关键词：住房公积金贷款风险防范对策
住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。而住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。住房公积金贷款属政策性住房贷款，其风险相对于商业银行个人住房贷款较小。
一、住房公积金贷款的常见风险分析
（一）系统性风险
第一是政策性风险，即是因为国家有关部门政策调整而造成银行贷款的风险变动。对于住房公积金贷款来说，政策风险会带来更大的影响；第二是法律风险，当前我国针对个人住房贷款的有关法律法规尚不完善，加之很多时候容易存在地方法规与国家法律出现冲突的情况，从而对公积金贷款带来较大的风险；第三是通货膨胀风险，也可称其为购买力风险，现阶段国内群众购房热情较高，而一些地区特别是大中型城市，现阶段国内群众购房热情较高，一些城市房价大大高出居民购买力，如果在贷款人还款能力不足的情况下发放贷款，必然会在很大程度上增加住房公积金贷款风险；第四是由于房地产行业发展的周期性较强，目前国内房地产市场正处于持续发展阶段，房价已经明显超出了正常的区间，如果房地产行业进入缓慢发展或者倒退时期，一旦泡沫破灭，房价会突然下跌，贷款抵押物就会随之贬值，从而产生巨大的风险。
（二）非系统性风险
其一是借款人信用风险，这一风险一方面是因为国内个人信用体系尚不完善，另一方面是由于借款人基本上属于中低收入人群，自身就业压力和生活压力较大，常常会出现无法按时还款的风险；其二是支付风险，也称为流动性风险，公积金管理中心通常是依靠归集的住房公积金来实现住房贷款资金的发放，而如果住房公积金的需求量超过了归集量，很容易因为流动资金不足而产生风险；其三是操作风险，即是相关工作人员因为自身原因出现误操作而导致的贷款风险；其四是抵押物风险，即是因为借款人出现违约行为，在进行抵押物处理时会存在一定的损失。
二、住房公积金贷款风险的防范对策
（一）做好贷前审查工作
在发放住房公积金贷款之前应当对借款人展开深入的调查，贷前调查是否真实全面，在很大程度上关系到贷款风险的大小。首先必须要了解清楚借款人和所在单位是否已经定期缴纳住房公积金，借款人是否具有稳定收入来源和职业，是否属于本地常住户口，了解其偿还能力。其次必须要做好贷款用途的审查工作，住房公积金贷款仅仅用于购买、建造或者大修自住住房，在发放贷款之前应当审查借款人目前的住房情况以及购房情况，审查申请审批书中的相关内容是否属实，以防贷款被借款人用于其他方面而增加风险。
（二）建立个人信用评估体系
对于住房公积金的具体缴纳情况，银行方面也应当进行记录，建立个人信用评估体系。对按时交款的借款人，银行应将其信用等级评定为优秀，同时采取一定的奖励措施，例如说信用等级越高的借款人，其享受的服务项目就越多、越优惠，从而来激励借款人都能够诚信履行约定。对于一部分信用等级相对较低的借款人来说，银行应实施一定的惩罚对策，比如说减少其信用额度，降低其住房贷款的最高值，增加贷款利率值，减少贷款延伸时期等，也可以利用社会舆论压力来迫使其尽快还款，从而尽可能的降低风险。
（三）加强房地产市场研究分析
住房公积金管理中心应当提高认识，深入开展对国家宏观经济发展形势、地区经济发展情况和相关法律法规的研究，大力加强对房地产市场实际情况和发展趋势的研究，从而准确评估房地产市场的发展及走向，合理设置房地产价格预警指标和相关标准。另外，要根据当地房地产市场的发展情况以及国家相关政策，对住房公积金贷款业务进行合理的规划，对于贷款额度上限、首付比例以及还款期限等标准规定进行合理的调控，从而更好的应对市场波动，尤其是对部分房地产过热地区，更要冷静分析市场情况，慎重进行放款。
（四）完善相关管理制度
进一步强化住房公积金管理中心的内控制度建设，一方面，要建立和完善以风险评估与风险控制为重心的风险管控机制。住房公积金贷款必须要坚持贷前调查、贷时审查、贷后管理的基本原则，不断健全审批制度，贯彻落实公积金贷款责任制，健全住房公积金贷款风险预警机制，制定符合实际的科学合理的应急措施和不良贷款清销机制；另一方面，要做好内部稽核工作，落实监督反馈机制。为了防范公积金贷款的风险，办理住房公积金贷款必须找人担保，如借款人不还款，担保人是要负上催缴乃至还款责任的。在应承作为担保人之前，必须慎重考虑，当签名作钱债担保，即是对贷款机构作出个人负责清还欠债的承担。即使担保人和借款人的关系有变更，它仍然是有效的。
三、结束语
总之，住房公积金是我国政府给人们群众提供住房保障的一项重要制度，近年来也有越来越多的公积金缴存人为改善自身生活条件而贷款买房。所以我们必须要做好公积金贷款风险的管控，从而确保公积金管理中心的收益，保证归集公积金的资金安全，最终保护好缴存人的合法利益，促进我国经济健康持续发展。
参考文献：
[1]杨红梅.防范与控制住房公积金贷款风险[J].财经界.2014（24）：16
[2]王剑.住房公积金贷款风险控制策略研究[J].市场研究.2014（10）：48
关键词：发展模式；金融支持；住房问题；国际经验
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号:1003－9031(2011)10－0050－05DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.10.13
由于产业和人口在城市高度集中，产生了对城市土地和住房供应的巨大需求，从而推动了土地和住房价格的上涨超越了中低收入居民家庭的住房支付能力，出现了住房问题。住房问题是一个世界性问题。从国际经验看，不同房地产业发展模式下，金融支持解决中低收入居民住房问题的方式不同。
一、金融支持中低收入者解决住房问题的国际经验
（一）美国：充分依靠市场机制运行的房地产业发展模式
美国房地产行业运行的主要特点是充分依赖市场原理，采取民间投资主导型的住宅供应体系。美国政府采取的保障中低收入者住房权益政策的指导思想是：刺激房地产业和经济的发展，鼓励公民拥有住房、改善住房结构，资助低收入者租房。主要政策有以下几点：一是政府成立专门机构实施抵押贷款证券化，降低银行的流动性风险，鼓励银行提供购房信贷；二是对购房者实行优惠税收政策；三是政府参与建造一定的经济适用房；四是实施公平住房政策，严禁歧视有色人种或穷人。
美国解决中低收入者住房问题的金融政策主要有以下几点。
1．供应环节。美国政府鼓励私人资本注入公共住房建设，进行公私合作，建立多种形式的“伙伴关系”。如实行“低收入家庭住房税收信用计划”，该计划由联邦政府财政部和税务局直接管理。银行向联邦政府购买税收信用额度，并用于低收入家庭住房的建设工程，再将所购买的税收信用额度抵税。银行在购买财政部税收信用额度时，以低于面值的价格购买，但按照面值抵税。私人银行购买的税收信用额度贷给私人房地产开发商，用于建设低收入家庭住房后才可抵税。此外，私人银行每年需向联邦政府报告投资情况及低收入家庭的入住情况。
2．消费环节。美国有发达的住房金融一级市场，并建立了住房贷款保险制度，政府积极干预住房抵押贷款证券化，支持银行为中低收入者提供住房消费信贷。首先，美国有一级市场的住房抵押贷款模式。目前，美国的住房抵押贷款种类繁多，常见形式主要有固定利率抵押贷款、浮动利率抵押贷款、联邦住房管理局担保贷款以及逆向抵押贷款①等。其次，政府和私营机构参与抵押保险担保机制。在住房抵押市场上，收入较低家庭的购房贷款和贷款占不动产比例过高的贷款通常存在较大风险。为分散风险，美国建立了别具特色的抵押保险机制。特色之一是为住房抵押信贷设立了专项的住房抵押保险，它以信用关系为保险标的，即由保险人对信用关系的一方因某种原因未能履行合同使信用关系另一方蒙受的经济损失提供经济赔偿。特色之二是美国的住房抵押保险是政府机构与私营保险机构相结合的混合模式。第三，政府积极干预住房抵押贷款证券化。实际上，美国政府解决居民住房问题的政策是从大力推行住房抵押贷款证券化起步的。美国国会在建立住房贷款证券化以后，相继制定了《房地产投资信托法》、《金融资产证券化投资信托法》等一系列与住房金融证券化有关的法律制度，以保障住房贷款证券化的顺利实施。政府国民抵押协会对房地产证券化产品实行100%保证付款担保，降低了投资风险，从而使其成为信用等级仅次于国债的第二大债券。
3．金融机构。首先是民间自发成立的住房抵押贷款机构。除存款型金融机构外，还有主要用从金融市场上吸纳长期资金来发放住房抵押贷款的抵押银行等。其次是政府发起设立的住房抵押贷款机构。联邦国民抵押协会（房利美）和联邦住房贷款抵押公司（房地美）是美国房产市场的中流砥柱。“两房”购买各银行和住房贷款机构的住房抵押贷款，为房产市场注入资金，供银行发放新贷款。购入房贷后，“两房”以其为基础资产发行债券，自己持有或出售，以利差方式盈利。波及全球的“次贷”危机全面爆发后，“两房”陷入危机，美国政府动用2000亿美元接管了房利美和房地美。美国房地产业运行的成功之处是带来了市场繁荣和经济增长，房地产行业已成为美国三大支柱行业之一，但其弊端是充分依靠市场机制运行易带来不稳定的住宅价格。“次贷”危机的爆发与美国房地产业的运行模式有着密切联系，危机后，美国住宅自有率大幅下降，低收入者居住环境恶化。
（二）德国：社会市场经济下的房地产业发展模式
德国实行社会市场经济。社会市场经济是根据市场经济规律进行的，并以社会因素为补充和社会保障为特征的经济制度，主张尽可能由市场力量自行调节经济活动，同时在必要情况下由国家进行某些干预。德国经济模式的这一特征，在其住房政策方面有充分体现[1]。德国解决住房问题的金融支持政策有以下几点。
1．供应环节。20世纪70年代中期以来，德国政府强调住房建设有利于创造私有财产，有利于发展经济。政府为了调动个人投资住房的积极性，调整了直接资助公益性住房建设的政策，并通过税收和信贷优惠，鼓励个人拥有住房，从而减少政府投资，最终依靠政府、机构和个人三方面力量加速解决居民住房问题。为此，政府颁布了一系列解决中低收入者住房建设问题方面的金融政策：对收入较低的购建房家庭提供优惠的长期低息贷款或补助，鼓励无房或缺房户建造住房；为缺房者提供建房资金，一次预支，分期偿还；对购建自用住房者，8年之内按月减免个人所得税；对减免税后还本付息尚有困难的低收入家庭，政府另给债务补助费等。
2．消费环节。德国中低收入家庭住房问题的解决，既得益于公营金融机构提供的低息和无息住房贷款，也得益于发达的抵押贷款市场。一是提供无息或低息住房贷款。德国的公营抵押银行和储蓄银行向低收入者、残疾人、多子女家庭提供购建住房的无息和低息住房贷款，这种贷款的偿还期为35～40年，低息贷款的年利率为1%。但20世纪70年代以后，随着住房问题的解决，无息贷款逐步被低息贷款所取代，同时利率为1%、偿还期达35～40年的优惠贷款也在不断减少。二是储蓄互助式贷款。德国的建筑协会、储蓄银行和住房互助储金信贷社发放此类性质贷款。具体做法是由居民按照合同规定连续几年存入一定数额的储蓄存款，达到一定金额后可获得贷款。此类存、贷款利率水平均较低，且不受资本市场利率变化影响。此外，政府对参加储蓄互助计划的居民实施补贴和减税。三是德国的住房抵押贷款市场相当发达，购房者可以申请不同组合的住房贷款，如20年以上的长期贷款、5～10年的中期贷款、5年以下的短期贷款等。
3．金融机构。德国金融体系是一个以股份制商业银行为主体、专业银行和其他多种金融机构并存的体系，诸如抵押银行、消费信贷银行、私人房屋建筑贷款协会、公共房屋信贷协会以及互助储金信贷社等。金融机构之间业务交叉重叠，几乎每一类金融机构都可以提供全部金融服务。德国的抵押银行已有130多年历史，专门经营利率固定的中、长期贷款的融资机构，按资金来源可分为私人抵押银行和公营抵押银行。在德国最大的公营抵押银行中，联邦政府拥有绝大部分股份，这为建造公共住房、解决低收入家庭的居住问题提供了雄厚的资本保障。在德国各种银行和金融机构所投放的长期住房贷款中，抵押银行所占份额最大。德国的建筑协会实行自定的、封闭性的经营模式，获得建筑协会的贷款前必须签订一个建筑储蓄合同，只有当储蓄人的储蓄金额达到合同金额的33%～40%，才有资格获得建筑贷款。贷款客户的存、贷款利率较低，就其性质而言，属于集体贷款，带有储蓄互质。
（三）新加坡：政府主导下的房地产业发展模式
新加坡在解决住房问题方面成绩卓著，成为亚洲各国解决住房问题的典范。新加坡发展房地产业的主要经验有：把解决住房问题作为经济发展的重要因素和提高国民凝聚力的重要手段，强调住房分配的社会公平性，实施“居者有其屋”计划；政府直接参与程度较深，创立集权式的公共住房管理模式；公共住房政策的目标群为广大中低收入阶层；中央公积金制度的社会经济地位异常突出[2]。
新加坡解决中低收入住房供给方面的金融政策主要是政府对建屋发展局建造公共住房提供贷款或拨款。住房消费金融政策主要包括中央公积金制度和住房贷款两个方面，其中中央公积金制度引人瞩目。
1．供应环节。政府肩负着为新加坡居民提供可承受住房的全部责任，所以，政府的拨款和贷款便成为公共住房建设及运行所需资金与所发放补贴的主要来源。新加坡公共住房建造的金融政策主要是通过建屋发展局①（HousingandDevelopmentBoard，HDB）的资金安排来体现的。HDB已经成为新加坡最大的住房发展商和物业管理者。首先是政府拨款。政府每年都从国家预算中划拨专款用于公共住房建设，这笔拨款的主要部分拨给了HDB。其次是政府贷款融资。二十世纪90年代以来，新加坡支持公共住房建设的政府贷款分为20年期的住房开发贷款和按揭金融贷款。住房开发贷款用于开发项目及其运行，这些贷款通过出售公共住房偿还。抵押融资贷款用来提供公共住房买主的抵押贷款，买主可通过每月提取公积金偿还，按月由HDB汇集买主的分期付款偿还政府。最后政府还授权给HDB以下列方式筹措贷款资金：抵押贷款；对HDB的任一既得财产和任一可得收入，或征收合法费用，或征收平衡费用；设立和发行债券、股票、公债等。
2．消费环节。新加坡住房融资主要采取中央公积金制度，实质是政府为维护劳工和受薪者福利而推行的一种强制性储蓄制度，也是一种全民性的社会保障制度。它使政府积累了大量的住房建设资金，从而成为政府支持住房发展的主要资金来源。具体做法是：任何一名雇员或受薪者每月必须按照一定比例扣除工资，作为雇主的私人企业或政府部门也必须按一定比例逐月拿出一定款项，两者统一存到中央公积金局，作为雇员的公积金存款。
3．金融机构。新加坡中央公积金局负责统筹管理雇员的住房公积金。中央公积金局收取公积金不存入银行，直接购买国债，国家则将这些资金投入住房和城市基础设施建设。公积金的适用范围明确并且广泛，缴纳人可利用公积金买房、买保险、住院、养老等，中央公积金局除应向会员提取和向会员贷款外，还向公共建筑承包商提供建造贷款。中央公积金局主要为住房建设承包商提供两种贷款，一种是建造出租公共住房的贷款，还款期为30年；另一种是建造出售公共住房的贷款，还款期为10年。新加坡同时拥有其他种类繁多的可办理个人住房消费信贷的商业金融机构，如开发银行、邮政储蓄银行、住房储蓄银行等。
二、我国金融支持中低收入者解决住房问题的现状
（一）住房制度改革初期忽视了中低收入群体的住房问题
1998年始，我国深化了城镇住房制度改革，逐步实行住房分配货币化，提出建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系、发展住房金融、培育和规范住房交易市场。在1998年房改的纲领性文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中，明确“最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买和租赁市场价的商品住房”。但1998年以来，我国实际上过度依赖了市场机制解决住房问题，并未真正建立起来“以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”，而是使商品房成为城镇居民住房供应体系的主体。
当时，由于房价尚未开始快速上涨，中低收入者的住房问题不十分突出。但进入2003年，一些地区出现了住房供求的结构性矛盾较为突出、房地产价格上涨过快的现象。针对这些问题，国务院颁发了“前国八条”、“后国八条”、“国六条”等重要文件，提出了在稳定住房价格的同时，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。但有关建立住房保障制度的政策措施在实际操作中没有得到很好的落实。截至2006年末，我国94%的住房开发定性为“商品房”，“经济适用房”仅占6%②。从住宅需求方面看，贷款、担保、税费等政策并没有向中低收入者倾斜。
2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中要求各级政府把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作、作为住房制度改革的重要内容、作为政府公共服务的一项重要职责。2010年，中共中央制定的国民经济和社会发展的“十二五”规划中，明确提出“强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给”，发展保障性住房的责任主体确定为政府。2010年年末，中央经济工作会议再次明确“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任”，确定了未来房地产业的发展方向为“市场归市场，保障归保障”，保障性住房建设才引起了各级地方政府的高度重视。
（二）保障房建设融资难题有待破解
2011年，随着1000万套保障房开建，保障房建设的融资难题日益成为社会各界关注的焦点，本文就银行信贷、发行债券两条主要融资渠道分析目前我国保障房建设存在的融资难题。
1．银行信贷支持保障房建设存在的突出问题是商业性金融缺乏动力支持盈利水平低的保障房建设。由于保障性住房是为了解决中低收入居民的住房问题，其公益性与保障性特征使其不可能像普通房地产开发那样具有较高的利润水平，因而难以获得商业性金融的青睐。当前对保障性住房的信贷投入缺乏相应的信贷、税收政策支持，加之2011年始稳健货币政策的实施，银行资金紧张，保障房建设从商业银行获得信贷支持的难度加剧。
2．政府投融资平台的不规范发展，政府负债的不透明将影响保障房债券融资的有效性。截至2010年末，全国地方政府融资平台贷款余额已高达10万亿元①，地方政府已透支了未来若干年财政收入。2010年，银行业监督管理委员会已对地方政府融资平台贷款进行了清理整顿，更严厉的限制了财政收入的融资、担保行为。从实际情况看，地方政府的公益性基本建设很多都是用土地作抵押从银行融资，财政担保还有多大的操作空间值得质疑。2011年6月，发改委颁布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确了允许规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。通知要求只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其它项目建设。符合条件的其他企业也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。但当前政府投融资平台管理是否透明、是否需进一步加强将是募集资金能否优先用于保障性住房建设的关键。
（二）中低收入者购房消费金融支持体系缺失
目前，我国尚无明确鼓励中低收入者拥有私人住宅的配套金融支持政策，尚未建立一个完整的保障性金融体系，仅有公积金制度这一支持政策。公积金贷款长期以来实行的是低于商业信贷的利率水平，是带有福利性质的购房金融支持政策。
实际上，我国公积金制度也并未对中低收入者购房发挥金融支持作用。我国的住房公积金制度主要是一种职工（内部缴纳人）解决住房问题的融资机制安排，能够获得这种融资机会的并非是中低收入者[3]。由于服务对象并非中低收入者，公积金制度设计中的“政府强制、单位配比、资金免税”等优惠鼓励政策不仅不能为中低收入居民提供住房保障，反而扩大了不同收入水平居民的购房差距。正如世界银行2006年的《中国经济季报》曾指出：中国城镇的住房公积金融资服务仍需改善，尤其在满足中低收入者住房需求而发展的配套融资方面措施滞后。
三、国际经验对我国的借鉴与启示
（一）制定房地产业发展整体规划
依据我国国情应充分考虑借鉴德国模式。美国经验成功的基础在于国内发达的金融市场，无论是信用担保还是债权证券化实施均蕴含着巨大的市场风险；而新加坡经验成功的基础在于高福利国家强大的税收支持和中央公积金制度，这两者目前在我国并不具有可复制性。因而，建议我国借鉴德国的发展思路，在市场机制充分发挥作用的基础上，以政策性住房为补充，解决中低收入者的住房问题。
（二）加大对保障房建设的融资支持力度
1．对银行提供税收、信贷政策，优惠支持保障房建设。如美国支持私人银行信贷投入公共租房建设的“低收入家庭住房税收信用计划”，即对保障房信贷提供一定程度的税收减免。近些年，我国财政收入增速远高于GDP和国民收入增速，税收优惠政策已有更大的操作空间。除税收优惠外，也可采用适度倾斜的专业信贷政策，对保障房贷款区别管理。
2．规范地方政府的债务管理，确保募集资金优先用于保障房建设。规范地方政府的债务管理，应规范包括投融资平台行为在内的地方政府的整体行为，建立规范的、健康的和可持续发展的地方政府投融资机制。一方面统筹考虑地方政府的资产、负债情况，把分散在各投融资平台的债权债务纳入到财政资产负债表的整体框架内，从而设立警戒线防止地方政府过度负债。另一方面对地方政府的投融资行为加强监管。当前地方政府的投融资行为几乎处于监管空白状态，应将地方政府的投融资行为纳入社会监管体系，充分发挥地方人大、审计部门的监督作用，加强对地方政府投融资行为的信息披露，确保募集资金优先用于保障房建设。同时，引导信用评级机构等中介组织对地方政府投融资平台实施信用评价和资信管理，确保地方政府信用良性发展。
3．利用公积金提供低息贷款破解公租房融资难题。各类保障房建设任务中，公租房的融资难题最突出，而公租房将是我国今后保障房建设重点。当前国内金融机构对公租房融资缺乏经验，2011年8月，为指引商业银行做好公租房金融服务工作，防范金融风险，人民银行、银行业监督管理委员会联合了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》。该通知要求“政府投资建设的公共租赁住房项目须符合国家关于最低资本金比例的政策规定，贷款利率按中国人民银行利率政策执行，利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年”。但公租房投资回报周期长，至少需要20～30年，难以进行期限匹配，利率风险较高。针对这些特点，除银行信贷外，可借鉴新加坡经验，利用公积金为公租房提供长期建设贷款。
（三）构建中低收入者购房金融支持体系
从国际经验看，各国都有自己主导的住房消费金融模式，但几乎每个国家对中低收入者购房都实行金融支持政策。不应将中低收入居民的住房消费信贷完全交给市场进行资源配置，应制定福利性金融政策，进行资金、政策的相关倾斜。当前，我国处于不断深化市场机制改革的历史时期，三家政策性金融机构已经或正准备进行市场化改革，此时建立专门的政策性金融机构支持中低收入者购房在一定程度上是较难实现的。因而本文建议一方面完善当前的公积金制度，制定相关配套政策，让公积金的服务对象适当向中低收入者倾斜；另一方面可采取信贷、税收的优惠政策引导商业性金融支持中低收入者购房，如鼓励商业金融充分借鉴德国的“储蓄互助模式”，加大金融产品创新力度，做好金融支持中低收入居民购房服务。
参考文献：
[1]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海：上海财经大学出版社，2009.
【关键词】房地产新政；去库存；住房公积金管理；对策
一、引言
我国住房市场自2008年以来，开发商快速扩张，导致房地产库存持续增长。根据国家统计局2015年11月11日公布的数据，至10月末，商品房待售面积为68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，也意味着未来几年将有60多亿平方米的住宅推向市场。如果按我国人均住房面积30平方米计算，这些待售住房至少还可供2亿多人居住。而住房市场从供给端看，中国住房供给进入集中爆发期。从需求看，人口结构逆转使住房需求重心由刚需转向改善型。在2010年后，住房不再是家庭配置资产的首选，住房投资需求也在快速下降。供给与需求关系的变化，导致今年以来我国商品房待售面积一再创下历史新高。因此，作为住房公积金管理部门，探讨应对策略，就具有重要意义。
二、政策调控和需求分析
面对严峻的中国房地产经济，国务院及时出台了促进房地产产业健康发展的应急措施。2015年前10月，国家相关部委多次发文，要求住房公积金管理机构不断加大对缴存职工住房消费的支持力度。随着财税、信贷、公积金等相关政策的陆续出台，继去年末央行开启降息周期之后，2015年又经历了5次降息、数次降准，标志着2010年以来我国住房公积金使用收紧政策的结束，房地产市场政策环境在去年逐步宽松的基础上进一步加码。从中央到地方政府已出台的调整政策来看，原来住房公积金以解决缴存职工住房问题为主要任务，如今，缴存职工中绝大部分已经解决了住房，面临的是改善住房问题，或者为暂时没有建立住房公积金制度的子女解决住房，由本身的刚性需求变成家庭成员、直系亲属的刚性需求。
三、公积金政策应变分析
根据这一变化，要将住房公积金的适用范围由“解决住房”向“解决和改善住房”延伸。将住房公积金的服务对象由缴存职工本人，向缴存职工本人及其直系亲属拓展。将住房公积金提取范围扩大到购房、建房、修房、养房、租房等新领域，增加住房公积金贷款新品种，丰富贷款担保方式已成为各级政府住房公积金政策调整的主要方向和内容。综合各地出台的住房公积金政策，大致可以分为以下几种：
一是放宽住房公积金贷款条件，扩大贷款的对象范围，由原来规定的连续、足额缴存住房公积金一年以上条件缩短为连续、足额缴存住房公积金半年甚至三个月。二是提高住房公积金贷款最高额度，不再区分二手房房屋使用年限，最高贷款额度统一调整至房产抵押值的80%。三是降低贷款首付比例，把最低首付款比例由原购买商品房的不低于购房总价款的30%调整为20%。四是延长贷款期限，把贷款年龄限制由男60周岁女55周岁调整为男65周岁女60周岁，有的甚至把借款人的贷款期限最长调整为30年。五是放宽职工还款能力的限制，不以职工工资收入水平来测算贷款最高额。六是放开二套房贷，取消购房面积限制、发放异地贷款、组合贷款等；七是发放“公转商”贴息贷款，资金不足的住房公积金中心，由银行按照公积金中心审批的额度，先行发放商业性个人住房贷款，由住房公积金中心按月给予利差补贴，待住房公积金中心资金宽裕时，再将银行商业性个人住房贷款置换转回。八是简化程序，取消担保、公证等手续。
四、新政下的住房公积金管理对策
各项新政的实行，一方面，利用住房公积金的相应政策来刺激当前的房地产市场去库存，对房地产市场的调控功能和杠杆作用也开始显现出来；另一方面，在整个政策调控实施过程中，住房公积金管理机构如何有效管理住房公积金，使之常态化、有效化、制度化，仍有几个方面的问题值得思考。
1、强化资金安全
公住房公积金制度是一项利国利民、惠及万家的好制度，它影响面很大，覆盖、保障和惠及的主要对象是普通的中低收入群体。资金是否安全，直接影响到广大缴存职工的切身利益。住房公积金助力房地产市场去库存，首当其冲就是提高贷款额度，下降首付比例。制定住房公积金个人贷款政策同时，要根据贷款人的实际情况实行差别管理，并提高有关政策的可预期性，即最大限度为住房公积金缴存人在基本的自住住房消费范围内提供住房公积金个人贷款支持，将购房者的自住性需求、改善性需求转为实际需求，把加强管理、调整政策、稳健发展放到更加突出的位置。住房公积金贷款政策制定时既要注意风险控制，又要做到控高保低，向中低收入人群倾斜。广大的中低收入者家庭收入水平低，部分职工收入不稳定，偿还贷款能力不强，存在贷款人不能按照合同约定履行还款义务的隐患。影响了贷款的安全性，再加上贷款期限较长，增加了违约行为发生的可能。办理住房公积金贷款后，职工一部分收入需要用来偿还贷款本息，如果家庭出现其他变故如：借款人由于失业、伤残、离异或丧失经济支付能力，或是借款期间借款人死亡等其他突发事件不能按期偿还贷款，可能会出现还款困难，造成贷款逾期，客观上成为贷款高风险人群。要建立一套较为完整的向中低收入群体倾斜的住房公积金政策，如，中低收入家庭职工贷款可先提取帐户内的住房公积金后再办理贷款；或是增加借款人的范围：借款人及其配偶、父母、子女和兄弟姐妹都可做为共同还款人等政策，减轻贷款的风险防范和实际支付能力的矛盾。住房公积金只有用于真正需要改善居住条件的广大中低收入职工，才能有力地促进当前房地产市场的健康发展，才能真正体现住房公积金的互助、保障性质。
2、强化机构监督管理和有效运作
在利用各种调控政策的同时，还要关注住房公积金管理机构的资金状况。目前各地住房公积金管理机构各自为政，资金分散使用，实行封闭管理，尚未形成自治区或省一级的资金统一调度平台，住房公积金流动性的合理机制也未建立。除了调整住房公积金贷款政策之外，住房公积金管理机构没有其他稳妥有效的途径调整住房公积金结构，用于抵御房地产市场变动形成的住房公积金风险。在住房公积金资金供不应求，贷款发放量和余额增大时，存量资金随之减少，资金链会绷得很紧，以致职工贷款需要轮候，打乱了职工的购房计划，损害了职工应享受的贷款权益。当资金供大于求时，资金大量闲置，又缺少住房公积金资金合理流出、不利于资金的保值增值。为解决这一状况，应建立一个既能确保资金安全，又能提高资金利用效率和收益的公积金运作模式和管理体系。按照现代金融机构的模式，进行金融运作，并纳入金融机构的主流监管体系，使之成为具备独立承担民事责任能力的金融机构。对资金进行整体配置，可真正解决住房公积金管理机构“资金富余”和“资金不足”的问题。在投资管理上，给住房公积金和全国社保基金同样的待遇，拓宽其投资渠道，促进资金发挥最大经济效益和社会效益。既可以提高住房公积金资金的使用效率及投资收益，又发挥了住房公积金互助共济的功能。
3、建立长效机制
作为住房保障和住房金融重要组成部分的住房公积金制度及其管理机构，理所应当根据当地经济、社会、和房地产市场发展状况，结合地方政府要求，利用住房公积金贷款、提取、资金投放等手段，使房地产市场保持在稳健、可控范围。对住房公积金的政策调整时，应考虑住房公积金制度的自身发展，按照住房公积金自身资金运营规律和资金情况，量入为出，合理制定和调整政策，而不应是“头痛医头，脚痛医脚”，缺乏长效机制。既要保障住房公积金缴存者能根据自身经济状况、市场供求状况合理调整个人和家庭的住房消费，使不同层次的住房消费趋于合理。同时，也可以帮助已经建立住房公积金制度的职工在增强其住房消费实力的基础上，提升消费层次，改变住房消费结构，使社会不同阶层的住房供需处于基本的平衡之中。
五、结语
面对今天的住房市场，除了各项政策的综合运用，还要充分发挥住房公积金制度的互、金融性、调控性、双效益性（经济效益和社会效益）作用。建立住房公积金管理的长效机制，完善各项住房公积金政策，这是住房市场的现实需要，也是住房公积金自身发展的长远趋势。