择高水平、高素质、重视管理与服务的设计公司
甲方在对设计公司的选择过程中，除了基本层面的资质、规模等要求外，还需了解设计公司对项目组织结构的合理安排，如职能式、矩阵式或项目式。了解项目负责人的能力素质，如决策能力、组织能力、创新能力、协调能力、激励能力、人际交往能力等。加强设计公司设计质量管理，需提请对方对各环节质量进行有效控制;明确职责，重点抓好组织与技术接口;建立健全服务工作管理程序，提高设计后期服务质量。只有全面提高质量意识，加强质量管理，才能正确把握设计工作的整体质量。
2、 加强目标管理设计
土地合同、用地红线和规划设计要点设计报批不仅仅是批准的问题，时间上的问题，要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化。跟踪者要学会与管理者的沟通和协调。尽管用地红线和规划设计要点都是规划国土部门下达的，但我们可以通过合法的，正当途径将公司的发展目标和设计意图反映给他们，去积极协商和沟通，影响他们的决策倾向。规划选址初步确定后，就要进行土地的购买工作。土地购买时要事先与规划土地部门将土地价格、土地面积和规划设计要点以及开发建设要求协商好，要做到心中有数，尽可能把今后开发建设中遇到的问题想清楚，并在合同中为公司的发展调整留下调整余地。所以，用地红线和规划设计要点是关键技术工作。用地红线要根据法定图则或控制性详细规划所确定的路网进行下达，地产公司要及时跟踪和协调，如果在一个范围允许选择或规划部门有商量的余地，地块在一个街坊内的区位价值，就要结合下一步的规划设计、城市规划以及公司的项目定位，作出地块评估和判断，所以，用地红线的跟踪，不是一个简单的划线问题，而是一个重新进行细分和目标确定的过程。
3、项目方案优化设计
方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一，或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准，或希望项目有所创新的房地产公司，一般采用招投标的方式，集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，一般采用直接委托的方式进行方案设计，以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深人而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段，房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析，如：交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等，逐一与设计院沟通，并与政府相关部门进行沟通，使方案朝着开发商所期望的方向发展。
4、协调政府，推进监理在设计中的作用
为了能大力推行设计优化工作的进行，政府主管部门应加强以下工作。第一应增加人员配备和审查力度，对设计成果进行全面审查，包括经济指标的审查。第二应加强对设计市场的管理力度，严格通过资质管理、人员注册、设计招标、图纸审查等环节来规范设计市场。第三应利用主管部门的职能，总结推广标准规范、标准设计、公布合理的技术经济指标及考核指标，为设计优化的进行提供良好的氛围。大力推行设计监理工作根据目前的实际情况，仅靠政府的监管是不能完全满足设计优化工作的推行要求的，如何利用设计监理来促进设计优化的推行是一种行之有效且见效更快的途径，因为设计监理人员都具有一定的设计经历，既懂设计也懂造价，是由房地产开发商聘请的专业中介机构，能代表开发商的立场从设计的角度进行设计优化，目的性强，能够使设计更加经济合理。另外通过设计监理可以打破设计单位自己控制自己的单一局面。因此，主管部门应在做好监管的同时大力推进设计监理制度，尽快建立设计监理单位资质审批条件，加强设计监理人才的考核培训和注册，制订设计监理工作的职责、收费标准等，通过行政手段来保证设计监理的推广，为设计监理的社会化创造条件。
5、巡查施工现场，及时发现问题并解决在施工过程中，需要经常巡查现场或与施工技术人员保持密切联系，从而了解现场情况，及时发现问题，并解决问题，最大限度减少设计缺陷所带来的“产品瑕疵”。
6、加强各专业间的配合
如景观园林设计与建筑设计的协调：景观园林微地形对防水卷材高度的要求。在景观设计提出地形要求后，建筑设计须及时考虑防水卷材高度的变更，以避免墙体渗水。景观园林的标高与楼座台阶的配合。在施工中从图上进行复核，由于景观设计对竖向标高考虑不周，导致景观园林施工中调整标高，而台阶实施时间已早于其铺装之前完成，导致台阶高度不协调。由此体会到不同专业设计的协调、统一是设计管理的重要内容，需加强沟通与管理，积极改进。
7、通过产品样板，确认并修正设计成果样板间（建筑做法、管线布局）确认是产品合规性、品质预控的重要手段，可以及时发现问题并修正。本项目施工图设计公司对户型设计、现场样板间的重视程度不够。建议在设计合同中对户型讨论、样板确认、外立面讨论、外立面确认等根据重要性级别，明确设计方必须参加的专业人员。
综上所述，房地产项目在设计上的好与坏，直接决定工程造价的投资效果，在设计中必须加大设计管理，优化方案设计，并利用监理来监督设计工作，只有这样，才能合理控制工程造价的优劣。
【关键字】房地产设计阶段的工程造价 成本控制
房地产开发是一项综合各类资源的过程，房地产企业利润的获取则是在合理有效利用各类资源的过程中获取的。因而，作为企业为获取最大利润就必须在整合各类资源中做到合理的成本控制。
目前房地产开发现状竞争分析：
当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的成本控制息息相关，不注重成本控制的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。作为高投入、高成本的房地产开发企业在市场充分竞争条件下，目前这种竞争趋势日益白热化。
在当今这个竞争激烈的市场经济大潮中，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的是竞争市场价格，尽可能地减少工程成本，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益，这一点一直备受众多房地产开发企业的热切关注，即为热点又是难点。
简而言之，房地产企业竞争就是项目成本控制力的竞争。
二、项目成本的工程造价分析
房地产项目成本测算：可以按照规划面积指标为依据来测算项目成本构成，具体的项目开发成本比例与成本组成大致如下：
1、土地成本约占30%-35%；
2、建安工程费约占50%-55%；
3、前期性费用（三通一平整、各类规费等5%）；
4、管理、财务、销售费用约占8%-10%；
5、大市政费用约占5%-10%；
土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地价、土地拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本准确分析。
前期费用（约占项目总成本的5%左右），主要指设计费、各类报建报批报审费、勘察测绘费以及可研费用。报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准，设计费在房地产开发环节中十分重要，选择好设计单位成为关键，而成本控制成为其次。
工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分项工程及甲供物资成本、小市政管网和环境成本、公共配套设施等构成。分项工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分项工程/供货合同成本。
城市基础设施配套费：这部分一般占5-10%左右。主要是指项目用地红线外的水暖电气等大市政基础设施配套费用，目前绝大多数城市基本上已经统一收费标准，所以，这部分成本也相对固定。
三项费用：管理费用、财务费用、销售费用。其中管理成本比较固定，在财务费用和销售费用有一定控制空间。
通过对以上数据的分析，设计阶段的费用只占全部费用的1%，但在项目决策正确的前提下，他对工程造价影响程度高达75%以上。必须充分重视设计阶段的造价控制。
三、设计阶段的工程造价控制分析
建筑设计作为房地产项目的先行者，对成本控制有着举足轻重的作用。建筑设计从源头方案起，贯穿整个工程。而一般来说，建筑方案对项目建安成本起决定性作用，初步设计及施工图设计则是对方案的优化，也即是对建筑品质及成本控制的平衡的优化。
设计阶段包含规划设计、方案设计、扩初设计和施工图设计等，要求上述各项设计结果的成本都在控制范围之内并要求实施阶段不再做大的调整。
影响项目投资最大的阶段，是设计阶段。在初步设计阶段，影响项目投资的可能性为75%-95%；初步设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定，这些在建筑工程中占工程总造价75%-95%；在技术设计阶段，只是对工程设计的合理性、可行性进行确定，而这一部分对工程造价的影响只占工程总造价的35%-75%；在施工图设计阶段，影响项目投资的可能性为5%-35%。很显然，项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。长期以来，我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而往往把控制工称造价的主要精力放在施工阶段，这样做尽管也有效果，但毕竟是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上来，当前尤其是抓住设计这个关键，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。
怎样实现设计阶段的工程成本管理与控制
工程造价的有效控制，应以合理确定为基础，有效控制为核心。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制，在投资决策阶段、设计阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，要做好此项工作应注意以下几个方面：
1、引入竞争机制，实行设计招标
实行设计招标制度，一方面可以有效地防范设计领域的不规范行为，保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争，不断加强自身管理，提高设计水平，增强竞争能力。另一方面也扩大了房地产开发企业在设计方案上的选择范围，保证了设计方案的质量。实行设计招标制度有利于选择最经济合理的方案，降低工程造价，使设计阶段投资费用控助目标成本的实现。
2、强化技术经济分析
强化设计环节技术经济分析，使设计既具有技术先进性和适用性，又具有经济合理性，在保证性能、质量的前提下，努力降低项目投资费用。能大幅降低投资费用的措施主要有：（1）削减可以省掉的工程内容或缩小工作范围；（2）适度技术要求和材料规格、性能要求；（3）不要过于追求过剩功能和质量等。
3、实行限额设计。项目设计的优劣讲直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术和经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯做法。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。这样可以满足设计对结构形式的要求，同时经过计算又降低了工程造价，严格把工程的建安成本控制住了，达到了限额要求。
4、加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足与缺陷，所花费的代价最小，取得的效果最好。在设计出图前，组织总工办、工程部、成本管理部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误造成施工工程变更，造成经济损失。
5、加强变更管理，杜绝不合理的设计变更。对确实必须发生的设计变更，必须采取变更制度管理，必须有充分的理由、启动会签程序，必须有副总经理以上的领导签字方可生效。同时分清变更的责任方，及时采取经济处罚。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的设计变更，给工程带来不必要的经济损失。
近年来，中国的房地产行业以惊人的速度向前推进。从福利房，到商品房；从圈地，小盘，大盘时代到今天的蕴含教育、体育等资源的复合地产；从重品质跳跃到重品牌，再到蕴藏文化艺术内涵的地产开发。反映了不同的时代下不同的经济状况，而产生不同风格与品位的建筑。而文化艺术与地产结合的项目，在近两年出现得越来越多，艺术设计对房地产的行业影响已发展到把各种艺术元素融入地产开发中的每个细节，并传承当地城市文脉的综合式艺术地产时代。
艺术与房地产，是艺术设计、地产建筑以及周边自然环境三者的共同结合。它不仅仅包含生活和居住功能，更要传递给人一种艺术气息的熏陶，逐渐提升居住者的个人气质，以及生活品味。就如同去欣赏一幅泼墨山水画，本来粗犷的线条让人感到压抑和错乱，然而，仔细去品味作者的创作意图和笔法用工的巧妙，顿时让人觉得这黑白两色的“世界”里，又容纳了山水、花、鸟、林木各种景物、生灵。
一个房地产项目，就如同是一张宣纸，具体的建筑形态规划设计、户型隔离、空间分配、设计装修等等，就如同是要创作的山水、林木、花鸟这些具体艺术元素。一个有艺术品味的房地产项目，会在建筑、环境、人之间产生良好的互动，并最终让“人”这个主体受益。首先，人与建筑之间的互动，主要围绕舒适的居住体验展开：例如，良好的户型会让主人形成流畅的生活路线，有利于各种家庭活动的展开；而明确的动静分区和优质的隔音系统又能保证主人良好的休息。其次，建筑与环境之间的互动，本身都是原始环境是原生状态下的无序生态资源，但是一旦将建筑完美嵌入，相当于对周边的生态资源进行了整合提升。同样，对于建筑来说，自然环境的簇拥有效地隔绝了城市的喧嚣，营造出一种“世外桃源”的绝美景象。人们居住在其中，既不受外界的过多干扰，又能奢享优质的生态资源，心情愉悦，开朗豁达，自然对健康大有裨益。
从艺术构思的角度上看，开发商更类似于艺术家。在开发楼盘时，“艺术家”会更多的考虑到建筑形式是否美观，户型设计、功能分区设计是否合理，是否能形成良好的居住环境；同时，会将建筑与周围自然生态融合，并借鉴各种艺术元素，将它们融入到整个项目的规划、开发、运营和服务中，力求给置业者耳目一新的感觉。例如，在园林设计上会构建多种地形，利用假山、水景、袖珍瀑布、绿地、溪流等，“编织”出醉人的仙幻奇景。同时，采用诸如障景、框景、借景、隔景等中国古园林建筑风格，营造出一种“柳暗花明又一村”的“景中景”，总能让人保持一种神秘感和新奇感。
紫郡长安是大方控股集团历时六年，邀请数十位行业专家、文化大师共同论证，精心打造的新中式风格高端住宅产品。项目总占地285亩，总建筑面积逾100万平方米，以中国传统居住理念为精髓，融合现代建筑简约时尚的设计内涵，创造出一种“高墙、深院、青砖、灰瓦”与便捷、舒适、现代、时尚相协调的全新生活体验。
紫郡长安以人文精神和文化因素渗透于小区建筑设计和园林规划中，采用唯美的手法展现自然与心理的和谐统一：黛瓦白墙，汲取中国传统民居建筑之灵韵，弘扬着中国书法的刚柔之美，彰显出尊贵的中国气节，感悟中国民居"天人合一"的生活智慧。采用中国传统的白描绘画手法，以现代建筑简约的设计理念展现出典雅自然的立面效果，对建筑空间舒适性的完美与建筑细节的精雅雕琢，使得紫郡悄然融汇于传统民居文化与现代建筑之中。通过富有诗意的中国花卉梅、兰、竹、菊、莲为主题组团，院落的自然文化与生活情感融合整个社区，溪水浅栈流连各庭院之间，弯曲水路，潺潺水声，春兰凝翠，秋菊含香，夏有圆荷捧露，冬有腊梅斗雪，风曳竹影，展现一幅唯美生活的诗意画卷。
可以说，紫郡长安是将艺术设计与房地产建筑完美融合的作品，正式这样的融合让紫郡长安先后荣获“陕西十大人居环境范例社区”、“西安地产金牌景观楼盘”及“西安新地标最佳中式景观人文金奖社区”等多项大奖。
让艺术元素融入到房地产的设计策划中，可引发人们从艺术的角度看待城市、看待地产，关注地产与城市、地产与生活、地产与当代文化的关系。作为开发商在地产项目中融入各种艺术元素，从而将某种具有号召力又具有人文艺术品味的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和人文艺术价值的人居生活，地产也因艺术而更加价值化。
再以大方控股集团开发的明德门文化艺术创意小镇为例来说，明德门文化艺术创意小镇为西安市首批特色小镇之一，总规划用地15、7公顷，总建筑面积29、92万平方米，整体由明德门遗址保护区、文化艺术创意区、文化艺术教育区、中华老字号民俗文化旅游体验区、天坛国际文化商务交流区及唐城墙遗址公园旅游文化体验区六部分构成。
项目整体立足于个性化、主题化、特色化的文化创意定位，目前已成功联合马未都“观复博物馆”、明德门遗址博物馆、秦汉石刻博物馆、耀州窑陶瓷文化博物馆、唐丝绸之路起点广场及马嵬驿丝路风情博览园，形成西安最大规模的博物馆群落；同步引入“钟书阁”书店、“八点半”剧场、“梨园”剧场等，打造文化艺术聚集展演区，讲好“西安故事”；联袂全国知名艺术品收藏拍卖机构“华夏典藏”，发挥周边艺术类高等院校的优势资源共同打造“大方美术馆”；引进全国知名“中华老字号”品牌，共同打造民俗文化旅游体验区；规划建设五星级主题酒店和国际5A级写字楼作为文化艺术创意小镇的配套项目，项目自行投入的西安首家“个人展创空间”将结合项目的艺术文化孵化功能，吸纳国际国内各类艺术人才聚集小镇为他们提供全方位艺术创意平台，可以说，明德门文化艺术创意小镇就是因艺术而生，也为艺术服务而存在。
艺术为开发商和业主搭建了一个很好的人文交流平台。一个房地产项目往往会有特定的审美价值取向，无论艺术元素的运用有多复杂，往往最终要形成一个整体呈现在客户面前，并让他们在生活中能够切身感受到，呈现出独特的建筑特质同时，让业主感受整个项目独有的艺术气息。
【关键词】房地产；项目开发；策划；规划设计
一、前言
随着我国经济发展，人们的生活水平不断提高，居住上一个规划合理、配套设施齐全又舒适的生活小区要求越来越高。所以要做好项目开发的规划设计至关重要，其好坏直接影响到后期的营销和推广。
二、房地产前期的策划
前期策划首先要解决的是市场的定位问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即明确项目开发的方向与目标。前期策划必须以开发商为决策主导，设计单位和营销策划单位紧密配合完成。因此，策划要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为开发商的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。
房地产项目管理开发产品的规划、设计要尽可能超前，但也不能过于超前，要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅，应依据地块的特点，结合大量市场调研的资料，确定住宅类型，比如是多层、高层或其它物业形态等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立，与周边楼盘作比较时一定要有自己超前且较为鲜明的特点，同时，也要让市场能够接受。
另外一点是策划与创意之间的关系，策划需要创意，但策划不等于规划。策划要有一点新东西，但过分追求“新、奇”，则效果可能不好，甚至适得其反，这方面是有不少教训的。策划需要创意，但策划更强调科学、周密地统筹安排，创意则可能使这种安排更合理或某个环节得到优化，但决不是策划的全部。
开发商尤其要注意整合资源利用外脑、内外结合，不要过于迷信自己过去的老经验。过去的盘子成功了，不代表将来的盘子也一定能成功，市场是不断变化的，还有很多是开发商自己不熟悉的、没有关注的，而外脑则可以更客观地、不受约束地思考、评价投资方案。房地产开发商要重视策划、理解策划，策划专家是开发商的好参谋；要以营销的视野看策划，而不是以推销的想法去卖房子。在策划阶段要注重以下三个方面：
（1）市场调研
市场调研是指把与市场相关的市场、销售、客户等信息收集起来，加深认识并进行分析和监控，进而解释信息间的内在联系及相互关系变化的规律。这个过程为项目建设及定位提供决策参考依据。
（2）功能策划
功能策划源于对生活知识及经验的积累，没有定式。除我们已知的功能之外，仍然可以通过综合功能不同特征发展新的功能形式。
对于具体地块来说，功能策划除考虑自我需要之外，还应考虑地块周边功能的相互作用影响，或借势增强周边功能，或突出互补功能，还要考虑经济效益因素。功能策划的细节考量，需要对现有具体功能的配置，基本规模、投资、对场地要求及交通状况等因素有良好的知识储备。
整个策划过程基于理性的定性及定量分析基础之上。初步判断可以定性为主的专家式论证，决策判断应以市场调研的论证（定性及定量综合）为基础。
（3）产品风格形象定位
结合市场调研的情报，确立差异化定位目标后，就可以论证产品的风格定位，也是产品的形象识别系统的确定。最后通过设计单位在建筑造型艺术性的创新或原汁原味的塑造来实现。
三、房地产开发规划设计的要点
1、总体开发设想
房地产商在拿到项目用地后，结合政府对于项目用地的控制性详细规划，地块未来的发展方向，周边配套设施、其他项目的定位、物业种类等等因素。在结合自身企业的发展规划来制定本地块的项目定位。而在实际操作中主要从以下几个重要环节着手：①企业现金流测算与把握；②政府的控制规划；③项目的土地条件；④销售的速度；⑤客户的群体的调查；⑥房屋的单价、总价构成；⑦开发商擅长的开发类型；⑧开发商要求的利润和品牌，结合以上7点，基本能把项目定位问题解决。而后在根据政府要求的建设周期、项目所在地的市场行情、公司的现金流等等指标，制定合理的开发周期。
2、道路系统规划
路网是一个城市发展的骨架，只有便捷合理的路网设计才能提升整个城市的通畅感和品质感，居住小区或是城市综合体也同样遵循这一理论。设计合理使用便捷的路网系统设计是项目规划设计的要点之一。目前，国民经济发展良好，人们生活水平普遍提高，私家车增长较快，一家一部车，甚至一家几部车，车辆的增加不仅仅给城市道路带来较大的压力，同时也对居住小区提出了较高的要求。为了使小区内行人安全，行车对人无干扰，路网规划时设计人车分流道路系统，即车行道路系统和人行道路系统分开，汽车入小区后直接下地下车库或是地上停车位，减少车辆在小区内道路上行驶。随着汽车数量的日益增长，不仅对小区的道路系统要求设计合理，同时对小区的停车车位数量要求满足汽车的增长。为此，政府相关部门也在居住区开发设计时对小区车位数量的设置做了明确规定，基本上是每120m2要配置一个车位。居住区道路系统规划设计除了人车分流设计外，还应对步行系统的无障碍设计、系统的可达性等等做详细合理的系统设计。
3、配套公共服务设施系统规划
为提高项目的附加值，增加销售卖点，为后期客户带来便捷、舒适的生活氛围，项目配套公共服务系统的规划设计显得尤为重要。人们的生活不仅仅只是买个房子睡个觉，还需要买菜，购物，娱乐等等一系列的其他活动。而项目的公共配套正是为了解决这一系列需求而设置，因此，房地产开发在项目前期规划设计时应根据项目地块居住人口的数量，合理设置公共配套服务设施，要求数量合适，分布合理，以便方便每位小区居民，同时在规划设计时应考虑后期管理和经营的相关问题。
4、综合管网的规划
综合管线的规划是将小区的各种管线进行综合，如果规划出现问题，小区将停水、停电甚至无法居住，由此可见此项工作的重要性。小区的管线涉及到雨水、污水、强电、弱电、燃气、供热、智能等等，而各种管线的进口、接口的位置规划以及与市政综合管网的连接都是摆在设计师面前的问题。良好的规划设计，不仅为房地产商降低开发成本，还为后期的各种管线的验收，小区的顺利交房打下基础。
5、绿化与景观系统规划
如今社会人们在解决温饱问题之后，对于居住环境要求在不断的提高。具有优美宜人的园林景观几乎成了人们评判居住小区是否高档的重要标准。为此，在居住区项目规划设计时，房地产开发商应要有所取舍，可适当增加建造成本，降低建筑密度，尽最大可能增加项目绿地的面积。我们知道，小区的建筑密度高，意味着建筑占地面积大，绿地面积就要减少。其实在同一地块容积率一样的情况下，可以通过增加建筑物的高度来减少建物的占地面积，以增大小区绿地面积，提高了小区景观品质，同时在建筑单体布置时要多结合景观设计师的想法，尽力为后期景观设计多留发挥的空间。
6、生态与节能规划
鉴于响应国家节能减排政策，为居住居民后期生活质量着想，生态节能设计规划也是当前房地产规划设计的要点之一。项目规划设计时适当从现代、科技、生态等方面考虑，尝试使用新能源、新型科技技术增加居住的舒适度、降低开发成本等等。
7、建筑设计规划
建筑单体的规划设计可以说是房地产规划设计重要要点之一，建筑单体是项目总体规划理念的展示体，建筑立面风格、外墙颜色是该项目的规划理念、产品定位、公司实力的展现。建筑户型设计的优劣直接关系到项目的销售，资金的回笼，企业的发展。
（1）建筑立面、色彩的规划设计。建筑单体的立面造型变化多样，色彩可以丰富多变。而在规划设计时，房地产更多应重点关注外立面的造型、色彩是否符合项目的总体定位和总的规划理念。
（2）建筑户型规划。建筑户型的设计相对立面和颜色显得更为重要，因为它是居民每天都使用的对象，它的舒适与否直接影响到居民的生活质量。
【关键词】房地产；前期策划；规划设计
对于房地产行业来说，其策划以及设计阶段对于整个房地产项目的盈利情况具有至关重要的作用。随着当前房地产市场的需求的不断变化，导致了房地产开发行业存在着一定的时期的不稳定性，而且很多房地产开发商也不熟悉房地产规划以及设计的真正内涵。对于房地产开发的前期阶段，开发企业单位的观念还是比较落后的，一般仅仅是从设计的角度去考虑房型的具体情况，设计上往往都是针对于住宅设计，优化一些不科学的方面。例如如何充分的利用楼层的面积，如何把小居室转变为大居室，如何对住宅建筑材料进行升级等等。 后来，随着房地产业的发展，开发商的设计意识又逐步的转变到的房地产周边环境方面，在房地产开发的设计阶段一般都集中在小区的广场绿地等方面。所以说，对于房地产开发的规划设计，其一直是处于不断的发展过程中，是密切的根据市场的实际需求情况而发展的。当前，随着房地产开发行业的进一步的成熟发展，房地产开发商对于开发前期的重视程度越来越明显，对于房地产开发规划部门必须要树立开发前期要充分的结合策划和规划这两方面。
1、策划与规划设计的结合在房地产项目开发阶段的应用
项目投资决策过程主要是比较分析相同类型的设计方案，从技术方面、经济方面等综合选择，从而最终决定。而对于设计阶段来说，其直接决定了这一房地产项目的价值所在，属于是非常关键的阶段，它能够缩短房地产项目的工期、提高房地产的质量、降低房地产的成本，并且凸显出后续的经济以及使用效益，一般来说决策阶段大大的影响了房地产项目的成本，影响程度约九成；而对于设计阶段，其对整个项目成本的影响比较大，比重甚至达到 95% ; 但是如果进入到施工图设计阶段，那么对于项目投资成本的影响就逐步的降低到三成左右，所以，项目决策和设计阶段属于是重中之重。
1、1 房地产开发前期的策划调查和研究
对于一个房地产项目来说，其要想实现经济效益的最大化，最根本的就是要符合消费市场的实际的需求，但是，我们需要注意的是市场需求是一直处于不断的发展和变化过程中的，而且其中要受到一定的开发商的引导以及媒体的宣传等作用。这种其中必然要涉及都房地产项目的前期规划设计阶段，这直接决定了房地产项目的运作的起始效果，其中要涉及到房地产开发企业的投资决策、房地产开发目标的分析、房地产项目的市场定位，同时还需要掌握一定的当地的房地产市场供需情况，在房地产开发前期，在开展一定策划阶段时要研究的房屋销售目标的喜好特征，熟悉项目所在地区的市场情况、销售对象的年龄、收入以及工作情况等等。只有掌握了充分信息和资料，才能够掌握房地产市场的当前情况，同时还能够及时的摸清楚房地产市场未来的竞争情况，从而有利于开展房地产项目的正确定位，此时再去开展一定的规划设计也就顺理成章了。
1、2 规划出新的机制以及设计方式
对于房地产建设的设计人员，在设计时要掌握一定的当地房地产市场情况、同时还需要收集一定的房建基础资料，形成一种动态的数据补充以及修正机制，通过这些数据能够及时的掌握房地产市场的发展变化趋势以及特点，这样才能够把这些新的特点体现到真正的房地产项目的设计过程，在真正的房地产施工过程可以灵活的适应市场消费者的口味。随着当前房建设计的专业分工越来越细化，在开展规划时要需要采纳考虑不同阶段的咨询公司的意见，同时会同各方面的设计方，例如房地产项目方案的总体设计公司、房建建筑设计公司以及工地施工图等设计公司等等，这些专业的设计公司参与前期的规划阶段会将设计工作搞得更加的专业。所以说，对于房地产开发来说，必须要注意在一定的阶段会同各个阶段的专业咨询公司来开展，防止出现楼房已经建好，但是在交工验收之后又出现了一些设计上的缺陷以及不足。 有的可能出现不合理的设计问题，影响了房屋在将来的使用；甚至有的房地产设计师缺乏一定的经验，导致楼房考虑不全面，从而在实际的施工过程中发现难以实现。 尤其是针对一些规模比较大的房地产项目，如果实际情况比较复杂，就需要连同知名的设计单位开展咨询工作，有利于帮助开发者获得一些创新性思路和启发，深入的发展了之前的开发立意，形成一个合理的确定的方案，能够充分的发挥出房地产设计单位的积极性。
结语：
房地产开发项目中策划与规划设计的结合的根本目的在于实现某一房地产工程项目在整个开发周期内实现总成本最小化。近些年以来，各行各业始终关注房地产行业经济发展问题，始终坚持将策划与规划设计的结合作为房地产行业发展工作的重中之重，促进房地产项目的快速发展，策划与规划设计的结合水平也大幅提高，我国的房地产行业也有了很大的进步，整体经济效益的飞速增长，使得我国房地产行业逐渐成为我国经济发展的主要产业之一。要想实现快速发展，解决好行业问题，必须要做到策划与规划设计的结合的高效化、规范化，这才是符合现代化房地产行业发展的基本要求，逐步的发挥出策划与规划设计人员的积极性。策划与规划设计的结合工作逐渐成为房地产开发工作的重点。
参考文献：
[1] 岑乐陶 、 城市规划设计与管理实用便携手册 [S]、 机械工业出版社，2008、
[2] 张泉，等 、 城市停车设施规划 [M]、 中国建筑工业出版社，2009、
[3] 陈丽莉 、 浅谈房地产园林景观工程建造[J]、 湖南林业科技，2005，32(5)、
[4] 周冰，许楗 、 设计基础之平面构成 [M]、西安 : 陕西人民美书出版社，2005、