【关键词】利润增长率 营业收入增长率 万科
一、公司情况
万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司主要从事兴办实业、物资供销业、房地产开发等业务。截止2013年末，公司累计已进入了46个城市市场，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。
二、财务状况
阅读万科2011-2013年的公司年报，得出以下与公司经营状况相关的内容。
从上表我们可以看出，营业收入、营业利润以及利润总额这三个指标一直处于快速增长的状态中。从2011到2013，营业收入增长了89%，而营业利润和利润总额的只增长54%。另外不管是非经常性损益扣除前或后的归属公司股东净利均有57%左右的增幅，约50亿。
观察这些数据发现――为何2013年与2012年和2013年与2011年的财务数据相比较，其营业利润增幅基本都只有营业收入增幅的一半？而2012年对比2011年，销售收入增长率同销售利润增长率自己差距就没这么大。
2013年万科强劲的销售增长却并没有带来营业利润的同比增速，这是为什么呢？
如上表所示， 2013年的营业收入比2011年高89%，没想到营业总成本却增加更多，上升了98%，这其中的原因主要是营业成本的剧烈上涨，增加了115%，达到了2倍以上。
从年报中可得知万科主营业务主要是房地产和物业管理，2011、2013年的主营业务情况如下表所示。
2013年房地产业务成本大幅提升，为2011年2倍。而房地产业务的营收占了主营业务收入的绝大部分，超过了98%，其营业成本也正是总营业成本的主要组成部分。毫无疑问，房地产业务营业成本的剧增导致了总营业成本的增加，销售利润不能与销售收入同比例增长。
为了更明显地看出变化，计算2011―2013年房地产业务的毛利率，如下图所示。
万科的主营业务――商品房销售的毛利率逐年下降。因此万科销售规模虽逐年上升，营业利润却没能保持一致，所以这就是净利润增长率远低于销售收入增长率的原因。
而毛利率的下降，这可能因为土地成本的上升和三线城市需求不旺盛。前者应是最主要明显的，对商品房来说，土地成本是其中最大也最难掌控的一部分。作为不可再生的稀缺资源，土地越晚买越贵，理论上来说，土地成本的上升不可避免；越来越多人向一二线城市聚集，自然三线以下城市的需求不再旺盛，房价不能上涨，卖房变困难，可能还需要更多促销活动。
参考文献：
关键词：房地产 上市公司 财务绩效
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）07（a）-0148-01
房地产上市公司务绩效评价是财务管理的重要组成部分，科学、客观地评价方法有助于改进和完善财务管理工作。研究房地产上市公司财务评价的重要性主要体现在以下几个方面：第一，科学客观地财务绩效评价可以反映企业经营的业绩，也可以对企业今后的战略目标提供积极的导向。第二，财务绩效评价可以对企业经营状况进行有效的监督，使企业及时发现问题，并提出改进的方案，及时的调整经营战略。第三，有利于增强房地产企业的风险意识。随着国民经济的增长，房地产行业经济行业持续增长，取得了辉煌的业绩，但是各地房地产企业缺乏面对危机的意识和应对风险的举措。因而，研究房地产上市公司财务绩效评价有利于企业正确的面对风险。
1 房地产行业财务绩效现状
财务绩效评价作为当前上市公司间财务指标的横向比较方法。通过上市公司各项指标与行业平均值的比较分析，给予综合评分，并按档次评定其财务水平级别，从而反映企业位于行业中的经营管理水平。财务绩效评价作为公司绩效评价体系的重要内容，其较直观和客观地为投资者判断企业财务状况的总体水平、揭示其所面临的风险大小和成长空间[1]。目前，我国房地产上市公司财务绩效评价现状表现在以下几点：第一，房地产上市公司资产负债率较高。由于房地产企业投资回报率高，企业经营绩效良好，较易从银行获取贷款。然而，股票融资过程中程序较复杂，导致资产负债率偏高。此外，房地产上市公司财务绩效波动较大，企业放行新股困较大，致使房地产行业从股市中获取的资产总量占总资产的比例低于其他行业。第二，房地产上市公司生产周期长，流动资产和存货周转速度较慢。受地域、公司规模、购买力等因素的影响，各个房地产上市公司运营情况有所差距。第三，房地产上市企业净利润增长较快，但各个公司发展水平不平衡。近年来，房地产行业净利润增长较快，有着良好的发展潜力，持续保持增长的趋势。
2 房地产财务绩效评价的思路
根据现有房地产上市公司发展现状，结合房地产上市公司资产负债率高、房地产上市公司生产周期长，流动资产和存货周转周期慢等特点，设计以下评价指标。分别包括定量评价指标和定性评价指标两个部分。定量评价指标包括：短期偿债能力、长期偿债能力、运营能力、盈利能力等。定性评价指标包括：财务管理能力和企业基本素质两个方面[2]。短期偿债能力包含速动比率。速动比率作为短期偿债能力的核心指标，它能反映房地产企业运营时债务支付的速度和效率。长期偿债能力包含资产负债率和已获利息倍数。资产负债率是体现房地产上市公司偿还债务的承担能力与保障能力，资产负债率较小说明企业经营较保守，财务稳定性较高，债权人资本的利用率较低。反之，如果负债率较高，说明财务风险较大，财务稳定性较低。已获利息倍数可以体现对债务偿还的保障能力。如果已获利息倍数越高，长期偿债能力就越强。运营能力包含流动资产周转率和存货周转率，如果流动资产周转率和存货周转率低则反映了房地产企业周转速度慢的特点[3]。盈利能力包含资产报酬率和资产净利率等。他们能够反映房地产上市公司对资产进行综合利用的情况。公司的盈利不仅可以为接下来的投资提供资金支持也可以用作对股东的回报。盈利能力指标是房地产上市公司财务绩，效评价中最直观的体现。定性评价指标中的财务管理能力包含筹资能力和投资水平两个部分，筹资能力是增强利润的重要因素，同时也是扩大房地产企业市场的关键的所在。企业基本素质包含管理者素质、员工素质和技术装备素质等。管理者素质高低对企业财务绩效有一定的影响，例如管理者的知识结构、经营理念、发展方向、组织协调能力等。
3 结语
本文根据房地产上市公司财务绩效现状，提出了财务绩效评价的定量指标和定性指标并对其进行分析，目的在于及时发现房地产上市公司营中存在的风险，进行战略调整，建立科学客观地评价指标，为企业的良好发展提供保障。科学合理的财务绩效评价有利于房地产上市公司的企业财务管理，正确的分析企业实际经营状况，从中找出不足，不断完善和优化财务结构，实现企业效益的显著提升。
参考文献
[1] 高健、浅谈企业财务绩效评价[J]、山西财经大学学报，2007（S1）：193、
关键词：房地产上市公司 经营效率 数据包络分析
房地产行业的健康发展目前已逐渐成为学界和业界的关注焦点。为抑制房地产行业投资过热的态势，国家颁布实施了一系列相关政策，使得严重依赖土地和资金的房地产行业受到强烈的冲击。2003年6月以来，国家通过实施颁布的文件及银行主动提高准备金率等政策，使房地产商的资金运转和经营性举债都到达了一个瓶颈时期。2004年，为了使固定资产投资不至于过热，国家控制信贷资金发放，严格土地供应制度，通过这一系列政策，为房地产行业“降温”。自2008年以来，在宏观调控政策积累效应以及金融危机波及效应的背景下，无论是民众的消费能力和消费意愿，都出现大幅度下降，而房地产行业受到影响则更加显著。随着中国城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高，中国的房地产行业在国民经济和社会发展中的地位将越发突出。在国家经济宏观调控出现波动的情形下，房地产行业上市公司经营效率高低如何以及整体运营是否健康，是政策制定者和行业投资者们所共同关心的问题。因此，对我国房地产行业上市公司经营效率的研究是十分必要的。
1、经营效率评价方法—数据包络分析（DEA）
在经营效率研究中，数据包络分析（Data Envelope Analysis，DEA）是普遍被采用的方法，它是由美国运筹学家查尼斯(A、Charnes)和库泊(W、Cooper)等学者首先提出来的一种系统分析方法。
DEA是对同类的决策单元（Decision Making Unit，简称记为DMU）进行相对有效性或效益评价的一种方法。多个DMU构成评价集，每个DMU均具有多投入多产出的生产过程，通过对他们投入和产出比率的综合分析，以DMU的各个投入和产出指标的权重为变量进行评价运算，确定有效生产前沿，并根据各DMU与有效生产前沿面的距离情况，确定各DMU是否DEA有效，同时还可用投影方法指出非DEA有效或弱DEA有效的原因，以及应改进的方向和程度[1]。
1、1 DEA效率的界定
DEA有效性的经济含义是以生产函数y=f(x)为背景的，包括技术有效和规模有效。同时满足技术有效和规模有效，称为DEA有效。
技术有效：若生产状态(x,y)满足y=f(x)，则称生产状态(x,y)是“技术有效”（也即输出相对输入而言已达到最大）的，此时点(x,y)位于生产函数的曲面上。越靠近生产函数则技术效率越高，处于生产函数曲线上的被考察单元的技术效率等于1，称为技术有效。
规模有效：生产函数的一阶导数表现为先增后减的规律（或函数先为凸，后为凹），此时投入量x既不偏大，也不过小，是介于规模收益由递增到递减之间的一种状态（即“规模收益不变”的最佳状态），称为规模有效。
1、2 DEA的模型
从DEA方法的诞生起，它所衍生出来的模型也在不断发展，在应用中主要存在两种模型：不变规模报酬（Constant Return to Scale, CRS）模型、不变规模报酬（Variable Return to Scale, VRS）模型。
1、2、1不变规模报酬模型（CRS）
在使用标准的CRS模型时，主要计算技术效率（technical efficiency）指标，该指标反映特定投入情况下获得最大产出的能力；CRS模型假设所有分析单元都以最优规模经营，然而当存在不完全竞争、资金约束等条件时，分析单元可能并不是以最优规模经营，因此Banker，Charnes and Cooper(1984)建议将CRS DEA模型拓展来解释规模报酬可变（VRS）的情形[2]。
1、2、2可变规模报酬模型（VRS）
在运用VRS模型分析时，将技术效率（CRS）分解为纯技术效率（pure technical efficiency）和规模效率（scale efficiency）。纯技术效率即为规模报酬不变情况下的技术效率TECRS。如图1所示，SS’表示完全有效率公司的等产出线，AA’代表两种要素的价格比率，即实际产出线。假设实际投入要素量为P点，则存在技术无效率QP，技术效率TE=0Q/0P，TE＜1；图2列示了投入导向下的CRS和VRS DEA前沿面。技术效率(CRS)TEI，CRS=APC/AP；而技术效率(VRS)TEI，VRS=APV/AP；规模效率（VRS）SEI=APC/APV；TEI，CRS=TEI，VRS×SEI。
2、房地产行业上市公司经营效率计算及评价
在DEA模型下，投入-产出指标的选择是房地产行业上市公司经营效率评价的核心内容。
2、1 投入-产出指标的确定与解释
本文选取了保利房地产、大龙房地产、冠城大通、华业地产、金地集团、万科A、万通地产、卧龙地产、中江地产、中粮地产、浙江广厦和北京城建等12家具有代表性的房地产上市企业作为研究对象，设分别为DMUj，j=1,2,…,n（DMU表示决策单元，n=12) ，选取投入指标(如表1、表2所示)。
2、2 房地产行业上市公司经营效率的计算及评价
本文借助Win4DEAP软件，首先进行投入导向DEA、多阶段的方法（input-oriented DEA, multi-stage method）分析，选择投入导向的原因在于试图分析在产出一定的情况下，如何做到使企业投入最小化。而选择多阶段分析方法可以可以避免各要素计量单位不一致造成的影响，从而使得分析结果更加客观，让人信服。软件分析结果如表3所示：
通过以上VRS-DEA分析结果发现，在五个观察期内，a、可变规模报酬技术效率与不变规模报酬技术效率均达到1的房地产上市公司有：冠城大通、华业地产、万科A、中江地产、中粮地产，同时我们也可观察到这些公司的规模效率值也达到了1，说明这些公司达到规模效率状态，处于DEA前沿面上，即要素投入发挥了最充分效率；b、在可变规模报酬下纯技术效率达到充分的有：保利房地产、大龙房地产、冠城大通、华业地产、金地集团、万科A、卧龙地产、中江地产以及中粮地产等9家房地产公司，其中保利房地产、大龙房地产、金地集团和卧龙地产等4家公司是规模效率不充分的，而保利房地产及金地集团存在递减规模效率，大龙房地产和卧龙房地产存在递增规模效率，这说明保利房地产和金地集团两家公司的要素资源存在浪费或者实用为无效的状况，而大龙房地产和卧龙房地产两家公司的资源投入量不足。c、万通地产、浙江广厦、北京城建等三家房地产公司在可变规模报酬下和不变规模报酬下DEA的技术效率均小于1，所以它们都是低效率的，且三家公司均存在规模报酬递减，表明这三家公司对资源的使用存在浪费现象或者说是资源配置处于无效状态。
3、总结
通过以上DEA分析，可得到如下结论：
a、无论是在不变规模报酬情况下还是可变规模报酬下，所选取的12家房地产公司的技术效率值均在0、8以上，这说明房地产行业上市公司的运营总体上还是良好的。b、12家公司中规模效率值达到0、9以上的有11家，而另外一家虽未达到0、9，但也相差不多，说明我国房地产公司整体上基本接近规模有效。c、规模收益递减的上市公司有5家，占全部研究对象的42%，这说明我国有将近一半的房地产上市公司以及没有了增加投入来获得更大产出的可能性。这一结果也在一定程度上反映了我国目前宏观调控政策对房地产行业的影响。
综上所述，我国房地产行业总体运行良好，但参差不齐，不少公司是以牺牲无数资源为手段谋取眼前利益，缺乏长期规划。在经营管理中，各公司对成本的投入一定要科学合理，绝不是越多越好，为此，应该重视成本核算及预算，以免造成投入不足导致无法实现效益最大化，也不能投入过多，过犹不及，可能会造成浪费，反而变成了公司的负担。
参考文献：
[1]盛昭翰、DEA理论、方法与应用[M]、北京:科学出版社,1996、
[2] Coelli T、J、A Guide to DEAP Version 2、1:A Data Envelopment Analysis (Computer) Program [R]、1996、8,une、edu、au/econometrics/cepa、htm、
【关键词】房地产中介 特许经营 特许人 受许人
加入wto后，迫于对国际市场接轨的要求，近年来房地产中介机构在其经营内容及模式上，已发生了根本性的变革。
一、我国房地产中介市场的现状
（一）国家宏观调控政策对房地产中介的影响
国家宏观调控政策对于中介公司影响很大，可以预见的会有以下几种可能：
其一，中介公司面临新一轮的洗牌。主要是商品房住宅放盘量的变化及买方的观望状态，还有房地产信贷资金的紧缩对交易产生影响。这些影响对品牌连锁的大公司可能会小一点，但是一些实力不足的小中介可能会在这次调控中被淘汰出局；
其二，中介公司的拓展受到影响，新铺的数量增长会放缓；
其三，中介公司调整战略部署，例如采取二三级联动的方式；不断提高服务质量，为客户提供更人性化的服务等。
（二）房源与客源间沟通不畅
缺乏统一的信息交流通道，各个中介公司各自为政，造成房源与客源间沟通不畅，一条信息甚至被多次成交。如此而来的结果是不仅使交易效率大大降低，中介公司的形象更在消费者的心目中大打折扣。
二、我国发展房地产中介特许经营的必然性
（一）我国属于新兴市场，发展空间大、上海太平洋房屋海华加盟店于1998年挂牌营业，这可视为中国（大陆）首例房地产中介特许经营个案。 1999年信义房产取得美国著名 coldwell banker公司在中国的房地产中介特许加盟授权业务的独家权，并以 cb信义房产联合品牌进行运作。进入 21世纪之后，太平洋房屋、 cb信义房产特许经营工作的力度在不断地加强，取得了积极的成果，但从整个行业的角度分析， 2000年美国 21世纪中国不动产北京总部和我爱我家北京总部的建立，它们的经营体系和业务发展，意味着中国房地产中介连锁经营进入特许经营时代，代表当前中国房地产中介特许经营水准。我国房地产中介特许经营属于新兴市场，发展空间大。
（二）房地产中介特许经营的优势、与直营体系相比，房地产中介特许经营特的优势有：第一，特许经营人能够最充分地组合、利用自身的优势，并最大限度地吸纳广泛的社会资源。同时，无论是对特许方还是受许方，在合作中都是技术和品牌价值的扩张，经营模式的克隆，而不是简单的资本扩张。第二，这些特性决定了特许品牌可以以一个较低的风险与投入实现规模化经营，并迅速扩大市场占有率。第三，由于通过特许授权的方式，使经营者在进入一个行业初期，就能获得良好的品牌效益，完善的管理支持，系统的产品研发等已有资源，大大提高加盟者的成功率。
三、我国发展房地产中介特许经营的思考
从特许人和受许人两个角度思考我国发展房地产中介特许经营
（一）从特许人角度的思考
1、建立优势品牌、房地产中介的产品是无形的服务，客户将价值巨大的房地产交给中介公司处理，就是因为客户对房地产公司品牌的认可，因为优秀的品牌意味这值得信赖的服务能力和服务承诺。这种获得客户认可的品牌，不是一朝一夕就能建立，而是靠无数客户在相当长的时间内，接受了该公司的经纪人或其他服务人员向他提供符合甚至超越其要求的房地产中介服务之后，不断强化而形成，因此优势的品牌是房地产中介进行特许经营首先应具备的核心竞争优势。
2、处理好三大参与者的关系，保持与加盟者良好稳定的关系、任何房地产中介企业日常经营中，必然涉及到“客户、员工和公司”三大参与者间相辅相成的关系，只有在合适的经营下，才能使三者长期、共同、有序、和谐的发展，这样一种经营模式，不经过长期摸索，不断完善，并且形成一套自我发展的机制，是无法进入到成熟可用的状态的，更不用说复制到其他发展状况不同的地区去，让当地的受许者来使用。因此一套成熟的，可以使受许者在最短时间内形成基本服务能力，并为今后其在当地长期发展打好扎实基础的模式也是非常重要的核心竞争优势。
3、培养出资深绩优的人才、特许经营在中国发展的时间短，由于其组织上特殊性，它要求有先进管理，财务，法律等方面的专业人士，也要有特许上的专门人才。可以自己培训和委托国外先进企业培训。在正规教育的途径上，在大专院校内，对有这方向择业和发展的学生进行专项教学。由于当地受许人在获得特许后，在当地用特许人的品牌和成熟模式经营，其经营的成功与否，很大程度上影响到其他地区的特许经营的发展，而由于地区房地产市场及发展阶段的不同，使得再强大的经营模式也会因为各种原因而不能充分发挥其应有的效能，因此特许人能否派出具有相当实际经验的辅导人员，针对不同的市场特点，提出针对性的经营调整意见，使受许人在当地的事业能够顺利发展，作为一种核心竞争优势同样不可或缺。
（二）从受许人角度的思考
1、熟悉自己的权利，订好特许经营合同、在特许经营协议中，往往特许人实力雄厚，受许人财单力薄，双方当事人经济力量悬殊，因此受许人要知悉自己的权利，订好特许经营合同。如在协议期间，受许人有对商标、商号名称的使用权，并有权分享其经济利益。受许人有权要求特许人保护其对商标、商品名称的使用权，保护商标、商号的信誉。特许人应当负责商标的注册并支付由此发生的费用。协议终止时，受许人行权要求特许人购回未出售的属于特许人商标的商品或其他货物。
2、及时反馈各种信息、受许人是信息的收集者，它将客源和房源进行汇总，全部传递到总部的信息管理中心，不同受许人的信息在总部汇集，才能反映出整个体系的运营状态。有了这些反馈上来的信息，总部才能充分了解公司所占整个市场的市场分额，及时掌握整个体系所有加盟店的动态，制定公司下一阶段的战略方针，调整公司的扩张进度。根据科学分析，占领10%的市场分额是一个公司保持赢利的最佳状态，而有利润的市场才是公司的最大目标，因此信息的有效传递成为公司决策的基准，因而成为受许人对总部不可缺少的责任之一。
3、提高公司品牌在市场中的影响力、房产中介受许人在加入特许经营体系取得应用该体系的营业名称使用权并学习了有关业务的经营技巧，受许人应该通过扩大市场，增加客户群为自身和特许人争取最大的盈利，从而提高公司品牌在市场中的影响力。
参考文献：
[1]房地产中介行业市场形势分析研讨会，2008年3月31日
2006年2月15日，财政部正式了新的《企业会计准则》，要求上市公司于2007年1月1日起正式执行，同时也鼓励非上市公司实行。新会计准则体系强化了为投资者和社会公众提供决策有用会计信息的理念，首次构建了比较完整的有机整体。新会计准则较之旧准则发生了重大的变化，可能会改变上市公司财务报表的数据，对上市公司的财务状况和经营成果产生重大影响。那么新会计准则对上市公司究竟会产生什么样的影响以及影响程度如何值得我们进行深入研究。本文借助深沪两市公布的财务数据为研究样本，运用实证方法分析新准则实施可能为上市公司财务状况带来的影响。本文的研究有助于各类上市公司正确理解和执行新会计准则，客观、准确分析新准则下各类上市公司的财务状况和经营成果，并为利益相关者做出正确决策提供依据。
二、研究设计
1、指标选择
上市公司的财务状况可以从偿债能力、营运能力、盈利能力和成长能力四个方面来体现。本文根据这四方面选取以下8个基本财务指标进行财务状况影响的实证研究。第一类指标反映上市公司的偿债能力，包括流动比率(X1)和资产负债率(X2)。二者可以分别衡量公司的短期和长期的偿债能力，是负债水平及风险程度的重要标志。第二类指标反映上市公司的营运能力，包括存货周转率(X3)和总资产周转率(X4)。这两个指标分别反映存货以及资产总额的周转速度，可以较好地体现公司的资产管理水平和营运水平。第三类指标反映上市公司的盈利能力，包括净资产收益率(X5)和主营业务利润率(X6)。净资产收益率反映股东权益的收益水平，可以衡量公司对股东投入资本的利用效率，主营业务利润率反映公司的主营业务获利水平，只有当公司主营业务突出，才能在竞争中占据优势地位。二者均体现了公司的盈利水平，是投资者较为关心的指标。最后一类指标反映上市公司的成长能力，包括净利润增长率(X7)和总资产增长率(X8)。净利润增长率反映了企业实现价值最大化的扩张速度，是综合衡量企业资产营运、管理业绩以及成长状况和发展能力的重要指标。总资产增长率反映企业本期资产规模的增长情况，总资产增长率越高，表明企业一定时期内资产经营规模扩张的速度越快，二者都是财务状况评价的重要指标。
本文将以上述指标作为上市公司财务状况的评价指标。Xi(i=1，2……8)为2006年中期财务指标，用于分析新准则实施前上市公司的财务状况，2007年同期数据用Yi(i=1，2……8)代表，用于分析新准则实施后上市公司的财务状况；F表示新准则实施前上市公司的财务状况得分，S为新准则实施后上市公司的财务状况得分。
2、样本选择与研究方法
本文选择深沪两市的A股上市公司作为研究样本。截止至2007年6月30日，深沪两市共有A股上市公司1481家，剔除了ST公司178家，金融、保险业的上市公司19家以及一些数据不全的公司，此外，为了使2007年中报数据与2006年同期具有可比性，本文剔除了2006年以后上市的公司134家，最终获得的样本公司共1082家。本文所用的上市公司数据均来源于WIND数据库，计算过程利用SPSS11、5软件完成。
本文用2006年中报的数据计算实施新会计准则前各行业上市公司的财务状况得分，然后采用2007年的数据用同样方法检验新会计准则的实施可能对各行业上市公司财务状况的影响，得出综合得分，并采用比较分析法分析新准则实施可能给企业财务状况带来的变化。
三、新会计准则实施对上市公司财务状况影响的实证研究
为了对所选取的基本指标在新会计准则实施前后的差异变化有总体的了解，首先对其进行显著性检验。从T检验结果来看，偿债能力指标流动比率的P值为0、439，没有通过检验，资产负债率的P值为0、086，虽也没有通过检验，但相比流动比率的差异显著。也就是说，新会计准则的实施对上市公司的短期偿债能力没有显著影响，但可能影响到其长期的偿债水平。在营运能力和盈利能力方面，存货周转率、主营业务利润率的P值分别为0、961和0、364，没有在5%水平通过统计检验，而总资产周转率和净资产收益率的P值均为0、000，可见新准则的变化对这两项指标产生了重大影响，体现了新会计准则的资产负债观，新准则所引起的营运能力和盈利能力的变化值得深入研究。在成长能力方面，净利润增长率和总资产增长率两个指标的P值也都为0、000，在1%水平通过检验，新准则实施前后，各上市公司成长能力的变化较为显著。从整体上看可见，新会计准则实施前后，大部分指标数据具有显著差异，可见新准则的实施在财务数据上会给各上市公司带来重大影响。
接下来利用主成分分析法对反映新准则实施前上市公司财务状况的指标(X1-X8)进行了实证分析，得出的四个主成分特征根解释了总体方差的68、089%，根据正交旋转后的因子矩阵能够确定四个主因子分别从偿债能力(F1)、营运能力(F2)、盈利能力(F3)和成长能力(F4)四个方面解释了新会计准则实施前上市公司的财务状况。根据SPSS的运行结果，可以求出因子F1-F4的分值，并将新会计准则实施前上市公司财务状况的总得分(F)定义为：
F=22、578/68、089F1+18、185/68、089F2+14、957/68、089F3+12、369/68、089F4
采用相同方法对(Y1-Y8)进行主成分分析，得到新准则实施后上市公司财务状况总得分(S)的计算公式为：
S=22、480/69、087S1+19、744/69、087S2+14、333/69、087S3+12、530/69、087S4
根据公式可以计算出各上市公司在实施新会计准则前后的财务状况得分。本文针对实施前后的得分结果分别进行排名，并按行业归纳排名在前后100名以内的上市公司数量，具体排名情况见表1和表2。
从表1中可以看出，采掘业和农、林、牧、渔业的上市公司在新会计准则实施前后进入财务状况排名前100名的数量基本上没有什么显著的改变，电力、煤气及水的生产和供应业，建筑业和批发零售业在新准则实施后进入排名前100名的上市公司数量较实施前有所降低，分别由5家、4家和20家降低为2家、0家和13家，房地产业也略有下降，由实施前的1家变为0家。而新准则的实施又使得交通运输、仓储业，社会服务业，信息技术业和综合类上市公司进入排名前100的数量有所上升，其中，交通运输、仓储业从实施前的3家增加到6家，社会服务业和信息技术业则比实施前增加了3倍，分别从1家和2家增加到3家和6家，综合类的上市公司也由原来的6家增为8家，此外，传播与文化产业和制造业的数量在实施后略有上升，分别由0家、53家上升为1家和56家。由此可以推断，新会计准则的实施可能降低电力、煤气及水的生产和供应业，建筑业，批发零售业以及房地产业的业绩水平，并改善交通运输业、仓储业，社会服务业，信息技术业，传播与文化产业、制造业以及综合类上市公司的财务状况。
表2列出的是各行业财务状况排名后100名的上司公司数量。其中，采掘业和农、林、牧、渔业在新准则实施后与实施前的数量差异不大，信息技术业也没有显著变化。传播与文化产业，交通运输、仓储业，批发和零售贸易，社会服务业与制造业在实施后进入后100名的公司数量有所降低，而电力、煤气及水的生产和供应业，房地产业，建筑业和综合类公司的数量有明显上升。
表1和表2相结合来看，采掘业和农、林、牧、渔业在新准则实施前后没有显著改变，新准则的实施可能不会对这两类上市公司产生较显著的影响。电力、煤气及水的生产和供应业，建筑业以及房地产业在新准则实施以后，综合状况排名进入前100名的公司数量减少，与进入排名后100名的公司数量增加相对应，新准则的实施可能使得这几个行业的上市公司财务状况恶化。交通运输、仓储业，社会服务业，传播与文化产业以及制造业在实施后进入前100排名的公司数量增加与进入排名后100的公司数量下降相对应，也就是说新准则的实施可能会增加这几类行业上市公司的业绩。对于批发零售业和综合类的上市公司，在新准则实施前后，无论排名前100名还是后100名，入榜的数量均同时下降或上升，这里无法明确判断新准则的实施对这两个行业上市公司的影响情况。对于信息技术业，实施后进入前100名的公司数量有所增加，而后100名的公司数量没有变化，新准则的实施还是适当地改善了该类上市公司的财务状况。
表3列出了各行业上市公司财务状况的平均得分，并对实施前后的得分情况分别进行了排名。从表中可以看出，批发和零售贸易，采掘业，制造业以及农、林、牧、渔业在新准则实施前后的财务状况没有显著变化；交通运输、仓储业，信息技术业，社会服务业以及传播与文化产业在新准则实施后的行业财务状况好于新准则实施前；建筑业，综合类，电力、煤气及水的生产和供应业以及房地产业在新准则实施后行业的业绩情况有所下降。
总的来说，无论是总体还是个体，新会计准则对采掘业和农、林、牧、渔业的财务状况均没有重大的影响，新准则实施后，交通运输、仓储业，信息技术业，社会服务业以及传播与文化产业在行业总体和上市公司个体方面，财务状况都较新准则实施前有很大改善，而建筑业，电力、煤气及水的生产和供应业以及房地产的上市公司恰好相反，新准则实施后在行业总体和上市公司个体方面，财务状况均有不同程度的恶化。对于批发和零售贸易以及制造业的上市公司来说，新准则对这两类行业的总体影响不大，但是对上市公司个体的影响较为明显，新准则使得个别制造业上市公司的财务状况有所好转，对于批发零售贸易类上市公司个体的影响具有不确定性。对于综合类的上市公司来说，新准则的实施降低了该类行业总体上的综合业绩状况，但在上市公司个体方面，这一结论并不明显。
四、研究结论及局限性
根据以上的实证分析我们可以得出：
1、新会计准则实施前后，大多数上市公司的财务评价指标具有显著差异，其中，新准则的实施对短期偿债能力没有影响但对长期偿债能力的变化起到一定作用，对上市公司的成长能力影响显著。
2、通过对实施新准则前后的上市公司财务状况计算综合评分并排名可以得出：新准则的实施对采掘业和农、林、牧、渔业的财务状况不产生重大影响，可能改善交通运输、仓储业，信息技术业，社会服务业以及传播与文化产业的财务状况，使得建筑业，电力、煤气及水的生产和供应业以及房地产业的财务状况均有不同程度的恶化，新准则对批发和零售贸易以及制造业总体影响不大，但是个体的影响较为明显。
新会计准则实施的影响研究是一个非常复杂的综合评价问题，由于时间有限，研究不免具有局限性，主要表现在：
1、新会计准则的实施对投资者、债权人、上市公司、资本市场等众多方面都存在着一定的经济后果，本文仅从上市公司的角度对新会计准则的影响进行预测和检验，研究并不能代表新会计准则在所有领域的影响程度，新会计准则对其他各方面的影响还有待进一步探讨。
阳光新业地产股份有限公司，简称阳光股份，主营业务从水泥业跨界房地产开发、百货、五金、化工、汽运维修等领域，主打广西、广东、海南市场。1997年，阳光新业借壳上市，历经六次注册资本变更增资扩股、扩大经营范围，现在国内十八个城市地区持有、管理商、住地产项目三十余个。
（一）阳光股份经营现状
阳光股份2010年抓住国内房地产行业宏观调控的机遇，抢先进入商业地产领域，创建新型商业模式，优化配比商住项目开发比例。该公司用住宅地产的收益支撑商业地产项的发展，再利用商业项目长期稳定的收益规避公司的经营风险，效果拨群。而后，由于国家房地产调控政策的步步紧缩与国际货币市场带来的负面影响，公司2011年的业绩开始下滑，其营业收入较2010年下降73、5%，净利润较2010年下降60、3%。
自2010年后，阳光股份主营收入较为波动。导致其主营收入波动的主要因素是房地产项目结算面积的增减。究其原因，一因为是房地产行业具有周期性波动的特点，二是被国内房地产政策调控所致。对比2010年（276570、4万元），2011年（50944万元）、2012年（19123、1万元）商品房开发的主营业务收入是不断减少的，2013年（24278、4万元）、2014年（95630、5万元）稍有回升。
阳光股份2014年的营业收入为13、6亿元，较2013年增长96、9%，收入增加原因是由于开发产品销售的增加，投资性房产租赁收入、资产管理服务收入比2013年更稳定。阳光股份的营业成本比2013年增加2552%，这是因为开发项目销售结转比2013年增长。其财务费用净额比2013年增长2336%，得益于新增金融机构借款23、6亿元，而且可资本化的比例有所下降。
值得注意的是，该公司的净利润-5、9亿元，较2013年降低247%，其中母公司的利润-5、85亿元，较2013年同比减少309%，主要是由于天津杨柳青项目（后称杨柳青项目）计提减值损失4、1亿元。阳光新业在杨柳青项目中遭受滑铁卢。这主要是因为国内房地产行业“寒冬”大背景以及天津市高端住宅项目市场不景气、购房者多持观望态度等因素综合所致。
（二）阳光股份财务状况
2014年，受国内宏观调控的影响，阳光新业近年来财务状况表现欠佳。虽然阳光股份的主营业务收入是上涨的，但是全年利润是下降的，其中净利润大幅下滑309%。从流动比率、速动比率来看，阳光股份的偿债能力表现不好，公司的资金流动性欠佳。在应收账款周转率、存货周转率、总资产周转率这三个指标中，应收账款周转率与存货周转率这两个指标低于行业中值，企业营运能力较差、资金使用效率低，企业短期偿债能力很弱，可见公司的营运能力表现堪忧。综合偿债能力和营运能力的分析和解读，可见该公司2013、2014年财务状况欠优。
（三）阳光股份资本结构现状
要考量一个公司的资本结构现状，我们可以从股权结构、负债融资水平、债务结构、债务所有者结构入手，再衡量其固定资产比率及资本结构的弹性。2014年底，阳光股份的总资产为112、4亿元，其中负债68、8亿元，股东权益32、9亿元，公司资产负债率为61、23%。在负债合计中，流动负债为30、6亿元，流动负债占总负债的44、5%。但流动负债中短期借款仅为30万元，这在负债中的比重少到约可忽略不计。非流动负债为38、19亿元，占总负债的55、6%，其中长期借款为29、6亿元。在阳光股份这几年的资本结构中没有可转换债券、公司债等能够增加公司资本结构财务弹性的金融工具。在股权结构方面，阳光股份从2013年向全体股东每10股派现金红利0、4元后，没再进行利润分配，也不以资本公积金转增股本。
2010到2013年，阳光股份的资产负债率在50%～55%区间浮动。2011年，因受国内房地产宏观调控的影响，资产负债率持续走低。2014年，才达到61、23%。从历史年度报表中看出，公司在2010年前维持了高资产负债率，而此后资本结构有较大调整。我们可以解读为该公司受国内房地产宏观政策和经济调控的影响，导致其资本结构由风险型走向稳健型。2014年后，负债率增加且非流动负债占比大幅提升，这意味着资本结构又变为风险型。从阳光股份的债务期限结构上分析，2013年前该公司的流动负债和非流动负债的结构波动较少，其中流动负债占比较高，而2013年后，流动负债占比大幅度下降，这意味着，阳光股份的资产流动性和变现能力减弱，然而由于非流动资产比重较大，非流动资产的收益高，所以导致公司的盈利水平也有可能提高。
2013年前，该公司的流动负债率与业内其他房地产公司比略高。这样的流动负债有可能因为债务到期快、还本付息周期短，从而导致较大的财务风险。所幸的是，该公司的流动负债以商业信用进行负债融资为主，直接通过银行贷款融资比例较少，这可以减少因阳光股份现金流断裂时带来的流动性财务风险。然而长期的商业信用融资，既有可能导致利益相关者或供应链条的紧张，还有可能对自身的企业形象和口碑品牌产生不良影响，对阳光股份的长期发展有不良的影响。然而，2013～2014年，阳光股份的流动负债率骤降到45%左右。2014年，阳光股份向银行的短期借款仅有30万。这样的变化是由于阳光股份有意向从住宅开发向商业地产转型所致，阳光股份逐渐意识到重资产模式的弊端正在尝试轻资产模式。自奶旖蜓盍青住宅开发项目遇到较大挫折后，公司并未再开发新的住宅项目，而是加速推进住宅项目的库存去化，加速资金回笼。因此，短期借款逐渐减少。可见，阳光股份意图加速消化及剥离传统住宅开发业务，加重办公物业的比重，这与2014年报中声称要转型成为商业资产管理及运营商的目标相吻合。
二、阳光股份资本结构存在的问题
关键词 房地产上市公司 股利政策 万科
本文将从整体具体到个体，对房地产行业的领军企业――万科进行具体分析，发现问题，最终寻求解决方式，希望能对房地产行业的其他企业的股利政策带来些许启示。
一、万科发展概况
于1984年建立的万科企业股份有限公司在1988年进入房地产市场，经过30余年的发展，最终成就了万科在房地产市场的霸主地位。目前万科的主营业务包括房地产开发和物业服务。公司主张国内外市场并重的战略，在2014年底时，万科的市场辐射中国内地65个大中城市，大致是上海为中心的长三角区域，以京津唐为核心的环渤海区域、由成都为重心的向中西部辐射区域和以广深为重的珠三角区域，同时万科也积极进军海外市场，并取得显著成效。2015年公司实现销售面积2067、1万平方米，销售金额2614、7亿元，分别同比增长14、3%和20、7%，在全国有极高的市场占有率。
接下来将用一系列财务指标和数据形成最直接的判断，来见证万科近10年的发展。从资料可以看到，2006年万科的营业收入为179亿，到2015年达到1，955亿，营业收入在这10年间增长了10倍左右。同时通过比较我们可以得出2006年的万科净利润为近30亿到2015年净利润约181亿，净利润在这10年间涨了7、88倍。
二、万科股利政策现状及原因分析
研究过万科近些年来的发展状况，接下来我们将对万科的股利政策进行探讨。如表1归集了万科2005 ～ 2014年的股利政策，汇集成表格。因此，我们可以针对表格的数据进行全方位的分析。
我们可以看出万科的现金股利是基本上涨的，2005年的股利发放额为595484812，2014年的股利发放额度为5524071900，10年间万科的股利发放增长了9、28倍。根据之前的统计，万科10年间的净利润增长了7、88倍。两者相比较万科股利发放的额度是相对增长并且股利增长速度要高于净利润的增长速度。虽然在2008、2009年受宏观环境的影响，万科的净利润较低，股利发放相对较少，但纵观这些年万科的股利总额是不断上涨的，这也说明万科是注重中小企业投资者的回馈的。
在表1中我们对万科股利分配有着直观感受，万科的股利发放是连续的，在这10年来它的每股收益为正，也做到了每股收益为正的情况下进行股利分配。万科的近10年的股利分配方式比较直观，有几年出现过现金股利和其他股利并存的现象，总体上万科以现金股利为主。并且通过与每股收益相对比，现金股利随着每股收益的增长成正比变化。每股收益在这10年不断增长，现金股利也是不断增长。
（一）盈利能力与股利政策
公司的盈利能力与股利支付有重大关联，只有公司的经营良好，获得盈利才可能给与投资回报。万科以现金支付股利为主，中间几年也会增加其股利支付方式。总的来说，万科的股利是逐年增加的，这也离不开万科一直增加的净利润的影响。
（二）股权结构与股利政策
目前，我国房地产行业乃至A股上市的大部分企业都存在一股独大的现象。大股东出于控制权的优势会选择对自己有利的股利政策，所以这也和有的企业明明获得好的盈利却不分发股利有所关联，一股独大者和广大投资者总是有着矛盾。万科不存在一股独大的局面，其股权流通比例高，因此万科重视对投资者的回馈，增强中小投资者对其的信心。
（三）生命周期与股利政策
一个行业或企业的发展是有生命周期的，在总结了万科不同发展阶段的股利发放后，运用生命周期理论，可以分析出处于成长期的企业，会选择较少的支付股利或者不支付股利；当企业进入成熟期会提高股利支付。成长期的公司投资机会多，融资渠道难，为了企业的发展会选择先发展后分配，这也是万科股利政策不断变化的原因，但总体来说，万科的股利支付在逐步提高。
三、万科股利政策带来的启示
最后根据万科的股利政策现状以及其行业领导力，强调股权结构、盈利能力、成长能力和整个行业的宏观环境等几个方面对股利政策的影响，希望从万科出发，为房地产行业其他上市公司制定股利政策给予启示。
（一）从万科出发
第一点，优化股权结构。万科整个房地产行业乃至A股市场的大多数上市公司存在一股独大的现象。掌握着绝对控制权的股东会从自身的利益出发，导致其和中小股东存在利益冲突，甚至大股东制定的股利政策会损害中小投资者的利益。因此需要优化公司的股权结构，平衡股东的利益，这样才能完善企业内部结构，提高企业的经营，保护投资者的利益。
第二点，根据自身的能力和实际情况派发股利。研究发现这10年间万科的股利政策是随着大环境以及公司实际经营状况而变化的。这种股利派发不仅符合公司的实际经营情况，同时也给予了投资者相应的回馈。有些公司一味地实行低的股利支付率政策，短时间可能为公司保证了更多的留存，但是长期来说会丧失投资者的信心，引起股价的波动。
（二）从监管部门出发
首先监管部门应当完善法律法规，界定非良性派现行为，只有在公告前获得批准的股利政策才能执行。这样，这种超能力派现的股利政策才能得到遏制。其次，一个良好的资本市场环境是离不开法律法规的约束的，更离不开监管部门执行。我国上市公司的股利政策的监督管理还有很多要改善的地方。只有法律法规和监管的执行度跟上了资本市场的发展，整个市场的运行才会健康。
四、结语
【关键词】房地产公司;经营;管理;发展战略
房地产行业在经历了二十年的快速发展之后,成为了国内重要的经济支柱之一。国家的对其发展的趋势和方向也从最初的鼓励到了现在的调控。使得房地产行业的泡沫没有继续膨胀下去。房地产企业的发展也将面临新的机遇和挑战,在新的机遇和挑战到来之前应该调整公司的经营与管理方式以适应新的发展需求。下面我们就关于在新的形式下的房地产公司的经营管理方面进行简要分析与探讨。
1 新形势下房地产公司经营与管理所面临的问题与挑战。
国家对房地产行业的经营与发展进行大力的整顿与调控,使得房地产行业的经营环境发生了翻天覆地的变化。使得房地产公司的经营与发展履步维艰、面临着公司内部和外部环境的双重压力。显而易见,房地产公司的经营面临着许许多多的问题,有待于解决和研究。
1、1 国家的调控政策给房地产公司的经营带来的问题。
1、1、1 市场供求关系发生了转变。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台,使得原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能让公司的经营者深深回忆了。房地产公司与购买者的主导地位发生了转换。市场上的观望状态持续延期,投资者也开始理智的选择躲避风头或者转而投资其他行业。
1、1、2 融资环境的转变。以前的房地产公司的融资渠道多为银行贷款,或者是抵押贷款。如今国家大力限制房地产公司的贷款金额,提高了放款的门槛。使得房地产公司在融资方面需要重新寻找新的融资渠道。
1、1、3 市场对于房地产的产品开发提出了新的要求。以前房地产在经营中占有主导地位,公司的经营重点主要放在了快速建设和促进销售上。忽略了产品的多样化经营和精品化经营。如今房地产公司面对市场激烈竞争的压力,不得不在产品的多样化和精品化上多下点功夫。
1、2 公司的内部经营为应对新的市场环境所存在的问题。
1、2、1 公司经营结构的调整。在房地产公司在市场中占主导地位的时候。房地产为使资金快速回笼或者是尽快的扩大经营成果往往是选择快速的买地进行开发、然后大力的销售。开发、销售是房地产公司经营的两大板块。面对竞争日益激烈的市场环境,房地产公司也将加大在管理、经营和服务上的关注度。
1、2、2 公司需要对资金链进行严格控制。房地产公司的经营有其显着的特点。在资金的运用方面需要大量的资金来进行项目运作或者是周转,甚至于积压。因此严格的控制资金链是公司经营中最主要的问题之一。银行贷款的严格监管使得融资变得相对艰难。政府土地交易政策的转变又加大了资金的运转量。无不对公司资金链的正常运作带来了严峻的考验。
1、2、3公司需要建立现代化的经营管理体制。没有竞争就没有进步,房地产行业的畸形发展虽然取得了一定的经营成果,也给房地产公司带来了严重的损失。现代化经营与管理体制是保障公司长久立于不败之地的根本。这就对房地产公司的经营管理带来了新的问题。比如加大会计电算化的建设以及成本核算的能力,优质高效的设计团队,优质的服务团队和管理团队等等都需要房地产公司加快建设速度和加大力度。
2 关于房地产公司的经营与管理一些措施和方案。
鉴于以上我们对于房地产公司所处的市场环境与公司内部所存在的问题进行的分析与探讨,为了更好的经营发展企业和发展国民经济。我们应该作出一些具体的措施与方案为它们的发展进行努力。具体的措施有以下几点。
2、1 加强公司的人才培养与招揽,建立公司的经营体制。
人才是公司经营发展的根本,管理人才和专业人才以及复合型的人才等等都是目前处于转型期的房地产公司所迫切需要的。注重于对人才的培养和招揽是公司为长久的发展战略的实现以及建立全面的现代化的经营管理体制作出基本的铺垫作用。市场竞争的激烈化使的房地产公司的经营模式逐渐的向多元化、复杂化进行转变。因此建立健全的经营体制是符合公司的发展需要的。公司的经营也应该为了规避风险和扩大利益进行多元化的转变。
2、2 加强成本核算的能力和开发多方面的融资渠道。
房地产竞争的激烈化势必影响房地产的经营成果与经营成本,房地产公司应该加强经营成本核算的能力,很好的控制公司的财务运营状况。使得企业在成本上具有很大的优势,以求在竞争中的绝对优势。银行缩紧银根,对于房地产的开发和销售都带来了不小的打击。房地产公司的经营中离不开融资,这就需要经营者在融资渠道的开辟上多动头脑,不能一味的追求资金的快速回笼毕竟这不符合房地产的正常运营状态的。比如说在开发中多采用合作的形式,有效地减少开发占用资金,扩大与基金、信托等等金融机构的合作。
2、3 加强公司的内部管理,合理有效的规避风险。
房地产公司发展二十年来,多受到国家的政策扶持。但是如今骤然面临市场经济的控制,必须要在管理上多下功夫,不然各种风险都将对房地产企业形成致命的打击。加强公司的内部管理,无疑是降低和规避风险最好的措施,也是企业得以发展的重要前提。如今的房地产企业内部管理还处于初级阶段。建立健全管理体制,构建现代化的分工经营部门体系;建立内部控制制度和现代化的信息网络平台。都是加强公司内部管理的有效措施和主要途径。通过成本核算和质量控制有效的规避企业在经营的过程中由于工程开发和资本运作带来的资金风险和质量风险等等。
2、4 做好对市场动态的把握,根据市场的需求设计、生产产品以及差异化生产战略的运用。
由于前期房地产的火热经营状态,使得许多人都想从中分得一块利益。大大小小的房地产公司纷纷建立且有愈演愈烈之势。如今的好前景已经一去不复返了。使得原本还不算厉害的竞争问题也日益突出。房地产企业就是生产房产产品经营房产产品的经营企业。房产作为商品和其他的商品一样也需要市场的选择或者淘汰。想要取得竞争的优势就需要把握市场的动态,去探析消费者的心理需求。根据不同的群体有不同的需求来进行产品的细分。这些是房地产公司经营与管理的主要内容,只有做好这些才是房地产经营与管理的最终目的。
2、5 整合资源,合理有效的运用资源。
企业经营与管理的过程也是对各种资源经营与管理的过程,房地产企业更是大量的资源进行运作的过程。由于房地产企业的资源运作有着运转周期长、运转的数量大等等特点。决定了资源的管理也是房地产公司需要高度关注的经营问题之一。前期的房地产经营形式较好,突然间的降温必定使得众多的房地产企业出现了大量的商品积压,也就是商品房闲置积压的状况。这对于房地产企业来说就是资源的占用,对于房地产公司的资金链运转形成了一定的压力。同时,因为贷款的问题跨期越长损失也就越多。购买的土地闲置也是房地产企业的资源占用的一种常见现象。所以,对于现有资源进行全面得的整合,在以后的发展中合理利用资源也是房地产公司经营与管理的主要工作。
总结
本文主要对于房地产企业经营与管理中所存在的问题和今后发展与进步的一些有效的建议与措施进行了简要的论述与分析。旨在为房地产企业的稳定发展作出自己的努力。并希望更多的人参与到房地产企业经营与管理的研究工作中来。为房地产公司及国家房地产行业的发展共同努力。
参考文献
[1]陈文欢、 房地产企业财务管理现状分析[J]、 企业研究, 2011(6)