三年前，阿里巴巴掌门人马云放出豪言“如果银行不改变，阿里将改变银行”，引来一阵讪笑。但2012年9月，马云在“网商大会”上抛出“平台、金融、数据”三部曲，并将阿里金融定位为未来5年到8年“支撑整个未来”的业务，这一次已经无人小觑。
两年来，尽管没有银行牌照，阿里小额贷款简单重复着一个动作，给微小企业贷款。很快，它开始令这个领域的霸主胆寒。
相比业界佼佼者——从2005年便致力于小微贷款的包商银行，阿里小贷公司只用了短短两年，贷款总额已经接近包商银行7年贷款总额的80%。
截至2012年6月末，阿里小贷累计为超过12.9万家小微企业提供总计260亿元的融资服务，日均完成贷款近10000笔，平均每笔贷款额度7000元，不良率0.9%，远低于银行抵押类贷款产品1.7%左右的坏账率。
阿里金融的开疆辟土，让致力于小微贷款的中小银行及城商行惊呼“狼来了”。民生银行、包商银行等甚至牵头成立“亚洲金融联盟”，共同建立电商务平台，与新兴金融体分庭抗礼。
只做100万以下客户
对于中小企业信贷，银行向来是既爱又恨。这是块好吃的肥肉，下口却并不容易。
主要难题是中小企业的信用数据、发展状况和偿还能力很难评判，银行不得不采取人海战术进行信贷审查，导致中小企业贷款的成本居高不下。对银行来说，这门生意不划算。
于是，真正意义上的小微企业今天仍被银行拒之门外，看看各家银行对小企业贷款的定义，“小企业为年销售收入1亿元以下、申请贷款金额在1000万元之内的贷款。”年销售收入在1000万元以下的企业基本上被直接判定死刑，即便对满足条件的企业，都必须提供担保（需要小企业互相担保、专业担保公司担保或财产抵押）。
而资金的另一端，是融资极度饥渴的小微企业。根据阿里巴巴平台调研数据，约89%的企业客户需要融资，融资需求在50万以下的企业约占55.3%，200万以下的约占87.3%，而200万以下的融资需求则永远是传统金融的短板。
在阿里金融，超过99%的信贷资源投放到单户50万元以下客户群体。在他们将近13万家的小企业客户中，丁洋是其中的典型。
2009年，还在义乌工商学院读书的丁洋开起了自己的淘宝店，经营打底裤和保暖贴等，如今已经做到了双皇冠。
2011年4月，丁洋把一个产品推上了淘宝聚划算，几万元的单子让他兴奋不已。但此时，他发现，已经没有多余的钱进货。
从其他商户那里口耳相传，他听说了淘宝小贷，丁在申请当天就获得了从阿里贷的5万元贷款，日利息0.06%，贷款周期半年。丁说：“不用实物抵押，只要有订单就能贷到款。像我这样没房没车的也能贷。”
半年后，丁用这笔钱搬了一个更大的仓库。
阿里金融无需抵押，网商凭借自己的信用申请贷款；网上申请，平均7个工作日就能拿到；按日计息，随借随还……句句撩动着小微企业的神经。
这种彻底颠覆银行对于担保和抵押依赖的模式，正是阿里金融的特点之一。
一个阿里巴巴的会员申请贷款时，需要提供以下材料：企业近一年的销售总额、经营成本、净利润率、库存量、总资产、总负债、应收账款等财务数据。以及其在阿里、淘宝订单占年销售总额的比率，前两大下游客户的合作时间和所占销售额比率等详细信息。相形之下，天猫和淘宝卖家申请贷款会更为简单。
根据客户来源的平台不同，两种贷款产品在阿里小贷公司并存，一种是B2C（商家对客户）平台，即为淘宝和天猫的客户提供的订单贷款和信用贷款，这种产品又叫做“淘宝小贷”，通常金额较小，最低的一笔贷款不过几百元，但它又是最解燃眉之急的贷款，审查快捷，通过后贷款会即时打入客户的支付宝账户。
其中，淘宝、天猫订单贷款最高额度100万元，贷款周期30日，日利率0.05%，折合年利18.25%；信用贷款最高额度100万元，贷款周期6个月，日利率0.06%，折合年利21.9%。
另一种是为B2B（商业对商业）平台客户，即为阿里巴巴平台上的企业客户提供的信用贷款，即“阿里小贷”。对于这类客户，阿里小贷公司的门槛为5万元到100万元，期限一般为一年，日利率在0.05%至0.06%之间。
为了鼓励客户提早还款，阿里小贷采用按日计息的利息结算方式。全年每天24小时不间断，小微企业可以随用随借、随借随还。
用数据点金
阿里巴巴B2B已运行12年，中国共有中小企业4200万家，其中有3700万家在阿里巴巴上面做生意，阿里拥有这些企业的信用记录。
3700万家企业的各种记录，串成了企业的行为分析，再转化为信用数据，数据还是那些数据，但只要积聚起来，就能产生惊人的力量。
在阿里金融的运行中，阿里巴巴、淘宝、天猫等所有的数据都是金融平台开放。这些数据包括客户在什么时间、在哪里、同谁做生意、商品数量的变化等等。随后，评级系统会分析小微业主的阿里巴巴平台认证与注册信息、留下的痕迹、贸易平台表现，如登录管理、广告投放、社区行为等。
阿里金融利用这些数据对客户的历史交易流水进行分析和定量，判断客户真实的信用状况。
接下来，还要进行客户交互行为分析，如顾客的收藏、反馈、评价情况等。所有信息最终会进入数据库进行定量，并将数值输入网络行为评分模型，从而对小微客户进行评级。
而在放贷之后，阿里小贷则通过支付宝等渠道监控现金流，使其对企业的真实财务数据了如指掌；另一方面，商户通过支付宝进行交易，一旦出现违约风险，也可以通过支付宝随时掐住客户的现金流。
数据浇灌了金融的发展，使得贷款的流水线操作产生裂变，这种纯“线上”贷款模式，极大降低了放贷成本。阿里巴巴集团副总裁、阿里金融负责人胡晓明“毫不谦虚”地说：“我们单笔信贷成本在2.3元，但是银行的经营成本可能在2000元左右。”
一、考核对象
本办法考核对象为区内14家金融机构，即工商银行支行、农业银行支行、农业银行织里支行、中国银行支行、建设银行支行、建行织里支行、交通银行支行、交通银行织里支行、商业银行支行、商业银行织里支行、农村合作银行、南浔农村合作银行织里支行、万邦小额贷款股份有限公司及江南小额贷款有限公司。
二、考核内容
主要考核各金融机构对工业项目、工业企业、工业平台基础设施建设和区金融办重点推介的工业项目及工业企业的支持情况,分季度从新增贷款、新增授信、客户增量等方面进行考核。新增贷款和新增授信包括工业项目、工业企业和工业平台基础设施贷款及授信三部分。其中资产2000万元以下工业小企业和区金融办重点推荐的工业项目及工业企业的新增贷款和授信，按1.2倍系数计入总量；工业平台基础设施建设项目贷款和授信，按1.5倍系数计入总量。
三、考核指标及计分办法
1．新增贷款（70分）
(1)新增贷款总量（30分）。新增总量排名第一的，得30分，第二名得29分，依次递减1分。无新增贷款的，此项不得分。
(2)新增贷款率（20分）。按新增贷款率即新增贷款占期末贷款余额的比例进行排名。新增贷款率排名第一的，得20分，第二名得19.5分，依次递减0.5分。新增贷款率为0的，此项不得分。新增贷款计算方法同上。
(3)新增贷款占比提高（20分）。按占比提高百分点进行排名，第一名得20分，第二名得19.5分，依次递减0.5分，占比下降的，此项不得分。新增贷款占比提高是指该行新增贷款在14家金融机构新增贷款总和中所占比重比年初提高百分点。新增贷款计算方法同上。
2.新增授信（10分）
(1)新增授信总量（5分）。新增总量排名第一的，得5分，第二名得4.5分，依次递减0.2分。无新增授信的，此项不得分。
(2)新增授信占比提高（5分）。按占比提高百分点进行排名，第一名得5分，第二名得4.5分，依次递减0.2分，占比下降的，此项不得分。新增授信占比提高是指该行新增授信在14家金融机构新增授信总和中所占比重比年初提高百分点。
3.增量客户数（20分）
按增量客户数进行排名，第一名得20分，第二名得19.5分，其余依次递减0.5分，无增量客户的此项不得分。增量客户是指当年新增且实际发生信贷业务的工业企业或工业平台基础设项目业主。
4.加分项目（最高加20分）
对区金融办重点推荐的工业项目及工业企业，存量客户每新增贷款达到200万元以上的，加1分，其中资产小企业达到100万元的，加1分；达到500万元以上的，加1.5分；达到1000万元以上的，加2分。每增加一家增量客户，且放贷达到100万元以上的加2分。对工业平台基础设施建设项目新增贷款达到500万元以上的，加1分；达到1000万元以上的，加1.5分；达到2000万元以上的，加2分。同一项目或企业贷款不重复计分。
5.其他
万邦、江南两家小额贷款公司按其余12家金融机构基础分平均得分计分，加分按加分项目计分办法计分。
四、考核组织与管理
由各金融机构按季向区金融办申报，资产2000万元以下工业小企业、区金融办重点推荐的工业项目企业、工业平台基础设施建设项目新增贷款和增量客户，需提供具体名单。金融办对上报情况进行审核汇总，考核结果由区政府审定公布。企业项目库由乡镇上报，经区金融办审核后向银行推介，并根据信贷发放情况及企业资金需求实行动态管理。
五、奖励办法
因此，有必要认真总结北京金融街开发建设的经验和教训，客观评价金融街十年的发展历程，找出金融街目前发展中存在的问题和制约因素，在广泛借鉴国内外金融功能区开发建设成功经验和做法的基础上，提出“十一五”期间北京金融街功能区发展的操作思路和切实可行的对策建议。
回顾金融街功能区十多年的发展历史，可谓成绩斐然。国家中央银行、中央金融监管机构、国有和股份制金融机构总部以及越来越多的外资金融机构集聚金融街地区，逐渐形成了一个名副其实的全国金融决策中心、监管中心、信息中心、结算中心和研发中心。金融街在国内外有了较高的知名度。然而，站在我国经济金融未来可持续发展的高度，我们认为金融街地区在建设发展方面尚存在以下突出问题：
一、金融街的国际化程度亟待提升
《2001年世界投资报告》指出，产业集群优势已超越低成本优势，成为吸引国际资本的主导力量。显然，要想成为国际化的金融功能区，首先要能够吸引大量的外资金融机构进驻，形成金融产业的集群效应。根据产业集群理论，集群的优势在于降低协调成本，提高效率和创新力，而实证研究亦证明，同一产业中的企业并不是平均地分散到世界各地，而是倾向于向特定的国家和地区集中，电子商务环境下的全球化大大加速了这一过程。
根据国际经验，国际化的金融功能区至少需要具备以下几个条件：银行和外资银行的代表处不少于100家；非银行的外资金融机构以及代表处不少于200家；每日外汇交易量不少于100亿美元；跨境的银行间债权和负债数量每项不少于1000亿美元；银行对国外的贷款总额不少于200亿美元；不少于200家的外国公司（包括银行和金融机构）把区域总部设在该地。
考察全球主要国际金融中心吸引外资金融机构进驻的数量，对比北京金融街地区的国际化程度，即可发现金融街地区与其它国际金融功能区的差距还是非常明显的。
作为国际金融中心的纽约，外资金融机构云集，截至2002年12月31日，全美国外资银行有49家，外国银行分行有237家，外资控股的美国银行67家，外资参股在25%以上的美国银行5家，外资银行代表处141家，而纽约市商务中心区就有外资银行28家，外国银行分行132家，外资控股的美国银行9家，外资银行代表处54家。纽约市外国银行分行和外资银行的运营资产分别达到8190亿美元和620亿美元，共计8810亿美元，其运营资产占外资银行机构在全美资产总额（13375亿美元）的70%左右，占整个纽约市银行信贷运营资产总额（23540亿美元）的40%左右，占美国全国银行金融资产的11%。
伦敦作为另一个重要的国际金融中心，在2005年，仅银行类金融机构就有242家，大型外国银行在伦敦金融城设有分行或处，全球财富500强企业有75%进驻伦敦金融城，入驻的大型企业数量有3000多家。2005年伦敦金融城的外汇交易量占全球总量的31%，每天约有7530亿美元的外汇交易量，外国股权交易占全球外国股权市场的43%,欧元债券的70%在伦敦金融城交易，国际银行信贷占全球总量的20%，场外交易衍生品占全球总量的41%，每天约有6430亿美元的柜台衍生品交易；在2004年有14640亿英镑养老金和29660亿英镑的基金资产在伦敦金融城运作。
东京国际金融中心的外资机构也非常多，2001年，东京商务中心区就有外国企业1369家，从业人数约有4.9万人，其中集中在商务中心区的外企有1090家，占外企总数的80%以上；外企的从业人数有3.4万人集中在商务中心区，占外企从业总人数的75%以上；东京都外资金融保险业企业有300家，雇员有2.7万人，占东京都外企从业人数的60%，外资企业集中在金融保险业。
香港作为区域性的国际金融中心，从20世纪80年代起采取了自由开放的金融政策，吸引了大量的国际金融机构，迅速发展成为亚洲仅次于日本东京的国际金融中心。截至2006年3月份，在港营业的银行机构共211家，其中在香港以外注册的银行机构就有135家；此外还有87家外地银行代表处，11家货币经纪公司。
目前，北京金融街地区已聚集了部级金融监管机构（“一行三会”，即中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券业监督管理委员会、中国保险业监督管理委员会）、内资国有和股份制银行总部（中国银行、中国工商银行、中国建设银行、邮政储蓄银行、中国光大银行、中国民生银行、华夏银行、北京银行、北京农村商业银行等）、政策性银行（国家开发银行、中国投资银行、中国农业发展银行）、证券公司（中国银河证券有限责任公司、西南证券有限责任公司、国信证券有限责任公司、民生证券有限责任公司、中民信证券有限责任公司、国盛证券有限责任公司等）、证券和国债登记公司（中国证券登记结算有限责任公司、中央国债登记结算有限责任公司）、基金管理公司（华安基金管理有限公司、华夏基金管理有限公司、南方基金管理有限公司北京分公司、易方达基金管理有限公司北京分公司、泰信基金管理有限公司北京分公司、中瑞创业投资基金管理有限公司）、保险公司（中国人民保险公司、华泰财产保险股份有限公司、中国财产再保险股份有限公司、中国人寿再保险股份有限公司、中国出口信用保险公司、泰康人寿保险股份有限公司、中国人寿资产管理有限公司、中国再保险集团公司、中国人寿保险公司）、以及金融行业协会（中国银行业协会、中国证券业协会、中国保险业协会）等。尽管国家外汇管理局储备司和中央外汇业务中心也在金融街地区，但外资金融机构的数量还比较少。
2004年经济普查结果显示，入驻金融街的外资金融机构有20家，除了瑞银、摩根和高盛三大金融巨头的中国总部设在金融街，还有外资银行（亚洲开发银行驻中国代表处、纽约银行北京代表处、道亨银行北京代表处、香港宝生银行北京代表处）、外资证券（道亨证券有限公司）、外资保险（美国北美洲保险公司北京代表处、新加坡职总英康保险合作社北京代表处、英国GAB罗便士国际保险公估有限公司北京代表处）、外资金融集团（美国亚泰国际投资贸易集团北京代表处、坦伯顿国际有限公司北京代表处、美国国际财富联合投资集团北京代表处）也在金融街设立了北京代表处。
统计数据表明，金融街功能区的国际化发展已经开始启动，但要高标准建设国际化金融功能区、吸引大量外资金融机构入驻实现金融机构国际化、吸引国际化金融人才集聚、形成国际化金融文化氛围，还任重道远（见表1）。
二、办公面积已不能满足发展的需要
根据发展规划，金融街功能区规划建筑面积为372.29万平方米，其中，地上可用办公面积为239.06万平方米，地下建筑为133.24万平方米。截至2006年初，金融街功能区尚有可供开发的建筑面积约为150万平方米，如果去除一定的地下建筑面积（约54万平方米），仅有96万平方米的办公面积可供金融机构和企业总部或地区总部等租用。根据金融街控股有限公司的开发建设规划进程，到2007年，金融街功能区内可开发的办公面积将全部开发完毕。
从市场需求角度看，金融街地区的办公面积已经出现了供不应求的局面。根据金融企业区位选择理论，影响金融机构选址的主要因素包括：经营场所的区位/收入指数、区位/成本指数、基础设施配套完善度、专业人才、信息优势和金融创新环境。由于金融街功能区得天独厚的区位优势和丰富的金融监管资源，在吸引内外资机构入驻方面有着强大的吸引力。首先，金融街位于首都北京的核心区，中国全面开放金融业之后，对国内外金融机构具有强大的吸引力。其次，中国主要的金融监管资源全部云集于此，金融街已经成为全国的金融决策中心、监管中心、信息中心、结算中心。第三，大部分金融资源已经在金融街地区形成集聚效应和协同效应。由于绝大部分重量级的国家金融机构已经落户金融街，要想增进交流、加强合作，产生协同效应，最为便捷的方式就是比邻而居。目前，这一路径依赖的优势已经形成，入驻金融街功能区的中外金融机构和企业集团需求旺盛，已经出现办公面积供不应求的局面，并将随着功能区内办公环境和配套设施的逐步完善继续增长（见图1）。
根据国际金融功能区的发展经验，金融街地区与各国际金融中心的金融功能区相比较，办公面积严重不足。从国际金融中心的金融功能区比较中可以看出，三个主要的国际金融中心核心区占地面积不等，纽约和伦敦接近，东京略小。但从办公面积看，三个国际金融中心金融功能区不相上下，而北京金融街与之相比悬殊很大（见图2）。
据统计，国际金融中心核心区的办公面积一般在1000万平方米左右，可以基本满足金融机构总部、分支机构、办事处以及相关金融服务产业（如会计师事务所、律师事务所、资产评估机构等）的需求。
根据金融功能区办公面积的计算公式：
S=L×M×D
其中，S代表办公面积，L代表可用土地面积（单位为平方公里），M代表每单位平方公里可以建设的办公面积即容积率，D代表办公面积的使用效率或密度。
我们测算的纽约、东京、伦敦各金融中心核心区和北京金融街地区的各项指标（见表2）：
根据北京市城市总体规划，整个金融街地区呈“西高东低、中心高南北低”的态势，办公面积纵向扩展受到建筑高度限制的约束，金融街地区平均每平方公里土地大约仅能提供地上办公面积240万平方米。因此，在保持金融街地区现有建筑高度、容积率和密度的情况下，要开发1000万平方米办公面积的话，根据计算公式得：
金融街功能区在现有1.03平方公里的基础上，还需增加3.22平方公里的建筑用地，所以金融街地区须在现有规模的基础上拓展3平方公里的土地面积，才能使金融街的可用办公面积指标达到金融功能区的国际标准。
三、配套设施不完善且结构不合理
金融功能区是以金融业为主的现代服务业高度发达的地区，对金融机构、网络通讯、交通旅游、餐饮购物、休闲娱乐、绿地等配套设施方面有更高的需求。法国巴黎的拉德芳斯金融区和美国纽约的曼哈顿中心区为我们提供了成功的经验，而伦敦金融城和东京新宿则为我们总结了教训。
（一）拉德芳斯金融功能区的经验
法国巴黎的拉德芳斯金融功能区是国际金融、商贸组织的集聚地之一，为了增加配套设施，为本地区大型机构的从业人员提供更为舒适、便利的工作环境，以便增强吸引力，拉德芳斯金融功能区在建设过程中广泛借鉴国际经验，增设了大量商务、餐饮、娱乐、休闲等配套设施。从1981年开始建立现代化购物中心，包括200多个零售商业网点，3个超级市场，20个饭店和快餐店，9个影剧院及其它商业、文化和娱乐设施，占地约11.1万平方米，每天客流量达5万余人，年利润达26亿法郎，是欧洲最大的购物中心之一。科学合理的配套设施成为拉德芳斯金融功能区持续发展的成功经验。
（二）曼哈顿金融功能区的经验
纽约曼哈顿老城是纽约金融中心的核心区，著名的华尔街就位居于此，纽约市政府在曼哈顿老城的持续改造方面也是不遗余力。为了改善曼哈顿老城的就业环境，提供便利的职住一体化环境，曼哈顿老城通过兴建配套高档居住物业有效解决了中心区“白天繁荣，夜晚没落”的问题，保持了本地区的吸引力。目前，在该区域内具有7000-8000个居住单元，多数为中高档的公寓或Studio。为了进一步增强曼哈顿老城的吸引力，持续改进曼哈顿老城的就业环境，纽约市经济开发公司在2005年重建曼哈顿老城的计划中重点规划了未来曼哈顿老城的配套环境。
（三）伦敦金融城与副中心的经验
伦敦金融城在办公条件和环境改进方面显然不如巴黎和纽约。由于伦敦金融城历史悠远，出于保护历史风貌的考虑，伦敦实行了“限制性分区”政策，在旧城与西敏区形成了以公司总部和专业服务业为主体的商务活动集中区，并且将商务活动分区限制在伦敦中心区和西敏区等单纯的CBD内，在这两个区域内提供公司总部、专业服务和零售、娱乐等活动场所。但由于受制于城市规划的限制，办公面积难以实现突破，配套设施难以匹配，交通比较拥挤，造成伦敦金融城的吸引力下降，许多机构迁出了金融城，在金融城以东的金丝雀码头（CanaryWharf）正发展成另一个金融机构汇聚的地点，许多美国的银行家特别钟情于此，而西部的梅菲尔(Mayfair)和圣詹姆士(StJames,s)吸引了越来越多的对冲基金机构。
（四）东京内城与新宿的经验
日本的东京内城与伦敦遭遇了同样的问题。由于东京内城在建设初期的建筑以高端写字楼为主，对配套设施考虑得不多，居住公寓等配套设施较少，导致后来交通拥挤、通勤成本高，许多金融机构离开了内城或者不愿意进驻内城，选择在内城以西的新宿作为新的办公地点。经过40年的规划建设，新宿副都心已经在东京都的西部形成并呈现欣欣向荣的景象。目前建成的商务区总用地面积为16.4公顷，商业、办公及写字楼建筑面积为200多万平方米，并形成东京的一大景观――超高层建筑群（共有40栋大厦）。随着新宿副都心的开发建设，尤其是东京都部分政府办公机构的迁入，使副都心的魅力得以彰显，以金融为主的各种高端服务行业纷纷涌入新宿。
（五）北京金融街配套设施面临的考验
目前，金融街功能区的餐饮、酒店、会展、娱乐、休闲、住宅等配套设施还很不完善，与金融功能区的国际标准存在较大差距。从各大国际金融中心的各类功能性建筑面积占比看，大致为写字楼约占50％，商业设施及酒店餐饮、高档公寓各占20％，其余各类必要的配套设施占10％。金融街功能区办公面积与其它配套设施的比例分别为75∶10∶10∶5（写字楼:住宅:商业配套:交通绿地），从配套设施的结构看，无论餐饮、酒店、住宅、娱乐、休闲，还是交通绿地，都与国际金融中心有较大的差距，即使立足国内，与上海陆家嘴金融区的配套设施相比也存在一定的差距（见图3）。
四、区内高端产业与中低端产业并存
根据2005年全国经济普查数据，西城区金融业在北京市城八区中占有最重要的地位（见图4），而西城区金融业主要集中在金融街功能区。
金融产业的集聚，有力地提高了金融街功能区对北京和全国经济的贡献。在金融街1平方公里的土地上，入驻金融街的企业所产生的GDP呈现逐年快速上升的态势（金融街的统计口径为一个企业集团在全国各地产生的GDP,以总部为单位汇总），税收的增加也呈现加速态势，2005年的税收量是2004年税收量的3倍，金融街企业管理的总资产规模巨大且逐年递增（见表3），当之无愧地成为中国的部级金融管理中心。
根据国际经验，在国际性的金融功能区内，聚集的一般都是能够产生高附加值的企业，如金融、电信、房地产以及这些行业的延伸。但金融街功能区内高端产业与中低端产业并存，存在许多非金融和非盈利性产业，降低了单位土地面积的利用效率和经济贡献，影响了产业布局的调整。因此，为了进一步提高金融街金融机构的集聚程度，需要进一步调整金融街内的产业结构。
目前，金融街功能区的进入门槛太低，对非金融类企业入驻没有约束，缺乏相关产业政策的引导。在金融街及其周边地区，商贸物流、科技制造、房地产、文化教育等一些与金融关联度较低的产业还大量存在（见图5），影响了金融街与周边地区的产业升级，但存在进一步优化的空间。
五、开发建设模式面临新的挑战
考察国际金融功能区开发经营的成功经验，伦敦金融城的行政管理和基础建设均由伦敦金融城市政府（CorporationofLondon）负责，而纽约国际金融中心的行政管理由曼哈顿区政府负责，基础设施建设则由纽约市经济开发公司负责。北京金融街功能区基础设施建设采用国有控股公司进行开发的模式，与纽约市的做法相似。但在这些国际金融中心，负责经营办公面积等硬件建设的公司主要采用两种经营模式，一是建设的房产用于出售，二是在留存大量办公面积用于出租，从而调控金融中心的入驻企业结构和控制入驻成本。
根据级差地租理论，金融功能区核心区的写字楼出租价格应该高于周边及其它区域。伦敦西城和市区的房租价格指数最高，东京（内中城）紧随其后，与伦敦几乎不相上下。排在第四、第五、第六的依次为巴黎、法兰克福和香港，而纽约曼哈顿中城和老城的房租价格指数则位于这些城市之后（见图6）。
因此，通过留置一部分核心区的物业，也可以提高金融功能区房地产经营者的收入。例如，纽约作为全球最大的国际金融中心之一，在纽约市经济开发公司的调控下，办公租金与许多国际金融中心相比均居于偏下水平，为保持纽约国际金融中心持续的竞争力创造了良好的条件。纽约市经济开发公司手中留有的房产可以从其运营收入报表中间接得到了解（这里主要目的是观察出售和租赁的收益，所以没有将运营支出列出），例如，从2003年6月30日至2004年6月30日期间（会计结算年度以每年6月30日为起止时间点），该公司的不动产出售收益仅为1742万美元，而不动产租赁收益为6709万美元，后者是前者的3.85倍，远远超出不动产出售所获得的收益。
作为伦敦金融城的管理机构――伦敦金融城市政府，拥有金融城内将近40％的房地产，每年的租金收入十分巨大，是伦敦金融城市政府的许多活动经费的主要来源。例如，2005年，市政府作为出租人的收入为4910万英镑，而房地产出售收入所占比重非常小，总租金收入与房地产出售收入之比为9.76倍，当然，这与伦敦金融城的开发已经成熟有关。
从以上分析可以看出，对于国际金融功能区基础设施建设的运营者来说，一般都会留存大量房地产，用于调控该区域内的物业和产业布局，把房地产出租所得收益用于功能区市政建设和市政服务。
回顾北京金融街功能区的开发建设模式，是由政府出资2000万元成立金融街控股有限公司，主要从事金融街区域总体规划、土地开发、房地产项目开发和综合管理。2000年，公司完成资产重组并成功上市以来，已快速发展成为一家在中国房地产行业具有相当实力和影响力的优秀上市公司，曾多次在部级房地产行业评比中荣获殊荣，连年取得骄人的经营业绩。2005年，公司实现主营业务收入19.98亿元，实现净利润4.09亿元，主营业务利润的净资产收益率高达30.5%。在政府强有力的支持下，该公司正全力以赴地打造符合国际水准的北京金融高端功能区。
目前，金融街控股公司手中可运用资金基本可以满足房地产开发的需求，但要持有更多物业，必然会在短期内占用大量资金，资金矛盾导致公司暂时还不能持有大量可用于调控入驻机构良性循环的房地产项目。根据国际金融功能区的发展经验，这种局面发展下去势必会妨碍金融街内部产业结构的调控，影响金融街的长远发展。因此，金融街控股公司完全可以借助区内的金融资源优势，实施创新型融资计划，实现由“单纯开发出售”向“出租为主、租售并举”的战略转型。
六、管理水平和服务效率有待提升
在金融街十多年的建设发展中，服务与管理体系逐渐成型。但与国际金融功能区相比，北京金融街在服务管理体制方面还存在如下不足：缺少统一的协调机构；对入驻机构提供的服务不够；公共财政体系还没有理顺等。我们将伦敦金融城与北京金融街的服务管理对比如下（见表4）：
（一）缺少一个权威的沟通协调机构
金融街目前的服务管理主要表现在以下层面：由北京市金融街服务中心、金融街商会和由西城区人民政府与金融街控股组成金融街综合管理办公室；行政管理由金融街街道办事处负责；西城区发改委下属的功能街区服务办公室也提供一些服务；促进金融业发展具体优惠政策的兑现由西城区发改委下属的产业促进科和金融街商会来共同完成。这种多头服务管理模式随着金融街的快速发展开始难以满足入驻机构的需求，也影响到金融街品牌形象的进一步提升。
首先，服务管理层级过多导致金融街管理服务体系比较混乱，对吸引金融机构入驻和信息统计有一定的负面影响。入驻金融机构普遍反映政府环境不宽松、便利，缺乏统一的沟通协调机构。从金融街管理服务方面看，金融街的服务管理提供者有的来自西城区政府，有的来自西城区发改委，有的来自金融街控股公司，属于多头管理，缺乏统一性。金融街地区企业GDP、税收、从业人员状况、三产的详细规模及其发展变化情况等方面的信息搜集和数据统计工作没有专门的机构长期负责，缺乏连续的季度、年度数据，对于跟踪了解金融街的经济发展状况非常不利。
其次，多头管理也不利于管理的专业化。以西城功能区管理办公室为例，负责管理西城区六个功能区，由于这些功能区的性质有着很大的差异，导致管理办公室根本就没有精力和时间管理这么多具体事务。从国外经验看，管理一个国际金融功能区需要的人力、物力非常大，例如，伦敦金融城的政府雇员有3000多人，而大伦敦市政府的雇员却仅有600多人。
再次，由于没有统一的协调机构和整体策划，也直接影响到金融街品牌的建设。在当前这种服务管理体制下，金融街将难以开展系统的整体形象宣传和推介活动，为入驻金融机构提供系统的服务。考察纽约国际金融中心和伦敦国际金融中心可以发现，无论是曼哈顿区政府，还是伦敦金融城政府，均有统一的管理机构和服务平台，在金融中心的推介和形象宣传方面都倾注了很大的精力。伦敦金融城市政府的勋爵市长在国外访问推介的活动时间几乎占其全部工作时间的1/4，每年还要安排大约20天的时间在国内各地访问。
最后，多头管理造成金融街功能区发展的政府推动力不足。随着金融街功能区的国际化发展，多头管理的后果将日趋严重，一是增加了机构入驻成本；二是遇到问题大家都可以管、也都可以不管、职责不清，增加了管理服务的协调成本；三是降低了管理水平和服务质量。
由于目前金融街的服务管理尚未理顺，一些部门之间的职责因界定不清而存在交叉，影响了办公效率的提高。例如，北京金融街综合服务中心和金融街街道办事处的一些职能就存在一定程度的交叉，功能街区管理办公室提供的管理服务也和以上两个机构的职能有些重迭，而金融街商会和西城区发改委产业促进科在优惠政策兑现方面均可以帮助解决。因此，这些部门的关系需要在构造统一的协调机构后重新梳理，进行更为清晰的界定。
此外，金融街功能区的建设发展过程中，面临着许多问题都急需与周边地区的大量市属机构和中央直属机构的沟通和协调，仅凭金融街目前的沟通协调机制是远远不够的。
（二）管理服务水平难以适应需要
通过调研，我们发现社会各界对金融街在如此短的时间里取得了如此巨大的成绩比较满意，但对于国际金融中心功能区发展的一般规律以及金融街功能区与之存在的差距并不甚了解，政府管理部门对北京金融街功能区发展的危机意识不强，服务意识需要进一步加强。
由于北京金融街事实上处于多头领导的状态，行政部门的管理目标往往仅能满足基本的公共需求，无暇顾及金融街功能区的百年发展大计。与国际金融中心的服务管理水平相对照，北京金融街目前主要存在如下不足：
首先，金融街功能区内目前还没有权威的部门负责每年跟踪金融街的发展变化，按照科学的统计方法、搜集相应的统计数据，评估金融街功能区的竞争力水平，为金融街可持续发展提供更高层级的咨询服务。金融街目前的数据收集工作主要由金融街商会承担，但作为一个民间组织限于人力、财力的制约，也缺乏已入驻机构的理解、信任和支持，难以承担起庞大的数据收集工作。即使努力去做，也很难做到真实、权威。因而，导致金融街功能区的统计信息很难定期对外，影响到金融街的形象宣传。
其次，目前金融街的服务仅停留在较低的层次上，缺乏系统的规划和实施，对国际金融中心的服务内容及服务水平了解不多，因此，很难按照国际化的标准推动金融街的可持续发展。国际金融中心的经验表明，除了提供必不可少的市政服务外，对入驻机构更为人性化的关怀尤为重要。在个人医疗保健、租售房方面的信息提供、旅游信息、交通服务、安全保障等方面均进行了详细的安排，并在网站上介绍了详细的主管部门和联系方式，使得入驻机构可以非常方便地获取急需的服务。例如，伦敦金融城市政府为入驻机构提供的服务包括发展与规划服务、交通服务、健康和安全服务、法律法规服务、家居服务、教育服务、社会服务、食品和零售市场服务等。与之相比，北京金融街在这些方面就比较逊色，在海外很少有系统性的推介活动、服务体系比较散乱、服务内容较少、服务质量有待进一步提高，深刻反映出金融街服务管理体制的弊端。
再次，金融街管理服务部门缺乏主动服务的意识。目前，金融街管理部门开展的主动服务很少。例如，在开展金融街整体形象宣传方面根本没有统一的规划，往往是坐等客户上门。实际上，如果我们完全可以积极走出去、变坐商为行商、广为宣传金融街品牌，为客户提供充满人文关怀的周到服务，充分利用金融监管资源优势，为客户交流提供主动服务，则金融街的服务水平将会有很大的提高。
最后，金融街的金融文化建设还需加强。根据国际经验，形成一个具有自身特色的金融文化氛围对于金融功能区的发展尤为重要。但是，金融街地区过去的金城坊文化底蕴深厚，但尚未挖掘，其他金融文化建设方面也还比较落后，难以形成一个系统的指引服务管理方向的金融文化。
（三）公共财政体制尚未建立
目前，金融街地区大多数企业是交纳国税的中央企业，而作为地方公共服务的提供者却没有得到相应的补偿。例如，金融街控股公司为了营造良好的投资环境，在路灯设施方面动用自有资金，装了一些比较高档的路灯，但建成向民政部门移交后，民政部门明确表示不可能向驻区企业收费，也没有多余资金来源用于后续维修和更换。
目前，北京金融街功能区没有独立的财政体系，在财政支付上隶属于西城区，所需的公共设施支出一部分依靠财政，一部分依靠金融街控股公司在开发过程中提供。为了促进金融街的发展，西城区人民政府给予了很大的财政支持，为金融街提供了大量公共服务所需资金。但如果不在财政建设方面有所推进，则金融街管理服务的后续发展将面临更大的困难。
课题主持人：王力