关键词：房地产；操作风险；对策
一、房地产行业操作风险概述及特征
由于房地产经营性质的特殊性，在现代复杂的信息社会中，房地产业面临着更多的风险。房地产信用风险和房地产市场风险是学术界长期以来研究的重点，但操作风险却很少引起关注，房地产行业操作风险正在成为房地产业面临的重大威胁之一。房地产营运的主体以及参与者主要包括房地产开发商、银行、政府、房地产中介、购房者等，他们的操作由不完善或有问题的内部程序、员工和信息科技系统，以及外部事件所造成损失的风险，包括法律风险，但不包括策略风险和声誉风险。所以房地产操作风险就是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。
国内房地产业在房地产操作风险管理观念和风险管理技术水平等方面存在较大的欠缺。首先对房地产操作风险认识不足，很多人将房地产操作风险理解为房地产开发商、银行、政府、房地产中介在各自的房地产业务操作中的风险，或者误解为操作性风险，更有甚者称为房地产犯罪。其次国内房地产业在操作风险管理方面由于房地产开发商、银行、政府、房地产中介职责分散，缺乏专门的管理部门，不同的操作风险由不同的部门负责，缺少协调统一，致使各部门高层管理者无法清楚了解房地产业面临的操作风险整体状况，有些操作风险处于无人管理的真空状态。
房地产行业操作风险大多内生于商业银行、开发商、政府、地产中介的业务活动，覆盖面大，不宜区分和界定，除具有地产风险的多源性、唯一性、隐蔽性、滞后性、风险控制牺牲性等特征之外，还具有以下特有特征：一是风险内生性。根据操作风险定义，由于程序、人员和系统都是重要组成部分，大多数操作风险存在于商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的管理活动中，可以说是一种内生于内部各层次范围内的系统性风险。二是风险诱因与风险损失的相关性难于判断。房地产操作风险与商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的整个体系有关，只要有各个机构和人员存在的地方都有可能发生，有时随着环境的变化而改变，管理过程中的一点小疏忽就会将操作风险遗漏，增加了管理的难度。三是损失无限性。操作风险涉及商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者各个层面，有时可能导致他们整体严重受损。四是损失数据不完整。操作风险的发生不会立即呈现，商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者都具有回避已发生风险的动机，有时记录不及时或根本没有相关记录。五是计量的困难性。操作风险的评估除考虑直接损失，还需考虑经营中断、法律成本等间接的损失，有时还有无法计量的损失。六是风险不易分散。操作风险难于通过商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者自身内部机构对冲和分散风险，因为它与不同的区域文化、素质不同的员工、特定的经营机构，甚至是信件收发人员都有关系，具有很强的隐蔽性。
二、海南省房地产行业操作风险历史回顾
1988年4月，国务院批准海南建省办特区。在新设省级经济特区优惠政策的吸引下，各地投资商都看好海南省。1992年我国改革开放的力度进一步加强，海南省在一夜之间成为投资者的乐园，各级部门甚至一些高校、研究所都在海南省设有办事处，投资商、投机者云集海南，房地产需求有了惊人的增长，从而形成了房地产的集中开发热潮。由于包括银行在内的机构参与，多方炒作。许多盲目的投资决策与非理性投资行为相互作用使海南省经济陷入恶性循环。1993年我国针对投资膨胀采取了紧缩银根的金融政策，金融机构的资金迅速退出海南省房地产，房地产市场的虚假繁荣急转直下，房地产泡沫开始破裂，严重影响了海南省资源利用和经济发展[1]。
2010年1月4日国务院办公厅《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划至2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。2010年新年伊始，随“国际旅游岛”登场，海南房地产市场迅速“井喷”，商品房成交量成倍放大、价格飙升。透过快速攀升的数据，可以看出海南省房地产市场出现的一些乱象苗头：开发商违规操作，职业炒家操控市场，购房者浮躁、恐慌、盲目跟风，部分媒体大肆炒作、片面报道，导致市场短期内出现供求失衡、房价大幅上涨的现象。面对形势，海南省政府及时干预市场，做出暂停审批新的房地产开发项目，新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目要待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动的决定，并宣布2010年将动工建设10、09万套保障性住房。一系列调控措施取得了立竿见影成效，民众恐慌性购房逐步消停，开发商采取暗中打折促销，炒家开始抛售囤积房源，引发房价下调，商品住房成交量开始下降，市场逐步回归理性。目前海南省商品房入住率过低，这既是对资源的浪费，最终还是需要当地居民、企业或政府来承接、管理，从这个角度分析，也说明海南房地产的供给在目前的消费水平上已足够多，并且房价与当地的收入水平相比显然较高。加上第一批炒房者已经获利撤出，一部分年轻的购买者可能因为房价陡升利益空间变小处于观望状态，从而抵消了一部分有意愿来海南省购房者的需求量。因此，海南省房地产的需求量增加最快的阶段已过去，此后增长速度将减缓，房地产需求逐渐减少。同时海南省房地产开发企业还面临两个方面的压力：一是世界经济未来的走势还不明朗，对我国经济发展的不利影响在短期内还难以有大的改观；二是开发商房价追涨会影响今后的市场成交量，进而影响到企业资金的回笼。由于房地产规模较大，投资期长，具有投资品和消费品双重属性，其风险变化就变得更加复杂，房地产市场营运主体即房地产开发商、银行、政府、房地产中介等的运营运作导致的操作风险以及带来的系统性风险问题将逐渐暴露出来。
三、海南省房地产行业主要操作风险问题及原因
从海南省房地产历史可看出，海南省主要存在以下操作风险问题。
（一）房地产开发商操作风险问题
由于缺乏房地产发展的总体规划，一直以来对城市性质、功能等方面的定位比较模糊，功能分区不清楚，开发商对城市的未来发展缺乏有效想象空间，难以根据城市规划把握开发热点。在海南省房产商中，许多发展中的中小房地产商更多的是纯机会选择，而不是战略性的谋篇布局。同时在房地产热过程中的房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少，甚至开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式套取银行贷款；盲目圈地，占地为牢，土地闲置严重；捂盘惜售、炒地炒房，房价死扛、明降、暗降，高房价低成交乃至零成交已逐渐成为了一个常态；私自加建楼层、抢建、改建的现象十分严重，更有甚者把违章建筑当商品房对外销售；肆意占用公共空间，压缩休闲空间；豆腐渣工程，各种偷工减料、破墙漏水的质量问题，建筑质量存在问题违章建筑现象严重；沿海公共海域布满海景别墅和星级酒店，“私属化”现象严重，毫无节制的圈地破坏；优质海岸线基本被抢占一空，在一线海景填海造地，对海底环境及海底生物造成巨大破坏。总之城市土地开发具有随意性和低水平性，各种违规操作现象严重，既给海南省长远发展带来了严重的不利影响，又给开发企业带来其自身难以控制的操作风险。
（二）商业银行的操作风险问题
这种操作风险主要表现在：第一，贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实[2]；第二，抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效；第三，个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施；最后就是内外勾结，一起金融舞弊。近几年海南省银行房地产金融大案要案的接连发生，从某一层面说明海南省银行对操作风险防范的重视程度还远远不够，内部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝着高职务、高科技、高案值，发案数量基层多、内外勾结作案多、作案手法多的“三高三多”趋势发展，并呈现出“同类案件屡次发生”的特点。因此，银行加强操作风险防范仍是重中之重。
（三）海南省房产中介操作风险问题
海南省房地产中介机构存在很多问题。首先，房地产中介行业法律法规不健全，中介准入门槛低。其次，行业监管存在漏洞。中介公司新老替换快，还有不少是无资格的“黑”中介，所以中介行业的直接主管部门难以掌握所有公司的资料，监管容易出现漏洞。再次，服务不到位，品牌意识较弱。中介公司规模总体偏小，多数是靠差价赚钱。那些规模和实力较强，能够引导市场发展的中介公司的品牌意识比较弱，经营缺乏长期发展的考虑。最后，人员素质及信誉偏低，从业人员多是没有房地产评估师和经纪人资格的，并不懂得房产的专业知识。小中介公司在相当程度上没有按照行业管理的法律法规操作，这些问题从不同程度上影响房地产市场。
（四）海南省政府管理方面存在的问题
目前房地产已成为海南省的支柱性产业。一方面海南省各级政府高度重视并促进房地产的可持续发展；另一方面还存在相关的政府部门和人员出现以下主
转贴于 要违法违规行为：第一，公权私用。主要在土地增值环节，税收环节，开发资金的获取环节，存在着官本位、情本位、钱本位甚至性本位的现象。第二，行政权越位。行政体制改革后，地方政府在再分配方面的权力减小了，但在财政的支配权、经济审批权、建设项目的决定权等方面仍没有完全隐退，这意味着地方政府对市场推进的程度、地方资源的控制、地方市场规则的制定以及政府工程项目的招投标等是具有实际的决定权的，因此会发生为了保护和扶持与自己有共同利益的产业而滥用权力的情况。第三，征地补偿。以前各地利用《海南经济特区基础投资综合补偿条例》的规定，投资公路网等基础设施建设的投资者可以从土地、税收等方面给予优惠补偿政策，出现补偿政策过滥、补偿土地过多、地价过低、土地闲置过大等问题，同时关于补偿款的纷争也显得十分混乱，因补偿款发生暴利事件的事情时有发生。第四，税费不合理。海南现实行许多税费收取标准过于严格和不合理，如房地产企业要缴交的营业税、预征所得税、土地增值税达到总销售额的11%，其中预征土地增值税2%。预征土地增值税，迫使房地产开发企业要增加预算成本和流动资金，导致房价升高。第五，规划不合理。由于缺乏全省房地产发展的总体规划或因为城市规划经常变化，导致一些地产商以破坏式的方式乱开发或囤地不开发，从而导致土地浪费闲置现象严重。第六，监督管理不到位。海南省九十年代建设的商品房不能保值增值的原因，除了规划设计落后外，房屋质量差、管理不严是最大的缺陷。海南近年来建设的房屋规划、质量有很大提高，但还不完美，由于管理上不够严格，建筑设计部门设计降低标准，开发商有使用劣质材料，建筑商有偷工减料等行为，政府部门运作缺陷导致了一系列房地产操作风险，阻碍了海南省房地产和经济的发展。
（五）买房人操作风险问题
买房人容易犯的错误主要有：不关注国家政策，买涨不买跌，盲目跟风炒房；迷信权威专家；迷信媒体；有些人甚至不惜一切代价买房囤房，如此等等容易陷入操作风险。引起购房者疯狂的原因有很多，其中最主要有如下几条：首先就目前而言，我国正处在快速工业化与加速城镇化时期，工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀，是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇，人们对房地产的投机需求就没有尽头，地价与房价就会不断上涨。其次随着中国入世带动经济发展，居民就业机会增多，收入增加，购房支付能力相应提高。但是商品房供应量却跟不上居民需求的脚步，导致出现好多人抢一套房子的局面。再次在中国，股市与房市均未开征资本所得税，这也是人们炒股、炒房行为疯狂的重要原因之一。最后中国社会保障制度在摸索和“修理”中，养老面临太多问题。中国股市投资风险太大，因此人们更偏好“买房储值”，当然，贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利，现在已变成“买房养老”的时代。
四、海南省房地产行业操作风险控制策略分析
面对房地产业操作风险发展的现状，海南省应根据自身的特点，对开发商、银行、中介机构、相关政府部门进行风险管理控制，以促进海南省房地产业持续、稳健、高效发展。
（一）加强政府部门操作风险规避
为了避免相关政府部门和人员的操作风险，笔者认为应从以下几方面入手：第一，政府管理部门必须加强监管力度，严把质量关，杜绝劣质材料进入市场、进入工地。第二，要通过税收、信贷、融资等渠道控制和稳定普通商品房的价格，改变房价猛涨的局面，增加中低位商品房的供给，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资并尽力改变目前价格泡沫，推动房地产业平稳有序发展。第三，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。大力发展廉租房，制定政策鼓励扩大廉租房的供应范围，保障低收入人群的住房要求，形成售租结合的住房保障体系。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。第四，政府要起到主导作用最重要的就是通过完善危机管理相关政策法规，规范市场秩序，建立房地产预警预报体系和有效的信息系统，加强房价控制，完善住房保障体系等措施预防危机的发生，使危机的各种影响减至最小，为房地产企业发展提供良好的外部环境。第五，结合国际旅游岛建设，对海南省主要城市进行重点规划，提高城市规划的科学性、权威性和严肃性，没有控制性详细规划不得建设，详细规划一经形成不得随意变更。坚持用科学规划引导商品房开发，用科学规划规范商品房建设，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设。第六，政府要给予旅游房地产发展的大力支持，组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构以分散旅游房地产的经营风险，提高旅游房地产市场的可信度、信誉度，同时保障消费者的权益，营造一个公平公正的旅游房地产发展的法治环境。第七，海南省应建立市场信息披露制度，及时向社会公布土地供应、房地产开发及市场交易信息，成立建设管理服务中心，土地、建设、规划等部门集中办公，大幅度缩短办事时限，实行行政审批责任制，营造“亲商、富商、安商”投资环境，大力降低开发商的“制度交易成本”。第八，应尽快建立房地产信用体系，以维护市场秩序、提高监管和调控效率、防范金融风险。第九，在房地产开发建设方面，使项目建设与生态环境保护相适应、相协调，体现绿色发展、和谐发展、科学发展新理念[4]。
（二）开发商需要理清发展思路，明确发展定位
根据海南城市规划把握开发热点，从机会主义导向转向战略驱动导向开发，对海南省房地产发展进行战略性谋篇布局，开发商必须自觉地进行战略管理，寻找并发现新的需求和新的市场领域。在房地产开发上，结合国际旅游岛建设合理布局，准确定位；对旅游房地产开发项目要进行必要的可行性分析，进行相关市场调研和市场分析；将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，运用到旅游房地产开发项目上，注重“借势”去发展旅游房地产，达到最大经济效益；不搞掠夺式开发，要注意合理利用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展，处理好旅游开发与经济利益、生态利益、社会利益之间的关系；旅游房地产项目要科学设计，精心策划，突出文化品位，注重旅游房地产产品的文化含金量。同时要突出旅游房地产的主题形象，努力挖掘内涵，避免项目雷同，强化品牌形象，运用商业和市场的运作方式将旅游房地产产品推向市场。在旅游房地产营销方面，要满足旅游房地产消费者的多样化需求，广开营销渠道，加大营销宣传力度，促进销售，努力赢得回笼资金；不盲目圈地，不闲置土地，杜绝假按揭，提高建筑质量，不搞违规建筑和豆腐渣工程，同时配合国家房地产调控政策，适度降低房价，不搞虚假炒作。要想主导海南未来的楼市，海南省房地产商们还需加快自我升级的速度，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设，转变及其商品房供给严重大于需求的状况，实现房地产业健康发展，防止房地产操作风险。
（三）加强银行的操作风险控制
由于银行业操作风险是由不完善的内部程序、人员失误、系统故障或外部事件造成损失的风险，因而具有较强的内生性，难以在事前充分预期。实践表明，相对信用风险和市场风险，操作风险更加难以事先计量和预测，这即通常意义上所说的管理滞后性特征，也说明了建立良好的监管机制尤为重要。风险不可完全消除，但可以降低。笔者认为贷前审查经办人员对资料真实性、合法性严格审核，对明显存在疑点的资料深入调查核实；办理抵押的相关职能部门协调配合、按程序操作，规范管理抵押物；建立相关的风险预警措施，防止内外勾结、一起金融舞弊；海南省银行业监督管理委员会、保险监督管理委员会和证券监督管理委员会等监管部门应各司其职，应对各种房地产金融创新手段和由此衍生出来的投资产品加强监管，重视各种金融机构可能会对市场造成的潜在风险，建立信息共享和协调合作机制，提高监管效率；海南省各家银行应及早建立房地产金融数据库，对发生的每一次风险事件进行监控和记录，并分析导致每次风险的因素和产生风险的环节点，度量这些因素对风险的具体影响，同时对风险的程度进行数量化的度量记录；按照不同的风险事件和其所发生的业务部门不断积累风险识别经验，进而提高对操作风险的防范和控制。
（四）避免中介服务所带来的操作风险
健全房地产中介行业法律法规，让海南省房地产中介机构走组织市场化、正规化、规模化、品牌化、信息化、资源共享化的现代管理模式，学习国内外一些先进管理模式，加强对中介服务的管理，扩大对从业人员的培训，规范房地产中介服务行为，遏制中介盲目追求规模扩张、忽视操作风险管理的短视行为，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，避免操作风险。海南省房产行政主管部门负责对本市房地产中介服务活动的监督和管理；土地、工商、税务、公安、人事劳动保障、价格等管理部门应当按照各自职责，协同做好城市房地产中介服务管理的有关工作，让房地产中介适应时展，向国际管理靠拢，创一流品牌和建设更高的产业平台。同时加强房地产中介信用道德建设，教育是基础。广泛深入地开展信用道德教育，不断加大舆论宣传力度，营造诚信氛围，引导中介企业加强信用管理，强化信用观念，形成一种诚信为本的良好气氛，使他们懂得“君子爱财，取之有道”不断提高信用道德观念，将信用风险管理作为房地产中介企业管理的重要内容。在中介企业内部形成诚信为本的文化氛围，在企 业外部树立诚信经营的企业形象，提高房地产中介经营管理的透明度，逐步取得全社会信赖[5]。
（五）买房人规避操作风险之道
对于许多手头宽裕、有理财需要的人而言，房产投资是实现个人财产保值增值，获得良好收益的一个重要手段。作为一种花费大的投资行为，在进行房产投资之前必须认真研究，考虑多种因素，规避风险。首先研究宏观政策变化走向，积极关注国家宏观政策的变化，研究政策走向，适当收缩投资战线，集中资金于少量优质房产，这样虽说收益减少，但风险可有效降低。其次防范城市规划带来风险，注意媒体上有关城市建设方面的信息，登录当地政府城市规划部门的网站，了解城市规划动态，小心决策。同时，如果能多注意城市规划的方向，嗅出潜在的机会，不仅可以规避风险，还有可能大赚一笔。再次警惕房产商圈套，购买房产时尽量找那些诚实守信、有良好品牌形象的房产商。对于购买过程中的陷阱，房产投资者不妨借外脑，多咨询房产法律专业人士，必要时聘请专业法律人士陪同购买，识别合同和交易过程中的风险，避免中了房产商的圈套。最后评估自身远期支付能力，不少房产投资者希望“以小博大”、“以房养房”。天有不测风云，如果还贷额占资产比重较大，将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难，房子则有被银行收走的风险。买房人必须慎重决策，把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上，有偿付能力，以便从容还贷，规避房贷风险。最后就是买房人不要盲目跟风炒房，小心炒成房东；学会投资理财，敢于贷款买房；租房不如买房，但是在当前楼价非理性上涨情况下还是租房更划算；买房时自己审慎，不要迷信权威专家和迷信媒体等等，从而规避操作风险。
（六）未来房地产操作风险应对之策
在国际资本市场信用形象遭受重创、各国经济面临大衰退的非常时期，作为海南省经济的支柱产业、龙头行业，海南省房地产业面临着市场与资金的双重煎熬。房地产业在海南省是一个与民生密切相关的行业，需要实体经济特别是全社会实际购买力作支撑，“暴利”不是其应有的特征，它是一个与海南省资源利用和城市品质、人民生活质量息息相关的行业，区域经济价值决定房产价值。针对海南省未来可能面临的房地产市场风险，海南省房地产应适度降价，加快资金回笼，避免资金链断裂，回避毁灭性打击[6]。同时海南省应结合建设国际旅游岛，抓住历史机遇，站在更高的层面，以战略的眼光来谋划适合海南省经济社会发展的房地产业，走高端路线和品牌路线，大力发展高端旅游房地产、度假地产和休闲地产，实现住宅建设节能、节地、节水、节材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，充分利用太阳能优势，推广太阳能与建筑一体化技术，发展生态、节能建筑，提高房地产产品的附加值；逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，以保护良好的生态环境，使低碳房地产产业成为战略性新兴产业和新的经济增长点。
参考文献：
[1]李东绪、独善其身的海南房地产市场[J]、中国房地信息，2008（4）:1-4、
[2]王文生、王晓胄、黄晓华、商业银行支持海南省房地产业发展的策略研究[J]、海南金融，2008（9）:2-6、
[3]吉洪、海南房地产贷款风险分析[J]、海南金融，2006（6）:21-26、
[4]徐诺金、搞活海南省房地产市场要适当扩大政府干预[J]、海南金融，1996（12）、
转眼之间又要进入新的一年xx年了,新年要有新气象,在总结过去的同时我们要对新的一年一个好的计划、我是一个从事工作时间不长,经验不足的工作人员,很多方面都要有一定的要求,这样才能在新的一年里有更大的进步和成绩。
xx年是我们××地产公司发展非常重要的一年,对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说,也是一个充满挑战,机遇与压力的开始的一年。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识,充分认识并做好厂房中介的工作。为此,在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下,我逐步认识本部门的基本业务工作,也充分认识到自己目前各方面的不足,为了尽快的成长为一名职业经纪人,我订立了以下年度:
一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工,本人通过对此业务的接触,使我对公司的业务有了更好地了解,但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷,希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训,以便于工作起来更加得心顺手。
1、 在第一季度,以业务学习为主,由于我们公司正值开张期、间,部门的计划制定还未完成,节后还会处于一个市场低潮期,我会充分利用这段时间补充相关业务知识,认真学习公司得规章制度,与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘,以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网,电话,陌生人拜访多种方式联系客户,加紧联络客户感情,到以期组成一个强大的客户群体。
2、在第二季度的时候,公司已正式走上轨道,工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期,在对业务有了一定了解熟悉得情况下,我会努力争取尽快开单,从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工,让厂房部早日成长起来。
3、第三季度的十一;中秋;双节,还有xx奥运会带来的无限商机,市场会给后半年带来一个良好的开端,。并且,随着我公司铺设数量的增加,一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了,为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。
4、年底的工作是一年当中的顶峰时期,加之我们一年的厂房推界、客户推广,我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作,并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化!
二、 制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面,不断调整经营思路的工作,学习对于业务人员来说至关重要,因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容,知己知彼,方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。
三、 加强自己思想建设,增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。 积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。 以上,是我对xx年的一些设想,可能还很不成熟,希望领导指正。火车跑的快还靠车头带,我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。
展望xx年,我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务,也力争赢的机会去寻求的客户,争取的单,完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务,能迎接xx年新的挑战。
【房产中介工作计划书二】
经过20xx年两个月的工作,我对房地产销售有了更深层次的了解,同时也学到了很多东西,为了让自己在新的一年中有更高的收获,自身有更高的提升,特总结去年展望今年,根据自身的实际情况,特做出具体的计划。
一、业务的精进
1、加强团体的力量
在团体中能够更好的发挥自身的能力,同时对提升个人素质具有更大的帮助,在与同事们两个月的相处中,我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处,同时也有很多的不同,其中有许多是我要学习加强的,这种性格上的互补,在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏,提升自己。在新年中,我更要加强队员的团结,团结是我不断成长的土壤。
2、熟识项目
销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解,我在年前散发传单不断的与人接触的过程中,对本项目有了深度的了解,但在接待顾客的过程中,还是不断的有新问题的出现,让我无法流利的回答顾客的提问,主要是对项目及相关房产知识的不够了解,在新年之后,对项目的学习,对房产知识的了解,是熟识项目的首要。调盘,新年后又新起了几个楼盘,在与同行之间比较能够更好地加强对自己销售对象的信心,在不断的学习中充实自己,在不断的实践中提升自己。
3、树立自己的目标
有目标才会有方向,有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标,先从小的目标开始,即独立流利的完成任务,然后再一步步的完成奖励下授的销售任务,直到超额完成任务。在每月的月初订立下自己当月的销售目标,同时记录下当天接待顾客中出现的问题及解决之道,不时的翻动前期的工作日志,温故而知新。
二、自身素质的提升
销售的产品可以不同,但销售的目的相同,都是为了把自己的产品卖出去,用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售,所以在推销及推销技巧处有很大的不足,所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。
首先,书籍是活的知识的最有利的途径,新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍,同时不断的关注房地产方面的消息,及时的充实自己,总结自己的实践经验。
其次,实践出真知,所有的理论只有与实践相结合,才能被自身很好的吸收,提升自己,从基础的做起,重新对销售流程进行学习,在演练中对项目加深印象,同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。
（一）市考指标
年，我局承担市考项目一个，即廉租住房工作。任务有两项：一是建设廉租住房192套、9600平方米。二是实现廉租住房保障应保尽保，住房租金补贴发放累计888户。
今年以来，廉租房项目由于前期征地多次受挫，特别是塔坡九组征地工作耽误工期半年之久。七月份以来，在区政府的正确指导和大力协调下重新选址，经过多方努力，目前已在韦曲双竹村为廉租房建设征地24、08亩。其中一期占地10亩，划分为1#、2#、3#三栋楼。1#楼建筑面积3668、5平方米，72套；2#楼、3#楼建筑面积各是3053、2平方米、60套，设计总建筑面积9774、02平方米，预计总投资1948、13万元，单套面积50、9平方米。16日区建设局对廉租房项目进行招投标，区纪检委、财政局、评标专家对招投标全程监督指导，18日中标的华越和鑫昌德建筑公司进驻工地开始施工，同时区建筑质量管理处派驻质量技术安全监督员进行监督管理，并由建通工程监理公司实行监理。针对时间紧、任务重的特点，项目招投标结束后，我局立即成立了廉租房建设领导小组，抽调人员，分成两个工作组。一组负责施工现场的组织协调，另一组负责施工手续的办理。项目前期工作共圈建围墙370米，铺垫道路拉运渣土6000余方，迁改线路260米，做施工降水打井15眼，回填拉运沙石8万余方。为了保证廉租房建设进度，在上级专项补助资金没有到位的情况下，我们及时协调并由甲乙双方共同垫付资金，以保障项目建设的顺利进行。
截止目前，廉租房累计保障940户，占全年目标888户的106%，发放廉租房租金补贴75万元。廉租房建设1#楼一层主体完工；2#、3#楼一层主体墙完工，梁、柱浇筑混凝土即将开始。项目已完成投资1040万元，占项目总投资1948、13万元的53、4%。其中，前期征地350万元，主体工程投资530万元，架设变压器和迁改线路150万元，施工降水10万元。
（二）建设项目
今年，我局帮扶的建设项目有五个，分别是：“十大工程”任务一个；区级重点建设项目两个；区级一般建设项目两个。
1、“十大工程”
今年我局承担的“十大工程”项目之一是廉租住房建设项目。项目占地10亩，总投资1100万元，总建筑面积9600平方米。目前该项目正在加紧建设中。
2、区级重点建设项目
——相府项目。项目总投资3、5亿元，总建筑面积10、6万平方米。今年计划投资8000万元，年底要达到竣工验收标准。份，累计完成投资13494万元，占年计划167%，目前土建、安装、电梯调试正在进行中。
——吉源美郡项目。项目总投资2、2亿元，总建筑面积6、45万平方米。今年计划投资10692万元，主要任务是高层主体建设。份，累计完成投资9517万元，占年计划的89%，目前主体工程已建至9层。
3、一般建设项目
——吉源晶鑫丽座项目。项目总投资2、6亿元，总建筑面积7、9万平方米。今年计划投资9000万元，完成设备安装调试，年底竣工交付使用。份，累计完成投资8645万元，占年计划的96%，目前正在进行验收。
——智慧城项目。项目总投资6、52亿元，总建筑面积30万平方米。今年计划投资1500万元，完成三期室外工程，年底全部竣工。该项目已验收完工，7月份已交房。累计完成投资4539万元，占年计划的303%。
（三）重点工作
一是积极参加了市20年住博会。今年5月份和份，我区组织房产企业分别参加了市春季、秋季住博会。两次住博会我区展团共由40家房地产开发企业组成，展位面积2000多平方米，在全市展团中占有重要位置。住博会上，我区展团的主题是“和谐，生态人居”。各房地产企业布展紧扣这一主题，特色鲜明，强势推介了良好的人居环境。展会期间，我区推出了太阳水岸新城、盛世、吉源晶鑫丽座等40家房产开发企业楼盘项目，图文并茂的展现了房产企业的开发规模、楼盘特色和位置等。我区共发放房地产企业宣传资料10万余份，接待消费者咨询3万多人次，意向登记房屋240套，签订购房合同9份，进一步提升了房地产业的知名度和影响力。
二是成功举办了首届房产发展论坛。为了正确引导房产市场，把脉未来发展趋势，增强市场信心、促进房地产市场健康发展。今年份，我们在曲江惠宾苑举办了房地产发展论坛。来自房地产行业的专家学者、政府领导，以及辖区内30多位开发商济济一堂，热议当前房地产形势及未来走向。本次论坛我们邀请了区委区政府等房地产行业管理部门的领导，邀请的专家有西北大学文学院院长李浩；省城市经济文化研究会会长张宝通；享受国务院政府津贴待遇，西北大学MBA中心主任杜跃平；交大房地产研究所所长杨东朗。同时，万科地产、富力地产、雅居乐地产、紫薇地产、天都地产、长建地产、太浩置业、吉源地产等开发企业也参加了本次论坛。在论坛活动中，我局了20年上半年房地产发展报告。同时，政府领导、行业部门领导、权威专家以及辖区内各开发企业代表围绕“借助生态环境资源彰显宜居品质”和“借助文化科教资源提升地产品味”两个议题分别展开了多元对话。此次论坛为政府、开发企业、购房者提供宏观调控、开发运营及置业投资等行为的信息参考，对理性引导市场发展，提升和增强市场信息、促进房地产市场健康发展起到了积极地推动作用。
三是认真落实了区委、区政府“关于促进房地产业加快发展的若干意见”精神。3月份，“意见”出台后，我局加大宣传力度，组织人员，拿着文件到开发企业宣讲优惠政策，调动开发企业的积极性，动员项目早日开工，增强了开发企业信心，激活了房产市场，促进了我区房产业加快发展。先后有新岁丰置业公司项目（位于三中）、昊雨房地产公司天都佳苑项目（位于韦曲环城路与西部大道十字）等6个房产企业项目开工建设。同时，我局加强与开发企业的联系，及时了解项目开发中遇到的困难，积极为企业破解难题，排忧解难，促进项目加快实施。
四是不断加大房产市场执法监察力度。为进一步规范房产市场，我局先后抽调干部50多人次，集中开展了6次房产市场执法活动，有力地打击了违规销售行为。份，共排查房产项目30个，查封黑楼盘售楼点17个，没收售楼广告牌20多个、售楼宣传册3万多份、登记册15本，张贴区房产局“关于加强城市房地产市场管理和规范秩序的公告”20多份，收到了预期效果。五月份，我局积极参加了全区多部门联合执法，对韦曲街道徐家寨村两栋违规开发的住宅楼进行强行拆除。同时，正确引导房屋中介机构发展，对18家房产中介机构资质和人员持证上岗情况进行了检查。
另外，我局在班子队伍建设及维稳方面也取得了良好的效果。
（四）基本指标完成情况
份，完成固定资产投资36844万元，占年任务29592万元的125%。完成各类房屋登记办证7600户，占年任务4500户的169%。办理房屋安全检查、危房鉴定40户，占年任务50户的80%。发放商品房预售许可证22宗，合同备案10600套，全区房地产总投资19亿元，开发商品房面积63万平方米，销售面积99万平方米，实行物业前期招投标4家，收缴商品房大修基金3168万元。完成财政契税3200万元，收缴土地收益金129万元。
二、落实措施
为全面落实20年各项考核指标，我局领导班子高度重视，把考核指标的落实作为各项工作的重中之重。
首先是成立了抓落实领导小组。成立了主要领导为组长,分管领导为副组长，科室、基层单位负责人为成员的抓落实领导小组，并及时召开干部职工会议，在全局上下全面学习传达我区抓落实年动员大会精神，形成抓落实的浓厚氛围。
二是召开抓落实、促发展座谈会。2月中旬，局抓落实领导小组，根据工作特点与有关科室、基层单位负责人，分别进行了工作座谈，在总结上年度工作的基础上，分析了今年面临的形势，谈设想，出思路，提措施，科学谋划20年工作。
三是签订目标责任书，层层夯实工作任务。为了把各项考核指标落到实处，今年3月份局抓落实领导小组将考核指标细化分解到各科室、基层单位，并与负责人签订了目标责任书，明确了任务，夯实了责任。
四是加大督查力度，狠抓任务落实。对抓落实目标任务实行量化考核，每月检查工作进度，每季度听取一次工作汇报，局抓落实领导小组坚持下基层，不定期地对各单位任务完成情况进行督促检查，对存在的问题和不足及时予以纠正，保进度，抓落实，促发展。
五是优化发展环境，促进房产业发展。结合学习实践科学发展观活动，实施新方法、新举措，改进工作流程，积极应对金融危机对房产业的影响，促进房产业发展。对房产交易大厅进行了改造，简化了二手房交易手续，搞活二级市场，将原来需要20个工作日才能办结的交易过户业务，缩短为5个工作日办结，提高了工作效率，方便了群众。（法定办结期限为30个工作日）。同时加强与开发企业的联系，促进项目加快实施。
三、存在问题
一是近期雨雪较多，给廉租房建设的进地施工带来困难。二是受金融危机影响，个别企业销售不景气，资金不能很快回笼，所以，目前销售状况不容乐观。
四、解决办法
一是为了加快廉租住房建设进度，我们成立了领导小组，抽调工作人员，分成两个工作组。一组负责施工现场的组织协调，另一组负责施工手续的办理。同时倒排工期，对进地施工、基础开挖、回填、主体施工等做了周密的安排，落实专门人员，进行日调度，旬检查，月小结。同时积极想办法，多途径应对近期雨雪较多的客观现实，保证施工正常进行。
二是为了促进房产业发展，提振市场信心，我们紧紧围绕区政府出台的房产优惠政策，加大宣传力度，调动企业开工和群众购房的积极性，促进房产销售。
五、年工作设想
指导思想：以扩大内需、促进我区房产业增长为指导，紧紧围绕区委、区政府的中心工作，加强内部管理，提升业务水平，创新工作思路，贯彻落实省、市、区关于促进房地产市场平稳健康发展的各项政策措施，不断完善房地产扶持政策，鼓励扶持居民住房消费和安居置业，推动我区房地产市场平稳健康发展。
工作思路：开展一个提升，实现两个确保，搞好三个活动，做好四项工作。
开展一个提升
针对房产局年轻人多、学历低的实际，明年要在增加先进设备、房屋登记、测量、评估、租赁、危房鉴定等方面加强培训，提高职工素质，提升业务水平，加快办事速度，促进职工队伍整体业务素质的提高，抓好各项制度的落实，加强内部管理，打造一个以人为本、和谐型的房产机关。
实现两个确保
一是确保廉租房租金补贴应保尽保。进一步扩大租金补贴范围，在完成今年保障888户的基础上，明年再累计保障1200户，实行应保尽保。
二是确保年年底廉租房交付使用。今年年底廉租房主体封顶后，明年要加快楼体内外粉刷，完成窗门、管道、水电安装、小区道路绿化等项工作，保证年底192套廉租住房交付使用。
搞好三个活动
一是继续组织区域内的房产开发企业，参加市年春季和秋季住宅产业博览会，推介宣传房产，促进房产开发。
二是在总结第一届房产论坛的基础上，举办更高规格的第二届房产发展论坛。邀请省市区房产行业的政府领导和房地产界专家，分别就房产的现状、未来发展和规划进行研究讨论，提出可行性意见、建议。
三是举办“房产陕北行”。陕北这几年发展比较快，煤、炭、油、气的开发利用，促成了当地经济的快速发展，有钱人多。据调查，为了使孩子受到更好的教育，陕北人在买房的欲望比较强烈，为了吸引陕北有钱人来购房，组织辖区内的开发企业，赴陕北延安、靖边、榆林、神木等地，推出精品楼盘，促进商品房销售。
做好四项工作
一是编撰区房地产发展规划
目前没有房地产发展规划，这几年商品房发展较快。为了满足不同层次购房者的需要，我们将进行市场调研，预测区住房需求规模，确定住房建设发展目标；预测各年度住房供应总量和商品住房、普通商品住房、经济适用住房、廉租住房的建设比例，制定切合实际的房地产发展规划。
二是加大房产执法力度。目前小产权房比较多，扰乱了房地产市场，直接损害购房者的切身利益。为了打击这种胡乱开发的行为，我们将积极开展房屋市场专项检查整治活动，加大房产市场监管，规范房产市场秩序，严厉打击无预售证售房和散布虚假广告欺骗购房者的现象。
关键词：早期介入 物业管理 房地产
0 引言
物业管理的早期介入主要通常贯穿项目开发的全过程，一般在可行性研究、规划设计、施工建设、房产销售和竣工验收阶段分步骤介入，其主要价值体现在从物业使用角度出发，为项目开发提出建议。同时，管理经验丰富的物业管理企业的介入，也可以有效提升项目建设和管理水平，同时提升项目价值，促进房产销售，提高开发效益，进而提升企业品牌影响力。本文针对江苏华厦融创开发的徐州UU小镇项目进行早期介入，从项目的规划设计开始提前介入，涉及建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制，更加确保物业建设质量。建议内容既要考虑开发商的要求，又要满足业主（使用）需求。
1 徐州UU小镇项目概况
本项目位于徐州市泉山区杏山子大三角地块，项目定位为儿童主题幸福社区。总用地面积约13、5万方。绿化率>30%。
规划用地：202、2亩 （13、5万方）
总建筑面积：43、5万方
总户数：2857户
容积率：2、50
绿化率：30、1%
物业形态：5栋电梯洋房、4栋小高层、12栋高层、沿街商业、集中商业、会所、办公等城市综合体
户型面积：80-90m22+1两（三）房、90-125m23+1三（四）房、子母房
整个项目住宅共分两期开发，第一期推出B+C地块，第二期推出A地块，首期共13栋楼，5栋11层286套，4栋18层407套，4栋33层共660套，总共1353套。分布于B1-11，C1-2。
交通：目前项目位置较偏僻的三环外，但已经开通的韩山隧道、规划建设的地铁一号线等交通对项目来说非常有利。而徐萧公路、三环西路则是连接周边萧县、丰沛县、淮北等地区。
景观：景观环境三面环山，靠近云龙湖，大环境很好。
生活气息：紧邻项目的是开元四季，通过开元、万悦城、圣地雅阁等楼盘的带动，使得周边生活氛围及置业需求日益浓厚。
对UU小镇项目引入早期介入，让所聘请的专业的物业管理公司对物业规划设计方案进行完善，使规划和设计更加合理，能减少以后疑难问题的发生，提高建设单位的开发效益，提高开发商的名誉。同时，所聘请的物业管理公司还可以及时做好业主入伙与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业户受益。
2 物业管理早期介入的概念
2、1 物业管理早期介入的概念
所谓的物业管理早期介入是指物业服务企业在接管物业之前就介入，参与物业的规划，从物业管理的角度提出意见和建议，以便建成后的物业能满足业主和使用人的要求，并且有利于后期管理工作的进行。
2、2 物业管理早期介入的作用
从物业管理的实践来看，我国物业管理一直滞后于规划设计和施工建设，这些往往暴露出物业管理过程中的先天不足或缺陷，给日后的物业管理带了矛盾和问题。物业管理是对物业项目的使用、维修、养护、经营进行管理和提供服务，使物业项目发挥最佳效应的一种管理形式。它与物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋销售等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成后的使用和管理的要求，考虑到居住水平提高的需要，应有一定的超前性，即从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益。
3 项目早期介入建议
3、1 可行性研究阶段
在该项目的可行性研究阶段，应聘请物业管理公司集中就产品的市场定位、物业管理的基本思路、物业的经营管理进行总体策划。
3、1、1 从物业管理角度对建设项目的优化设计，如：围绕项目设计中“儿童社区”主题的命题，如何从满足业主需求和提升项目品质进行辅助设计，并修改原设计中不合理内容，从而实现对物业超前管理，避免原设计实施后产生使用和管理问题。
3、1、2 根据项目建设成本及目标客户的定位来确定物业管理的模式和基本服务内容，物业公司应设计出物业服务的总体方案或拿出项目日常物业管理的管理标准、服务理念和经营目标。
3、1、3 从物业及其附属设备设施保值增值角度对配套设施建设提出的整改建议，重点考虑配套设施的布局，既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。
3、2 规划设计阶段
在规划设计阶段，应邀请物业管理公司参加论证会，让物业管理公司站在潜在业主的角度上来看待和分析问题，并让物业管理公司对规划设计方案提出自己的意见与建议。
3、2、1 要确保在此阶段物业管理公司提出的意见或建议要贯彻可行性阶段所确定的物业管理总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。
3、2、2 物业管理公司一定站在已确定的业主（使用人）的角度上来看待和考虑问题，尤其要将设计与将来的使用维护与建设和使用成本及目标客户的需求及经济承受力相结合，这样才能将业主、物业建设单位与物业管理企业的目标利益统一起来。
3、2、3 物业管理公司所提的意见及建议应符合有关法律、法规及技术规范的要求。
3、3 施工建设阶段
3、3、1 在此阶段介入的物业管理公司应站在开发商和潜在业主的角度，对施工进行监理，但此时物业管理公司并不是建设监理的主体或主要授权人及责任人，因此既要对质量持有认真的态度，又要注意方式和方法。
3、3、2 要确保记录的完整性，因为这种记录一方面为今后的物业管理提供了宝贵的资料，另一方面有些施工中的问题或隐患经物业管理企业提出整改建议，但由于某些原因没有进行改进，此时完善的记录和相应的证据在将来这样的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。
3、4 销售阶段
此阶段因为物业管理公司介入的形式多样，应要求物业管理企业充分重视并全力投入。
3、4、1 有关物业管理的宣传及承诺，包括各类公共管理制度和公共场地的使用规定，一定要合法，同时要实事求是、根据物业管理的整体策划和方案来进行，不应为了销售而夸大其辞，胡乱承诺无论对物业管理企业还是物业建设单位都是不智之举。
3、4、2 售楼阶段对物业管理所作的承诺以及咨询期间大多数业主反映和关注的物业管理服务，应作为对前期物业管理的基本要求，一定要达到。另外还应注意，对公共制定和公共秩序的规定也应建立在以现实的收费情况下物业管理所能达到的服务水准的基础之上。避免由于业主要求过高，而物业管理企业无法满足的情况。
3、4、3 要重视工作的延续性和衔接性，销售阶段物业早期介入应是全程的，并要注意与物业前期管理的某些工作衔接。通常早期介入的物业企业多为咨询管理公司，而前期物业管理多为专业管理公司承担，应注意工作衔接的规范严谨，避免纠纷出现。
参考文献：
[1]赵绍鸿，艾白璐，谭善勇、物业管理实务[M]、中国林业出版社 2005、10（2009、2重印）
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在全局2005年度工作总结表彰大会上的
讲 话
同志们：
今天这次会议，主要是回顾总结2005年的工作，表彰先进，研究部署下一步的工作任务，动员全局干部职工统一思想，振奋精神，齐心协力做好2006年工作，以推动全局事业又快又好地发展。下面，我根据党组研究的意见，重点讲以下三个方面的问题。
一、二oo五年工作回顾
过去的一年，是全市房管事业快速发展的一年，是全局文明建设取得重大进展的一年。一年来，我们在市委、市政府的正确领导下，坚持以“三个代表”重要思想和党的十六大和十六届三中、四中、五中全会精神为指针，深入贯彻国家、省、市各项决策部署，认真实践“三个代表”重要思想，全面落实科学发展观，始终把加强对住宅与房地产市场的宏观调控，加快活跃住房二级市场，改善经济发展软环境建设作为重点，开拓进取，加快发展，各项工作全面推进，实现了全市房管工作的持续、健康、较快发展，为全市经济社会发展和居民居住条件改善做出了积极贡献。
（一）房产市场管理有了新突破
一是开展市场调查，及时贯彻国家房地产调控部署。加强对房地产市场的调研，及时贯彻国家宏观调控政策，是促进房地产市场持续健康发展的重要因素，这也是我们近年来的一贯做法。去年，明电〔2005〕8号和〔2005〕26号文件下发后，根据市政府领导的意见，我们会同规划、土地、建设和统计等部门，对市区住房市场运行情况进行了调研分析，写出了专门调查报告，分别报送了市政府领导、相关部门和单位，发挥了重要的参谋作用。同时，经市政府同意，与市财政局、市地税局联合公布了全市享受优惠政策的普通住房标准，配合财政等有关部门成立了房地产价格调控与指导小组并已经开始运作。所有这些，都有力地促进了房产市场的健康发展。
二是整顿中介服务市场,规范房产市场秩序。制定下发了《关于进一步整顿和规范房地产中介服务市场的实施意见》，对全市大小400多家中介机构，通过自查和抽查等形式进行了全面检查。在检查的基础上，为强化管理，又研究下发了《关于实行房地产中介服务机构备案管理制度的通知》，着手从市场准入、备案审查、上岗培训、资格等级、诚信档案建立等五个方面来加强规范。同时，对全市26个估价机构进行了全面检查，依法撤消了外地评估机构在我市设立的3家分支机构和营业场所，对个别存在问题严重的评估机构责令限期整改，促进了房地产中介服务市场健康发展。
三是加强基础设施建设，优化服务环境。进一步完善了“一门式”限时服务机制，实行了“一收一审“的审批制度，简化了审批手续和办证程序，缩短了办理确权发证期限。更新了服务设施，又新购置了一批高档计算机和自动化办公设备，建立了市区业务联网，工作效率和服务质量都有了明显提高。
（二）强化措施，加大力度，产权产籍管理进一步加强
一是加强培训，提高业务素质。全市先后有60余人次参加了省里组织的产权产籍管理培训，进一步增强了业务能力，提高了产籍档案管理的规范化水平。
二是产权产籍管理力度进一步加大。根据业务工作实际，制定完善了房产交易受理、产权初始登记与测绘、监审、分市场管理、财务、系统微机管理等六项操作规程，进一步简化了审批程序。按照“谁领证，谁负责”的原则，开展了已发房屋权属证书的清查工作，杜绝了证书流失现象的发生。同时，投资100多万元，建立了市区房产业务联网，实现了房地产交易、产权登记、房产测绘等的“一条龙”办理，强化了对交易主市场和各分市场的管理，进一步巩固和密切了与各区的关系，市区房屋产权产籍统一管理的体制得到了进一步加强。
三是档案管理进一步深化。去年，我们继续集中力量，加大了对原有房产档案整理归档的力度，房产档案规范化管理水平进一步提高。同时，还努力在提升档案利用价值上下功夫。一年来，共处理、查阅档案近15000卷次。
（三）深化住房制度改革，构建住房保障体系取得了积极进展
二是“安康居住工程”顺利实施。按照国家、省有关规定，进一步修改完善了《经济适用住房管理办法》、《城镇廉租住房和救济住房管理办法》两个文件，其中，《城镇廉租住房和救济住房管理办法》已经颁布实施。认真做好了市区范围内的城镇低保家庭和全市范围内中低偏下收入家庭的住房状况调查摸底，摸清了底子，为科学编制安康居住工程规划和年度建设计划，提供了重要的基础数据。加快了经济适用住房建设，47、3万平方米的经济适用住房建设任务到年底已开工建设9万多平方米。
三是认真做好单位违规购建住房清理工作。根据市里部署，从去年10月份开始，积极参与了单位违规购建住房清理清查工作，目前已接近尾声，清理成效显著，多次得到了市委、市政府领导的赞扬，也有力地维护了房改纪律的严肃性和房地产市场的稳定。
（四）物业管理工作迈出了新步伐
一是组建物业管理办公室，加强行业领导。去年初，我们根据形势的发展和工作开展的需要，经市里批准，专门组建了物业管理办公室，并争取到了全额拨款事业单位性质，配齐了人员队伍，落实了办公场所，加强了物业管理工作的行业领导。去年底，又在积极运作的基础上，组建成立了物业管理协会，进一步加强了行业自律，为全市物业管理的规范发展和全面推进打下了坚实的组织基础。
二是加强物业管理市场检查整治。全市物业管理队伍蓬勃发展，截止到年底，全市共有物业管理企业187家。为加强对物业管理企业的监管，研究下发了《关于进一步规范和完善物业管理服务市场的实施意见》，对全市物业管理企业和从业人员资格及业务开展情况进行了检查，规范了物业管理行为，优化了物业管理市场秩序。
三是强化岗位培训。积极开展了物业管理岗位培训，去年全市又有200多人参加了岗位培训，进一步壮大了物业管理人员队伍，提高了从业人员素质。
四是加强物业维修基金的收缴。进一步补充完善了物业维修基金缴存的各项政策规定，加大了物业管理维修基金的收缴力度，截止去年底，已缴存基金1、1亿多元。
（五）房产法制环境进一步优化
一是加强法律、法规的学习培训。先后有10余人次参加了市以上组织的各类法律、法规培训班，增强了依法行政的能力。
二是妥善处理人大代表建议和政协委员提案及群众来信、来访工作。共办理人大代表建议2件，政协委员提案2件，处结各类案件420余件（次），有力地维护了社会稳定。
三是严格依法执法监察。共查处各类涉房违法违规行为20起，依法注销违法违纪房产证8起。
四是积极做好行政复议、行政诉讼、经济案件应诉工作，为全局事业的快速发展创造了良好的环境。
(六)住房置业担保业务有了长足发展。
去年，住房置业担保公司认真贯彻落实《住房置业担保贷款管理办法》等的规定，加强市场调研，严格规范程序，不断开拓发展，全年共为2000余户居民提供担保贷款总额1、8亿元。截止到去年底，担保公司已为全市居民提供购房担保贷款总额达5、5亿多元，有力地支持了居民的住房消费。担保分支机构在各有关部门的大力支持下，发展态势良好，一年多时间来，共办理担保贷款3000多万元，在促进寿光房地产业发展的同时，也为担保公司的进一步发展积累了经验，奠定了基础。
（七）机关建设取得新进展
一是深入开展保持共产党员先进性教育活动。去年，按照市委的统一部署，在全局党员中深入开展了保持共产党员先进性教育活动。活动中，我们坚持以学习为总抓手，以党性分析为有效载体，以整改提高为突破口，以“提高党员素质、加强基层组织、服务人民群众、促进各项工作”为最终目的，高度重视，精心组织，坚持“两手抓、两不误”，切实坚定了理想信念，增强了党性观念，提高了思想理论水平和政治鉴别能力，取得了实实在在的效果，全局党员干部职工队伍素质明显提高，凝聚力、战斗力进一步增强，呈现出了风正、心齐、气顺、劲足的房管新气象。
二是党风廉政建设扎实有效。认真贯彻落实党风廉政建设责任制，在加强组织领导、强化对党员领导干部的学习教育、考核奖励、责任追究等各方面都严格遵守执行，进一步增强了党员特别是党员领导干部廉洁勤政的自觉性。
三是行业作风进一步转变。认真开展“树行业新风，让人民满意”活动，进一步强化服务职能，服务意识明显加强，服务质量明显提高，行业作风发生了根本性转变，法制观念进一步强化，为民服务的宗旨意识显著增强，表现出了廉洁勤政、热情服务、敬业自律、关心群众的良好精神风貌。
此外，统计工作扎实有效，全市房产转让、租赁、抵押、房改房上市、产权产籍等近20项内容的准确、及时的统计，为领导决策提供了准确的参考依据；招商引资工作经过一年的积极努力，超额完成了任务，共实现引资1200万元，占全年总任务的136、4%；事业单位改制工作顺利推进。开发公司的改制，经过大量的积极努力的工作，已进入了破产程序，正在进行清产核资和债务债权的申报登记期，目前，人员稳定，各项工作正在有条不紊地进行着；流动人口计划生育管理工作取得了优异成绩。我们认真贯彻落实人口与计划生育目标管理责任书，使城镇买、租房流动人口育龄妇女计划生育管理工作进一步加强；认真负责地做好市长公开电话工作，全年共受理市长公开电话115件，都以高度负责的态度圆满处结完毕；包村扶贫工作成绩显著。目前，我们共为扶贫村投资16多万元，帮助该村修建蓄水池5个、柏油硬化道路3000米、铺设灌溉管道600米、建设远程教育站点1处和改造了村内排水系统，结合先进性教育活动，实行了结对帮扶，组织党员捐款1、8万多元，并在春节定期走访慰问，受到了当地党委、政府和村干部及村民的好评；房协工作、危房鉴定工作、党团建设工作、组织人事工作、财务管理工作、安全保卫工作、日常事务工作等也都取得了新的成绩。
回顾二五年的工作，可以说是改革力度不断加大、房管事业持续发展的一年，是业务工作和三个文明建设全面推进的一年。一年来，局党组“一班人”，风正、心齐、劲足，全局干部职工同心同德，无私奉献，拚搏进取，各项工作都取得了突出成绩。所有这些成绩的取得，归功于市委、市政府的正确领导，更是全体干部职工认真贯彻党的路线、方针、政策，勤勤恳恳，任劳任怨，顽强拼搏，积极努力的结果。在肯定成绩的同时，我们还必须要清醒地看到工作中所面临的困难：一是思想解放还不彻底，开拓创新意识不强，发展事业的力度还不够大。二是住房二级市场的活跃程度还不够，阻碍市场发展的政策性、体制依然存在。三是服务意识还有待于进一步加强，服务质量还有待于进一步提高，服务环境还有待于进一步改善。四是中介服务市场欠规范，行业管理力度不够，存有无序竞争、违规违章从业现象。五是物业管理基础薄弱，市场化程度不高，管理服务参差不齐。六是改革改制的任务还很艰巨，基层评估所的改制还不彻底，事业单位改革还要下大力气来推进。对此，我们一定要高度重视，认真对待，努力加以解决。
二、二六年任务目标
2006年是“十一五”规划的开局之年。新的一年里，我们要在市委、市政府的正确领导下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以全面落实科学发展观为统领，以贯彻落实房产市场政策为主线，以全面搞活住房二级市场、积极改进物业管理、加快培育住房消费为重点，认真贯彻落实党的十六大、十六届五中全会精神和国家、省建设工作会议及全市经济工作会议精神，牢牢把握发展这个第一要务，坚持解放思想、干事创业、加快发展，全面推进各项工作，努力实现全市住宅与房地产业的又快又好发展，为推动全市经济社会发展、构建社会主义和谐社会做出更大的贡献。
（一）强化措施，切实加强房产管理工作。一是认真贯彻实施《城市房屋产权产籍管理办法》和《市职工所购公有住房上市交易管理办法补充规定》，进一步强化管理，密切同各区的关系，加强业务指导，搞好工作协作和配合，开通市区联网。二是进一步加强房屋产权产籍管理，加快发证进度，健全房产档案。三是加强档案整理工作，抓紧时间建立健全市区统一的房产档案并全部实现微机化管理。
（二）优化环境，促进房产市场进一步繁荣活跃。一是加大房地产政策的贯彻力度。认真贯彻执行国务院、省政府关于进一步促进房地产市场健康发展的意见精神，制定完善配套政策，进一步简化程序，降低门槛，完善服务，盘活存量，激活增量，促进了房产市场的进一步繁荣活跃，为居民买房、卖房、租房、换房提供了便利。二是在认真总结往届房展会成功经验的基础上，继续举办房产展示交易会，促进房产交易。三是加强宣传。充分利用各级新闻媒体的优势，特别是已经建立起来的“新闻楼市”和“网上楼市”，以“楼市家园”、“房产之声”、“房产报道”等房产专题栏目为依托，扩大在报纸、电台、电视、网络上的宣传，引导居民住房消费，拉动经济增长。
（三）以规范中介服务市场为契机，加大房产市场的整顿力度。一是加强商品房的预、销售管理。要认真贯彻执行《省城市房地产开发经营管理条例》和《省商品房销售预售管理条例》，进一步完善商品房预售许可制度和预售合同登记备案制度，推行商品房预售、销售公示制度，维护消费者合法权益。要建立预售资金监管制度。要严肃查处各类违法违规行为，重点查处虚构买卖合同、虚假信息、囤积房源、哄抬房价等问题。二是加强房产中介服务行业整治和管理。要健全中介服务市场准入规则，实行中介服务管理机构资格备案管理制度，建立健全房地产中介服务机构和中介服务人员档案。要坚决清理假中介、黑中介。要加大监督检查力度，规范中介服务行为，教育引导中介服务机构加强行业自律，开展服务质量认证，提高服务水平。要加大评估机构的脱钩改制力度，力争到6月底前，各县市区的评估机构完成脱钩改制，取消评估业务的区域限制，实现全市范围内评估业务的全面放开。三是建立健全房屋租赁档案，加强对房屋租赁市场的监管，规范和发展房屋租赁市场。
（四）深入实施“安康居住工程”，构建住房保障体系。一是继续做好现有房改政策的贯彻落实，进一步完善住房货币化分配制度。要协调相关部门，努力提高住房公积金、住房补贴、住房补偿等货币化资金的到位率与使用率。二是依据城镇低保居民及中低偏下收入居民家庭的住房调查情况，科学编制出全市住房发展规划和年度计划，制定出住房解困三年和五年计划。三是认真落实即将出台的《经济适用住房管理办法》，抓好困难企业集资建房审查工作，加大对有经济适用住房建设任务的县市区的指导，加快建设进度，加强经济适用住房的分配、管理和监督。同时，积极会同有关部门做好2006年度经济适用住房建设计划的申报工作。四是要加快建立完善廉租住房制度。认真贯彻落实新近出台的《市城镇廉租住房和救济住房管理办法》，完善配套政策，建立健全廉租住房制度，逐步落实城镇居民的最低住房保障。
（五）全面推进物业管理，改善居住环境。一是加强行业自律，提升管理水平。认真落实《物业管理条例》，规范服务项目、服务标准和收费，扩大推行物业管理招投标，强化对物业管理企业行为的监督，组织和引导物业企业开展服务质量认证。二是继续采取措施，加大物业管理维修基金的收缴力度。要积极引入信息技术，提高缴存、使用和监管的工作效率，确保资金安全，切实收好、管好、用好这笔资金。三是积极做好物业管理项目升级达标活动，争取年内再有2—3个住宅小区（大厦）达到部级优秀物业管理标准，3—4个达到省级优秀物业管理标准，进一步改善居民居住环境。
（六）进一步加强房产法制建设。要认真贯彻国务院《全面推进依法行政实施纲要》和《行政许可法》等法律法规，结合房产市场规范整治，严格依法行政、依法监察，坚决查处涉房违法违规行为。要继续做好人大代表建议和政协委员提案工作，妥善处理群众来信来访工作，积极主动做好行政复议、行政诉讼及各类经济案件的应诉工作，努力为房产市场的健康发展保驾护航。
（七）进一步拓展住房置业担保业务。住房置业担保公司及分支机构要认真贯彻落实《市住房置业担保贷款管理办法》及相关法律法规的规定，认真研究市场经济规律，在有效规避金融风险的前提下，进一步解放思想，大胆开拓，努力做大做强，打造品牌。同时，要积极与各县市联系勾通，广泛开拓思路，创造条件，通过采取合办、建立分支机构等形式，争取使符合条件的县市都要设立担保网点，开展担保业务，建立起以市区为中心，辐射所有县市的统一的住房置业担保网络，最大限度地为居民提供购房支持。
三、全面提高职工队伍素质，为房管事业又快又好发展提供动力和保障
（一）加强教育学习，努力提高干部职工队伍的整体素质。从我局职工队伍的素质现状看，总体上是好的，但同时也存在很大的不平衡，况且随着形势的变化，新的矛盾、新的问题不断出现，要更好地促进我们事业的发展，就必须要不断加强学习，努力建设学习型机关，塑造学习型人才。要结合行业特点，加大以思想道德、依法行政、专业知识、职业操守为重点的教育学习，积极开展形式多样的学习竞赛活动，兴起学政治、学业务、学技术的新热潮，使干部职工的素质得到较大提高。要加强对人才的选拔、培养和使用，充实后备干部和技术骨干力量，抓好专业技术干部的规范化管理，在干事创业中教育人、引导人、鼓励人，造就一支政治坚定、业务精通、作风优良、纪律严明的干部职工队伍。要按照市政府的要求，完善决策目标、执行责任和考核监督三个体系，落实岗位责任制，做到全员目标、全员责任、全员考核，加快建立重激励、硬约束、严考核的竞争激励机制，最大限度地调动每一名干部职工干事创业的积极性和创造性。
（二）加强组织纪律教育，规范干部职工行为。一是大力倡导廉洁勤政。全体干部职工都要正确对待和使用手中的权力，时时处处注意自重、自省、自警、自励，坚决杜绝吃拿卡要、等不正之风。二是严格规章制度。近年来，我们先后制定并完善了挂牌上岗、过错追究、信息反馈卡等一系列规章制度。从这些规章制度的本身来看，是好的，也很全面，但有了好的规章制度，关键还是要认真自觉地遵守，要采取措施，加大贯彻落实力度和监督检查力度，努力使之成为每一名干部职工的自觉行动。三是要坚持团结协作。团结出力量，团结出效率。各科室、单位在业务开展上，要站在全局的高度，从全局利益出发，多协调，多沟通。同事之间要互相团结，互相帮助，大事讲原则，小事讲风格，牢固树立全局一盘棋的观念，心往一处想，劲往一处使，特别是局里已经决定的事情，要不折不扣地完成好，保证全局步调一致。四是要强化职业道德教育。要大力倡导和表彰兢兢业业，无私奉献，开拓创新的典型。要切实转变工作作风，进一步增强群众观念，端正服务态度，改善服务质量，提高工作效率，坚决整治行业不正之风，树立公正、廉洁、高效、文明的房管形象，推动全局工作再上新台阶。
关键词:房产中介;浏览器/服务器;;数据库开发;统一建模语言
中图分类号:TP311文献标识码:A 文章编号:1009-3044(2010)01-90-03
The Design and Implementation of the Real Estate Intermediary Management Information System Based on Technology
WANG Wen-jun, HU You-jun, WANG Zhong-zhuang
(Nanchang University College of Science and Technology,Nanchang 330029,China)
Abstract:Against a real estate intermediary status of the pany's business, system design in general to adopt a Bowser / Server (referred to as B / S) of the three-tier structure model, select the Visual Studio 2005 development environment, using 2、0 development techniques, first using UML Unified Modeling Language, according to system requirements for the overall design, arrive at the system needs to achieve the availability of information management, customer information management, franchise information management, employee information management, and issue a press release to gather feedback on the user rights to be divided, features such as password changes back, and then use the C # language service code, SQL Server 2005 database development system to achieve real-estate agents information management system、
Key words:The real estate intermediary; B/S ; ; DB design; UML
近几年,在我国随着房地产业的发展,房产中介行业也随之蓬勃发展起来。国内房地产中介企业已经从小规模、作坊式的个体运营模式向规模化、品牌化的大型现代企业方向发展。发达地区出现了一些拥有上百家分店的巨型房地产中介企业,而国外的大牌房地产经纪公司也开始纷纷抢滩中国市场。但是与国外成熟的房地产市场相比,我国的房产中介行业的发展还存在较大的差距。本系统主要源自于江西某中介公司,该公司为江西南昌本土企业,该公司几年前是一个私人小作坊式的房产中介公司,只有几个工作人员,每月的业务量也只有几套房,在初期,用一些原始的手工操作,还基本可以满足需要。但是随着我国房地产业的发展,房产中介行业也随之蓬勃发展起来,由于房改政策的出台,购房、售房、租房的居民越来越多,该公司也向规模化、品牌化的大型现代企业模式方向发展,在南昌已经有了12家分店,员工人数上升到了50多人,在这样的情况下管理不健全、政策咨询信息方面层次低、技术含量不足、经济活动不规范,原始的手工操作方式导致数据的重复率、出错率升高,效率低下,各种数据查询不便,等等不利因素逐渐显现。在这种情况下该企业的管理者意识到信息化管理的必然趋势,信息化不仅是效率上的提高更是企业核心竞争力的提高。
1 系统需求分析
房产中介是房地产行业发展的一个分支,企业主要的经营业务范围包括房屋的买卖,以及租赁业务。具体来说,当用户有买或卖房的需求,可到各加盟店和总店进行登记。有卖房需求的,可以将自己的房产资料详细的登记,把预期交易的价格标明,并登记下客户的具体资料和相关数据,以便业务的跟进;有买房需求的,首先根据客户的需求,在已登记房源中查找,如果没有合适房源,同样也记录下该客户的需求及详细个人资料,当有合适的房源出现,将继续联系。当出现了买卖交易,公司员工(中介)可继续跟进,帮助客户完成过户、贷款等手续,收取适当费用。这是企业对外的业务状况。
内部管理来说,企业管理者需要对各个加盟店的业务状况和经济状况,有及时的了解;对每个员工的工作进度和工作业绩都要有记录,包括在该员工在完成一整套业务的时候进展到哪一步,收取费用多少,客户反馈意见如何,都是管理者必须掌握的数据。这些都是帮助企业能够公平公正的分配奖励制度等管理手段的重要依据。管理者需要可以即时发出通知和新闻,同时各加盟店和员工都可以及时的反馈意见,企业内部友好的沟通机制是企业和谐发展的必备工具。
综上所述,分析得出实现本系统需要有六个功能模块,如图1所示。
1)房源信息模块:按租赁和买、卖的不同记录了普宅、公寓、别墅、写字楼等物业类型的房源信息。在房源信息描述中可加入外景图、室内格局图等信息。
2)客户信息模块:记录了客户个人信息、客户需求信息以及客户投诉、咨询等信息。
3)加盟店管理模块:管理记录了加盟店基本信息、对其信息进行增,删,改,查操作;记录本加盟店的运营情况,记录每个员工的工作状态。
4)员工(中介)管理模块:员工管理记录了员工的基本信息,并对用户信息进行增、删、改、查操作,记录员工的工作考核和绩效。
5)新闻、公告、信息反馈管理模块:管理员即时新闻公告,并对该信息进行增、删、改、查操作;各加盟店可即时反馈意见。
6)基础信息管理模块:对用户权限进行管理,增、删、改新角色;密码修改、找回等。
本系统的中的登陆用户,有严格的权限划分,本系统用例如图2所示。
2系统设计
2、1系统总体架构设计
软件是基于、NET的Web应用系统,采用B/S的结构模型。其开发、维护和升级方便,管理成本较低。用户界面简单一致友好,能够满足不同的人员,从同的地点,以不同的接入方式访问和操作。本项目中,客户机都只需要采用操作系统自带浏览器就可以直接操作。
系统在设计上采用的是B/S扩充的三层架构设计,即表示层,业务逻辑层,数据层,本系统采用的三层结构如图3所示。
1)表示层,即给用户提供操作界面及功能。以windows操作系统自带的IE(Interner explorer)浏览器为web登录工具,采用技术开发操作界面,使用母页、服务器控件、用户控件、Web页及css样式表来控制及实现。
2)业务逻辑层。提供完成业务所需功能的操作,包括从数据库返回数据集,向数据库更新数据,及承担部分数据验证的功能。
3)数据层,即数据访问层和数据库的集合,给系统提供数据管理,提供数据存储及查询功能,并需承担部分数据验证的功能。中访问数据库的技术是。
图3 三层架构设计
2、2房产中介系统数据库设计
房产中介管理信息系统的数据库采用的是SQL Server 2005的数据库开发环境。数据库设计的主要任务是根据系统分析得出的数据流,根据范式理论,建立系统数据库的逻辑关系模型如图4所示。
2、3 房源管理模块详细设计
房产中介信息管理系统中对房源信息的管理是非常重要的部分,因为此功能模块是3种权限的用户都可以使用的模块。该模块主要实现对房源信息的增、删、查、改的操作。其实现业务用例如图5所示。
此模块中需要实现四个功能,其都是对数据库进行操作的方法。具体在设计上的方法类似,此处就针对其中的新增房源和查找房源功能进行详细设计。
在新增房源信息功能设计中,从系统登陆页开始,首先用户在页面上输入的账号、密码、验证码,交给后台系统(包括业务层和数据层)进行判断,只有当输入账号、密码正确,并且验证码比对无误时,才允许用户进入“主页面”,否则提示错误;然后在“主页面”中选择“房源管理”,再进入“添加房源”页面输入新增房源数据,数据传送到后台系统中先判断数据是否完整有效,有问题则“提示错误”,没问题则把记录传到数据库中保存;最后把输入的新记录在页面上显示出来,并且提示“添加成功”。具体活动图如图6所示。
3 系统部分功能的实现
3、1数据库访问
本系统中采用的是Data Access Application Block组件实现为自己、NET应用程序的数据访问层。 它是微软推出的一个通用的访问数据库的、NET组件。它包含优化的数据访问代码,帮助用户调用存储过程或向SQL SERVER数据库发送SQL文本命令,返回sqldatareader、dataset和XMLReader对象。SQLHleper为主要使用类。
3、2用户登录实现
编程过程中,系统中关于显示或修改数据的地方,都是使用GridView控件来完成的。在GridView控件中将它的DataSourecID属性指定到数据源控件ObjectDataSource,使用GridView控件内置的分页、排序和更新功能来实现。由于GridView控件功能内置,所以在描述业务的序列图中就不再具体标示了。 系统登录界面(Login、aspx)是实现系统功能的基础。登录的主要活动人是USER,主要实现了验证用户名和密码,判断用户权限,比对输入验证码的功能。主要用到的数据库的数据表有:权限表、用户表、基本信息表。
登录业务的序列图如图7所示。
验证码的实现:用户登录界面中的验证码,是使用函数Random()产生一组1000―9999的随机数,然后再调用ValidateImage、aspx,使用绘图函数画出60*20大小的数字图形。
3、3 房源管理模块的实现
此模块中的各业务功能主要都是对数据库的操作,实现方法类似,由于篇幅所限,在此就举“新增房源”为例。
在“新增房源”中,系统设计一个新的页面(EditFYXX)来显示需要输入的内容完成功能。业务消息发送的过程如图8所示。
3、4 系统测试系统完成后需要进行一系列的软件测试
软件测试对于一个软件的生命周期来说,是一个非常重要且非常复杂的工作,需要花费大量的时间和技术,但它对软件的可靠性保证有着非常重要的意义。系统在设计和开发的过程中, 由于人为的疏忽和错误,无可避免的在系统中留下漏洞,这些错误在开发初期不会被察觉,所以在系统投入运营之前,要整体的对系统进行一系列的测试工作,尽量多的找出错误,保证系统的稳定性 。
4 总结
管理信息系统的开发中,需要充分掌握了企业的业务流程和管理需要,应用合理的开发平台和熟练的开发语言,严格按照软件工程的开发的计划和步骤,才能开发出适合企业、对企业有价值的管理信息系统。
参考文献:
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一、房产测绘工作介入城市房屋拆迁改造的必然性
房产测绘工作作为房地产管理的一项基础性工作，属于测绘行业的范畴，同时又是房产管理的一项基础性工作。房产测绘师采集和表述房屋有关信息（如房屋坐落、四邻、面积、结构、层次、建成年代）的一门测绘技术。房产测绘就是规划区范围内城市房屋进行分幅图测绘、分丘图测绘、分户图测绘，并进行房屋调查、面积测算等，保存了本地城市内完整的房屋数据资料，包括房屋的坐落、产别、层数、建筑面积、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权属和他项权利设置等基本情况。测绘成果资料是审查确认房屋产权、保障产权人合法利益的重要依据，为房屋交易、评估、租赁、拆迁等工作的提供参考标准，为城市地理信息系统的
建设和数字城市的实施提供完整的房屋基础资料。
在2001年11月1日国务院颁发实施的《城市房屋拆迁管理条例》中明确规定：“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁人补偿、安置。”其中第二十四条规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场估价价格确定。”其实质就是按照城市规划的整体需要，城市房屋拆迁就是对规划区域红线以内的房屋实施拆除并对房屋的权利人实施补偿、安置的过程。所以，只有通过房产测绘介入到城市房屋拆迁工作中去，借助房产测绘技术手段，确定房屋的建筑面积，并依照房屋的实际情况绘制房产图，将直接提供被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等资料，颐供房屋价值评估、拆迁补偿安置的需要。
城市房屋拆迁中北拆迁房屋的特点：
1、地段位于市中心，房屋的价位较高。
2、属较高密度居民区，房屋相互毗连、纵横交错。
3、房屋权属复杂、来源多样，并且用途繁杂。
拆迁人要摸清拆迁区的具体情况，只有通过房产测绘部门提供准确的数据资料，才能对整个拆迁项目的实施提供决策和具体操作办法。
只有在房产测绘单位的配合下，拆迁人才能够在短时间内取得所需的拆迁区数据资料，便可准确地核算出总的拆迁资金、补偿安置费用金额，从而能有计划地确定拆迁启动资金、安排拆迁时间等具体工作，为城市建设决策提供可靠依据。
在拆迁补偿安置工作时，评估部门只有根据房产测绘部门提供的具体的房屋数据资料，才能快速准确地计算出每一户的补偿安置费，进一步提高了工作效率，使被拆迁户能及时得到补偿安置费用。
二、房产测绘在城市房屋拆迁改造工作中的具体操作
自2000年以来，喀左县为改造市容市貌，不断拉大城市框架，推进城市化进程，走出了一条以旧城拆迁改造带动城市全面建设的新路子。几年来，共拆迁房屋建筑面积10余万平方米，规划建筑面积60余万平方米，新建小区近30余个。喀左县房产测量队作为喀左县唯一一家专业房产测绘的测绘单位。先后参加与城市房屋拆迁工程20余次。为拆迁人提供了大量的房屋调查数据、成图成果资料，保证拆迁工作稳定、快捷、顺利的进行。在工作实践中，总结出一套利用现代化测绘技术、按拆迁区域的不同情况为旧城拆迁改造提供技术服务的工作方法。
1、接受拆迁人的委托。拆迁人与房产测绘单位人签订委托书或合同书。拆迁人与房产测绘单位在委托书或合同书中要将双方的责任、要求及达到的目的明确。书面委托或合同的签订，意义在于杜绝房产测绘单位在实际工作中出现的随意性操作，以维护数据资料的严肃性。因为城市房屋拆迁工作属城市建设中的较大的工程，牵涉面广、覆盖面大，技术性较强，社会影响力很大，所以房产测绘单位在拆迁工作中的介入不能采取口头商谈的方式确定，应采取委托、合同的书面方式进行操作。
2、前期准备工作。根据拆迁人提供的《拆迁区域规划图》及委托书上所明确的具体要求，房产测绘单位应积极做好调查统计的前期准备工作（包括制定方案、拆迁区域内房产测绘档案的查阅、测绘人员的培训分工等工作）。
3、进入拆迁区域进行调查摸底。主要是将测绘单位所保存的测绘图纸与实地相对照，房屋如发生变化，立即修测到测绘图纸上，以保证测绘图纸的准确性，还要核实房屋的权属、用途等情况。
4、根据外业修测的图纸及调查的房屋实际情况，在内业进行整理。根据调查的结果，将数据按照房屋权属、产别、结构、建成年代、用途、建筑面积、占地面积等分门别类地进行统计，此项工作尽量细作、做具体、做完整，以便于下一步工作的操作。
5、为拆迁人出具规范的《房屋拆迁调查统计报告书》。根据委托书或合同书的要求，房产测绘部门应将所完成的拆迁区内的房屋调查情况、统计数据等成果编制成册，向拆迁人出具规范的《房屋拆迁调查统计报告书》（包括拆迁区概况、调查统计说明、汇总表、明细表及图纸等）。
拆迁人根据《房屋拆迁调查统计报告书》的具体内容和有关数据委托评估机构进行综合评估后，便开始了具体的房屋拆迁安置、补偿工作。在具体实施过程中，个别被拆迁户有可能对房产测绘部门出具的房屋建筑面积、评估部门出具的房屋补偿价格产生异议，房产测绘部门要根据情况，及时安排技术人员到实地进行复测，及时反馈复测结果，以免产生不良的社会舆论，影响拆迁工作的正常进行。
三、房产测绘工作在城市房屋拆迁工作中需要注意的几个问题
1、房产测绘部门应加大宣传力度，增加社会的知名度。房产测绘部门应加大宣传，是社会公众了解房产测绘的工作性质、业务范围等，特别是对于参与城市建设的各个单位，使他们对房产测绘在城市房屋拆迁中的重要作用有较深的认识。
2、在城市房屋拆迁工作中，房产测绘单位需要拆迁人、房地产评估等单位的密切配合。在城市房屋拆迁工作中，拆迁人要牵好头，测绘工作人员明确责任分工、工作顺序，以免出现相互推诿的现象。
3、房产测绘单位应加强职业道德建设。测绘人员必须树立为人民服务的责任心。杜绝在拆迁工作中、弄虚作假向拆迁当事人提供虚假建筑面积的行为。
4、房产测绘单位应全面提高职工的业务素质。城市房屋拆迁工作要求测绘人员熟练掌握测绘技术及拆迁业务，而且还要求对建筑知识、房屋产权管理知识、房地产估价知识及房屋拆迁知识等全面了解。学习有关法律、法规以及当地政府制定颁布的拆迁实施细则，认真领会各种拆迁文件精神，更好地为城市房屋拆迁工作服务。
一、指导思想
按照全面贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，以解决关系人民群众根本利益问题为出发点，以相关法律法规为依据，各相关职能部门紧密配合，围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，严厉查处房地产领域存在的违法违规、权钱交易行为，建立健全长效机制，促使我区房地产市场朝着更加规范、健康的方向发展。
二、工作目标
通过房地产市场专项整治，达到整顿规范与健康发展并重。进一步完善审批制度，按照规范标准、简化程序、透明公开的原则，建立分工明确、各司其职、密切配合、高效廉洁的行政管理体系。引导企业树立品牌意识，建立培育规范运作、依法经营、诚实守信的企业信用体系，实现我区房地产市场秩序的根本好转。
三、整治内容
围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建房地产开发项目进行全面清理。
（一）依法查处房地产行政审批过程中涉及的有关部门及其工作人员违法违规行为，重点是在项目立项、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力、违法不究以及在行政许可中的索贿受贿等行为。
（二）依法查处房地产开发建设环节中的违法违规行为。重点是非法占地、私下协议圈占使用集体土地，在集体土地上从事房地产开发经营，囤积土地，私自改变土地用途，未按规定条件开发利用土地，未取得施工许可证擅自开工建设，违法强制拆迁，不按批准的规划设计方案进行开发建设，擅自变更规划内容，抽逃注册资本金等行为。
（三）依法查处房地产开发交易环节中的违法违规行为。重点是未取得商品房预售许可证或未按预售许可批准的范围预售房屋，擅自出租、出售公共部位、配套设施牟利，未办理前期物业招投标手续和按规定预留物业管理用房，不按规定办理物业管理资料交接，违法广告、囤房惜售、哄抬房价、诱导欺骗消费者，不按规定明码标价以及在标价外收取未予标明的费用，合同欺诈，偷逃税等行为。
（四）依法查处中介服务机构及其从业人员违法违规行为。重点是未申领营业执照、未按规定备案开展房地产中介业务，虚假或不实信息骗取中介费、看房费、吃差价，伪造、涂改、转让房地产中介注册证、资格证，任意抬高或压低被拆迁房屋评估价格，中介服务机构和从业人员参与炒房，扰乱市场正常秩序等行为。
（五）依法查处房地产物业管理中的违法违规行为。重点是无资质从事物业管理，不按物业服务合同约定的内容和标准提供服务，违反规定擅自设立收费项目，擅自改变物业管理用房等公共建筑和公共设施用途等行为。
（六）对我区房地产项目的注册登记、纳税情况进行排查。重点排查开发企业是否在我区注册，是否单独办理税务登记，是否在我区纳税（包括企业所得税）等情况。
四、整治工作组织机构
为切实做好我区房地产市场秩序专项整治工作，加强对专项整治工作的组织协调，建立专项整治工作联席会议制度，区城市规划建设局、崂山国土分局、崂山规划分局、区财政局、区审计局、区监察局、区城管局、区拆迁局、崂山国税局、崂山地税分局、发展和改革局(物价局)、工商分局、政府法制办等部门为联席会议成员单位。区城市规划建设局局长于兴慧担任召集人，以上各部门有关领导为成员。联席会议办公室设在区城市规划建设局，于兴慧同志担任联席会议办公室主任。按照审批权限与责任挂钩及“谁审批，谁负责”的原则，明确职责如下：
区城市规划建设局：负责专项整治工作的组织协调，提出专项整治总体思路和工作方案；组织实施专项整治；负责组织查处建设、预售、交易过程中的违法违规行为；会同市工商行政管理部门查处房地产中介机构的各种违法违规行为。
崂山国土分局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目的土地取得情况进行清理检查；负责查处土地方面的违法违规行为。
崂山规划分局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；对全区在建项目规划审批执行情况进行清理检查；协助认定规划审批、变更等方面的有关问题。
区财政局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；按照职能分工，负责专项整治的相关工作；对我区房地产项目的注册登记、纳税情况进行排查。
区审计局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；依法对排查中发现问题的国有房地产企业的财务收支情况进行审计和检查，对审计查出的违法违规问题依法作出审计决定或者向有关主管机构提出处理处罚意见。
区监察局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；按照有关法律法规查处房地产领域违纪违法案件。
区城管局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；负责查处物业等方面的违法违规行为，并按照《青岛市相对集中行政处罚权条例》的规定，将物业管理企业存在的违法违规行为及市政管线违法接入行为依法提交执法部门查处。
区拆迁局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；负责查处违法拆迁等行为。
崂山国税局、地税分局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；检查完善房地产税收政策落实和税收征管措施的建立情况；检查房地产企业税收政策执行和纳税申报情况，负责查处房地产企业偷逃税等违法违规行为。
区发展和改革局（物价局）：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；按照职能分工，负责专项整治的相关工作；对全区在建并已进入预售环节的房地产开发项目价格执行情况进行检查；负责查处销售商品房未按规定或未按规定的方式明码标价、在标价之外收取其他费用、高于标示的价格进行销售的价格违法行为；查处中介机构违规收费以及相关单位向房地产开发经营企业违规收费的违法行为；
崂山工商分局：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；负责查处房地产企业违法广告、合同欺诈和侵害消费者合法权益的违法违规行为；会同区城市规划建设局加强对房地产中介机构的管理。
区政府法制办公室：参加由联席会议组织的房地产市场秩序专项检查；配合有关部门健全房地产市场秩序专项整治工作制度，完善长效机制。
五、整治工作时间安排
（一）动员部署阶段（XX年5月1日——5月15日）
1、全面部署相关工作，制定市场专项整治实施方案，明确整治范围、内容、要求，落实相关部门职责。
2、分别召开由房地产企业、中介服务机构、消费者和新闻媒体参加的座谈会，听取各方意见，深入开展专项整治工作。
3、开通举报、投诉热线，接受广大群众的监督。
（二）实施检查阶段（XX年5月16日——8月31日）
1、5月16日——6月30日，自查阶段。对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理。相关主管部门、房地产开发企业、中介服务机构和物业管理企业围绕专项整治的重点方面，开展自查、自纠工作。自查结束后，于6月25日之前，各相关管理部门将书面自查报告报区联席会议办公室；房地产开发企业填写《房地产市场秩序专项整治检查表（开发企业）》（附件4）并附书面自查报告，报区联席会议办公室及财源建设办公室（区财政局）；中介服务机构、物业管理企业填写《房地产市场秩序专项整治检查表（中介机构）》（附件5、6）并附书面自查报告分别上报区建设局及区城管局。
各相关主管部门、房地产企业、中介服务机构和物业管理企业应当根据自查存在的问题，积极进行整改并有针对性地做好堵塞漏洞、建章立制工作。
2、7月1日——7月31日，检查阶段。在房地产企业、中介服务机构和物业管理企业自查的基础上，各相关主管部门针对企业自查情况进行检查，对有投诉举报的项目进行重点检查。对检查中发现问题的项目，各有关部门按照职责分工依法进行处罚。
3、8月1日——8月31日，抽查阶段。由区联席会议办公室组织相关部门进行抽查，重点抽查存在严重违法违规行为、群众集中投诉举报的相关管理部门、开发企业、中介服务机构和物业管理企业。对检查过程中发现整改不力的单位予以通报批评。
（三）汇总、总结阶段。（9月1日——12月31日）
1、9月1日前，各相关管理部门按照责任分工，对专项整治情况进行分析总结，连同依法查处的典型案例，形成书面报告报区联席会议办公室。
9月5日前区联席会议办公室把检查情况及各职能部门查处的典型案例以书面形式报市联席会议办公室。
2、9月——10月，迎接省、市有关部门的联合检查。
3、11月——12月，迎接国家有关部门组织的抽查。
（四）巩固阶段。（2011年2—3月）
重点是建立长效机制，巩固整治成果。各部门要针对专项整治工作中发现的问题，不断强化管理，着力增加中低收入家庭住房的有效供给，稳定住房价格，进一步完善促进房地产业健康发展的长效机制。
六、整治要求
（一）统一思想，提高认识。在去年全市开展的整顿和规范房地产市场秩序工作中，依法查处了一批违法违规企业，并对部分典型案例进行了曝光，取得了较好的效果。虽然我区的房地产市场秩序不规范现象得到一定程度的遏制，但并未彻底解决，企业违规经营行为依然时有发生，房地产市场秩序仍有待于进一步规范。各有关部门一定要立足工作实际，把思想统一到八部委《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》要求上来，统一到中央房地产市场调控政策的精神上来，高度重视并扎实推进房地产市场秩序专项整治工作。
（二）精心部署，密切配合。房地产市场秩序专项整治是一项系统工作，涉及政府工作的多个方面及各部门，各相关管理部门要按实施方案精心组织实施。按照职责分工，对相关部门的责任目标进行了分解（附件2），各相关部门要紧紧围绕责任目标，各负其责，建立信息共享、情况互动、联动查处、齐抓共管的协调机制，防止产生管理、查处上的漏洞。
为确保专项整治工作的顺利开展，建立违法行为举报、投诉受理制度，联席会议制度，部门之间通报制度。联席会议成员单位均要设立并公布举报电话，举报电话实行首问负责制，对不属于本单位职责范围的举报投诉，受理单位负责记录并填写《房地产市场秩序专项整治投诉举报（件）转办单》（附件3），转相关管理部门处理。联席会议原则上每月召开一次，因工作需要或成员单位请求，经召集人同意，可临时决定召开联席会议。联席会议办公室每半月召开一次碰头会，对在排查和群众举报投诉中发现的案件线索进行梳理，及时向有关部门通报。
（三）突出重点，务求实效。这次房地产市场秩序专项整治工作一方面要按照实施方案所明确的整治范围，全面开展检查，要查实、查细、查全，不能出现漏项。另一方面要突出重点，对相关管理部门及其工作人员重点查处违规审批、滥用权力的行为，对房地产开发企业重点查处违法占地，擅自变更规划内容、改变规划方案，未取得施工许可擅自开工建设及违规预售等行为，对中介服务机构及其从业人员重点查处参与炒房、扰乱市场正常秩序的行为。通过普查与重点整治相结合，达到进一步规范市场秩序，净化市场环境的效果，切忌流于形式，走过场。
（四）标本兼治，长效管理。对影响恶劣、后果严重的违法违规行为，要从严惩处并予以曝光，真正起到警示作用。对检查中发现的共性问题，要深刻剖析，认真分析产生的原因，提出相应对策。要加强对相关管理部门工作人员廉政教育，提高依法行政意识，要进一步完善各项管理制度，从制度上规范市场行为。要加强对房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业及其从业人员的宣传教育，进行有关法律法规知识培训，提高依法开发、依法经营的意识和自觉性。要充分发挥群众的监督作用，凡经查处的违法违规案件，一律作为不良记录记入该企业信用档案，并向社会公示，形成全社会共同关心、全民参与的良好氛围。
附：1、房地产市场秩序专项整治部门联席会议组成人员；
2、房地产市场秩序专项整治责任分解表；
3、房地产市场秩序专项整治投诉举报（件）转办单；
4、房地产市场秩序专项整治检查表（开发企业）；